Tài liệu luận văn Nghiên Cứu Các Yếu Tố Tác Động Đến Gia Tăng Giá Trị Đất Đô Thị
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (5.76 MB, 295 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------------------------
NGUYỄN THANH LÂN
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI
VIỆT NAM
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH
HÀ NỘI – NĂM 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------------------------
NGUYỄN THANH LÂN
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI
VIỆT NAM
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD BĐS)
Mã số: 9340101
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG
HÀ NỘI – NĂM 2021
LỜI CAM KẾT
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết
bằng danh dự cá nhân rằng luận án này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về
sự trung thực trong học thuật.
Nghiên cứu sinh
(ký và ghi rõ họ tên)
Nguyễn Thanh Lân
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được luận án này, bên cạnh những cố gắng nỗ lực của bản thân,
nghiên cứu sinh (NCS) đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ của các nhà khoa
học, quý thầy/ cô giáo tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, và các nhà khoa học khác
bên ngoài Trường.
Đầu tiên, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS. Hoàng Văn Cường, người
hướng dẫn khoa học - người thầy có ảnh hưởng rất lớn đến định hướng nghiên cứu và
quá trình học tập, theo đuổi chuyên môn của NCS từ những năm tháng theo học ở bậc
đại học, cao học và đến bây giờ.
NCS chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên,
Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện, môi trường
để NCS học tập và nghiên cứu trong suốt thời gian qua.
NCS xin cám ơn các nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý đất đai và người hoạt
động thực tiễn trong lĩnh vực bất động sản đã giúp đỡ, chia sẻ quan điểm, đánh giá các
ý kiến và gợi ý cho NCS trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu.
Cuối cùng, NCS cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp, các
anh chị nghiên cứu sinh và sinh viên đã động viên, đồng hành và hỗ trợ để NCS hồn
thành cơng trình này.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người!
i
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................. iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................................... v
DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................................... vii
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài………………………………………………………………….1
2. Mục tiêu nghiên cứu……………………………………………………………………...3
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu………………………………………..4
3.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................. 4
3.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................................... 4
3.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................ 5
4. Những đóng góp của luận án…………………………………………………………… 5
5. Kết cấu luận án…………………………………………………………………………...6
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA
TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI...................................................................................................... 7
1.1. Giá trị và gia tăng giá trị đất đai ............................................................................................ 7
1.1.1. Giá trị đất đai............................................................................................................................ 7
1.1.2. Gia tăng giá trị đất đai............................................................................................................. 8
1.2. Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai...........................................................10
1.2.1. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng .............................................................................................11
1.2.2. Quy hoạch sử dụng đất..........................................................................................................21
1.2.3. Quy định sử dụng đất ............................................................................................................26
1.2.4. Các yếu tố khác......................................................................................................................33
1.3. Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng.............................................................................35
1.3.1. Công cụ điều tiết chung.........................................................................................................36
1.3.2. Công cụ trực tiếp....................................................................................................................37
1.3.3. Công cụ gián tiếp ...................................................................................................................39
1.4. Khoảng trống nghiên cứu .....................................................................................................41
ii
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ
TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ................................................................................................................... 45
2.1. Các khái niệm nghiên cứu.....................................................................................................45
2.1.1. Đất đô thị ................................................................................................................................45
2.1.2. Gia tăng giá trị đất đô thị .......................................................................................................47
2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ...............................................................................................49
2.1.4. Quy định sử dụng đất ............................................................................................................51
2.1.5. Phát triển cơ sở hạ tầng .........................................................................................................53
2.2. Một số lý thuyết có liên quan trong nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đô thị ..............53
2.2.1. Lý thuyết quyền sở hữu.........................................................................................................53
2.2.2. Lý thuyết địa tô ......................................................................................................................56
2.2.3. Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư ............................................................................................62
2.3. Các yếu tố xác định giá trị và mối quan hệ tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị
đất đô thị..........................................................................................................................................65
2.3.1. Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị ....................................................................................65
2.3.2. Mối quan hệ của các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị..........................................72
CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................. 80
3.1. Thực trạng đất đô thị và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam .....80
3.1.1. Thực trạng đơ thị hóa và thay đổi đất đô thị tại Việt Nam..................................................80
3.1.2. Thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất đơ thị gia tăng tại Việt Nam.............................87
3.2. Thiết kế nghiên cứu ..............................................................................................................97
3.2.1. Quy trình nghiên cứu.............................................................................................................97
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................................99
3.2.3. Quy trình thu thập dữ liệu ...................................................................................................100
3.3. Phân tích dữ liệu .....................................................................................................................106
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ
TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM.................................................................................. 109
4.1. Biểu hiện gia tăng giá trị đất đô thị....................................................................................109
4.2. Thực trạng tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị ..............................113
iii
4.2.1. So sánh tác động của các nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đơ thị..............................113
4.2.2. Phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119
4.3. Phân tích tác động của đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị
- qua nghiên cứu tình huống dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ ..................................137
4.3.1. Kết quả phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường ........................................137
4.3.2. Kết quả phân tích dựa trên đánh giá của người sử dụng đất.............................................139
4.4. Đánh giá về các chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị...........................146
CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 154
5.1. Hàm ý quản trị đối với doanh nghiệp đầu tư SDĐ và phát triển BĐS........................154
5.2. Hàm ý chính sách đối với nhà nước ..................................................................................156
5.2.1. Định hướng hồn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng........................................156
5.2.2. Đề xuất hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng...............................................157
5.2.3. Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị .166
5.3. Hạn chế của luận án và gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo .................................................169
5.3.1. Hạn chế của nghiên cứu ......................................................................................................169
