Nghiên cứu một số yếu tố quản lý sử dụng đất tác động đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu đồng đăng lạng sơn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CHU AN TRƯỜNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT TÁC ĐỘNG ĐẾN QUÁ TRÌNH
XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN KHU KINH TẾ
CỬA KHẨU ĐỒNG ĐĂNG, LẠNG SƠN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

9 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Vũ Thị Bình

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Kết quả nghiên cứu
trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng được tập thể, cá nhân công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận án này đã
được cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận án

Chu An Trường

i


LỜI CẢM ƠN
Luận án này được thực hiện và hoàn thành tại Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Trong q trình nghiên cứu và hồn thành luận án này, tơi xin bày tỏ lòng biết
ơn sâu sắc nhất tới PGS.TS. Vũ Thị Bình, người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ
và định hướng giúp tôi trưởng thành trong nghiên cứu và hồn thiện luận án.
Tơi xin ghi nhận và biết ơn sự giúp đỡ quý báu của tập thể các thầy, cô giáo Bộ
môn Trắc địa bản đồ, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học viện Nơng
nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, nghiên cứu và hồn
thành luận án này.
Luận án này được thực hiện với sự hỗ trợ của tập thể cán bộ Ban Quản lý Khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn, Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Lạng Sơn;
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Nơng nghiệp và Phát triển nơng thơn thành
phố Lạng Sơn, huyện Cao Lộc, huyện Văn Lãng, huyện Chi Lăng, huyện Văn Quan, thị
trấn Đồng Đăng, tỉnh Lạng Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong q trình thực
hiện, nghiên cứu đề tài. Tơi xin trân trọng cảm ơn sự hỗ trợ quý báu đó.
Trong thời gian học tập và nghiên cứu, tôi cũng đã nhận được sự hỗ trợ và giúp
đỡ tận tình từ Lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các
đồng nghiệp nơi tôi đang công tác đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và động viên

tinh thần giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hồn thành luận án. Tơi xin trân
trọng cảm ơn.
Cuối cùng, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã luôn
kịp thời động viên, chia sẻ và tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong q trình nghiên cứu và
hồn thành luận án.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể đã
giúp đỡ tơi hồn thành luận án này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận án

Chu An Trường

ii


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ....................................................................................................................... iii
Danh mục các từ viết tắt ............................................................................................. vii
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................ ix
Trích yếu luận án......................................................................................................... xi
Thesis abstract ........................................................................................................... xiii

Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 3
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 4
1.4. Những đóng góp mới của luận án...................................................................... 4
1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................... 4
1.5.1. Ý nghĩa khoa học .............................................................................................. 4
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................. 4
Phần 2. Tổng quan nghiên cứu .................................................................................. 5
2.1. Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu............................... 5
2.1.1. Quản lý sử dụng đất đai .................................................................................... 5
2.1.2. Quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu ............................................... 9
2.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu của một số
nước trên thế giới ............................................................................................ 22
2.2.1. Quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu ở Trung Quốc ................ 22
2.2.2. Quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu của Thái Lan ................. 25
2.2.3.
2.2.4.
2.3.
2.3.1.
2.3.2.

Quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu ở Malaysia ..................... 26
Quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu ở Mỹ ............................. 27
Tình hình quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu ở Việt Nam..... 28
Quá trình hình thành và phát triển khu kinh tế cửa khẩu ở Việt Nam ............... 28

Một số yếu tố quản lý, sử dụng đất có tác động đến sự phát triển của khu
kinh tế cửa khẩu.............................................................................................. 30

2.4.

Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến quản lý, sử dụng đất khu
kinh tế cửa khẩu.............................................................................................. 35
2.4.1. Các cơng trình trên thế giới về quản lý, sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu ....... 35

iii


2.4.2. Các cơng trình nghiên cứu ở Việt Nam............................................................ 39
2.5.

Nhận xét chung về tổng quan tài liệu và định hướng nghiên cứu của đề tài...... 46

2.5.1. Nhận xét chung về tổng quan tài liệu ............................................................... 46
2.5.2. Định hướng nghiên cứu của đề tài ................................................................... 46
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 50
3.1.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 50

3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng – Lạng Sơn ............................................................................................ 50
3.1.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn ........................................................................................................ 50
3.1.3. Đánh giá tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát
triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .......................................... 50
3.1.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong khu kinh

tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ................................................................. 51
3.2.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 51

3.2.1. Phương pháp tiếp cận ...................................................................................... 51
3.2.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................... 52
3.2.3. Phương pháp phân vùng nghiên cứu ................................................................ 52
3.2.4. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp................................................................ 54
3.2.5. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ........................................................... 56
3.2.6. Phương pháp đánh giá tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu .......................................................... 57
3.2.7. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 59
3.2.8. Phương pháp phân tích SWOT ........................................................................ 60
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................ 62
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng – Lạng Sơn ............................................................................................ 62

4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 62
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 66
4.1.3. Đánh giá chung ............................................................................................... 70
4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn ........................................................................................................ 72

4.2.1. Quá trình hình thành khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ................. 72
4.2.2. Thực trạng sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ............. 74
4.2.3. Đánh giá quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch khu kinh tế cửa khẩu

Đồng Đăng - Lạng Sơn ................................................................................... 82

iv


4.2.4. Đánh giá giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng –
Lạng Sơn ........................................................................................................ 94
4.2.5. Đánh giá thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ........................................................................... 99
4.2.6. Một số cơ chế chính sách được áp dụng trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn ........................................................................................... 104
4.2.7. Đánh giá chung về quản lý, sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn ...................................................................................................... 110
4.3. Đánh giá tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát
triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ........................................ 114
4.3.1. Xác định các tiêu chí đánh giá q trình xây dựng và phát triển khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .................................................................. 114
4.3.2. Tác động của quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch đến quá trình xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ................... 120
4.3.3. Tác động của giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh
tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ................................................................ 122
4.3.4. Tác động của thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến đến xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn .................. 124
4.3.5. Tác động của cơ chế chính sách đến q trình xây dựng và phát triển khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ....................................................... 127
4.3.6. Tổng hợp đánh giá tác động các yếu tố quản lý, sử dụng đất đến xây dựng
và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ............................ 129
4.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong khu kinh
tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .............................................................. 136

