Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện lục ngạn tỉnh bắc giang luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI VĂN DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Mai Văn Dương

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi trong q trình học tập và hồn thành Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cơng chức, viên chức Phịng Tài ngun
và Mơi trường huyện Lục Ngạn, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lục
Ngạn, đồng nghiệp nơi tôi đang công tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời
gian học tập và hoàn thiện luận văn này.
Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ,
động viên, khuyến khích tơi hoàn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Mai Văn Dương

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ......................................................................................................................i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt .......................................................................................................vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình, biểu đồ và đồ thị ................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ix
Thesis abstract...................................................................................................................xi
Phần 1. Mở đầu ................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1. 2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1. 3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ......................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài .......................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất .................................................................... 4

2.1.1.

Khái quát về đất đai ............................................................................................ 4

2.1.2.

Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai .......................................................... 5

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ........................ 10

2.2.1.

Một số nước phát triển ...................................................................................... 10

2.2.2.

Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực ................................................... 12

2.2.3.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước .................................... 16

2.3.

Thực hiện quyền sử dụng đất tại việt nam ........................................................ 17

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................... 17

2.3.2.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................... 22

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 26
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 26

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 26

iii


3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 26

3.4.

Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 26

3.4.1.

Khái quát địa bàn nghiên cứu ........................................................................... 26

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2012-2016 ................................................................................ 27

3.4.3.

Khái quát tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện
Lục Ngạn........................................................................................................... 27

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2012-2016 ................................................................................ 27

3.4.5.

Một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Lục Ngạn........................................................................................................... 27

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 27

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................................. 27

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................. 28

3.5.3.

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ...................................... 28

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu............................................. 29

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 30
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Lục Ngạn ......................................... 30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 30

4.1.2.

Đặc điểm kinh tế-xã hội .................................................................................... 31

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội...................................... 35

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2012-2016 ................................................................................ 37

4.2.1.

Tình hình cơng tác quản lý nhà nước về đất đai ............................................... 37

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ..................................................................... 41

4.2.3.

Biến động đất đai giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................... 43

4.3.

Khái quát về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện
Lục Ngạn giai đoạn 2012 – 2016 ...................................................................... 44

4.3.1.

Trình tự thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất .................................. 44

iv


4.3.2.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Ngạn .................................................................................................................. 46

4.4.

Đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2012-2016 ................................................................................ 47

4.4.1.

Kết quả thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp
QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016 .............................. 47

4.4.2.

Đánh giá của người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng
cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016 ....................................................... 56

4.4.3.

Đánh giá của công chức, viên chức thực hiện các thủ tục chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Ngạn .................................................................................................................. 68

4.4.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lục Ngạn ......................................................................................... 71

4.5.

Một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Lục Ngạn........................................................................................................... 74

4.5.1.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và con người .............................................. 74

4.5.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về
đất đai trong cán bộ và nhân dân ...................................................................... 74

4.5.3.

Giải pháp về cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xây dựng cơ sở dữ liệu về
đất đai ................................................................................................................ 75

4.5.4.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 75

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 76
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 76

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 77

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 78
Phụ lục ........................................................................................................................... 81

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH

Cơng nghiệp hóa

CN - TTCN

Cơng nghiệp – tiểu thu cơng nghiệp

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTX

Hợp tác xã

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THPT

Trung học phổ thông

TNCN

Thu nhập cá nhân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Ngạn (tính đến ngày 31/12/2016) ................................................................. 39
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Lục Ngạn năm 2016 ................ 42
Bảng 4.3. Hiện trạng đất phi nông nghiệp huyện Lục Ngạn năm 2016........................ 43
Bảng 4.4. Biến động đất đai huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012 - 2016 .......................... 44
Bảng 4.5. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016 ......................................................... 47
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012 - 2016 ....................................................... 48
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Lục Ngạn giai đoạn 2012 – 2016 ................................................................. 51
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lục Ngạn giai đoạn 2012 – 2016 ................................................................. 54
Bảng 4.9. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền chuyển
nhượng .......................................................................................................... 59
Bảng 4.10. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền tặng cho ....... 62
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền thế chấp ....... 65
Bảng 4.12. Đánh giá của công chức, viên chức về việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ......................................................................................... 70

vii


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính huyện Lục Ngạn ........................................................... 30

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Lục Ngạn năm 2016 ............................................... 32
Biểu đồ 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Lục Ngạn năm 2016 ....................................... 41
Đồ thị 4.1.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên tại
các xã, thị trấn địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012 – 2016 .............. 49