5.3.2. Gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo ...........................................................................................170
KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 172
CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN
ĐẾN LUẬN ÁN .......................................................................................................................... i
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... i
iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TỪ ĐẦY ĐỦ
TỪ VIẾT TẮT
ANOVA
:
Phân tích phương sai (Analysis of variance)
BĐS
:
Bất động sản
BTC
:
Bộ Tài chính
BTNMT
:
Bộ Tài ngun và Mơi trường
CBQL
:
Cán bộ quản lý
CP
:
Chính phủ
CSHT
:
Cơ sở hạ tầng
EFA
:
Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis)
GV
:
Giảng viên
KT-XH
:
Kinh tế - xã hội
NĐ
:
Nghị định
SDĐ
:
Sử dụng đất
TT
:
Thông tư
TTg
:
Thủ tướng
QH
:
Quốc hội
UBND
:
Ủy ban nhân dân
v
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS 13
Bảng 1.2. Tổng hợp một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong nghiên
cứu tác động của CSHT giao thông đến giá đất và BĐS ..............................................................17
Bảng 1.3. Một số nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS ....24
Bảng 1.4. Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các quy định SDĐ đến giá trị đất –
bất động sản .....................................................................................................................................31
Bảng 1.5. Một số loại thuế và phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai và BĐS ....................38
Bảng 2.1. Một số định nghĩa về khả năng tiếp cận..........................................................................76
Bảng 3.1. Số lượng đô thị chia theo loại đô thị tại Việt Nam, 2009 -2019 ..................................81
Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu sử dụng đất trong đất đô thị tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 .....85
Bảng 3.3. Diện tích sàn xây dựng nhà ở hồn thành trong năm phân theo loại nhà ...................86
Bảng 3.4. Đô thị hóa về đất đai và dân cư tại Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020.........................87
Bảng 3.5. Tổng quan văn bản chính sách pháp luật về giá đất tại Việt Nam .........................90
Bảng 3.6. Tổng quan chính sách pháp luật về giá đất bồi thường tại Việt Nam ....................96
Bảng 3.7. Tổng hợp đối tượng tham gia phỏng vấn sâu (nhóm chuyên gia) ........................100
Bảng 3.8. Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung .......................................101
Bảng 3.9. Tổng hợp thơng tin các đáp viên tham gia khảo sát diện rộng .............................103
Bảng 3.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu ..................................108
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá về nội hàm của gia tăng giá trị đất đai .......................................113
Bảng 4.2. Kết quả thống kê “cho điểm” về các yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai......118
Bảng 4.3. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của các loại quy hoạch ................124
Bảng 4.4. Mức chênh lệch giá đất thị trường tại 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu
kinh tế .............................................................................................................................................127
Bảng 4.5. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất khi đầu tư CSHT ..........................128
Bảng 4.6. Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị ................130
Bảng 4.7. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của chính sách SDĐ.....................131
Bảng 4.8. Giá đất được chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi
công bố quy hoạch .........................................................................................................................134
vi
Bảng 4.9. Tổng hợp đánh giá về cơ chế của các yếu tố do nhà nước can thiệp tác động giá tăng
giá trị đất đô thị...............................................................................................................................135
Bảng 4.10. Kết quả thống kê mơ tả mẫu nghiên cứu trong phân tích Hedonic .........................137
Bảng 4.11. Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định........................................................................139
Bảng 4.12. Kết quả thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất ........................................139
Bảng 4.13. Kết quả Cronbach’s Alpha của các thước đo (lần 1)................................................140
Bảng 4.14. Tổng phương sai trích (Total Variance Explained)..................................................141
Bảng 4.15. Kết quả ma trận sau khi xoay nhân tố lần cuối các biến độc lập .............................142
Bảng 4.16. Kết quả kiểm định hồi quy ANOVA ........................................................................143
Bảng 4.17. Tóm tắt kết quả mơ hình ............................................................................................143
Bảng 4.18. Các hệ số của mơ hình hồi quy ..................................................................................144
Bảng 4.19. Kết luận về các hệ số trong mơ hình hồi quy bội .....................................................144
Bảng 4.20. Kết quả tổng hợp các giả thuyết nghiên cứu.............................................................145
Bảng 4.21. Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong giai đoạn 2011- 2020.........147
Bảng 4.22. Tổng hợp đánh giá các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam ........152
vii
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Sơ đồ hóa các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể..............................41
Hình 2.1. Các yếu tố cấu thành và tác động gia tăng giá trị đất đai..............................................60
Hình 2.2. Mơ hình bậc thang giá trị đất đai trong quá trình phát triển đất đơ thị.........................62
Hình 2.3. Bản đồ giá trị đất đai và BĐS .........................................................................................67
Hình 2.4. Một số yếu tố cơ bản cấu thành khi xác định giá trị đất đô thị .....................................69
Hình 2.5. Mơ hình hóa các nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất đơ thị.........................................71
Hình 2.6. Sự khác biệt phân vùng quy hoạch các khu vực và giá trị đất đất đơ thị........................75
Hình 3.1. Biểu đồ về số lượng đô thị Việt Nam từ 1990 -2019 và dự báo đến 2025..................80
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu dân số thành thị và nơng thơn, 1999 – 2019........................................83
Hình 3.3. Sơ đồ khái quát các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam .............89
Hình 3.4. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................................98
Hình 3.5: Mơ hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thơng đến giá đất đơ thị........105
Hình 4.1. Biểu đồ so sánh tác động trung bình của các yếu tố đến giá trị đất gia tăng .......117
Hình 4.2. Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng ...........................................................119
Hình 4.3. Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm của nhóm đơ thị đặc biệt ................125
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện mức chênh lệch giá đất thị trường tại một số khu vực quy hoạch
trở thành đô thị vùng ven khi Hà Nội điều chỉnh địa giới hành chính ...................................126
Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của quy hoạch đến giá trị đất gia tăng.............127
Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng .......129
Hình 4.7. Biểu đồ đánh giá tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ............................132
Hình 4.8. Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ ..........133
Hình 4.9. Giá đất trung bình của khu vực tác động và khu vực kiểm soát ................................138
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai vừa là tài nguyên vừa là tài sản, đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốc
gia, dân tộc cũng như đối với cá nhân, hộ gia đình và các bên liên quan trong sử dụng đất
(SDĐ). Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiều góc
độ khác nhau (Hubacek & Van den Bergh, 2006). Luận điểm cơ bản trong học thuyết
kinh tế cổ điển, đã đề cập đến đất đai là một trong 03 yếu tố đầu vào của quá trình sản
xuất, cùng với vốn và lao động. Trong giai đoạn đầu của lịch sử kinh tế, chức năng chính
của đất đai là tham gia vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Theo quá trình phát triển
nền kinh tế thị trường, đất đai đã dần chuyển từ là yếu tố sản xuất sang thành yếu tố của
tiêu dùng và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (Hubacek & Vazquez, 2009).
Do vậy, các chức năng và giá trị kinh tế của đất đai ngày càng được khẳng định và gia
tăng cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) (Piketty, 2014). Trong quá
trình phát triển của hoạt động kinh tế - xã hội (KT-XH), giá trị đất đai ngày càng gia tăng
do sự khan hiếm của đất đai và những kỳ vọng trong tương lai của người nắm giữ và SDĐ
(Ryan-Collins, Lloyd, & Macfarlane, 2017).
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người đại diện chủ sở
hữu (Quốc hội, 2013). Trong những năm gần đây, các chính sách về đất đai ở nước ta đã
có nhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển KT-XH. Đáng chú
ý, các chính sách liên quan đến tài chính đất đai liên tục được nghiên cứu điều chỉnh nhằm
quản lý và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai trong hoạt động SDĐ. Tuy nhiên, các
quy định chính sách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai hiện nay còn bất
cập. Thực tiễn triển khai những quy định chính sách cho thấy, các hoạt động quy hoạch,
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) hoặc phát triển dự án trong q trình đơ thị hoá
đã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việc điều tiết (hay phân phối) lợi
ích giữa các chủ thể liên quan các hoạt động trên lại không hiệu quả và thiếu công bằng
(Trần Thị Minh Châu, 2013a).
