Đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thực hiện một số dự án đầu tư trên địa bàn thành phố hải phòng

Phần thứ nhất
Mở đầu
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất là vấn đề hết sức
nhạy cảm, phức tạp, tác ®éng tíi mäi mỈt ®êi sèng, kinh tÕ, x· héi, nhân văn
của nhiều ngời, của cả cộng đồng dân c. Trong điều kiện quỹ đất ngày
càng hạn hẹp và giá đất ngày càng cao thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ
chức, cá nhân khi Nhà nớc thu hồi đất và giao đất ngày càng đợc quan tâm
hơn. Vì vậy, vấn đề bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất đà và đang là vấn
đề mang tính thời sự cấp bách. Thực tiễn đà khẳng định công tác đền bù giải
phóng mặt bằng là một trong những điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án
phát triển, nếu không đợc xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản sự phát triển kinh
tế xà hộ.
Trong những năm gần đây, thực hiện đờng lối công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nớc do Đảng ta đề xớng, chúng ta đà và đang triển khai nhiều dự
án đầu t xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án này đều cần quỹ đất.
Sự phát triển cơ sở sản xuất, phát triển đô thị, khu dân c, an ninh quốc
phòng đều cần quỹ đất. Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất đợc thực hiện
theo các quy định của Chính phủ nh: Chính phủ ban hành Nghị định số
90/CP ngày 17/8/1994 quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, sau này đợc thay bằng Nghị định số 22/1998NĐ - CP ngày 24/4/1998.
Mặc dù các ngành, các cấp và nhất là ở cơ sở đà có nhiều cố gắng song cả
trong chính sách và tổ chức thực hiện việc đền bù thiệt hại và tái định c vẫn
còn nhiều tồn tại: hiện tợng khiếu kiện kéo dài, một số nơi chậm triển khai
hoặc triển khai cha phù hợp với chính sách, hồ sơ quản lý đất đai cha đầy
đủ ... rất phổ biến. Nhiều dự án không đảm bảo tiến độ GPMB, thậm chí có
những dự án không thể thực hiện công tác giao đất. Để nhìn nhận đầy đủ về

1

công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở thành phố Hải Phòng, chúng tôi thực
hiện đề tài: Đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà
nớc thu hồi đất thực hiện một số dự án đầu t trên địa bàn thành phố
Hải Phòng, nhằm tìm ra những ách tắc và đề xuất giải pháp để công tác
GPMB ở Hải Phòng triển khai nhanh hơn, đáp ứng đợc yêu cầu cải cách
hành chính của Nhà nớc.
1.2. Mục đích yêu cầu của đề tài
* Mục đích
- Tìm hiểu những vớng mắc, tồn tại trong quá trình thực hiện chính sách
đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất thực hiện dự án đầu t
trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất ý kiến, góp phần đẩy nhanh công tác đền bù GPMB khi Nhà
nớc thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng.
* Yêu cầu:
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách đền bù
GPMB và các văn bản có liên quan đà đợc ban hành từ trớc cho đến nay.
- Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực
hiện các chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và có độ chính xác qua một
số dự án đà đợc thực hiện trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong thời gian
gần đây.
- Các số liệu thu thập phải đợc phân tích, ®¸nh gi¸ mét c¸nh kh¸ch quan

2


Phần thứ hai
Tổng quan vấn đề nghiên cứu
2.1. Khái niệm về đền bù thiệt hại

2.1.1. Đền bù thiệt hại ( Bồi thờng thiệt hại):
Đền bù thiệt hại có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [29].
Việc đền bù thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (Båi
th−êng b»ng tiỊn, b»ng vËt chÊt kh¸c...), cã thĨ do các quy định của pháp luật
điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thờng thiệt hại nói trên thì còn có một
hình thức bồi thờng khác gọi là việc hỗ trợ, hỗ trợ tơng xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác.
2.1.2. Đền bù thiệt hại khi Nhà Nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Đền bù thiệt hại (bồi thờng thiệt hại) khi Nhà nớc thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
là hành vi đợc Hiến pháp năm 1992 quy định tại điều 27 của Luật Đất đai
năm 1993 và các văn bản hớng dẫn nh Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày
24/4/1998 của Chính Phủ [11,18].
2.2 Chính sách đền bù thiệt hại ở một số nớc và kinh
nghiệm cho Việt Nam
- Tại Hàn quốc, Luật bồi thờng thiệt hại của Hàn Quốc đợc chia làm 2
thể chế. Một là "đặc lệ"liên quan đến bồi thờng thiệt hại cho đất công cộng
đà đợc theo thủ tục thơng lợng của pháp luật. Hai là luật: "sung công đất"
theo thủ tục quy định cỡng chế của công pháp [7].

