Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng khu đối ứng c2 dự án đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải yên sở quận hoàng mai thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯU THỊ THU CHUNG

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
KHU ĐỐI ỨNG C2 - DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
NHÀ MÁY XỬ LÝ NƯỚC THẢI YÊN SỞ
QUẬN HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lưu Thị Thu Chung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tơi hồn thành bản Luận
văn này.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Đỗ Nguyễn Hải - Giảng viên Khoa
Quản lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi
trong suốt thời gian tôi thực hiện Đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản
lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam để tơi hồn thiện Luận văn này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hồng Mai,
Phịng Tài ngun và Môi trường quận, Ban Quản lý dự án, Trung tâm phát triển quỹ
đất, UBND phường Trần Phú và những người dân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ
tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi
mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lưu Thị Thu Chung

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu...................................................................................... 2

1.3.

Yêu cầu của đề tài. ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ...................................... 2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................................................................ 3
2.1.

Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất ............................................................................................................ 3

2.1.1.

Khái niệm bồi thường, hỗ trợ.......................................................................... 3

2.1.2.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ ...................................................... 4

2.1.3.

Các nhân tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ ............................................... 5

2.2.

Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng....................... 11

2.2.1.

Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ......... 11

2.2.2.

Chính sách về bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam qua các
thời ký từ năm 1993 đến nay ........................................................................ 21

2.3.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường gpmb ở thành phố Hà Nội .......... 26

2.4.

Một số nhận xét rút ra từ những nghiên cứu tổng quan........................................ 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................... 31
3.1.

Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.2.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 31

3.3.

Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 31

3.3.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận
Hoàng Mai. .................................................................................................. 31

iii


3.3.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại quận Hoàng Mai.................................... 31

3.3.3.

Đánh giá chung kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại các dự án trên
địa bàn quận Hoàng Mai. ............................................................................. 31

3.3.4.

Đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ của dự án nghiên cứu trên địa
bàn quận Hoàng Mai. ................................................................................... 31

3.3.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện công tác bồi thường, hỗ trợ
đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. ............................................................... 31

3.4.

Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 31

3.4.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................................... 31

3.4.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................ 32

3.4.3.

Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp và so sánh số liệu ........................... 32

3.4.4.

Phương pháp đánh giá .................................................................................. 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................. 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ................................................................ 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường ............................................... 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................. 37

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hồng Mai. ........ 44

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư quận Hồng Mai ...................................................................................... 45

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai.............................................................................. 45

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................. 48

4.2.3.

Đáng giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất quận Hồng Mai ............. 50

4.3.

Kết quả thực hiện cơng tac bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại quận
Hoàng Mai ................................................................................................... 51

4.3.1.

Kết quả thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận ............... 51

4.3.2.

Một số khó khăn vướng mắc trong cơng tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn quận................................................................................................. 52

4.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất để thực hiện khu đối ứng c2 – dự án đầu tư xây dựng nhà máy xử
lý nước thải yên sở quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ............................... 54

4.4.1.

Khái quát về các dự án nghiên cứu ............................................................... 54

4.4.2.

xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất ............................... 55

iv


4.4.3.

Công tác bồi thường, hỗ trợ của dự án .......................................................... 61

4.4.4.

Giá bồi thường về tài sản ............................................................................. 64

4.4.5.

Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống và việc làm của
người dân tại dự án ...................................................................................... 66

4.4.6

Vấn đề môi trường trước và sau khi thu hồi đất thực hiện dự án ................... 73

4.4.7

Đánh giá chung việc thu hồi đất thực hiện dự án .......................................... 74

4.5.

Đề xuất một số giải pháp.............................................................................. 75

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................. 77
5.1.

Kết luận ....................................................................................................... 77

5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 77

Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 79

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BHXH

Bảo hiểm xã hội

BT, HT, TĐC

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

CNH

Công nghiệp hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015............................................................. 49

Bảng 4.2.

Diện tích, số hộ thu hồi đất dự án khu đối ứng C2 – dự án đầu tư
xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở quận Hoàng Mai, tại
phường Trần Phú ..................................................................................... 55

Bảng 4.3.

Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không
được bồi thường của dự án....................................................................... 60

Bảng 4.4.

Kết quả tổng hợp ý kiến của người dân về việc bồi thường ...................... 61

Bảng 4.5.

Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất khu đối ứng C2 – dự
án đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở quận Hoàng

Mai .......................................................................................................... 61

Bảng 4.6.

Bảng tổng hợp giá trị bồi thường về đất nông nghiệp và chênh
chệch với giá thị trường ........................................................................... 64

Bảng 4.7.

Ý kiến của người dân về việc bồi thường về đất tại dự án ........................ 64

Bảng 4.8.

Ý kiến của người dân về việc bồi thường về tài sản khác trên đất
của dự án ................................................................................................. 66

Bảng 4.9.

Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân..................... 68

Bảng 4.10. Mức thay đổi về tài sản mua sắm của các hộ trước và sau khi bị thu
hồi đất ..................................................................................................... 69
Bảng 4.11. Đánh giá về thay đổi về thu nhập của các hộ trước và sau khi bị thu
hồi đất ..................................................................................................... 70
Bảng 4.12. Mức thay đổi việc làm của các hộ dân trước và sau khi bị thu hồi đất ..............71
Bảng 4.13. Đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng trước và sau khi bị thu hồi đất ...........72
Bảng 4.14. Mối quan hệ trong nội bộ gia đình các hộ dân trước và sau khi bị
thu hồi đất ............................................................................................... 72
Bảng 4.15. Kết quả đánh giá về môi trường của các hộ dân trước và sau khi bị
thu hồi đất ............................................................................................... 74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý quận Hồng Mai............................................................... 33
Hình 4.2. Biểu cơ cấu kinh tế năm 2016 của Quận Hoàng Mai .................................... 39

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lưu Thị Thu Chung
Tên luận văn: “Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng khu đối ứng C2 – dự án đầu tư
xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu đối ứng
C2, đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở tại quận Hoàng Mai – Thành phố
Hà Nội.
- Xác định những vấn đề tồn tại trong cơng tác giải phóng mặt bằng và đề xuất giải
pháp khắc phục những tồn tại khi thực thi dự án liên quan đến thu hồi đất tại phường
Trần Phú, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp và so sánh số liệu
Phương pháp đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
Quận Hồng Mai thuộc phía nam khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, trải rộng
từ Đơng sang Tây có lợi thế nằm cửa ngõ phía Nam Thành phố Hà Nội có trục giao
thông đường bộ, đường sắt và đường thủy (sông Hồng). Quận có tiềm năng đất đai, cho
phát triển đơ thị, dịch vụ chất lượng tốt để phát triển kinh tế theo hướng hiện đại hóa ở
Thủ đơ văn minh.
Cơng tác GPMB tại dự án nghiên cứu đã được thực hiện đúng trình tự và thủ tục
theo quy định của pháp luật và đạt được những hiệu quả nhất định. Dự án giải phóng
mặt bằng khu đối ứng C2 – dự án đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội đã thu hồi 559 485 m² Tổng kinh phí bồi thường,
hỗ trợ cho 941 hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi tại dự án là hơn 1000 tỷ đồng.. Kết
quả điều tra đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi về chính sách bồi
thường, hỗ trợ tại dự án nghiên cứu cho thấy hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đa phần
đều đồng ý với các chính sách này. Tuy nhiên, trong cơng tác GPMB cịn gặp một số
vướng mắc như: hạn mức hỗ trợ theo khoản 3 điều 13 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND

ix


là 450m2; việc di chuyển mồ mả gặp rất nhiều khó khăn vì liên quan đến vấn đề tâm
linh và mức bồi thường di chuyển mồ mả theo quy định cịn thấp.
Phần lớn các hộ dân trong diện có đất bị thu hồi đồng tình với việc xác định đối
tượng bị thu hồi và kết quả bồi thường, hỗ trợ tại dự án.
Kết quả đánh giá tác động của công tác GPMB đến đời sống của các hộ dân bị
thu hồi đất cho thấy việc sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình, cá nhân
nhìn chung là chưa hợp lý. Tỷ lệ các hộ gia đình đầu tư sản xuất kinh doanh thấp so với
số tiền sử dụng để xây dựng, tu sửa nhà cửa và mua sắm đồ dùng. Tỷ lệ hộ gia đình đầu
tư tiền vào việc học nghề chiếm tỷ lệ thấp. Phần lớn các hộ gia đình đều đánh giá điều