Đồ thị 4.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012 – 2016 ................................................... 50

Đồ thị 4.3.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã, thị
trấn trên địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012 – 2016 ........................ 52

Đồ thị 4.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Lục Ngạn giai đoạn 2012 – 2016 .............................................................. 53

Đồ thị 4.5.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012 - 2016 ............................................. 55

Đồ thị 4.6.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện
Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016 ................................................................. 56

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Mai Văn Dương
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang để từ đó đề xuất được một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
tại địa phương.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp chọn
điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng
hợp, xử lý số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
- Lục Ngạn là huyện miền núi của Tỉnh Bắc Giang, cách thành phố Bắc Giang 40
km về phía Đơng Bắc, diện tích tự nhiên là 103.253,05 ha. Năm 2016, dân số tồn
huyện có 219.022 người, mật độ dân số bình qn là 212 người/km2. Là địa phương có
điều kiện tự nhiên, khí hậu phù hợp với nhiều loại cây trồng. Đời sống vật chất, trình độ
dân trí cịn có sự chênh lệch giữa các vùng, cơng tác cấp GCN và thực hiện các giao
dịch về đất đai cũng không đồng đều giữa các vùng trên địa bàn huyện.
- Trong giai đoạn 2012 - 2016 trên địa bàn huyện Lục Ngạn có tổng số 4 trường
hợp chuyển đổi, 5.714 trường hợp chuyển nhượng; 3.229 trường hợp tặng cho; 1254
trường hợp thừa kế và 8086 trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất. Có sự khác biệt
rất lớn giữa các xã vùng thấp và thị trấn Chũ với các xã vùng cao, vùng khó khăn trên
địa bàn huyện.
- Kết quả điều tra các chủ sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất cho thấy có tới
50,76% cho rằng thủ tục thực hiện là phức tạp và rất phức tạp; 60,6% cho rằng thời gian
hoàn thành các thủ tục là lâu và rất lâu; 53,79% cho rằng các văn bản hướng dẫn là khó
hiểu và rất khó hiểu; 49,24% cho rằng khả năng thực các quy định là khó và rất khó;
vẫn cịn 9,09% cho rằng cán bộ tiếp nhận hồ sơ còn gây phiền hà. Kết quả đánh giá của
công chức, viên chức về quyền sử dụng đất cho thấy: mức độ hiểu biết của người dân
về các quy định của pháp Luật Đất đai còn rất hạn chế và không đồng đều giữa các xã,
thị trấn trong huyện; có nhiều hộ gia đình, cá nhân muốn thực hiện quyền của mình
(nhất là quyền thế chấp) nhưng chưa có GCNQSDĐ nên không thực hiện được. Kết quả

ix


phỏng vấn 39 cơng chức, viên chức cho thấy: có 21/39 ý kiến (chiếm 53,85%) cho
rằng thực hiện quyền tặng cho có mức độ phức tạp, khó khăn hơn cả. Những khó khăn
thường gặp là do vướng mắc về thủ tục từ phía cơ quan nhà nước (61,54%) và do
người dân khơng nắm rõ về quy trình thủ tục (khoảng 50%). Có hơn 10% ý kiến cho
rằng người dân khi thực hiện các quyền của mình mà khơng hiểu biết gì về các quy
định của pháp luật về đất đai.
- Để tăng cường và thực hiện tốt hơn việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất thì cần thực hiện các giải pháp như sau: Đầu tư cơ sở vật chất và con người; về tổ
chức quản lý, tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai trong cán bộ và nhân
dân; về cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai và giải pháp
về chính sách.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Mai Van Duong
Thesis title: “Assessing the implementation of the rights of land users in Luc Ngan
district, Bac Giang province”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
Assess the implementation status of the rights of land users in Luc Ngan district,