3


Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cỡng chế đất cho nên luật "sung
công đất" đà đợc thiết lập trớc vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài

mục đích thơng lợng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc
này trên toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đà đợc
lập vào năm 1975 và dựa vào 2 luật trên Hàn Quốc triển khai đền bù thiệt hại
cho đến nay. Tuy nhiên dới 2 thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật
"đặc lệ" thơng lợng không đạt đợc thỏa thuận thì luật "sung công đất"
đợc thực hiện bằng cách cỡng chế nhng nếu nh thế thì phải lặp đi lặp lại
quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc
chi phí bồi thờng sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đà có nhiều thỏa thn
thèng nhÊt 2 thĨ chÕ nµy thµnh mét vµ dù định sẽ thi hành vào 1/1/2003.
Thực hiện luật bồi thờng của Hàn Quốc theo luật mới thì sẽ thực hiện
theo 3 giai đoạn:
Thứ 1, tiền đền bù đất đai sẽ đợc giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo
sự kh¸ch quan trong viƯc båi th−êng.
Thø 2, ph¸p lt cã quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngời có
quyền sở hữu đất trong quá trình thơng lơng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thơng lơng, chấp nhận thu hồi.
Thứ 3, biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này đợc Nhà
nớc hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con
ngời, cung cấp đất đai cho những ngời bị mất nơi c trú do thực hiện công
trình công cộng cần thiết của nhà nớc. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn
ngời dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng.
Theo luật bồi thờng, nếu nh toà nhà nơi dự án sẽ đợc thực hiƯn cã trªn 10

4


ngời sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tợng này c trú hoặc hỗ trợ 30%

giá trị của toà nhà đó. Còn nếu là dự án xây nhà chung c thì cung cấp cho các
đối tợng này chung c hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành.
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhng không có pháp nhân,
các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính
chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn u tiên cung cấp cho họ các cửa
hàng hoặc khu vực kinh doanh.
- Tại Trung Quốc, pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tơng
đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc
chấp hành pháp luật của ngời Trung Quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai
tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nớc Trung Quốc hoàn toàn cấm việc
mua bán chuyển nhợng đất đai. Do vậy thị trờng đất đai gần nh không tồn
tại mà chỉ có thị trờng nhà cửa.
Về ®Ịn bï thiƯt h¹i vỊ ®Êt ®ai, Do ®Êt ®ai thuộc sở hữu Nhà nớc nên
không có chính sách đền bù thiệt hại. Khi nhà nớc thu hồi đất, kể cả đất
nông nghiệp, tuỳ trờng hợp cụ thể, Nhà nớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi đất.
Về phơng thức đền bù thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử dụng
đất biết trớc việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngời dân có
quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại
khu ở mới. Tại Thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thợng Hải. Ngời dân
thờng lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với
công việc nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trờng. Mức giá này cũng
đợc Nhà nớc quy định cho từng khu vực và chất lợng nhà, đồng thời đợc
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đợc coi là Nhà nớc tác
động điều chỉnh tại thị trờng đó. Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù thiệt
hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).

5

Về tái định c, các khu tái định c và các khu nhà ở đợc xây dựng đồng
bộ và kịp thời, thờng xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu
cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đợc chính
quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tợng, chính sách xà hội
đợc Nhà nớc có chính sách xà hội riêng [27].
- Tại Thái Lan, pháp luật đất đai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá
nhân với đất đai, do vậy về nguyên tắc khi Nhà nớc hoặc các tổ chức lấy đất
để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án
và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng. Về
giá đất để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một uỷ
ban của chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trờng chuyển nhợng
bất động sản. Việc bồi thờng thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó ngời
bị thu hồi đem tiền này đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà
ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho ngời dân biết mình đợc đến đâu,
phải trả tiền một lần, đợc cho thuê hay mua trả góp... Tất nhiên cũng có việc
bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền sẽ kiểm
tra một lần nữa và khẳng định mức giá đền bù đà hợp lý cha và dù đúng hay
không đúng nếu ngời bị thu hồi không di chuyển sẽ bị cỡng chế. Việc
khiếu nại tiếp tục sẽ do toà án giải quyết. Thực tế hầu nh không có trờng
hợp nào phải nhờ đế sự can thiệp của toà án.
Việc chuẩn bị khu tái định c đợc chính quyền Nhà nớc quan tâm
đúng mức, luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định c, cho nên họ chủ động
đợc công tác này.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tợng đợc di dời đợc thực
hiện rất tốt, gần nh ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đà hiểu và chấp
hành chính sách, phơng án đền bù. giải phóng mặt bằng của Nhà nớc.

6

Việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng đợc phía bạn rất quan tâm, tại các quận, huyện đều có tổ
chức chuyên trách thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Việc thống nhất trong chỉ đạo, điều hành giải quyết khiếu kiện của công
dân cũng nh sự đồng ý của chính sách, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân
cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề cũng
góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Một số kinh nghiệm cho Việt Nam, chính sách đền bù của Trung Quốc
và Thái Lan đà thể hiện rõ các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh
linh hoạt theo thực tế.
Việc đền bù, giải phóng mặt bằng không chỉ thực hiện đối với các dự án
sử dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trang
chính bộ mặt của đô thị đó. Trong khi tại Việt Nam, quy hoạch thờng chừa
khu dân c ra với lý do khó giải phóng mặt bằng, cho nên bộ mặt đô thị thiếu
mỹ quan, thiếu sự hài hoà về cảnh quan kiến trúc...
2.3 đền bù thiệt hại về đất đai của các tổ chức tài
trợ (WB và ADB) [3]
Về cơ bản, các dự án vay vốn của Ngân hàng thế Thế giới (WB), Ngân
hàng Phát triển Châu á (ADB) đều có chính sách về đền bù thiệt hại, tái định
c do các dự án này đa ra.
Các chính sách này cã nhiỊu kh¸c biƯt so víi lt lƯ, chÝnh s¸ch của Nhà
nớc Việt Nam nên một mặt, có thể có những khó khăn nhất định trong việc
áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề
xà hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hởng tích cực tới việc
cải thiện chính sách đền bù và tái định c cho những ngời bị thu hồi đất của
các dự án khác. Một số điểm khác biệt đợc tổng hợp nh sau:
- Mục tiêu chủ yếu của các chính sách của Nhà nớc Việt Nam dừng lại
ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất. Điều này cã thĨ xt ph¸t tõ