Trong đó, nhà nước (đại diện chủ sở hữu về đất đai) đã thực hiện nhiều tác động
như quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trong q trình đơ thị hóa,
phát triển KT-XH - các tác động này làm cho giá trị đất đô thị tăng lên, nhưng nhà nước
lại không thu được phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, trong giai đoạn 2011-2019, kết quả
thu ngân sách nhà nước hàng năm từ đất chỉ đạt trung bình 12% số thu ngân sách nội địa
(Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2019); Xảy tình trạng thất thu nguồn ngân sách nhà nước
từ đất đai, đặc biệt là những thất thoát nguồn thu đối với giá trị gia tăng của đất hình thành
sau quy hoạch đất đai và đầu tư phát triển sử dụng đất (Nguyễn Xuân Phúc, 2019). Điều
2
này làm cho nguồn lực đất đai ở Việt Nam chưa được khai thác đúng tiềm năng và chưa
hình thành được nguồn thu tài chính bền vững từ đất (Bộ Tài chính, 2011).
Đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện đơ thị hóa, họ ln mong muốn
được bồi thường thỏa đáng nhưng thường không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư. Ngoài ra, những người đang SDĐ bị thu hồi toàn bộ đất ln cảm thấy chịu
thiệt thịi, trong khi đó, một số chủ sử dụng cịn đất (1 phần diện tích đất) sau thu hồi hoặc
người SDĐ khác lại được hưởng lợi ích từ q trình đơ thị hóa, do khả năng tiếp cận mảnh
đất của họ thuận lợi hơn. Đây là một trong những nguyên nhân làm cho gia tăng các tranh
chấp, khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai, gây bất ổn xã hội trong q trình đơ thị hóa
ở Việt Nam thời gian qua (Gillespie, 2011). Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi
trường (2019), các đơn khiếu nại về đất đai chiếm 70% số lượng đơn thư khiếu nại của
toàn ngành trong giai đoạn 2014 -2018. Trong đó, nội dung các đơn thư khiếu nại chủ
yếu liên quan đến quyết định thu hồi đất, giá đất bồi thường và việc giải quyết quyền lợi
của người bị thu hồi đất chưa thỏa đáng - chiếm gần 50% tổng số đơn thư về đất đai. Đáng
chú ý, với các hoạt động phát triển SDĐ phục vụ vào mục đích thương mại và có sự tham
gia của các doanh nghiệp khi phát triển dự án BĐS thì mối quan hệ điều tiết trên càng trở lên
phức tạp, do xuất hiện chênh lệch địa tô lớn khi đầu tư, phát triển sử dụng đất (Tổng Thanh
tra Chính phủ, 2019). Chính vì vậy, câu hỏi đặt ra đó là làm thế nào có thể xác định biểu hiện
của gia tăng giá trị đất đai cũng như phân tích cơ chế tác động của các yếu tố tác động làm
gia tăng giá trị đất đai? Đây là một trong những cơ sở và căn cứ quan trọng trong hoạch định
và thực hiện các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng.
Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng đã
được sự quan tâm của một số nhà nghiên cứu trong và ngồi nước trong thời gian qua.
Đáng chú ý có một số lượng lớn các cơng trình đề cập đến các vấn đề chung trong lý
thuyết giá trị đất đai trên cơ sở phân tích địa tơ đất đai nhưng vẫn còn một số điểm còn
nhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016). Trong đó, nội dung
liên quan đến việc xác định địa tô chênh lệch (một phần giá trị đất tăng thêm) còn chưa
được làm rõ trong bối cảnh hiện nay (ÖZdilek, 2011; Slater, 2017b); đồng thời, việc phân
tích và đo lường các yếu tố tác động nhằm điều tiết phần giá trị đất gia tăng hiện vẫn cịn
gây nhiều tranh cãi. Ngun nhân đó là, trong nhiều trường hợp để xác định chính xác được
phần giá trị tăng thêm của đất đai là do những yếu tố nào tác động lên là rất phức tạp (G.
Ingram & Hong, 2012). Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia, chính phủ cần có những thay đổi
trong việc sử dụng các cơng cụ pháp luật và chính sách đất đai nhằm đánh giá và điều tiết
giá trị đất gia tăng tại đô thị (Levine-Schnur, 2018). Trong những năm gần đây, đã có một
số ít các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai và điều tiết giá trị đất gia
tăng trong quá trình thu hồi và chuyển đổi đất nông nghiệp được thực hiện tại Trung Quốc
3
(Cao & Wu, 2014; J. Du, Thill, Feng, & Zhu, 2017; Lin & Zhu, 2014; Yuan, Wang, & Li,
2014). Ở Việt Nam, đã có một số các nghiên cứu đánh giá, phân tích chính sách và thực
trạng triển khai chính sách pháp luật đất đai có liên quan đến một số yếu tố làm gia tăng
giá trị đất đai và điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013; Phan Văn
Thọ, 2012). Tuy nhiên, các nghiên cứu tiền nhiệm cho thấy cịn có nhiều khác biệt trong
kết quả nghiên cứu tại mỗi địa bàn thực nghiệm khi xem xét tác động của các yếu tố làm
gia tăng giá trị đất đai (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016). Thêm vào đó, các cơ chế tác
động và phương pháp có thể sử dụng để xác định giá trị đất gia tăng và các chính sách điều
tiết phần giá trị đất gia tăng cũng chưa có sự thống nhất [Ibeas và cộng sự (2012); Zhong
and Li (2016)]. Đáng chú ý, có rất ít các nghiên cứu xem xét giá trị đất gia tăng, dưới góc
nhìn và đánh giá của các cá nhân và các bên liên quan trong khi lựa chọn địa điểm đầu tư,
sử dụng đất đai (C. Higgins, 2015).
Với những phân tích trên đây, có thể thấy rằng, nghiên cứu của đề tài: “Nghiên
cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam” là cần thiết, có ý
nghĩa về thực tế và lý luận. Đáng chú ý, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đơ thị hóa cao so
với các quốc gia trong khu vực cả về không gian và dân số, với tỷ lệ tăng không gian đô
thị trung bình 2,8%/ năm (giai đoạn 2000 -2010) (World Bank Group, 2015). Tỷ lệ đơ thị
hóa cả nước đạt khoảng 40% (tính đến cuối năm 2019) và tốc độ đơ thị hóa cịn được dự
báo tiếp tục tăng trong những năm tới (NCIF, 2019; World Bank, 2011). Chính vì vậy,
các hoạt động liên quan có tác động đến giá trị đất đơ thị sẽ tiếp tục được triển khai, theo
đó, đòi hỏi đặt ra cần đánh giá những biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và cơ chế tác
động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất. Đây là cơ sở trong thiết kế chính sách, điều
tiết và huy động nguồn lực từ đất đô thị cho quá trình phát triển KT-XH.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát của đề tài này là: Phát hiện và đánh giá tác động của các yếu
tố làm gia tăng giá trị đất đai.
Mục tiêu cụ thể:
• Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai;
• Xác định các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố do nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đơ thị;
• Phân tích cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ các yếu tố can thiệp do nhà
nước thực hiện;
4
• Đề xuất các giải pháp và khuyến nghị hồn thiện cơ chế, chính sách trong điều
tiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy động
nguồn lực tài chính đất đai.
Câu hỏi nghiên cứu:
• Biểu hiện tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất tại đô thị là gì?
• Tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai tại đô thị ở Việt Nam được
nhìn nhận và đánh giá như thế nào?
• Nhà nước sử dụng các cơng cụ chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai
như thế nào?
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu này hướng tới là các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất
đai và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, nghiên cứu xem xét các
yếu tố có liên quan trực tiếp đến quyết định can thiệp của nhà nước làm thay đổi giá trị
đất đô thị như là: quy hoạch, đầu tư CSHT, chính sách chuyển mục đích SDĐ. Trong đó,
nghiên cứu tập trung xem xét và phân tích tình huống tác động của đầu tư CSHT giao
thông đến sự thay đổi giá trị đất ở tại đô thị.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Nghiên cứu tác động các yếu tố đến gia tăng giá trị đất ở tại đơ thị và
các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng tại đô thị. Trong đó, Luận án đặt trọng
tâm chính là xem xét các yếu tố do nhà nước can thiệp.
Về thời gian: Các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu sẽ được thu
thập trong giai đoạn 2003 -2019.
Về không gian: Trong nghiên cứu này, phạm vi không gian nghiên cứu được tập trung
vào một số khu vực đô thị tại Việt Nam. Trong đó, phạm vi khơng gian đất đô thị được xem
xét là tại các khu vực quy hoạch trở thành đô thị và các khu vực đất thuộc đô thị hiện hữu
tiếp tục được đầu tư, phát triển.
Cụ thể, Luận án sử dụng mơ hình phân tích định lượng dựa vào dữ liệu thu thập phân
tích tình huống tại địa bàn Thành phố Hà Nội. Ngồi ra, các số liệu thống kê khác được thu
thập tại một số thành phố lớn tại Việt Nam.
5
3.3. Phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng.
Trong đó, phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng chủ yếu trong nghiên cứu này.
Cụ thể, luận án dựa vào cảm nhận, đánh giá của các đối tượng khảo sát và phỏng vấn để
phân tích. Các phương pháp định tính đã được sử dụng như là: thảo luận nhóm tập trung
(01 cuộc); phỏng vấn sâu (09 đáp viên); nghiên cứu tình huống (lựa chọn 01 tình huống
là dự án CSHT giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị).
Các kỹ thuật và phương pháp định lượng:
- Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát để phân tích tác động của các yếu tố làm
gia tăng giá trị đất đô thị và cách thức sử dụng công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng từ các
đáp viên là những chuyên gia, nhà quản lý và định giá viên về đất đai & BĐS.
- Trong nội dung phân tích tình huống tác động đầu tư CSHT giao thông đến gia
tăng giá trị đất đô thị: Luận án lựa chọn dự án mở đường Lê Văn Lương – Yên Lộ (tại
Thành phố Hà Nội – chi tiết tại phụ lục) để nghiên cứu và áp dụng phương pháp phân tích
định lượng bằng kỹ thuật giá Hedonic với nguồn dữ liệu về giá đất được định giá; phân tích
hồi quy đa biến từ dữ liệu khảo sát người SDĐ về tác động của xây dựng đường giao thông.
4. Những đóng góp của luận án
Các kết quả đạt được của Luận án có đóng góp về lý luận và thực tiễn như sau:
Về lý luận: Luận án góp phần bổ sung thêm về mặt lý thuyết đó là:
- Luận án đã xác định được các biểu hiện và chỉ dẫn chính phản ánh về gia tăng
giá trị đất đai tại Việt Nam, bao gồm: (i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loại
bỏ yếu tố lạm phát; (ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động; (iii)
Tăng khả năng sản xuất kinh tế và sức sinh lợi của đất;
- Luận án đã phân tích và chỉ ra rằng nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác động
gia tăng giá trị đất đai mạnh hơn so với các nhóm yếu tố khác như là: sự đầu tư của người
SDĐ, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động của nền kinh tế và q trình đơ thị hóa;
- Luận án đã chứng minh được rằng, trong nhóm các yếu tố khi nhà nước thực hiện
can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đô thị, các yếu tố liên quan đến quy định chính sách
chuyển mục đích SDĐ có tác động gia tăng giá trị đất đô thị mạnh nhất so với các yếu tố
có liên quan đầu tư CSHT và quy hoạch SDĐ;
- Luận án đã chỉ rằng xuất hiện 03 cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị
khi nhà nước thực hiện các can thiệp liên quan đến quy hoạch SDĐ, đầu tư CSHT và
6
chuyển mục đích sử dụng đất đó là: Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận đất đai;
Tạo ra các cơ hội phát triển; và Mức độ thực thi các can thiệp;
- Luận án làm phong phú thêm kết quả phân tích thực nghiệm về tác động gia tăng
giá trị đất đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường và khảo sát của
người SDĐ. Cụ thể, kết quả phân tích định lượng trong nghiên cứu tình huống Nhà nước
đầu tư làm giao thông tại đô thị tại Hà Nội (tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ), đã khẳng
định được: (i) Một là: Mức gia tăng giá trị đất ở đô thị trong các giai đoạn công bố dự án,
giai đoạn dự án hoàn thành và giai đoạn dự án khi thác khai thác vận hành sau đầu tư lần
lượt là 6,1%; 10,8% và 46,9%. (ii) Hai là: Sự tác động của 02 cơ chế làm gia tăng giá trị
đất đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển CSHT (tại dự án) là cơ chế “Cải thiện các tiện
ích & khả năng tiếp cận” và “Tạo ra cơ hội phát triển”; trong đó, cơ chế “Cải thiện các
tiện ích & khả năng tiếp cận” tác động mạnh hơn so với cơ chế “Tạo ra cơ hội phát triển”.
Về thực tiễn:
- Luận án đã đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị ở Việt
Nam dưới góc nhìn của các chun gia, nhà nghiên cứu, nhà hoạt động thực tiễn về đất
đai & BĐS. Đồng thời, Luận án cũng phân tích thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất
gia tăng không do người SDĐ tạo ra;
- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, Luận án đưa ra một số khuyến nghị về mặt quản
trị đối với các doanh nghiệp BĐS khi đầu tư sử dụng đất, phát triển BĐS, và đề xuất một
số hàm ý chính sách nhằm hồn thiện quy định có liên quan đến điều tiết giá trị đất gia
tăng và tăng cường các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị phù hợp với bối cảnh pháp
luật hiện nay của Việt Nam.
5. Kết cấu luận án
Luận án được kết cấu thành 05 chương, bao gồm:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai;
Chương 2: Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị;
Chương 3: Bối cảnh và phương pháp nghiên cứu;
Chương 4: Kết quả phân tích các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam;
Chương 5: Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu.
