GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

 CHỦ ĐỀ TIỂU LUẬN 
GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THƠNG
QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
BÀI THI MƠN: Định giá tài sản
Hình thức thi: Tiểu luận
Thời gian thi: 3 ngày

Họ và tên:

STT:

Mã Sinh viên:

ID phịng thi:

Khóa/Lớp: (Tín chỉ)

(Niên chế): 15.01

Ngày thi:

Giờ thi:


1

Lời cam kết
֍Tôi xin cam đoan bài tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.

Ký và ghi rõ họ và tên


2

Lời mở đầu
Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực : Đầu tư dự án,
cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản, ...
Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện
này vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia . Việc xác định
và thu thập thông tin cần thiết để định giá được bất động sản vẫn cịn rất nhiều
khó khăn và cần có hướng đi rõ ràng hơn. Để tìm hiểu chi tiết và cụ thể về vấn
đề, em đã chọn đề tài:
“GIẢI

THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI

PHÍ THƠNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN”

Kết cấu đề tài bao gồm:
A. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ.
I. Lý thuyết.
1. Cơ sở lý luận.
2. Các bước tiến hành.
3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
II. Giải thích hạn chế qua tình huống thẩm định giá.

1. Tình huống.
2. Giải thích hạn chế của phương pháp.
B. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ.
I. Lý thuyết.
1. Cơ sở lý luận.
2. Các bước tiến hành.
3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
II. Giải thích hạn chế qua tình huống thẩm định giá.
1. Tình huống.
2. Giải thích hạn chế của phương pháp.
C. NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP CHUNG.

3-7
3
3
5
6
7
8-11
8
8
8
9
10
12


3

A. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

I. LÝ THUYẾT.
1. Cơ sở lý luận.
Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá có thể được
đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây như là một vật
thay thế.
Lập luận trong phương pháp này cho rằng: một người mua tiềm năng có đầy
đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá một bất động sản cao hơn so với
chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một cơng trình có cùng lợi ích tương tự.
 Khái niệm: Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính
giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó.
2. Các bước thực hiện.
❖ Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi miếng đất
đó là đất trống và giả định sử dụng hiện tại là sử dụng trong điều kiện tốt
nhất và hiệu quả nhất.
❖ Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
cơng trình xây dựng trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế,
phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Thẩm định viên có thể lựa chọn
các phương pháp xác định chi phí:
➢ Các phương pháp xác định chi phí.
a. Các loại chi phí
- Chi phí tái tạo : là chi phí hiện hành để xây dựng một cơng trình thay
thế giống hệt với cơng trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm
đã lỗi thời của cơng trình mục tiêu cần định giá đó.
- Chi phí thay thế : là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình
có giá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp
và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại
bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
b. Các phương pháp xác định.
- Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
- Phương pháp khảo sát số lượng.

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành.
- Phương pháp so sánh thị trường.
❖ Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các cơng trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên mọi nguyên nhân.
➢ Tuổi thọ kinh tế của cơng trình:Tuổi và tuổi thọ của bất động sản thường
tính theo năm. Tuổi hay tuổi đời của bất động sản phân biệt như sau :
- Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá.


4

-

Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả.
Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật.
Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế.
Tuổi thọ kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại phát huy hiệu quả.

➢ Sự giảm giá tích luỹ
a. Sự giảm giá tích luỹ.
Sự giảm giá tích luỹ là sự mất mát giá trị, vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự
khác nhau giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một BĐS (bằng
tiền) so với giá trị thị trường của BĐS tương tự tại thời điểm thẩm định giá.
b. Nguyên nhân gây ra giảm giá tích lũy:
o Giảm giá tự nhiên: Hư hỏng qua quá trình sử dụng; Sự tác động của thời
gian , của thiên nhiên...; Hư hỏng do thiên tai địch hoạ.
o Lỗi thời chức năng: Do sai sót trong thiết kế; Sự khơng đầy đủ trong kết
cấu; Thừa quá mức các phương tiện kết cấu; Lỗi thời về thiết bị...
o Lỗi thời bên ngoài: Các nguy hiểm và phiền tối gần cận như: luồng
giao thơng nặng nề, nhiều khói bụi, tiếng động; Các quy định về xây

dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở
hữu cơng trình; Việc giảm yêu cầu gây ra do sự thay đổi dân số, sự suy
thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị BĐS thấp
hơn...
c. Phương pháp đo giảm giá tích lũy
- Phương pháp kỹ thuật
∑𝑛𝑖=1 𝐻𝑘𝑖 × 𝑇𝑘𝑖
𝐻=
∑𝑛𝑖=1 𝑇𝑘𝑖
Trong đó: H: Hao mịn của Cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ %.
Hki : Hao mịn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %.
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị cơng trình.
n : số kết cấu chính trong cơng trình.
- Phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường:
𝐻=

𝑡𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả
× 100%
𝑡𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế

❖ Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
cơng trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của
cơng trình.
❖ Bước 5: Cộng giá trị (Bước 1) với giá trị hiện tại (Bước 4), sẽ được giá trị
ước tính của BĐS cần định giá.


