Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện hà trung tỉnh thanh hóa luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ NGUYÊN VƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Vũ Thị Bình

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng trình
nào khác.
Tơi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thanh Hóa, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Nguyên Vương

i


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn, tơi được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân. Qua đây
tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới sự giúp đỡ, đóng góp của các cơ quan,
thầy cơ, bạn bè, gia đình, người thân.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Vũ Thị Bình, là người
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thiện
luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo, cô
giáo khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Tổng cục Quản lý đất đai, Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa, UBND huyện Hà Trung, Văn phịng HĐND UBND huyện Hà Trung, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Hà Trung, Chi cục
Thống kê huyện Hà Trung, Phịng Nơng nghiệp và PTNT huyện Hà Trung, Phịng
Kinh tế và Hạ tầng huyện Hà Trung, Chi cục thuế huyện Hà Trung, UBND thị trấn Hà
Trung đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn tới tất cả tập thể, người thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thanh Hóa, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Nguyên Vương

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................................... iii
Danh muc chư viêt tăt................................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................................... vii
Danh mục hình..........................................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ...................................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1

1.2.

Mục đích của đề tài ...................................................................................................... 2

1.3.

Yêu cầu của đề tài ........................................................................................................ 2

1.4.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài ................................................................................. 2

1.5.

Những đóng góp mới ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................ 2

1.5.1.

Những đóng góp mới của đề tài .................................................................................. 2

1.5.2.

Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................... 2

1.5.3.

Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ............................................................................ 4
2.1.

Cơ sở khoa học sử dụng đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển
kinh tế xã hội .............................................................................................................. 4

2.1.1.

Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội................................................................ 4

2.1.2.

Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ......................................... 4

2.1.3.

Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất .............................................................. 5

2.1.4.

Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ............................................... 7

2.2.

Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức.................... 7

2.3.

Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam ............ 11

2.3.1.

Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở một số nước trên thế giới .......... 11

2.3.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam ................................... 17

2.3.3.

Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ........ 21

2.4.

Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài. .............................................. 24

iii


2.5.

Nhận xét chung tổng quan tài liệu và hướng nghiên cứu của đề tài ....................... 25

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................. 27
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 27

3.2.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 27

3.3.

Nội dung nghiên cứu .................................................................................................. 27

3.4.

Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................... 27

3.4.1.

Thu thập số liệu thứ cấp ............................................................................................. 27

3.4.2.

Thu thập số liệu sơ cấp .............................................................................................. 28

3.4.3.

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu .................................................................... 28

3.4.4.

Phương pháp phân tích, so sánh ................................................................................ 28

3.4.5.

Phương pháp xác định các chỉ tiêu đánh giá ............................................................ 28

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ............................................................................ 30
4.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hà Trung ................................................. 30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ...................................................................................................... 30

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................................... 34

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Hà Trung ........................ 41

4.2.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Hà
Trung ................................................................................................................................ 42

4.2.1.

Đánh giá một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế ............................................................................... 42

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Hà Trung................................................. 47

4.2.3.

Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai .............................................. 52

4.3.

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Hà Trung................................................................................................... 54

4.3.1.

Các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hà Trung ........ 54

4.3.2.

Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất được thuê của các tổ chức kinh tế ........... 56

4.3.3.

Đánh gia tính hiệu quả trong sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.......................... 72

4.3.4.

Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ............................... 75

4.4.

Một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng dất của các
tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh thanh hóa ................................. 76

Phần 5. kết luận và đề nghị .................................................................................................... 78
5.1.

Kết luận ....................................................................................................................... 78

iv


Tài liệu tham khảo ..................................................................................................................... 80
Phụ lục ..................................................................................................................................... 82

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hố- Hiện đại hóa

CNLN

Cơng nghiệp làng nghề

CPĐT

Cổ phần đầu tư

FAO-UNESCO

Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HTX

Hợp tác xã

KCN

Khu cơng nghiệp

KDC

Khu dân cư

KT-XH

Kinh tế - xã hội

KTKS

Khai thác khống sản

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QLNN

Quản lý Nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SX&TM

Sản xuất và thương mại

TCKT

Tổ chức kinh tế

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TT

Thị trấn

UBND

Ủy ban Nhân dân

WTO

Tổ chức Thương Mại Thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta .......... 20

Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Hà Trung ......................... 35

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Hà Trung năm 2016 .................................. 48

Bảng 4.3.

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 ............................... 49

Bảng 4.4.

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nơng nghiệp năm 2016 ......................... 51

Bảng 4.5.

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị

hành chính xã, thị trấn ................................................................................ 54

Bảng 4.6.

Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hà Trung .................... 55

Bảng 4.7.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế ......................................................................................................... 56

Bảng 4.8.

Tình hình sử dụng đất của các TCKT được nhà nước cho thuê đất ........... 57

Bảng 4.9.

