Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện lý nhân tỉnh hà nam luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ÁNH TUYẾT

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÝ NHÂN, TỈNH HÀ NAM

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 28 tháng 6 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Ánh Tuyết

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, hiên cứu và hồn thành Luận văn tơi đã nhận được sự
giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cơ giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam, sự động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Trước hết tơi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Phó giáo sư - Tiến sỹ Nguyễn
Thanh Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn, tạo điều kiện cho tơi trong suốt
q trình học tập và thực hiện luận văn.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong thời gian tơi học tập tại trường.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên
& Môi trường huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Lý
Nhân và Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Nam, chi nhánh Lý Nhân đã tạo
điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện
trong q trình tơi thực hiện luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 6 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Ánh Tuyết

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài ......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của dề tài ........................................................ 2

1.4.1.

Ý nghĩa khoa học ........................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................ 2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................................................................ 4
2.1.

Cơ sở lý luận của đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 4

2.1.1.

Những khái niệm liên quan ............................................................................ 4

2.1.2

Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................................ 7

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất......................................................... 8

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................................... 10

2.2.

Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 16

2.2.1.

Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............ 16

2.2.2.

Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh Hà
Nam ............................................................................................................. 21

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu............................................................... 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu ................................................................................... 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 34

3.4.

Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 34

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lý Nhân. ................ 34

iii

3.4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân. ................ 34

3.4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn
huyện Lý Nhân. ........................................................................................... 34

3.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Lý Nhân ................. 35

3.4.5.

Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 35

3.4.6.

Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất........... 35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 35

3.3.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu............................................................. 35

3.3.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.......................................................... 36

3.3.3.

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu............................................................. 36

3.3.4.

Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh..................................................... 36

3.3.5.

Phương pháp chuyên gia .............................................................................. 37

Phần 4. Kết quả đạt được và thảo luận ................................................................... 38
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu ........................................................ 38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên. ....................................................................................... 38

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................................ 39

4.1.3.

Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất tại huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam .......... 46

4.1.4.

Đánh giá chung. ........................................................................................... 51

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh
Hà Nam ....................................................................................................... 52

4.2.1.

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý
Nhân, tỉnh Hà Nam ...................................................................................... 52

4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................. 53

4.2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất huyện Lý Nhân ...................................... 61

4.3.

Kết quả đấu giá đất tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam............................................................... 62

4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 6 lô thuộc xã Phú Phúc, huyện Lý Nhân.......... 62

4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô thuộc khu tái định cư thị tứ
Chợ Chanh, xã Nhân Mỹ, huyện Lý Nhân .................................................... 66

4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng
thuộc thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam ................................. 70

4.4.

Đánh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Lý Nhân ....................... 73

iv


4.4.1.

Đánh giá của các cán bộ tham gia công tác đấu giá tại các dự án đấu
giá QSD đất huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam................................................... 73

4.4.2.

Đánh giá của người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 3

dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân ................................................................ 77

4.4.3.

Những hiệu quả đạt được của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua
3 dự án ......................................................................................................... 81

4.4.4.

Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 85

4.5.

Đề xuất một số gải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Lý Nhân ......................................................................... 87

4.5.1.

Giải pháp về chính sách Nhà nước ............................................................... 87

4.5.2.

Giải pháp về kỹ thuật ................................................................................... 87

4.5.3.

Giải pháp về cơ chế tài chính ....................................................................... 88

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 89
5.1.

Kết luận ....................................................................................................... 89

5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 90

Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 91

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGĐ

Đấu giá đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCN- QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDC

Khu dân cư

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TM

Thương Mại

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

XD

Xây dựng

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Lý Nhân năm 2015 ..................................... 47
Bảng 4.2. Kết quả 5 năm thực hiện công tác đấu giá QSDĐ huyện Lý Nhân ............. 62
Bảng 4.3. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc của từng lô đất
thuộc Dự án đấu giá 06 lô tại xã Phú Phúc – huyện Lý Nhân ..................... 63
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô đất tại Thôn Thanh Nga, xã
Phú Phúc, huyện Lý Nhân ......................................................................... 66
Bảng 4.5. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc của từng lô đất
thuộc Dự án đấu giá 06 lô tại Khu tái định cư Chợ Chanh – huyện
Lý Nhân .................................................................................................... 67
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô đất thuộc Dự án tái định cư
Chợ chanh, huyện Lý Nhân ....................................................................... 69
Bảng 4.7. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu DT6 Trần Nhân

