Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG TIẾN ĐẠT
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Thái Nguyên - 2013
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG TIẾN ĐẠT
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG - TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG
Thái Nguyên - 2013
1
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
TÁC GIẢ
Lương Tiến Đạt
i
2

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô Khoa Tài nguyên và
Môi trường và Khoa Sau Đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, là
người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh; UBND thành phố Hạ Long; Phòng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Hạ Long, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên,
tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn
Lương Tiến Đạt
ii
3
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
4. Ý nghĩa của đề tài 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở lý luận 4
1.1.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất. 9
1.2. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước 10
1.2.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới 10
1.2.2. Tình hình sử dụng đất trong nước 13

1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam 15
1.3.1. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức 18
1.3.2. Thuê đất 20
1.4. Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 20
1.4.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức 20
1.4.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh 22
Chương 2: NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu 25
2.2. Nội dung nghiên cứu 25
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hạ Long 25
2.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Hạ Long 25
2.2.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 25
2.2.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất đã giao cho các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long 25
2.2.5. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu 26
2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản 26
2.3.2. Phương pháp chuyên gia 27
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, so sánh, đánh giá 28
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu 28
2.3.5. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài 28
iii
4
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long ảnh 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2. Điều kiện kinh tế - kiện xã hội 34
3.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long. 40
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long 40
3.2.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa thành phố Hạ
Long 43
3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được UBND tỉnh giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long 47
3.3.1. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hạ Long 47
3.3.2. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long 51
3.3.3. Tình hình chấp hành pháp luật bảo vệ môi trường của các doanh nghiệp được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long 53
3.5. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 57
3.5.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế 57
3.5.2. Đánh giá hiệu quả xã hội 59
3.5.3. Đánh giá hiệu quả môi trường 60
3.6. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất đã giao cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long 60
3.7. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho thuê đất cho
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long 62
3.7.1. Giải pháp thể chế chính sách 64
3.7.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 65
3.7.3 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 67
3.7.4. Giải pháp về Tài chính 68
3.7.5. Giải pháp về tổ chức thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 69
3.7.6. Giải pháp về năng lực cán bộ 69
3.7.7. Các giải pháp hỗ trợ khác 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71
1. Kết luận 71

2. Kiến nghị 72
5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GTSX:
Giá trị sản xuất
GTGT:
Giá trị gia tăng
GPMB:
Giải phóng mặt bằng
ĐTM:
Đánh giá tác động môi trường
BVMT:
Bảo vệ môi trường
HĐND:
Hội đồng nhân dân
UBND:
Uỷ ban nhân dân
GCNQSDĐ:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
iv
6
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 13
Bảng 1.2. Diện tích đất của các tổ chức phân theo các vùng địa lý tự nhiên kinh tế 16
Bảng 1.3. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng 17
Bảng 1.4. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất 19
Bảng 1.5. Kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2009 - 2012 24
Bảng 3.1. Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính của thành phố Hạ Long năm
2012 34

Bảng 3.2. Cơ cấu GDP các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) 35
Bảng 3.3. Thực trạng sử dụng đất và biến động mục đích sử dụng đất 41
Bảng 3.4. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn thành phố Hạ Long
giai đoạn 2009 - 2012 44
Bảng 3.5. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Ha Long giai đoạn 2009-2012 46
Bảng 3.6. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long 48
Bảng 3.7. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế 50
Bảng 3.8. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long 52
Bảng 3.9. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường 55
Bảng 3.10. Kết quả xử phạt về vi phạm Luật Bảo vệ môi trường 56
Bảng 3.11. Tổng hợp thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2009-2012 58
Bảng 3.12. Tình hình sử dụng lao động và tiền lương của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn thành phố Haj Long giai đoạn 2010-2012 57
v
7
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Cơ cấu diện tích các vùng 17
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính Thành phố Hạ Long 30
Hình 3.2. Biến động dân số qua một số năm 37
vi
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế,
có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.
Trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước, xây

dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai
trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn
diện hơn và khoa học hơn. Thực tế cho thấy, với quỹ đất có hạn, trong khi nhu cầu
sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng đang đặt ra nhiều thách thức với con người
và xã hội. Những sai lầm của chúng ta trong quá trình sử dụng đất đã làm nẩy sinh
nhiều mâu thuẫn giữa phát triển và môi trường ngày càng gay gắt, đang làm hủy
hoại tài nguyên thiên nhiên nói chung và tài nguyên đất đai nói riêng. Để phát huy
nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý
của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết.
Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu,
đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Việc trao quyền sử dụng đất cho
các đối tượng sử dụng được Nhà nước thực hiện qua việc trao quyền sử dụng đất
cho các đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho thuê đất. Chính vì vậy
mà công tác giao đất, cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong quản lý
đất đai của Nhà nước mà nó còn có ý nghĩa ảnh hưởng tới các chủ thể sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, được thuê đất.
Thành phố Hạ Long nằm ở trung tâm của tỉnh Quảng Ninh, là nơi tập trung
các đầu mối của nhiều tuyến giao thông đường bộ, đường sắt, đường biển,… Thành
phố có vị trí địa lý và các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thuận tiện cho phát triển nền
kinh tế đa dạng. Trong quá trình phát triển, thành phố Hạ Long đã trở thành địa điểm có
sức thu hút đầu tư lớn của tỉnh Quảng Ninh với các dự án tại khu công nghiệp và ngoài
khu công nghiệp trong nhiều lĩnh vực kinh doanh đa dạng.
Trước quá trình đô thị hóa và xây dựng nền kinh tế công nghiệp hiện đại
đang diễn ra ngày một mạnh mẽ thì nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh là điều tất yếu.
2
Mặt khác việc thu hút đầu tư và mở rộng phát triển các khu đô thị đang diễn ra ngày
càng tăng về số lượng và quy mô đầu tư. Cùng với đó các loại hình đầu tư đã trở
nên đa dạng và phức tạp hơn. Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng nhiều vấn
đề nhạy cảm và phức tạp, đặc biệt là đối với các tổ chức kinh tế. Do đó, việc xem

xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long để từ đó đưa ra được các giải pháp sử
dụng đất hiệu quả là việc làm rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Đứng trước những vấn đề trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh
giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
thành phố Hạ Long.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đã giao cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long.
- Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các ngành
nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… việc đánh giá hiệu quả
qua các mặt: kinh tế, xã hội, môi trường.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và hiệu
quả khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách
của Nhà nước.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long ảnh
hưởng đến sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất và diện tích đất đã giao cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long; nghiên cứu đánh giá về công tác giao đất,
cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long, nghiên cứu
quy trình thực hiện, thủ tục hành chính; cơ chế vận hành việc quản lý đất đai của
3
các tổ chức kinh tế bảo đảm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước; từng bước góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương
nhanh, bền vững.

- Nghiên cứu đánh giá các yếu tố ảnh hưởng làm hạn chế hiệu quả sử dụng
đất. Các yếu tố khiến người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả thông qua các
chính sách ưu đãi đầu tư, tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu
dự án, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…để điều tiết có hiệu quả nhiệm
vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
- Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, như: cải cách thủ tục hành chính, cơ chế tài
chính hóa trong quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế, xây dựng kế hoạch cụ thể để
chủ động điều hành trong quản lý đất đai (chủ động giải phóng mặt bằng, thu hút
đầu tư hay hạn chế đầu tư ở những khu vực không khuyến khích …).
4. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và
giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với tài nguyên đất của thành phố Hạ Long. Là
tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các địa
phương có điều kiện tương đồng với Thành phố.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tuy nhiên khi kết tinh lao động của con
người vào trong đó thì đất đai lại trở nên quan trọng trong quá trình phát triển kinh
tế - xã hội của mỗi quốc gia. Các quan hệ về đất đai đã chuyển dần từ quan hệ khai
thác, chinh phục tự nhiên sang quan hệ kinh tế - xã hội về quyền sở hữu và sử dụng
một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Các quan hệ về đất đai là một trong
những vấn đề được quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng
và lợi ích mỗi cá nhân. Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước, xừy dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN
thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận một cách

