Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang giai đoạn 2014 2016 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HUỆ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG,
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2014 -2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Huệ

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn
Đình Bồng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho
tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, cơng chức Phịng Tài ngun
và Mơi trường, Ủy ban nhân dân huyện Yên Dũng, Văn phòng đăng ký đất đai chi
nhánh huyện Yên Dũng, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc
huyện Yên Dũng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu
để hồn thành luận văn này./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Huệ

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................ 3

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài.......................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về các quyền đối với đất đai ......................................................... 4

2.1.1.

Đất đai và thị trường đất đai ............................................................................... 4

2.1.2.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................... 5

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ........................ 8

2.2.1.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Thụy Điển ................................................. 8

2.2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Ôxtrâylia ................................................... 9

2.2.3.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Malaixia .................................................. 10

2.2.4.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc ............................................. 10

2.3.

Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................. 11

2.3.1.

Chính sách đất đai trong thời kỳ đổi mới từ 1986 đến nay .............................. 11

2.3.2.

Các giai đoạn của quyền sử dụng đất ............................................................... 12

2.3.3.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh
Bắc Giang ......................................................................................................... 23

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 26
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 26

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 26

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 26

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 26

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Dũng ............................... 26

3.4.2.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2016 ..................................................................... 26

3.4.3.

Đánh giá về việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 .................................................... 27

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp để nâng cao các quyền của người sử dụng trên
địa bàn huyện Yên Dũng .................................................................................. 27

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 27

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 27

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................... 28

3.5.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 28

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu thô. .......... 28

3.5.5.

Phương pháp minh hoạ số liệu bằngbiểu đồ ..................................................... 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 30
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Dũng ...................................... 30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 30

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 32

4.1.3.

Thực trạng môi trường ...................................................................................... 34

4.1.4.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội................................................................ 34

4.1.5.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai huyện Yên Dũng ................................. 39

4.1.6.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên
Dũng ................................................................................................................. 44

4.1.7.

Khái quát về các điểm nghiên cứu (thị trấn Tân Dân, xã Nội Hoàng, xã
Đồng Việt) ........................................................................................................ 44

4.2.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2016. .................................................................... 46

iv


4.2.1.

Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Dũng trong giai đoạn 2014 – 2016 .......................................... 46

4.2.2.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 49

4.2.3.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................................ 52

4.2.4.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 55

4.2.5.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ............................. 57

4.3.

Đánh giá về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 -2016 ............................................................ 60

4.3.1.

Khái quát về đối tượng thực hiện quyền của người sử dụng đất ...................... 60

4.3.2.

Khái quát về thủ tục thực hiện quyền ............................................................... 62

4.3.3.

Khái quát về quá trình thực hiện thủ tục........................................................... 64

4.3.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................. 66

4.3.5.

Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .............................. 68

4.3.6.

Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ............................ 69

4.3.7.

Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............................ 71

4.3.8.

Đánh giá chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2016 ................................................... 73

4.4.

Đề xuất một số giải pháp thực hiện một số quyền của người sử dụng trên
địa bàn huyện Yên Dũng .................................................................................. 75

4.4.1.

Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................. 75

4.4.2.

Giải pháp về tăng cường, phổ biến pháp luật ................................................... 75

4.4.3.

Giải pháp về thủ tục hành chính ....................................................................... 75

4.4.4.

Giải pháp về tổ chức, cán bộ ............................................................................ 76

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 77
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 77

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 78

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 79
Phụ lục .......................................................................................................................... 82

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị-Thủ tướng

CP

Chính Phủ

CSVN

Cộng sản Việt Nam

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ-CP

Nghị định-Chính phủ

PTNT

Phát triển nơng thơn

QĐ-BTNMT

Quyết định-Bộ Tài ngun mơi trường

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

TT-BTC

Thơng tư-Bộ tài chính

TTLT-BTNMT-BTP

Thơng tư liên tịch-Bộ Tài nguyên môi trường-Bộ Tư pháp

TT-BTNMT

Thông tư-Bộ Tài ngun mơi trường

TT-ĐC

Thơng tư-địa chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VAC

Vườn ao chuồng

VPHC

Vi phạm hành chính

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2016 ............................. 40

Bảng 4.2.

Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Yên Dũng .............. 43

Bảng 4.3.

Thống kê đất đai tại 3 xã nghiên cứu theo mục đích sử dụng đất ............. 45

Bảng 4.4.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn
2014 - 2016 ................................................................................................ 47

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2014 –
2016 ( theo đơn vị hành chính) .................................................................. 49

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 –
2016 ........................................................................................................... 50

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 ............... 53

Bảng 4.8.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐgiai đoạn 2014 – 2016.............. 56

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ............. 58

Bảng 4.10. Khái quát về đối tượng thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn
2014 – 2016 ............................................................................................... 61
Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về thủ tục thực hiện quyền của người sử
dụng đất giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................. 62
Bảng 4.12. Đánh giá của người dân về quá trình thực hiện thủ tục đối với quyền
sử dụng đất giai đoạn 2014 – 2016 ............................................................ 65
Bảng 4.13. Kết quả điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ...................................................................................... 67
Bảng 4.14. Kết quả điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo
các hộ gia đình, cá nhân............................................................................. 68
Bảng 4.15. Kết quả điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ của
hộ gia đình, cá nhân ................................................................................... 69
Bảng 4.16. Kết quả điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ của
các hộ gia đình, cá nhân............................................................................. 71

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ Vị trí huyện n Dũng, Tỉnh Bắc Giang ........................................... 30
Hình 4.2. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Yên Dũng năm 2016 ........................... 41
Hình 4.3. Cơ cấu thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn
2014 – 2016.................................................................................................. 47

Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ........ 52
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ................ 54
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016 ............... 57
Hình 4.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 ................ 59

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Huệ
Tên đề tài:“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016”.
Ngành:Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng,
tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ
cấp; phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thống kê, tổng hợp; phương
pháp xử lý số liệu; phương pháp phân tích, so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính của đề tài
- Huyện n Dũng nằm ở phía Đơng Nam của tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích
tự nhiên là 19.174,38 ha gồm 19 xã và 02 thị trấn. n Dũng có vị trí thuận lợi như:

giáp Thành phố Bắc Giang và gần một số đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng
Ninh, Thái Nguyên; trên tuyến hành lang kinh tế Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phịng. Với
vị trí địa lý trên, huyện n Dũng có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường
bên ngoài, tiếp nhận với các tiến bộ khoa học kỹ thuật tiên tiến.Tuy nhiên, trong những
năm qua huyện Yên Dũng vẫn cịn gặp nhiều khó khăn về cơ sở hạ tầng, vật chất trang
bị, đội ngũ cán bộ công chức thiếu và ít kinh nghiệm, cơng tác quản lý Nhà nước về đất
đai, tài ngun khống sản, mơi trường cịn tồn tại những vấn đề khó khăn, phức tạp.
- Giai đoạn 2014 – 2016 trên địa bàn huyện Yên Dũng có 6771 lượt thực hiện
quyền sử dụng đất. Trong đó các quyền được thực hiện chủ yếu tại các xã thị trấn trung
tâm, cơ sở vật chất phát triển, giao thông đi lại thuận lợi như thị trấn Neo với 844 lượt
thực hiện quyền, Thị trấn Tân Dân với 830 lượt thực hiện quyền, xã Nội Hoàng với 578
lượt thực hiện quyền. Các xã thuần nông giao thông đi lại cịn nhiều khó khăn số lượt
thực hiện quyền ít diễn ra, xã Trí Yên với 185 lượt thực hiện quyền, xã Thắng Cương
với 177 lượt thực hiện quyền. Trong giai đoạn này có 1329 lượt thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Quyền thừa kế có 1421 lượt thực hiện quyền sử dụng đất.

