Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên địa bàn xã tân ninh huyện triệu sơn tỉnh thanh hóa

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TÂN NINH,
HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN- 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TÂN NINH,
HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HÓA
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 885.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ

THÁI NGUYÊN- 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
cơng bố trong bất kì cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
NGUYỄN THỊ MAI


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ
bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngồi trường đại học Nơng Lâm
Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. LÊ
VĂN THƠ là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu đề tài và hồn thành luận văn. Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp
đỡ nhiệt tình của UBND huyện Triệu Sơn, UBND xã Tân Ninh và các cơ
quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tơi thu thập số liệu,
những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tơi xin được bày tỏ lịng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ
tận tình, q báu đó!

Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
NGUYỄN THỊ MAI


iii

MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. ................ 4
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................................... 13
1.3.1. Cơng tác giải phóng mặt bằng trên thế giới .................................................... 15
1.3.2. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ..................................................... 18
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 38
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 38
2.1.3. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu ................................................... 38
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 38
2.2.1.Giới thiệu khái quát về dự án nghiên cứu ........................................................ 38
2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
của 02 dự án nghiên cứu................................................................................. 39
2.2.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường tới đời sống của người dân
khu vực giải phóng mặt bằng. ........................................................................ 39
2.2.4. Phân tích khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả

của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của địa phương trong
thời gian tới. ................................................................................................... 39
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp .............................................................. 39
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................ 40


iv

2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu .......................................... 40
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 41
3.1. Khái quát địa bàn và dự án nghiên cứu .............................................................. 41
3.1.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu.......................................................................... 41
3.1.2. Khái quát dự án nghiên cứu ............................................................................ 44
3.2. Đánh giá kết quả bồi thýờng, giải phóng mặt bằng của dự án nghiên cứu ................. 46
3.2.1. Kết quả xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường của 2 dự án ......... 46
3.2.2. Kết quả bồi thường về quyền sử dụng đất ........................................................... 49
3.2.3. Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất của 2 dự án nghiên cứu.................. 51
3.2.4. Kết quả hỗ trợ ổn định đời sống và chuyển đổi nghề nghiệp ......................... 52
3.2.5. Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án ............................................ 56
3.3. Ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng tại của 2 dự án nghiên cứu đến đời
sống người dân ................................................................................................. 58
3.3.1. Kết quả điều tra phỏng vấn các hộ dân về sử dụng tiền bồi thường,
hỗ trợ .............................................................................................................. 58
3.3.2. Tình hình việc làm của người dân sau khi thu hồi đất .................................... 59
3.3.3. Tác động đến thu nhập .................................................................................... 62
3.3.4. Tác động đến tình hình an ninh, trật tự xã hội khu vực dự án sau thu hồi đất .......... 64
3.4. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp cho công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng trên địa bàn xã Tân Ninh ................................................................ 65
3.4.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 65

3.4.2. Khó khăn ......................................................................................................... 67
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................. 68
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ......................................................................................... 70

1. Kết luận ................................................................................................................. 70
2. Đề nghị .................................................................................................................. 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 72


v

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất tại xã Tân Ninh,huyện Triệu Sơn,
tỉnh Thanh Hóa năm 2018 ........................................................ 41

Bảng 3.3:

Kết quả xác định đối tượng được bồi thường của 2 dự án .......... 46

Bảng 3.4 .

Ý kiến của các hộ dân bị thu hồi đấttrong việc xác định đối
tượng, điều kiện được bồi thường, hỗ trợ...................................... 47

Bảng 3.5.

Đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án ...................................... 49

Bảng 3.6.

Ý kiến của người dân bị thu hồi về việc xác định giá bồi
thường đất và tài sản gắn liền trên đất tại 2 dự án ..................... 50

Bảng 3.7.

Tổng hợp đơn giá bồi thường cây cối hoa mầu tại 2 dự án ...... 51

Bảng 3.8:

Kết quả hỗ trợ ổn định đời sốngvà chuyển đổi nghề nghiệp .... 52

Bảng 3.9.

Ý kiến của người có đất bị thu hồi về việc thực hiệncác
chính sách hỗ trợ tại 2 dự án ..................................................... 55

Bảng 3.10.

Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án ...................... 56

Bảng 3.11:

Phương thức sử dụng tiềnbồi thường hỗ trợ của các hộ dân
tại 2 dự án.................................................................................. 58

Bảng 3.12:

Tình hình lao động và việc làmcủa các hộ dân bị thu hồi đất ......... 60

Bảng 3.13:

Thu nhập bình quân của người dân trước, sau thu hồi 1 năm ......... 62

Bảng 3.14.

Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất ............... 63

Bảng 3.15:

Tình hình an ninh, trật tự xã hội khu vựcdự án sau khi thu
hồi đất........................................................................................ 64


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ tài ngun mơi trường

BTGPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

CNH

Cơng nghiệp hố

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐH

Hiện đại hoá

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

TP

Thành phố

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá là tài sản quốc
gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia
đình, cá nhân; là tư liệu sản xuất đặc biệt; Là nguồn lực để xây dựng và phát
triển bền vững của đất nước. Trong quá trình đổi mới nền KT - XH ở nước ta,
cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh
tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng
không phải là ngoại lệ.
Để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; phát triển nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế. Nhu cầu sử dụng đất đai
cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia,
lợi ích cơng cộng, các khu cụm cơng nghiệp, các khu thương mại - du lịch dịch vụ, làng nghề, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Như giao
thông, thủy lợi… đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, các dự án mở rộng
sản xuất kinh doanh. Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu
hồi đất, thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân.
Tuy nhiên trong những năm vừa qua cơng tác BT & GPMB gặp rất
nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai và thực hiện (Giá đất
biến động, tiêu cực, ý thức của người dân chưa cao,...). Một trong những
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các dự án được triển khai chậm là do cơng
tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc. Các


2

chính sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, các văn bản hướng dẫn thực
hiện của Nhà nước còn chưa đầy đủ, cụ thể, chưa đồng bộ, hay thay đổi do đó
gây nhiều khó khăn cho việc xác định và phân loại mức bồi thường, giá bồi thường.
Tân Ninh là một xã có vị trí địa lý cách trung tâm huyện Triệu Sơn 10
km, cách thành phố Thanh Hóa 25 km về phía Đơng. Trong những năm gần
đây, cùng với sự phát triển kinh tế kinh tế chung của tồn huyện, xã được quy
hoạch xây dựng đơ thị. Đến nay các nhà đầu tư đã bắt đầu đầu tư vốn để xây
dựng dự án theo quy hoạch chung đô thị Nưa. Để có cơ sở đề xuất các giải
pháp tăng cường hiệu quả của cơng tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất,nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
đất bị thu hồi, góp phần thiết trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp,
khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất là cần thiết. Với ý nghĩa đó tơi tiến hành đề tài:“Đánh giá thực
trạng cơng tác giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên

địa bàn Xã Tân Ninh, Huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được kết quả cơng tác giải phóng mặt bằng của 2 dự án
nghiên cứu tại xã Tân Ninh.
- Đánh giá ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng đến đời sống
của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học
trên lớp; học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ
hơn về công tác Quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác BT &
GPMB, hỗ trợ tái định cư.


3

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra
được những thuận lợi, khó khăn trong công tác BT & GPMB của dự án để từ
đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ của dự án ở
hiện tại và trong tương lai.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

a, Khái quát về bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
- Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
+ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
+ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,
khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
(Luật Đất đai, năm 2013).
- Các loại bồi thường:
+ Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, đất nông nghiệp.
+ Bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất khi Nhà
nước thuhồiđất;
Bồi thường đối với câytrồng, vật ni;
+ Bồithường chiphí dichuyển khiNhà nước thuhồiđất;
+ Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng
cơng trình có hành lang bảo vệ an tồn.
Việc bồi thường có thể tiến hành bằng tiền hoặc bằng vật chất khác có
thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thoả thuận của các chủ thể.