phù hợp hơn. Do đó tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ
mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn.
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài
nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên
cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự
nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ không phải do một cá nhân hay một
nhóm người nào đó tạo nên. Vì vậy, xét về nguồn gốc, đất đai được coi là tài sản thuộc
sở hữu chung của toàn xã hội chứ không thể là sở hữu cá nhân.
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều loại
quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử
dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở
hữu đối với tài sản sử dụng đó. Ví dụ như : đất đai.
Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm
của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát triển, mỗi tập
đoàn người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng
5
biệt. Để rồi từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của
từng tập đoàn người, thường là một quốc gia. Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất
đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong
việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó. Từng cá
nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng.
Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu
cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất.
Vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông
qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất
thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định,
trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê
hoặc giao đất.
Đối với Việt Nam, Hiến pháp năm 1959 xác định: đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, nhưng phải tới Luật Đất đai 1998 thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử
dụng của người nhận đất từ Nhà nước mới được phân định rõ ràng như hiện nay.
Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi
đất đã giao.
Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, trong
đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có quyền cho
thuê đất. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng
thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê
quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá
lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và
cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ
nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở
đô thị. Đừy là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu
sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị.
Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức: giao
đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
6
thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ
thể. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung cũng như quyền và nghĩa vụ của
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai quy định rõ.
Đất đai là tài sản của quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc.Vì
vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài
sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản
chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân
dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai.
Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của các tổ
chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng. Nhà nước với tư cách đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu tăng cường quản

lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, có hiệu quả đất đai. Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải
trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà nước.
Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, đất đai là tư liệu sản xuất
đặc biệt, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đất. Thông qua các quy
phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
được quy định trong các văn bản như Luật, Nghị định, sẽ là cơ sở pháp lý để người sử
dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức kinh tế cũng
ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng.
Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tăng lên là điều không thể tránh
khỏi. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước
không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên
trong Luật đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất.) Bên cạnh đó, như chúng ta
biết, đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên một cách rất
nhanh chóng, điều này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên: đất
đai được sử dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ
7
quan; đất sử dụng vào mục đớch quốc phòng, an ninh; đất cho các nhu cầu thiết yếu
của con người…Xuất phát từ đó, việc giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể là
việc làm hết sức cần thiết không chỉ trong giai đoạn hiện nay mà còn cả trong tương lai
xa hơn.
Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất
đai. Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ
quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm
kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ
trương, chính sách,… cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai.
Nhà nước giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông qua việc quản lý
của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản
xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho
thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp GCN
QSD đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp GCN QSD đất
giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và
đạt hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có
những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình,
cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản
xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử
dụng đất của các đối tượng không đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai
thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang sử dụng đó.
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được
cấp GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được
bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ
các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ
sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ
máy quản lý Nhà nước về đất đai.
Đề cập đến mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử
8
dụng đất thì không thể không nói tới quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng
đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Với phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ
xem xét thị trường sơ cấp. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trường trong
đó Nhà nước là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất
cho các nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội sử dụng.
Trong thị trường này, Nhà nước thực hiện vai trò của người cung duy nhất về đất
cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội.
Từ quyền sử dụng đất đến thị trường quyền sử dụng đất (sơ cấp) là một bước
phát triển về chất của quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN trong lĩnh vực đất đai ở Việt

