Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường quan triều thành phố thái nguyên giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƢƠNG ANH ĐỨC
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUAN TRIỀU
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

Thái Nguyên - năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƢƠNG ANH ĐỨC
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUAN TRIỀU
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K45 – QLĐĐ – N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2013 – 2017

Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Quý

Thái Nguyên - năm 2017


i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của
mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và
vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất
trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiêm khoa Quản lý tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Quan triều - TP Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hồn thành.
Em xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản
lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng
dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cơ giáo - TS.Vũ Thị Quý người đã
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong q trình hồn thành khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Quan Triều, các cán bộ,
chuyên viên, các ban ngành khác đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hồn
thành khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến
khích em trong suốt q trình học tập và hồn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Sinh viên
Dƣơng Anh Đức

ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Quan Triều năm 2015. .......... 32
Bảng 3.2. Tình hình biến động đất đai của phường Quan Triều giai đoạn
2013-2015 ..................................................................................... 36
Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Quan triều
giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................... 38
Bảng 3.4. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Quan
Triều giai đoạn 2013 - 2015.......................................................... 39
Bảng 3.5. Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn phường Quan
Triều giai đoạn 2013 - 2015 .......................................................... 41
Bảng 3.6. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Quan Triều giai đoạn
2013 - 2015 ................................................................................... 42
Bảng 3.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Quan Triều giai đoạn
2013 - 2015 ................................................................................... 44
Bảng 3.7. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường
Quan Triều giai đoạn 2013 - 2015 ................................................ 46
Bảng 3.8. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân
phường Quan Triều về những quy định chung của chuyển QSDĐ
....................................................................................................... 47
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường
Quan triều về hình thức chuyển đổi QSDĐ .................................. 49
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường
Quan Triều về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ......................... 51
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân
phường Quan Triều về hình thức cho thuê và cho thuê lại QSDĐ

....................................................................................................... 53


iii
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân
phường Quan Triều về hình thức tặng cho QSDĐ ....................... 56
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân
phường Quan triều về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ ..... 58
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người
dân phường Quan Triều về góp vốn bằng giá trị QSDĐ .............. 60


iv
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015 ...................................... 33
Hình 3.2. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường
Quan Triều về chuyển QSDĐ ....................................................... 61
Hình 3.3. Sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra

tại phường Quan

triều về chuyển QSDĐ .................................................................. 63


v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

SDĐ

Sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp


vi
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................................iii
MỤC LỤC ............................................................................................................................ vi
PHẦN. MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
1. Đặt vấn đề .......................................................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ......................................................................................................... 2
3. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................................... 2
4. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................................. 2
4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .............................................................. 2
4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ................................................................................................... 3
PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................................... 4
1. Cơ sở khoa học .................................................................................................................. 4
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................................................. 8
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ......................................................................... 9
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................... 9
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 13
1.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .............................................. 17
1.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam và của phường Quan
Triều- thành phố Thái nguyên ............................................................................................. 19
1.3.1. Thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở Việt Nam ....................................................... 19

PHẦN 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............... 21
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 21
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 21
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 21
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .................................................................................... 21
2.3. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................................... 21


vii
2.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất trên địa bàn phường Quan Triều .................................................................................... 21
2.3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quan
Triều giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................................................. 21
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trong phường về công tác
chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ..................................................................................... 22
2.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác chuyển quyền sử dụng đất và
nguyên nhân, giải pháp khắc phục ....................................................................................... 22
2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................. 22
2.4.1. Phương pháp điều tra, và thu thập số liệu .................................................................. 22
2.4.2. Phương pháp tổng hợp ............................................................................................... 22
2.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu.......................................................................... 22
PHẦN 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................ 23
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Quan Triều ....................................... 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................................... 23
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................................... 25
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất
đai......................................................................................................................................... 31
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quan Triều - thành phố Thái
Nguyên ................................................................................................................................ 32
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường ........................................................................... 32

