Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật việt nam (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

CĂN CỨ XÁC LẬP
QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hƣớng nghiên cứu
Mã số chuyên ngành: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Lê Minh Hùng

Học viên: Đặng Lê Phƣơng Uyên
Lớp: Cao học Luật Khố 30

TP. HỒ CHÍ MINH - 2020


LỜI CAM ĐOAN

Tác giả Luận văn cam đoan: Luận văn thạc sĩ “Căn cứ xác lập quyền đối với
bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam” là kết quả nghiên
cứu độc lập và nghiêm túc của riêng tác giả, được thực hiện dưới sự hướng dẫn
khoa học tận tâm, chu đáo của PGS. TS. Lê Minh Hùng. Nội dung Luận văn có sự
tham khảo các nguồn tài liệu khác nhau, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các
quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tác giả xin chịu hoàn toàn trách
nhiệm về lời cam đoan này.

Tác giả

Đặng Lê Phƣơng Uyên

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

BĐSLK

Bất động sản liền kề

BLDS

Bộ luật Dân sự

GDDS

Giao dịch dân sự

QĐV BĐSLK

Quyền đối với bất động sản liền kề

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TAND

Toà án nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN
ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ...................................................................9
1.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền đối với bất
động sản liền kề....................................................................................................9
1.1.1. Khái niệm căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề...................9
1.1.2. Đặc điểm của căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề...........11
1.1.3. Ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề..............13
1.2. Phân loại căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề...................15
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
16
1.2.2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của
pháp luật........................................................................................................... 17
1.3. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong
pháp luật Việt Nam đến trƣớc ngày 01/01/2017.............................................. 19
1.3.1. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp
luật Việt Nam đến trước ngày 01/7/1996.......................................................... 19
1.3.2. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp
luật Việt Nam từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2017........................... 20
1.4. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong
pháp luật một số quốc gia.................................................................................. 21
1.4.1. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí
của chủ thể trong pháp luật một số quốc gia.................................................... 22

1.4.2. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy
định của pháp luật trong pháp luật một số quốc gia......................................... 23
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1..................................................................................... 26


CHƢƠNG 2. XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO

Ý CHÍ CỦA CHỦ THỂ......................................................................................... 27
2.1. Các trƣờng hợp xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của
chủ thể................................................................................................................. 27
2.1.1. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thoả thuận...................27
2.1.2. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc......................... 28
2.2. Điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của chủ
thể........................................................................................................................ 29
2.2.1. Hình thức thể hiện ý chí xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.......29
2.2.2. Tính hợp pháp của giao dịch xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
31
2.2.3. Bất cập và kiến nghị về điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền
kề theo ý chí của chủ thể................................................................................... 33
2.3. Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của
chủ thể................................................................................................................. 37
2.3.1. Phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề và nghĩa vụ đăng ký điều
chỉnh hồ sơ địa chính........................................................................................ 37
2.3.2. Chuyển giao quyền đối với bất động sản liền kề cùng với việc chuyển
giao bất động sản.............................................................................................. 39
2.3.3. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề trong trường hợp xác lập
quyền theo ý chí của chủ thể............................................................................. 41
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2..................................................................................... 42
CHƢƠNG 3. XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT............................................................................ 43
3.1. Các trƣờng hợp xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định
của pháp luật...................................................................................................... 43
3.1.1. Căn cứ chung xác lập quyền đối với bất động sản liền kề....................... 43
3.1.2. Căn cứ đặc thù xác lập các quyền đối với bất động sản liền kề cụ thể. . .44


3.1.3. Bất cập và kiến nghị về các trường hợp xác lập quyền đối với bất động
sản liền kề theo quy định của pháp luật............................................................ 46
3.2. Điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của
pháp luật............................................................................................................. 50
3.2.1. Thực trạng quy định của pháp luật về điều kiện xác lập quyền đối với bất
động sản liền kề................................................................................................ 50
3.2.2. Bất cập và kiến nghị về điều kiện xác lập quyền đối với bất động sản liền
kề theo quy định của pháp luật......................................................................... 56
3.3. Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định
của pháp luật...................................................................................................... 64
3.3.1. Pháp luật can thiệp vào quyền tự quyết định, tự định đoạt của chủ thể khi
xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật..........64
3.3.2. Bất cập và kiến nghị về hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động
sản liền kề theo quy định của pháp luật............................................................ 65
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3..................................................................................... 71
KẾT LUẬN............................................................................................................ 72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Bên cạnh quyền chi phối tài sản thuộc sở hữu của chính mình, một chủ thể cịn
có khả năng chi phối nhất định tài sản thuộc sở hữu của người khác, quyền này
được gọi là quyền khác đối với tài sản và “một trong những quyền quan trọng nhất
của quyền khác đối với tài sản là quyền đối với bất động sản liền kề” 1. Bởi lẽ, tài
sản được khai thác trong trường hợp này là bất động sản - loại tài sản thường có giá
trị lớn và có ý nghĩa quan trọng trong đời sống chủ thể. Lịch sử lập pháp Việt Nam
cho thấy, ngay từ rất sớm, các quy định về sở hữu tài sản trong Quốc triều Hình luật
và Hồng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đất đai hoặc tài sản liên quan đến đất đai 2.
Không chỉ vậy, trong các quyền khác đối với tài sản thì quyền đối với bất động sản
liền kề thường gây ra sự phiền luỵ nhiều nhất cho chủ sở hữu bất động sản chịu
hưởng quyền. Hơn nữa, mặc dù căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
đã được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng thực tế cho thấy nhiều
trường hợp còn nhầm lẫn. Từ đó, dẫn đến những khó khăn trong việc xác lập quyền
đối với bất động sản liền kề.
Những phân tích trên cho thấy, dù về mặt quy định pháp luật hay thực tiễn đời
sống thì đều cần có những cơng trình nghiên cứu chuyên sâu về căn cứ xác lập
quyền đối với bất động sản liền kề. Đó là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Căn cứ xác
lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm
đề tài Luận văn của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quyền đối với bất động sản liền kề được nhiều tác giả trong nước cũng như
thế giới quan tâm nghiên cứu, thể hiện ở số lượng sách, bài viết về chủ đề này.
Trong khi những cơng trình nghiên cứu trong nước giúp người đọc hiểu về quy định
hiện hành và tình hình áp dụng pháp luật tại Việt Nam thì các tác phẩm nước ngoài
cung cấp kinh nghiệm lập pháp, kinh nghiệm giải quyết tranh chấp ở những quốc
gia khác. Đó là nguồn tư liệu phong phú góp phần quan trọng trong việc hồn thiện
pháp luật Việt Nam.
1 Đoàn Thị Ngọc Hải (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự”,
[ (truy cập ngày 18/10/2019).

2Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư pháp, tr. 24.


2

A. Cơng trình nghiên cứu trong nước
Liên quan đến chủ đề căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, có thể
phân loại các bài viết trong nước thành những nhóm như sau:
Nhóm đầu tiên và cơ bản nhất trình bày khái quát căn cứ xác lập quyền đối
với bất động sản liền kề là các giáo trình luật dân sự của các cơ sở đào tạo luật, như:
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật về
tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức - Hội
Luật gia Việt Nam: Giáo trình dành một mục để trình bày về quyền đối với bất động
sản liền kề. Với tính chất là tài liệu giảng dạy, tiểu mục “Căn cứ xác lập quyền đối
với bất động sản liền kề” bám sát quy định pháp luật với đầy đủ nội dung nhưng chỉ
dừng lại ở mức độ nêu và diễn giải điều luật, khơng phân tích sâu dưới góc độ văn
bản cũng như thực tiễn.
Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tập
1, Đinh Văn Thanh (Chủ biên), Nxb. Công an nhân dân: Các căn cứ xác lập quyền
đối với bất động sản liền kề chỉ được liệt kê mà khơng phân tích mở rộng. Bên cạnh
đó, Giáo trình được viết theo Bộ luật Dân sự năm 2005 với khá nhiều điểm khác
biệt so với Bộ luật hiện hành.
Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Giáo trình Luật Dân sự
- Tập 1, Nguyễn Ngọc Điện (Chủ biên), Nxb. Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí
Minh: Giáo trình khơng trình bày căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
thành một nội dung độc lập mà phân tích theo mỗi loại địa dịch 3, bao gồm địa dịch
do địa thế tự nhiên, địa dịch do luật và địa dịch do hành vi của người. Đây là cách
tiếp cận tổng qt, có tính học thuật về các căn cứ xác lập quyền chứ không chỉ dựa
theo pháp luật thực định.
Nhóm thứ hai là các sách bình luận, sách chuyên khảo, bao gồm:

Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (Chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật
Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam , Nxb. Công an
nhân dân: Các tác giả diễn giải quy định và đưa ra ví dụ cho các căn cứ xác lập
quyền đối với bất động sản liền kề. Thơng qua bình luận của các tác giả, người đọc
hiểu rõ hơn nội dung pháp luật hiện hành và phần nào hình dung được việc xác lập
quyền trên thực tế.
3Tác giả sử dụng thuật ngữ “địa dịch” thay vì “quyền đối với bất động sản liền kề”. Mỗi quốc gia có cách gọi
khác nhau, như ở Pháp là “servitude”, ở Anh là “easement”, ở Đức là “grunddienstbarkeit”… Khi diễn giải
sang tiếng Việt có thể tạm gọi là “địa dịch”.


3

Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ
luật Dân sự năm 2015, Nxb. Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam: Tài liệu trình bày
những khác biệt giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 với các Bộ luật trước đó và đánh giá
những khác biệt ấy. Qua đó, giúp người đọc nắm bắt sự thay đổi trong quan điểm
lập pháp. Vì vậy, các điều luật được bình luận, bao gồm quy định về căn cứ xác lập
quyền đối với bất động sản liền kề, mang tính so sánh hơn là diễn giải, phân tích.
Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam,
Nxb. Trẻ: Các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được trình bày
trong phần “Quyền và nghĩa vụ láng giềng” theo từng quyền và nghĩa vụ cụ thể. Ưu
điểm của cách tiếp cận này là làm rõ nội dung của từng quyền, từ lúc hình thành,
đến thực hiện rồi chấm dứt.
Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư
pháp: Cơng trình nghiên cứu bao quát hầu như mọi khía cạnh của quyền đối với bất
động sản liền kề, như căn cứ xác lập quyền, nội dung quyền, căn cứ chấm dứt
quyền, các tranh chấp thực tế... Do phần về xác lập quyền đối với bất động sản liền
kề chỉ là một nội dung nhỏ nên vấn đề này chưa được phân tích chuyên sâu để làm
rõ những hạn chế còn tồn tại cũng như đề xuất giải pháp khắc phục.