7


thời bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xà hội và lợi
ích công cộng đợc đặt lên trên hết, và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân,
khi cần Nhà nớc có thể lấy lại đợc ngay, còn việc đền bù thiệt hại là còn
tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì rất nhiều dự án
Nhà nớc động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa, trả lại một phần đất đai mà
không cần đền bù), riêng việc các hộ bị ảnh hởng phải tự khắc phục các khó
khăn gặp phải đợc coi là hết sức bình thờng, dï cho hä cã thiƯt thßi Ýt
nhiỊu so víi tr−íc. Hầu hết mọi ngời đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân
vì lợi ích chung của tập thể hay của toàn xà hội .
Mục tiêu chính sách tái định c của ADB là giảm thiểu tối đa TĐC và
phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển đợc đền bù và hỗ trợ sao cho tơng
lai kinh tế và xà hội của họ đợc thuận lợi tơng tự nh trong trờng hợp
không có dự án. Xuất phát từ mục tiêu này, chính sách TĐC của ADB phải
bao hàm toàn bộ quá trình từ đền bù, giúp di chuyển và khôi phục các điều
kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hởng bằng mức ít nhất nh không
có dù ¸n.
HiƯn nay, víi sù ph¸t triĨn cđa kinh tÕ thị trờng, bên cạnh lợi ích chung
của cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng đợc khuyến khích và bảo
vệ, nh là một trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu "Xây
dựng một nớc Việt Nam hòa bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu
mạnh " đà chuyển dần sang mục tiêu "Dân giàu, nớc mạnh, xà hội công
bằng văn minh ", lấy con ngời làm trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên,
do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồn vốn hạn chế, mục tiêu giải tỏa mặt
bằng vẫn đợc đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho ngời bị thu hồi
đất. Mặc dù nghị định 22/1998 đà tăng thêm mức đền bù cũng nh các chính
sách hỗ trợ để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuất của ngời bị thu
hồi đất, song vẫn cha đạt đợc mục tiêu khôi phục mức sống nh khi không

có dự án . Vì vậy, các dự án do Ngân hàng thế giới, Ngân hàng phát triển

8


Châu á... cho vay phải đợc các Bộ chủ quản dự án thông qua nh các
chơng trình TĐC đặc biệt và khi tổ chức thực hiện cũng thờng gặp những
khó khăn nhất định, đặc biệt trong việc gây ra sự bất bình đẳng giữa các cá
nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phơng nhng lại hởng các chính
sách ®Ịn bï kh¸c nhau cđa c¸c dù ¸n kh¸c nhau.
- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách đền bù thiệt
hại, tái định c là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề
xà hội lớn khi áp dụng chính sách TĐC của ADB mà theo đó thì ngời sử dụng
đất thiếu các chứng chỉ hợp pháp về quyền sử dụng đất sẽ không phải là vật cản
đối với việc đền bù thiệt hại, chỉ những ngời "nhảy dù" sau ngày kết thúc danh
sách các hộ bị ảnh hởng nhằm mục đích kiếm lời từ chính sách đền bù thiệt hại
của dự án mới là những ngời bất hợp pháp và không đợc đền bù, còn tất cả
những ngời tồn tại trớc ngày lập danh sách này đều có quyền đợc đền bù
không phụ thuộc quyền sở hữu của họ đối với đất bị thu hồi.
Các chính sách của Nhà nớc ta chỉ đền bù cho những ngời có quyền sử
dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hóa quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, Nghị định số 22/1998 có quy định thêm đối với những trờng hợp
không đợc đền bù thiệt hại về đất là: "Trong trờng hợp xét thấy cần hỗ trợ
thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trờng hợp cụ thể" Chính
nội dung này đà là mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa 2 chính sách của Nhà
nớc ta và của ADB.
- Theo chính sách của ADB thì đất đai và tài sản phải đợc đền bù bằng
giá trị thay thế, đảm bảo tái tạo lại các tài sản phải đợc đền bù bằng giá trị
thay thế, đảm bảo tái tạo lại đợc các tài sản nh khi không có dự án. Nh đÃ
nêu tại mục 2.3.2 trên đây, chính sách đền bù của Nhà nớc ta đà và đang

tiến gần tới chính sách của ADB nhng không hoàn toàn giá trị thay thế nh−
c¸ch hiĨu cđa ADB.

9


- Theo chính sách của ADB thì việc đền bù và tái định c bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trớc khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở
Việt Nam cha có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải
tỏa mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì
thi công trớc để chống lấn chiếm đất đai...), do vậy, nhiều gia đình còn cha
kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới có nơi ổn định
trớckhi giải tỏa.
- Công tác tái định c đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa
và giúp đỡ những ngời bị ảnh hởng trong suốt quá trình tái định c, từ việc
tìm nơi ë míi thÝch hỵp cho mét khèi l−ỵng lín chđ sử dụng đất phải di
chuyển, phải tổ chức các khu tái định c, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây
dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung
cấp các dịch vụ ...tại khu tái định c.
Nghị định 22/1998 cũng có quy định các chính sách hỗ trợ để ổn định
đời sống và sản xuất của các hộ di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khác
nhau nên nhiều chính sách đà không đợc áp dụng một cách có hiệu quả và
đời sống của những ngời bị di chuyển vẫn không đợc khôi phục nh mục
tiêu đà đề ra.
Đối với các dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt bằng cha quy
định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu t trong việc xây dựng hạ
tầng kỹ thuật khu di dân TĐC, nhất là đối với các dự án phải thực hiện TĐC
tại chỗ. Nhà nớc cha có một chính sách nhằm TĐC cũng nh cha có
những hỗ trợ cụ thể về tài chính, cơ chế chính sách về đầu t đối với dự án
xây dựng TĐC.