kiện kinh tế, thu nhập bình quân hàng tháng, số lượng và chất lượng tài sản, sự tiếp cận
CSHT của gia đình sau khi bị thu hồi đất tốt hơn so với trước khi bị thu hồi. Ngồi ra,
cơng tác GPMB cũng tác động một phần đến đời sống tinh thần của các hộ gia đình, cá
nhân có đất bị thu hồi.
Để thực hiện tốt công bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần thực hiện đồng bộ các
giải pháp sau: hoàn thiện chính sách trên cơ sở lợi ích của các bên liên quan; tính tốn
giá bồi thường và hỗ trợ hợp lý.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Luu Thi Thu Chung
Thesis title: “Evaluate of the ground clearance of the C2 counterpart area - Yen So
waste treatment plant construction project, Hoang Mai district, Hanoi”.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives


Assess the actual situation of compensation and ground clearance of the C2
project area, to invest in building Yen So waste treatment plant in Hoang Mai
district - Hanoi city.



Identify the problems that exist in the clearance and propose solutions to

overcome shortcomings while implementing projects related to land acquisition
in Tran Phu Ward, Hoang Mai District, Hanoi.

Materials and Methods
Method of investigation to collect secondary data
Method of investigation and collection of primary data
Methods of processing, analyzing, synthesizing and comparing data
Evaluation methods.
Main findings and conclusions
Hoang Mai District is located in the southern part of central Hanoi, stretching
from the East to the West, with the advantage of being located in the south of Hanoi,
with roads, railways and waterways (Hong River). The county has land potential, for
urban development, good quality services for economic development in the direction of
modernization in civilized capital.
Site clearance work in the research project has been carried out in accordance
with the order and procedures as prescribed by law and achieved certain effects. Land
clearance project C2 - investment project to build Yen So waste water treatment plant
in Hoang Mai district, Hanoi has recovered 559 485 m² total compensation and
support for 931 households families and individuals whose land is recovered at the
project is more than 1000 billions VND. Results of survey and assessment of
households and individuals whose land is recovered on the compensation and support
policy at the project. Research shows that most households and individuals agree with

xi


these policies. However, during the site clearance, there are some obstacles such as:
support limit under Clause 3, Article 13 of Decision No. 108/2009 / QD-UBND is
450m2; relocation of the grave is very difficult due to the low level of spirituality and
grave clearance compensation.

The major of the country of the country has been taken with the real time with a
contract and recovery result, support in project.
The results of the assessment of the impact of land acquisition on the lives of
households with land acquisition showed that the use of compensation and support from
households and individuals is generally unreasonable. The percentage of households
investing in business is low compared to the amount spent on building, repairing and
buying furniture. The proportion of households investing money in apprenticeship is
low. The majority of households assessed the economic conditions, average monthly
income, quantity and quality of assets, access to family infrastructure after land
acquisition was better than before collection. foul. In addition, the site clearance also
partly affects the spiritual life of households and individuals whose land is recovered.
To make a good job, support, re reabilite to be executable the following: complete
policy on the profit of the associates; The validation value and support contract;

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất nước ta đang trong quá tình CNH-HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất
đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp,
khu du lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các
cơng trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế –xã hội cũng như đảm bảo quốc
phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Việc thu hồi, bố
trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng cho những nhu cầu trên một cách khoa học, tạo
điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết. Để
thực hiện các dự án mang lại lợi ích cơng cộng, lợi ích quốc gia thì cần phải có
địa điểm xây dựng điều này gắn liền với cơng tác giải phóng mặt bằng (GPMB).
Đây là một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện một cơng trình hay một dự
án đầu tư xây dựng, đồng thời là vấn đề rất nhạy cảm, phức tạp vì nó tác động