Tông mở rộng thuộc thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam
(kèm theo Quyết định số 2456/QĐ-UBND ngày 28/10/2014 của
UBND TP. Hà Nam) ................................................................................. 72
Bảng 4.8. Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá và tính
minh bạch của dự án.................................................................................. 74
Bảng 4.9. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................ 75
Bảng 4.10. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ............................................... 76
Bảng 4.11. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ ...... 76
Bảng 4.12. Tính minh bạch các thơng tin trong cơng tác đấu giá QSDĐ ...................... 78
Bảng 4.13. Đánh giá về phí đăng ký, giá khởi điểm và bước giá .................................. 78
Bảng 4.14. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ............................................... 79
Bảng 4.15. Đánh giá trách nhiệm của hội đồng đấu giá sau khi kết thúc đấu giá .......... 80

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Trường Mầm non xã Phú Phúc ..................................................................... 42
Hình 4.2. KDC thị trấn Vĩnh Trụ ................................................................................. 62
Hình 4.3. Khu DT6 Trần Nhân Tông ........................................................................... 73

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Ánh Tuyết
Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam”
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu đề tài
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
huyện Lý Nhân.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Lý Nhân.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Chọn điểm đấu giá quyền sử dụng đất
phải đại diện cho các vùng địa lý kinh tế - xã hội của huyện, 1 dự án thuộc khu đô thị là
thị trấn Vĩnh trụ, 1 dự án thuộc thị tứ là Chợ Chanh, và một dự án thuộc vùng nông thôn
nghèo là xã Phú Phúc.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu : gồm phương pháp điều tra, thu thập số
liệu thứ cấp và phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu.
- Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh.
- Phương pháp tính tốn hiệu quả kinh tế.
- Phương pháp chuyên gia.
Kết luận chủ yếu của luận văn
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
của huyện Lý Nhân.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án của huyên Lý Nhân được
chọn làm điểm nghiên cứu.
- Đánh giá về công tác đấu giá đất tại huyện Lý Nhân thông qua điều tra 90 hộ
gia đình cá nhân và 30 cán bộ tham gia công tác đấu giá.
- Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lý Nhân.

ix


- Về kinh tế: Huyện Lý Nhân đã sử dụng quỹ đất hợp lý, tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp - hiện đại hoá đất nước. Đã
tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất
sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất.
- Về mặt xã hội: Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở và kinh doanh của người dân, tạo điều kiện cho
môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung, mang lại vẻ đẹp cảnh quan mơi
trường.Làm giảm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai.
Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học,
bệnh viện, hệ thống điện,… Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực
cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề.
- Về công tác quản lý và sử dụng đất đai: Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ
sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt
bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Đấu giá QSDĐ với phương thức, thủ
tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn. Đây cũng là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai
hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia
đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời loại bỏ
được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương, góp
phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố - hiện đại
hố đất nước.

x


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Tran Anh Tuyet
Thesis title: “Evaluation of land use right auction in several projects in Ly Nhan
district, Ha Nam province”
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Purpose of Research
- Evaluation of land use right auction in several projects in Ly Nhan district.
- Propose some solutions to improve the efficiency of land use right auction in
Ly Nhan district.
Research Methodology
Dissertations have used these methods:
- Research selection method: Select the auction of land use rights must be
representative of the geo-economic regions - the district's social, 1 project in urban areas
is the Vinh Tru town, 1 project in the Cho Chanh quartet's Market, and a project of the
rural poor is Phuc Phuc.
- Methods of investigation and data collection: including survey methodology,
secondary data collection and survey methods of primary data collection.
- Statistical methodology, data processing.
- Gathering analysis method, comparative.
- The method of calculation of economic efficiency.
- Professional solution.
Conclusions
- General conditions of natural, economic - social situation of management and
use of land by Ly Nhan district.
- Results of the auction of land use rights of some of the district's project was
selected as the study site.
- Evaluation of the work of land auctions in Ly Nhan through household surveys

