Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện lục nam tỉnh bắc giang luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

DIỆP THU THỦY

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM,
TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành:
Mã chuyên ngành:
Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60.85.01.03
PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Diệp Thu Thủy

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Lục Nam - tỉnh Bắc Giang, Chi nhánh VPĐKĐĐ
huyện Lục Nam, cán bộ địa chính các xã, thị trấn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi
trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Diệp Thu Thủy

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn .................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................ xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

1.4.1.

Những đóng góp mới ....................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Khái quát về đất đai và thị trường đất đai ......................................................... 4

2.1.1.

Đất đai ............................................................................................................. 4

2.1.2.

Thị trường đất đai ............................................................................................ 5

2.2.

Khái quát về giá đất ......................................................................................... 8

2.2.1.

Khái niệm về giá đất ........................................................................................ 8

2.2.2.

Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................... 9

2.2.3.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................ 15

2.3.

Định giá đất ................................................................................................... 20

2.3.1.

Khái niệm định giá đất ................................................................................... 20

2.3.2.

Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .......................................................... 21

2.3.3.

Các phương pháp định giá đất ........................................................................ 24

iii


2.4.

Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ............................................. 27

2.4.1.

Công tác định giá đất trên thế giới ................................................................. 27

2.4.2.

Công tác định giá đất tại Việt Nam ................................................................ 31

2.4.3.

Công tác định giá đất tại tỉnh Bắc Giang ........................................................ 35

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 36
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 36

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 36

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 36

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 36

3.4.1.

Khái quát chung huyện Lục Nam ................................................................... 36

3.4.2.

Giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam ........................................................... 36

3.4.3.

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam ...... 37

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm xác định giá đất ở quy định phù hợp với
giá thị trường trên địa bàn huyện Lục Nam .................................................... 37

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 37

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 37

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 38

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 38

3.5.4.

Các phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu ........................................ 39

3.5.5.

Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính ..................................................... 39

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 40
4.1.

Khái quát chung huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang .......................................... 40

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 40

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 43

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang .......... 46

4.2.

Giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam ........................................................... 50

4.2.1.

Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Lục Nam ............................................ 50

4.2.2.

Xác định giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện Lục Nam............................. 53

4.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam................... 66

4.3.1.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất các đường nhóm I ..................................... 66

4.3.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất các đường nhóm II .................................... 68

iv

4.3.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất các đường nhóm III ................................... 71

4.3.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất các đường nhóm IV ................................... 74

4.4.

Giải pháp để giá đất ở quy định của nhà nước trên địa bàn huyện Lục
Nam phù hợp với giá đất ở trên thị trường ..................................................... 75

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 78
5.1. Kết luận ................................................................................................................ 78
5.2. Kiến nghị .............................................................................................................. 79
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 80
Phụ lục ...................................................................................................................... 83

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài Ngun Mơi Trường

CCRĐ

Cải cách ruộng đất

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LB

Liên bang

ND-CP

Nghị định – Chính phủ

QSH

Quyền sở hữu

SHNN

Sở hữu nhà nước

SHTN

Sở hữu tư nhân

TNMT

Tài nguyên mơi trường

TT

Thơng Tư

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt nam đồng

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Các nhóm đất trên địa bàn huyện Lục Nam ............................................... 42
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Nam năm 2015 .............................. 50
Bảng 4.3. Giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên các tuyến đường lựa
chọn từ năm 2011-2015 ............................................................................. 51
Bảng 4.4. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định các đường nhóm I qua
các năm (2011-2015) ................................................................................. 55
Bảng 4.5. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định các đường nhóm II qua
các năm (2011-2015) ................................................................................. 58
Bảng 4.6. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định các đường nhóm III qua
các năm (2011-2015) ................................................................................. 61
Bảng 4.7. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định các đường nhóm IV qua
các năm (2011-2015) ................................................................................. 64
Bảng 4.8. Giá đất thị trường tại các đường nhóm I năm 2015 .................................... 67
Bảng 4.9. Giá đất thị trường tại các đường nhóm II năm 2015 ................................... 69
Bảng 4.10. Giá đất thị trường tại các đường nhóm III năm 2015 .................................. 72
Bảng 4.11. Giá đất thị trường tại các đường nhóm IV năm 2015 ................................. 74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Lục Nam .............................................................40

Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Lục Nam năm 2015 .................................................43
Hình 4.3. Đoạn từ giáp đất xã Chu Điện đến ngã tư Đồi Ngơ ....................................54
Hình 4.4. Giá đất TT trung bình các đường nhóm I từ năm 2011-2015......................56
Hình 4.5. Đoạn từ Giếng Nguộn đến hết cây xăng ơng Chung ..................................57
Hình 4.6. Giá đất TT trung bình các đường nhóm II từ năm 2011-2015 ....................59
Hình 4.7. Làn đường số 1 song song với QL31 KDC làn 2 .......................................60
Hình 4.8. Giá đất TT trung bình các đường nhóm III từ năm 2011-2015 ...................62
Hình 4.9. Giá đất TT trung bình các đường nhóm IV từ năm 2011-2015 ...................65
Hình 4.10. Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại các đường nhóm I năm 2015 .......................66
Hình 4.11. Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại các đường nhóm II năm 2015......................68
Hình 4.12. Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại các đường nhóm III năm 2015 ....................71
Hình 4.13. Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại các đường nhóm IV năm 2015 ....................74

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Diệp Thu Thủy
Tên đề tài: Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:

- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về
kinh tế, xã hội, quản lý đất đai của huyện Lục Nam. Thu thâp các văn bản có liên quan
đến giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Giang quy định.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định các điểm điều tra giá đất theo
tuyến đường, đại diện của huyện, cụ thể như sau: Nhóm I các tuyến đường Quốc lộ;
Nhóm II các tuyến đường Tỉnh lộ; Nhóm III khu vực thị trấn Đồi Ngơ; Nhóm IV các
trục đường liên huyện và liên xã.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 256 phiếu hộ gia đình và cá nhân
đã chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Lục Nam từ năm 2011- 2015.
- Phương pháp xử lý số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá
đất ở, sắp xếp xử lý số liệu đã thu thập theo thời gian từ 2011 - 2015 bằng phần mềm
Excel.
- Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính: vận dụng phương pháp để xác định
hàm tương quan của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính
+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện
Lục Nam.
+ Giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam từ năm 2011-2015.

ix


+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam.
- Kết luận
1. Lục Nam là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên là
60.860,93 ha. Trong những năm gần đây, nền kinh tế của huyện có tốc độ phát triển
kinh tế nhanh.
2. Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Lục Nam từ năm 2011 đến năm 2015 giá

đất giữ ổn định không tăng.
- Giá đất thị trường đều tăng lên qua các năm từ năm 2011 đến năm 2015.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Lục Nam gồm các yếu tố:
yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu thửa đất, yếu tố khoảng cách đến đường
chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện. Khi xác định giá đất của thửa đất bất
kỳ trong nhóm I ta chỉ cần thay vào phương trình Y= 14,61 – 0,09X1; đối với nhóm II ta
chỉ cần thay vào phường trình Y= 10,38 – 0,23X1 - 0,087X2 + 0,0003 X3; đối với nhóm
III ta chỉ cần thay vào phường trình Y= 2,98 – 0,05X1 + 0,17X2 + 0,36X3 ; đối với nhóm
IV ta chỉ cần thay vào phường trình Y= 3,32 - 0,09X1 + 0,003X2 .
4. Để giảm mức chênh lệch giữa giá thực tế so với giá quy định, UBND huyện
Lục Nam cần xây dựng bảng giá đất ở chi tiết hơn và đảm bảo phù hợp với thực tế tại
địa phương. Đưa các yếu tố ảnh hướng tới giá đất làm căn cứ xây dựng bảng giá đất cho
phù hợp với giá thị trường.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Diep Thu Thuy
Thesis name: Research in land prices and factors affecting land prices in Luc
Nam district, Bac Giang province.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agricutural,
Research Objectives:
Land prices in Luc Nam district and the factors affecting the price of land in Luc
Nam district, Bac Giang province.
Research Methods

Dissertations have used these methods:
- The method of data collection, documentation: gathering documents baseline
survey on the economic, social, land management of Luc Nam district. Collect
documents related to land prices by the State, the People's Committee of Bac Giang
province regulations.
- Research selection method: Determination of the land price survey the route,
representatives from the district, as follows: Group I of the Highway; Group II
Provincial road routes; Group III Doi Ngo town area; Group IV inter-district roads and
inter-communal.
- Methods of primary data collection: survey of 256 votes and individual
households were transferred or to be transferred land use rights in Luc Nam district
since 2011- 2015.
- Method of processing data: statistics, analysis of factors affecting the price of
residential land, data processing arrangements have collected over time from 2011 2015 by the Excel software.
- Method of linear regression analysis: applying the method to determine the
correlation function elements affecting the price of land in the study area.
Main findings and conclusions:
- Main findings
+ The natural conditions, economic - social situation and land use management of
Luc Nam district .
+ The price of land in Luc Nam district from 2011-2015 .

xi


+ These factors affect the price of land in Luc Nam district .
- The conclusions
1. Luc Nam's mountainous district of Bac Giang province, with total area of
60860.93 hectares natural. In recent years, the economy of the district with economic
growth faster.