7
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
1.1. Giá trị và gia tăng giá trị đất đai
1.1.1. Giá trị đất đai
Trong lịch sử phát triển của kinh tế học, thuật ngữ giá trị (value) có thể được tiếp
cận theo nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên, chúng ta có thể chia ra làm hai nhóm cơ bản
về lý thuyết giá trị theo cách tiếp cận khách quan và chủ quan, tương ứng với góc nhìn
của 02 nhóm là tập trung vào điều kiện sản xuất và sở thích của người tiêu dùng. Trong
đó, cách tiếp cận khách quan được đề cập từ lý thuyết giá trị được thảo luận trong học
thuyết kinh tế học cổ điển từ cuối thế kỷ XVII [gắn liền với lý luận kinh tế của Adam
Smith (1776); David Ricardo(1821)], sau này là học thuyết kinh tế chính trị của Marx
(thế kỷ XIX) và sự phục hồi về lý thuyết giá trị do Sraffian khởi xướng ở thế kỷ XX (vào
năm 1984) (O'Brien, 2004) . Trong khi đó, cách tiếp cận chủ quan đối với lý thuyết giá
trị được thảo luận và phân tích trong học thuyết kinh tế học tân cổ điển, với sự nhấn mạnh
vào lợi ích cận biên và sự cân bằng; năng suất cận biên và sự phân phối sản phẩm; và
được tập trung phân tích vào lợi ích sản phẩm/ hàng hóa ở cuối thế kỷ XIX và đầu thế kỷ
XX (J. E. King & McLure, 2014).
Đối với đất đai, đất đai được xác định là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên
nhiên ban tặng cho nhân loại. Đất đai đóng vai trị quan trọng của mơi trường sống, địa
bàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất … Ngay từ thuở sơ khai, loài người đã biết sử dụng
các điều kiện thuận lợi của đất đai phục vụ cuộc sống. Khi đó, con người sử dụng đất
đất là một đối tượng do tự nhiên ban tặng và do cả cộng đồng người chiếm giữ, làm chủ.
Theo lý luận của cách tiếp cận khách quan, đây là giai đoạn đất đai đóng vai trị cũng
như thể hiện là hình thái sản phẩm tự nhiên (tài nguyên thiên nhiên), mà không phải là
sản phẩm lao động của con người nên đất đai khơng có giá trị.
Tuy nhiên, trong q trình phát triển, con người đã không ngừng tác động vào
đất đai để cải tạo đất đai và tạo ra nhiều sản phẩm khác từ hoạt động sản dụng đất nhằm
phục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng. Trong quá trình tác động đó, cơng sức lao động,
đầu tư khơng phải là của một cá nhân hay một vài người, mà là công sức của cộng đồng
xã hội, qua nhiều thế hệ - đây chính là lao động xã hội kết tinh trong đất đai. Theo đó,
về mặt nguyên lý của học thuyết giá trị - lao động, giá trị đất đai là lao động xã hội kết
tinh trong đất đai và lao động được thực hiện thơng qua q trình khai phá, đầu tư, cải
tạo để đưa đất đai vào sử dụng. Trong khi đó, theo cách tiếp cận chủ quan (kinh tế học
8
hiện đại hay còn gọi là cách tiếp cận theo quan điểm thị trường), giá trị đất đai được xác
định chính là luồng thu nhập mang lại của đất đai do việc sở hữu, sử dụng đất đai cho các
hoạt động KT-XH. Luồng thu nhập của đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như là: hoạt
động khai thác, SDĐ, hoạt động đầu tư, các hoạt động về KT-XH diễn ra trên đất v.v.
Luồng thu nhập mà đất đai tạo ra không phải chỉ do đầu tư của một cá nhân, mà do các
điều kiện của xã hội mang lại (Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008).
Trong kinh tế học về đất đai, lý thuyết về giá trị đất đai được đề cập và xuất hiện
ban đầu gắn liền với đất nông nghiệp và sau này mở rộng ra các lĩnh vực SDĐ khác. Tuy
nhiên, ÖZdilek (2011) cho rằng, khái niệm về giá trị đất đai và việc định giá đất là rất
phức tạp, khó xác định do bản chất không đồng nhất của đất đai và giá trị đất đai lại phụ
thuộc vào loại hình, cách thức SDĐ. Đặc biệt trong bối cảnh phát triển của đô thị, khi thị
trường đất đai dần dần bị thay thế bởi thị trường BĐS (bao gồm cả các cơng trình gắn liền
với đất) thì việc tách biệt giá trị đất đai và cơng trình trên đất càng trở lên phức tạp.
Tóm lại, khi xem xét giá trị đất đai có thể kết luận: giá trị đất đai là do lao động xã
kết tinh trong đất đai. Giá trị đất đai bao gồm các thành tố như: Một là, các chi phí dùng
khai thác đất đai. Hai là, giá trị tích lũy trong kinh doanh đất đai, bao gồm: (i) Giá trị sản
phẩm được hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống đầu tư cho đất đai, được kết
đọng và dịch chuyển vào đất đai; (ii) Giá trị bản thân đất đai được hình thành từ chuyển
dịch và kết đọng trong đất đai. Trong thị trường đất đai- BĐS, giá trị đất đai được thể hiện
và phản ánh bằng tiền thơng qua giá đất – đây chính là luồng thu nhập từ đất đai mang lại
cho người sở hữu, SDĐ đai.
1.1.2. Gia tăng giá trị đất đai
Về thuật ngữ, gia tăng giá trị được sử dụng trong khoa học kinh tế khi xác định phần
giá trị tăng thêm được tạo ra trong mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất (Begg,
Vernasca, Fischer, & Dornbusch, 2011, p.365). Sự gia tăng giá trị phản ánh q trình đóng
góp của các nhân tố sản xuất (đất đai, lao động, hàng hóa tư bản) vào quá trình tăng thêm
giá trị của sản phẩm và tương ứng với mức thu nhập tăng thêm mà người chủ sở hữu hoặc
của doanh nghiệp. Trong kinh tế học vĩ mô, giá trị gia tăng của sản phẩm trong nền kinh tế
được xác định là lượng giá trị cuối cùng của sản phẩm tạo ra trong mỗi quá trình sản xuất
(Todaro & Smith, 2015, p.45). Trong khoa học kế toán và thống kê, phần gia tăng giá trị
thường để chỉ giá trị mới (giá trị sản phẩm đầu ra) của hàng hóa và dịch vụ được tạo ra
trong quá trình sản xuất của một ngành/ lĩnh vực kinh tế và giá trị gia tăng được xác định
bằng hiệu số giữa giá trị sản xuất và các chi phí sản xuất, chi phí trung gian trong q trình
sản xuất (D. Hansen, Mowen, & Guan, 2007; Krugman, Wells, & Graddy, 2014, p.329).
9
Theo đó, về mặt ngữ nghĩa, gia tăng giá trị đất hay còn gọi là sự tăng thêm giá trị
của đất đai, được hiểu là phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại so với giá trị ban đầu của
đất đai do những thay đổi về vị trí của đất đai hoặc do sự tác động của con người trong
quá trình sử dụng và quản lý đất đai.
Về mặt thuật ngữ, qua tổng quan tài liệu thấy rằng, vấn đề gia tăng giá trị đất đai đã
được thảo luận từ rất lâu và phần lớn các nhà nghiên cứu chủ yếu sử dụng một số thuật ngữ
liên quan đến gia tăng giá trị đất đai như: “land incremental value, land value uplift; land
value increment; unearned increments of land value; surplus value of land; windfall …”.
