Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện chương mỹ thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TRIỆU HẢI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯƠNG MỸ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả Luận văn

Nguyễn Triệu Hải

i

năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng
dẫn tơi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Chính, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi hồn thành luận
văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân huyện Chương Mỹ, Phịng Tài ngun và
Mơi trường huyện Chương Mỹ, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện
Chương Mỹ, cán bộ địa chính và nhân dân của thị trấn Chúc Sơn, xã Phụng Châu, xã
Tiên Phương đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư
liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu
để hồn thành luận văn này./.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả Luận văn

Nguyễn Triệu Hải

ii

năm 2017


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Abstract ............................................................................................................................ x
Phần 1 Đặt vấn đề ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 3

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất ............. 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai....................................................................... 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 7

2.2.

Thị trường quyền sử dụng đất........................................................................... 10

2.2.1.

Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay.......................................................................... 12

2.3.

Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các nước trên
thế giới và việt nam .......................................................................................... 12

2.3.1.

Các nước trên thế giới....................................................................................... 12

2.3.2.

Một số nước trong khu vực............................................................................... 17

2.3.3.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua....... 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 29

iii


3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 29

3.4.1.

Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường của
Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội. .......................................................... 29

3.4.2.

Đánh giá về tình hình quản lý đất đai ở huyện Chương Mỹ ............................ 29

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân ở huyện
Chương Mỹ ....................................................................................................... 29

3.4.4.

Đề xuất những giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở huyện
Chương Mỹ ....................................................................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 30

3.5.3.

Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra ............................................................. 30

3.5.4.

Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu .......................... 31

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 32
4.1.

Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện chương mỹ............. 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 37

4.1.3.

Hiện trạng sử dụng đất huyện chương mỹ năm 2016 ....................................... 44

4.2.

Đánh giá tình hình quản lý đất đai ở huyện chương mỹ................................... 50

4.2.1.

Ban hành các văn bản về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các
văn bản đó ......................................................................................................... 50

4.2.2.

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính ....................................................................................... 51

4.2.3.

Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ................................. 54

4.2.4.

Quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất .................................................... 54

4.2.5.

Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất .................................................. 54

4.2.6.

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................................................... 54

4.2.7.

Thống kê và kiểm kê đất đai ............................................................................. 54

4.2.8.

Quản lý tài chính về đất đai .............................................................................. 55

iv


4.2.9.

Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản ............................................................................................................ 55

4.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa trường hợp người sử
dụng đất ............................................................................................................ 55
4.2.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai ............................................. 55

4.2.12. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại và tố cáo các
vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai ................................................. 56
4.2.13. Quản lý các hoạt động dịch trường hợp cơng về đất đai ................................... 56
4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện các qsdđ tại huyện chương mỹ........................... 56

4.3.1.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ ................................... 56

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ .......................................... 60

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ....................................................... 64

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ..................................................... 69

4.3.5.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ................... 73

4.3.6.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ..................................................... 78

4.3.7.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ ................................................ 80

4.3.8.

Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ ............................................. 80

4.3.9.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn
nghiên cứu ........................................................................................................ 80

4.3.10. Đánh giá của người tham gia thực hiện qsdđ đối với quá trình thực hiện
trong giai đoạn 2010-2016 tại huyện chương mỹ ............................................. 81
4.4.

Một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ ............................................... 85

4.4.1.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................. 85

4.4.2.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ....................................... 86

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ ......................... 86

4.4.4.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 87

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 89
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 89

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 90

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 92

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH

Cơng nghiệp hóa

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CN - TTCN

Cơng nghiệp – tiểu thu công nghiệp

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Một số yếu tố khí tượng huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016............... 33
Bảng 4.2. Diện tích và đặc tính các loại đất của Chương Mỹ ....................................... 35
Bảng 4.3. Tình hình phát triển kinh tế huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010– 2016....... 37
Bảng 4.4. Tình hình biến động dân số qua một số năm trên địa bàn huyện
Chương Mỹ giai đoạn 2010– 2016 ............................................................... 39
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Chương Mỹ .................................. 45
Bảng 4.6. Biến động đất nông nghiệp huyện giai đoạn 2010 – 2016 ............................ 49
Bảng 4.7. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn
2010-2016 ..................................................................................................... 52