Hoàng Thế Liên (Chủ biên) (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm
2005 - Tập 1, Nxb. Chính trị quốc gia: Tác giả trình bày các căn cứ xác lập quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005,
qua đó, người đọc có được cái nhìn cơ bản về các căn cứ xác lập quyền. Ngồi ra,
các tác giả cịn bàn luận thêm về một số trường hợp ngoại lệ so với quy định của
pháp luật.
Nhóm thứ ba bao gồm các Luận án, Luận văn sau:
Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án
tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội: Tác giả làm sáng tỏ lịch sử hình thành và phát
triển quyền, xây dựng các khái niệm về bất động sản, bất động sản liền kề và quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; so sánh quy định tương đồng trong pháp luật
một số quốc gia để chỉ ra những vướng mắc còn tồn tại và đề xuất hướng hoàn
thiện. Điểm hạn chế là Luận án được triển khai dựa trên Bộ luật Dân sự năm 1995
hiện nay đã hết hiệu lực.
Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật
Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam - Học
viện Khoa học xã hội: Đây là cơng trình nghiên cứu tổng quát các vấn đề liên quan


4

đến quyền đối với bất động sản liền kề, có sự liên kết giữa pháp luật dân sự với
pháp luật về đất đai, xây dựng, tài nguyên... Căn cứ xác lập quyền được tác giả phân
tích qua các khía cạnh là quy định pháp luật và thực trạng áp dụng, đồng thời đưa ra
một số định hướng hoàn thiện nhưng cịn khá chung chung để có thể triển khai trên
thực tế.
Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh: Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được
trình bày trong từng quyền cụ thể mà khơng phân tích tồn diện các căn cứ xác lập

quyền. Bên cạnh đó, thời điểm hoàn thành Luận văn là lúc Bộ luật Dân sự năm
2015 vừa có hiệu lực nên phần về thực tiễn áp dụng theo pháp luật hiện hành vẫn
còn khiêm tốn.
Nhóm thứ tư là các bài viết chuyên khảo, thường tập trung vào một hoặc một
số vấn đề cụ thể trong quyền đối với bất động sản liền kề:
Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản
trong khung cảnh hội nhập”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 8: Trong bài viết này,
tác giả giải quyết hai vấn đề là “làm rõ ranh giới của các bất động sản bằng chế độ
phân ranh” và “các ràng buộc của quan hệ láng giềng”, trong đó có nội dung về địa
dịch và các phương thức thiết lập địa dịch. Bài viết khơng phân tích tổng quan các
căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề mà với mỗi loại quyền, tác giả sẽ
nêu cách thức hình thành nên quyền đó.
Lê Thu Hà (2008), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tịa án
nhân dân, số 10: Thơng qua phân tích một vụ việc thực tế, tác giả trình bày những
khó khăn khi mở lối đi qua bất động sản liền kề và đề xuất phương án giải quyết
tranh chấp. Tuy nhiên, những kiến nghị của tác giả còn mang tính chung chung và
khó triển khai trên thực tế.
Nguyễn Thị Hường (2018), “Về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số
14: Tác giả tập trung phân tích căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề,
bao gồm giải thích luật, đối chiếu pháp luật nước ngồi, nêu ví dụ minh hoạ. Nhìn
chung, bài viết đưa ra cái nhìn khá sâu sắc về căn cứ xác lập quyền đối với bất động
sản liền kề nhưng do giới hạn dung lượng của bài viết tạp chí nên chưa triển khai
được toàn diện vấn đề.


5

Lê Đăng Khoa (2017), “Một số vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động
sản liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 2: Liên

quan đến căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, tác giả đưa ra kiến nghị
về xác định bất động sản chịu hưởng quyền và mức đền bù cho chủ sở hữu bất động
sản đó.
Phạm Cơng Lạc (2002), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật, số 172: Tác giả trình bày khá tồn diện các vấn đề liên quan
đến quyền về lối đi qua, trong đó có căn cứ xác lập quyền và những hạn chế cịn tồn
tại trong pháp luật dẫn đến khó khăn khi áp dụng điều luật trên thực tế.
Phạm Công Lạc (2003), “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 188: Tác giả đi sâu
phân tích căn cứ làm phát sinh quyền, bao gồm diễn giải nội dung điều luật, minh
hoạ bằng ví dụ cụ thể và phân tích ví dụ để làm rõ quy định của pháp luật, đồng thời
chỉ ra một số khó khăn khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Tuy nhiên, do tác giả
phân tích quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 nên một số nội dung khơng cịn
phù hợp với pháp luật hiện hành, nhất là việc khơng có những căn cứ mới được bổ
sung sau này.
B. Cơng trình nghiên cứu nước ngồi
Có rất nhiều cơng trình nghiên cứu về địa dịch nói chung và căn cứ xác lập địa
dịch nói riêng đã được xuất bản, trong phạm vi nghiên cứu của mình, tác giả tìm
hiểu một số tác phẩm sau:
Nhóm thứ nhất là các sách chuyên khảo:
Donald A. Wilson (2013), Easements relating to land surveying and title
examination, John Wiley & Sons, Inc, USA: Tác phẩm trình bày từ định nghĩa, phân
loại, xác lập, chấm dứt, thu hồi địa dịch đến việc khảo sát đất đai, nghiên cứu các
báo cáo thực tế và phân tích những tranh chấp cụ thể cũng như bình luận cách giải
quyết của Toà án. Liên quan đến căn cứ xác lập địa dịch, bên cạnh những căn cứ
giống với pháp luật Việt Nam, tác giả còn chỉ ra các căn cứ khác mà chúng ta có thể
nghiên cứu tham khảo như thời hiệu và tập quán.
The Law Commission (2011), Making land work: easements, covenants and
profits à prendre, London: The Stationery Office: Trong tác phẩm này, tác giả phân
tích địa dịch theo ba nhóm quyền, gồm “easements”, “covenants” và “profits à

prendre”. Điều đáng chú ý là mỗi quyền trên khá tương đồng với quyền đối với bất
động sản liền kề trong pháp luật Việt Nam nhưng được xác lập theo những căn cứ