5

Bồi thường thiệt hại về đất đai thực chất là việc giải quyết mối quan hệ về
kinh tế giữa Nhà nước với người được giao đất, cho thuê đất và những người
bị thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định
của nhà nước về giá đất, phương thức thu hồi và thanh toán. Nó vừa đảm bảo
lợi ích của người bị thu hồi đất đồng thời cũng đảm bảo lợi ích của Nhà nước,

của người nhận đất thu hồi để sử dụng, tức là phải giải quyết hài hồ lợi ích
của cả ba đối tượng này.
b, Khái quát về hỗ trợ
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm
vào. Theo khoản 14 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định thì hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn
định đời sống, sản xuất và phát triển.
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường
hợp thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; thuhồiđất ở kết hợp ki
nh doanh dịch vụ củahộ giađình, cá nhân mà
phải di chuyển chỗ ở.
+ Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
+ Hỗ trợ khác.
c, Khái quát về thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai. Hoặc Thu hồi đất là Nhà nước ra quyết định
hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật này.


6

Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất khơng đúng mục đích, sử dụng đất khơng có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho th có thời hạn mà khơng được gia
hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười
hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười
tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ


7

khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích cơng cộng
1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơng bố hoặc khi dự án
đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
2. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nơng
nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phải thơng báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu
hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư.
3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt, được cơng bố cơng khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải
chấp hành quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất
thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định
cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng
chế và có quyền khiếu nại.
d, Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát
triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản vật kiến trúc và cây cối hoa màu di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt


8

động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại
đó. Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về
kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển
chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức
sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở
Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng
mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút
các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội. Quá trình thực hiện bồi thường
GPMB phải đảm bảo hài hồ giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi ích
của doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của người
dân.(Nguyễn Thanh Tùng, 2013)
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Q trình bồi thường GPMB mang tính đa dạng và phức tạp:
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và
tài sản trên đất lớn dẫn đến q trình bồi thường GPMB có đặc trưng nhất
định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề
dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng, công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại, bn bán nhỏ… q trình bồi thường GPMB cũng có đặc
trưng riêng của nó. Cịn đối với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ
yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nơng

9

nghiệp do đó bồi thường GPMB cũng được tiến hành với đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống
nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan
trọng 6 trong khi trình độ sản xuất của người dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khơng cao. Vì vậy mà cơng tác tun truyền, vận động dân cư
tham gia chuyển đổi là rất khó khăn, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là
điều kiện cần thiết để đảm bảo cuộc sống dân cư sau này. Mặt khác cây trồng,
vật ni trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định
nên gây khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt
của người dân mà tâm lý tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và
do cơ chế chính sách khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây
nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện sống bị thay đổi nên họ không muốn
di chuyển.
Từ các đặc điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác bồi
thường, GPMB được thực hiện với nhiều hình thức và nhiều phương pháp
khác nhau.
1.1.3. Vai trị của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi ích
cơng cộng.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hịa
lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất.

10

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc duy trì ổn định chính
trị, trật tự an tồn xã hội.
1.1.4. Các yếu tố tác động đến cơng tác bồi thường GPMB
1.1.4.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập kỷ
qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng được sửa
đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn
bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi Quốc hội thông qua
Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi
vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ
ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối
quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai
mới hình thành trong q trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa; hệ thống pháp luật
đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo
đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội
Trên thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm
pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác bồi
thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn
có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không
thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng
trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
b, Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ

chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà


11

Nhà nước đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Tuy nhiên vẫn cịn những nơi chưa có quy hoạch sử dụng đất, cơng tác
quản lý đấy đai yếu kém, số liệu không đảm bảo tin cậy dẫn đến cơng tác đền
bù giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp nhiều khó khăn, phức tạp.
c, Yếu tố giao đất, cho thuê đất:
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định khơng rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho cơng tác đền bù.
d, Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản
đồ địa chính
Trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo
đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan

trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện
trạng sử dụng đất của khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương
công tác này được thực hiện rất chậm. Những hạn chế của công tác này làm


12

ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công
tác xây dựng dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
e, Yếu tố giá đất và định giá đất
- Giá đất: Là số tiền phải trả để có quyền sử dụng đất trong một thời
gian nhất định.
- Giá quyền sử dụng đất: Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất nhất định.
Theo Điều 114 Luật đất đai năm 2013: giá đất gồm có bảng giá đất
(được xây dựng định kỳ 05 năm một lần) và giá đất cụ thể (dùng để tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất). Theo Điều 112: Nguyên tắc định giá
đất là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
Tuy nhiên, qua một quá trình thực hiện cho thấy, giá đất cụ thể do UBND tỉnh
quyết định chưa sát với giá đất phổ biến trên thị trường.
f, Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đăng ký quyền sử dụng đất: Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất
phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được
xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận).


