Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long tỉnh quảng ninh giai đoạn 2014 2018 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HƯƠNG GIANG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồng Thái Đại

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Hương Giang

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, bản thân tơi đã
nhận được nhiều sự giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Lời đầu tiên, cho phép tơi được bày tỏ biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hoàng Thái Đại đã
tận tình hướng dẫn và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Thầy cô trong Bộ môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp
Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành
luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi trường Thành phố Hạ
Long, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất Thành phố Hạ Long, Chi cục Thuế
Thành phố Hạ Long, Phòng Thống kê Thành phố Hạ Long, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa
chính và nhân dân của 3 phường (Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà Trung) nơi tôi đến điều tra
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận
văn này./.
Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Hương Giang

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4

2.1.

Một số vấn đề về quyền sử dụng đất .................................................................. 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai ..................................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 5

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới ...................... 7

2.2.1.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia ............................................................ 7

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức.................................... 8

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan............................................................. 9

2.2.4.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malaysia ....................................................... 11

2.2.5.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc .................................................. 11

2.2.6.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển .................................................... 13

2.2.7.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước .................................... 15

2.3.

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................................... 16

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................. 16

2.3.2.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................. 20

2.3.3.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
của người sử dụng đất ở Việt Nam ................................................................... 22

iii


2.3.4.

Nhận xét chung ................................................................................................. 24

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 25
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 25

3.2.

Thời gian và địa điểm nghiên cứu .................................................................... 25

3.2.1.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.2.2.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 25

3.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.3.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................................... 25

3.3.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long ............................................... 25

3.3.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014- 2018 ........................... 25

3.3.4.

Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất ở thành phố
Hạ Long ............................................................................................................ 26

3.4.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 26

3.4.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 26

3.4.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................. 26

3.4.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................. 27

3.4.4.

Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ............................................... 27

3.4.5.

Phương pháp so sánh, đánh giá ........................................................................ 27

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 28
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long .................................. 28

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 28

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 38

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và mơi trường............... 44

4.2.

Đánh giá tình hình quản lý đất đai của thành phố Hạ Long ............................. 46

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long ......................... 46

4.2.2.

Hiện trạng và biến động sử dụng đất thành phố Hạ Long ................................ 54

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long, giai đoạN 2014 - 2018 ............................................................................ 60

4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long ....... 60

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 phường nghiên
cứu điểm trên địa bàn thành phố Hạ Long ....................................................... 67

iv

4.3.3.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất tại 3 phường nghiên cứu............................................... 74

4.3.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Hạ Long ....................................................................... 77

4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long ........... 79

4.4.1.

Giải pháp về cơ chế, chính sách ...................................................................... 79

4.4.2.

Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai ................................ 80

4.4.3.

Giải pháp về khoa học công nghệ ..................................................................... 81

4.4.4.

Giải pháp về tổ chức quản lý và tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng
đất thực hiện các quyền .................................................................................... 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 83
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 83

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 84

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 85

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCNVN

Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Cơng nghiệp hố

CP

Chính phủ

TP

Thành phố

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu cơng nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thơng trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố Hạ Long năm 2018 ..... 57
Bảng 4.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 ............................................ 61

Bảng 4.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 .................................................. 63
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 .................................................. 64
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa thành
phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 ............................................................ 66
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ điều tra trên
địa bàn 3 phường nghiên cứu điểm giai đoạn 2014 - 2018 .......................... 68
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ phỏng
vấn trên địa bàn 3 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ..................... 70
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ phỏng
vấn trên địa bàn 3 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ..................... 71
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ
phỏng vấn trên địa bàn 3 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 .......... 73
Bảng 4.10. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân 3 phường (Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà
Trung) về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại cơ quan
nhà nước ....................................................................................................... 75

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí, đơn vị hành chính thành phố Hạ Long........................................ 28

