Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nhà ở dịch vụ thị trấn lim và dự án xây dựng hạ tầng ngô xá huyện tiên du tỉnh bắc ninh luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ĐỨC THẮNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN NHÀ Ở DỊCH VỤ THỊ TRẤN LIM VÀ DỰ ÁN
XÂY DỰNG HẠ TẦNG NGÔ XÁ HUYỆN TIÊN DU,
TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã chuyên ngành:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, đây là công trình nghiên cứu của riêng tơi, số liệu và kết
quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một
học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Bắc Ninh, ngày 03 tháng 05 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Đức Thắng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài ngồi sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự
hướng chu đáo, tỉ mỉ của các quý thầy cô và sự giúp đỡ nhiệt tình, cùng nhiều ý kiến
đóng góp quý báu một số cá nhân và tập thể đã giúp tơi hồn thành bản luận văn này.
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn tới PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải - giảng viên
Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo
tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản
lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam giúp tơi hồn chỉnh luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh,
Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện
Tiên Du, Ban Quản lý dự án - Sở Giao thông vận tải Bắc Ninh, Hội đồng bồi thường,
GPMB huyện Tiên Du, UBND thị trấn Lim, UBND các xã cùng các trưởng thôn và
những người dân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi
mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn !
Bắc Ninh, ngày 03 tháng 05 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Đức Thắng

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 3
2.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan đến giải phóng mặt bằng................................ 3

2.1.1.

Giải phóng mặt bằng ....................................................................................... 3

2.1.2.

Thu hồi đất...................................................................................................... 8

2.1.3.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................................................................ 9

2.2.

Kinh nghiệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số nước và tổ
chức trên thế giới .......................................................................................... 11

2.2.1.

Hàn quốc ...................................................................................................... 11

2.2.2.

Australia ....................................................................................................... 12

2.2.3.

Thái lan......................................................................................................... 13

2.2.4.

Ngân hàng thế giới (world bank) và ngân hàng phát triển châu á (asian
development bank)........................................................................................ 14

2.3.

Cơ sở thực tiễn về công tác giải phóng mặt bằng ở việt nam ......................... 16

2.3.1.

Q trình phát triển của pháp luật về giải phóng mặt bằng............................. 16

2.3.2.

Một số quy định về cơng tác giải phóng mặt bằng ở việt nam hiện nay.......... 21

2.3.3.

Tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng tại tỉnh bắc ninh............... 25

2.4.

Một số nhận xét rút ra từ những nghiên cứu tổng quan......................................... 27

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 29

3.1.

Địa điểm nghiên cứu ..................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu .................................................................................... 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu..................................................................................... 29

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện tiên du ......................................... 29

3.4.2.

Tình hình cơng tác quản lý, sử dụng đất đai của huyện tiên du ...................... 30

3.4.3.

Khái quát công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện tiên du ............... 30

3.4.4.

Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng tại 02 dự án nghiên cứu.................... 30

3.4.5.

Đánh giá tác động của cơng tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của
các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất........................................................... 30

3.4.6.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn huyện tiên du .............................................................. 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 30

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 31

3.5.3.

Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ......................................................... 31

3.5.4.

Phương pháp minh họa bằng biểu đồ ............................................................ 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................... 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện tiên du ................................... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của huyện tiên du ............................................................ 32

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện tiên du giai đoạn 2010 2016 ............................................................................................................. 35

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện tiên du .................................... 40

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của huyện tiên du .................................................. 40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện tiên du năm 2016...................................... 45

4.2.3.

Biến động sử dụng đất của huyện tiên du giai đoạn 2005 - 2016 ................... 45

4.2.4.

Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất huyện tiên du ................ 46

4.3.

Khái qt về cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện tiên du .......... 48

4.4.

Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng tại các dự án nghiên cứu .................. 49

4.4.1.

Khái quát các dự án nghiên cứu .................................................................... 49

iv


4.4.2.

Khái quát các quy định liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng tại
các dự án nghiên cứu .................................................................................... 51

4.4.3.

Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng tại các dự án nghiên cứu ................... 55

4.5.