- Ngân hàng ADB coi việc lập kế hoạch cho công tác TĐC ở tất cả các dự
án có TĐC không tự nguyện là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự
án. Mức độ chi tiết của kế hoạch TĐC phụ thuộc vào số lợng và mức độ bị
ảnh hởng của dự án tới ngời dân bị thu hồi đất.

10


Các chính sách hiện hành tại Việt Nam cha có quy trình bắt buộc về kế
hoạch TĐC nên ở các cơ quan Nhà nớc cha có những cán bộ, chuyên gia
có năng lực thực hiện, đối với các dự án có kế hoạch TĐC thờng phải thuê
các chuyên gia nớc ngoài.
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ
các thông tin về dự án cũng nh chính sách đền bù, TĐC của dự án cho các
hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mÃn các yêu cầu
chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng nh thực hiện
công tác TĐC.
Luật đất đai của chúng ta quy định "Trớc khi thu hồi đất phải thông báo
cho ngời sư dơng ®Êt lý do thu håi, thêi gian, kÕ hoạch di chuyển và phơng
án bồi thờng thiệt hại". Trên thực tế, việc thực hiện đầy đủ nội dung này là
rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nớc, nhng việc di
chuyển theo kế hoạch nh thế nào, tái định c ra sao hầu nh không trả lời
ngay đợc.
- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan
thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài làm giám sát độc lập để đảm
bảo những thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập
là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có đợc triển khai đúng không? Từ
đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác TĐC đạt đợc
mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vớng mắc nảy sinh, sao cho công tác
TĐC đạt mục tiêu cuối cùng.

Các chính sách hiện hành tại Việt Nam cha có quy định về giám sát
độc lập về TĐC. Do vậy, chỉ ở dự án vay vốn ADB, WB mới quen làm việc
này. Cũng chính vì vậy, việc giám sát độc lập công tác TĐC là công tác khá
mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này.
- Theo ADB, những ngời bị ảnh hởng là những ngời bị mất toàn bộ
hay mất tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia

11


đình nh rừng, khu đánh cá ... Do vậy, phạm vi ảnh hởng của dự án phải
quan tâm là rất rộng.
Theo các chính sách hiện hành tại Việt Nam, chỉ những ngời bị mất đất
và các tài sản gắn liền với đất thuộc đối tợng đợc đền bù, hỗ trợ. Nghị định
số 22/1998 mới mở rộng phạm vi những ngời bị ảnh hởng tới cán bộ, công
nhân viên của tổ chøc kinh tÕ ph¶i di chun trong thêi gian ngõng sản xuất,
còn các đối tợng khác cha thuộc phạm vi này.
2.4 Chính sách của nhà nớc về đền bù thiệt hại cho
ngời bị thu hồi đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng
2.4.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nớc về đất đai
- Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tớng Chính phủ quy định
thể lệ tạm thời về trng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên
quan đến việc đền bù và tái định c bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định này quy
định những nguyên tắc cơ bản trong việc trng dụng ruộng đất của nhân dân
trong việc xây dựng những công trình do Nhà nớc quản lý, đó là:" Đảm bảo
kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố
đúng mức quyền lợi và đời sống của ngời có ruộng đất. Những ngời có
ruộng đất đợc trng dụng đợc bồi thờng và trong những trờng hợp cần

thiết đợc giúp giải quyết công ăn việc làm..... hết sức tiết kiệm ruộng đất
cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trng dụng hoặc chỉ
trng dụng ít ruộng đất của nhân dân... hết sức tránh những nơi dân c đông
đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền, chùa. Trờng hợp đặc biệt phải bàn kỹ
với nhân dân địa phơng"
Về mức đền bù và cách tính đền bù, Nghị định 151/TTg có quy định:
- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thờng bằng
một số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lợng thờng niên của ®Êt bÞ tr−ng dơng.

12


- Đối với nhà cửa vật kiến trúc... thì đợc giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Đối với hoa màu đà trồng mà cha thu hoạch... phải bồi thờng thiệt hại
đúng mức.
- Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa
phơng mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển...
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong nghị
định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trng dụng đất đai trong
những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị định cha quy định cụ thể mức đền bù
thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thỏa thuận của các bên.
- Thông t số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tớng chính phủ quy
định một số điểm tạm thời về bồi thờng thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây cối
lâu năm, hoa màu cho nhân dân ở những nơi xây dựng kinh tế, mở rộng
thành phố trên nguyên tắc:" Phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi hợp pháp của
Hợp tác xà và của nhân dân". Đây thực sự là bớc chuyển đối với ngời bị
ảnh hởng, nếu nh tại nghị định 151/TTg có ghi " chiếu cố đúng mức
quyền lợi và đời sống của ngời có ruộng đất" thì tại thông t này, Nhà nớc
đà thừa nhận quyền đợc đền bù thiệt hại thỏa đáng của những ngời bị ảnh
hởng.