Nam. Bước phát triển này được khởi đầu từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao
đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, rồi cho thuê đất. Những giao dịch về đất
đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển
sang hình thức giỏ trị tuy còn sơ khai. Nếu như việc giao đất không thu tiền sử dụng
đất do Nhà nước thực hiện còn mang nặng tính phân phối hiện vật, duy trì công
bằng xã hội, bảo đảm ổn định chính trị thì việc Nhà nước cho các tổ chức và hộ gia
đình, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đã làm cho các giao
dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất dần dần mang tính chất thị trường.
Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có một người, đó là Nhà nước, còn bên
cầu lại là hàng triệu người, đó là những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cần có đất để
ở, sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình công cộng,…Một đặc điểm khác cũng
rất quan trọng là thị trường này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) có quyền sử dụng đất mặc dù không phải là những người có quyền sở hữu đối
với diện tích đất được sử dụng. Chính vì vậy, đồng thời với việc giao đất, cho thuê
đất thì Nhà nước cũng cần phải quản lý sử dụng đất. Do đó giữa công tác giao đất,
cho thuê đất với quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo
điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất
mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất.
Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và
nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng
9
cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất chính đánh của các ngành, các vùng kinh tế.
1.1.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất.
Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức kinh tế được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất,
cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế bao gồm:
* Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản:

- Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước
ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.
- Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ
chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có
vốn đầu tư nước ngoài.
- Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối
với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Trên cơ sở tự
kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng
đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét về chấp hành pháp luật
về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao đất, cho
thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đã giao,
đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng
đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy
hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng
đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
10
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ
mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng
đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập
trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993,
sửa đổi năm 1998, năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông
qua. Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật
Bảo vệ và phát triển rừng; Luật Bảo vệ môi trường; và các nghị định, thông tư,
văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành, UBND tỉnh Quảng

Ninh ban hành.
1.2. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước
1.2.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới
Trong những bước đi ban đầu của công nghiệp hóa, chính nông thôn vừa là
nguồn cung cấp lao động, vừa là thị trường của công nghiệp. Nhưng càng vào giai
đoạn cuối của công nghiệp hóa và đô thị hóa, vai trò của nông nghiệp ngày càng
giảm sút. Trước tác động của quy luật thị trường, nhiều nước đã cố gắng phát triển
nông nghiệp, nhưng vẫn không giữ được an ninh lương thực, nên ngày càng phải lệ
thuộc vào thị trường bên ngoài. Điều đó đặc biệt nguy hiểm đối với những nước
đông dân. Một số nước đến lúc công nghiệp đã đạt trình độ phát triển cao, thì chính
phủ lại phải hỗ trợ nông nghiệp rất nhiều. Việc bảo hộ nông nghiệp đã trở nên cần
thiết tới mức các nước giàu khó lòng cắt bỏ được và đây cũng chính là vấn đề gây
nhiều tranh cãi trong các vòng đàm phán của Tổ chức Thương mại Thế Giới
(WTO), mà 5 năm gần đây thế giới đã chứng kiến những thất bại liên tiếp trong các
vòng đàm phán Đô-ha.
Ở các nước Đông Á, trong thời kỳ công nghiệp hóa do có ít đất (đất nông
nghiệp chỉ còn dưới ngưỡng 400 m2/người) nên phải nhập thức ăn ngày càng nhiều.
Ở Nhật Bản có dự báo rằng, trong 10 năm tới sẽ không còn nông nghiệp nữa, vì
hiện nay chỉ có người già làm ruộng! Nông dân Hàn Quốc đang gặp nhiều khó khăn
trong điều kiện toàn cầu hóa, nên họ đang đấu tranh chống lại quá trình này rất
mãnh liệt. Chỉ có Đài Loan chú ý đến nông nghiệp hơn cả, nhưng đến nay cũng đã
phải nhập thức ăn ngày càng nhiều. Trung Quốc đang phải đối mặt với nhiều vấn đề
11
trong nông nghiệp, vì sản xuất lương thực có xu hướng giảm dần và đang lo thiếu
lương thực vì việc cung cấp cho hơn 1,3 tỉ người.
Theo tài liệu của Tổ chức Lương Nông Thế giới (FAO) thì diện tích của
phần đất liền của các lục địa là 13.400 triệu ha, với 1.527 triệu ha đất đóng băng và
13.251 triệu ha đất không phủ băng. Trong đó có 1.500 triệu ha (11%) là đất canh
tác, 3.200 triệu ha (24%) là đồng cỏ chăn nuôi gia súc, 4.100 triệu ha (31%) là diện
tích rừng và đất rừng; 4.400 triệu ha (34%) còn lại là diện tích đất dùng vào các việc

