Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quốc oai, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.38 MB, 87 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
TĂNG THỊ LỆ THU
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
TĂNG THỊ LỆ THU
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận
THÁI NGUYÊN - 2015
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn
Tăng Thị Lệ Thu
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên - Môi
trường - Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS. TS. Đỗ Thị Lan, là người trực tiếp
hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân huyện Quốc Oai, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Quốc Oai, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn
thuộc huyện Quốc Oai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,
số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn
Tăng Thị Lệ Thu
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ....................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................... 2
2.3. Yêu cầu của đề tài ..................................................................................................... 3
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .......................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ....................................................................................... 4
1.1.3. Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các QSDĐ ........................................................... 7
1.2. Khái quát về việc chuyển quyền sử dụng đất .......................................................... 11
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến đề tài ................................................................. 11
1.2.2.Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Thụy Điển ....................................................................................................................... 13
1.2.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 18
1.2.4. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất Huyện Quốc Oai
giai đoạn 2010 – 2014 .................................................................................................... 21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................... 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 22
2.2. Thời gian thời gian và địa điểm nghiên cứu ........................................................... 22
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................... 22
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................................ 22
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................... 22
2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 24
iv
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .................................................................. 24
2.4.2.Phương pháp tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu ................................. 24
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ...................................................................................... 24
2.4.4. Phương pháp biể u đa ̣t kế t quả .............................................................................. 25
2.4.5. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu ............................................................................... 25
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 26
3.1. Sơ lược về tình hình cơ bản của huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội .......................... 26
3.1.1. Sơ lược về điều kiện tự nhiên của huyện Quốc Oai, ............................................. 26
3.1.1.1 Vi ̣trí điạ lý ......................................................................................................... 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................... 30
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai .................................................................... 32
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại Huyện ........................................................................ 32
3.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2010 – 2014 ...................... 37
3.2.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức ................................................................. 39
3.2.4. Công tác đo đạc và lập bản đồ ............................................................................. 39
3.2.5. Công tác lập và quản lý hồ sơ Địa chính ............................................................. 40
3.2.6. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................................. 40
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ...................................................... 42
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất .................................. 42
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 42
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ...................................... 47
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................................ 48
3.3.5.Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ...................................... 52
3.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất .............. 56
3.3.7. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn ................. 59
3.3.8. Đánh giá chung về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
ở huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014.......................................... 60
v
3.3.9 Nguyên nhân, khó khăn, tồn tại và giải pháp cho việc thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội ................................. 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................ 67
1. Kết luận ...................................................................................................................... 67
2. Kiến nghị .................................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 70
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu
Chú giải
CNH-HĐH
Công nghiệp hoá – Hiện đại hoá
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
THCN
Trung học chuyên nghiệp
THPT
Trung học phổ thông
THCS
Trung học cơ sở
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Uỷ ban nhân dân
TP
Thành phố
ĐHQG
Đại học quốc gia
VPĐKQSDĐ
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 - 2014 .................................... 31
Bảng 3.2: Hiện trạng dân số và lao động huyện Quốc Oai năm 2014 ........................... 31
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quốc Oai năm 2014 ................................ 33
Bảng 3.4: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2014
so
với năm 2013 và năm 2012 ............................................................................................ 37
Bảng 3.5: Kết quả cấp GCN của huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 .................... 41
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 ......................................................................... 43
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của các xã, thị trấn ........ 45
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn
huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 ......................................................................... 48
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của các xã, thị trấn ..................... 50
Bảng 3.10: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn
huyện Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 ......................................................................... 53
Bảng 3.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của các xã, thị trấn điểm ...... 54
Bảng 3.12 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyên Quốc Oai giai đoạn 2010 – 2014 ................................. 57
Bảng 3.13: Tình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo các xã, thị trấn ........ 58
viii
DANH MỤC HÌNH
Biểu đồ 3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đối với đất
ở và đất nông nghiệp ...................................................................................................... 44
Biểu đồ 3.2: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ đối với đất ở
và đất nông nghiệp ......................................................................................................... 51
Biểu đồ 3.3: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp ...... 55
Biểu đồ 3.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ đối với đất ở
và đất nông nghiệp ......................................................................................................... 58
1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đấ t đai là nguồ n tài nguyên quốc gia vô cùng qúy giá mà thiên nhiên ban
tặng loài người, bằng lao động trí tuệ của mình con người tác động vào đất, taọ ra
của cải vật chất nuôi sống bản thân min
̀ h. Trong sản xuất nông nghiê ̣p đấ t đai là tư
liê ̣u sản xuấ t quan tro ̣ng và là tư liệu sản xuấ t đă ̣c biệt không thể thay thế được.