Ngoài ra Thông t này đà quy định rõ mức đền bù thiệt hại về nhà ở. Đất
đai, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đông bắc chia làm 4 loại, vùng trung
du đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có mức giá tối đa và mức giá tối thiểu,
đối với nhà cửa thì căn cứ giá trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thờng....
- Luật đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc đền bù khi Nhà Nớc thu hồi
đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Điều 48): "Đền bù
thiệt hại cho ngời sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động
và kết quả đầu t đà làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật"[17]
Thực tế các văn bản hớng dẫn thi hành luật ®Êt ®ai 1988 kh«ng h−íng
dÉn néi dung vỊ ®Ịn bï thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất, mà chỉ tËp trung

13


vào việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục
đích khác. Thực chất đây lại là quy định việc thực hịên nghĩa vụ với Nhà
nớc khi đợc giao đất (mà sau này khi thực hiện Luật đất đai năm 1993,
đợc coi là tiền sử dụng đất) trong đó phần nhỏ đợc phân bổ cho ngời bị
thu hồi đất.
- Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ Trởng quy
định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục
đích khác.
Căn cứ để tính mức đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng
theo quyết định này là diện tích, chất lợng và vị trí đất. Về chất lợng đất
nông nghiệp căn cứ theo hạng đất tính thuế, về vị trí địa lý đợc chia làm 4
khu vực (nội thành phố, thị xÃ, thị trấn, đất ven đô, đất ven đờng giao thông
và đất vùng nông thôn). Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa,
tối thiểu. ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố, quy định cụ thể mức đền bù
thiệt hại của địa phơng mình sát với giá đất thực tế ở địa phơng nhng
không thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức [14]

Tại quyết định này, mức đền bù còn đợc phân biệt theo thời hạn sử dụng
đất lâu dài hay tạm thời. Đồng thời quy định việc miễn giảm tiền đền bù đối
với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đờng giao thông, thủy lợi đờng
sắt. Toàn bộ tiền đền bù phải nộp vào ngân sách Nhà nớc và đợc điều tiết
cho ngân sách trung ơng 30%, địa phơng 70% để sử dụng vào việc khai
hoang, phục hóa ...và định canh, định c cho nhân dân vùng bị thu hồi đất
chứ không phải trả trực tiếp cho ngời bị thu hồi đất.
- Hiến pháp năm 1992 đà công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các
tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất, cụ thể:
+ Tại điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: " Đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở
vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân".

14


+ Tại điều 18, Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nớc đối
với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục
đích và có hiệu quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của ngời đợc
Nhà nớc cho sử dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi
thờng khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đợc chuyển quyền sử dụng
đất do Nhà nớc giao theo các quy định của pháp luật).
+ Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: " Công dân
có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, t liệu sinh hoạt,
t liệu sản xuất.....Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế
của công dân" [13]
- Luật Đất dai năm 1993 đà thể chế hóa các quy định của Hiến Pháp
1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý , sử
dụng các lọai đất, quản lý việc sử dung đất đúng mục đích, xác định thời hạn

giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử
dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân sử dụng đất.
Thông qua Luật Đất đai năm 1993, ngời sử dụng đất đà đợc làm chủ
về ruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ đợc xác lập cụ thể, đất đai đợc vận
động theo cơ chế thị trờng, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn,
trở thành động lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển đô thị
và thu hút vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoài, thực hiện công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nớc.
Luật Đất đai năm 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử
dụng đất, chuyển quyền sử dụng và đền bù đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Điều 1 của Luật Đất đai quy định quyền sở hữu đối với đất đai (thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý), đồng thời quy định về quyền
của Nhà nớc trong việc giao đất, cho thuê đất, (Nhà nớc giao đất cho các tổ

15


chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị,
xà hội- gọi chung là tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Nhà nớc còn cho tổ chức hộ gia đình cá nhân thuê đất) [18]
Tại điều 1 khoản 2 của Luật đất đai quy định việc cấp giấy chøng nhËn
qun sư dơng ®Êt cho ng−êi sư dơng ®Êt ổn định, đợc ủy ban nhân dân xÃ,
phờng, thị trấn xác nhận. Điều này thực chất là thừa nhận tính lịch sử về
công tác quản lý đất đai của chúng ta, là đất nớc phải hứng chịu nhiều mất
mát của chiến tranh, vừa kháng chiến vừa kiến quốc. Khi hòa bình lập lại,
công việc kiến thiết đất nớc còn quá nhiều nên Nhà nớc cha thể bắt tay
làm ngay đợc công tác quản lý Nhà nớc về đất đai.
Để ngời dân yên tâm sử dụng đất và đầu t nâng cao hiệu quả sử dụng
đất, tại điều 3 Luật Đất đi có nêu việc Nhà nớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp

pháp của ngời sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của ngời sử dụng
đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý và sử dụng.
Để xác định nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đối với Nhà nớc, điều 12
của Luật Đất đai quy định việc Nhà nớc xác định giá các loại đất để tÝnh
th chun qun sư dơng ®Êt, thu tiỊn khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính
giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về khi thu hồi đất. Khung giá
các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian do chính phủ quy định. Điều
22 có quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất để sử
dụng mục đích sản xuất nông nghịêp, nuôi trồng thủy sản và làm muối không
phải trả tiền sử dụng đất.
Về thời hạn giao đất, Điều 20 của Luật Đất đai quy định thời hạn giao
đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản là 20
năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Riêng đất xây dựng nhà ở Nhà nớc sẽ
giao lâu dài ( Không thời hạn).
Điều 27 của Luật đất đai có quy định việc thu hồi đất và việc bồi thờng
thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phßng an