Quan niệm gia tăng giá trị đất đai xuất hiện đồng thời với quá trình thực hiện cải
cách thuế đất đai, song song đó là sự ra đời của các phương thức thu hồi giá trị đất đai (land
value capture) trong lĩnh vực tài chính cơng của khu vực đô thị (Walters, 2013). Cụ thể,
vào năm1884, Mill (1884) có đề cập đến sự gia tăng trong tiền th đất (land rent) (hay cịn
gọi là địa tơ) để phản ánh luồng thu nhập có xu hướng tăng lên khi các chủ đất được hưởng
mà họ không cần bất cứ nỗ lực đầu tư hoặc đánh đổi nào vào đất của mình.
Trong khi đó, Loucks (1930) chỉ ra rằng, khơng có một định nghĩa chính xác về
gia tăng giá trị đất đai, mà việc định nghĩa phụ thuộc vào mục đích nghiên cứu cũng như
đối tượng phân tích. Tác giả đưara 02 quan điểm tiếp cận cơ bản, khi nghiên cứu về gia
tăng giá trị đất đai, đó là quan điểm của nhà đầu tư phát triển và quan điểm xã hội. Hai
quan điểm này có sự khác nhau rõ rệt trong đánh giá so sánh giữa mức giá mua với giá
bán của thửa đất khi được giao dịch trên thị trường và mức chênh lệch giá này chính là
phần gia tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên, luận điểm của các nhà kinh tế học cổ điển [đầu
tiên là Henry George (1839-1897) sau này là David Ricardo và Karl Marx] lại cho rằng,
phần giá trị đất gia tăng là do lao động xã hội tạo ra, chứ không đơn thuần lại sự chênh
lệch giá bán trên thị trường, do đó giá trị tăng thêm cần được phân phối cho tồn xã hội
chứ khơng phải cho chủ sở đất (S. Fainstein, 2012).
Đáng chú ý, báo cáo của UN-Habitat (1976, tr.30) đã sử dụng thuật ngữ “unearned
increment of land value” và đề cập đến nội dung gia tăng giá trị đất đai là: “phần giá trị
đất tăng lên từ kết quả của thay đổi mục đích sử dụng đất, các quyết định hoặc đầu tư
của nhà nước hay như sự tăng trưởng chung của cộng đồng”. Đây được coi như khái
niệm về gia tăng giá trị đất đai và được nhiều nhà nghiên cứu sử dụng trong các nghiên
cứu về sau.
Tuy vậy, đối với mỗi nghiên cứu thực nghiệm, tương ứng với từng bối cảnh cụ thể
mà các nghiên cứu có đưa ra các định nghĩa để mơ tả cụ thể về sự gia tăng giá trị đất đai
nhằm đề cập trực tiếp đến các nguyên nhân hoặc yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất
đai. Cụ thể, Lin and Zhu (2014) định nghĩa giá trị gia tăng đất đai (land incremental value)
10
là sự tăng giá trị đất đai thông qua các quá trình thu hồi đất, cho thuê và phát triển đất đai,
BĐS dẫn đến thu nhập từ đất đai cho các bên liên quan. Theo đó, sự tăng lên của giá trị
đất có thể là do giá đất tăng và lợi ích từ đất tăng lên trong q trình sử dụng, phát triển
và quản lý đất đai (Brown-Luthango, 2011). Trong khi đó, C. D. Higgins and Kanaroglou
(2016); Jeffery J Smith and Gihring (2006, 2017) lại đề cập đến rất nhiều các nghiên cứu
phân tích sự gia tăng giá trị đất đai do tác động của q trình đầu tư cơng trình giao thơng
cơng cộng. Trong đó, phần giá trị của đất đai tăng lên do thay đổi khả năng tiếp cận của
đất đai, mức độ tập trung dân cư hay sự phát triển kinh tế của khu vực; và sự gia tăng giá
trị đất đai thường được biểu hiện bằng sự biến động tăng của giá đất (Rebelo, 2017).
1.2. Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai
Như đã đề cập phía trên, xét về nguồn gốc hình thành, đất đai có nguồn gốc tự nhiên,
khơng do con người tạo ra và có trước con người. Đất đai nguyên thủy (tài nguyên đất)
không phải là sản phẩm có sức lao động của con người kết tinh. Do đó, dưới góc độ kinh
tế học, chất lượng ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những
vị trí khác nhau, thổ nhưỡng khác nhau. Chính sự khác nhau bởi các yếu tố tự nhiên như sự
phân bố vị trí, thổ nhưỡng, chất lượng đất v.v đã tạo ra sự chênh lệch về giá trị của đất đai
và đây được gọi là sự chênh lệch địa tô đất đai (địa tô chênh lệch 1) (Ngơ Đức Cát, 2000).
Tuy nhiên, qua q trình con người đưa đất đai tự nhiên vào sử dụng các hoạt động như
sản xuất, kinh doanh và nhiều mục đích khác phục vụ phát triển KT-XH thì chính những
hoạt động này đã kết tinh giá trị sức lao động của con người, và những tác động này làm
tăng thêm giá trị của đất đai. Những tác động làm cho giá trị đất đai tăng thêm có thể là do
nhà nước và xã hội, người SDĐ hoặc sự đầu tư, cải tạo của nhiều thế hệ người sử dụng đất
(Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008; Phan Văn Thọ, 2012).
Chủ đề nghiên cứu các yếu tác động làm gia tăng giá trị đất đai và điều tiết phần giá
trị gia tăng này đã thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu, hoạt động thực
tiễn trong những năm qua. Đáng chú ý, cơng trình nghiên cứu của Knight and Trygg
(1977b) đã tổng hợp và đề cập đến hơn 30 yếu tố quyết định phát triển đất đai có ảnh hưởng
đến giá trị đất đai (Chi tiết các yếu tố xem phụ lục). Sau đó, có nhiều các nghiên cứu đã đề
cập đến một số yếu tố trên. Tuy nhiên, G. Ingram and Hong (2012) cho rằng việc xác định
và điều tiết được phần gia tăng giá trị đất đai trong thực tế là rất phức tạp và cịn có nhiều
ý kiến trái chiều, do trong nhiều trường hợp chúng ta khơng thể lượng hóa được yếu tố
nào tác động làm gia tăng giá trị đất đai. Thêm vào đó, việc đánh giá trị gia tăng của đất
đai có tài sản trên đất thì càng phức tạp hơn. Mặc dù, đã có một số nghiên cứu sử dụng
mơ hình kinh tế lượng để xác định phần gia tăng giá trị đất đai những điều kiện áp dụng
đòi hỏi rất nghiêm ngặt và việc sử dụng các mơ hình kinh tế là không phổ biến (Davis &
11
Heathcote, 2007; K. Deininger & Feder, 2009). Tại phần này, luận án tổng hợp và phân
chia thành một số nhóm yếu tố tác động gia tăng giá trị đất theo các mục sau.