90 individuals and 30 workers involved in the auction.
- A number of measures to strengthen the land use right auction in Ly Nhan
district.
- Economy: Ly Nhan has reasonable land use, construction investment to create

xi


the infrastructure, creating a momentum to promote the industrialization modernization of the country. Has created healthy competition among auction
participants, the highest bidder will be the recipients of land use rights.
- Socially: Create neighborhoods in sync with the technical infrastructure, social
infrastructure to meet the needs of business and citizens, creating conditions for a stable
living environment, suitable for general planning, bring beauty truong.Lam landscapes
reduce encroachment, land disputes.
With huge revenues from the auction of land use rights, in addition to
investment in construction, renovation or upgrading of infrastructure systems: the
system of roads, schools, hospitals, electricity, ... Source capital raised from the auction
of land use rights also provided invaluable support for economic restructuring, job
structure.
- On the management and use of land: the land use right auction is one of the
basis and grounds for state land valuation, forming real estate market and contribute to
the price index , create stability for the real estate market. land use right auction with
methods and procedures for conducting simple and quick. this is a form of exploitation,
land use efficiency, saving, economy, create healthy competition between auction
participants to mobilize the maximum revenue for the State budget, at the same time
eliminate the negative factors in the mechanism of "ask, give" that currently exists in
many places, contribute to healthy the administrative procedure, speed up the process of
industrialization - modernization of the country.

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam hiện nay đang trong q trình phát triển cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa và đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong
quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng
bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu
hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành
hàng hố, trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã
hình thành các giao dịch “ngầm” về đất đai, các giao dịch này đã đẩy giá đất lên
rất cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao
đất lúc này đã khơng cịn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước khơng kiểm
sốt được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đai bị hạn chế, gây
thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp
thời những thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong
cơng tác quản lý... Vì vậy, chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho
phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực của đất là tất yếu.
Lý Nhân nằm ở phía đơng tỉnh Hà Nam, trên hữu ngạn sông Hồng, là một
huyện đang phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, kéo theo đó là q
trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn huyện. Nhu cầu sử dụng đất cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng. Các dự án quy hoạch khu
dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống
cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển.
Trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công
tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất
động sản. Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc đấu
giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh

công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Lý
Nhân, tỉnh Hà Nam”.

1


1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Lý Nhân.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh
Hà Nam.
- Phạm vi thời gian: Năm 2015 - 2016.
- Giới hạn nội dung: Đánh giá công tác đấu giá đất thông qua 3 dự án
thuộc 01 thị trấn và 02 xã thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam, bao gồm :
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu chợ Cống xã Phú Phúc, huyện Lý
Nhân, tỉnh Hà Nam.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu tái định cư xã Nhân Mỹ, Lý Nhân,
Hà Nam.
- Dự án đấu giá Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng tại Thị trấn Vĩnh Trụ,
huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA DỀ TÀI
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên
cứu theo giai đoạn và đi vào cụ thể từng dự án tại các xã để có thể đề xuất và góp
ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất.

Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất về xác định giá khởi điểm tại những vị trí khơng thuận lợi.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đã làm rõ những tác động trực tiếp của việc đấu giá
QSDĐ trên địa bàn cấp huyện vào ngân sách Nhà nước trong thời gian qua nhằm
cơng khai, minh bạch hơn đánh giá chính xác hơn giá trị các thửa đất trên địa bàn
thành phố.