Đánh giá tác động của cơng tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của
các hộ dân bị thu hồi đất ............................................................................... 68

4.5.1.

Tác động đến công ăn việc làm ..................................................................... 68

4.5.2.

Tác động đến kinh tế gia đình ....................................................................... 70

4.5.3.

Tác động đến đời sống tinh thần.................................................................... 72

4.5.4.

Tác động đến môi trường sống ...................................................................... 73

4.6.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cụng tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn huyện tiên du .............................................................. 74

4.6.1.

Hồn thiện chính sách pháp luật về đất đai .................................................... 74

4.6.2.

Nâng cao hiệu quả quản lý và chất lượng cán bộ trong cơng tác giải
phóng mặt bằng............................................................................................. 75

4.6.3.

Giải pháp đảm bảo cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất................ 76

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 77
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 77

5.2.

Kiến nghị ...................................................................................................... 78

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 79

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KT-XH

Kinh tế - xã hội

NĐ

Nghị định

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

WB

Ngân hàng thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Tiên Du năm 2016 ..................................... 45

Bảng 4.2.

Kết quả xác định diện tích bồi thường, hỗ trợ qua các lần điều chỉnh,
bổ sung tại dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim ................................. 55

Bảng 4.3.

Kết quả bồi thường về đất tại dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim ..... 58

Bảng 4.4.

Kết quả bồi thường về đất tại dự án xây dựng hạ tầng các khu nhà ở
nông thôn tại thôn Ngô Xá ........................................................................ 59

Bảng 4.5.

Kết quả bồi thường cơng trình, vật kiến trúc tại dự án Khu nhà ở và
dịch vụ thị trấn Lim .................................................................................. 61

Bảng 4.6.

Kết quả bồi thường về cây trồng tại các dự án nghiên cứu......................... 63

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu.................... 65

Bảng 4.8.

Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi về chính sách
bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu ................................................ 66

Bảng 4.9.

Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình, cá nhân
điều tra phỏng vấn tại các dự án nghiên cứu.............................................. 69

Bảng 4.10. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân điều tra phỏng vấn về kinh tế
của hộ sau khi bị thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu ............................... 70
Bảng 4.11. Tài sản của các hộ gia đình, các nhân điều tra phỏng vấn trước và sau
khi được bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu ................................. 71
Bảng 4.12. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân điều tra phỏng vấn về quan hệ
nội bộ gia đình sau khi bị thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu .................. 72
Bảng 4.13. Tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng của các hộ gia đình sau khi giải
phóng mặt bằng ........................................................................................ 73
Bảng 4.14. Tác động của các dự án nghiên cứu đến môi trường..............................................74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh......................................... 32
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế theo ngành của huyện Tiên Du năm 2016 .............................36
Hình 4.2. Biến động diện tích các loại đất chính giai đoạn 2005 - 2016 ....................... 46
Hình 4.3. Dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim ..................................................... 50
Hình 4.4. Dự án xây dựng hạ tầng các khu nhà ở nông thôn tại thôn Ngô Xá ............... 51

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Đức Thắng
Tên luận văn: “Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng dự án nhà ở dịch vụ thị trấn
Lim và dự án xây dựng hạ tầng Ngô Xá huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng thơng qua dự án nhà ở
dịch vụ thị trấn Lim và dự án xây dựng hạ tầng Ngô Xá huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh;
- Xác định những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong q trình giải phóng mặt
bằng tại các dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy công tác
GPMB tại các dự án đảm bảo đúng tiến độ.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong đề tài gồm: phương pháp điều tra thu thập
số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích và
xử lý số liệu; phương pháp minh họa bằng biểu đồ.
Kết quả chính và kết luận
- Huyện Tiên Du có vị trí địa lý thuận lợi nên rất lợi thế cho trong phát triển sản
xuất, thu hút vốn đầu tư và mở rộng giao lưu kinh tế - xã hội với các huyện, thị, thành
phố trong tỉnh, vùng đồng bằng sông Hồng và Thủ đô Hà Nội. Kinh tế của huyện trong
giai đoạn 2010 - 2016 tăng trưởng nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa.
- Công tác GPMB tại 02 dự án nghiên cứu đã được thực hiện đúng trình tự và thủ
tục theo quy định của pháp luật và đạt được những hiệu quả nhất định, cụ thể:
+ Dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim đã thu hồi 116.726,4 m² với diện tích
bồi thường, hỗ trợ trong đợt 1 được xác định là 111.141,7 m². Tổng kinh phí bồi