5

3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí.

❖ Ưu điểm
Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi khơng có
các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS
rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong
một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là
khơng thể sử dụng được.
Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và
mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào
chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định
có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì
có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
❖ Hạn chế
- Cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối
với phương pháp chi phí.
- Chi phí nói chung là khơng bằng với giá trị và khơng tạo ra giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận
chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào
được chấp nhận rộng rãi.
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
❖ Điều kiện áp dụng
- Định giá các bất động sản khơng có chức năng sinh lời, các bất động sản có
mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện,
nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... đặc biệt là những cơng trình
cơng cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh.
- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm
và các dạng bồi thường khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu

thầu.
- Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng
rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để
tạo ra giá trị của bất động sản.
- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương
pháp khác.


6

II. GIẢI THÍCH HẠN CHẾ QUA TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ.
1. Tình huống thẩm định giá
Ước tính giá trị Trụ sở B dựa trên thông tin sau:
1. Tài liệu về trụ sở B:
-Diện tích đất 600 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Cơng trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây
dựng 400m2/tầng
- Hao mịn của các kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu
thang 80%, cửa 30%
2. Các thơng tin có liên quan:
- Một lơ đất bên cạnh diện tích 500 m2, khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, khơng có tranh chấp, khơng thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng
ổn định, vừa được bán với giá 15.000 triệu đồng. Theo quy định hiện hành, để
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất bằng 50% giá đất Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức
và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. Giá đất quy định của Nhà nước ở
cùng vị trí là 7 triệu đồng/m2 (Hạn mức đất ở theo quy định là 300 m2)
- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 16%,
sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10%
- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 4 trđ/m2

- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về hệ thống điều hòa là 120 trđ
Bài làm:
Bước 1:Ước tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu:
- Giá 1m2 đất so sánh khi chưa có sổ đỏ:
15.000 triệu đồng ÷ 500 𝑚2 = 30 trđ/𝑚2
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của mảnh đất mục tiêu:
50% × 300𝑚2 × 7 trđ/𝑚2 + 100% × 300𝑚2 × 7 trd/𝑚2 = 3.150 𝑡𝑟đ
- Giá trị ước tính đối với mảnh đất mục tiêu:
30𝑡𝑟đ/𝑚2 × 600𝑚2 + 3150𝑡𝑟đ = 21.150 𝑡𝑟đ
Bước 2: Xác định chi phí thay thế mới cơng trình:
400𝑚2 × 3 𝑡ầ𝑛𝑔 × 4𝑡𝑟đ/𝑚2 = 4.800 𝑡𝑟đ
Bước 3: Xác định giảm giá tích lũy:
- Tỷ lệ hao mịn trung bình của cả cơng trình:
70%×4%+50%×16%+25%×14%+40%×13%+80%×9%+30%×10%
4%+16%+14%+13%+9%+10%

= 45%

- Mức độ giảm giá tích lũy của CTXD: 4.800 × 45% + 120 = 2.280 trđ
Bước4: Giá trị hiện tại của cơng trình xây dựng: 4.800– 2.280 = 2.520 𝑡𝑟đ
Bước 5: Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu: 21.150 + 2.520 = 23.670 𝑡𝑟đ
→Kết luận: giá trị của BĐS B được ước tính là 23.670 triệu đồng
Bình quân 1 m2 = 39,45 trđ/m2


7

2. Giải thích hạn chế của phương pháp.
Thứ nhất, việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ
liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

cũng đúng đối với phương pháp chi phí.

→ Giải thích: Trong tình huống trên ta dùng lơ đất bên cạnh có diện tích
500m2 để ước tính giá trị của mảnh đất mục tiêu.
+ Để ước tính chính xác giá trị của mảnh đất mục tiêu thì chúng ta phải biết
được giá trị giao dịch thật của mảnh đất có diện tích 500m2 kia để so sánh.
Nhưng nếu lấy số liệu sai hoặc thời gian xảy ra giao dịch đã lâu thì ước tính
giá trị mảnh đất sẽ khơng cịn chính xác, sai lệch so với giá trị thị trường
+ Bên cạnh đó nếu xung quanh đấy không xảy ra giao dịch BĐS tương tự thì
rất khó để thực hiện ước tính giá trị mảnh đất mục tiêu.
Thứ hai,việc ước tính các khoảng giảm giá trở nên chủ quan và khó thực
hiện vì trong thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được
chấp nhận rộng rãi.

