Đánh giá thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện gia lộc tỉnh hải dương luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

HỒNG VĂN CHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LỘC, TỈNH HẢI DƯƠNG

Chuyên ngành:

Quản lý Đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng
năm 2016
Tác giả luận văn

Hoàng Văn Chung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo,
sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình, đã nhận được sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, tổ chức, nhân dân và địa phương.
Nhân dịp này, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến
PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và
tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức UBND
huyện Gia Lộc, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Gia Lộc, phòng TN&MT huyện Gia
Lộc, UBND các xã, thị trấn: TT Gia Lộc, xã Phương Hưng, xã Yết Kiêu, xã Đoàn
Thượng, xã Đồng Quang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày
tháng

năm 2016
Tác giả luận văn

Hoàng Văn Chung

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình, sơ đồ .................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract

....................................................................................................... xii

Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Giả thiết khoa học ............................................................................................ 2

1.3.

Mục tiêu của đề tài........................................................................................... 2

1.4.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.5.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất........................................................................................................ 4

2.1.1.

Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ................. 4

2.1.2.

Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất ............................................................................................................. 6

2.1.3.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ...................................... 8

2.1.4.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.................................................................................. 9

2.2.

Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số nước và một số tổ
chức tổ chức trên thế giới ............................................................................... 11

2.2.1.

Trung Quốc ................................................................................................... 11

2.2.2.

Hàn Quốc ...................................................................................................... 12

2.2.3.

Thái Lan ........................................................................................................ 14

2.2.4.

Singapore ...................................................................................................... 15

2.2.5.

Australia ........................................................................................................ 16

2.2.6.

Ngân hàng thế giới và Ngân hàng phát triển châu Á ....................................... 17

2.2.7.

Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam ........................................................... 18

iii


2.3.

Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam qua các giai đoạn ................................................................................... 20

2.3.1.

Giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực.................................. 20

2.3.2.

Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực ........................................................ 21

2.3.3.

Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực ........................................................ 22

2.3.4.

Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực ........................................................ 22

2.3.5.

Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay ........................................... 24

2.4.

Cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương ........................ 26

2.4.1.

Thành phố Hà Nội ........................................................................................ 26

2.4.2.

Thành phố Đà Nẵng ....................................................................................... 27

2.4.3.

Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................ 28

2.4.4.

Tỉnh Hải Dương............................................................................................. 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 32
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 32

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 32

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 33

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 33

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lộc .................................. 33

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
huyện Gia Lộc ............................................................................................... 33

3.4.3.

Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu ............ 33

3.4.4.

Đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên
cứu ................................................................................................................ 33

3.4.5.

Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
địa bàn nghiên cứu ......................................................................................... 33

3.5.

Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 33

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 34

3.5.3.

Phương pháp xử lý và phân tích, tổng hợp số liệu .......................................... 34

3.5.4.

Phương pháp so sánh, đánh giá ...................................................................... 35

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 36
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lộc .................................. 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 36

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 37

iv


4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lộc,
tỉnh Hải Dương .............................................................................................. 38

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
huyện Gia Lộc ............................................................................................... 40

4.2.1.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ........................................................... 40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015................................................................... 46

4.3.

Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu ............ 51

4.3.1.

Sơ lược về dự án nghiên cứu .......................................................................... 51

4.3.2.

Những căn cứ pháp lý có liên quan đến dự án ................................................ 53

4.3.3.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện tại dự án ........................... 57

4.3.4.

Kết quả bồi thường và giải phóng mặt bằng tại 02 dự án ................................ 59

4.4.

Kết quả đạt được, những khó khăn, tồn tại và kinh nghiệm chỉ đạo trong
công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại một số dự án......................... 79

4.4.1.

Kết quả đạt được............................................................................................ 79

4.4.2.

Những khó khăn, tồn tại................................................................................. 80

4.4.3.

Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại...................................................... 82

4.4.4.

Kinh nghiệm chỉ đạo...................................................................................... 82

4.5.

Giải pháp nhằm hồn thiện trong cơng tác bồi thường và giải phóng mặt
bằng trên địa bàn huyện Gia Lộc. ................................................................... 83

4.5.1.

Về quản lý Nhà nước ..................................................................................... 83

4.5.2.