thường, hỗ trợ cho tập thể thôn Lũng Giang và gần 400 hộ gia đình, cá nhân có đất bị
thu hồi tại dự án là gần 21 tỷ đồng. Dự án xây dựng hạ tầng khu nhà ở nông thôn tại
thôn Ngô Xá, xã Phật Tích đã thu hồi 48.598,2 m² đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ đối
với 37.733,6 m² đất nơng nghiệp cho hơn 200 hộ gia đình, cá nhân với tổng kinh phí
hơn 16,5 tỷ đồng. Kết quả điều tra đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu
hồi về chính sách bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu cho thấy hầu hết các hộ gia
đình, cá nhân đa phần đều đồng ý với các chính sách này. Tuy nhiên, trong cơng tác

ix


GPMB còn gặp một số vướng mắc như: nguồn vốn để thực hiện các dự án của địa
phương còn hạn chế; thiếu sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc triển khai
thực hiện các dự án nên xảy ra tình trạng chồng chéo diện tích đất thu hồi, bồi thường
giữa các dự án với nhau; cịn có sự nhầm lẫn, thiếu sót trên hồ sơ địa chính và sổ bộ
thuế; việc di chuyển mồ mả gặp rất nhiều khó khăn vì liên quan đến vấn đề tâm linh và
mức bồi thường di chuyển mồ mả theo quy định cịn thấp.
+ Kết quả đánh giá tác động của cơng tác GPMB đến đời sống của các hộ dân bị
thu hồi đất cho thấy việc sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình, cá nhân
nhìn chung là chưa hợp lý. Tỷ lệ các hộ gia đình đầu tư sản xuất kinh doanh không thấp
nhưng so với số tiền sử dụng để xây dựng, tu sửa nhà cửa và mua sắm đồ dùng lại khá
khiêm tốn. Tỷ lệ hộ gia đình đầu tư tiền vào việc học nghề chiếm tỷ lệ thấp, cụ thể: tại
dự án 1 là 20%, tại dự án 2 là 8,75%. Phần lớn các hộ gia đình đều đánh giá điều kiện
kinh tế, thu nhập bình quân hàng tháng, số lượng và chất lượng tài sản, sự tiếp cận
CSHT của gia đình sau khi bị thu hồi đất tốt hơn so với trước khi bị thu hồi. Ngồi ra,
cơng tác GPMB cũng tác động một phần đến đời sống tinh thần của các hộ gia đình, cá
nhân có đất bị thu hồi.

x

THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Duc Thang
Thesis title: “Assessment of ground clearance of the housing service project in Lim town
and Ngo Xa infrastructure construction project in Tien Du district, Bac Ninh province"
Major: Land Managerment

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
- Assessing the implementation of ground clearance through the housing service
project Lim Town and Ngo Xa infrastructure construction project in Tien Du district,
Bac Ninh province.
- Identifing the problems and obstacles in the ground clearance of study projects,
thenceforth propose the solutions to promote the ground clearance in the next time.
Materials and methods
Methods used in the topic include: method of secondary data collection; methods
of primary data collection; methods of data analysis and process; methods of illustration
by chart.
Main findings and conclusions
- Tien Du district has favorable geographic position, so it is very advantageous for
developing production, attracting investment capital and expanding socio-economic
exchanges with districts, towns and cities in the province, Red River delta area and
Hanoi Capital. In the period 2010 - 2016, the economy is growing fast, the economic
structure shifts towards industrialization and modernization.
- The ground clearance of 2 projects has been carried out in accordance with the
order and procedures of law and achieved certain effects, as following:
+ The Lim Township housing and service project has recovered 116,726.4 m²
with the compensation area, support in the first phase is 111,141.7 m². The total