Bảng 4.8. Tình hình thực hiện chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Chương Mỹ
giai đoạn 2010-2016 ..................................................................................... 57
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện chuyển đổi QSDĐ tại 3 điểm nghiên cứu trên địa
bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016 ............................................... 59
Bảng 4.10: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Chương
Mỹ giai đoạn 2010-2016 ............................................................................... 61
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở các xã điểm giai
đoạn 2010-2016 ............................................................................................ 62
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Chương Mỹ giai
đoạn 2010 – 2016 ......................................................................................... 65
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu .............. 67
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện Chương Mỹ
giai đoạn 2010 – 2016 ................................................................................... 70
Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của
huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016 ...................................................... 72
Bảng 4.16. Tình hình thực hiện thế chấp,bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn
huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016 ...................................................... 74
Bảng 4.17. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại khu vực
nghiên cứu của huyện Chương Mỹ giai đoạn 2010-2016 ............................. 76
Bảng 4.18. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn giai
đoạn 2010-2016 ............................................................................................ 78
Biểu 4.19 . Đánh giá ý kiến hộ gia đình,cá nhân về tham gia việc thực hiện quyền
sử dụng đất ở 3 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016 ................................ 83

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tác giả: Nguyễn Triệu Hải
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Chương Mỹ, thành phố Hà Nội”.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương
Mỹ,thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ,Thành Phố Hà Nội
Phương pháp nghiên cứu
Số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu từ các cơ quan quản lý và lưu trữ trên địa bàn
huyện Chương Mỹ
Số liệu sơ cấp: Dùng phương pháp phỏng vấn các đối tượng tham gia thực hiện
các quyền sử dụng đất,tổng số phiếu điều tra 90 hộ gia đình cá nhân tham gia thực hiện
quyền sử dụng đất
Phương pháp chọn điểm: chọn 3 xã có số lượng người tham gia khác nhau
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Các kết quả chính
- Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường của huyện Chương
Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội.
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ.
- Đề xuất những giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở huyện Chương Mỹ.
Các kết luận
Trong những năm qua, nền kinh tế của huyện Chương Mỹ phát triển khá nhanh,
giá trị sản xuất từ 1.750 tỷ đồng (2010) tăng lên 3.127 tỷ đồng năm 2016. Các ngành
kinh tế chuyển dịch rõ rệt, kinh tế nông nghiệp giảm (19,24% năm 2010 xuống 17,34%

năm 2016) trong khi các ngành khác tăng lên kinh tế công nghiệp xây dựng tăng
(44,87% năm 2010 lên 46,66% năm 2016), thương mại dịch trường hợp tăng (35,89%
năm 2010 lên 36,0% năm 2016.

viii


Tại Chương Mỹ, công tác quản lý Nhà nước về đất đai thực hiện khá tốt, hầu hết
các nội dung quản lý Nhà nước đều đạt trên 80% thậm chí có nội dung đạt trên 90 %.
Huyện đã ban hành các văn bản về quản lý sử dụng đất, quản lý quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai. Tuy vậy, vẫn có một vài nội dung sau: công tác
thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm
về đất đai, quản lý các hoạt động dịch trường hợp công về đất đai chỉ đạt dưới 75% theo
yêu cầu.
Trong 6 năm qua (2010- 2016), tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của
các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức trên địa bàn huyện Chương Mỹ diễn ra khá sội động
với 5716 trường hợp. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (3285 trường hợp);
tặng cho quyền sử dụng đất (1331 trường hợp), chuyển đổi quyền sử dụng đất
(514trường hợp); thế chấp quyền sử dụng đất (334 trường hợp) thừa kế quyền sử dụng
đất (252 trường hợp).
Số trường hợp thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa huyện Chương Mỹ theo
quy luật: càng gần trung tâm kinh tế- văn hóa thì diễn ra càng sơi động. Ở thị trấn Chúc
Sơn có 373 trường hợp, xã Phụng Châu có 271 trường hợp, ít nhất là xã Tiên Phương xa
trung tâm chỉ 239 trường hợp.
Quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Chương Mỹ còn tồn tại một
số vấn đề sau:
- Thủ tục hành chính cịn một số điểm phiền hà, phí, lệ phí cao, thời gian thực
hiện thủ tục lâu
- Tình trạng thực hiện QSDĐ khơng khai báo vẫn còn xảy ra ở hầu như tất cả các
xã do việc thực hiện quyền sử dụng đất còn dài.