2. The price of land in regulation Luc Nam district from 2011 to 2015 to stabilize
land prices do not increase.
- The price, the market went up over the years from 2011 to 2015.
3. Factors affecting the price of land in Luc Nam district includes the following
factors: size facade elements, land plot depth factor, elements distance to the main road
and the distance factor to the district center. When determining the price of land plots
any team I'll just replace the equation Y = 14.61 - 0,09X1; for group II we just replace
the equation Y = 10.38 - 0,23X¬1 - X3 0,087X2 + 0.0003; for group III wards we just
replaced the Y = 2.98 - 0,05X1 + 0,36X3 0,17X2; for group IV instead we simply
equation Y = 3.32 - 0,09X1 + 0,003X2.
4. To reduce the difference between the actual price than the price stipulated, Luc
Nam District People's Committee to build land price in more detail and ensure
conformity with local reality. Putting these factors influence the price of building land
as a basis for appropriate land price to the market price.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho q trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát
triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất
là công cụ kinh tế để người quản lý, người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị

trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất
đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh
quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Ở Việt Nam trong thời gian qua, chính sách đất đai và giá đất được Đảng
và Nhà nước đặc biệt quan tâm. Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện đường lối
đổi mới rất cơ bản. Trong những đổi mới nói trên, có những đổi mới rất quan
trọng liên quan đến cơng tác giá đất, đó là: quy định việc định giá đất phải đảm
bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù
hợp. Tuy nhiên, thực tế việc áp dụng các nguyên tắc định giá đất, phương pháp
xác định giá đất, khung giá các loại đất, trình tự, thủ tục cơng bố giá đất trong
xây dựng bảng giá đất vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập. Giá đất trong bảng
giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
hàng năm vẫn thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường; bảng giá đất thiếu chi tiết và có sự chênh lệch lớn về giá đất
giữa các địa phương, các vùng, khu vực có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội và môi trường.
Quản lý giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực trong
chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền sử dụng đất
1


theo đúng pháp luật, giúp chính phủ điều tiết và quản lý thi trường bất động sản
và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử
dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Để quản lý giá đất tốt, trước tiên cần phải định
giá đất tốt.
Lục Nam là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, cách trung tâm thành phố
Bắc Giang khoảng 27 km và cách thủ đô Hà nội 70 km về phía Đơng Bắc. Những
năm gần đây, với tốc độ đơ thị hóa nhanh, đất đai ở Lục Nam được chuyển mục

đích sử dụng khá nhiều. Tuy nhiên, vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều
bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong cơng tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các
dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử
dụng đất. Trước tình hình đó, để làm tốt cơng tác quản giá đất trên địa bàn huyện
thì địi hỏi đất đai cần phải được định giá, bên cạnh đó để được xác định được
chính xác giá đất thì việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất là rất quan trọng.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, được sự phân công của khoa Quản
lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ
Thị Lam Trà, bộ môn quản lý đất đai, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
“Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Điều tra nghiên cứu thực trạng giá đất ở và biến động giá đất ở trên địa
bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của huyện Lục Nam, tỉnh
Bắc Giang phục vụ xây dựng bảng giá đất quy định của tỉnh Bắc Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi huyện Lục
Nam, tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Lục
Nam, tỉnh Bắc Giang từ năm 2011 đến năm 2015.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới

Luận văn đã chỉ ra được kết quả những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn nghiên cứu là: yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu thửa đất,
yếu tố khoảng cách đến đường chính, khoảng cách đến trung tâm huyện, các yếu
tố về hạ tầng kỹ thuật.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác định giá đất,
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm bắt được giá đất ở thực tế chênh lệch so với giá đất
ở Nhà nước ban hành.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Lục
Nam, tỉnh Bắc Giang.
Nêu bật cơng tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng quản
lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang hiệu quả trong thực tế.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
2.1.1. Đất đai
2.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phịng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp

ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao lưu dân sự)… Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội.
Đồng thời đất đai còn được coi là tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do
lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh
lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì
giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những khơng mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong
những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất địi hỏi phải
định giá đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển
dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia
nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất cang tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để
làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như:
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị
của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất…thiếu
cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Qn, 2006).
2.1.1.2. Đặc trưng
1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị
trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất đai đồng thời