Về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC .......................................................... 85

4.5.3.

Về tổ chức thực hiện ...................................................................................... 86

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 87
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 87

5.2

Kiến nghị ....................................................................................................... 88

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 89
Phụ lục ...................................................................................................................... 92

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BĐS

Bất động sản

CNH

Cơng nghiệp hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐ BT, HT,TĐC

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2005 - 2015 ......................... 38
Bảng 4.2. Hiện trạng dân số huyện Gia Lộc .............................................................. 38
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Lộc ................................ 46
Bảng 4.4. Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của 2 dự án ............................................ 59
Bảng 4.5. Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của dự án đường Cao tốc Hà Nội –
Hải Phòng ................................................................................................. 60
Bảng 4.6. Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của dự án đường Quốc lộ 38B................ 61
Bảng 4.7. Kết quả bồi thường về đất ở của dự án....................................................... 61
Bảng 4.8. Kết quả bồi thường đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng
thuỷ sản của dự án. .................................................................................... 62
Bảng 4.9. Kết quả bồi thường đối với đất trồng cây lâu năm của dự án. ...................... 62
Bảng 4.10. Kết quả bồi thường về đất ở của dự án ....................................................... 63
Bảng 4.11.Kết quả bồi thường đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng
thuỷ sản của dự án. .................................................................................... 64
Bảng 4.12. Kết quả bồi thường đối với đất trồng cây lâu năm của dự án. ...................... 64
Bảng 4.13. Kết quả bồi thường về đất ở của dự án ....................................................... 65
Bảng 4.14. Kết quả bồi thường đối với đất kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn của dự án. ........................... 65
Bảng 4.15. Kết quả bồi thường đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng
thuỷ sản của dự án. .................................................................................... 66
Bảng 4.16. Kết quả bồi thường đối với đất trồng cây lâu năm của dự án. ...................... 66
Bảng 4.17. Kết quả bồi thường về cây cối, hoa màu, nuôi trồng thủy sản ..................... 67
Bảng 4.18. Kết quả bồi thường về tài sản, cơng trình, vật kiến trúc .............................. 68

Bảng 4.19. Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ của dự án ........................................... 70
Bảng 4.20. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ và chi phí thực hiện ........................................ 73
Bảng 4.21. Tổng hợp các tiêu chí phỏng vấn đối tượng bị thu hồi đất .......................... 76
Bảng 4.22. Tống hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện BT, HT, TĐC ............. 78

vii


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 3.1. Vị trí nghiên cứu dự án trên địa bàn huyện Gia Lộc - tỉnh Hải Dương .............32
Sơ đồ 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Gia Lộc - tỉnh Hải Dương ................................... 36
Hình 4.1.

Đường cao tốc Hà Nội – Hải Phịng khi hồn thành và thơng xe......................52

Hình 4.2. Đường quốc lộ 38B khi hoàn thành ........................................................... 52

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ tên: Hồng Văn Chung
Tên luận văn: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Nghiên cứu cơ sở khoa học, thực tiễn về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Gia Lộc - tỉnh Hải Dương.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn đã sử dụng các phương pháp
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội thu thập tại Chi cục Thống kê huyện Gia Lộc. Số liệu về tình hình quản lý đất đai và
hiện trạng sử dụng đất được tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phịng Tài
ngun và mơi trường, UBND huyện, UBND các xã, phường. Số liệu về bảng giá đất
của UBND tỉnh ban hành, giá quy định của Nhà nước và giá bồi thường được áp dụng
cho huyện Gia Lộc được thu thập tại Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Tài chính
– Kế hoạch.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra ngẫu nhiên thông qua phiếu điều
tra in sẵn ý kiến người dân bị thu hồi đất tại dự án nghiên cứu. Tiêu chí điều tra bao
gồm: Đánh giá việc bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước đã minh bạch chưa; Đơn giá bồi
thường về đất, tài sản gắn liền với đất của Nhà nước đã phù hợp chưa; Các chính sách
hỗ trợ có hợp lý hay không; Tiến độ thực hiện công tác BT, HT, TĐC; Giá đất TĐC;
Những khó khăn của người dân sau khi Nhà nước THĐ; Cuộc sống sau khi Nhà nước
thu hồi đất; Tinh thần thái độ của cán bộ thực hiện công tác BT, HT, TĐC.
- Phương pháp xử lý và phân tích, tổng hợp số liệu: Xử lý số liệu thu thập được
bằng việc sử dụng phần mềm Microsoftoffice Excel 2010 để tổng hợp. Tổng hợp các
mẫu điều tra về giá bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp
hộ gia đình bị thu hồi đất của từng dự án nghiên cứu.