4.4.1. Nhóm giải pháp liên quan đến quy hoạch ...................................................... 137
4.4.2. Nhóm giải pháp về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................................ 139
4.4.3. Nhóm giải pháp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư ....................... 141
4.4.4. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách........................................................... 143
Phần 5. Kết luận và đề nghị ................................................................................... 148
5.1. Kết luận ........................................................................................................ 148
5.2. Đề nghị ......................................................................................................... 150
Danh mục cơng trình đã công bố liên quan đến luận án ............................................ 151
Tài liệu tham khảo .................................................................................................... 152

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

vi

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTHTTĐC

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

BQLKKTCK

Ban quản lý khu kinh tế cửa khẩu

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

ĐKKT

Đặc khu kinh tế

KCN

Khu công nghiệp

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

KKT

Khu kinh tế

KKTCK

Khu Kinh tế cửa khẩu

KTXH

Kinh tế - xã hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QHCXD

Quy hoạch chung xây dựng

QLSDĐ

Quản lý sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

THĐ

Thu hồi đất

UBND

Ủy ban Nhân dân


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang

2.1.

Thuế chuyển nhượng đất của đặc khu kinh tế Hải Nam ................................... 23

3.1.

Phân cấp mức độ của mối quan hệ giữa 2 biến ................................................ 58

4.1.

Thực trạng sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng-Lạng Sơn
năm 2017 theo đơn vị hành chính.................................................................... 75

4.2.

Biến động sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng giai đoạn 20122017 ............................................................................................................... 76

4.3.

Thực trạng sử dụng đất các khu chức năng tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn năm 2017 ............................................................................ 77

4.4.

Tiến độ thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng đến năm 2017............................................................................... 83

4.5.

Danh mục dự án đầu tư vào khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn
và khu công nghiệp trên địa bàn, giai đoạn 2011-2017 .................................... 84

4.6.

Quy hoạch chi tiết các khu chức năng trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn ............................................................................................. 88

4.7.

Đánh giá công tác quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch trong khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ........................................................ 92

4.8.

Kết quả giao đất các dự án trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng
Sơn ................................................................................................................. 94

4.9.

Tổng hợp kết quả thuê đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng
Sơn giai đoạn 2009 - 2017 .............................................................................. 95

4.10. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn đến năm 2017 ................................................... 96
4.11. Đánh giá tình hình thực hiện giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng - Lạng Sơn ................................................................................... 97
4.12. Kết quả thu hồi đất đai trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng
Sơn giai đoạn 2009-2017 .............................................................................. 101
4.13. Tình hình hỗ trợ và tái định cư trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn giai đoạn 2009-2017 ..................................................................... 101
4.14. Đánh giá thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ......................................................................... 102

vii


4.15.

Đánh giá về cơ chế chính sách tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn ...................................................................................................... 108

4.16.

Xác định tiêu chí đánh giá q trình xây dựng và phát triển khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .................................................................. 115

4.17.

Đánh giá quá trình xây dựng và phát triển tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng – Lạng Sơn .......................................................................................... 116

4.18.

Tác động của quy hoạch đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .................................................................. 120

4.19.

Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến xây dựng và phát triển
khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ................................................ 122

4.20.

Tác động của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến
xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ............ 124

4.21.

Tác động của cơ chế chính sách đến xây dựng và phát triển khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .................................................................. 127

4.22.

Mức độ tác động của quản lý, sử dụng đất đến xây dựng và phát triển tại
vùng 1 khu kinh tế cửa khẩu.......................................................................... 129

4.23.

Mức độ tác động của quản lý sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát
triển tại vùng 2 khu kinh tế cửa khẩu ............................................................. 130

4.24.

Tổng hợp tác động của một số yếu tố ở mức độ cao và rất cao đến xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn .................. 131

4.25.

Phân tích SWOT về quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch trong khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ...................................................... 133

4.26.

Phân tích SWOT về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng - Lạng Sơn ................................................................................. 134

4.27.

Phân tích SWOT về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong
khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ............................................... 135

4.28.

Phân tích SWOT về cơ chế chính sách trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng – Lạng Sơn .......................................................................................... 136

viii


DANH MỤC HÌNH
TT

Tên hình

Trang

2.1.

Sơ đồ minh họa quy hoạch các khu chức năng trong khu kinh tế cửa khẩu ...... 18

2.2.

Khung phân tích tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng
và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .............................. 49

3.1.

Sơ đồ phân vùng nghiên cứu ........................................................................... 54

3.2.

Khung phân tích SWOT về quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ........................................................................... 60

3.3.

Sơ đồ quá trình thực hiện đề tài ....................................................................... 61

4.1.

Sơ đồ mối liên kết khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn trong
trong tuyến hành lang kinh tế Nam Ninh (Trung Quốc) - Lạng Sơn - Hải
Phòng (Việt Nam) ........................................................................................... 63

4.2.

Khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng- Lạng Sơn trong hệ thống mạng lưới các
khu kinh tế cửa khẩu Việt Nam ....................................................................... 64

4.3.

Sơ đồ vị trí khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn trong hành lang
kinh tế............................................................................................................. 73

4.4.

Sơ đồ vị trí khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng, Lạng Sơn trong mối quan hệ
liên vùng và quốc tế ........................................................................................ 74

4.5.

Sơ đồ mối liên hệ vùng của khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng-Lạng Sơn ......... 80

4.6.

Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng -Lạng Sơn........ 81

4.7.

Sơ đồ định hướng phát triển không gian KKTCK Đồng Đăng – Lạng Sơn ...... 85

4.8.

Quy hoạch chi tiết khu trung chuyển hàng hóa ................................................ 90

4.9.

Đánh giá tình hình quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch theo vùng ...... 91

4.10. Đánh giá tình hình quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch theo đối
tượng sử dụng đất ........................................................................................... 91

4.11. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất ................ 97
4.12. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo vùng .......................................... 98
4.13. Đánh giá tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
theo vùng ...................................................................................................... 102
4.14. Đánh giá tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
theo đối tượng sử dụng đất ............................................................................ 103
4.15. Đánh giá cơ chế chính sách tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng
Sơn theo vùng ............................................................................................... 109

ix


4.16.

Đánh giá cơ chế chính sách tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng
Sơn theo đối tượng sử dụng đất ..................................................................... 109

4.17.