6

khác nhau. Phân tích đặc điểm và điều kiện xác lập mỗi nhóm quyền địa dịch tạo cơ
sở để hồn thiện quy định của pháp luật Việt Nam về căn cứ xác lập quyền đối với
bất động sản liền kề.
Nhóm thứ hai là các bài viết trên báo, tạp chí:
A.N.Yiannopoulos (1982), “Creation of Servitudes by Prescription and
Destination of the Owner”, Louisiana Law Review, Vol. 43, No. 1: Bài viết này mô
tả các điều kiện xác lập địa dịch theo thời hiệu. Nội dung bài viết cho thấy nếu
muốn quy định thời hiệu như một căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
thì điều kiện xác lập sẽ có những điểm khác biệt nhất định so với xác lập các quyền
dân sự khác, như quyền sở hữu, theo thời hiệu trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
David J. Bederman (1996), “The Curious Resurrection of Custom: Beach
Access and Judicial Takings”, Columbia Law Review, Vol. 96: Tác giả trình bày chi
tiết quyền đi đến biển theo tập quán và đây là nội dung phù hợp với thực tiễn Việt
Nam. Những phân tích trong bài viết này được tham khảo để xây dựng căn cứ mới
xác lập quyền đối với bất động sản liền trong pháp luật Việt Nam.
Margot Rau (1978), “Covenants Running with the Land: Viable Doctrine or
Common-Law Relic?”, Hofstra Law Review, Vol. 7: Bài viết xoay quanh các điều
kiện để một thoả thuận thực sự tạo ra vật quyền gắn liền với bất động sản mà không
phải là trái quyền chỉ có hiệu lực đối với một số chủ thể xác định. Trong đó, có
những điều kiện phù hợp vận dụng vào Việt Nam nhưng cũng có điều kiện cần cân
nhắc liệu có thể áp dụng hay khơng.
Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu trong nước hoặc nghiên cứu trên diện
rộng mà chưa nhấn mạnh nội dung về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề, hoặc tập trung phân tích riêng nội dung này nhưng chưa triệt để do bị hạn

chế bởi dung lượng bài báo, tạp chí. Quan trọng hơn, đa số cơng trình được nghiên
cứu dựa trên Bộ luật Dân sự năm 2005 đã hết hiệu lực, trong khi điều luật về căn cứ
xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có sự thay đổi rất lớn giữa Bộ luật Dân
sự năm 2015 với các Bộ luật trước đó. Về các cơng trình nghiên cứu trên thế giới,
hiện nay nguồn tài liệu rất đa dạng, phong phú, việc tham khảo và học hỏi kinh
nghiệm nước ngoài là cần thiết nhưng phải có đánh giá, chọn lọc để tìm được những
nội dung phù hợp với truyền thống pháp luật cũng như thực tế xã hội tại Việt Nam.
Việc nghiên cứu căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp
luật hiện hành ở cấp độ Luận văn thạc sĩ khơng bị trùng lặp với những cơng trình đã


7

có. Mặt khác, dung lượng Luận văn cho phép phân tích vấn đề trên nhiều khía cạnh,
từ quy định trong nước đến pháp luật nước ngồi.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Một khi chủ thể có quyền khác đối với tài sản, bao gồm quyền đối với bất
động sản liền kề, dựa trên các căn cứ xác lập quyền được pháp luật quy định thì sẽ
được pháp luật bảo vệ và khơng ai có thể bị hạn chế, tước đoạt trái pháp luật quyền
khác đối với tài sản của mình 4. Vì vậy, hiểu đúng, đầy đủ và áp dụng hợp lý pháp
luật để xác định khi nào quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập là điều vơ
cùng cần thiết.
Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung căn cứ mới để xác lập
quyền đối với bất động sản liền kề, phù hợp với thực tế đời sống. Tuy nhiên, do tính
mới của quy định mà việc áp dụng vào thực tế còn lúng túng và chưa thống nhất.
Đề tài được thực hiện nhằm làm sáng tỏ nội dung điều luật, đưa ra cách hiểu
phù hợp với quy định hiện hành, so sánh những thay đổi giữa Bộ luật Dân sự năm
2015 với Bộ luật Dân sự năm 2005 về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề. Mặt khác, tác giả sẽ chỉ ra một số điểm còn hạn chế của Bộ luật Dân sự năm
2015, đồng thời tham khảo kinh nghiệm pháp luật nước ngoài để đề xuất kiến nghị

sửa đổi, bổ sung quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề theo Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015 và những trường hợp xác lập cụ thể
được quy định trong mỗi quyền đối với bất động sản liền kề. Bên cạnh đó, những
quy định đã hết hiệu lực cũng được phân tích, bình luận nhằm so sánh và làm rõ hơn
các ưu, nhược điểm của pháp luật hiện hành. Nội dung Luận văn chủ yếu xoay
quanh pháp luật Việt Nam, đồng thời tìm hiểu pháp luật nước ngoài liên quan đến
căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề và học hỏi một cách có chọn lọc.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả dựa theo nội dung của từng chương để sử dụng phương pháp nghiên
cứu thích hợp, trên cơ sở kết hợp nhiều phương pháp nhằm làm rõ vấn đề:
4 Tưởng Duy Lượng (2017), “Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản theo quy định của Bộ luật
Dân sự năm 2015”, Tạp chí Tồ án nhân dân, số 21, tr. 10.