khác (dân cư, đầm lầy, đất ngập mặn ). Diện tích đất có thể dùng cho canh tác
được đánh giá vào khoảng 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác khoảng 1.500 triệu ha.
Tại các vùng khác nhau, các nước khác nhau, tỉ lệ đất đã sử dụng canh tác so với đất
có tiềm năng canh tác cũng khác nhau. Đáng chú ý là khu vực Châu Á, tỉ lệ này rất
cao, đạt đến 92%; trái lại, ở Châu Mỹ Latinh con số này chỉ đạt 15%, các nước phát
triển là 70%, các nước đang phát triển là 36%. Trong diện tích đất canh tác, đất cho
năng suất cao chiếm 14 %, năng suất trung bình là 28% và năng suất thấp là 58%.
Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông nghiệp trở
nên khó khăn hơn. Hoang mạc hoá hiện đang đe doạ 1/3 diện tích trái đất, ảnh hưởng
đời sống ít nhất 850 triệu người. Ở Việt Nam từ năm 1978 đến nay, 130.000 ha bị lấy
cho thủy lợi, 63.000 ha cho phát triển giao thông, 21 ha cho các khu công nghiệp.
Theo số liệu của Viện Tài nguyên Thế giới, năm 1993 quỹ đất của toàn thế giới
khoảng 13 tỉ ha, mật độ dân số 43 người/km
2
. Một số nước có quỹ đất hạn hẹp như Hà
Lan, Mỹ, Nhật, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore (chỉ 0,3ha/người). Diện tích nước ta là
trên 33 triệu ha diện tích bình quân đầu người khoảng 0,4 ha. Quỹ đất trồng trọt tăng
không đáng kể trong khi dân số tăng nhanh nên diện tích đất trên đầu người ngày càng
giảm. Đất ngày bị sa mạc hóa, bạc màu… do sự khai thác của con người.
Khoảng 2/3 diện tích đất nông nghiệp trên thế giới đã bị suy thoái nghiêm
trọng trong 50 năm qua do xói mòn rửa trôi, sa mạc hoá, chua hoá, mặn hoá, ô
nhiễm môi trường, khủng hoảng hệ sinh thái đất. Khoảng 40% đất nông nghiệp đã
bị suy thoái mạnh hoặc rất mạnh, 10% bị sa mạc hoá do biến động khí hậu bất lợi và
khai thác sử dụng không hợp lý. Sa mạc Sahara mỗi năm mở rộng lấn mất 100.000
ha đất nông nghiệp và đồng cỏ. Thoái hoá môi trường đất có nguy cơ làm giảm 10 -
12
20% sản lượng lương thực thế giới trong 25 năm tới.
Tỷ trọng đóng góp gây thoái đất trên thế giới như sau: mất rừng 30%, khai
thác rừng quá mức (chặt cây cối làm củi, ) 7%, chăn thả gia súc quá mức 35%,
canh tác nông nghiệp không hợp lý 28%, công nghiệp hoá gây ô nhiễm 1%. Vai trò

của các nguyên nhân gây thoái hoá đất ở các châu lục không giống nhau: ở Châu
Âu, Châu Á, Nam Mỹ mất rừng là nguyên nhân hàng đầu, Châu Đại Dương và
Châu Phi chăn thả gia súc quá mức có vai trò chính yếu nhất, Bắc và Trung Mỹ chủ
yếu do hoạt động nông nghiệp.
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất
nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng
tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy,
với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương
thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả
sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức
cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con
người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để
kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất
cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đô thị hóa cũng
như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên
thế giới diễn ra sớm hơn, với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số
nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản v.v…thì tốc độ đô thị
hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông
nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hoá, chuyển mục
đích sử dụng đất một cách hợp lý đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển
khá nhanh trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản
lý đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản
lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
13
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục
tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng

thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,
cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.2.2. Tình hình sử dụng đất trong nước
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê đất đai
năm 2011, thì: tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.093.857 ha bao gồm:
nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng. Diện
tích, cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính như 1.1:
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011
Năm 2011
Số
TT
Chỉ tiêu
Diện tích (ha)
Cơ cấu (%)
Tổng diện tích các loại đất
33.093.857
100,00
I
Diện tích đất nông nghiệp
26.100.160
78,87
1
Đất sản xuất nông nghiệp
10.117.893
38,77
2
Đất lâm nghiệp
15.249.025
58,43