16


ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Việc thu hồi, thời gian, kế hoạch di
chuyển, phơng án đền bù thiệt hại ( Điều 18).
Tại các điều 73 và 79, Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và
nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là đợc
Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình; đợc bồi thờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Đền bù cho
ngời có đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nớc khi có
quyết định thu hồi [18]
Nh vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà
nớc hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng còn đợc trao cho hộ gia đình, cá

nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất còn đợc nới rộng gồm cả
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
Ngời sử dụng đất ổn định đợc ủy ban nhân dân xÃ, phờng, thị trấn xác
nhận thì đợc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trờng hợp
thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, Nhà nớc thu hồi đất, trng mua, trng dụng, có bồi thờng tài sản cho
các đối tợng sử dụng đất.
Luật đất đai năm 1993 cũng nh quy định việc Nhà nớc xác định giá
các loại đất để tính tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thờng thiệt hại khi
thu hồi, theo khung giá do chính phủ quy định.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai ngày 02/12/1998 đà quy
định chi tiết quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc
Nhà nớc giao đất không thu tiỊn sư dơng ®Êt, giao ®Êt cã thu tiỊn sư dụng
đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất của ngời khác, cụ thể:
+ Xác định rõ các quyền của ngời sử dụng đất khi đợc giao đất có thu
tiền sử dụng đất, giao đất nhng không phải nộp tiền sử dụng đất và đợc cho
thuê đất.

17


+ Chuyển sang thuê đất nông nghiệp (Không bị hạn chế về hạn điền) để
tạo điều kiện phát triển các trang trại, thu hút mọi thành phần kinh tế tham
gia đầu t vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất hoang hóa, đất trống đồi
núi trọc và thông qua các quy định về đầu t trong nớc, Nhà nớc có chính
sách miễn giảm tiền thuê đất.
+ Xử lý các tồn tại cũ mà các tổ chức đà đợc giao đất, đà nộp tiền sử
dụng đất không phải chuyển sang thuê đất để yên tâm đầu t, phát triển sản
xuất.
- Luật sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè ®iỊu cđa Lt ®Êt đai ngày 29/6/2001 quy

định cụ thể hơn về việc bồi thờng thiệt hại và giải phóng mặt bằng (sửa đổi,
bổ sung Điều 27), cụ thể nh sau:
1. Trong trờng hợp cần thiết, Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của
ngời sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, Lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ. Việc bồi
thờng hoặc hỗ trợ đợc thực hiện theo quy định của chính phủ.
2. Nhà nớc có chính sách để ổn định đời sống cho ngời có đất bị thu
hồi. Trong trờng hợp ngời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì đợc mua
nhà ở của Nhà nớc hoặc đợc giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.
Trong trờng hợp phơng án bồi thờng đà đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền phê duyệt, đợc công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo
quy định của pháp luật mà ngời bị thu hồi đất không thực hiện quyết định
thu hồi thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cỡng chế.
Trong trờng hợp Chính phủ ra quyết định thu hồi đất thì ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng ra quyết định cỡng chế.
3. Trong trờng hợp cộng đồng dân c xây dựng các công trình phục vụ
lợi ích công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng
góp hoặc nhà nớc có hỗ trợ thì việc bồi thờng hoặc hỗ trợ cho ngời có đất

18


đợc sử dụng để xây dựng công trình do cộng đồng dân c và ngời có đất
đó thỏa thuận [20].
Qua nội dung điều 27 nêu trên, chúng ta thấy đợc tính kiên quyết của
Nhà nớc đợc thể hiện tại văn bản pháp luật cao nhất về quản lý đất đai.
Nhà nớc không khoan nhợng với những tổ chức, cá nhân cố tình chây ỳ,
không chấp hành chính sách của nhà nớc và hội nhập quốc tế.
- Tại điều 46, Luật đầu t nớc ngoài (sửa đổi) ngày 09/6/2000 quy định
các tổ chức kinh tế hoạt động theo Luật này phải nộp tiền thuê sử dụng mặt

bằng, mặt đất, mặt biển, nộp thuế tài nguyên (nếu có). Đối với việc tổ chức
thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trong các trờng hợp cụ thể:
+ Trong trờng hợp bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất, thì bên Việt Nam có trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn
thành các thủ tục để đợc quyền sử dụng đất.
+ Trong trờng hợp nhà nớc Việt Nam cho thuê đất thì ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng nơi có dự án đầu t tổ chức thực hiện
việc đền bù, giải phóng mặt bằng, hoàn thành các thủ tục cho thuê đất.
- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Nghị định số
85/1999/NĐ-CP bổ sung nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 về giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp: mỗi xà đợc để lại không quá 5% đất nông nghiệp dành
cho nhu cầu công ích của xÃ. Quỹ đất công ích này có thể đợc dùng để đền
bù cho đất đợc dùng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng tại xÃ
đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép.
- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ về việc giao đất lâm
nghiệp cho tổ chức, hội gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục
đích lâm nghịêp. Điều 15 quy định quyền lợi và nghĩa vụ của ngời sử dụng
đất lâm nghiệp đợc cấp GCN-QSDĐ đợc đền bù, bồi hoàn thành quả lao
động, kết quả đầu t trên đất lâm nghiệp đợc giao theo thời giá thị trờng và