Tình hình chuyển nhượng (CN), nhận chuyển nhượng (NCN) đất
được thuê của các tổ chức kinh tế .............................................................. 59

Bảng 4.10. Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên địa bàn
huyện Hà Trung ......................................................................................... 61
Bảng 4.11. Các tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể ở huyện Hà Trung .................... 64
Bảng 4.12. Tình hình vi phạm trong quá trình sử dụng đất được thuê của các tổ
chức ............................................................................................................ 66
Bảng 4.13. Xử lý vi phạm đối với các Tổ chức kinh tế vi phạm SDĐ ......................... 68
Bảng 4.14. Các tổ chức kinh tế đóng góp ngân sách nhà nước hàng năm trên địa
bàn huyện Hà Trung ................................................................................... 72
Bảng 4.15. Các loại tổ chức kinh tế thu hút lao động trên địa bàn huyện .................... 73

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Hà Trung trong tỉnh Thanh Hóa ..................................... 30
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2016 huyện Hà Trung........................ 49

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Nguyên Vương
Tên Luận văn: Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hà
Trung, tỉnh Thanh Hóa nhằm phát hiện những vấn đề bất cập trong công tác giao đất,
cho thuê đất, tổ chức sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ( Số liệu thứ cấp, số liệu sơ cấp)
- Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu.
- Phương pháp phân tích, so sánh.

- Phương pháp đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
Kết quả chính và kết luận
Huyện Hà Trung có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội theo hướng
công nghiệp hố hiện đại hố. Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 24.381,69 ha đã đáp
ứng đầy đủ nhu cầu về đất ở và sản xuất kinh doanh cho 113.296 số dân trong huyện.
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2016 đạt 16,1% cho thấy huyện Hà Trung đang từng
bước trở thành một điểm sáng trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thanh Hóa trong
tương lai.
Tồn huyện có 100 tổ chức kinh tế được thuê đất với tổng diện tích 338,34 ha
chiếm 13,63% tổng diện tích tự nhiên để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Trong
đó, có 95 tổ chức được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đạt 95%, còn 05 tổ
chức chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đất chiếm 5,0%.
Trong số 100 tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thì cả 100 tổ chức đều
sử dụng đất đúng mục đích được giao khơng có tổ chức kinh tế nào sử dụng đất sai
mục đích.

ix


- Có 04 tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng với diện tích 6,75 ha, chiếm 2,0%
tổng diện tích đất được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn.
- Có 07 tổ chức kinh tế chưa sử dụng đất có hiệu quả do khó khăn về tài chính
với diện tích 20,8 ha, chiếm 6,15% tổng diện tích đất được Nhà nước cho thuê đất trên
địa bàn.
- Có 05 tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể, đất cơng ích với diện tích 0,11 ha,
chiếm 0,03% tổng diện tích đất được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn.
- Có 18 tổ chức kinh tế bị thu hồi giấy phép, dừng khai thác và yêu cầu đóng cửa
mỏ với diện tích 48,65 ha, chiếm 14,38% tổng diện tích đất được Nhà nước cho thuê đất
trên địa bàn.
Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được chặt chẽ và có hiệu quả nhất là đối

với quỹ đất của các tổ chức đang quản lý sử dụng đất cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố
trong đó ưu tiên chú trọng tới các giải pháp cụ thể để giải quyết những bất cập trong sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.

x


THESIS ABSTRACT
Author: Le Nguyen Vuong
Title: Assessment thesis of current situation for the used of land resources of economic
organizations at Ha Trung district, Thanh Hoa Province.
Fields: Land Managements

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Viet Nam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives:
- Assessing the situation of land use by economic organizations in Ha Trung
district, Thanh Hoa province, in order to detect inadequate issues in land allocation,
land lease and land use organization.
- Proposing solutions to improve the efficiency of land use by economic
organizationsin Ha Trung district, Thanh Hoa province.
Research methods
- Site selection method.
- Data and documents selection method (primary and secondary data).
- Data gathering and processing.
- Analysis and compare.
- Assessing the situation of the land use by economic organizations.
Main results and conclusions
Ha Trung district has a geographic advantage for economic and social

development in the direction of industrial unification. The total natural area of this
location is 24,381.69 hectares, which has met the demand for land and production for
113,296 people inthis district. With economic growth in 2016 reaching 16.1%, Ha
Trung is turning a bright spot in the development of social economic of Thanh Hoa
province in the future.
Ha Trung district has 100 economic organizations that leased land with a total
area of 338.34 hectares, accounting for 13.63% of total natural area for non-agricultural
production and business. 95 organizations have received Land Use Certificates (95%),
and 05 organizations have not yet been granted Land Use Certificates (5.0%).
In the 100 economic organizations that are leased by the goverment, all of them
use their leased land in the right purpose.