ix


Quyền tặng cho có 977 lượt thực hiện quyền sử dụng đất.Quyền thế chấp có 1522 lượt
thực hiện quyền sử dụng đất.
- Số người được hỏi đánh giá về các thủ tục thực hiện quyền ở mức độ đơn giản
chiếm 57,78%; số người được hỏi đánh giá về các thủ tục thực hiện quyền ở mức phức
tạp chiếm 34,44%. Số người được hỏi đánh giá về thời gian hoàn thành thủ tục là đúng
quy trình chiếm 92,22%. Đánh giá về thái độ của cán bộ thực hiện, tiếp nhận là nhiệt
tình chiếm 45,56%; đánh giá về thái độ của cán bộ thực hiện, tiếp nhận là khơng nhiệt
tình chiếm 12,22%. Trong số những người được hỏi có 76,67% số người được hỏi đánh
giá về phí, lệ phí, thực hiện quyền sử dụng đất là ở mức chấp nhận được. Có 50% số
người được hỏi đánh giá việc vay vốn, thế chấp ngân hàng bằng QSDĐ ở mức bình
thường; 14,44% số người được hỏi đánh giá việc vay vốn, thế chấp ngân hàng bằng

QSDĐ là ở mức khó khăn.
- Trên cơ sở nghiên cứu về việc việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Yên
Dũng, đã đề xuất thực hiện các giải pháp: giải pháp về chính sách, pháp luật; giải pháp
về thủ tục hành chính; giải pháp về tăng cường, phổ biến pháp luật; giải pháp về tổ
chức, cán bộ.
Kết luận
Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh
Bắc Giang đã đạt được những thành tựu nhất định. Nhưng vẫn tồn tại những khó khăn
cần phải giải quyết để nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang trong thời gian tới.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate:Nguyen Thi Hue
Thesis title: "Evaluating the implementation of land users' rights in Yen Dung district,
Bac Giang province from 2014 to 2016".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Assess the actual status of land use rights implementation in Yen Dung district,
Bac Giang province.
- Propose some solutions for the implementation of land use rights in Yen Dung
district, Bac Giang province.
Research methods
In order to carry out the study, following methods were used: method of

investigation, collection of secondary and primary data; method of selection study
points; method of statistics, gathering; method of data processing; method of analysis
and comparison.
Main findings
- Yen Dung is located in the southeast of Bac Giang province, with the total
natural area of 19,174.38 ha, including 19 communes and 02 towns. Yen Dung has
favourable positions: bordered with Bac Giang city and near to some big cities as
Hanoi, Hai Phong, Quang Ninh, and Thai Nguyen,on the economic corridor of Lang
Son - Hanoi - Hai Phong. With the above geographical position, Yen Dung district has
many opportunities to exchange and trade with outside markets, receiving advanced
scientific and technological advances. However, in the past years, Yen Dung district
still has faced with many difficulties in infrastructure and equipment, shortage and less
experience of cadres and staff, the State management of land, mineral resources and the
environment still in difficultiesand complicated.
- In the period 2014 – 2016, Yen Dung district has 6771 cases of land use right
implementation. In which, rights are mainly exercised in the central town communes,
developed facilities, convenient transportation such as Neo town with 844 cases of
exercising the right, Tan Dan town with 830 cases of implementation right, Noi Hoang
commune with 578 cases. Communes with mainly farmers, poor transport have few
cases of right implementation, Tri Yen commune with 185 cases, Thang Cuong
commune with 177 cases of right implementation. During this period, 1329 cases in

xi


implementation of land use rights were transference. Inheritance has 1421 cases. The
right to donate has 977 cases. The mortgage has 1522 cases of land use right
implementation.
- The number of respondents rated simple procedures for exercising their rights
was 57.78%; The number of respondents rated complex procedures for exercising their

rights was 34.44%. The number of respondents evaluating the time to complete the
procedure correct was 92.22%. Evaluation of the attitude of the staff, the reception is
enthusiastic, accounted for 45.56%; evaluation of the attitude of executives, reception is
not enthusiastic accounted for 12.22%. Of the respondents, 76.67% of the respondents
rated the fees and charges, and exercised their land use rights at an acceptable level.
50% of the respondents rated bank loans with land use right at normal level; 14.44% of
respondents rated bank lending using land use rights at difficult level.
- Based on the research on the implementation of land use rights in Yen Dung
district, the following solutions have been proposed: policy and legal solutions; solution
of administrative procedures; solution on strengthening and dissemination of laws;
Solutions on organization, staff.
Conclusions
The implementation of the land use rights in Yen Dung district, Bac Giang
province has achieved certain achievements. However, there are still some difficulties
that need to be solved to improve the effectiveness of the implementation of the rights
of land users in Yen Dung district, Bac Giang province in coming time.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là nguồn lực
quan trọng để phát triển đất nước. Là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất
đai là tài nguyên có giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các
ngành kinh tế.
Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện cơng nghiệp hóa - hiện đại
hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế. Sự gia tăng dân số và tốc độ cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng,

gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp
vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng hàng đầu.
Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thơng
qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện chính
trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập
hiến của nước ta.Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thơng qua tạo cơ
sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong
thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các
bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa
các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong
trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã
hội.Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp 2013 quy định:Đất đai là lãnh thổ
thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta
đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cụ thể hóa hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở
nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,
nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài với 3 hình thức: giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất;
Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 1993) đến 9
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo

1


lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc Hội,2003) và 8 quyền: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng
quyền sử dụng (Quốc Hội,2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều

kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp
phần đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước.
Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực
hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vất chất kỹ thuật
của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng
đất vẫn còn nhiều bất cập:Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động
của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận cịn phức tạp, khiến
người dân khơngthực hiện; Cơng tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường
học, bệnh viện... còn nhiều vấn đề phức tạp,giải phóng mặt bằng chậm chễ, cản
trở tiến độ đầu tư của các cơng trình... mà nguyên nhân chủ yếu là giá đất do Nhà
nước quy định thấp hơn giá thị trường.
Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật
đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và chuyển
mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về
đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp diễn; mặt khác tâm
lý của nông dân, đặc biệt nông dân vùng đồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực
tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Huyện
n Dũng nằm về phía Đơng Bắc tỉnh Bắc Giang, nằm trên tuyến hành lang
kinh tế Lạng Sơn-Hà Nội-Hải Phòng, tiếp giáp với vùng trọng điểm kinh tế: Hà
Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh, được xác định là một trong 04 huyện, thành phố
trọng điểm của tỉnh Bắc Giang trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội
đến năm 2020. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu
phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra
trên địa bàn huyện, việcthực hiện QSDĐ ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn cịn nhiều
khó khăn bất cập.
Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh
Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016”.

2


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện một số quyền (chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho) cuả người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: nghiên cứu được giới hạn bởi khơng gian hành chính
huyện n Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi thời gian: Từ ngày 01 tháng 01 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12
năm 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc
Giang. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này
trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Làm rõ cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất,
trong đó đi sâu vào quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền tặng cho
quyền sử dụng đất, quyền thừa kế quyền sử dụng đất và quyền thế chấp bằng giá
trị quyền sử dụng đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận
lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó giúp

địa phương có những giải pháp quản lý cơng tác này được chặt chẽ.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con
người. Sự tồn tại và phát triển của lồi người ln gắn liền với đất đai. Đối với
một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua
nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải
vật chất của xã hội.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Nguyễn Đức Bình và cs., 1993). Điều này có nghĩa khơng thể có của cải nếu
khơng có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất khơng gì thay thế
được. Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa,
tinh thần, vai trị của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó,
việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, khơng ai được sử dụng đất
theo ý thích riêng mình. Điều này địi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất
đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát
triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự
phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh Quân, 2011).
2.1.1.2. Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân, 2006).
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với
về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị
trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và
được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê,

4


cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Đất đai và địa tô
Đất là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho loài người, đất đai xuất hiện, tồn
tại ngồi ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước
lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động; đất đai là lãnh thổ quốc gia; đất đai
là tài sản q hiếm, có giới hạn và khơng thể tái tạo; đất đai là tư liệu sản xuất
không thể thay thế trong sản xuất nông lâm, ngư nghiệp; đất đai là di sản của các
thế hệ lồi người;
Địa tơ có thể chia thành ba loại địa tô sai ngạch, địa tô độc chiếm và địa tô
tuyệt đối với ý nghĩa như sau: địa tô sai ngạch một bao gồm địa tơ độ phì nhiêu
Ricardo và địa tơ ưu thế vị trí Thunen, để nói về sự phát sinh chênh lệch trong thu
lợi trên một đơn vị diện tích khi đầu tư cùng một lượng tư bản và lao động vào
những đất có độ phì nhiêu và vị trí khác nhau; Địa tô sai ngạch hai là địa tô mật độ
Ricardo (Intensittatsrente), là nói về chênh lệch thu lợi giữa hai lần đầu tư tư bản
hoặc lao động liên tục trên cùng một thửa đất (Nguyễn Đình Bồng, 2011).