- Sự hiểu biết của người dân về đất đai còn hạn chế, thậm chí cả những cán bộ cơ
sở cịn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai.
Để khắc phục những tồn tại đó, trên cơ sở kết quả nghiên cứu và những vấn đề có
liên quan, chúng tối đưa ra 4 giải pháp sau: (1) giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp
luật (2) giải pháp đầu tư con người và cơ sở vật chất (3) giải pháp về tổ chức quản lý
hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất (4) giải pháp về chính sách.

ix


ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Trieu Hai
Thesis title: "Assessment of the implementation of land use rights in Chuong My
district, Hanoi".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- To assess the implementation of land use rights in Chuong My district, Hanoi.
- To propose some solutions to improve the efficiency of the EC implementation
of land use rights, Chuong My district, Ha Noi City
Research Methods
Secondary data: Data collection from the management and archives in Chuong
My district
Primary data: Using interviews with participants in land use rights, the total
number of questionnaires for 90 families of individuals participating in the exercise of
land use rights.
Method of selection: selecting 3 communes with different number of participants

Main findings and conclusions
Main results
- Assessment of natural conditions, economic and social, environment of Chuong
My district, Hanoi.
- The management and land use status of Chuong My district, Hanoi.
- Assessment of the implementation of land use rights, Chuong My district
- Proposing solutions to promote the implementation of the land use rights in
Chuong My district.
Conclusions
Over the years, the economy of Chuong My district developed rapidly, the
production value of 1750 billion (2010) rose to 3127 billion in 2016. The economic
activity changed significantly, agricultural economy reduced (19.24% in 2010, down
to 17.34% in 2016), while other industries increased the construction industry
(44.87% in 2010 increased to 46.66% in 2016), trade services increased (35.89% in
2010 to 36.0% in 2016).

x


In Chuong My, the land management of state is quite good, most of the content
management of the State are over 80% even with content reaching over 90% of the
issued documents of the land use management, land use planning and land use statistics
and land inventories. There are, however, a number of issues: the inspection and
examination of the observance of the provisions of the land legislation; management of
public service activities on land reaching below 75% as required.
For 6 years (2010- 2016), the implementation of land use rights of individuals,
households and organizations in Chuong My has been quite eventful, there were 5716
cases. The level number of work is as in the following order: transfer land use rights
(3285 cases); donate land use right (1331 cases), exchange land use rights
(514 cases); inheritance land use rights (252 cases); mortage land use rights (334 cases).

Number of implementation of land use rights in Chuong My as a rule: The closer
economic and cultural center, it took place more. In Chuc Son town there are 373 cases,
Phung Chau commune has 271 cases; Tien Phuong commune away from the center has
only 239 cases.
The process of implementation of land use rights in Chuong My exist some
issues:
- Administrative procedures remain some troubling points, fees, cost, time for
procedure
- The implementation status land use rights is undeclared, still occurs in almost all
communes by implementing longer-term land use rights
- The knowledge of the people on land is still inadequate, limited, even grassroots
cadres have not yet fully grasped the law in the land field.
To overcome the shortcomings in that, on the basis of research results and the
issues involved, we offer four solutions: (1) solution of disseminating the law (2)
Solutions of human and material investment; (3) solution to manage the implementation
of land use rights; (4) policy solution.