1.2.1. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
CSHT là một thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu cũng như trong
đời sống hàng ngày. Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng khơng có định nghĩa
“chuẩn” về thuật ngữ này, do việc có được định nghĩa “chuẩn” là không cần thiết và phụ
thuộc vào các cách tiếp cận lý thuyết khác nhau cũng như phạm vi và vấn đề nghiên cứu
(Torrisi, 2009). Thêm vào đó, Grimsey and Lewis (2002) cho rằng, CSHT thường dễ nhận
biết hơn là định nghĩa chính xác; do vậy, thuật ngữ này hay được xác định bằng cách mô
tả hoặc liệt kê và đã có rất nhiều định nghĩa về CSHT (Rietveld & Bruinsma, 2012).
Hiện nay, theo các quan điểm của phần lớn các nhà kinh tế học và nhà quy hoạch,
có thể xác định CSHT bao gồm “hệ thống đường xá, cầu, đường hầm, đường sắt, bến cảng,
sân bay, xe điện, tàu điện ngầm, mạng lưới thủy lợi, đập nước và kênh rạch, nhà máy điện,
mạng lưới phân phối điện, đường ống dẫn dầu khí, các cơng trình cấp thốt nước thải, dịch
vụ y tế và nhà ở, dịch vụ đô thị, mạng lưới viễn thông” (Kumari & Sharma, 2017; Straub,
2011). Theo đó, việc đầu tư phát triển CSHT là các hoạt động liên quan đến một trong yếu
tố được kể trên (Grimsey & Lewis, 2002). Đáng chú ý, có điểm chung mà các nghiên cứu
đều thống nhất khi đánh giá vai trò và khẳng định CSHT là yếu tố đầu vào quan trọng của
nền kinh tế, cung cấp các điều kiện cơ bản cho hoạt động của cá nhân, hộ gia đình và doanh
nghiệp v.v. Đồng thời, việc phân loại CSHT có thể chia làm 02 nhóm cơ bản đó là: CSHT
kỹ thuật (bao gồm các yếu tố trực tiếp đóng góp vào sản xuất và các hoạt động kinh tế như
là: giao thông, thông tin liên lạc, điện, thủy lợi v.v.) và CSHT xã hội (bao gồm các yếu tố
trực tiếp tạo điều kiện phát triển xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống như: Giáo dục, y
tế, nước sạch, vệ sinh và môi trường, v.v.) (Kumari & Sharma, 2017).
Khi tổng quan nghiên cứu về tác động của đầu tư phát triển CSHT đến giá trị đất đai,
thấy rằng, đã có rất nhiều các nghiên cứu đề cập đến tác động của CSTH đến SDĐ và giá đất
đai, thông qua việc đánh giá, đo lường khả năng tiếp cận của đất đai đến CSHT (Henneberry,
1998). Theo H. Du and Mulley (2012), để xem xét tác động của CSHT đến giá trị đất đai,
điều kiện lý tưởng để phân tích sẽ là những mảnh đất trống - đất chưa được phát triển, cải
tạo hoặc đầu tư cơng trình; tuy nhiên, điều này là không thực tế khi xem xét và đánh giá tác
động. Do đó, các nghiên cứu về tác động của CSHT đối với giá trị đất đã tập trung vào việc
phân tích những thay đổi trong giá BĐS và kiểm sốt các đặc tính đặc trưng của từng loại
BĐS cụ thể. Cho đến thời điểm hiện tại, đã có một số lượng lớn các cơng trình nghiên cứu
tập trung sự phân tích và tìm hiểu đến tác động ảnh hưởng của CSHT kỹ thuật (chủ yếu là hạ
tầng giao thông - transport infrastructure) và hạ tầng xã hội (chủ yếu là đánh giá tác động của
12
sự thay đổi của yếu tố cảnh quan và môi trường như công viên, khu vực đi bộ v.v (Crompton,
2001, 2005; Sohn, Moudon, & Lee, 2012) đến gia tăng giá trị đất và BĐS. Trong đó, phần
lớn nghiên cứu tập trung phân tích và đánh giá sự tác động của CSHT giao thông.
Cụ thể, Mulley, Ma, Clifton, Yen, and Burke (2016) cho rằng, các nghiên cứu liên
quan đến chủ đề tác động của CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đai xuất hiện từ khá
sớm và đây thường là những nghiên cứu định tính (Knight & Trygg, 1977a). Tuy nhiên, từ
sau năm 2000 đến nay, có khá nhiều nghiên cứu phân tích định lượng nhằm xác định và đo
lường phần giá trị tăng thêm. Do kết quả của các nghiên cứu này sẽ là cơ sở để cung cấp
thông tin rõ ràng hơn về tác động của quá trình đầu tư phát triển CSHT giao thơng đối với sự
gia tăng giá trị đất đai; đồng thời, đây là căn cứ để các cơ quan quản lý nhà nước có thể được
thu hồi phần giá trị gia tăng này như là nguồn tài chính tài trợ cho chính các dự án phát triển
hạ tầng. Đáng chú ý, đã có một số lượng các nghiên cứu thực nghiệm cho thấy, các dự án
giao thơng, mà trong đó, các dự án CSHT đường sắt đơ thị có tác động đáng kể đến sự gia
tăng giá trị đất đai và BĐS (Asadi Bagloee, Heshmati, Tavana, & Di Caprio, 2017; Billings,
2011). Bảng 1.1 dưới đây xem xét tác động của CSHT giao thông đến giá của đất đai và BĐS
tại đô thị cùng với các phương pháp được sử dụng khi đánh giá những tác động.
13
Bảng 1.1. Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS
Năm
Tác giả
Thời gian
phân tích
Địa bàn
Loại hình
CSHT
1974-1976
Washington State
Đường cao
tốc
1981
CJ Langley Jr (1981)
1962-1978
Washington
Capital
Đường cao
tốc
1992
Grass, R. G.
(1992).
1970 - 1980
Washington, D.C.
1992
RG Grass
(1992)
1970 -1980
Washington D.C
Hoa Kỳ
1980
Palmquist R
(1980)
Loại đất/
BĐS
Phương pháp phân tích
Kết quả chính được phát hiện
Ghi chú
(Thay đổi
Pđất/BĐS)
Đất ở và nhà
ở
Phương pháp hồi quy
Hedonic; kết hợp dữ liệu
là giá BĐS được giao dịch
trong thực tế và phỏng
vấn chủ sở hữu
Tác động đường cao tốc làm gia tăng giá đất đai ở
gần đường do tăng lợi thế về khả năng tiếp cận tỷ lệ
15-17%; mặc dù có các ngoại ứng về tiếng ồn, khói
bụi
+
Đất ở
Phân tích chuỗi thời gian
Mertro
BĐS nhà ở
Hồi quy Hedonic
Metro
BĐS nhà ở
Hồi quy Hedonic
BĐS nhà ở xung quanh khu vực nhà ga có sự tăng giá
+
Mối tương quan yếu giữa phát triển đường sắt và giá
trị nhà ở; tác động không thay đổi theo khoảng cách từ
nhà ga đến nhà ở nhưng sự tương tác có sự khác nhau
giữa các khu vực.