8

- Phương pháp lịch sử: Trải qua các lần sửa đổi Bộ luật Dân sự, quy định về
căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam đã có sự thay đổi
đáng kể. Phương pháp lịch sử thể hiện tư duy pháp lý trong từng thời kỳ, từ đó có
cái nhìn khái qt về những thay đổi của pháp luật. Nội dung Mục 1.3 được nghiên
cứu bằng phương pháp lịch sử.
- Phương pháp phân tích: Đây là phương pháp được sử dụng chủ yếu trong
toàn Luận văn. Tác giả vận dụng phương pháp phân tích để giải thích, làm sáng tỏ
các điều luật liên quan đến căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, từ đó
chỉ ra nội dung nào tiến bộ, nội dung nào nên sửa đổi.
- Phương pháp tổng hợp: Tác giả tổng hợp những nội dung đã phân tích trong
mỗi chương tại phần Kết luận chương và tổng hợp những gì Luận văn đã làm được

tại phần Kết luận chung. Đề tài có sự tham khảo những nhận xét và kiến nghị trong
các cơng trình đi trước, kết hợp với quan điểm cá nhân của tác giả để đánh giá các
quy định hiện hành và đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung phù hợp.
- Phương pháp so sánh luật học: Tác giả sử dụng phương pháp này xuyên suốt
Luận văn, đặc biệt là khi kiến nghị xây dựng các quy định mới. Phương pháp so
sánh luật học so sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật nước ngoài để học tập
những điểm tiến bộ của các hệ thống pháp luật trên thế giới.
- Phương pháp bình luận án: Phương pháp này được sử dụng trong các mục
nêu bất cập và kiến nghị hồn thiện pháp luật. Việc bình luận bản án, quyết định của
Toà án giải quyết tranh chấp liên quan đến căn cứ xác lập quyền đối với bất động
sản liền kề sẽ cho thấy cách áp dụng pháp luật cũng như cách Toà án xử lý khi chưa
có quy định hoặc quy định chưa rõ. Ngồi ra, những tranh chấp thực tiễn còn là nền
tảng để xây dựng pháp luật sao cho đáp ứng nhu cầu thực tế của đời sống xã hội.
5. Kết cấu của đề tài
Luận văn được chia thành ba chương với nội dung như sau:
Chương 1. Những vấn đề chung về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề
Chương 2. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
Chương 3. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp
luật


9

CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền đối với bất động
sản liền kề
1.1.1. Khái niệm căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Để nghiên cứu căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề (QĐV
BĐSLK), trước hết cần tìm hiểu đây là quyền gì, có những đặc điểm nào, qua đó
phần nào giải thích được vì sao QĐV BĐSLK được xác lập theo căn cứ này mà
không phải căn cứ khác.
Điều 245 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 định nghĩa: “Quyền đối với bất
động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản
chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc
quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Đây là “dạng
quyền đối với tài sản của người khác, được xác lập bởi đối tượng của quyền mà
không phải căn cứ vào chủ thể của quyền đó” 5. Quyền này được thực hiện trong
mối quan hệ giữa ít nhất hai BĐS khác nhau: BĐS hưởng quyền (thuộc quyền của
người có QĐV BĐSLK) và BĐS chịu hưởng quyền (thuộc quyền sở hữu của người
khác). Để chủ thể có thể sử dụng một cách thuận tiện, dễ dàng BĐS của mình thì
một (hay nhiều) BĐSLK sẽ phải hỗ trợ nhằm phục vụ cho BĐS hưởng quyền (nên
được gọi là BĐS chịu hưởng quyền). Như vậy, nội dung QĐV BĐSLK có thể được
hiểu như sau: thứ nhất, QĐV BĐSLK là xử sự pháp luật cho phép chủ thể thực hiện
trên một BĐS khác; thứ hai, mục đích của việc thực hiện QĐV BĐSLK là nhằm
phục vụ cho việc khai thác BĐS nhất định6.
BLDS năm 2015 cho biết căn cứ xác lập QĐV BĐSLK bao gồm “do địa thế tự
7

nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc” . Trong đời sống
thường ngày, “căn cứ” được hiểu là “cái làm chỗ dựa, làm cơ sở để lập luận hoặc hành
8

9

động” , còn “xác lập” nghĩa là “lập nên trên cơ sở vững chắc” . “Chỗ dựa” hay
5Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận án
Tiến sĩ, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội, tr. 37.

6Nguyễn Minh Tuấn (2015), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb. Tư Pháp, tr. 361.
7Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên,
theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc”.
8Hoàng Phê (2004), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, tr. 118.