Đánh giá quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng – Lạng Sơn theo vùng .......................................................................... 117

4.18.

Đánh giá quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng – Lạng Sơn theo đối tượng sử dụng đất ................................................ 117

x

TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Họ tên NCS: Chu An Trường
Tên luận án:Nghiên cứu một số yếu tố quản lý, sử dụng đất tác động đến quá trình xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng, Lạng Sơn.
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 9 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất và xác định các yếu tố quản
lý, sử dụng đất tác động đến quá trình xây dựng và phát triển của khu kinh tế cửa khẩu
(KKTCK) Đồng Đăng- Lạng Sơn;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý sử dụng đất tại KKTCK
Đồng Đăng- Lạng Sơn.
Phương pháp nghiên cứu
Trong luận án sử dụng kết hợp 2 nhóm phương pháp chính, đó là: thu thập tài
liệu số liệu và phân tích, xử lý số liệu và được chia thành 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Sau khi thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, tiến hành phân vùng và
điều tra 500 người sử dụng đất đại diện của các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế và
các tổ chức khác tại 02 khu vực nghiên cứu, mỗi khu vực 250 phiếu. Điều tra 100 cán
bộ làm việc trong các cơ quan đóng trên địa bàn KKTCK.
Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích, xử lý số liệu: (i) Nghiên cứu định
tính và định lượng bằng việc xây dựng, phát triển hệ thống khái niệm/thang đo; (ii)
Nghiên cứu định lượng bằng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test và phân tích
ANOVA để kiểm định mức độ khác nhau giữa các vùng và giữa các đối tượng sử dụng
đất theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối tương quan giữa các biến quan sát với
nhau để xác định tác động của yếu tố quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng và
phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
Kết quả chính và kết luận

1) Sau 10 năm hoạt động KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn đã đóng góp được
65% tổng giá trị ngành công nghiệp, 85% nguồn thu ngân sách và thu hút 75,9% vốn
đầu tư của tỉnh Lạng Sơn. Hoạt động của KKTCK này đã tạo thêm việc làm cho hàng
nghìn lao động địa phương và các tỉnh lân cận. Tuy nhiên sự phát triển KKTCK chưa
tương xứng với tiềm năng do cịn nhiều hạn chế trong cơng tác quản lý điều hành, đặc
biệt là vấn đề quản lý, sử dụng đất và huy động vốn đầu tư còn nhiều vướng mắc. Việc
huy động nguồn lực đầu tư từ các thành phần kinh tế cịn nhiều khó khăn. Môi trường
đầu tư chưa thực sự hấp dẫn.
2) Tổng diện tích đất tự nhiên KTTCK là 39.400 ha; đất khu phi thuế quan là
347,71 ha, chiếm 0,88 % diện tích đất KKTCK; cịn đất khu thuế quan chiếm 99,12%.
Cơng tác quy hoạch mặc dù có một số chỉ tiêu SDĐ thực hiện chưa cao, trong khu phi
thuế quan tỷ lệ thực hiện mới đạt được 57% nhưng ảnh hưởng của công tác quy hoạch
đến sự phát triển KKTCK vẫn được người dân đánh giá ở mức độ cao do các cơng trình
quan trọng đã được thực hiện theo quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng các
khu chức năng. Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp
GCNQSDĐ đều được đánh giá ở mức độ cao đến rất cao và có sự khác nhau rất rõ giữa

xi


2 vùng, giữa các đối tượng sử dụng đất. Công tác thu hồi đất, BTHTTĐC được người sử
dụng đất đánh giá ở mức độ cao và có sự khác biệt giữa các đối tượng sử dụng đất.
Chính sách xã hội, chính sách tài chính và chính sách khác đều được đánh giá ở mức
cao và có sự khác biệt giữa 2 vùng.
3) Người sử dụng đất đánh giá sự phát triển KTTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn về:
cơ sở hạ tầng (CSHT), khu chức năng, thu hút vốn đầu tư, mức sống người dân, cảnh
quan môi trường và an ninh quốc phịng ở mức độ cao và có sự khác biệt giữa 2 vùng và
giữa các đối tượng sử dụng đất.
Tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK
Đồng Đăng- Lạng Sơn đã cho thấy: (1) Quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch có

tác động ở mức độ cao và rất cao đến sự phát triển KKTCK trên cả 6 chỉ tiêu nhưng có
sự khác nhau giữa vùng 1 và vùng 2. Tại vùng 1 yếu tố quy hoạch có tác động thuận ở
mức rất cao và mức cao đến mức độ phát triển CSHT, mức độ phát triển các khu chức
năng và cảnh quan mơi trường; có tác động thuận ở mức trung bình đến mức sống của
người dân và sự thu hút vốn đầu tư. Tại vùng 2 yếu tố quy hoạch có tác động thuận ở
mức rất cao đến mức độ phát triển CSHT; tác động thuận ở mức cao đến mức độ phát
triển các khu chức năng, cảnh quan mơi trường và an ninh quốc phịng và có tác động ở
mức trung bình đến thu hút vốn đầu tư và mức sống người dân. (2) Giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ có tác động ở mức độ trung bình
và cao đối với xây dựng và phát triển KKTCK. Đặc biệt là công tác cho thuê đất tác
động thuận ở mức rất cao đến thu hút vốn đầu tư và mức sống người dân tại vùng 1; tác
động ở mức cao đến mức độ phát triển CSHT và mức độ phát triển các khu chức năng
tại vùng 2 và tác động ở mức trung bình đến cảnh quan mơi trường và an ninh quốc
phòng ở cả 2 vùng. (3) Thu hồi đất, BTHTTĐC có tác động ở mức độ rất cao đến mức
sống người dân trên cả 2 vùng và có tác động ở mức trung bình đến cảnh quan mơi
trường và an ninh quốc phịng. (4) Chính sách về xã hội, chính sách tài chính, chính sách
khác ảnh hưởng từ mức trung bình đến cao đến xây dựng và phát triển KKTCK Đồng
Đăng- Lạng Sơn trên cả 2 vùng. Đây là cơ sở để đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả quản lý, sử dụng đất trong KKTCK.
4) Để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong KKTCK cần thực hiện đồng
bộ các nhóm giải pháp:
Cần nâng cao chất lượng các phương án quy hoạch; tăng cường trách nhiệm và
sự phối hợp của các cấp, các ban ngành trong thực hiện và giám sát thực hiện quy
hoạch; giao đất, thu hồi đất. Cần có sự thống nhất các chỉ tiêu sử dụng đất trong các loại
hình quy hoạch và thống nhất việc quản lý thực hiện quy hoạch.
Cần tăng cường quản lý và xây dựng các tiêu chí giao đất, cho thuê đất và thu
chi tài chính từ đất; tăng cường kiểm tra, thanh tra việc giao đất, cho thuê đất. Quy định
rõ trình tự và thủ tục giao đất cho BQLKKTCK và thẩm quyền, trách nhiệm trong quản
lý, sử dụng đất của UBND các cấp và BQLKKTCK. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.
Hoàn thiện chính sách, thẩm quyền về thu hồi đất, cần tính giá đất bồi thường