→ Giải thích: + Khấu hao của cơng trình trên đất bao gồm khấu hao vơ hình
và khấu hao hữu hình. Thẩm định viên chỉ có thể xác định trên khấu hao hữu
hình, nhưng khơng thể xác định được khấu hao vơ hình. Hơn nữa khấu hao
đều là ước tính và khơng chắc chắn chính xác. Vì vậy việc xác định giảm giá
tích lũy có thể sai so với thực tế.
+ Trong thực tế, khi xem xét BĐS người mua và người bán không chỉ xét về
yếu tố giá trị thực của bất động sản mà còn xét trên yếu tố phong thủy, vậy
nên giá trị của BĐS trong tình huống trên chỉ đúng khi người ta tin tưởng chi
phí là yếu tố chính.
Thứ ba, để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều
kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.

→ Giải thích: Những số liệu về khấu hao là hoàn toàn chủ quan, ảnh hưởng
nhiều bởi yếu tố tâm lý, không được đảm bảo chính xác vì trong q trình
mua bán nếu người bán sửa chữa, làm mới vẻ bề ngồi cho cơng trình nhưng
chất lượng xây dựng bên trong của cơng trình thì khơng thay đổi, thẩm định

viên khơng có kiến thức về xây dựng sẽ dễ bị đánh lừa bởi vẻ ngoài khiến cho
việc định giá sẽ cao hơn nhiều so với giá trị thật.
Thứ tư, chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá
trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.


8

B. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
I. LÝ THUYẾT
1. Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên ngun tắc “đóng
góp” và ngun tắc “dự kiến dịng lợi ích tương lai”. Tức là, giá trị hiện tại
của BĐS chính là giá trị cịn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển
trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự _
Chi phí phát triển
= Giá trị của BĐS
phát triển
(bao gồm cả lãi của nhà đầu tư )
hay giá trị còn lại
Khái niệm: phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động
sản dựa trên phần đóng góp của nó váo dự án phát triển bất động sản theo hướng
tốt nhất và hiệu quả nhất
2. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu
quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật khả thi về điều kiện tài chính
và mang lại giá trị nhất cho đốn.
Bước 2: ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN.

Bước 3: ước tính chi phí cơ hội của cơng trình xây dựng trên đất, bao gồm:
chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác có liên quan và lợi nhuận của
nhà đầu tư xây dùng.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính tốn của bước
2 và bước 3
3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
❖ Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu
tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
❖ Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
❖ Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các
yếu ước tính liên giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.


9

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để
xác định đúng cơ hội SDTNHQN.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính tốn hiện đại khi
đánh giá các phương án phát triển BĐS.
II. GIẢI THÍCH HẠN CHẾ QUA TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ

1. Tình huống
Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Quý đang lên kế hoạch đầu giá một lô
đất rộng 10.000 m2 với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành
công, doanh nghiệp dự định xây trên tồn bộ diện tích được phép xây dựng 2
tồ nhà chung cư để bán, mỗi tầng có 20 căn hộ và tòa nhà cao 25 tầng.
Yêu cầu: Với cương vị là thẩm định viên về giá, Anh chị hãy tư vấn cho doanh
nghiệp này mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho lơ đất nói trên, biết:
- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm
- Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 trđ và Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 trđ
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1,2 trđ/m2
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn: 6 trđ/m2
- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng. Chi phí khác cho đất bằng 2% giá đất đấu giá.
Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân
hàng với lãi suất 15%/năm; riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần, mỗi lần
cách nhau 6 tháng (lãi suất 6 tháng được tính bằng 1/2 lãi suất năm)
- Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 12% của
tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây
dựng chung cư và đối với tồn bộ lơ đất là 20% tổng chi phí cho việc mua và
giữ lơ đất.
- Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3.800 triệu
đồng/căn, từ tầng 11 đến tầng 25 là 4.000 triệu đồng/căn
- Chi phí quảng cáo và bán nhà: 1.000 triệu đồng.
Lời giải:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của lô đất dùng
cho xây dựng chung cư để bán. Giả định dự án đưa ra tối ưu, là cơ sở để ước
tính giá trị khu đất.
Bước 2: ước tính doanh thu dự án
- Tổng điện tích đất được phép xây dựng:
10.000 𝑚2 × 60% = 6.000 𝑚2
- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:

2 × 20 𝑐ă𝑛 ℎộ × (10 𝑡ầ𝑛𝑔 × 3.800𝑡𝑟đ + 15 𝑡ầ𝑛𝑔 × 4.000𝑡𝑟đ)
= 3.920.000 𝑡𝑟đ
- Chi phí quảng cáo và bán nhà: 1.000 triệu đồng
→Tổng thu thuần: 3.920.000 − 1.000 = 3.919.000 𝑡𝑟𝑖ệ𝑢 đồ𝑛𝑔
Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của cơng trình xây dựng trên đất


10

- Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 triệu đồng
- Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 triệu đồng
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình qn:
1,2 𝑡𝑟đ/𝑚2 × 10.000𝑚2 = 12.000 𝑡𝑟đ
- Chi phí xây dựng nhà chung cư:
25 𝑡ầ𝑛𝑔 × 6000𝑚2 × 6 𝑡𝑟đ/𝑚2 = 900.000 𝑡𝑟đ
- Chi phí lãi vay trong q trình phát triển (chi phí tài trợ):
900.000 900.000
15% × (1.600 + 200 + 12.000 +
+
× 0.5 𝑛ă𝑚)
2
2
= 103.320 𝑡𝑟đ
- Lợi nhuận phát triển:
12% × (1.600 + 200 + 12.000 + 900.000) = 109.656 𝑡𝑟đ
→ Tổng chi phí cơ hội cho cơng trình xây dựng:
1.600 + 200 + 12.000 + 900.000 + 103.320 + 109.656 = 1.126.776 trđ
Bước 4: Ứơc tính giá trị của đất dựa trên giá trị thặng dư cho đất
- Giá trị dư (thặng dư cho đất): 3.919.000 – 1.126.776 = 2.792.224 trđ
- Giá trị của đất trống: X

- Chi phí đấu giá: 20 trđ
- Chi phí khác cho đất: 0,02X
- Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống:
(𝑋 + 20 + 0,02𝑋) × 15% = (0,153𝑋 + 3)𝑡𝑟đ
- Lợi nhuận yêu cầu:
20% × (𝑋 + 20 + 0,02𝑋 + 0,153𝑋 + 3) = (0,2346𝑋 + 4,6)𝑡𝑟đ
- Tổng giá trị đầu tư vào đất:
(𝑋 + 20 + 0,02𝑋) + (0,153𝑋 + 3) + (0,2346𝑋 + 4,6)
= (1,4076𝑋 + 27,6)𝑡𝑟đ
- Giá trị ước tính của đất trống:
1,4076𝑋 + 27,6 = 2.792.224 → X = 1.983.657,573 𝑇𝑟đ
Bình quân 1 m2 đất là 198,37 trđ/m2

→Kết luận: Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Qúy nên mua đất với giá cao
nhất là 1.983.657 triệu đồng.
2. Giải thích hạn chế của phương pháp
Thứ nhất, khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

→ Giải thích : Để tính tốn giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án
đầu tư phải là phương án tốt nhất, hiệu quả nhất. Nhưng trên thực tế, có thể
phương án đầu tư chưa phải là tốt và hiệu quả nhưng đơn vị được kiểm toán
vẫn xây dựng để thẩm định giá nên có thể dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định
theo phương pháp này khơng chính xác. Chẳng hạn trong tình huống trên,
doanh nghiệp lựa chọn hình thức xây dựng chung cư 25 tầng là phương án
SDTNHQN, theo phương án thì giá đất bình quân sẽ là 198,37 triệu đồng/m2.


11

Nhưng nếu danh nghiệp lựa chọn hình thức xây dựng chung cư 28 tầng thì giá

đất cũng thay đổi theo tăng lên 223 triệu đồng/m2, lượng chênh lệch khá lớn
không sát với giá đất thực tế trên thị trường.
Thứ hai, chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị
trường.

→ Giải thích : khi điều kiện thị trường thay đổi thì giá trị đồng tiền, lãi suất,
tỷ suất chiết khấu đều thay đổi, vì vậy mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng
như giá trị cuối cùng đều thay đổi. Trong tình huống trên, lãi suất tiền vay là
15% nên tổng chi phí lúc này là 1.126.776 triệu đồng. Nếu tình trạng lạm phát
tăng cao hơn dự tính và biến động thất thường dẫn đến đồng tiền mất giá dẫn
đến lãi suất tiền vay có thể tăng lên 17% thì chi phí cũng thay đổi thành
1.140.552 triệu đồng khiến cho việc định giá trước đó khơng cịn ý nghĩa.
Thứ ba, phương pháp thặng dư chỉ đưa ra kết quả chính xác trong trường
hợp giá trị đồng tiền ổn định, khơng có lạm phát.