đến nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là đối với người bị thu hồi đất,
đòi hỏi phải được quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân.
Công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ thực hiện của dự án
và sự phát triển kinh tế đô thị.
Thành phố Hà Nội là thủ đô của đất nước, có mật độ dân số cao, tốc độ phát
triển nhanh và mạnh mẽ, đặc biệt là ở khu vực các quận mới được thành lập và
các huyện thuộc khu vực Hà Nội cũ. Tại đây tập trung nhiều dự án phát triển
kinh tế nhằm thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là chuyển mục
đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp hay các mục đích khác.
Tuy nhiên, người dân tại các khu vực này chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và đất
nơng nghiệp là tư liệu sản xuất chính. Do vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất đang gặp rất nhiều khó khăn, làm ảnh hưởng nhiều đến đời
sống và sản xuất của người dân. Bên cạnh đó, việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương
xứng với mức độ thiệt hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Đã có khơng
ít trường hợp người dân không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện
kéo dài, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đơng người. Từ đó làm chậm tiến độ
thực hiện dự án và sẽ dần trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm
trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng
đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của Nhà nước.
Cơng tác giải phóng mặt bằng trên toàn quốc cũng như trên địa bàn quận

1


Hồng Mai cịn đang gặp nhiều khó khăn phức tạp địi hỏi phải có những biện
pháp nhằm thúc đẩy cơng tác giải phóng mặt bằng. Việc bồi thường, hỗ trợ chưa
tương xứng với mức độ thiệt hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân, từ đó
đã có khơng ít trường hợp người dân không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến
khiếu kiện kéo dài, biểu tình tập trung.
Xuất phát từ thực tế trên được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai, tôi

tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng khu đối
ứng C2 – dự án đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở quận Hồng
Mai, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu
đối ứng C2, đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở tại quận Hoàng
Mai – Thành phố Hà Nội.
- Xác định những vấn đề tồn tại, khó khăn trong cơng tác giải phóng mặt
bằng và đề xuất giải pháp khắc phục những tồn tại khi thực thi dự án liên quan
đến thu hồi đất tại phường Trần Phú, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI.
- Điều tra, đánh giá được thực trạng, những vấn đề tồn tại liên quan đến quy
trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án trên.
- Trên cơ sở những tồn tại trong công tác GPMB đề xuất những giải pháp có
tính khả thi phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đóng góp nâng cao
hiệu quả công tác GPMB cho các dự án phát triển xã hội.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đưa ra các biện pháp thực hiện
cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiệu quả hơn, nhằm phục vụ cho việc
triển khai các dự án trên địa bàn đúng tiến độ ở địa bàn quận Hoàng Mai.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các địa phương ở
những vùng mới phát triển đơ thị có dự án tương tự.
.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ
"Bồi thường" có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Thực tế ngồi các
hình thức bồi thường như trên cịn có một hình thức bồi thường khác đó là việc
hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị
thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc
làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới
- Theo Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc cơng lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó,
giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các
quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc Hội, 2013).
+ Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được
quy định như sau:
1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí
đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi
nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất.
4. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư.

3

- Theo Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống,
sản xuất và phát triển”.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì cịn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc Hội, 2013).
2.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ
Công tác bồi thường, hỗ trợ là q trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện
khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven
đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu
vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp.
Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến
hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị cao, có vai trị cực kỳ
quan trọng trọng đời sống kinh tế - xã hội. Việt Nam với xuất phát là đất nước
nông nghiệp lạc hậu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp
mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng
dân cịn thấp, từ bao đời nay, người dân ta vẫn giữ tư tưởng lấy sản xuất nông
nghiệp làm cái gốc, cái rễ của cuộc sống. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện các dự án phát triển người dân ta thường thụ động trong việc chuyển đổi nghề

nghiệp, khó khăn trong việc ổn định đời sống, việc làm. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến cơng tác tun truyền, vận động dân cư
tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề
nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.