xi


- There are 04 economic organizations transferred with the area of 6.75 ha,
accounting for 2.0% of the total area of land leased by the government.
- 07 economic organizations that have not used land effectively because of
financial difficulties in the area of 20.8 hectares, accounting for 6.15% of the total area
of land leased by thegovernment.
- 05 economic organizations encroaching collective land, public land with an area
of 0.11 ha, accounting for 0.03% of the total area of land leased by the government.
- 18 economic organizations have their licenses revoked, stopped mining and
required the mine to be closed with an area of 48.65 ha, accounting for 14.38% of the
total area of land leased by the government.
To ensure that the government management of land is tight and effective,
especially for the land fund of organizations that are managing and using, there should
be a combination of many factors, with priority given to specific solutions to solve the
inadequacies in the use of land by economic organizations in Ha Trung district, Thanh
Hoa province.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài ngun có
hạn. Vì vậy, việc quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả và bền vững nguồn tài
nguyên, phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an
ninh là nhiệm vụ quan trọng đang được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành
quan tâm thực hiện.
Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất và đã ban
hành, đổi mới Luật đất đai: Luật đất đai 1988, Luật đất đai năm 1993, Luật đất
đai năm 2003; Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp, việc
sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn.
Thực tế cho thấy việc sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc
biệt là các tổ chức kinh tế) còn rất nhiều vấn đề cần phải thảo luận như việc sử
dụng khơng đúng mục đích được giao, việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, để
hoang đất… Để kịp thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị
số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996; Chỉ thị số 31/2007/CTTTg ngày 14 tháng
12 năm 2007 và Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010. Đánh giá
việc sử dụng đất của các tổ chức là rất cần thiết nhằm từng bước góp phần hồn
thiện chính sách quản lý và sử dụng đất.
Huyện Hà Trung nằm cách thành phố Thanh Hố khoảng 25 km về phía
Nam, cách thị xã công nghiệp Bỉm Sơn khoảng 10 km về phía Bắc, nằm vị trí
thuận lợi với các hành lang kinh tế Đông Tây - Nam Bắc của tỉnh Thanh Hố, của
vùng Bắc Trung bộ, đầu mối giao thơng quốc gia, có mạng lưới cơ sở hạ tầng nói
chung và hệ thống giao thơng nói riêng tương đối đầy đủ và phân bố đều khắp các

địa phương trong huyện. Huyện Hà Trung có nhiều lợi thế trong giao lưu hàng
hố, phát triển kinh tế, với vị trí khá thuận lợi. Các ngành dịch vụ, thương mại,
công nghiệp phát triển mạnh và đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư thực hiện các dự án
đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội của huyện. Chính vì vậy dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây
sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung.
Điều này địi hỏi UBND huyện Hà Trung phải nắm được tình hình quản lý sử dụng

1


đất của các tổ chức để có những biện pháp để quản lý, sử dụng đất đai phù hợp
nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc tiến hành nghiên cứu đề tài
“Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa” là rất cần thiết.
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa, nhằm phát hiện những vấn đề bất cập trong
công tác giao đất, cho thuê đất và tổ chức sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá đầy đủ, chính xác thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.
- Phân tích những ngun nhân tác động t êu cực đến vấn đề quản lý sử
dụng đất của các tổ chức k nh tế trên địa bàn ngh ên cứu.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần nâng
cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phù hợp với
điều kiện thực tế trên địa bàn nghiên cứu.

1.4. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
01/7/2004 đến 31/3/2017 trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.
1.5. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đã đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
cho thuê đất trên địa bàn huyện Hà Trung đã phát hiện những vấn đề bất cập, xác
định nguyên nhân tác động và đề xuất giải pháp nhằm quản lý chặt chẽ và sử
dụng có hiệu quả nguồn đất đai được giao.
1.5.2. Ý nghĩa khoa học
Các kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hồn thiện cơ sở lý luận trong
quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nền kinh tế nhiều thành phần theo
định hướng xã hội chủ nghĩa.

2


1.5.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã góp phần làm cơ sở để các cơ quan quản
lý nhà nước xem xét, điều chỉnh, bổ sung các quy định pháp luật nhằm quản lý,
sử dụng đất khoa học, có hiệu quả đối với quỹ đất của các tổ chức kinh tế khai
thác sử dụng, đặc biệt đối với đất được nhà nước giao đât không thu tiền và cho
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT

ĐAI ĐẾN PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI
2.1.1. Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây
dựng và bảo vệ Tổ quốc. Điều đó đã được khẳng định trong Luật đất đai.
Ta đều biết rằng, khơng có đất thì khơng thể sản xuất, cũng như khơng có sự
tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và
tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch sử - tự nhiên.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người
cịn thấp, cơng năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng
của đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không
chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn
cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống
nhân loại (Nguyễn Thị Vòng, 2008).
2.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
2.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn,
trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết
định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng cơng trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các
điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng

4


đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận
dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất.
2.1.2.2. Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, chính sách, dân số và lao động, thơng tin
và quản lý, chính sách mơi trường và chính sách đất đai, u cầu quốc phịng, sức
sản xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố
sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông,
vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động,
điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa
khoa học kỹ thuật vào sản xuất...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc
sử dụng đất đai.
2.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các
ngành nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế
và hoạt động xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt
động. Không gian bao gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp khơng gian
của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội lồi người. Vì
vậy, khơng gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của
việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho cơng nghiệp, xây dựng cơng
trình, nhà xưởng, giao thơng... mặt bằng khơng gian và vị trí của đất đai có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế nhất định.
2.1.3. Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 và Hiến
pháp 2013 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy

hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" (Hiến pháp, 1992;
Hiến pháp, 2013).
Việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có
hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực
của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo
hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố.

5


Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tổ
chức như sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội,
tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức
sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định
của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển
quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ

chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn
quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngồi lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp,
Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp,
công nghiệp, dịch vụ… nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh
tế sau đây:

6


a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các
tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở
dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật;
2.1.4. Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, đồng thời cũng là nơi xây dựng các cơng
trình, đáp ứng nhu cầu về mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội, dân sinh, an
ninh quốc phòng (Hiến pháp, 1992).
Cùng với sự phát triển của xã hội, dân số tăng lên, q trình đơ thị hóa diễn

ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia
tăng. Có nghĩa cung là cố định cịn cầu ln có xu hướng gia tăng. Điều này dẫn
đến những mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử
dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất
đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo
nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu
quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà
nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trị quan
trọng trong việc kết hợp hài hịa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá
nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên
nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó
quản lý sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công
tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý sử dụng đất của các tổ
chức nói riêng.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC
Trước đây nền kinh tế nước ta còn nghèo nàn, lạc hậu nhưng qua quá trình
phát triển nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự
cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định
hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các

7


thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm
đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trị
khơng thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý

đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và
Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện
qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có
liên quan qua các thời kỳ. Cụ thể như:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền
sử dụng đất đối với đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng khơng vì mục đích lợi nhuận.
Hình thức cho th đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng
kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một
lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất,
Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp
được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích
đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nơng nghiệp
nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên
dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan cơng trình sự nghiệp, quốc
phịng, an ninh và các mục đích cơng cộng khơng có mục tiêu lợi nhuận.
- Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

8

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Theo quy định tại điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho
thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê
thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường
hợp sau đây:
* Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm.
* Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao th đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
trong các trường hợp sau đây:
* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật
liệu xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho th.
* Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các

văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định
việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;

9


- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006
của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vè
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

10


- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định
về sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
Để thực hiện các văn bản của Chính phủ, các bộ, UBND tỉnh Thanh Hóa
cũng ban hành Quyết định số 6383/QĐ-UBND ngày 04/12/2009 quy định, trình
tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
chuyển hình thức sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa; Quyết định số 3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 ban hành quy định
một số trường hợp cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa; Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26/3/2015 về việc ban
hành Quy định về thực hiện trình tự thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
Trong thực tế hiện nay một phần khơng nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ chức
sử dụng vào các mục đích khác hoặc khơng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như:
cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ

tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang
quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục
tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý sử dụng quỹ đất được nhà nước
giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý sử dụng hiệu
quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007).
2.3. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC TRÊN
THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
2.3.1. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở một số nước trên
thế giới
Hiện nay trên thế giới ngồi ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền nhà nước và mọi cơng dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai
của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về
đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc
nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý sử dụng đất đai. Một trong những
chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người
sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị,
tạo sự cơng bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số
nước trên thế giới như sau:

11


* Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công
cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song
với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền
với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí
quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại
việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức
dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp, các cơng trình cơng cộng,

phúc lợi xã hội,...tuy nhiên hình thức này hiện khơng được khuyến khích và gần
như khơng tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình
thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đơ thị (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
* Trung Quốc
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, khơng khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho
người sử dụng đất để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả
là đất đai bị sử dụng một cách khơng hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế
nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người sử
dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa.
Chính vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính thức” - cịn gọi là “chợ đen”
(black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó,
nhiều nơng dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các
doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho q trình thực hiện
cải cách chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường
khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống sử dụng đất cuối những năm
1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc
đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa
đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai
không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức
được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về
đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua việc giao và cho
thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai.

12