10

“cơ sở vững chắc” trong trường hợp này chính là cơ sở pháp lý được thừa nhận
trong BLDS năm 2015. “Nói đến cơ sở pháp lý tức là đề cập đến các văn bản quy
phạm pháp luật”10, đó là “một hình thức văn bản do cơ quan Nhà nước ban hành
hoặc phối hợp ban hành theo thẩm quyền, hình thức, thủ tục luật định, trong đó có
quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung, được áp dụng nhiều lần trong đời sống xã
hội và được Nhà nước bảo đảm thực hiện” 11. Như vậy, “căn cứ xác lập quyền đối
với bất động sản liền kề” là những cơ sở lập nên QĐV BĐSLK, được quy định
trong văn bản quy phạm pháp luật mang tính bắt buộc thực hiện nhằm đảm bảo
thống nhất một quy tắc chung mà tất cả mọi chủ thể phải thực hiện trong một mối
quan hệ nhất định, trong trường hợp này là quan hệ về QĐV BĐSLK.
Tuy nhiên, ngay cả khi thực tế có căn cứ xác lập QĐV BĐSLK thì điều đó chỉ
mang ý nghĩa là khẳng định có một quyền khách quan đang tồn tại, việc hiện thực
hố quyền này cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, ví dụ như sự thoả thuận giữa
các bên. Chủ sở hữu không thể nại ra yếu tố địa thế tự nhiên của BĐS của mình hay
di chúc với nội dung cho phép mình xác lập QĐV BĐSLK để tự mình tạo lập lối
cấp, thốt nước, lối đi, dựng cột mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc... trên
BĐS của người khác. Để xác lập quyền trên thực tế, người có quyền phải đạt được
sự thoả thuận với chủ sở hữu BĐSLK hoặc theo phán quyết của Toà án 12. Trong
pháp luật Pháp, yêu cầu này được thể hiện minh thị tại Điều 686 BLDS, tạm dịch là
“việc sử dụng và mức độ của các địa dịch được quy định bởi thoả thuận”13, nghĩa
là, “nội dung của địa dịch là vấn đề thương lượng tự do” 14. Như vậy, “căn cứ xác
lập” tạo ra quyền chứ không phải là phương pháp hay cách thức thực hiện quyền.

9Hoàng Phê (2004), tlđd (8), tr. 1140.
10
Nguyễn Thị Tuyết Mai (2013), “Cơ sở pháp lý và thực tiễn áp dụng tập quán trong lĩnh vực dân
sự”, Tạp
chí Nghiên cứu lập pháp, số 13, tr. 53.
11
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Tập bài giảng Lý luận về pháp luật, Đỗ
Minh Khôi (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 113.
Xem thêm Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015
Điều 2. Văn bản quy phạm pháp luật: “Văn bản quy phạm pháp luật là văn bản có chứa quy phạm pháp luật,
được ban hành theo đúng thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục quy định trong Luật này”.
Điều 3. Giải thích từ ngữ: “Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 1. Quy phạm pháp luật là
quy tắc xử sự chung, có hiệu lực bắt buộc chung, được áp dụng lặp đi lặp lại nhiều lần đối với cơ quan, tổ
chức, cá nhân trong phạm vi cả nước hoặc đơn vị hành chính nhất định, do cơ quan nhà nước, người có thẩm
quyền quy định trong Luật này ban hành và được Nhà nước bảo đảm thực hiện”.
12
Phạm Công Lạc (2006), tlđd (2), tr. 159.
13French Civil Code (1 July 2013), [ (truy cập
ngày 26/3/2020).
14Andrea Fusaro (2000), “The Numerus Clausus of Property Rights”, Modern Studies in Property Law
Volume I Property 2000, tr. 312.


11

1.1.2. Đặc điểm của căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
BLDS năm 2015 có nhiều quy định về căn cứ xác lập các quyền cụ thể khác
nhau, như căn cứ xác lập quyền đại diện, căn cứ xác lập quyền sở hữu… Bên cạnh
những điểm giống nhau, căn cứ xác lập mỗi quyền có đặc điểm riêng, thể hiện đặc
trưng của quyền đó và phân biệt với căn cứ xác lập những quyền khác. Phân tích

căn cứ xác lập QĐV BĐSLK, có thể thấy các căn cứ này có những đặc điểm sau:
Một là, căn cứ xác lập QĐV BĐSLK chỉ được quy định bởi luật.
QĐV BĐSLK là quyền đối với tài sản, mà một trong những nguyên tắc chủ
yếu của vật quyền là “phải được pháp luật quy định” - vật quyền không thể được tạo
ra bằng căn cứ nào khác những căn cứ pháp luật đã thừa nhận. Đây là nguyên tắc
quan trọng để khẳng định quyền nào là vật quyền và không là vật quyền 15. Nguyên
tắc luật định xuất phát từ “tính chất loại trừ” và “tính có hiệu luật tuyệt đối của vật
quyền”16. Với tư cách là một vật quyền, QĐV BĐSLK cũng phải tuân thủ nguyên
tắc luật định. Hơn nữa, QĐV BĐSLK không tác động lên tài sản của người nắm
quyền mà khai thác lợi ích từ tài sản của người khác, vì vậy càng phải thận trọng khi
xác lập quyền này, không tuỳ tiện xác lập quyền dẫn đến xâm phạm quyền lợi của
chủ sở hữu BĐS.
Pháp luật hiện hành liệt kê một danh sách các căn cứ xác lập QĐV BĐSLK
trong BLDS năm 2015 và đây là danh sách giới hạn, khơng có ngoại lệ hay mở
rộng. Luật Đất đai năm 2013 cũng khẳng định: “Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế
đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực
hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này” 17. Điều đó cho thấy các bên
khơng thể tự mình đặt ra căn cứ xác lập QĐV BĐSLK, quyền này chỉ có thể được
xác lập khi thực tế xảy ra một trong những căn cứ mà luật đã dự liệu trước.
Hai là, căn cứ xác lập QĐV BĐSLK thể hiện đặc trưng của đối tượng quyền
là các BĐSLK.
Trong các căn cứ xác lập QĐV BĐSLK, có một căn cứ khá đặc biệt là “địa thế
tự nhiên”. Địa thế tự nhiên là một trong những thành tố cấu thành nên BĐS và có ý
15
Nguyễn Minh Oanh (2018), Vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại, Nxb. Công an
nhân dân,
tr. 24-25.
16
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở
hữu và thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 138-139.