→ Giải thích: nếu xảy ra tình trạng lạm phát, khiến đồng tiền mất giá. Chi phi
mua nguyên vận liệu , giá th cơng nhân xây dựng, chi phí quy hoạch, dọn
dẹp mặt bằng… đều có tăng lên tăng lên đẩy chi phí tăng cao hơn, dẫn đến
kết quả hoàn toàn sai lệch.
Thứ bốn, trong phương pháp thặng dư, lãi suất chiết khấu là khá quan trọng,
nó ảnh hưởng tương đối lớn đến kết quả thẩm định giá.

→ Giải thích: cho ví dụ sau, Dự án lựa chọn là dự án xây dựng cao ốc văn
phòng để cho thuê. Nếu đơn giá thuê hằng tháng là 30 USD/m2 sàn và chiết
khấu theo tỷ suất chiết khấu của đồng USD là khoảng 4 - 5%/năm thì tổng
doanh thu phát triển sẽ khác rất nhiều khi tính theo VNĐ, với đơn giá thuê
tương ứng là 700.000 đồng/m2 và tỷ lệ chiết khấu là 10%/năm. Hiện nay, Việt
Nam khơng ở trong tình trạng lạm phát, nhưng chỉ số giá hằng năm vẫn tương
đối cao (5 - 6%/năm), do đó, lãi suất chiết khấu bao gồm cả yếu tố trượt giá.
Khi áp dụng phương pháp này, dễ có kết quả là giá đất không đúng với giá

thực tế.
Thứ năm, những giả định trong phương pháp thặng dư chủ yếu mang tính
chất chủ quan của thẩm định viên, do đó số liệu tính tốn doanh thu và chi phí
có thể xảy ra nhiều sai lệch dẫn đến những kết quả khác nhau sau mỗi lần
thẩm định.
Thứ sáu, tư liệu tìm có thể sai sót, khơng thực sự chính xác trong thực tế.
thẩm định viên cần phải có nhiều kinh nghiệm, khảo sát thực tế để đảm bảo
nguồn thông tin.


12

C. NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP CHUNG
1. Nguyên nhân
- Pháp luật chưa có quy định chặt chẽ và thống nhất về thẩm định giá, nên có
nhiều sự khác biệt giữa các tổ chức hay cá nhân thực hiện thẩm định giá.
- Nguồn thơng tin tinh từ thị trường chưa có tính minh bạch, rõ ràng, có nhiều
luồng thơng tin sai lệch hay đã cũ.
- Thẩm định viên thiếu kinh nghiệm, không cập nhập được những thông tin
mới nhất của thị trường.
- Do thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư chủ yếu là ngắn hạn, nên việc
định giá chưa được xét tối ưu vì khơng đủ thời gian để cẩn thận từng chi tiết.
2. Giải pháp
- Thẩm định viên cần ngiên cứu kĩ thị trường, xem xét các hoạt động phát
triển dự án ở quá khứ, hiện tại và tương lai. Đồng thời ước tính độ tin cậy cao
nhất về hiệu quá sử dụng BĐS để xác định doanh thu của dự án. Từ đó nâng
cao tính khả thi về mặt tài chính của dự án.
- Tuân thủ theo đúng quy định của nhà nước về thẩm định giá
- Hoàn thiện các phương pháp bổ trợ để nâng cao độ chính xác của từng bước
tính tốn.

- Nêu rõ cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu khi sử dụng để nâng cao độ tin cậy.
- Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng thi trường BĐS minh
bạch, hoạt động đúng theo cơ chế thị trường.


13

Lời kết

Phương pháp thẩm định giá khác nhau đòi hỏi thẩm định viên có những lựa
chọn thơng tin khác nhau, tuy nhiên bên cạnh những điểm khác nhau đó, thơng
tin thị trường dùng để kiểm định vẫn cần những điểm chung đảm bảo, cụ thể là:
chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, mang tính thời điểm. Mỗi
phương pháp thẩm định có những ưu điểm và hạn chế nhất định, vì vậy địi hỏi
thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp nhất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình “ Định giá tài sản” – Học viện Tài chính
2. Sách bài tâp “ Định giá tài sản” – Học viện Tài chính
3. Thơng tin trên website: />4. Tài liệu trên website: />