xi


PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính
khơng thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm
nghiệp... Đất đai cũng là một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn
liền với chủ quyền quốc gia, là nơi trên đó con người xây dựng nhà cửa, các cơng
trình kiến trúc…; là nơi diễn ra các hoạt động văn hóa; là nơi phân bổ các vùng
kinh tế, các khu dân cư; là thành quả cách mạng của cả dân tộc; là cơ sở để phát
triển hệ sinh thái, tạo nên mơi trường, duy trì sự sống của con người và sinh vật.
C.Mác đã khái quát vai trò kinh tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha,

sản sinh ra mọi của cải vật chất". Đất đai có vai trị quan trọng như vậy, nên
Đảng và Nhà Nước ta luôn luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, tăng cường quản lý
nhà nước về đất đai.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một
loại bất động sản, là một hàng hố đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố
định về vị trí, giới hạn về khơng gian, vơ hạn về thời gian sử dụng và trong quá
trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất khơng những
mất đi mà cịn tăng lên.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở
hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn
dân. Đến Hiến pháp 1992, tạ đ ều 18 quy định là: Ngườ được Nhà nước g ao
đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của
pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai
1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của
Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.
Trước tình hình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển
và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2013 có những quy định
về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy
định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của

1


QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương
vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường
bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát

triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho
công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hồn thành và phát
triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong
những năm tới của Việt Nam.
Huyện Chương Mỹ là huyện nằm ở phía tây Nam của thành phố Hà Nội,
có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hố - xã hội;
đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều
dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải
thiện. Tuy nhiên, tốc độ đơ thị hố nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập
trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
Do nhu cầu về quyền sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động
thực hiện các quyền sử dụng đất cần có giải pháp để đưa ra hướng giải quyết
thích hợp trong giai đoạn tới. Do đó đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyệnChương Mỹ, TP Hà Nội” được thực hiện phần
nào có thể trả lời những câu hỏi trên.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương
Mỹ, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, Thành Phố Hà Nội
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đề tài nghiên cứu về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội, cụ thể:
+ Những hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện.
+ Cán bộ của phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phòng đăng ký đất đai
Hà Nội Chi nhánh huyện Chương Mỹ

2


1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi thời gian: Các tài liệu, số liệu từ năm 2010 đến năm 2016.
- Phạm vi không gian: Trên địa bàn Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học:
+ Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
+ Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có
thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đề xuất các giải pháp góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ở huyện Chương Mỹ được hiệu quả.
+ Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai
đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 158 nêu : ‘’ Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là

một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
Quyền sở hữu là hệ thống những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu sử
dụng và định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô
cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự.
Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu

4


chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong
quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Điều đó tác động trực tiếp đến
nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Như vậy quyền

sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể
và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan.
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo Điều 5, 6, 7 của Luật Đất đai 2003 đã quy định về chế độ “Sở hữu
đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho
đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi
ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ
những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt .
Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở
hữu đối với đất đai mà trong đó tồn dân là chủ thể nhưng tồn thể nhân dân
không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa trường hợp cụ thể thuộc chủ
sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể
đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà
nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi
ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động.
Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất
đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ
sở là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt
động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp trường hợp, vừa mang tính pháp lý như đo
đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai
trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa
chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố
đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất đai...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ.
Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực
tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và

mục đích sử dụng. Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của

5


Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh
viễn và trọn vẹn .
Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục trường hợp cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành
vi giao đất, cho thuê đất...đánh thuế việc chuyển QSD đất...Nhà nước không mất
đi QSD khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền
chiếm hữu, QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước.
Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi khơng gian, thời
gian và mục đích sử dụng.
Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận
pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các
Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của
chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số
nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của
Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai.
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là
tồn bộ đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện thực hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất
kỳ tổ chức, cá nhân nào khác. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có
trọn vẹn các quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt đất đai. Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ

sử dụng trong quan hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất
đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
- Định giá đất.