4


nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng,
thực bì….của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hào hợp nhân tố tự

nhiên, vị trí khơng gian của nó là cố định, khơng thể di dời. Tính cố định của vị
trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc
điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do
đó chúng có giá trị riêng.
2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có
tính bất biến. Hoạt động của lồi người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến
tình trạng đất đai, nhưng khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của
con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng
đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác
nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc
dơ thị hóa, cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân
số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn khơng có
nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện
tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu
tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của
Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong
điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nơng nghiệp có thể nâng
cao khơng ngừng, đất nơng nghiệp có thể quay vịng sử dụng. Tính lâu bền của
đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
4. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước…) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ,
lượng mưa…) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong
đất sử dụng cho nơng nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản
khác nhau; đất dùng cho xây dựng đơ thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất
khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để
thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất
nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên
không ngừng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2. Thị trường đất đai

2.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Bobert and Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
5


thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường
hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao
đổi và lưu thơng hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa
người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghãi hẹp là
chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tê
thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”, do đó khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước a,
chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc
lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của
mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ

chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vơ hình được trao đổi
thơng qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vơ hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống
môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa
những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa
những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế
thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch,
văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.

6


Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất
đai. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải
quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị
trí, hình thể, qui mơ, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán ...
nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường
chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua
và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại
đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu
kinh tế.
2.1.2.3. Đặc trưng của thị trường đất đai
1. Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo. Thị trường đất đai là thị
trường khơng hồn hảo theo các tiêu chuẩn hồn hảo của thị trường trong thuyết
kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán
nắm được thơng tin đầy đủ, khơng có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị
trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi khơng thỏa mãn
những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường khơng

hồn hảo.
Trong thị trường hồn hảo địi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao
đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về
mặt vị trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và
chỉ nắm được ít thơng tin (chưa đầy đủ). Ngồi ra, thị trường đất đai có tính xác
định và phân hóa cao theo kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố định,
trong khi đó cầu về đất đai hồn tồn khơng ổn định. Mức độ hồn hảo của thị
trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu
sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong
công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật,
phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung....).
2. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền. Đất đai là tài nguyên
ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm cho
cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm
cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong
thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thơng
thống, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích
thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời
cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá.

7


Trong thị trường hàng hóa thơng thường khác, hàng hóa và các nguồn lực
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn
nhất hay có giá cao nhất, nhười mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất.
Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và khơng thể tái tạo
được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc
những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người
ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường

đất đai mang tính độc quyền rất cao.
3. Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế. Thị trường
đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị ‘‘nóng’’ khi nền kinh tế có
mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị
trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các
yếu tố như biến động chính trị, mơi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ
cộng đồng...đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức
thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá
vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình trong xã hội.
Do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mơ khơng
ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong
điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.2. KHÁI QUÁT VỀ GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong
q trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hố địa tơ. Nói cách khác, giá cả đất đai
cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp….Hầu hết những nước có nền kinh
tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sử hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.

8


Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.2.2.1. Địa tơ - nguồn gốc hình thành giá đất
- Quan điểm về địa tô của Adam Smith:
Adam Smith (1723-1790) đại biểu chủ yếu của kinh tế chính trị học cổ điển
Anh, người sáng lập hệ thống lý luận kinh tế chính trị học, trong tác phẩm “sự
giàu có của các quốc gia”, Ơng đã trình bày và phân tích một cách có hệ thống
sớm nhất lý luận về địa tơ. Ơng cho rằng, trong xã hội tư bản có ba giai cấp cơ
bản: giai cấp công nhân, giai cấp tư sản và giai cấp chiếm hữu ruộng đất; đồng
thời ông phân chia ba loại thu nhập: tiền công, lợi nhuận và địa tô.
Theo Adam Smith, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nẩy sinh
quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giá cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ
nghĩa. Ơng cho rằng, địa tơ ra đời cùng với quyền chiếm hữu ruộng đất, là giá cả
chi trả cho việc sử dụng ruộng đất, là việc giai cấp địa chủ dựa vào quyền chiếm
hữu ruộng đất mà chiếm không một bộ phận thành quả lao động, là thu nhập
khơng phải lao động mà có. Đồng thời, ơng cịn liên hệ giữa địa tơ với sự độc
quyền của quyền chiếm hữu ruộng đất, coi địa tô là loại giá cả độc quyền. Như
vậy, trên thực tế Adam Smith đã tiến rất gần đến lý luận về địa tơ tuyệt đối. Đó là
lý luận thứ nhất của ông về địa tô.
Tuy nhiên, khi phát triển lý luận để lý giải về nguồn gốc của địa tô, Adam
Smith lại cho rằng, địa tô là sản phẩm của sức tự nhiên, là một bộ phận của chi
phí sản xuất. Sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vảo sản xuất
nơng nghiệp, nó là thù lao mà người sở hữu ruộng đất thu được nhờ việc nhà tư
bản nông nghiệp sử dụng sức tự nhiên và ông cho rằng, địa tô là một trong những
nguồn gốc của giá trị, là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm. Đó là lý luận thứ hai
của ông về địa tô.
Từ lý luận về cơ cấu giai cấp và thu nhập cơ bản của các giai cấp trong xã