4


Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế
chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải
quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu…
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ
2.1.3.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-xh. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không

ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi
quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành
đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh,
chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn
bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng
trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết
tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ
đất đai mới hình thành trong q trình CNH và đơ thị hóa; hệ thống pháp luật đất
đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm
quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.

5


Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng ln được Chính phủ khơng
ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về
pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích
lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án
đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp
luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn có những nhược điểm
như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2009).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả

kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai
nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung cịn yếu, ở cấp cơ sở
cịn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách
nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang,
trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về
đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ
phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến
tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Quy hoạch sử
dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử
dụng đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn
6


lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói
riêng (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án
“treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
c. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động
sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định của các
nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là
cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ
chối các quyền về đất.
Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được
bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác đăng ký biến động về sử dụng

7


đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác GPMB đã

gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì
cơng tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
2.1.3.2. Chính sách áp dụng
Chính sách áp dụng là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công
tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đó là chính sách về
giá đất và chính sách về tái định cư. Đối với người dân Việt Nam, coi nhà và đất
là tài sản quan trọng nhất của một gia đình. Do đó khi bắt buộc phải di dời khỏi
ngơi nhà của mình, cũng tức là gia đình mất đi tài sản quan trọng nhất, người dân
luôn yêu cầu một sự đền bù thỏa đáng. Khi lập kế hoạch về chính sách giá đất bồi
thường, nếu cơ quan quản lý không đưa ra một phương án chính xác về giá đất thì
rất dễ gây ra sự phản đối từ phía người dân. Trong thực tế đã có khơng ít vụ việc
gây xơn xao dư luận liên quan đến những người trong diện giải phóng mặt bằng,
đã có hành vi biểu tình, chống đối, khiếu kiện cấp cao, tố cáo cơ quan quản lý giải
phóng mặt bằng đưa ra giá đền bù không thỏa đáng. Quan trọng hơn, việc đưa ra
giá đền bù không thỏa đáng sẽ dẫn tới việc người dân cho rằng, cơ quan quản lý
giải phóng mặt bằng có hành vi quan liêu, tham nhũng. Như vậy, ta thấy rằng,
bước quan trọng nhất khi tiến hành giải phóng mặt bằng, đó là xác định được mức
bồi thường thỏa đáng cho những người trong diện bị giải tỏa. Làm tốt điều này sẽ
giúp cho việc giải phóng mặt bằng tránh được những rắc rối phát sinh từ phía
người dân, giúp giảm thời gian và cơng sức khi tiến hành giải phóng mặt bằng.
2.1.3.3. Yếu tố tâm lý người dân
Văn hóa của người Việt Nam dù ở nơng thơn hay thành thị, đều mang ít
nhiều tính chất của văn hóa làng xã. Điểm nổi bật trong văn hóa làng xã, đó là
việc tâm lý của người dân bị tác động rất nhiều từ phía những người sống xung
quanh mình. Ta có thể thấy trên thực tế đã xảy ra những tình huống như thế này:
Một hộ gia đình trong diện giải tỏa khơng đồng ý với mức bồi thường, đã quyết
định khiếu nại để được bồi thường với mức giá cao hơn. Hàng xóm của gia đình
này, những hộ dân cũng trong diện giải tỏa, thấy hộ gia đình kia có khả năng
được đền bù với mức giá cao hơn, cũng đâm đơn khiếu nại. Kết quả là tất cả các
hộ dân thuộc diện giải tỏa đều có đơn khiếu nại, khiếu kiện về mức giá bồi

thường. Mặc dù những rắc rối này có thể giải quyết bằng con đường pháp lý và
biện pháp cưỡng chế. Tuy nhiên, các phương pháp này mất nhiều thời gian và
gây mất lòng tin của người dân vào các dự án thu hồi đất của nhà nước sau này.