sát với giá thực tế; tăng cường sự tham gia của cộng đồng; xây dựng cơ chế tiếp cận đất
đai theo nguyên tắc kinh tế thị trường đối với các dự án phát triển kinh tế; quản lý việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên; quy định rõ về trách nhiệm của các bên
đối với đào tạo nghề, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất.

xii


THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Chu An Truong
Thesis title: The research on some factors of land use management affecting the
process of construction and development of Dong Dang -Lang Son Border Gate
Economic Zone
Major: Land Management
Code: 9 85 01 03
Education Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To evaluate the status of land use management and identify some factors of
land use management affecting the process of construction and development of Dong
Dang - Lang Son Border Gate Economic Zone (BGEZ).
- To propose solutions for improvement of land use management effectiveness
in Dong Dang - Lang Son BGEZ.
Materials and Methods
The 2 main methodologies include data collection and data analysis, processing
which is divided into two phases as following:
- Stage 1: Upon the collection of secondary data and documents, the zoning and
survey of 500 land users are implemented. The 556 land users include representatives of
households, individuals, economic organizations and other organizations at 02 survey
areas with 278 questionnaires per one area. Investigate 100 cadres working in BGEZ.
- Stage 2: Using data analysis and processing methods: (i) to conduct qualitative

and quantitative research by developing conception/measuring systems; (ii) to conduct
quantitative research using T-test and ANOVA to verify the difference across the
regions and land users by groups of observation factors; (iii) to determine the
correlation among the observed variables to determine the impact of the land use
management on the construction and development of Dong Dang - Lang Son BGEZ.
Main findings and conclusions
1) After 10 years of operation, the Dong Dang - Lang Son BGEZ has contributed
about 65% of the industry value, 85% of budget revenue and attracting 75.9% total
investment of Lang Son province. Also, Dong Dang - Lang Son BGEZ has helped
create jobs for thousands of local workers and neighboring provinces. However, the
economic development has not yet to meet with the potential due to many limitations in
the management and administration, especially the issue of land use management and
the investment mobilization. The investment mobilization from economic sectors is still
difficult. The investment environment is not really attractive.
2) The total natural land area of BGEZ is 39,400 ha in which the non-tariff area is
347.71 hectares, accounting for 0.88% of the land area of the BGEZ; the tariff area
accounts for 99.12%. Although there are some low land use targets (in the non-tariff
area, the land use percentage is only 57%), the BGEZ planning is highly considered
because important projects have been implemented in accordance with the master
planning and detailed planning of functional areas construction. Land allocation, land
lease, change of land use purpose and issuance of land use right certificates are also
highly considered and there is a clear difference between the two regions, among land
users. Land acquisition, compensation, support and resettlement are assessed at a high
level and there are differences among land users. Social policies, financial policies
and other policies are all rated at a high level and there are differences between the
two regions.

xiii

3) Land users assess the development of BGEZ in terms of infrastructure,
functional areas, attracting investment, people's living standards, environmental
landscape, national security and defense with high level and there are differences
between the two regions and among land users.
The impact of land use management on the process of construction and
development of Dong Dang - Lang Son BGEZ has shown that: (1) Planning and
managing the planning implementation have positive impact at high and very high level
on the 6 development indicators of BGEZ but there are differences between the two
regions. In the region 1 planning element has positive impacted at a very high level and
high level on the infrastructure development, the development of functional areas and
environmental landscapes; has moderately positive impact on people's living standards
and investment attraction. In the region 2, the planning element have positive impacts at
a very high level to the infrastructure development; The positive impact is at a high
level to the level of development of functional areas, environmental landscapes and
national security and has an average positive impact on attracting investment and living
standards. (2) Land allocation, land lease, change of land use purpose and issuance of
land use right certificates have positive impact at a medium and high level on the
construction and development of BGEZ. Especially, land lease has a very high positive
impact on investment attraction and living standards of people in region 1; High
positive impact on the level of infrastructure development and the development of
functional areas in region 2 and moderate positive impacts on the environmental
landscape and security, national defense in both regions. (3) Land acquisition,
compensation, support and resettlement have a very high level of positive impact on the
living standards of people in both regions and have a moderate positive impact on the
environment, landscape and security and national defense. (4) Social, financial policies
and other policies affect from medium to high level to the construction and development
of the border gate economic zone in both regions. This is the basis for proposing
solutions to improve the effectiveness of land use management in the BGEZ.
4) To improve the effectiveness of land use management in BGEZ, it is necessary
to carry out the following solutions at the same time:

- Improving the quality of land use planning; strengthening the responsibility
and coordination of all levels and sectors in implementing and monitoring the
implementation of land use planning; land allocation, land recovery. All kinds of
planning should be developed and implemented uniformly
- It is necessary to strengthen management, develop criteria for land allocation,
land lease and financial expenditures from land; strengthen inspection and inspection of
land allocation and land lease. Specifying the order and procedures for allocating land to
the Management Board of BGEZ and the competence and responsibility in land use
right management of People's Committees at all levels and the Management Board of
BGEZ. Complete land database.
- Complete policies and authority on land acquisition, land price used for
compensation should be close to the market price; increasing community participation;
developing the mechanism for land access for economic development projects;
formulating a mechanism for managing the transfer of land use rights; clearly defining
the responsibilities of each party on vocational training and job creation for people
whose land is recovered.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có tác động đến sự phát triển kinh tế - xã hội (KTXH) của các
nước, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển (Ngân hàng thế giới, 2004). Đất đai
là nguồn lực tự nhiên quan trọng trong phát triển KTXH của mỗi nước nói chung
và trong khu kinh tế cửa khẩu (KKTCK) nói riêng. Sử dụng đất (SDĐ) là vấn đề
trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam (Jean et al., 2011).
Khu kinh tế cửa khẩu là một không gian kinh tế gắn với cửa khẩu biên
giới đất liền; được hình thành và phát triển dựa trên nhiều chính sách đặc thù
riêng biệt nhằm khai thác tối đa lợi thế sẵn có, tạo mơi trường hấp dẫn thu hút