compensation, support for the collective Lung Giang village and nearly 400 households,
individuals have recovered land at the project is nearly 21 billion. The project of
building rural infrastructure in Ngo Xa village, Phat Tich commune has recovered
48,598.2 m² of land, compensated and supported for 37,733.6 m² of agricultural land for
more than 200 households. Individuals with a total cost of more than 16.5 billion.
Results of surveys and assessments of households and individuals having recovered
land on compensation and support policies in 2 research projects show that most

xi


households and individuals agreed with These policies. However, in the site clearance,
there are some obstacles such as limited capital for implementation of local projects;
There is a lack of coordination among different levels and branches in the
implementation of the projects, so the overlap of land acquisition and compensation
between projects is occurring. There is also confusion, shortcomings on cadastral
records and tax records; Relocation of the grave is very difficult due to the low level of
spirituality and grave clearance compensation.
+ The results of the assessment of the impact of land acquisition on the lives of
households with land acquisition showed that the use of compensation and support from
households and individuals is generally unreasonable. The percentage of households
investing in production and business is not low but compared with the amount used for
building, repairing and buying furniture is quite modest. The percentage of households
investing money in apprenticeship is low, specifically: in project 1 is 20%, in project 2
it is 8.75%. The majority of households assessed the economic conditions, average
monthly income, quantity and quality of assets, access to family infrastructure after land
acquisition was better than before collection. In addition, the site clearance also partly
affects the spiritual life of households and individuals whose land is recovered.

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH - HĐH) và đơ thị hoá là mục tiêu
phát triển của các nước trên thế giới, là nhân tố làm thay đổi căn bản KT - XH
của mỗi quốc gia kéo theo sự thay đổi mạnh mẽ phương thức sản xuất và quan hệ
sản xuất. Trong quá trình CNH - HĐH, tiến trình phát triển xã hội đó có sự thay
đổi cơ bản, đó là phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp và làm thay đổi xã hội
nông thôn theo hướng công nghiệp. Để tạo quỹ đất phục vụ q trình đơ thị hóa,
việc thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho xây dựng phát triển cơ sở hạ
tầng (CSHT) phục vụ lợi ích quốc gia là việc làm tất yếu.
Huyện Tiên Du nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, cách không xa
các trung tâm đô thị lớn, đặc biệt là tam giác kinh tế miền Bắc: thủ đơ Hà Nội,
Hải Phịng và Quảng Ninh, đây là lợi thế rất lớn cho Tiên Du trong quá trình phát
triển kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây, với tốc độ đơ thị hóa nhanh, đất
đai thuộc địa phận huyện Tiên Du được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều, tạo
áp lực lớn đối với việc áp dụng đúng, thỏa đáng những chính sách của Nhà nước
trong việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất
đất sản xuất nông nghiệp. Hiện nay, cơng tác này cịn gặp nhiều khó khăn, vướng
mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng CSHT phục vụ cho chính
cộng đồng dân cư bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy do giải quyết chưa tốt và chưa
thỏa đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi khi Nhà nước thực hiện thu
hồi đất sẽ dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, tạo
thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật
tự xã hội. Điều này dẫn đến việc chậm trễ và kéo dài trong công tác giải phóng
mặt bằng (GPMB) của các dự án phát triển, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước và
các chủ đầu tư.
Không chỉ vậy, vấn đề đáng quan tâm hiện nay là cuộc sống của người dân
sẽ thay đổi như thế nào sau khi Nhà nước thu hồi đất. Tình trạng người dân thiếu

việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong việc
ổn định đời sống, điều kiện sống của người dân tại nơi ở mới cũng phần nào cho
thấy việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chưa thực sự
hợp lý, việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp chưa thực sự hiệu quả. Bên cạnh đó,
bản thân người dân bị thu hồi đất cịn thụ động trơng chờ vào Nhà nước nên hầu