17
Khoản 2 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.


12

nghĩa quyết định đến giá trị của BĐS18. Rõ ràng là khơng có BĐS nào biệt lập hồn
tồn mà khơng tiếp xúc với BĐS khác. Vị trí, địa thế và sự liền kề liên tiếp giữa các
BĐS dẫn đến hệ quả để khai thác bình thường một BĐS thì phải có sự hỗ trợ từ một
hoặc một số BĐSLK. Căn cứ xác lập này mang tính khách quan phụ thuộc vào tình
trạng tự nhiên của BĐS, là căn cứ chung áp dụng cho mọi BĐS có nhu cầu khai thác
BĐS khác. Trong BLDS năm 2015, không một quyền dân sự nào được xác lập dựa
vào “địa thế tự nhiên” ngoài QĐV BĐSLK, căn cứ xác lập này thể hiện đặc trưng
riêng biệt của QĐV BĐSLK.
Ba là, căn cứ xác lập QĐV BĐSLK xuất phát từ lợi ích cơng cộng thơng
qua việc khai thác hiệu quả BĐS.
Việc khai thác lợi ích từ BĐS không chỉ đáp ứng nhu cầu của bản thân người
có BĐS bị vây bọc mà cịn bảo đảm tận dụng tài sản theo cách hiệu quả nhất để
phục vụ cộng đồng, mang lại lợi ích cho xã hội, trong đó có lợi ích của chủ sở hữu
BĐS19. Quan điểm này được thể hiện khá rõ trong pháp luật một số quốc gia theo
hệ thống Thông luật. Tạm dịch Đạo luật Tài sản bang Queensland, Úc, sẽ thấy rằng
Nhà nước trao cho Toà án, trên cơ sở đơn yêu cầu của chủ sở hữu BĐS hưởng
quyền, quyền áp đặt nghĩa vụ địa dịch lên một BĐS khác trong trường hợp điều này
là cần thiết một cách hợp lý để sử dụng hiệu quả BĐS hưởng quyền 20. Còn theo
Điều 88K Đạo luật Chuyển nhượng tài sản bang New South Wales, Úc thì Tồ án
chỉ có thể ra quyết định áp đặt địa dịch nếu “việc sử dụng đất hưởng lợi từ địa dịch
khơng mâu thuẫn lợi ích cơng cộng”21.
Một số nhà bình luận nhận xét: “Các cân nhắc về lợi ích cơng cộng hỗ trợ
mạnh mẽ cho việc cấp quyền địa dịch, vì nếu khơng tiếp tục sử dụng và tái phát
triển đất của nguyên đơn như cách nó được sử dụng từ trước đến nay thì sẽ khó đến

mức không thể khai thác được đất, và giá trị đất và nhà ở sẽ bị vơ hiệu hóa. Khơng
có lợi ích cơng cộng nào được tạo ra bằng cách vơ hiệu hóa giá trị đất của ngun
đơn hoặc bằng cách cản trở đáng kể việc sử dụng hay phát triển vùng đất đó”22.
18Phạm Cơng Lạc (2006), tlđd (2), tr. 178.
19Phạm Công Lạc (2006), tlđd (2), tr. 160.
20
Property Law Act 1974 of Queensland (current as at 27 September 2016),

[ (truy cập ngày 25/3/2020).
21
Conveyancing Act 1919 (current version for 1 December 2019 to date),
[ (truy cập ngày 25/3/2020).
22
Scott Grattan (2002), “Proprietarian Conceptions of Statutory Access Rights”, Modern Studies in
Property Law Volume II Property 2002, tr. 360.


13

1.1.3. Ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Quy định về căn cứ xác lập QĐV BĐSLK có ý nghĩa cân bằng quyền lợi giữa
các chủ thể trong cộng đồng, thể hiện qua hai khía cạnh: vừa trao cho chủ thể khơng
phải chủ sở hữu cơ hội khai thác BĐS để phục vụ lợi ích của mình và cao hơn là lợi
ích xã hội; vừa tránh tình trạng quyền sở hữu bị hạn chế một cách tuỳ tiện.
Một là, căn cứ xác lập QĐV BĐSLK đảm bảo lợi ích cộng đồng trước quyền
năng gần như tuyệt đối của quyền sở hữu.
Cần thừa nhận rằng, “quyền sở hữu là quyền lớn nhất thiết lập trên tài sản thể
hiện chủ quyền đối với tài sản mà khơng có quyền nào đứng trên nó và là cơ sở cho
tất cả các vật quyền chính yếu khác, bản chất của quyền sở hữu là độc quyền hay
quyền loại trừ những người khác” 23. Quan điểm này thể hiện rõ trong pháp luật