3.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại phường Quan Triều - thành phố Thái nguyên ............. 33
3.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quan Triều giai đoạn 2013 2015 ..................................................................................................................................... 38
3.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ .......................................................................... 38
3.3.2. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ ................................................................................ 39
3.3.6. Kết quả công tác thế chấp QSDĐ .............................................................................. 46
3.3.8. Kết quả cơng tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ ........................................................... 47
3.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân về chuyển QSDĐ ........ 47
3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Quan Triều về những
quy định chung của chuyển QSDĐ...................................................................................... 47


viii
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường Quan Triều về các hình thức
chuyển QSDĐ ...................................................................................................................... 49
3.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo các nhóm đối
tượng tại phường Quan Triều .............................................................................................. 61
3.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ............................................................. 64
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................................ 66
1. Kết luận ............................................................................................................................ 66
2. Đề nghị ............................................................................................................................. 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 68


1

PHẦN
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai đã
trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên

ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơng trình văn
hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí
thơng minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó,
đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo
ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con
người đều cần đến một mặt bằng và khoảng khơng gian lãnh thổ nhất định. Nếu
khơng có đất đai thì khơng có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động
được. Như vậy, nếu khơng có đất thì sẽ khơng có sản xuất, khơng có sự tồn tại của
con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi trên
thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sơi động rất
khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có
nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển
quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì cơng tác quản lý hoạt động này cần phải
thường xuyên hơn.
Phường Quan Triều là một phường của thành phố Thái Nguyên. Theo nhịp phát
triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực
quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan
đến đất đai đã được phường quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn
khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài
học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.


2

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quan Triều- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015” để có cái nhìn đúng
đắn về cơng tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm
yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Quan Triều
trong thời gian tới.
2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng cơng tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quan Triều thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2013 đến
năm 2015, nhằm đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế cịn tồn tại trong
cơng tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường và đề xuất giải pháp giải quyết
những tồn tại đó.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Điều tra đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Quan Triều.
- Đánh giá được kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2013 đến năm 2015 của phường Quan Triều
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về công tác chuyển
quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
- Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân và những tồn tại trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quan Triều từ đó đề xuất giải pháp nhằm
khắc phục những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phường.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương


3

- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn bản
dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử
dụng đất.
- Nắm vững được những quy định sửa đổi, bổ sung của Luật 2013 của Trung
ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và cơng tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương
hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.


4

PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
Đề tài là cơng trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất, tìm hiểu, đánh giá sự
hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn phường Quan Triều thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn, đồng thời cũng góp phần hồn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với phường Quan Triều
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, góp phần hạn chế, giải tỏa bức xúc,
khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay ln ln có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định một phạm

vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử
dụng đối với đất nơng nghiệp, cịn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền
này diễn ra rất sơi động và trốn tránh sự kiểm sốt của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất tồn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng
rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai
1993. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cịn bộc lộ nhiều
điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các
quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thơng qua Luật đất đai 2003.


5

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan.
Và gần mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013, So với Luật Đất đai năm 2003
nhà nước đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu
cầu của công tác quản lý, dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng
như thiếu sót của Luật Đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà cịn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ khơng cho phép chuyển QSDĐ
trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp.

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và khơng thể thay thế được trong quá
trình pháfxhgkt triển kinh tế của một đất nước. Cùng với sự phát triển vượt bậc của
nền kinh tế hiện nay đất đai trở thành một loại hàng hóa khơng thể thiếu của nền
kinh tế thị trường.
Khi Hiến pháp ra đời vào năm 1992 lúc đó đất đai chính thức được cơng
nhận là một loại hàng hóa đặc biệt, được xác định giá trị và được tham gia vào thị
trường nhà đất. Việc đất đai được công nhận là một loại hàng hóa và được tham gia
vào thị trường đã có tác dụng rất lớn tạo ra một bước tiến mới trong việc phát triển
của kinh tế - xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai 1993 được ban hành vào ngày 15/10/1993 (Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai 1988) chỉ có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng
đất gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, được quy định