1


hết sau khi bị thu hồi đất cịn gặp khơng ít những trong sinh hoạt và hoạt động
kinh tế, khả năng thích ứng cịn chậm hoặc khơng kiên trì với công việc mới
khiến cho cuộc sống của một số gia đình khó đi vào ổn định.
Để đẩy nhanh cơng tác GPMB thì việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ cho người có đất bị thu hồi cần phải có những nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở
các địa phương khác nhau, để tổng kết các vấn đề còn tồn tại, từ đó đưa ra các
giải pháp cho các vấn đề yêu cầu từ thực tiễn đặt ra đối với các dự án. Vì những
lý do trên, là một cán bộ tham gia trong công tác quản lý đất đai tôi lựa chọn thực
hiện đề tài: “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nhà ở dịch vụ thị
trấn Lim và dự án xây dựng hạ tầng Ngô Xá huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng thơng qua dự
án nhà ở dịch vụ thị trấn Lim và dự án xây dựng hạ tầng Ngô Xá huyện Tiên Du,
tỉnh Bắc Ninh;
- Xác định những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong q trình giải phóng
mặt bằng tại các dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy
công tác GPMB tại các dự án đảm bảo đúng tiến độ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
- Phạm vi cụ thể: đề tài thực hiện nghiên cứu tại 02 dự án, gồm:
+ Dự án 1: Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim (Nghiên cứu kết quả bồi

thường giải phóng mặt bằng đợt 1);
+ Dự án 2: Đầu tư xây dựng hạ tầng các khu nhà ở nông thôn tại thông Ngô
Xá, xã Phật Tích.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho huyện Tiên Du đưa ra các biện
pháp thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng hiệu quả nhằm phục vụ cho việc
triển khai các dự án trên địa bàn đúng tiến độ;
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên
ngành quản lý đất đai tại các trường đại học, cao đẳng và học viện.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHĨNG MẶT
BẰNG
2.1.1. Giải phóng mặt bằng
2.1.1.1. Khái niệm
GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa,
cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một địa bàn nhất định
để phục vụ cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới.
Giải phóng mặt bằng cũng là q trình tái cơ cấu toàn diện kết cấu kinh tế xã hội - đô thị - dân cư để chuyển xã hội nông nghiệp truyền thống sang xã hội
công nghiệp và đô thị theo định hướng thị trường và hội nhập (Nguyễn Chí Mỳ
và cs., 2012).
Q trình GPMB được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng GPMB đến
khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Cơng tác GPMB mang tính
quyết định đến tiến độ của các dự án, trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng
nhất trong công tác GPMB.
Trước khi tiến hành GPMB nhà nước quyết định thu hồi đất: đó là việc nhà
nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã

giao cho cá nhân, tổ chức sử dụng.
2.1.1.2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng
Để các dự án được thực hiện theo đúng tiến độ thì trước hết các chủ đầu tư
cần phải GPMB; đây là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng, nhưng phức tạp,
tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, đất đai ngày càng có giá
trị và khan hiếm khiến cho việc GPMB ngày càng trở nên khó khăn hơn. GPMB là
cơng tác có liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng động
dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Ở khu vực trung
tâm đơ thị, mật độ dân cư rất cao, giá trị đất và tài sản trên đất lớn, mức sống và
trình độ dân cư cao. Tại khu vực ven đô, mật độ dân cư khá cao, hoạt động sản
xuất hầu như là công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa

3


dạng, mức sống và trình độ dân cư trung bình. Cịn ở khu vực nơng thơn, mật độ
dân cư thấp, hoạt động sản xuất chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ
thuộc chính vào nơng nghiệp, mức sống và trình độ dân cư thấp.
Do đó, đối với từng khu vực thì cơng tác bồi thường GPMB cũng có những
đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những
đặc điểm riêng biệt về điều kiện kinh tế - xã hội và trình độ dân trí đối với từng khu
vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Ở khu vực nơng thơn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt
động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi
trình độ sản xuất của người dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho th
đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn khơng cho th; tình
hình đó đã dẫn đến cơng tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di dời đến