ix

- Phương pháp so sánh, đánh giá: So sánh giá bồi thường về đất, cơng trình vật
liệu kiến trúc, cây cối hoa màu của dự án qua từng giai đoạn, đánh giá các số liệu điều
tra về các vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đối với hộ dân
như đơn giá bồi thường có hợp lý khơng, cuộc sống sau khi thu hồi đất, những khó khăn
gặp phải sau khi thu hồi đất.
Kết quả chính và kết luận
- Gia Lộc là một huyện đang phát triển. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn
huyện Gia Lộc những năm gần đây đã có những chuyển biến tích cực. Cơng tác ban
hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai được thực hiện
thường xuyên; công tác lập và cơng khai lấy ý kiến đóng góp của người dân về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác GPMB……. được thực hiện theo đúng quy định;
toàn huyện đã có 23/23 xã, thị trấn có bản đồ địa chính, một số xã, thị trấn đã sử dụng
các phần mềm chuyên ngành.
- Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; trong năm 2015, trên địa bàn toàn
huyện đã có 20 dự án với tổng diện tích đất bị thu hồi là 495.915,62 m2.
- Các chương trình dự án được đầu tư thực hiện công tác BTHT&TĐC trên địa
bàn huyện Gia Lộc mang đặc thù của các loại cơng trình như xây dựng dân dụng, giao
thơng, thủy lợi, điện, khu dân cư ngoài ý nghĩa phục vụ phát triển kinh tế, xã hội cịn về
mục đích chính trị. Các dự án thực hiện công tác BT&GPMB năm 2015 được thổng kê
cụ thể như sau.
- Dự án xây dựng là cơng trình giao thơng có 06 dự án, ảnh hưởng đến 246 hộ
gia đình, tổ chức và cá nhân với tổng diện tích đất thu hồi là 44.848,19 m2.
- Dự án xây dựng là cơng trình thủy lợi có 01 dự án, ảnh hưởng đến cuộc sống
của 03 hộ gia đình với tổng diện tích đất thu hồi là 16.298,20 m2.
- Dự án xây dựng là cơng trình dân dụng có 11 dự án, ảnh hưởng đến 296 hộ gia
đình, tổ chức và cá nhân với tổng diện tích đất thu hồi là 377.247,62 m2.
- Dự án xây dựng là cơng trình cơng nghiệp có 02 dự án, ảnh hưởng đến 60 hộ
gia đình, tổ chức và cá nhân với tổng diện tích đất thu hồi là 54.257,61 m2.
Cơ chế chính sách trong BTHT&TĐC được UBND tỉnh xem xét điều chỉnh thay
đổi cho phù hợp với tình hình thực tế. Quy định những nội dung thống nhất trong phối

kết hợp của các cơ quan, đơn vị tham gia thực hiện và các biện pháp chặt chẽ, kiên
quyết để công tác BTHT&TĐC được hoàn thành, tạo mặt bằng sạch cho chủ đầu tư
thực hiện dự án.
Nhìn chung cơng tác GPMB có nhiều chuyển biến tích cực, có được kết quả đó

x


là dựa vào sự nỗ lực, mạnh dạn của Cấp ủy, chính quyền các cấp trong huyện và sự
đồng tình ủng hộ của nhân dân. Tuy nhiên, một số dự án vẫn cịn bộc lộ hạn chế, đó là
tiến độ GPMB của một số dự án chưa đáp ứng yêu cầu. Cấp ủy, chính quyền một số địa
phương chưa coi trọng đúng mức công tác tuyên truyền pháp luật về giải phóng mặt
bằng. Cơng tác kiểm đếm, tính tốn, áp dụng chính sách của một số dự án chưa được
chính xác.
- Để nâng cao hiệu quả thực hiện các chính sách tài chính về đất đai, góp phần
tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện, trong thời gian tới, chính quyền
huyện Gia Lộc cần tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp về chính sách pháp luật, tổ
chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn lực trên địa bàn.