6


2.1.3. Quyền sử dụng đất
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người đại diện, cịn
mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền tối
cao, thiêng liêng và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn
dân, nhưng mỗi người dân khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung
đó, khơng phải là chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá
nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng quyền sử dụng đất trở thành một quyền dân sự đặc biệt, quyền
sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy

thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay
cho thuê đất.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân, để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu
của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn
dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước.
Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo
pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của
quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ(Điều167, Luật Đất
đai 2013). Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích
quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi

7


đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng.Như vậy, trên thực tế
người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu
và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số
quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp
lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và
chuy ển quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo qui định của bộ luật dân sự
và pháp luật đất đai. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm

nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phạm
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt,
có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1
xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở, khơng có mục đích
thương mại và phải tn thủ đúng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền
quyết định.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép.
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Quy định của pháp luật về quyền cho th đất, cho th lại đất đã có tác
dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho

8


th, cho th lại đất cịn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ
phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại,
cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho

thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch trường hợp trên đất
được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình,
cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch trường
hợp mơi giới, văn phịng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngồi
th để ở mà khơng đăng ký với cơ quan nhà nước.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch trường hợp; giá trị chuyển nhượng QSDĐ
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Riêng về thừa kế quyền sử dụng đất thì đây được coi như một dạng đặc biệt
của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có khác chăng đó là việc chuyển
quyền từ người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật. Cho
nên, mọi cá nhân có quyền sử dụng đất có quyền lập di chúc để định đoạt di sản
của mình là quyền sử dụng một mảnh đất cụ thể hoặc để lại quyền sử dụng của
mình cho người thừa kế theo quy định của pháp luật trên cơ sở một quyết định
của tồ án.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng cũng là một quyền năng cơ bản của người sử dụng đất.
Trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa trường hợp dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn
thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về
nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất
đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai
dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu
sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản

trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là

9


nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để
thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào
một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình. (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch trường hợp,
thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân là một
trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố
nơng nghiệp và nơng thơn.
2.2. THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc
hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý,
sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai
1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,
người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ khơng có
quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm
cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất

được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy
sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với
mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được
chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng
nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người
được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người

10


đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua
nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngơi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư
khơng chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngồi. Đặc biệt, Quốc
hội thơng qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp
tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người
sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp

luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thơng qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988
và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể
Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định
theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt
hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội
dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với
tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức
tạp, nhiều vấn đề còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà
Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa
đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền
góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư
hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ

11


như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản là sự kiện quan
trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.
Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực
tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn

đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.2.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền
sử dụng đất từ năm 1993 đến nay
Để thực hiện các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các
văn bản pháp quy liên quan như sau:
a. Hiến pháp: năm 1992 và 2003 có 2 hiến pháp.
b. Luật và sửa đổi luật có liên quan có 13 luật và luật sửa đổi bổ sung.
c. Các Nghị định của chính phủ có 18 nghị định.
d. Các thơng tư gồm có 08 thơng tư và thông tư liên tịch.
e. Các văn bản của các cấp chính quyền quy định thực hiện QSD đất tại
thành phố Hà Nội.
Tất cả đều được nêu rõ ở phần phụ lục số 07.
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
2.3.1. Các nước trên thế giới
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
2.3.1.1. Mỹ
Trong cuốn “Quản lý đất đai và thị trường bất động sản” của Tơn Gia
Hun và Nguyễn Đình Bồng (2007) cho biết: Từ tháng 7 năm 1776, người dân

12


Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến
nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, trước
khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ
đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785). Năm 1787

Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest
Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo
đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,
đó là:
+ Nước Mỹ sau khi độc lập, ngồi tài ngun đất đai rất phong phú, hầu
như khơng có sở hữu.
+ về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự
chủ về kinh tế, trong hồn cảnh cơng nghiệp chưa phát triển, thì con đường lựa
chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn:
+ Kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh).
+ Giữ gìn chế độ nơ lệ hình thành trong thời gian thực dân.
+ Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai
hồn tồn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển
đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản
tiền địa phương trơng vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy
nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do loại thuế này
là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính tốn rất kỹ. Hàng năm,
các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường.
2.3.1.2. Thụy Điển
Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất
đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Nguyễn Thị Thu Hồng (2000)
cho biết: Tại Thụy Điển Pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội

13