13

- Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
quan hệ mật thiết với công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư, là
một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu
sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất và mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho
người có đất bị thu hồi. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là giấy chứng
nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo
hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là điều kiện đầu tiên
để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2013;
- Hiến pháp năm 1992;
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định
về giá đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy
định về khung giá đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 về đất đai của Chính phủ;

- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy
định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.


14

- Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ban hành quy định chi tiết thi hành
một số điều, khoản của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết;
- Quyết định số 17/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa Ban hành quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Quyết định số 19/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc Ban hành quy định về Bồi thường đối với cây trồng; Bộ
đơn giá bồi thường đối với cây trồng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 20/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 của UBND
tỉnh Thanh Hóa Quyết định ban hành Quy định về việc bồi thường nhà,
công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 29/2015/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2015 của
UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quy định định mức và một số mức chi cho
công tác tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa Ban hành quy định bảng giá đất năm 2015 tại tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 830/2015-QD-UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành đơn giá
bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4925/2016/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành bảng
giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, cơng trình kiến trúc làm cơ sở xác định giá
trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.


15

- Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15/9/2017 của UBND tỉnh
Thanh Hóa sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định bảng giá đất năm 2015
tại tỉnh Thanh Hóa ban hành kèm theo quyết định số 39/2014/QĐ-UBND
ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 837/QĐ-UBND ngày 08/3/2018 của Ủy Ban Nhân Dân
tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của huyện
Triệu Sơn
- Quyết định số 3162/2014/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4437/2016/QĐ-UBND ngày 14/11/2016 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa
- Quyết định số 5576/QĐ-UBND ngày 13/10/2017 của Chủ tịch UBND
huyện Triệu Sơn về việc phê duyệt mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 khu dân cư mới, vị trí 1 vị trí 2 địa điểm xây dựng tại thôn 2,3,5, 10 xã
Tân Ninh, huyện Triệu Sơn;
- Quyết định số 1242/QĐ-UBND ngày 20/4/2017 về việc chấp thuận
chủ trương đầu tư dự án Hệ thống nước sạch nông thôn liên huyện Việt
Thanh VnC tại các huyện: Hoằng Hóa, Triệu Sơn, Nơng Cống, Đơng Sơn và

Thành phố Thanh Hóa
1.3. Cơng tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam
1.3.1. Cơng tác giải phóng mặt bằng trên thế giới
1.3.1.1. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa
mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực


16

hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là khơng thể tránh khỏi thì có sự
chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của
nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể
khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại (Mai Mộng
Hùng, 2008)
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nơng thơn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành

thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định
qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng
đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Bên cạnh những thành cơng như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là


17

vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư.
1.3.1.2. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu
tư nhân. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số
còn lại thuộc sở hữư tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ Quy hoạch
sử dụng đất mà nhà nước đó phê duyệt. Nhà nước đúng vai trò trung tâm
trong quy hoạch đơ thị, có tồn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch
đơ thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho
thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi
tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm. Nhà nước không
cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đó được giao, trừ một số
trường hợp đặc biệt. Phát triển nhất ở quốc gia này là nhà ở, nhà ở tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất sử dụng cho các mục đích của quốc gia, người bị thu
hồi đất hoàn toàn yên tâm bởi ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, người bị thu
hồi đất sẽ được bố trí ngay các căn hộ mới hơn, đẹp hơn, thậm chí có cả trường
hợp diện tích tái định cư rộng hơn (Viện Khoa học đo đạc và bản đồ 2004)
1.3.1.3. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường (Mai Mộng Hùng, 2008).