xi


THESIS ABSTRACT
Name: Hoang Van Chung
Thesis title: "Review of compensation, support and resettlement when the State
recovers land in a number of projects in the districts of Gia Loc - Hai Duong
Province"
Sector: Land Management Code: 60 85 01 03
Training Facility Name: Vietnam Agriculture Institute
The purpose of the research study

- Research and scientific basis, the practice of compensation policies, support and
resettlement when the State recovers land.
- Review the implementation of compensation policies, support and resettlement
when the State recovers land.
- Propose solutions to the implementation of the policy of compensation, support
and resettlement when the State recovers land in Gia Loc district - Hai Duong Province
Research methodology of the study
Dissertations have used these methods:
- Method of collecting secondary data: Data on natural conditions, economic social gathering Departments Statistics Gia Loc district. Data on the status of land
management and land use status is aggregated on the basis of the data reported in the
Department of Natural Resources and Environment, the district People's Committee,
People's Committees of communes, wards. Data on provincial land price list issued, the
price set by the State and compensation rates are applied to Gia Loc district were
collected at Office of Natural Resources and Environment, Department of Finance Planning.
- Methods of collecting primary data: a random survey through questionnaires
printed comments people whose land is recovered in the research project. Investigation
criteria include: Assessment of the compensation, the State's support was not
transparent; The compensation rate for land and assets attached to the land of the State
was not suitable; The support policy is reasonable or not; Progress of implementation of
BT, HT, TDC; Price TDC; The difficulties of the people of the State after the synod;
State life after land acquisition; Mental attitude of staff carry out BT, HT, TDC.
- Methods of processing and analyzing, synthesizing data: Processing data
collected using Excel 2010 software for synthesis MicrosoftOffice. Synthesis of a

xii


sample of price compensation policies and resettlement assistance for households case
land acquisition of each research project.
- Method comparison and evaluation: Compare prices for land compensation,

works architectural materials, trees and crops of the project through each stage, assess
the survey data on the issue of compensation, support and resettlement when the state
recovers land for households as the unit price is reasonable compensation, life after land
acquisition, difficulties encountered after land acquisition.
Main results and conclusions
- Gia Loc is a growing district. Land management situation in the districts of Gia
Loc recent years there have been positive changes. The promulgation and
implementation of legal documents in the field of land is carried out regularly; planning
and public consultation of the people contributing to the planning and land use
planning, site clearance work ....... shall comply with the regulations; the district has a
23/23 communes and towns have cadastral maps, some communes and towns have used
specialized software ...
- Board Compensation, support and resettlement; in 2015, in the whole district
has 20 projects with a total land area is 495,915.62 m2 revoked.
- The program of investment projects implementation of resettlement BTHT &
Gia Loc district bearing the characteristics of the type of work such as civil
construction, transportation, irrigation, power, residential areas ... beyond means serving
economic development, socio political purpose. The project implementation of BT &
clearance counts in 2015 were as follows.
- Project construction traffic work 06 projects, affecting 246 households,
organizations and individuals with a total land area is 44848.19 m2 recovery.
- The project to build irrigation works has 01 projects, affect the lives of 03
families with a total land area is 16298.20 m2 recovery.
- The project to build the civil engineering with 11 projects, affecting 296
households, organizations and individuals with a total area of 377,247.62 m2 of land is
recovered.
- The project to build the industrial projects with 02 projects, affecting 60
families, organizations and individuals with a total land area is 54257.61 m2 recovery.
Mechanisms and policies of resettlement BTHT & PPC considers adjusted to suit
the actual situation. Regulation of content uniformity in coordination of agencies and

units involved in the implementation, and the austerity measures, determined to work
BTHT & resettlement was completed, creating clean surface for investors implementing
project.