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Hương Giang
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2014-2018
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu
Phương pháp so sánh, đánh giá
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
- Thành phố Hạ Long với diện tích 27509,95 ha với 20 đơn vị hành chính (20
phường). Thành phố Hạ Long là điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông lớn như
đường sắt, đường quốc lộ, cảng biển, đường thủy nối liền các tỉnh phía Bắc và các tỉnh
đồng bằng sơng Hồng. Cùng với đó thành phố Hạ Long có vị trí địa lý, điều kiện tự
nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế
và đơ thị hóa mạnh mẽ, kéo theo sự gia tăng nhanh dân số cơ học đến lập nghiệp, nhu
cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư
đô thị, dịch vụ thương mại diễn ra mạnh cũng gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử
dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng
trên địa bàn thành phố Hạ Long.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long được
thực hiện theo đúng quy định của Luật đất đai. 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

cơ bản được thực hiện tốt. Trong năm 2018 thành phố Hạ Long đã cấp được 672
GCNQSDĐ, đạt 165,0% so với kế hoạch năm, đưa tổng số GCN QSDĐ của thành phố
Hạ Long đã cấp đến nay là 43.287 trường hợp. Điều đó đã tạo hành lang pháp lý quan

ix


trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ của mình. Người sử dụng đất đã quan
tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật.
- Kết quả điều tra tại thành phố Hạ Long cho thấy các hộ gia đình, cá nhân chủ
yếu thực hiện 4 QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho và
quyền thế chấp QSDĐ. Các quyền khác thực hiện ít. Tình trạng giao dịch QSDĐ khơng
làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước vẫn còn nhưng khơng nhiều. Mặt khác cơng
tác cấp GCNQSDĐ cịn chậm trong khi đó là giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện các
QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật. Kết quả đánh giá ở 3 phường nghiên cứu điểm
cho thấy: Kết quả nghiên cứu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất của
các hộ dân tại 3 khu vực nghiên cứu cho thấy: Việc thực hiện quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014-2018, có 50 trường hợp. Trong đó: Phường Hồng
Gai 18 trường hợp; phường Bạch Đằng 16 trường hợp; phường Hà Trung 16 trường
hợp; Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014-2018, có 14
trường hợp. Trong đó: phường Hồng Gai có 3 trường hợp; phường Bạch Đằng có 5
trường hợp; phường Hà Trung có 6 trường hợp; Việc thực hiện quyền tặng, cho quyền
sử dụng đất: Giai đoạn 2014-2018, có 30 trường hợp. Trong đó: Phường Hồng Gai có
11 trường hợp; phường Bạch Đằng có 6 trường hợp; phường Hà Trung có 13 trường
hợp; Việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014-2018 trên
địa bàn 3 phường nghiên cứu có 26 trường hợp. Trong đó: Phường Hồng Gai có 8
trường hợp; phường Bạch Đằng có 13 trường hợp; phường Hà Trung có 5 trường hợp.
- Qua kết quả nghiên cứu đề tài đề xuất 4 nhóm giải pháp hồn thiện cơ chế
chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: nhóm giải pháp về cơ chế chính sách,

nhóm giải pháp về cơng tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật về đất đai, nhóm giải
pháp về khoa học cơng nghệ và nhóm giải pháp về tổ chức quản lý và tạo điều kiện
thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Huong Giang
Thesis title: Assessment of the implementation of the land use right in Ha Long city,
Quang Ninh province in the period 2014-2018
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture
Research objeetives
- To assess the implementation of the land use rights in Ha Long city, Quang Ninh
province in the period 2014-2018.
- To propose some solutions for the implementation of the land use rights in Ha
Long city, Quang Ninh province properly.
Research Methods
- Method for selecting study location
- Methods of investigation, collecting secondary data
- Methods of investigation, collecting primary data
- Method of processing, aggregating and analyzing data
- Method of evaluation and comparison.
Main results and conclusions
- Ha Long city with an area of 27509.95 ha with 20 administrative units (20
wards). Ha Long city is a hub of many major transport hubs such as railroads, national