Bac Giang province, in order to propose solutions to improve the efficiency of the
implementation of the rights of land users at local.
Methods
Method of secondary data collection; study site selection method; primary data
collection method; data statistical, aggregating and processing method; comparative
method.
Main findings and conclusions
Luc Ngan is a mountainous district of Bac Giang province, is 40 km far from
Bac Giang city in north-east direction, with the natural area of 103,253.05ha. In 2016,
the population of Luc Ngan district was 219,022. The average population density was
212 people/km2. This area own quite favorable natural and climate conditions, suitable
for many kinds of plants. Physical life and education level is different among regions,
land use right certificate issuance and the implementation of land transactions are also
uneven among regions in the district.
During the period 2012 - 2016, Luc Ngan district had 4 cases of exchange, 5,714
cases of transfer; 3,229 cases of donate; 1,254 cases of inheritance, and 8,086 cases of
mortgage land use rights. There was a great difference between low area communes and
Chu town with high area communes in the district.
The results of survey land user implement their land use right showed that up to
50.76% said that the procedure was very complicated and complicated. 60.6% said
that the procedure took long and very long time; 53.79% said that the guiding
document was confusing and difficult to understand; 49.24% said that the ability to
follow regulation was very difficult and difficult; 9.09% of respondents said that the
offincers, who received document, were troublesome. The results of assessment of
officers and staff working in land use rights showed that the level of people's

xi


understanding of the land law was very limited and uneven among communes and

towns in the district. Many households and individuals wanted to exercise their rights
(especially the right to mortgage) but do not have land use right certificate so they
could not do it. The results of interviews with 39 officers and staff showed that 21/39
comments (53.85%) indicated that the implementation of the donation had the most
complicated procedure. The most common difficulties were State’s procedural
obstacles (61.54%) and lack of clarity about procedures of land users (about 50%).
More than 10% of the respondents said that people exercised their rights without
knowing anything about land law.
- In order to strengthen and better implement the rights of land users, the
following solutions should be carried out: Investment in facilities and people; about
organizing and management, propagate to raise the sense of land law among officers
and people; solutions of issuing land use right certificates and building a database on
land and policy solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội,
quốc phịng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta
vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở
hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992 (tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại điều 54)
đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật
sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai
2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng

mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu
tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng
đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ
mà họ thực hiện đối với Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất
đai, hồ nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại
hội Đảng lần thứ IX và các lần gần đây đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị
trường QSDĐ. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện
các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Lục Ngạn là huyện miền núi thuộc tỉnh Bắc Giang, cách trung tâm Thành
phố Bắc Giang 40km về phía Đơng Bắc, là địa phương có vị trí tự nhiên tương
đối thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội.
Là địa bàn có nhiều thuận lợi cho phát triển cây ăn quả, cây đặc sản như:
Vải thiều, cam đường canh, cam vinh..., đang hình thành các vùng, khu vực sản

1


xuất theo hướng tập trung, do đó cần có sự tích tụ đất đai. Tuy nhiên, trong q
trình tích tụ đất đai có nhiều hộ gia đình đã nhận chuyển nhượng hoặc chuyển đổi
đất cho nhau để trồng cây ăn quả tập trung nhưng không thực hiện thủ tục chuyển
quyền theo quy định. Cùng với đó là sự gia tăng dân số ngày một nhanh kéo theo
đó là nhu cầu về đất ở cũng tăng lên dẫn tới nhiều trường hợp đã tự ý xây dựng
nhà ở trên đất nông nghiệp mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

phép gây ra nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các
QSDĐ. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng.
Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền
chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định.
Xuất phát từ thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của Tiến Sĩ Nguyễn Văn
Quân-Giảng viên Học viện nông nghiệp Việt Nam, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang”.
1. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn
2012-2016 trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
1. 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành
chính huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang;
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất trong giai đoạn 2012-2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài cho thấy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai
đoạn 2012 - 2016 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Lục Ngạn có sự khác
nhau, mỗi năm cũng có sự khác nhau. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ rõ tình hình
thực hiện 3 quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất;
những thuận lợi, khó khăn tồn tại trong việc thực hiện 3 quyền trên.
2

1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật hiện hành trong việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Giúp cho cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai
đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất càng đơn giản, thuận
tiện góp phần củng cố lịng tin của người dân đối với xã hội, giảm thiểu các
khiếu kiện về đất đai, làm cho người dân an tâm đầu tư vào đất đai, phát triển
kinh tế, xã hội; hạn chế các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách
nhà nước.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái quát về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt
trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất mà
cịn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất
và trong lịng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước
mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất,
đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây
rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu
hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phịng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao dịch dân sự...). Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới
hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả
năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách
hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khơng những khơng mất đi
mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.1.2. Đặc điểm và vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý muốn và
nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều

4


kiện tự nhiên của lao động. Đất đai là tài sản q hiếm, có giới hạn và khơng thể
tái tạo, là tư liệu sản xuất nông lâm, ngư nghiệp. Đồng thời đất đai là di sản của
các thế hệ loài người; là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Đất đai có những đặc điểm cơ bản là: có vị trí cố định trong khơng gian; có
số lượng hạn chế; có chất lượng khơng đồng nhất và biến động.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Theo quan niệm

hiện nay, đất đai đối với lồi người có rất nhiều chức năng, trong đó có những
chức năng cơ bản sau: chức năng không gian sự sống; chức năng sản xuất; chức
năng dự trữ; chức năng lưu chuyển và kế thừa; chức năng môi trường sinh vật;
chức năng điều tiết khí hậu, kiểm sốt ơ nhiễm; chức năng khơng gian cho sự
dịch chuyển của con người, thực vật, động vật trong thế giới tự nhiên. (Đồn
Cơng Quỳ và cs., 2006).
Theo Nguyễn Đình Bồng (2010), đất có các vai trị cơ bản như: khơng gian;
vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn vốn;
mơi trường.
2.1.2. Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai
2.1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai
Theo Điều 164 - Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội,
Bộ Luật dân sự năm 2005).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt.
Khi nghiên cứu về quyền sở hữu bất động sản Nguyễn Đình Bồng và các
tác giả (2005) cho rằng quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp
nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán,
chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án.
Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu
bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án.

5

Theo Đinh Dũng Sỹ (2003), sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều
hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế
- xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản
là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia
chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó,
trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Cũng theo Đinh Dũng Sỹ (2003), khi nghiên cứu quá trình hình thành chế
độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về
đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ
khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo
Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp
1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng định trong Hiến pháp năm 1992 và gần
đây hơn là Hiến pháp năm 2013.
Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 tại Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và Điều 54 khẳng định: “Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được
quản lý theo pháp luật...”.
Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1993) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp,
quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất
đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường
để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”,
“Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”.

Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai 2013 đã quy định
cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai, Luật Đất đai xác
định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như:

6


Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích
sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định
thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các
quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền
định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
- Quyền chiếm hữu về đất đai
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006), khi nghiên cứu về quyền chiếm hữu đất
đai cho rằng Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lănh thổ của
ḿnh tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử
dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có
hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là
để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao
đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của
Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp

độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ
hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định
của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử
dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.
- Quyền sử dụng đất đai
Cũng theo Nguyễn Đình Bồng (2006), thì Nhà nước khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất
để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế
còn nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất
đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho
7


người sử dụng trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước
trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với

các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn mỗi người
dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn
dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ
có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất không phải là một
chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là các đồng chủ sở hữu đối với
đất đai. Nhưng người sử dụng đất có QSDĐ. Thơng qua Nhà nước - cơ quan đại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử
dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì
vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội,
Luật Đất đai 1993).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
8


nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại

chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có
khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà
nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2003). Đây không phải
là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương
đối toàn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ
thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ
cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thơng
qua Luật Đất đai năm 2013. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới
về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời
kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN,
hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan

9

trọng, trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi cịn 8 quyền
sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật Đất đai 2013).
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền
của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7 quyền chung
gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng, giảm 01 quyền là do người sử
dụng đất khơng có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê
khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Một số nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa
tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
2.2.1.1.Thụy Điển
Thụy Điển là vương quốc ở Bắc Âu, có diện tích tự nhiên là 449 964 km²,
là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người. Thụy
Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía
Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị.
Hệ thống quản lý đất đai Thuỵ Điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực
và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thơng tin; Dịch vụ

Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nơng
thơn; 39 Cơ quan địa chính đơ thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương.
Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ
thơng tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria.
10


Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho
th; (2) th khơng gian của ṭa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền
hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất có
quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng
và bị thu hồi nếu khơng có khả năng.
2.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khốn thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lượng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc

ngăn cản nào. Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các
cơng trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy
hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải
nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai
Ơxtrâylia - DOLA). (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
11


quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua
- bán theo nguyên tắc của thị trường (Trần Tú Cường, 2012).
Tại Đức quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà
nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi
ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà tại Đức là thống nhất với
ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng
quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của
chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho
một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm
cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây
dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu
từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tồ nhà
thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần
đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù
khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng
gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá, 2003).

2.2.2. Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực
2.2.2.1. Thái Lan
Theo nghiên cứu của Hoàng Huy Biều (2000) về vấn đề này ở nước Thái
Lan cho thấy:
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất. cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được
cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển
nhượng, nếu được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm
khơng được chuyển nhượng.
12