xiii


In general, site clearance work has many positive changes, with the result that is
based on the effort, boldly the committee level, governments at all levels in the district
and the sympathy and support of the people. However, some projects still revealed
limitations, it is the progress of clearance of some projects did not meet requirements.
Party committees, local authorities are not certain due attention to the propagation law
on clearance. Working counting and calculating, applying the policy of a number of
projects that have not been correctly.
To improve the efficiency of the implementation of fiscal policies on land,
contributing to increased revenue from the land in the district, in the future, Gia Loc
district administration should focus on implementing synchronous solution of legal
policy, organizational structure of management and human resource developmentin
the province.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc
phịng. Đất đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển

kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một
loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố
định về vị trí, giới hạn về khơng gian, vơ hạn về thời gian sử dụng và trong quá
trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất khơng những
mất đi mà cịn tăng lên.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ ,tái định cư (TĐC) là hiện tượng mà Nhà nước phải đối mặt như
một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. Đây là một vấn đề hết sức
nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp độ
phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ ,tái định cư
(TĐC) càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự phát
triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi vùng, quốc gia. Vấn đề bồi thường
giá đất, hỗ trợ, tái định cư trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án phát
triển, nếu khơng được xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế xã hội, bởi vậy địi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để.
Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước. Chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư xây
dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông, các dự án đều cần quỹ đất. Sự phát
triển đô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất đều cần có qũy đất.
Việc thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang diễn ra ở mọi
nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC làm ảnh
hưởng đến tiến độ và thời gian thi cơng cơng trình, gây nhiều thiệt hại cho Nhà
nước. Việc bồi thường, hỗ trợ TĐC hiện nay được thực hiện theo các quy định của
Chính phủ như: Chương 6 điều 62 Luật Đất đai (LĐĐ) ngày 29/11/2013, Nghị

1


định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất. Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014

quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất.
Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác thu hồi đất, trưng
dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC ở huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương, tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Lộc – tỉnh Hải
Dương”, nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở,
đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện, đẩy nhanh tiến độ cơng tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của
Nhà nước.
1.2. GIẢ THIẾT KHOA HỌC
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xây dựng tại một
số dự án đường giao thông trên địa bàn thường chậm tiến độ, làm ảnh hưởng đến
việc thực hiện dự án đầu tư. Vậy nguyên nhân của vấn đề đó là gì? Có phải do
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn bất cập;
hay hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật về đất đai người dân còn hạn chế;
hay do năng lực của người tham gia thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
chưa đáp ứng được yêu cầu; hay công tác lập, quản lý hồ sơ địa chỉnh, cấp
GCNQSDĐ chưa tốt; hay do một số; hay do tất cả các yếu tố này là câu hỏi cần
được nghiên cứu và trả lời trong luận văn thông qua thu thập, xử lý, phân tích,
tổng hợp, đánh giá số liệu để đưa ra câu trả lời chính xác nhất, đầy đủ nhất.
1.3. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá thực trạng công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Lộc tỉnh Hải Dương. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi
thường, hỗ trợ thực hiện các dự án trên địa bàn nghiên cứu.
1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Dự án đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và đường Quốc lộ 38B chạy qua
địa phận huyện Gia Lộc tỉnh Hải Dương kết nối với các tỉnh, thành phố, tạo nên 1
diện mạo mới, khang trang, đồng thời góp phần vào nét đẹp hiện đại, văn minh
huyện. Dự án đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng được áp dụng tiêu chuẩn
thiết kế đường cao tốc hiện đại trên thế giới với vận tốc thiết kế 120km/h; mặt cắt

ngang gồm quy mô 6 làn xe và 2 làn dừng khẩn cấp.

2


Trên tuyến có 6 nút giao liên thơng có quy mô lớn, hiện đại được thiết kế
theo tiêu chuẩn 22 TCN 273-01.
1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Luận văn là cơng trình nghiên cứu một cách có hệ thống và tồn diện về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án trên địa bàn huyện
Gia Lộc với những điểm mới là đã làm rõ và hệ thống hóa những vấn đề lý luận
chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Luận văn đã phân tích các đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán bộ
quan tâm đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, những giải pháp
được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện Gia
Lộc tham khảo nhằm hồn thiện hơn nữa cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trong thời gian tới.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH
CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.1.1. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Để hiểu rõ bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước

hết ta phải hiểu thế nào là bồi thường thiệt hại. Bồi thường thiệt hại có nghĩa là
trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một
hành vi của chủ thể khác việc bồi thường này có thể là vơ hình hay hữu hình, nó
được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa các chủ thể hoặc theo sự điều tiết của
pháp luật.
Trong thực tiễn hình thành và phát triển của xã hội, hành vi gây thiệt hại thì
phải bồi thường đây là chân lý cốt yếu nếu bị xâm phạm và bị thiệt hại là lợi ích
cộng đồng được nhà nước bảo vệ.
Bồi thường: là trả lại đầy đủ, tương xứng với sự mất mát hoặc sự vất vả, bồi
thường bao gồm bồi thường thiệt hại và bồi thường cơng lao (Hồng Phê, 2000).
Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai (2003): “ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người sử dụng đất”. Bồi thường trong lĩnh vực đất đai có một số đặc
trưng và nguyên tắc sau:
- Đặc trưng về bồi thường trong lĩnh vực đất đai:
+ Vấn đề bồi thường chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất của người SDĐ
để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng; mục đích phát triển kinh tế;
+ Việc bồi thường cho người SDĐ không do lỗi của Nhà nước gây ra mà
xuất phát từ nhu cầu của xã hội, của cộng đồng;
- Nguyên tắc bồi thường trong lĩnh vực đất đai:
+ Bồi thường về đất dựa trên khung giá đất do Nhà nước quy định tài thời
điểm thu hồi đất;
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất thực hiện theo giá thị trường.

4


Đối tượng được bồi thường: Không phải bất cứ người SDĐ nào bị Nhà
nước thu hồi cũng được bồi thường mà chỉ những chủ thể SDĐ thỏa mãn các

điều kiện do pháp luật đất đai quy định mới được Nhà nước bồi thường khi bị thu
hồi đất.
2.1.1.2. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ là một hành động thể hiện tinh thần đồn kết tương thân, tương ái
thơng qua sự hỗ trợ về vật chất và tinh thần để giúp đỡ một thành viên hoặc một
nhóm người trong xã hội có thể vượt qua những khó khăn hay những rủi ro mà
họ gặp phải để sớm ổn định cuộc sống. Đây là một truyền thống văn hóa tốt đẹp
của người Việt Nam thể hiện sự nhân văn đối với đồng loại. Hoạt động này được
gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ là: Giúp thêm, góp thêm vào (Hồng Phê, 2000). Có thể hiểu
hỗ trợ là sự trợ giúp, giúp đỡ của cộng đồng nhằm san sẻ hoặc chia sẻ bớt một
phần khó khăn, rủi ro mà một thành viên hoặc một nhóm người gặp phải trong
cuộc sống. Hỗ trợ có thể phân loại thành hai dạng: hỗ trợ về vật chất và hỗ trợ về
tình thần.
Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai (2013) quan niệm: “Hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất và việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định
đời sống, sản xuất và phát triển”.
Nguyên tắc hỗ trợ: Căn cứ vào khó khăn thực tế, hồn cảnh, điều kiện cụ
thể của người bị thu hồi đất và khả năng tài chính của Nhà nước để xem xét, ấn
định mức hỗ trợ cho từng đối tượng, từng trường hợp cụ thể.
Đối tượng được hỗ trợ: Người SDĐ bị thu hồi đất gặp khó khăn sẽ được
xem xét để hỗ trợ (khơng phân biệt đó là SDĐ hợp pháp hay khơng hợp pháp),
tuy nhiên mức hỗ trợ sẽ không giống nhau giữa các đối tượng bị thu hồi đất.
2.1.1.3. Tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Điều 22 Hiến pháp (2013): “Cơng dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Vậy
nơi ở là một trong những quyền cơ bản của công dân. Khi Nhà nước thu hồi đất ở
của người SDĐ thì Nhà nước phải có trách nhiệm thực hiện tái định cư cho họ.
Tái định cư được hiểu là: Đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ 2 (lại một
lần nữa) (Hoàng Phê, 2000).
Khoản 1,2,3 Điều 85 Luật Đất đai (2013) quy định: Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án

tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở
hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều

5


kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.Việc thu hồi đất ở chỉ được thực
hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Có thể hiểu được khái niệm về tái định cư như sau: Tái định cư là việc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều
kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để họ có thể
nhanh chóng ổn định cuộc sống. Theo quy định khu tái định cư phải hoàn thành
trước khi có quyết định thu hồi đất.
Ở Việt Nam công tác tái định cư chưa thực hiện đúng được bản chất, việc
tái định cư cho những hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất có đủ điều kiện để nhận
được một suất tái định cư không chỉ tạo dựng cho người bị thu hồi đất nơi ở mới
mà phải tạo dựng cho các đối tượng đó một nơi sinh sống mới. Nơi sinh sống
mới là nơi mà họ có thể ở, hoạt động sản xuất, vui chơi giải trí tốt hơn hoặc bằng
nơi ở cũ.
2.1.2. Vai trị của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
2.1.2.1.Đảm bảo lợi ích cơng cộng
Thơng qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết
để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng,
an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công
nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đô thị, khi vui chơi giải trí, cơng
viên cây xanh. Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đâu tư
trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế.
Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt làm tăng tiến độ
thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng

giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ.
Khi diện tích đất sản xuất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện
các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo
chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một
lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi
nông nghiệp và dịch vụ.
2.1.2.2. Đảm bảo giải quyết hài hịa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người
bị thu hồi đất
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người SDĐ để sử dụng vào các
mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời

6


sống của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là
trong khi các cơng trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị
thu hồi mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất
lại rơi vào tình trang khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất
hoặc mất nhà ở.
Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch
khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân
dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng cơng
trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải tái định
cư. Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải
giải quyết hài hịa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để
đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người SDĐ, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt
hại do việc thu hồi đất gây ra.

2.1.2.3. Góp phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an tồn xã hội
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trị quan
trọng trong sự phát triển của đất nước. Các cơng trình phục vụ mục đích an ninh,
quốc phịng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng.
Có thể nói công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh chóng,
hiệu quả thì cơng trình thực hiện đã hồn thành được một nửa. Q trình thực
hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của
người dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản xuất của
người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân khơng có thu
nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc làm là
ngun nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời sống của
nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng
nhưng khơng bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để
chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các
tệ nạn xã hội.
Việc thu hồi đất khơng đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản
xuất, người dân khơng có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến

7


tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an
ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì
vậy, vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất quan trọng, công tác
bồi thường hỗ trợ, tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để thực hiện
thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát
triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất.
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.3.1. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trọng đời sống kinh

tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
cơng tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là tài
sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà
tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở, nguồn gốc sử dụng đất
khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách
khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên, thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu, dân cư một số vùng sống chủ
yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu
dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống
bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
2.1.3.2. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn, khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa

8


dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực
ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do

đó mỗi khu vực bồi thường có những đặc trưng riêng và được tiến hành với
những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
2.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét
duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tái sản khác gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan mật thiết với công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những yếu tố quyết định khi xác định
nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ
cho người bị thu hồi đất.
2.1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và ảnh hưởng mang tính quyết định đến nền kinh tế trong
tương lai. Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào các mối quan hệ đất
đai để giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra, đồng thời khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại.
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có liên quan mật thiết với công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra được quyết định thu hồi đất, để giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Từ đó mới lập được phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2.1.4.3. Giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước qui định

hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

9


Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường. Giá đất cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nước
điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật.
2.1.4.4. Định giá đất
Là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng giá trị của đất đai
bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị
trường nhất định. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các
tài sản thông thường nhưng đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngồi các yếu
tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó cịn bị tác động bởi
các yếu tố tâm lý xã hội. Cho nên, định giá đất được biểu hiện là sự ước tính về
giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được
xác định tại một thời điểm xác định. Việc định giá đất hiện nay chủ yếu được sử
dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập.
Theo qui định tại Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải đảm
bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. Thực tế cho thấy bảng giá đất các địa
phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu
kiện của người bị thu hồi đất và gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện bồi

thường giải phóng mặt bằng.
2.1.4.5. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người
mua, người bán, người mơi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ
giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất động sản
theo các quy định của nhà nước.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Người bị thu hồi đất có thể tự mua
hoặc th đất, cơng trình trên đất mà khơng bắt buộc phải thơng qua chính sách

10