highways, seaports and waterways linking northern provinces and provinces in the Red
river delta. Along with that, Ha Long city has a geographical location, natural
conditions favorable for socio-economic development, along with strong economic
growth and urbanization, leading to a rapid increase. mechanical population to settle
down, the need to use land for infrastructure development, urban development,
development of urban residential areas, and strong commercial services also place great
pressure on land use and management in general; ensuring the implementation of rights
of land users in particular in Ha Long city.
- The state management of land in Ha Long city was implemented in accordance
with the Land Law. 15 contents of State management of land were basically
implemented. In 2018, Ha Long city granted 672 land use right certificates (LURC),
reaching 165.0% of the annual plan, bringing the total number of LURCs of Ha Long

xi


city to 43,287 cases. That created an important legal corridor for land users to
implement their land use rights. Land users took care of their rights and obligations
under the law.
- The survey results in Ha Long city showed that households and individuals
mainly implemented 4 LURCs: right to transfer; inheritance right; right to donate and
mortgage right. Other rights were few. The status of LUR transaction without
declaration procedure with state agencies was still but not much. On the other hand, the
issuance of LURCs was still slow while it was a required document to implement
LURCs in accordance with the law. The evaluation results in three pilot study wards
showed that: The results of the research on the implementation of the rights of land
users of the households in the three study areas showed that: The implementation of the
right to transfer the use right Land: In the period of 2014-2018, there were 50 cases. Of
which: Hong Gai ward 18 cases; Bach Dang ward 16 cases; Ha Trung ward 16 cases;
Implementation of the right to inherit land use rights: In the 2014-2018 period, there

were 14 cases. In which: Hong Gai ward had 3 cases; Bach Dang ward had 5 cases; Ha
Trung ward had 6 cases; Implementation of the right to donate and give land use rights:
In the period of 2014-2018, there were 30 cases. In which: Hong Gai ward had 11 cases;
Bach Dang ward had 6 cases; Ha Trung ward had 13 cases; Implementation of mortgage
rights with land use rights: In the 2014-2018 period, there were 26 cases in 3 research
wards. In which: Hong Gai ward had 8 cases; There were 13 cases in Bach Dang ward;
Ha Trung ward had 5 cases.
- Through the research results, the thesis proposed 4 groups of solutions to
perfect policies and mechanisms so that people can fulfill their responsibilities and
obligations towards the State when exercising land use rights, namely: groups solutions
on mechanisms and policies, solutions on propaganda and dissemination of land
legislation, solutions on science and technology, and solutions on organization of
management and creating favorable conditions for people exercise land use rights.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu
trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà
nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành
các quy định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hiến pháp năm 2013, tại khoản 2 Điều
53 đã quy định: Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất,
thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được
pháp luật bảo hộ. (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hoá tại Luật Đất
đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày

càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ
hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương
xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát
triển này đã hình thành thị trường đất đai, hồ nhập vào nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong
nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện
các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết đó là (i) hiện
tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp
diễn ra tự phát; (ii) thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn.
Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường
QSDĐ, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên
thị trường ngầm; (iii) mặc dù khơng cịn tham gia trực tiếp vào sản xuất nơng
nghiệp nữa nhưng người dân vẫn có tâm lý giữ lại đất hoặc bán QSDĐ để đi làm
thuê cho người khác.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương
vẫn còn tồn tại một số bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp

1


luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng
đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau.; Cơng
tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế, dựa
vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm cịn có một số bất cập

trong nhân dân...
Thành phố Hạ Long là trung tâm văn hố, kinh tế, chính trị, xã hội và du
lịch của tỉnh Quảng Ninh.. Trong những năm gần đây, thành phố Hạ Long có tốc
độ phát triển đơ thị hóa và hiện đại hóa vơ cùng mạnh mẽ, một số khu đô thị phát
triển như: VinGroup; SunGroup, FLC Group; SunShine... Để có cái nhìn chính
xác và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời các câu hỏi:
thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay trên địa bàn thành
phố như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại
như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu hỏi này nhằm đưa ra
hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2018”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long giai đoạn 2014-2018
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vị nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu về tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất trong đó điều tra tập trung vào 4 quyền (chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế, thế chấp) trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Số liệu thu thập: Đánh giá giai đoạn từ năm 2014-2018
- Thời gian thực hiện: Từ tháng 03/2018 đến tháng 8/2019
- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