nơi khác là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết
để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở
lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời
sống sinh hoạt và phong tục tập quán của người dân; một số vùng có dân cư sống
chủ yếu bằng nghề buôn bán và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân
cư làm kế sinh nhai nay phải chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống sẽ bị
thay đổi. Tình trạng thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như
chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu... Do đó, tâm lý của
người dân là không muốn di chuyển chỗ ở đến nơi khác, gây khó khăn cho cơng
tác GPMB. Bên cạnh đó, sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và
giá đất theo giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường
khơng được sự đồng thuận của nhiều người dân (Hoàng Thị Nga, 2010).
2.1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi
hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao
và phù hợp với tình hình thực tế.

4


Cùng với lịch sử phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai cũng dần
được hoàn thiện bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật. Hệ thống các
văn bản này từ chỗ chỉ là nhưng văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy
định tạm thời đến chỗ Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993,
rồi đến Luật Đất đai 2003 và đến nay là Luật Đất đai 2013. Theo đó, chính sách
bồi thường, GPMB cũng ln được Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi

cho phù hợp với u cầu thực tế. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời
gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp
ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên,
do tính chưa ổn định, sự chồng chéo của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà
cơng tác bồi thường GPMB cịn gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn
triển khai các dự án đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước đã cho thấy công
tác bồi thường GPMB chịu ảnh hưởng rất lớn bởi việc ban hành các văn bản quy
phạm về quản lý và sử dụng đất đai.
b. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện khơng thể thiếu được trong mọi q trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế
đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã
hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những
nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển
đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Để bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trị tổ chức thì cần phải thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh
quy hoạch sử dụng đất để. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB muốn đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất đều phải
dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất không
chỉ là cơng cụ “tạo cung” cho thị trường mà cịn là phương tiện quan trọng nhất
nhằm thực hiện các mục tiêu công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường
GPMB và cũng là cơng việc có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức
năng nhất trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Nguyễn Đức Minh (2001) đã nêu rõ: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

5


- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.”
c. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đăng kí đất đai là cơ sở pháp lí quan trọng để
phục vụ cho việc theo dõi quản lí của nhà nước đối với các hoạt động liên quan
đến đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thơng tin đất đai,lập và
quản lý hồ sơ địa chính. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
và được cấp GCNQSDĐ.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho
sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình và giải quyết các tranh chấp liên
quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn
cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
Hiện nay, cơng tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Vì
vậy mà cơng tác bồi thường GPMB gặp rất nhiều khó khăn. Để công tác bồi
thường GPMB thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn thì cần phải thực hiện tốt
cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ.
d. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho cơng tác bồi thường GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên
một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc hội, 2013).
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây: do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung

6


giá đất do Chính phủ quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất; do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định dựa
trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về
giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: theo mục đích sử dụng
đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất
phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng,
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có
cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
như nhau thì có mức giá như nhau (Điều 112 Luật Đất đai 2013).
Hiện nay, Chính phủ quy định có 05 phương pháp định giá, bao gồm:
phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập;
phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh.

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
pháp luật, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện
bình thường. Tuy nhiên, hiện nay giá đất do các địa phương quy định và cơng bố
hầu như khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm
tốt thì cơng tác GPMB sẽ gặp khó khăn, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư, làm
chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
e. Yếu tố thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị

7


trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao
dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất
đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thơng qua Nhà nước thực hiện chính sách
tái định cư và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2005).
2.1.2. Thu hồi đất
2.1.2.1. Khái niệm về thu hồi đất
Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người khác
lấy (Nguyễn Như Ý, 2001). Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệm thu hồi đất

gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo Khoản 11
Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu
lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội, 2013).
Từ khái niệm trên có thể hiểu thu hồi đất thực chất là một trong những biện
pháp nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một bên là các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất và một bên là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất
đai. Việc thu hồi đất xảy ra do hai nguyên nhân chủ quan và khách quan. Nguyên
nhân chủ quan là do người sử dụng đất hoặc người của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền thực hiện trái pháp luật gây ra; nguyên nhân khách quan là thu hồi
đất để phục vụ cho lợi ích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng, phát triển kinh tế…
Về bản chất, thu hồi đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một
cơ chế bắt buộc thơng qua biện pháp hành chính. Việc thu hồi đất có những đặc
điểm sau đây (Đào Chung Chính, 2014): (1) Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (thu
hồi đất do nhu cầu vì lợi ích chung) hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm
pháp luật về đất đai; do khơng cịn nhu cầu sử dụng đất); (2) Việc thu hồi đất
phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó phải thể hiện rõ vị trí, diện
tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi. Quyết
định thu hồi đất được ban hành bởi một cơ quan hành chính có thẩm quyền theo

8


luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện); (3) Được thực hiện theo một trình
tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định riêng đối với từng trường hợp.
Ở nước ta, thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối hiện nay. Thực
tiễn thực hiện quá trình này cịn gặp phải rất nhiều khó khăn. Ở hầu hết các địa
phương, hàng loạt các đơn thư khiếu nại của người dân liên quan đến bồi thường

giải phóng mặt bằng, tái định cư, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu
hồi đất diễn ra rất căng thẳng. Nhiều dự án treo, nhiều cơng trình xây dựng dang
dở, ngổn ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi được tháo gỡ. Trong khi đó, nhiều
doanh nghiệp đang mỏi mịn mong đợi có một cơ chế đầu tư thơng thống, một
hành lang pháp lý an toàn dễ chịu để nhanh chóng có “đất sạch” đầu tư .
2.1.2.2. Các trường hợp thu hồi đất
Hiến pháp quy định rõ Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết
vì mục đích an ninh, quốc phòng, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
lợi ích cơng cộng. Đây là sự thay đổi quan trọng làm rõ được phạm vi thu hồi đất
cho phát triển kinh tế - xã hội phải vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Việc thu hồi
đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật
(Quốc Hội, 2013).
Cụ thể quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể
việc Nhà nước thu hồi đất theo 4 nhóm sau: (1) Thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh; (2) Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, cơng cộng; (3) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; (4) Thu hồi
đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ
đe dọa tính mạng con người.
2.1.3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.3.1. Bồi thường
"Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Hoàng
Phê, 2000). Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc
Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người
sử dụng đất”.
Nguyễn Quang Tuyến (2009) nêu rõ: “Bằng việc pháp luật ghi nhận và bảo
hộ quyền của người sử dụng đất thì dường như người SDĐ ở nước ta là người
“sở hữu” một loại quyền về tài sản đó là “quyền SDĐ”; bởi lẽ, người SDĐ được

9

pháp luật trao cho các quyền năng liên quan đến quyền SDĐ: Quyền chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền SDĐ; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ. Như vậy, khi pháp luật đã thừa
nhận quyền SDĐ là loại quyền về tài sản của người SDĐ thì khi Nhà nước thu
hồi đất (có nghĩa là người SDĐ bị mất quyền SDĐ do hành vi thu hồi đất của
Nhà nước), Nhà nước phải bồi thường về đất và thiệt hại về tài sản gắn liền với
đất cho người SDĐ”.
2.1.3.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3, Luật
Đất đai năm 2013).
Khi Nhà nước thu hồi đất sẽ gây ra ít nhiều xáo trộn trong cuộc sống hằng
ngày của người có đất bị thu hồi. Người sử dụng đất mất tư liệu sản xuất, mất
công ăn việc làm, mất nơi sinh sống và mất đi nền tảng văn hóa nơi sinh sống...
buộc họ phải thích nghi với những thay đổi sau khi bị thu hồi đất. Để giúp cho họ
vượt qua khó khăn đó thì bên cạnh việc bồi thường, Nhà nước ta đã có các chính
sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất và tạo việc làm cho người bị thu
hồi đất.
2.1.3.3. Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây
để sinh sống và làm ăn. Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất đai
vào các mục đích an ninh, quốc phòng; thương mại, dịch vụ ngày càng tăng. Vì
vậy, việc thu hồi đất đai phục vụ cho sự phát triển của đất nước là một quá trình
tất yếu.
Tái định cư là hình thức thay đổi về chỗ ở, tổ chức lại cuộc sống và kinh tế
của cá nhân, hộ gia đình hay nhóm cộng đồng tại chỗ nơi ở mới (Lê Thị Bích
Thuận, Nguyễn Văn Hải, 2011).