đầu tư, mở rộng giao lưu kinh tế qua biên giới, phát triển thương mại và dịch vụ,
gắn với xây dựng và phát triển tình hữu nghị ổn định, bền vững về chính trị giữa
các nước có chung biên giới, từ đó đẩy mạnh phát triển KTXH và giữ vững an
ninh biên giới quốc gia (Nguyễn Quang Thái, 2010; Đặng Xuân Phong, 2011;
Nguyễn Minh Hiếu, 2011). Theo dự báo của Viện Chiến lược phát triển, Bộ Kế
hoạch và đầu tư (2013), tại Việt Nam đến năm 2020 kim ngạch xuất, nhập khẩu
qua cửa khẩu đạt khoảng 30 tỷ USD, tốc độ tăng bình khoảng qn 12,3 %/năm
và đón khoảng 16,5 triệu lượt khách xuất nhập cảnh.
Để phát huy tiềm năng về tài nguyên của các tỉnh biên giới và giữ vững
quốc phòng, an ninh, Việt Nam đã thành lập 26 KKTCK. Sau hơn 20 năm hoạt
động, các KKTCK đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương có
KKTCK theo hướng phát triển mạnh ngành thương mại, dịch vụ, du lịch và cơng
nghiệp. Tuy nhiên, chính sách ưu đãi đầu tư chưa đủ tạo nên sức hút cho các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Việc lựa chọn định hướng trọng tâm thu
hút đầu tư công nghiệp vào KKTCK chưa thực sự hợp lý, chưa phát huy được lợi
thế so sánh và chưa thể hiện được mối quan hệ liên kết, tương hỗ trong quá trình
hoạt động. Việc đầu tư phát triển các KKTCK chủ yếu thơng qua nguồn vốn hỗ
trợ có mục tiêu từ ngân sách nhà nước, chưa chủ động huy động từ nguồn vốn
ODA, FDI và các hình thức BOT, BTO, BT. Công tác quản lý sử dụng đất
(QLSDĐ) về cơ bản đã được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai.
Trong phương án quy hoạch đã bố trí sắp xếp các khu chức năng phù hợp với
tính chất và điều kiện thực tế của từng địa phương nhằm tận dụng tốt nhất điều
kiện tự nhiên KTXH, cơ sở hạ tầng (CSHT), để khai thác tiềm năng hiện có.

1


Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, tỷ lệ SDĐ ở 15 KKT ven biển và 26
KKTCK đạt khoảng 15% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016); các phân khu
chức năng như khu công nghiệp, khu thương mại phi thuế quan... trong các

KKTCK chưa được lấp đầy, tỷ lệ đầu tư thấp hơn rất nhiều so với kỳ vọng ban
đầu, diện tích bị bỏ hoang rất lớn gây lãng phí đất đai, hàng nghìn tỷ đồng đầu tư
xây dựng CSHT bị “đắp chiếu”, gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển KTXH
và đời sống của một bộ phận dân cư trong các KKTCK. Thực tế này còn được
phản ảnh cụ thể thông qua chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2017
của các tỉnh có KKTCK, trong 10 chỉ số thành phần, chỉ số về tiếp cận đất đai và
SDĐ ổn định được đánh giá không khả quan, có chiều hướng khó khăn hơn.
Trên thực tế, trình độ phát triển KTXH khác nhau ở khu vực vùng biên
của 2 quốc gia vừa là cơ hội phát triển, vừa là thách thức cho phía bên kia biên
giới. Như vậy, các nước cần phải có nỗ lực trong đầu tư phát triển CSHT và nâng
cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân khu vực biên giới, cải cách chính
sách và các hoạt động quản lý, khơng ngừng nâng cao năng lực cạnh tranh để tận
dụng được cơ hội hợp tác và phát triển bền vững. Do vậy, công tác quản lý
KKTCK có những thách thức rất lớn, nhất là khâu huy động các nguồn lực từ đất
đai (Đặng Xuân Phong, 2011; Nguyễn Minh Hiếu, 2011).
Năm 1997 KKT đô thị Đồng Đăng - Lạng Sơn được thí điểm thực hiện
một số chính sách tại một số khu vực cửa khẩu biên giới tỉnh Lạng Sơn theo
Quyết định số 748/TTg ngày 11/11/1997. Tiếp đó, Thủ tướng Chính phủ đã phê
duyệt đề án xây dựng KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn tại Quyết định số
55/2008/QĐ-TTg ngày 28/4/2008. KKTCK Đồng Đăng-Lạng Sơn là điểm đầu
của Việt Nam và các nước ASEAN với Trung Quốc, là khu vực có nhiều tiềm
năng phát triển trở thành vùng động lực, hạt nhân thúc đẩy sự phát triển KTXH
của tỉnh Lạng Sơn và là 1 trong 9 KKTCK được ưu tiên đầu tư phát triển giai
đoạn 2016 - 2020 theo Văn bản số 2236/TTg-KTTH ngày 8/12/2015 của Thủ
tướng Chính phủ. Trong q trình xây dựng và phát triển, KKTCK Đồng ĐăngLạng Sơn còn gặp một số bất cập trong công tác QLSDĐ làm hạn chế tốc độ phát
triển, đó là: cơng tác THĐ, BTHTTĐC cịn gặp nhiều khó khăn về cơ chế, chính
sách đã ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng (GPMB). Cơng tác QHSDĐ,
QHCXD và QHCT chưa thống nhất với quy hoạch khác. Cơ chế phối hợp giữa
cơng tác QLSDĐ với các chính sách ưu đãi đầu tư chưa phát huy được hiệu quả.