Cụ thể, sự phát triển của Metrorail đã làm tăng giá trị
của nhà ở hiện có gần các trạm trong những khu vực
có giá cao thì tăng cao so với các khu vực khác
+
Mertro
BĐS nhà ở
Hồi quy Hedonic và phân
tích giá bán lặp
Tai Po và Sha
Tin, Hồng Kong
Hệ thống giao
thông công
cộng
BĐS nhà ở
OLS
1980 - 1990
Portland, Oregon
LRT
BĐS nhà ở
Phân tích trước - sau
Nelson, A. C.
(1999)
1980s - 1994
Atlanta, Georgia
Nhà ga xe lửa
BĐS thương
mại
Mơ hình hồi quy (khoảng
cách BĐS đến nhà ga)
Baum-Snow
and Kahn
(2000)
Tại 02 mốc
thời gian là
1980 và 1990
Metro tại Boston,
Atlanta, Chicago,
Portland và
Washington, D.C
Metro rail
(tàu điện
ngầm)
Nhà ở
Mơ hình Hedonic phân
tích theo thời gian
1993
Gatzlaff and
Smith (1993)
1971 - 1990
Miami
1998
KW Chau, FF
Ng (1998)
1977 - 1992
1999
Dueker, K., &
Bianco, M.
(1999)
1999
2000
Nhà đất càng gần đường cao tốc có giá trị tăng ít hơn
theo thời gian do tác động của khói bụi, tiếng ồn v.v.;
cụ thể mức giá tăng kém hơn so với BĐS ra xa là
$3000-$3500.
Đầu tư mở tuyến Metro và giá BĐS nhà ở được khẳng
định có tương quan trực tiếp; đáng chú ý, các BĐS
xung quan khu nhà ga cho thấy có sự tăng giá;
Kết quả cho thấy cải thiện giao thơng cơng cộng có
ảnh hưởng tiêu cực đến sự chênh lệch giá cả dọc tuyến
đường sắt.
Phân tích thực nghiệm cung cấp bằng chứng cho thấy
đường sắt nhẹ đã có một số ảnh hưởng tích cực đến giá
trị của BĐS của hộ gia đình; tuy nhiên giá BĐS lại có
xu hương giảm ở khu vực gần nhà ga (giảm 1.593$
khoảng cách trong vòng 200 feet tới nhà ga;
Giá BĐS thương mại tăng lên do tác động của cơ sở
hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư BĐS xung quanh
khu vực ga
Tác động của đường sắt đến giá nhà ở (Giá bán và giá
thuê) là không đáng kể. Cụ thể, khoảng cách từ 1 -3
km đến Metro làm cho giá nhà thuê tăng 19$/ tháng và
giá bán tăng khoảng 4972$
-
+
-
+/-
+
+
14
Năm
Tác giả
Thời gian
phân tích
Địa bàn
Loại hình
CSHT
Loại đất/
BĐS
2000
M Haider, E
Mille (2000)
Quan sát và
phân tích ở
năm 1995
Toronto, Ontario
Metro (tàu
điện ngầm)
Nhà ở (cỡ
mẫu 27,400
quan sát)
Mơ hình tự hồi khơng
gian (SAR)
2001
Bowes and
Ihlanfeldt
(2001)
1991 - 1994
Atlanta
Metro Rail
BĐS để ở
Mơ hình Hedonic
2002
R Cervero and
M Duncan
(2002)
1998 - 1999
Hạt Santa Clara,
California
BĐS thương
mại
Mơ hình Hedonic (hồi
quy đa biến)
2005
S Gibbons, S
Machin (2005)
Giai đoạn
1997 đến 2001
2006
Murat Celik,
H., &
Yankaya, U.
(2006).
12/2003 3/2004
2007
H Du, C
Mulley (2007)
2007
Hess, D. B., &
Almeida, T. M.
(2007)
2009
Redfearn, C. L.
(2009)
2010
R MunozRaskin (2010)
Tại 03 thời
điểm: 8/1999,
4/2002 và
3/2003
Tàu điện và
LRT (đường
sắt ray nhẹ)
London, UK
Metro Rail
and LRT
BĐS nhà ở
Izmir, Thổ Nhĩ
Kỳ
Tàu điện
ngầm
BĐS nhà ở
Sunderland, UK
Đường sắt đơ
thị
Đất ở
Phương pháp phân tích
Kết quả chính được phát hiện
BĐS nhà ở gần ga tàu điển có giá trị cao hơn nhưng
biến khoảng cách từ BĐS nhà ở đến ga tàu điện khơng
cải thiện trong sự giải thích về gia tăng giá nhà ở trong
mơ hình.
Giá trị đất giảm xuống 19% trong phạm vi 1/4 dặm
khoảng cách từ ga đến BĐS nhà ở. Tuy nhiên, giá trị
đất lại có sự cải thiện lớn nhất về giá trị đất đai ở ga
1/4 đến 1/2 dặm, xa trung tâm thành phố và khu vực
ga, đối với các hộ giá mức thu nhập cao.
Ghi chú
(Thay đổi
Pđất/BĐS)
+
+/-
Giá trị BĐS thương mại tăng 23% trong vòng 1/4 rặm
đến nhà ga của hệ thống đường sắt ray nhẹ (LRT) và
tăng 120% trong vòng 1/4 dặm đến hệ thống tàu điện.
+
Kết quả ban đầu cho thấy, giá nhà đã tăng trong giai
đoạn này thêm 9,3 điểm phần trăm tại những địa điểm
bị ảnh hưởng bởi những thay đổi cơ sở hạ tầng giao
thông.
+
Hồi quy Hedonic
Giá BĐS nhà ở tăng lên do tác động của gần khu vực
nhà tàu điện và giảm chi phí di chuyển lại lần lượt là
250-300$/m và 1.47-1.83$/giờ
+
One-way ANOVA (phân
tích phương sai 1 nhân tố)
và phân tích lặp 1 chiều
ANOVA
Giá nhà ở khơng chịu ảnh hưởng của sự đầu tư cơ sở
hạ tầng giao thông.
0
Giá trị nhà ở tăng từ $1300 đến $3000 trong vòng 0.5
dặm đến nhà ga; nhưng khoảng cách đến nhà ga có tác
động tiêu cực giảm giá nhà ở tại các khu dân cư có thu
nhập thấp;
+/-
Mơ hình Hedonic (Phân
tích trước - sau)
1990 -2000
Buffalo, New
York
LRT
BĐS nhà ở
Mơ hình Hedonic (hồi
quy đa biến)
1997 - 2002
Los Angeles,
California
LRT
BĐS nhà đất
Mơ hình Hedonic (có
trọng số địa bàn -Locally
Weighted Regression)
Đường sắt nhẹ khơng có tác động đến giá trị các loại
BĐS nhà đất
0
2000 - 2004
Bogotá,
Colombia
Hồi quy Hedonic
Giá BĐS nhà ở tăng lên ở khu vực gần đường ray, tuy
nhưng mức độ tăng giá BĐS là khác nhau theo cấu trúc
nhân khẩu học (nhóm người thu nhập trung bình- cao
và thấp)
+
BRT
BĐS để ở