6

cụ thể trong các điều 73, 74, 75, 76, 77 và điều 78. Tuy nhiên, do mới được chính
thức thừa nhận nên các hình thức chuyển quyền sử dụng đất còn đơn giản, chưa
thực sự nắm hết được các hoạt động, vì vậy trong thực tế vẫn cịn gặp rất nhiều khó
khăn trong q trình quản lý (Luật Đất đai 1993)
Để giải quyết các vướng mắc trong các Luật Đất đai ban hành cho phù hợp
với thực tế phát triển của xã hội, Luật Đất đai 2003 được ban hành là một bước tiến
mới tạo ra hướng đi cho quá trình phát triển và cơng tác quản lý nói chung. Các
hình thức chuyển quyền sử dụng đất đai đã đa dạng hơn, có thêm 3 hình thức mới
bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đồng

thời là các quy định cụ thể chặt chẽ và chi tiết hơn về việc hướng dẫn các hình thức
trên được quy định trong Luật đất đai tại các điều 106, 110, 113, 115, 119 và trình
tự, thủ tục quy định tại các điều 126, 127, 128, 129, 130 và điều 131 (Luật Đất đai
2003)
Hiện nay gần đây nhất Luật 2013 đã được ban hành nhằm sửa đổi bổ sung
nhiều quy định mới cụ thể hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý,
dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật
Đất đai cũ. Về các hình thức chuyển QSDĐ gồm 7 hình thức bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị QSDĐ, bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định trong
Luật đất đai tại các điều 167, 174, 179, 183, 186, 188 (Luật Đất đai 2013 ).
Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên
quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất:
- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua
- Luật Đất đai 2013 được thơng qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu
lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014 .
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.


7

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất [4].
- Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai [5].
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [1].
- Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của
Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo

lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất [2].
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban
hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/08/2007 của Ủy ban nhân
nhân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất


8

đối với thửa đất ở có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không
tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [16].
- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa,
đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [17].
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh

Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận
quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác
định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [18].
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sơi động vì vậy nhu
cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong
lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù
hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của
toàn xã hội.
Phường Quan Triều là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, trong quá
trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho
việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho
các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Cơng tác quản lý đất đai cũng
gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thơng tư nghị định mới của
thành phố. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về
đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với
đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau
mà khơng thơng qua pháp luật, chính vì vậy cơng tác quản lý nhà nước về đất đai
cịn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và
gần đây nhất có luật 2013 sửa đổi, bổ sung đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc
quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tun truyền pháp luật
đến từng người dân thì cơng tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích


9

cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ
tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Quan
Triều cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong

lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương. Đây là
một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân
tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phường nói chung
trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng
cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phường trong tương lai.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay [10].
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [3].


10

1.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thơng nhất của việc chuyển QSDĐ,

đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người c
huyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà
họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi
đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [3].
1.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.


11

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ th, cịn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, cịn trong Luật Đất đai 2003 thì khơng cấm việc này [10].
1.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ
đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền
để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật Dân sự về
vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc.
- Nếu khơng có di chúc thì hoặc tồn bộ di chúc khơng hợp pháp hoặc phần
nào khơng hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không cịn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết.

12

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cơ ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, dì ruột [11].
1.2.1.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129
của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
1.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [11].
1.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ
của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác
sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và
rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với

việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ.


13

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều
106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ.
2- Đất khơng có tranh chấp.
3- QSDĐ khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4- Trong thời hạn sử dụng đất [6].
1.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất khơng được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc khơng được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài

chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện


14

các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,
ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ
được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hồn thành việc đầu tư

xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở
có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt, khơng cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).


15

1.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển quyền
sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của Nghị
định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định
này, người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận QSDĐ thơng qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6
điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy định tại điều 103
của Nghị định này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận thừa kế QSDĐ.
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thơng qua góp vốn bằng

giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi nhận QSDĐ thơng qua việc Nhà nước giao đất.
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà
nước cho thuê đất.