2


Về kinh tế KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn đã đóng góp được 65% tổng
giá trị ngành cơng nghiệp của tỉnh Lạng Sơn. Tổng thu trong KKTCK đóng góp
tới 85% nguồn thu cả tỉnh và thu hút 75,9% vốn đầu tư của tỉnh (UBND tỉnh
Lạng Sơn, 2018a). Về xã hội, đã tạo thêm việc làm cho người lao động, từng bước
nâng cao đời sống dân cư vùng biên và tạo ra diện mạo mới cho những nơi vốn là
vùng sâu, vùng xa đặc biệt khó khăn. Về quốc phịng an ninh, việc hình thành các
KKTCK đã thu hút dân cư đến làm ăn, sinh sống, người dân gắn bó với vùng biên,
an ninh quốc phịng được củng cố. Thơng qua hoạt động tại KKTCK đã từng bước
mở rộng quan hệ, giao lưu, củng cố tình hữu nghị giữa Việt Nam với Trung Quốc.
Để thúc đẩy sự phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn trở thành “cầu
nối” kinh tế, thương mại quan trọng trên tuyến hành lang kinh tế Nam Ninh (Trung
Quốc) - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng và vành đai kinh tế vịnh Bắc Bộ, thu hút
nguồn lực từ bên ngoài, phát huy tối đa mọi nguồn lực từ bên trong thì việc nghiên
cứu một số yếu tố QLSDĐ tác động đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK
Đồng Đăng- Lạng Sơn là rất cần thiết nhằm góp phần tháo gỡ những khó khăn, bất
cập, gắn công tác quản lý đất đai với mục tiêu SDĐ hợp lý, hiệu quả, tạo khung
pháp lý và CSHT hoàn thiện để thu hút các dự án đầu tư. Xuất phát từ thực tế trên,
việc thực hiện nghiên cứu một số yếu tố QLSDĐ tác động đến quá trình xây dựng
và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn là rất cần thiết nhằm trả lời và làm
rõ các câu hỏi: (1) Thực trạng công tác QLSDĐ tại KKTCK Đồng Đăng – Lạng
Sơn thế nào? (2) Yếu tố QLSDĐ nào có tác động đến q trình xây dựng và phát
triển KKTCK Đồng Đăng – Lạng Sơn? (3) Giải pháp nào để nâng cao hiệu quả
QLSDĐ trong KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn?
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác QLSDĐ và xác định một số yếu tố tác động
đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLSDĐ để thúc đẩy sự phát

triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các yếu tố QLSDĐ trong KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn;
- Các đối tượng SDĐ trong KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn;
- Các cán bộ làm việc trong các cơ quan đóng trên địa bàn KKTCK.

3


1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn với diện tích
39.400ha, bao gồm thành phố Lạng Sơn mở rộng, thị trấn Cao Lộc, thị trấn Đồng
Đăng và các xã: Thụy Hùng, Phù Xá, Hồng Phong, Tân Liên, Song Giáp, một
phần xã Bình Trung của huyện Cao Lộc; xã Tân Thanh, Tân Mỹ - huyện Văn
Lãng; một phần xã Vân An - huyện Chi Lăng và xã Đồng Giáp - huyện Văn Quan.
- Phạm vi thời gian: Nguồn số liệu và thông tin về KKTCK Đồng ĐăngLạng Sơn được điều tra, thu thập từ năm 2008 đến năm 2017. Số liệu điều tra sơ
cấp thực hiện trong năm 2017.
- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu 4 yếu tố liên quan đến
QLSDĐ trong KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn, đó là: (1) quy hoạch và quản lý
thực hiện quy hoạch; (2) giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
(CMĐSDĐ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất –
GCNQSDĐ); (3) thu hồi đất (THĐ), bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHTTĐC)
và (4) cơ chế chính sách có liên quan đến sự phát triển KKTCK Đồng ĐăngLạng Sơn.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN
Xác định được mức độ tác động của 4 yếu tố QLSDĐ (quy hoạch và quản
lý thực hiện quy hoạch; giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ, cấp GCNQSDĐ;
THĐ, BTHTTĐC và cơ chế chính sách) đến q trình xây dựng và phát triển
KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn. Đề xuất được các giải pháp để nâng cao hiệu

quả QLSDĐ góp phần thúc đẩy các hoạt động phát triển KKTCK Đồng ĐăngLạng Sơn.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho việc hồn thiện hệ thống chính sách
QLSDĐ KKTCK trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận án cung cấp cơ sở để đề xuất các giải pháp
QLSDĐ đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được áp dụng cho các địa phương có
điều kiện tương tự như KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT KHU KINH TẾ
CỬA KHẨU
2.1.1. Quản lý sử dụng đất đai
2.1.1.1. Khái quát về đất đai và quản lý sử dụng đất đai
a. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, tập đoàn thực vật và động vật, trạng
thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thốt nước, đường
xá, nhà cửa...) (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Kinh nghiệm lịch sử trên thế giới cho thấy việc QLSDĐ luôn là những vấn
đề nhạy cảm nhất, được tranh cãi nhiều nhất và chịu áp lực chính trị nhiều nhất ở
bất cứ chế độ chính trị xã hội nào (Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn,
2012). Trong xu thế phát triển KTXH bền vững và hội nhập quốc tế, đất đai cần

được nhìn nhận dưới các góc độ sau: Trước hết, đất đai là một thực thể mang ý
nghĩa chính trị, trong đó biên giới thể hiện ranh giới của chủ quyền quốc gia và là
cơ sở được quốc tế cơng nhận. Điều đó rất quan trọng đối với việc phát triển bền
vững KKTCK. Đó là căn cứ để xác định quyền và trách nhiệm giữa các quốc gia
và giữa các đơn vị hành chính từ Trung ương tới địa phương các cấp (Hồ Đăng
Hòa, 2012). Thứ hai, đất đai là tài nguyên. Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất, là
nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống. Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát
triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013a). Đất đai là tài sản hữu hình và có thể
được định giá. Quyền sử dụng đất, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho nhận như
một món quà cũng như được sử dụng để thế chấp.
Do vậy, Chính phủ cần xây dựng cơ chế quản lý đất đai để giảm các hạn
chế đối với việc tiếp cận đất đai của người SDĐ và tăng khả năng linh hoạt của
Chính phủ trong việc quản lý đất đai. Việc xác định rõ các đối tượng Nhà nước
cần quản lý và những đối tượng không cần quản lý để cho phép thị trường tạo ra
và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu QSDĐ và các cơ hội khác là rất