8


Để hạn chế những rắc rối phát sinh từ tâm lý của người dân, chúng ta nên có
những biện pháp hạn chế trước khi chúng phát sinh, ví dụ như là việc mở các
buổi tuyên truyền, gặp gỡ trực tiếp những người dân trong diện giải tỏa. Nâng
cao công tác tuyên truyền đến cơ sở, đặc biệt là tuyên truyền, phổ biến tính đúng
đắn của việc thu hồi đất, bàn giao mặt bằng đến những người có uy tín trong khu
vực giải tỏa, ví dụ như trưởng thơn, tổ trưởng dân phố.
2.1.3.4. Mục đích thu hồi đất
Mục đích thu hồi đất được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật về
đất đai. Tuy đã được quy định trong pháp luật nhưng không phải cứ thu hồi theo
đúng pháp luật là được người dân ủng hộ. Trong một số trường hợp, người dân tự
nguyện bàn giao đất, thậm chí hiến đất nếu mục đích thu hồi để sử dụng cho các
mục đích cơng cộng phục vụ chính những người đã bàn giao lại đất. Nhưng cũng
có nhiều trường hợp, mặc dù thu hồi đúng theo mục đích mà pháp luật quy định
nhưng vẫn vấp phải sự phản đối gay gắt từ phía những người dân, ví dụ như
nhiều dự án thu hồi đất ruộng của người nông dân để làm sân gôn. Đây rõ ràng là
những dự án nhằm phục vụ và phát triển ngành du lịch, nhưng những dự án này
đã vấp phải vô số những luồng dư luận chỉ trích. Như vậy ta thấy rằng, mục đích
khi thu hồi đất đúng pháp luật là chưa đủ. Để người dân hiểu và tự nguyện làm
theo kế hoạch thu hồi đất cần phải có kế hoạch, giải thích cho người dân hiểu về
mục đích đúng đắn của việc thu hồi đất, từ đó việc thu hồi và bàn giao đất mới có
thể tiến hành được thuận lợi.
2.1.3.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB

hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Quốc
hội, 2013). Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
và và khung giá đất do Chính phủ quy định).
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
9


Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá
đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời
điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế.
Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống
như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
pháp luật, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện
bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương
quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường

hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư, làm
chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện.
2.1.3.6. Yếu tố thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu

10


cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà khơng nhất thiết phải thơng
qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường Thị trường bất động sản
tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thơng qua các giao
dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất

đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
tái định cư và bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG
2.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các
hình thức sử dụng đất. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu: chế độ sở
hữu tồn dân và chế độ sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây
dựng thuộc sở hữu tồn dân (sở hữu nhà nước). Trong khi đó, đất ở thuộc khu
vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung
Quốc quy định như sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có chính phủ và chính quyền cấp
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nơng nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha
trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi
thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi
thường do người sử dụng đất trả. Khoản tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí sử

11


dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu
hồi. Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước là 70% mức lệ phí này được giữ

lại ở ngân sách nhà nước cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách nhà nước
cấp trung ương.
Lệ phí sử dụng đất bao gồm: 1) Lệ phí khai khẩn đất đai, tuỳ theo vị trí các lơ
đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau. Ví dụ: Ở Bắc Kinh quy định 1
ha đất nông nghiệp phải nộp 375.000 nhân dân tệ và 1 ha các loại đất khác phải
nộp 300.000 nhân dân tệ; 2) Lệ phí chống lụt, mức nộp được quy định là 20 nhân
dân tệ; 3) Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất: mức nộp là 32 nhân dân tệ/1m2 đối
với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/1m2 khu vực miền núi, xa xơi, hẻo lánh.
Ngồi ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho
người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề
mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000-1.175.000 nhân dân tệ/1 ha.
Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi
thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: 1) Tiền bồi thường
đất đai; 2) Tiền trợ cấp về tái định cư; 3) Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên
đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn
cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một
hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên
đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Ví dụ: Ở Bắc Kinh,
khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 06 - 10 lần sản lượng trung bình
của 3 năm trước đó cộng lại; tiền tái định cư được xác định bằng 4 - 6 lần sản
lượng bình qn của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không
được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của mảnh đất đó.
Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền
bồi thường cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho đối với người dân bị thu hồi
đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia
đình sử dụng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể
mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân thuộc khu vực nơng thơn có thể
dùng khoản tiền bồi thường này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở
thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng khơng
mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng được

hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước song trên thực tế họ thường mua
nhà bên ngoài thị trường.

12