2.1.2.2. Sở hữu đất đai
Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội
cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ
chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại
cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người
cha hiền vậy”. Karl Marx khẳng định “ Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý. Nói
đến quyền tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối
với đồng loại của mình. Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu
về ruộng đất là vô lý nhất”. Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết
định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước; sự tập trung toàn quốc những
tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức
liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội
theo một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động
kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến”(Nguyễn Đình Bồng, 2011).
2.1.2.3. Bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai; với chế độ sở hữu toàn

5


dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất
đai có những đặc điểm như sau:
a. Về quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước
Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của minh, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của minh, Nhà nước
quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của minh cho người sử dụng trên
những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu

nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước.
b. Về quyền sử dụng đất đai của Nhà nước
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên
Nhà nước khơng tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà tổ chức cho tồn
xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích;
quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân)
trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử
dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về quy mô,
nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ
hưởng lợi, ở đây, quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu
quả kinh tế xã hội cao nhất.
c. Về quyền định đoạt đất đai của Nhà nước
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt
động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm
tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của người sử dụng đất liên
quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật;
những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất… mà pháp luật cần quy định cụ thể (Tôn Gia
Huyên, 2005).

6


2.1.2.4. Bản chất của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam.

Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai; pháp luật đất đai đó
từng bước phát triển, hồn chỉnh các quy định về “ người sử dụng đất” và các
“quyền sử dụng đất”, theo đó “ Người sử dụng đất ” bao gồm: các tổ chức trong
nước, hộ gia đinh, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
- Thế chấp QSDĐ:là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (khơng đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp
để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó
đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người
vay khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng

giá trị quyền sử dụng đất.

7


“Chuyển quyền sử dụng đất là một quy định mới của Hiến pháp 1992 thay
thế cho các khái niệm mua bán đất đai trong chế độ sở hữu đất đai trước đây để
thích nghi với nhu cầu chuyển dịch đất đai trong nền kinh tế thị trường định
hướng XHC, thông qua việc chuyển dịch này mà trên mặt bằng của toàn xã hội
sẽ tiến hành được những điều chỉnh về kinh tế, phân công lại lao động và phân
phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển đất đai (Tôn Gia Huyên, 2011).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng
đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện
những giao dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây,
nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện.
Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương
nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất
đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.
Quyền sở hữu và đăng ký đất đai:
- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất
động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là
các đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không
gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng đất bao gồm:
Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
Thuê khơng gian của tồ nhà

Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho
những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất có quyền sở hữu.
Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu khơng có khả năng thanh tốn.
Hệ thống đăng ký là hệ thống bằng khốn, điều này có nghĩa cơ quan cấp
phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lơ đất. Q trình đăng ký bao
gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ

8


được Nhà nước bảo đảm. Điều này có nghĩa bất cứ ai được cấp giấy phép sử
dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy
định trong luật.
Q trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết và không
nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2011).
2.2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Ôxtrâylia
a.Khái quát
Pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật
Anh quốc, theo Luật Chung (Common Law). Luật Anh quốc không công nhận
quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền
chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quan niệm về
tính tương đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác
định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của
Luật BĐS Anh - Ôxtrâylia. Khác với Luật Lục địa (Continaltal Law), sở hữu
được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ơxtrâylia, Nhà Vua có tồn quyền
về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land).
b. Các quyền về đất đai/bất động sản ở Ôxtrâylia
Sở hữu Nhà nước:Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure) và
học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land)

được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất
đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất
(freehold) và cho thuê (leasehold). Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên
cùng một mảnh đất.
Sở hữu đất đai tư nhân: được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản
mà học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng
được đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên
cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với
nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập.
Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ
ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Úc tại Mabo công
nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ
và tập tục truyền thống; cụ thể là:
- Các quyền cư trú trên đất;

9


- Các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên;
- Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai;
- Các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên;
- Quyền ra quyết định về đất đai và quản lý tiếp cận;
(Trần Thị Minh Hà, 2011; Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.2.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Malaixia
Hình thức sở hữu đất đai ở Malaixia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở hữu
tư nhân và sở hữu nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp,
pháp luật Malaixia tơn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất
khả xâm phạm của cơng dân. Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật
về đất đai của Malaixia đều đảm bảo tính khơng thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư
nhân đất đai.