5


cần thiết. Điều này rất quan trọng trong các KKT bởi vì việc giải phóng giá trị đất
đai để cung cấp tài chính cho CSHT là rất quan trọng (George, 2009).
Trong sự phát triển các KKTCK, đất đai đóng vai trị vơ cùng quan trọng, là
nguồn tài ngun, là yếu tố đầu vào khơng thể thiếu được. Cùng với chính sách
thuế, tài chính, chính sách QLSDĐ ln là một trong những “chìa khóa vàng”
quyết định sự thành cơng trong phát triển KKTCK. Vì vậy, nghiên cứu cơng tác
QLSDĐ trong các KKT nói chung ln là điều rất được quan tâm trong chiến lược
phát triển các KKT.
b. Quản lý sử dụng đất đai
Quản lý đất đai - quản lý hành chính về đất đai - là quá trình lưu giữ và
cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác

liên quan đến đất (United Nations, 1996). Đó là q trình đảm bảo theo luật pháp
cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua
thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Sử dụng đất
là cách con người khai thác đất và các tài nguyên gắn liền với đất phục vụ cho
các lợi ích của mình (Meyer et al., 1996).
Quản lý sử dụng đất là cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo
tồn và thẩm mỹ (Verheye, 2010). QLSDĐ yêu cầu ra quyết định và được xác
định bởi mục đích sử dụng nó và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất.
Trước đây QLSDĐ tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay, QLSDĐ
cịn phải đối mặt với các vấn đề cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, bảo tồn, khai thác
khống sản, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ… Theo Smith and Dumanski (1993)
“Mục tiêu của QLSDĐ là QLSDĐ trên cơ sở điều hoà các mục tiêu KTXH và tạo
cơ hội để bảo vệ mơi trường, vì lợi ích của con người khơng chỉ cho các thế hệ
hơm nay mà cịn cho các thế hệ mai sau trong khi vẫn duy trì và nâng cao chất
lượng của tài nguyên đất”. Theo Peter et al. (2009), QLSDĐ là sự kết hợp của tất
cả các cơng cụ pháp luật và kỹ thuật được chính quyền dùng để quản lý cách mà đất
được sử dụng và phát triển.
Chủ thể của QLSDĐ là “người sử dụng đất” bao gồm: các tổ chức kinh tế
(trong nước, nước ngoài) sử dụng đất vào mục đích kinh doanh trong các lĩnh
vực nông lâm thủy sản; xây dựng, công nghiệp, dịch vụ (văn phịng, khách sạn,
du lịch, nghỉ dưỡng, sân gơn, khách sạn, nhà hàng…); các cơ quan hành chính,
sự nghiệp, đơn vị quân đội, công an: sử dụng đất làm trụ sở, doanh trại; các tổ

6


chức chính trị, xã hội sử dụng đất làm trụ sở; hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất
vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, sản xuất phi nơng nghiệp, dịch vụ, nhà ở.
Khách thể của QLSDĐ là đất đai bao gồm các loại đất đã được xác định
mục đích sử dụng: đất nông nghiệp (đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,

đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối, và đất nông nghiệp khác) và đất phi nông nghiệp (đất ở, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất xây
dựng cơ sở hạ tầng xã hội; đất quốc phòng an ninh, đất cơ sở tôn giáo, đất nghĩa
trang nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác).
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, QLSDĐ trong KKTCK được hiểu là
quá trình kết hợp tất cả các công cụ và kỹ thuật để đảm bảo về luật pháp cho việc
sử dụng, khai thác và phát triển quỹ đất, và giải quyết các tranh chấp liên quan đến
đất đai trong KKTCK. Các nội dung chính bao gồm: lập và quản lý thực hiện quy
hoạch; giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ và cấp GCNQSDĐ; THĐ, BTHTTĐC;
và cơ chế chính sách có liên quan đến QLSDĐ.
2.1.1.2. Cơ sở pháp lý về quản lý sử dụng đất đai
a. Hệ thống chính sách đất đai
Chính sách đất đai là hệ thống các nguyên tắc pháp lý, KTXH xác định việc
QLSDĐ, cùng những lợi ích thu được từ đất đảm bảo cân bằng giữa khai thác, sử
dụng và bảo vệ đất cho sự phát triển bền vững của nhân loại. Chính sách đất đai
đóng vai trị quan trọng trong việc quyết định mức độ linh hoạt trong SDĐ ở Việt
Nam (Sally et al., 2007). Theo đường lối đổi mới, từng bước chính sách đất đai đã
được điều chỉnh phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Chính sách đất đai của Đảng đã quán triệt quan điểm: “Ruộng đất thuộc quyền sở
hữu tồn dân, giao cho nơng dân quyền sử dụng lâu dài (các vấn đề khác như
việc chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp… do Nhà nước quy định)” (Đảng
Cộng sản Việt Nam, 1991).
Chính sách đất đai của Đảng tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và chủ trương tăng cường quản lý đất và thị trường BĐS. Tạo lập thị trường
BĐS, bao gồm cả QSDĐ (Đảng Cộng sản Việt Nam, 1996, 2001, 2006). Nghị
quyết Đại hội VIII đã xác lập chủ trương cho việc hình thành thị trường BĐS,
Nghị quyết Đại hội IX, X đã xác định QSDĐ là hàng hóa và chủ trương hình
thành thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).

7


b. Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai
Thể chế hóa chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, hệ thống pháp luật
đất đai đã được hình thành và từng bước hoàn thiện phù hợp với yêu cầu đổi mới
kinh tế. Cụ thể là:
- Hiến pháp: Kế thừa các quy định của Hiến pháp nước CHXHCNVN các
năm 1980, 1992, 2013 về chế độ quản lý và sử dụng đất đai.
Chế độ sở hữu đất đai: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013a).
Chế độ quản lý đất đai: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức,
cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Người SDĐ
được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Nhà nước THĐ do tổ chức, cá nhân
đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc THĐ phải
công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật. Theo
Điều 54, Hiến pháp năm 2013, Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật
cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phịng, an ninh hoặc trong tình
trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phịng, chống thiên tai” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013a).
- Luật Đất đai
Luật Đất đai 1987 là một trong những sắc luật đầu tiên của thời kỳ Đổi
mới được ban hành nhằm thể chế hóa, chính sách đất đai của Đảng theo Nghị
quyết Đại hội IV (1986) và cụ thể hóa chế độ quản lý đất đai theo quy định của
Hiến pháp 1980; Luật Đất đai 1993 đã được ban hành thay cho Luật Đất đai 1987

để thể chế chính sách đất đai của Đảng theo Nghị quyết đại hội VII (1991) và
Hiến pháp 1992; Luật Đất đai 1993 đã 2 lần được bổ sung, sửa đổi vào năm 1998
và 2001; Luật Đất đai 2003 đã được ban hành thay cho Luật Đất đai 1993 nhằm
thể chế hóa, chính sách đất đai của Đảng theo Nghị quyết Đại hội IX (2001). Kỳ
họp thứ 6, Quốc Hội khóa XI đã thơng qua Luật Đất đai 2013.