2


Là nguồn tài liệu cho các học viên cao học và sinh viên, cũng như những
nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn các huyện có vị trí địa
lý tương đồng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Những khái niệm liên quan
2.1.1.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian
nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét

về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.
* Với những đặc điểm:
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó
so sánh với nhau.
3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thơng thường.
5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về
vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành
thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị
trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ

4


ràng; ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng
dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa
chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao
quyền sử dụng đất (hoặc cho th đất) bằng hình thức đấu giá cơng khai, nhằm

mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các cơng trình cơ sở hạ tầng
trên địa bàn các huyện, huyện.
Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa
chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có 2 hình thức đấu giá
chính: đấu tăng giá – theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá – theo
kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan.
Tại phương Đơng, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ
phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi
chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính
chất “đổi chác” nơ lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã diễn ra
tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao
đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần...
Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi
chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc đấu giá đã
được tổ chức công khai hàng năm.
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán tài sản công khai
mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người
bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về
bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Điều 3,
Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định
“Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản cơng khai, theo đó các tài sản và
quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm
2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu
giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua

5

tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”.
Ngày nay, đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trị quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách
thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác
góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng
hố nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán
đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng
trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý
vi phạm hành chính.
* Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì được.
- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá
tài sản.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Định giá BĐS:là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại
một thời điểm xác định.
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn

hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.

6


2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động
sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác
nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Ở Việt Nam tại Chương II Điều 174 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất
động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, Cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”. (Bộ tài chính, 2003).
Theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng phải là hàng
hố vì đất đai khơng có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân. Do
vậy, chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất, của
một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng
hoá và được đưa vào lưu thơng trên thị trường BĐS.
Thực chất hàng hố trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị
trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị;
quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố
xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khơng được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS

đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:

7


-

Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất.

-

Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế
chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị
trường, có sự quản lý của Nhà nước.

-

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản
tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Như vậy, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là loại thị trường bao

gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa
tiền tệ
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường
hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên
thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán
các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng quy trình so sánh, dự tính giá
trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp
thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc
phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các
khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đã trừ khấu hao tạo nên
giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để
ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ
đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn
hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, khơng
có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng phương pháp
thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết
quả của phương pháp thích hợp nhất (Hồ Thị Lam Trà, 2006).

8


2.1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất

bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì
giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm.
Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hố, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt
đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp
hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá
đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh
hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc
xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống
đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc
hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn... (những yếu tố phục vụ trực
tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của
các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện
có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực
này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp,
khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực
xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không

9

giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về
vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số
lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có
nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần
dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu
của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ
thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định
hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị
thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm
thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nơng nghiệp ra ven đơ
thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao
hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ
có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nơng thơn và các vị trí khác (Nguyễn Đình Bồng
và Nguyễn Thanh Trà, 2005; Hồ Thị Lam Trà, 2006).
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Khái niệm
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa
chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao
quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá cơng khai, nhằm
mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các cơng trình cơ sở hạ tầng
trên địa bàn các quận, huyện.
2.1.4.2. Các loại giá đất trong đấu giá QSD đất
Giá đất là giá bán quyền sử dụng đất trong không gian và thời gian xác
định. Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật
cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị
trường chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc

vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất, giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố
nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Trên thực
tế ln tồn tại hai loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường:
- Giá quy định của Nhà nước:

10


Là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành dựa trên khung giá đất
do Nhà nước quy định vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Giá đất do Nhà nước quy định nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân
sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những
người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
- Giá đất thị trường:
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử
dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh
tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và
người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác
định. Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá
của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở
hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên
thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói
trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các
quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thuờng ở trạng
thái tĩnh tương đối cịn giá đất thị trường ln ở trạng thái động.

2.1.2.3. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá
đặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan
điểm đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị
trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế
những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất...”. Q trình
xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực
đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội,
phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều
hướng tích cực, hiệu quả nhưng cịn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài
nguyên Môi trường đánh giá “... Q trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp

11


luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng,
còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh
hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng
còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hồn thiện
chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối
toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng
một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất
đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ
cơng nghiệp hố - hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định
Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chế định này theo
Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998,
2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định, chỉ có một số
Nghị định, Thơng tư đề cập đến một số nội dung liên quan:
- Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất,

người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc
khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất
được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất
đang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu tồn dân
về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung
quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở
rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi
sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo
đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị
trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn
liền quyền sử dụng đất.
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khố XI đã thơng qua Luật đất đai mới, Luật
đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2013. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được
quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II :
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế

12