hội tư bản chủ nghĩa, ông kết luận: giá trị của mọi sản phẩm đều được cấu
thành từ ba bộ phận thu nhập là: địa tô, tiền công, lợi nhuận. Hay nói cách khác,
giá trị hàng hố đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận.

9


- Quan điểm về địa tô của David Ricardo:
David Ricardo (1772-1823) nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển của giai
cấp tư sản, đại biểu chủ yếu của kinh tế chính trị học cổ điển Anh, Trong tác phẩm
“Những nguyên lý của kinh tế chính trị học và thuế khóa”, Ơng đã xây dựng lý
luận giá trị lao động triệt để nhất có thể đạt được theo quan điểm của giá cấp tư
sản. Trên cơ sở lý luận về giá trị của Adam Smith, Ông tiếp thu và phát triển mặt
chính xác của lý luận giá trị của Adam Smith; kế thừa sự phân biệt giữa giá trị trao
đổi với giá trị sử dụng của Adam Smith. Theo Ông giá trị là do hao phí sức lao
động sản xuất sáng tạo ra và Ông bác bỏ luận điểm sai lầm của Adam Smith về giá
trị do ba yếu tố thu nhập cấu thành. Về địa tô, ông xây dựng lý luận trên cơ sở lý
luận giá trị lao động, từ đó ơng cho rằng địa tơ phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu
về ruộng đất, địa tô tồn tại do hai điều kiện:
+ Tính có hạn của diện tích đất đai;
+ Tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai.
Vì địa tơ có đặc tính như trên nên giá trị của nơng sản là do lượng lao động
trong sản xuất nông sản trên mảnh đất loại xấu nhất quyết định.
Như vậy, mặc dù chỉ dùng một loại tư bản là lao động với lượng như nhau
nhưng giá trị của nông sản trên những thửa đất loại tốt và thửa đất loại trung bình
lớn hơn so với thửa đất loại xấu nhất, khoản lớn hơn đó gọi là lợi nhuận siêu
ngạch. Do sự cạnh tranh giữa các nhà tư bản mà lợi nhuận siêu ngạch này chuyển
hóa thành địa tơ và bị địa chủ - người sở hữu ruộng đất chiếm hữu. Từ đó, ông đưa
ra kết luận: địa tô cấp sai phát sinh là do sự khác nhau về năng suất lao động trên
các thửa đất khác nhau. Theo Ơng có 2 hình thức của địa tơ cấp sai:

Hình thứ nhất là địa tơ được tạo ra trên cơ sở một diện tích đất như nhau,
nhưng độ màu mỡ và vị trí khác nhau, đầu tư lao động và tư bản như nhau, số
lượng nơng sản thu được sẽ khác nhau;
Hình thức thứ hai là địa tô được tạo ra trên cùng một mảnh đất, liên tục được
đầu tư lượng tư bản và lao động như nhau, nhưng năng suất khác nhau, nghĩa là
mỗi lần đầu tư thì thu được số sản phẩm khác nhau.
Ông cho rằng, do tác dụng màu mỡ của đất đai ngày càng giảm trên cùng
một mảnh đất, liên tục tăng đầu tư tư bản và lao động như nhau, sản lượng tăng
thêm vẫn dần dần ít đi. Do vậy, đầu tư ban đầu trên mảnh đất này thu được lợi
nhuận siêu ngạch và hình thành địa tơ.
10