Quyền sở hữu đất đai có thể được thơng qua ba phương thức: thông qua
giao dịch như mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên và
thông qua chuyển giao từ cơ quan quyền lực nhà nước. Luật Đất đai quốc gia
công nhận hai loại QSH đất đai: loại thứ nhất là đất đai được sở hữu vĩnh viễn,
thường được xem như đất đai được toàn quyền sử dụng và loại thứ hai là đất
được nắm giữ theo thời hạn năm, thương để nói đến loại đất thuê theo hợp đồng,
thời hạn tối đa là 99 năm (Trần Tú Cường và cs., 2012).
2.2.4. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc
2.2.4.1. Sở hữu dất đai
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể
(đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng
quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với
toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.
Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được
sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều
kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
2.2.4.2. Quyền sử dụng đất
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp

10


nhà nước khơng thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với
trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ

Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng).Việc mua bán này có thể được thực hiện thơng
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2006).
2.2.4.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Trong thời kỳ kế hoạch hóa (từ năm 1987 trở về trước) đã hình thành chế
độ sử dụng đất khơng mất tiền, khơng có thời hạn và hạn chế chuyển dịch.
Bắt đầu từ năm 1987, trên cơ sở phân ly quyền sở hữu và quyền sử dụng,
thực hiện chế độ sử dụng mới “có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển dịch theo
pháp luật” làm cho đất đai trở thành 1 loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu
thông thị trường; mục tiêu là thay đổi về cơ bản trạng thái giao đất đơn thuần
theo các biện pháp hành chính bằng việc cung ứng đất đai chủ yếu theo cơ chế thị
trường, xây dựng và phát triển thị trường đất đai XHCN, tiến hành sử dụng đất
một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả. Tình hình cụ thể ở tỉnh Quảng Đơng năm 1988, đặc khu Thâm Quyến - một trong những địa phương được làm thí
điểm giao đất có thu tiền với các hình thức đấu giá, đấu thầu, xuất nhượng - thì
đến cuối năm 1989, 178 thửa đất với 5.175.000 m2 đã được chuyển dịch, thu
được 12,88 triệu USD, số tiền này được dùng để lập quỹ phát triển đất đai và xây
dựng đơ thị.(Tơn gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.3. QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.3.1. Chính sách đất đai trong thời kỳ đổi mới từ 1986 đến nay
- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ VI (1986): Đổi mới cơ
chế quản lý kinh tế, chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế
nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước định hướng XHCN;
- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ VII (1991) Chủ trương
thực hiện Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân và cấp giấy
chứng nhận;
- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ VIII (1996): Quản lý
chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản;

11

- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ IX (2001): Quyền sử
dụng đất là hàng hóa được phép lưu thông trong thị trường bất động sản;
- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ X (2006): Quản lý thị
trường bất động sản trên cơ sở hoàn thiệp hệ thống pháp luật đất đai, nhà ở, xây
dựng, đầu tư, kinh doanh bất động sản;
- Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ XI (2011): Tiếp tục hồn thiện hệ
thống chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước;
- Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ XII (2016): Hoàn thiện chế độ sở
hữu về các loại tài nguyên, tư liệu sản xuất (trong đó có đất đai).
2.3.2. Các giai đoạn của quyền sử dụng đất
2.3.2.1. Các văn bản pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2013
a. Luật Đất đai và các luật có liên quan
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Thuế sử dụng đất nơng nghiệp 1994, có hiệu lực từ ngày 01/7/1994.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp năm 1994.
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003.
b. Các văn bản pháp quy
- Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nơng
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nơng nghiệp.
- Nghị định số 02/CP ngày 15/11/1994 của Chính phủ Ban hành bản quy

định về việc giao đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp.
- Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.

12