19


hiện trạng của rừng trong trờng hợp bị nhà nớc thu hồi theo quy định của
pháp luật.
- Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý sử dụng
đất đô thị. Điều 15 của nghị định này có nêu: "ủy ban nhân dân chỉ đạo các
cơ quan chuyên môn đo đạc đất, ấn định giá đất, giao và cho thuê đất, giải
phóng mặt bằng các khu đất và phát triển cơ sở hạ tầng phù hợp với quy

hoạch sử dụng đất đô thị đợc duyệt".
Về thu hồi đất, Điều 28 của nghị định có nêu:
" Trớc khi thu hồi đất, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phải thông báo
cho ngời đang sử dụng đất về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phơng
án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với đất đó". Ngời đang sử
dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của
nhà nớc."Trờng hợp ngời có đất bị thu hồi cố ý từ chối thi hành quyết
định thu hồi đất, họ sẽ bị cỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó. ủy ban
nhân dân chịu trách nhiệm lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt
bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho ngời có đất
bị thu hồi".
- Nghị định 91/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ đa ra các quy định
quản lý quy hoạch đô thị trong đó giấy phép xây dựng chỉ đợc cấp khi có
giấy chứng minh sử dụng đất.... các tổ chức và cá nhân không đợc lấn chiếm
đất công dành cho xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, kể cả vùng bảo vệ
đợc khoanh định theo tiêu chuẩn quy phạm của Nhà nớc.
- Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ đa ra các tiêu chuẩn
hợp pháp về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, dựa theo đó công
dân sẽ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
quy định cụ thể các trờng hợp đợc miễn, giảm nộp tiền sử dụng đất khi
nhËn giÊy chøng nhË qun sư dơng ®Êt trong ®ã nh−:

20


+ Đất đà đợc sử dụng làm đất ở ổn định trớc ngày 18/12/1980 không
đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch không có tranh chấp và
đợc UBND phờng chấp nhận thì đợc sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Trờng hợp đất đà đợc sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980

đến ngày 15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất.
+ Trờng hợp sử dụng đất làm nhà ở sau ngày 15/10/1993 thì phải nộp
100% tiền sử dụng đất. Đây là một trong những căn cứ cho việc hoạch định
chính sách đền bù tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.
Trong giai đoạn này, nhiều văn bản do các cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền ban hành đà đề cập đến những vấn đề có liên quan trực tiếp đến chính
sách ®Ịn bï GPMB khi nhµ n−íc thu håi ®Êt, trong đó có nhiều quy định, chế
định đà và đang đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của thực tế, thể hiện sự quan tâm
của Đảng và nhà nớc đối với công tác quản lý, sử dụng đất đai, đối với
quyền lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất cũng nh lợi ích của Nhà nớc
sau thời kỳ đổi mới.
2.4.2 Đền bù thiệt hại theo quy định hiện hành của Nhà nớc
- Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính Phủ quy định cụ thể các
chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính
hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch đền bù GPMB theo quy định khi nhà
nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng.
Xét về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đà đáp ứng đợc một số yêu
cầu nhất định, so với các văn bản trớc, Nghị định này là văn bản pháp lý
mang tính toàn diƯn cao vµ cơ thĨ hãa viƯc thùc hiƯn chÝnh sách bồi thờng
thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất, viƯc ®Ịn bï b»ng ®Êt cïng mơc ®Ých sư
dơng, cïng hạng đất....Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, thực tế cho thÊy,

21


sau khi nhà nớc thu hồi đất và thực hiện đền bù GPMB, ngời bị ảnh hởng
gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những ngời bị thu hồi hết đất sản xuất, phải
chuyển sang ngành nghề khác. Tình trạng thất nghiệp, trẻ em phải bỏ học đối
với những gia đình bị thu hồi đất khá phổ biến ở hầu hết các địa phơng, Từ

đó nảy sinh vấn đề khiếu nại về đền bù thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất.
Theo NĐ90/CP, giá đất do Nhà nớc qui định để đền bù thiệt hại về đất khác
xa so với giá thực tế. Với giá trị đợc đền bù, ngời có đất bị thu hồi không
có khả năng tự lập nơi ở mới cũng nh không có khả năng đầu t để chuyển
sang ngành nghề khác để duy trì cuộc sống tối thiểu. Nh vậy, dới tác động
của cơ chế thị trờng cùng với số lợng dự án gia tăng,công tác đền bù thiệt
hại GPMB khi Nhà nớc thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp,
thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể
chế trong công tác này. Đồng thời, Nhà nớc cần có chính sách phù hợp về
nhà ở, việc làm, lao động... để giải quyết những vấn đề liên quan đến đời
sống, dân sinh, kinh tế cộng đồngvà ổn định xà hội. Sau gần bốn năm triển
khai thực hiện, quá trình của một số tổ chức quốc tế cho các dự án đầu t
phát triển( chủ yếu là các dự án đầu t phát triển cơ sở hạ tầng). Nghị định
90/CP đà thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy
định không phù hợp với chính sách đền bù và TĐC của các tổ chức đó, phần
nào hạn chế hiệu quả đầu t, tiến độ thực hiện và chính sách đền bù thiệt hại
khi nhà nớc thu hồi đất. Cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay
thế NĐ 90/CP về chính sách đền bù GPMB và TĐC khi nhà nớc thu hồi đất
phục vụ cho các nh cầu về lợi ích công cộng và lợi ích quốc gia.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ về việc đền
bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng, bao gồm cả đất sử dụng cho các
dự án sản xuất kinh doanh, khu chế suất, khu du lịch, khu đô thị mới, khu
công nghiệp cao su, khu vui chơi giải trí, khu dân c tập trung và cácdự án