8


Về chế độ sở hữu đất đai: Kế thừa các quy định của Luật Đất đai 1987,
1993, 2003, Luật Đất đai 2013 đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ
cho người SDĐ theo quy định của Luật này (Quốc Hội nước CHXHCNVN,
2013b). Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể về: Đất được tham gia thị trường
BĐS. Luật Đất đai năm 2013, đã kế thừa các quy định của Luật Đất đai 2003 và
phát triển thành 15 nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Về tài chính đất đai và giá đất: Luật Đất đai 2003 đã có riêng một mục về
tài chính đất đai và giá đất. Luật Đất đai 2013 đã kế thừa và phát triển thành 1
Chương: Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá QSDĐ.
2.1.2. Quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu
2.1.2.1. Đặc điểm hình thành và phát triển khu kinh tế cửa khẩu
a. Một số khái niệm về khu kinh tế cửa khẩu
Khu kinh tế cửa khẩu là một khái niệm mới, xuất hiện ở Việt Nam trong
một số năm gần đây, khi quan hệ kinh tế, thương mại giữa Việt Nam và các nước
láng giềng đã có bước phát triển mới, địi hỏi phải có hình thức tổ chức kinh tế
phù hợp nhằm khai thác các tiềm năng, thế mạnh kinh tế của các nước thông qua
cửa khẩu biên giới. Đã có nhiều nghiên cứu liên quan đến KKTCK được đề cập,
nhưng khái niệm KKTCK vẫn chưa có sự thống nhất cao.
Từ góc độ quản lý, khái niệm KKTCK được xác định là KKT hình thành
ở khu vực biên giới đất liền có cửa khẩu quốc tế hoặc cửa khẩu chính và được

thành lập theo các điều kiện, trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật
(Chính phủ, 2009). Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2013) KKTCK là địa bàn có
cửa khẩu biên giới (cửa khẩu quốc tế hoặc cửa khẩu chính) được tổ chức, khai
thác sử dụng vào các hoạt động giao lưu kinh tế qua biên giới, được áp dụng các
chính sách riêng về thương mại - xuất nhập khẩu, xuất nhập cảnh - du lịch, thu
hút vốn đầu tư trong và ngoài nước để xây dựng kết cấu hạ tầng, quản lý tài
chính, tiền tệ và phát triển xã hội. Đối với các hoạt động kinh tế đối ngoại,
“KKTCK là loại hình KKT, bằng giao lưu kinh tế qua cửa khẩu làm nịng cốt, có
ranh giới xác định, được thành lập bởi cấp có thẩm quyền, có cơ chế hoạt động
riêng, mơ hình quản lý riêng và có quan hệ chặt chẽ với khu vực xung quanh và
nội địa phía sau” (Chính phủ, 2018).

9


Từ góc độ nghiên cứu khoa học, KKTCK biên giới là hình thức tổ chức
kinh tế, phản ánh các quan hệ tổ chức - quản lý. Đó là khơng gian KTXH gắn
liền với cửa khẩu biên giới, trong đó diễn ra các hoạt động thương mại, xuất
nhập khẩu, đầu tư kinh doanh và các loại hình dịch vụ được thực hiện bằng các
cơ chế, chính sách riêng, nhằm nâng cao hiệu quả quan hệ kinh tế đối ngoại và
phát triển bền vững khu vực cửa khẩu biên giới (Đặng Xuân Phong, 2011).
Nguyễn Quang Thái (2010) cho rằng KKTCK là một khơng gian kinh tế xác
định, gắn với cửa khẩu có dân cư hoặc khơng có dân cư sinh sống và được thực
hiện những cơ chế, chính sách phát triển riêng, phù hợp với đặc điểm đó nhằm
đưa lại hiệu quả KTXH cao hơn. Theo Nguyễn Minh Hiếu (2011), KKTCK là
một không gian kinh tế xác định, gắn với cửa khẩu có dân cư sinh sống và được
áp dụng những cơ chế, chính sách phát triển đặc thù, phù hợp với đặc điểm từng
địa phương sở tại nhằm mang lại hiệu quả KTXH cao nhất dựa trên việc quy
hoạch, khai thác, sử dụng, phát triển bền vững các nguồn lực. KKTCK do Thủ
tướng Chính phủ quyết định thành lập.

Như vậy, KKTCK là khu vực có khơng gian kinh tế riêng biệt, được hình
thành ở khu vực biên giới đất liền có cửa khẩu quốc tế hoặc cửa khẩu chính,
được quyết định thành lập bởi cấp có thẩm quyền với chính sách đầu tư và kinh
doanh đặc biệt thuận lợi để phát triển sản xuất kinh doanh và các loại hình dịch vụ,
giao lưu kinh tế qua biên giới, nhằm thu lợi ích từ hội nhập, đẩy mạnh phát triển
KTXH gắn với bảo vệ an ninh quốc phòng khu vực biên giới.
b. Đặc trưng cơ bản của khu kinh tế cửa khẩu
Khu kinh tế cửa khẩu có một số đặc trưng cơ bản như sau:
- Thứ nhất, các KKTCK thường nằm cách xa các trung tâm kinh tế - chính
trị - văn hóa của tỉnh, của đất nước, gắn với vị trí cửa khẩu biên giới đất liền. Các
KKTCK thường nằm tại các địa phương, địa bàn có điều kiện KTXH khó khăn
và đặc biệt khó khăn nên chủ yếu vẫn dựa vào nguồn ngân sách trung ương để
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Do nguồn ngân sách trung ương hết sức hạn
chế, trong khi nhu cầu đầu tư phát triển của các KKTCK rất lớn dẫn đến nhiều
KKTCK gặp khó khăn trong việc triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng một cách
đồng bộ.
- Thứ hai, dân cư tại các KKTCK của các quốc gia láng giềng có sự tương

10