Lý luận địa tô của Ricardo được xây dựng trên cơ sở lý luận giá trị lao động.
Theo Ông, địa tơ là do lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành và cũng chỉ rõ hai
hình thái địa tơ cấp sai, từ đó xây dựng hệ thống lý luận địa tơ. Nhưng lý luận địa
tơ của ơng vẫn cịn nhiều sai lầm, thiếu sót:
Thứ nhất, tuy ơng nhận thức được rằng địa tô sản sinh ra từ sở hữu đất đai,
nhưng chính Ơng lại coi nhẹ quyền tư hữu đất đai, không phân biệt rõ sự khác
nhau giữa địa tô phong kiến với địa tơ tư bản chủ nghĩa.
Thứ hai, Ơng đã coi điều kiện hình thành địa tơ cũng là ngun nhân hình
thành nên nó.
Thứ ba, Ơng đã gắn địa tô cấp sai với sự canh tác trên những thửa đất tốt, xấu
và đưa ra “quy luật màu mỡ của đất đai ngày càng giảm” là khơng chính xác.
Thứ tư, trong lý luận địa tơ, tuy Ơng khơng thừa nhận hồn tồn luận thuyết
về giá trị hàng hố đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận của
Adam Smith nhưng Ơng lại cho rằng khơng có khái niệm địa tơ tuyệt đối và
khơng thừa nhận có địa tô tuyệt đối. Đây là hạn chế lớn nhất trong lý thuyết địa tô
của Ricardo.
- Quan điểm về địa tô của C.Mác:

C.Mác (1818-1883), trên cơ sở chắt lọc cái nhân hợp lý trong lý luận địa tô
của Adam Smith, của David Ricardo, C.Mác đã kế thừa, phát triển và hồn thiện
lý luận địa tơ của mình; Ơng cho rằng: người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở
hữu đất đai mà có thu nhập khơng phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là
địa tơ; hay nói cách khác địa tô là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Theo Ông trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao
động thăng dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác
nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau.
Trong xã hội phong kiến, địa tô tồn tại dưới các hình thức địa tơ lao dịch, địa tô
hiện vật, địa tô tiền, trong xã hội tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng dư
vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô thuê đất đai sử dụng cho người
sở hữu đất đai. Có hai loại địa tơ là địa tơ cấp sai và địa tô truyệt đối.
+ Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tơ tư bản chủ nghĩa, là lợi
nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai loại tốt và vừa thu được, chuyển quy
về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Do điều kiện hình thành khác
nhau nên địa tô cấp sai chia thành 2 loại: địa tô cấp sai I được hình thành do

11


chênh lệch giữa độ phì nhiêu của đất với khoảng cách thị trường xa gần; địa tô
cấp sai II được hình thành do năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung
thường xuyên trên cùng một thửa đất.
+ Địa tơ tuyệt đối là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa do
người sở hữu đất đai nhờ quyền chiếm hữu đất đai mà có; là số dư của giá trị
hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra; khoản
này không kể đất tốt hay xấu, người thuê đất đều phải nộp cho người sở hữu đất.
Theo C.Mác, sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành nên
địa tơ tuyệt đối. Trong các nước tư bản hiện đại, cấu thành hữu cơ của tư bản
trong nơng nghiệp bằng, thậm chí cao hơn trong cơng nghiệp, trong bối cảnh đó,

địa tơ tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả
sản xuất, mà là phát sinh từ giá cả độc quyền.
Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Mác đã chỉ ra hạn chế của Adam
Smith khi cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, đã chỉ ra sai
lầm lớn nhất của Ricardo khi cho rằng khơng có sự tồn tại của địa tô truyệt đối
trong xã hội tư bản chủ nghĩa, đồng thời khẳng định một cách dứt khoát rằng: địa
tô không phải là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, rằng đất đai là loại vật
chất tự nhiên và là sản phẩm phi lao động. Nhưng đất đai là loại tài sản đặc thù
mà người ta chiếm giữ khi nó là hàng hóa mua bán thì nó có giá. Mục đích mua
đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền cho thuê đất, cho nên giá đất trên thực
tế là không phải là giá mua đất mà là giá mua tiền thuê đất. Giá đất đai quyết
định trực tiếp bởi tiền thuê đất là bao nhiêu và mức lợi tức cao hay thấp: khi
lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức, khi
mức lợi tức không thay đổi thì giá đất đai tỷ lệ thuận với tiền th đất. Từ đó cho
thấy cơng thức tính giá đất như sau:
G =

T
L

Trong đó: - G là giá đất
- T là tiền thuê đất
- L là mức lợi tức
Do đất đai vừa là loại tài nguyên vừa là loại tài sản, đất đai với tư cách là
loại tài nguyên thì nó là sản phẩm phi lao động và khơng có giá; đất đai với tư

12