22


đầu t phát triển khác đà đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định
và đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác

không nhằm mục đích kinh doanh của địa phơng, do ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ơng quyết định [8].
Về trách nhiệm đền bù, Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định: các tổ
chức, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất phải đền bù.
Về các điều kiện (tiêu chuẩn) đợc đền bù thiệt hại, Nghị định số
22/1998 đà mở rộng phạm vi đợc đền bù cho các đối tợng có khả năng hợp
pháp hóa quyền sử dụng đất. Giá đất để tính đền bù thiệt hại đợc xác định
trên cơ sở giá đất của địa phơng ban hành theo quy định của CP nhân với hệ
số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phơng.
Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nớc giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê
đấu thầu thì ngời bị thu hồi đất không đợc đền bù thiệt hại về đất. Nhng
đợc đền bù những chi phí đà đầu t vào đất. Trờng hợp đất thu hồi thuộc
đất công ích của xà hoặc đất của xà cha giao cho ai sử dụng thì ngời đợc
Nhà nớc giao đất, cho thuê đất phải đền bù thiệt hại bằng tiền cho ngân sách
xÃ. Ngời đang sử dụng đất công ích của xà đợc ủy ban nhân dân xà đền bù
thiệt hại những chi phí đà đầu t vào đất.
Diện tích đất ở đền bù cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng quy định, nhng không vợt
quá diện tích của đất bị thu hồi.
Về đền bù tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hóa
đợc đền bù 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ
đợc trợ cấp 70-80% mức đền bù hoặc không đợc trợ cấp, không đợc đền
bù theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản.
Về mức đền bù, tài sản đợc đền bù theo mức độ thiệt hại thực tế, bằng
giá trị hiện tại của nhà và công trình, cộng thêm một khoản tính theo tỷ lệ %

23

trên giá trị hiện có của nhà và công trình, nhng tổng mức đền bù tối đa
không lớn hơn so với 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công
trình theo giá xây dựng mới.
Riêng đối với nhà cấp 4, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù
thiệt hại đợc tính bằng giá trị xây dựng mới.
Về chính sách hỗ trợ, Nghị định số 22/1998 đà đa ra chính sách hỗ trợ
ổn định sản xuất và đời sống xà hội đối với những ngời phải di chuyển chổ
ở trong thời gian 06 tháng đối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tơng
đơng 30kg gạo/tháng. Đối với ngời phải di chuyển đến khu tái định c của
tỉnh khác thì đợc trợ cấp một năm và hởng chính sách đi vùng kinh tế mới
(Điều 25, mục1).
Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho
cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển địa điểm mới trong
thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh ( Điều 25, mục 2); hỗ trợ chi phí đào
tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề khác và u tiên tuyển
sụng lao động cho các đối tợng có đất bị thu hồi ( Điều 25, khoản 4).
Ngoài ra nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những ngời đang hởng
trợ cấp xà hội của Nhà nớc phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di
dời cho ngời di chuyển đúng hạn.
Về chính sách tái định c, Nghị định số 22/1998 quy định về thẩm quyền
lập khu tái định c và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định c, về nguyên
tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định c và về nguồn vốn đầu t
xây dựng khu tái định c.
Nh vậy, nếu nh các Nghị định trớc đây chủ yếu chỉ quan tâm đến việc
đền bù đất bị thu hồi và tài sản đất đó, thì Nghị định số 22/1998 đà có thêm
một số chính sách hỗ trợ cũng nh một số điều khoản mới về lập khu TĐC
cho các hộ phải di chuyÓn.

24

Về tổ chức thực hiện, Nghị định số 22/1998 quy định trách nhiệm của
Chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố phê duyệt phơng án đền bù,
chỉ đạo thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện trong việc
lập phơng án đền bù thiệt hại, xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện đền bù theo phơng án phê
duyệt.
Điều 35 Nghị định 22/1998 cũng quy định tùy theo quy mô sử dụng đất
và tính chất của mỗi dự án, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm
đền bù cho doanh nghiệp có chức năng và có đủ điều kiện kinh doanh cơ sở
hạ tầng.
Điều 36 quy định trách nhiệm của Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Tổng cục
Địa chính trong việc đền bù và tái định c.
Điều 37 quy định trách nhiệm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà
nớc thu hồi đất phải chấp hành đầy đủ và đúng thời hạn việc thu hồi đất.
Nếu không thực hiện đúng quy định sẽ bị cỡng chế buộc di chuyển.
Về khiếu nại và thời hiệu, Điều 38 của Nghị định có quy định ngời bị
thu hồi đất đợc khiếu nại và đợc giải quyết theo quy định của pháp luật về
giải qyết khiếu nại, tố cáo của công dân. Ngời khiếu nại phải gửi đơn đến
cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để giải quyết trong vòng 15 ngày kể từ
ngày nhận đợc quyết định đền bù thiệt hại, quá thời hạn này đơn khiếu nại
không còn có giá trị xem xét xử lý.
Trong khi chờ thời gian giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di
chuyển, giải phóng mặt bằng và giao đất đúng kế hoạch đợc quy định.
Đặc biệt, tại Điều 39 của Nghị định 22/1998 còn quy định việc thỏa
thuận phơng án đền bù, giải phóng mặt bằng nếu nh chủ dự án thỏa thuận
với ngời bị thu hồi đất mức thiệt hại thấp hơn quy định tại Nghị định này và
đợc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng cho phép, thì
đền bï theo møc ®· tháa thuËn.

25