Đồng thời đất đai còn phục vu ̣ cho nhiều mu ̣c đić h khác nhau trong cuộc số ng con
người, đất đai là nền tảng cho mo ̣i hoa ̣t động kinh tế , văn hóa, an ninh quố c phòng và
các công trình công cộng… Vì vâ ̣y đất đai là cơ sở để con người tồ n ta ̣i và là cơ sở để
phát triển các ngành sản xuấ t và các hê ̣ sinh thái môi trường, là nguồ n vố n, nguồ n lực
quan tro ̣ng của đấ t nước.
Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiê ̣p hoá hiện
đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây
áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được tăng
lên. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai là một vấn đề hết sức
nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Quá
trình vận đô ̣ng và phát triển đời số ng kinh tế, xã hô ̣i tấ t yế u dẫn đế n biế n đô ̣ng đấ t
đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đấ t, thuê đấ t,
chuyể n đổi, chuyể n nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấ p, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất… Vì vâ ̣y muốn giải quyết đươ ̣c các vấ n đề trên và quản lý đấ t đai đươ ̣c tố t
thì hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t về đấ t đai phải cu ̣ thể hóa cho người sử du ̣ng đấ t và các đố i
tươ ̣ng khác có liên quan.
Luật Đất đai 2013 khẳng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu(Điều 5- LĐĐ 2013). Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai(Điều 7- LĐĐ
2013). Luật bổ sung mục mới qui định về điều kiện thực hiện các quyền của người
sử dụng đất như: điều kiện chung để thực hiện giao dịch các quyền của người sử
dụng đất, điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất, điều kiện chuyển đổi quyền sử
dụng đất(điều 168- LĐĐ 2013).
Hiện tượng chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát ở
rất nhiều địa phương. Nguyên nhân chính là do thiếu thông tin, không có sự kiểm
2
soát của các cơ quan Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết. Hay là vấn đề
về thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận là
điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân không
muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch ngầm trên thị trường….
Quốc Oai là huyện nằ m phía Tây của thành phố Hà Nô ̣i cách trung tâm Hà
Nội 20km, là vùng bán sơn địa có to ̣a đô ̣ điạ lý: 20°58'49"vi ̃ độ bắ c và: 105°36'3"
kinh đô ̣ đông. Với tổng diện tích tự nhiên là 147km2, dân số 180.155 người, gồm 01
thị trấn và 20 xã. Thị trấn Quốc Oai là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa, xã hội
của Huyện.
Do chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Do nhu cầu
về đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện Quyền sử dụng
đất có xu hướng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các Quyền sử dụng
không khai báo hoặc được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận; có GCNQSDĐ
nhưng giao dịch không qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, hoặc thực hiện
không đầy đủ các qui định của pháp luật về quyền sử dụng đất vẫn còn diễn ra trên địa
bàn huyện Quốc Oai.
Vì vậy, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công
tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi
hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết. Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi chọn
đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng, tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Quốc Oai, những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế cần khắc
phục trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Quốc oai,
từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp chủ yếu để đảm bảo việc thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội theo quy
định của Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai sửa đổi năm 2013.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng, tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014.
3
- Đánh giá những kết quả đã đạt được cũng như những hạn chế cần khắc
phục trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Quốc oai,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014.
- Đưa ra những đề xuất, giải pháp chủ yếu để đảm bảo việc thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội theo quy
định của Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai sửa đổi năm 2013.
2.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững và tổng hợp các chủ trương, chính sách, quy định của pháp luật
liên quan tới các QSDĐ và các văn bản có liên quan đã được ban hành.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra, khảo sát phản ánh đúng thực trạng tình hình
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai
đoạn 2010 - 2014.
- Các số liệu điều tra thu thập phải được phân tích và đánh giá đúng thực
trạng tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Quốc Oai được hiệu quả.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã ghi rõ “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”[3]. Tuy nhiên tài nguyên đất
đai có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đất đai của
con người ngày càng tăng. Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý sử
dụng đất lên hàng đầu.
Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đó, sự tác động
của con người có ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả
sử dụng đất. Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp
mang tính hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Kết hợp hài hòa giữa
khai thác, sử dụng đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo sự phát triển ổn
định và lâu dài.
Ngày nay, sự gia tăng dân số và sự phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn
lên các nguồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là đất đai. Vì vậy, để khai thác sử
dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý, đảm bảo sử dụng đất lâu dài cần phải hiểu biết một
cách đầy đủ các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội chính vì vậy việc“Đánh giá việc thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, Thành phố Hà Nội giai
đoạn 2010-2014 ” là vấn đề rất cần được nghiên cứu.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.1.2.1. Thời kỳ trước Đổi mới (1986)
- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định
về quyền sở hữu ruộng đất.
- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai
của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà.
5
1.1.2.2. Thời kỳ Đổi mới từ 1986 đến nay
a) Giai đoạn 1986-1993
Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh
các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách
của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành
đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là:
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất
chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai
dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất
đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử
dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích
khác, làm huỷ hoại đất đai”.
b) Giai đoạn 1993-2003
Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [13].
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung
ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng
định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu
lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một nội dung
mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng
đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng
quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là
chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua
thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai
6
càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới
lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai
được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như
quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư
hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ
như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ [16].
Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Đất đai [17]; Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số
vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
c) Giai đoạn từ 2003 đến nay
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng
về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và
có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
7
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn
chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông
nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai
theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”
(Điều 106) [130].
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt
Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các
quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt
Nam. Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm
bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 111) [134].
1.1.3. Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các QSDĐ
Cơ sở pháp lý của đề tài là các văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
liên quan đến công tác xác định và xử lý vi phạm Luật đất đai bao gồm:
1.1.3.1. Các văn bản Luật
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992 Hiến pháp;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1994, Luật Thuế chuyển QSDĐ, có
hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1995, Bộ luật Dân sự ngày
28/10/1995;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987, Luật Đất đai;
8
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật Đất đai;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2000, Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật Đất đai;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005);
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Luật xây dựng số 16/2003/QH11,
Luật đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai
số 13/2003/QH11 và Luật nhà ở số 56/2005/QH11;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của
Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai sửa đổi, Khoá
XIII, Kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11năm 2013 có hiệu lực từ ngày
1/07/2014.
1.1.3.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính Phủ
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp.
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
9
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm
giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
10
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 qui định về giá
đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 qui định về thu
tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 qui định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
1.1.3.3. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của các Bộ, Ngành
- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 qui định về
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (có hiệu lực từ ngày 05/07/2014).
- Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 qui định về
hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT – BTNMT, ngày 19 tháng 05 năm 2014 qui định về
11
bản đồ địa chính.
- Thông tư số 36/2014/TT – BTNMT, ngày 30 tháng 06 năm 2014 qui định
chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dưng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất
cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 76/2014/TT- BTC, ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng
5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, ngày 04 tháng 04 năm
2015 qui định về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê.
1.2. Khái quát về việc chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến đề tài
1.2.1.1. Quyền sở hữu
a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…” [19].
b) Các hình thức sở hữu về đất đai /bất động sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ
hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người
khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê,
để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác lập
khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua
bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt
khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo
quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà
án [3].
12
1.2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định
một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng
định và củng cố trong Hiến pháp 1992 [22].
Điều 17 Hiến pháp 1992 [13] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
1.2.1.3. Quyền sử dụng đất
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ
tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do
người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi
người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là 02 hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa
thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất
chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác sử dụng trong một
khoảng thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng
đất khi hết thời hạn thuê.
13
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay.
1.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động
cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và
việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm
nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) [8].
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
14
thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không
kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được
xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở
bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động
sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết
việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng
các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các
tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng
vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn
gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn
xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại
ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi
hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản
sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế
chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong
vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá [8].
Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà
nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
15
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại
cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia DOLA) [7], [24].
Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất
và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của nước
cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã
hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn
đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng thời
được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ, các tài
sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành một cơ cấu sở hữu
phù hợp với cơ chế thị trường.
1.2.2.2. Một số nước trong khu vực
Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