3
Đất nuôi trồng thuỷ sản
690.218
2,64
4
Đất làm muối
17.562
0,07
5
Đất nông nghiệp khác
25.462
0,10
II
Đất phi nông nghiệp
3.670.186
11,09
1
Đất ở
680.477
18,54
2
Đất chuyên dùng
1.794.479
48,89
3
Đất tôn giáo, tín ngưỡng
14.620
0,40
4
Đất nghĩa trang, nghĩa địa

100.939
2,75
5
Đất sông suối và MNCD
1.075.736
29,31
6
Đất phi nông nghiệp khác
3.936
0,11
III
Đất chưa sử dụng
3.323.512
10,04
1
Đất bằng chưa sử dụng
236.569
18,54
2
Đất đồi núi chưa sử dụng
2.769.796
48,89
3
Núi đá không có rừng cây
317.147
0,40
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường) 3
14
Đất có mặt nước ven biển (nằm ngoài đường triều kiệt trung bình và không
được tính vào tổng diện tích các loại đất của cả nước), cả nước hiện có 47.254 ha

đất có mặt nước ven biển đang sử dụng vào các mục đích:
- Nuôi trồng thuỷ sản có 31.461 ha, chiếm 66,58%;
- Rừng ngập mặn có 4.820 ha, chiếm 10,20%;
- Các mục đích khác (du lịch biển, xây dựng các công trình biển, v.v.) có
10.973 ha, chiếm 23,22%.
Đa số diện tích đất chưa sử dụng nằm ở vùng đất trống đồi núi trọc. Đây
cũng là đối tượng khai hoang mở rộng diện tích đất nông, lâm nghiệp ở nước ta.
Trong tổng số diện tích đất chưa sử dụng phần lớn diện tích có khả năng đưa vào
sản xuất cho lâm nghiệp và sản xuất nông nghiệp. Ước tính trong tương lai diện tích
đất sản xuất nông nghiệp tối đa có khoảng 12 triệu ha. Trong khi bình quân diện
tích đất nông nghiệp trên đầu người ở nước ta với tỷ lệ tăng dân số như hiện nay, thì
vẫn không vượt qua ngưỡng 1.300 m2. Con số này thấp hơn nhiều so với tính toán
của tổ chức Nông lương Liên hiệp Quốc (FAO) là với trình độ sản xuất trung bình
như hiện nay trên thế giới mỗi đầu người cần có 4.000 m2 đất canh tác.
Do điều kiện thiên nhiên nhiệt đới ẩm của Việt Nam, cùng với sự gia tăng
dân số mạnh và kỹ thuật canh tác lạc hậu kéo dài và do hậu quả chiến tranh, đã làm
trầm trọng hơn nhiều vấn đề về môi trường đất. Cụ thể, từ những quan trắc trong
nhiều năm qua cho thấy thoái hóa đất là xu thế phổ biến đối với nhiều vùng rộng
lớn, đặc biệt là vùng đồi núi, nơi tập trung hơn 3/4 quỹ đất, nơi cân bằng sinh thái bị
phá vỡ nghiêm trọng. Các loại hình thoái hóa môi trường đất ở Việt Nam thể hiện
rất phức tạp và đa dạng.
Tình hình sử dụng đất cũng như quản lý đất đai của nước ta qua mỗi giai
đoạn lịch sử khác nhau thì lại có những điểm mới để phù hợp với quá trình phát
triển chung. Trong những năm gần đây đặc biệt là từ khi có Luật Đất đai năm 1987
thì tình hình quản lý về đất đai đã được cải thiện. Đây là văn bản luật đầu tiên điều
chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài.
Theo tinh thần của Luật này thì: Kinh tế nông hộ đã được khôi phục và phát triển.
Các hộ nông dân đã được giao ruộng đất để sử dụng lâu dài, khuyến khích kinh tế tư
15
nhân trong lĩnh vực khai thác sử dụng đất v.v Tuy nhiên Luật Đất đai 1987 được

soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan
liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đó khi soạn luật. Do đó đã bộc
lộ một số tồn tại như: Việc tính thuế trong giao dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà
nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị, chưa quy định rõ những cơ sở
pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất đai trong quá trình chuyển sang nền
kinh tế thị trường, trong quá trình tích tụ tập trung sản xuất trong nông nghiệp và
phân công lại lao động trong nông thôn, chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ
nét, đặc biệt là giá đất, chưa có điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trong
những chính sách cũ vv…
Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và
đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa
phương. Tuy nhiên, đất nông nghiệp đã giao cho nông dân sử dụng lâu dài nhưng
công tác quản lý chưa được chặt chẽ.
1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê quỹ đất
của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo
Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, thì hiện
trạng sử dụng đất của các tổ chức như sau:
Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc là
7.833.142,70 ha (chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên của cả nước), trong đó chủ
yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm
85,38%), sử dụng mục đích phi nông nghiệp 845.727,62 ha (chiếm 10,80%), diện
tích đất chưa sử dụng 299.719,49 ha (chiếm 3,83%), đất mặt nước ven biển được
giao, cho thuê là 0,23%.
Tính đến ngày 01/4/2008, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử
dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với 338.450 thửa đất, khu đất;
trong đó, số lượng tổ chức tập trung chủ yếu tại các vùng: Đồng bằng sông Hồng
(chiếm 22,69%), Đông Bắc (15,15%), Bắc Trung bộ (14,19%), Đông Nam bộ
(13,49%), Đồng bằng sông Cửu Long (13,13%) trung bình mỗi tỉnh có khoảng
16

hơn 2000 tổ chức, tuy nhiên, một số thành phố, tỉnh trọng điểm của vùng, của cả
nước có sự tập trung số lượng tổ chức tương đối nhiều như: Thành phố Hà Nội
số lượng tổ chức chiếm đến 8,36% tổng số tổ chức của cả nước và bằng 31,49%
số lượng tổ chức có trong vùng; Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 6,69% tổng số
tổ chức của cả nước và 49,73 % số lượng tổ chức của vùng; tỉnh Thanh Hóa
chiếm 4,42% tổng số và 31,15% số lượng tổ chức của vùng
Diện tích đất của các tổ chức phân bố ở các vùng, trong đó diện tích lớn
nhất là tại vùng Tây Nguyên với 2.515.166,38 ha, chiếm 32,11% tổng diện tích
sử dụng và thấp nhất là tại vùng Tây Bắc với 176.381,38 ha, chiếm 2,25% tổng
diện tích sử dụng. Vùng đồng bằng sông Hồng nơi chiếm đến 22,69% tổng số tổ
chức của cả nước nhưng chỉ chiếm 3,07% diện tích sử dụng đất của các tổ chức
và phần lớn là diện tích đất của khối tổ chức các cơ quan nhà nước, chi tiết phân
bố diện tích đất của các tổ chức được thể hiện qua bảng 1.2
Bảng 1.2. Diện tích đất của các tổ chức phân theo các vùng địa lý tự nhiên kinh tế
Vùng kinh tế - tự nhiên
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
Cả nước
7.833.142,70
100,00
Tây Bắc
176.381,38
2,25
Đông Bắc
1.032.437,39
13,18
Đồng bằng sông Hồng
240.823,43
3,07
Bắc Trung Bộ

1.429.531,73
18,25
Duyên hải Nam Trung Bộ
1.077.398,60
13,75
Đông Nam Bộ
986.741,82
12,60
Tây Nguyên
2.515.166,38
32,11
Đồng bằng sông Cửu Long
374.661,97
4,78
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường) [1]