2


1.4. ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Đóng góp mới:
Góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý đất đai trong vấn đề thực hiện
tốt việc thực hiện các quyền sử dụng đất của thành phố Hạ Long theo quy định
của Luật đất đai đối với đối với một địa bàn có tốc độ đơ thị hóa cao của tỉnh
Quảng Ninh.
- Ý nghĩa khoa học:
+ Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có
thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai.
+ Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Giúp cho cấp thẩm quyền thành phố Hạ Long thực hiện tốt công tác quản
lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân khi tham gia giao dịch vào thị trường bất động sản.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 158 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận
pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác
thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định
đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong thực tế
(Quốc hội, 2015).
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý.
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều
4 Luật đất đai năm 2013. Nội dung của nguyên tắc được thể hiện:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống

4


nhất quản lý nhà nước về đất đai.
- Đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được
hình thành, tồn tại và phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân
tộc. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải
tạo đất, cũng như xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc gia. Vì vậy, đất đai
phải thuộc sở hữu chung của tồn dân, khơng thể thuộc về bất cứ một cá nhân, tổ
chức nào.

- Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm
của hệ thống chính trị, là cơng cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới
hình thức dân chủ đại diện. Vì vậy, Nhà nước là thiết chế đại diện cho nhân dân
(chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nhà nước ta. thực hiện quyền chủ sở hữu
đối với đất đai.
- Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý các lĩnh vực khác nhau của
đời sống xã hội. Vì vậy, Nhà nước cũng có chức năng thống nhất quản lý về đất
đai. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở
hữu về đất đai tuy nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai (Quốc hội, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ
sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn mỗi người dân
thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng
và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi
người dân khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ
gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật
Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập

5

pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân, để người dân
có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và
đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai
trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử
dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được
mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi
người dân.
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng
luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất.
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013). Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư (Luật Đất đai 2013). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn
chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau
đây là nội dung cụ thể của từng quyền (Quốc hội, 2013):

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả

6


xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo
kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa
phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất
có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí

nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nông thôn (Luật đất đai 2013).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung
pháp luật đất đai Ơxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật

7


Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt
trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ sở pháp
luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875,
luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà
nước. và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà
nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật). Tồn
bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than
đá, dầu mỏ, phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất
và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình
cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được
đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ
quan có thẩm quyền (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hịa Liên bang Đức
Đối với Cộng hồ Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua,
bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có

8


nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế
xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể
xây dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền
thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99
năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền
bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và
hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng

trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở
hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy
định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị
trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ
trong toà nhà (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại Thái
Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại GCN có qui định riêng
nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về đất
được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ
hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2 thì trong vịng 10
năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý thì
trong vịng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là GCN QSDĐ (khơng phải sở hữu). Có hai loại
GCN được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy
này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
khơng được sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K
được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

9


+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất.
Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này
có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng".
Có thể chuyển thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc
chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử
dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này có
thể chuyển nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp GCN STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi Xã
hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này khơng được chuyển nhượng,
chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phịng Cải cách Đất đai Nơng nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thối hố. Các thửa đất này khơng được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
GCN SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng

chưa cấp được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).

10


2.2.4. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malaysia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khốn. Văn bản bằng khốn điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mơ tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được
Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn; Có quyền
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển
nhượng, cho th, đóng tiền,...) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngơi
nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khốn riêng cho các phần diện
tích riêng trong ngơi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản khơng phân chia
nào khác trên đó theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh, ranh giới
thửa đất cịn là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế có những quyền
như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; Trừ khi có quy
định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất
đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được

đền bù thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã
khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển
sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp
cho dù cịn có các phản đối (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.5. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc

11


thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc
khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp
nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với
trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất

có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng
ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thơng thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng

12