TĐC được hiểu là một quá trình di chuyển đến nơi ở mới với các hoạt động
hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, ổn định thu nhập, cơ sở vật chất và tinh thần tại
đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã
hội trong quá trình phát triển chung đến một bộ phận dân cư phải gánh chịu.
Ở nước ta hiện nay, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: bồi thường

10


bằng nhà ở; bồi thường bằng giao đất ở mới; bồi thường bằng tiền để người dân
tự lo chỗ ở (Chính phủ, 2004).
Trong chính sách GPMB thì TĐC là một bộ phận khơng thể tách rời và giữ
vị trí rất quan trọng. Các dự án TĐC được xem như là các dự án phát triển và
phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.
2.2. KINH NGHIỆM VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI
MỘT SỐ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt
từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đơ Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính
quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc bồi
thường được thực hiện thông qua các cơng cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho
quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư. Các hộ bị thu hồi
đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất
được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Khi thị trường bất động sản
bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ
của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc (Nguyễn Thị Dung, 2009).
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo
phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện

thông qua Ủy ban công dân (RC) do người dân bị ảnh hưởng thành lập để yêu
cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như các vấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu
kiện để hủy dự án. Ngồi việc tham vấn thơng qua RC, người dân có thể tham
vấn với dự án thông qua Ủy ban về bồi thường. Để hiểu được yêu cầu của người
dân và giải quyết khiếu nại, người đứng đầu chính quyền địa phương sẽ thành lập
Ủy ban này. Ủy ban sẽ tổ chức tham vấn về việc định giá tài sản, quy mơ của đất
cịn lại, xây dựng kế hoạch phục hồi thu nhập và địa điểm tái định cư, và các vấn
đề khác theo yêu cầu của người dân. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà
nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
Theo Đạo Luật về thu hồi đất cho các cơng trình cơng cộng năm 2009, Đối
với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của tịa án, khoản bồi
thường sẽ được tính dựa trên mức giá cơng bằng, có tính tới giá th, mục đích
sử dụng, thời gian sử dụng, và giá….của những thửa đất tương tự gần đó. Định

11


giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ
được tính là mức trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất
và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác
thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính tốn lại.
Hình thức bồi thường ở Hàn Quốc được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu
tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, khơng phải tiền mặt, bao
gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội. Đối với đất nông nghiệp, Nếu như đất bị thu
hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường được
tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố,
đồng thơi phải đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình trên
cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp. Còn đối với đất ở
và các loại đất khác sẽ tính theo giá thị trường.
Các biện pháp phục hồi thu nhập khơng có quy định trong Luật thu hồi và

bồi thường. Tuy nhiên, môt số Luật mới ban hành như Luật về phát triển các
thành phố kinh doanh năm 2005 và Luật về hỗ trợ Pyeongtaek-si,… đã đưa ra
một số căn cứ để hỗ trợ sinh hoạt, bao gồm: Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng
trong các dự án xây dựng khu đô thị; Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương
mại trong các tòa nhà thương mại cho các nhân công bị sa thải (không quá 27m2
một hộ gia đình).
Đối với khu tái định cư phải bao gồm các CSHT thiết yếu như đường xá, hệ
thống nước và nước thải. Chi phí cho việc xây dựng các CSHT này sẽ do chủ đầu
tư chi trả (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.2. Australia
Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm
05 bước: (1) Bộ trưởng gửi cơng văn chính thức mời người có đất tới thảo luận
với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận không có kết quả
thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thơng báo chính thức
của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích cơng cộng trên Cơng báo của
Chính phủ Bang; (3) Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất;
(4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ đất cũ có thể
yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường.
Mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá. Trước đây,
các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang. Sau đó, các cơ quan này được

12