Đức, cụ thể, Điều 903 BLDS Đức quy định quyền hạn của chủ sở hữu được tạm
dịch như sau: “Chủ sở hữu của tài sản có thể, trong chừng mực không trái với pháp
luật hoặc quyền của người thứ ba, thực hiện những việc theo ý mình và loại trừ sự
can thiệp từ bất cứ người nào”24.
Thế nhưng sự xuất hiện của QĐV BĐSLK sẽ làm cho quyền sở hữu của chủ
sở hữu BĐS chịu hưởng quyền bị cắt đi một phần 25. Phản ứng bình thường trước
nguy cơ quyền sở hữu của mình “bị” người khác sử dụng là bảo vệ tài sản và quyền
sở hữu tài sản, không ai mong muốn thấy người lạ qua lại trên đất của mình hoặc
thấy đường dây tải điện, đường ống dẫn nước của người khác cắt ngang BĐS mình
sở hữu26. Chính vì vậy, nếu khơng có những căn cứ xác thực được quy định cụ thể
trong luật thì chủ sở hữu BĐS hưởng quyền rất khó xác lập QĐV BĐSLK lên BĐS
chịu hưởng quyền. Đây là cơ sở pháp lý để chủ thể có quyền thoả mãn nhu cầu
chính đáng của mình và tránh lãng phí cho xã hội do không khai thác được BĐS.
23
Ngô Huy Cương (2010), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật Dân
sự và định hướng cải cách”, [ (truy cập ngày 18/3/2020).
24German Civil Code, [ (truy cập ngày 18/3/2020).
25Khi quyền khác đối với tài sản, trong đó có quyền đối với bất động sản liền kề, được xác lập thì lập tức

xuất hiện hai loại quyền cùng tồn tại trên một vật - Đó là quyền sở hữu của chủ sở hữu và quyền của người
khác trên vật đó, có nghĩa là chi phân của quyền sở hữu được thiết lập khi có hai vật quyền cùng tồn tại trên
một đối tượng. Quyền sở hữu còn lại gọi là quyền sở hữu tối thiểu bởi nó đã bị cắt đi một phần bởi chi phân
của quyền sở hữu. Và khi chi phân của quyền sở hữu chấm dứt thì quyền sở hữu lại trọn vẹn.
Xem thêm Ngô Huy Cương (2010), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật Dân
sự và định hướng cải cách”, [ (truy cập ngày 18/3/2020).
26Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, tr. 359.


14

Hai là, căn cứ xác lập QĐV BĐSLK đảm bảo quyền sở hữu chỉ bị hạn chế
trong những trường hợp nhất định.
Việc BLDS năm 2015 quy định căn cứ xác lập QĐV BĐSLK cho thấy QĐV
BĐSLK không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các BĐS mà phải dựa trên cơ sở
nhất định và với những điều kiện nhất định 27. Điều này giúp hạn chế tình trạng tuỳ
tiện xác lập QĐV BĐSLK. Suy cho cùng, “quyền khác đối với tài sản theo quy định
tại Phần thứ hai của Bộ luật Dân sự là một quyền năng rất mạnh, gần như chủ sở
hữu”28. Vì vậy, việc xác lập quyền này phải được pháp luật quy định một cách rõ
ràng và chặt chẽ. Các căn cứ xác lập QĐV BĐSLK không chỉ tạo cơ sở pháp lý để
chủ sở hữu BĐS hưởng quyền khai thác BĐSLK nhằm phục vụ BĐS của mình, mà
cịn đảm bảo QĐV BĐSLK khơng bị lạm dụng hay xác lập một cách tuỳ tiện, qua
đó bảo vệ tính tối cao của quyền sở hữu.
Thực tiễn xét xử hiện nay cho thấy một số Toà án không áp dụng đúng hệ quả
pháp lý của căn cứ xác lập QĐV BĐSLK. Điển hình là khi giải quyết tranh chấp về
mở lối đi qua, có những Tồ án buộc chủ sở hữu BĐSLK phải bán, chuyển nhượng
toàn bộ quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người có nhu cầu sử dụng, điều này
không phù hợp với quy định của pháp luật, nếu chủ sở hữu không đồng ý bán,
chuyển nhượng29.
Vụ việc tại Bản án số 109/2017/DS-PT ngày 22/8/2017 của TAND tỉnh Đồng
Nai là một ví dụ. Nguyên đơn là ơng Chề Thín S u cầu mở lối đi qua BĐSLK
thuộc sở hữu của ơng Vịng Lỷ C và bà Lỷ Nhì M. Tuy nhiên, phán quyết cuối cùng
của Tồ án lại là cơng nhận quyền sử dụng của ông S đối với 217m 2 đất dùng để mở
lối đi và buộc ông C, bà M giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ),
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất để ông S làm thủ tục kê khai,
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho 217m 2 đất nói trên, đồng thời ơng S có
nghĩa vụ đền bù cho ơng C, bà M giá trị QSDĐ mở lối đi. Trong vụ việc này, Tồ án
đã đúng khi xác định có căn cứ để mở lối đi qua BĐSLK (BĐS của ông S bị vây
bọc và lối đi bề ngang 1m không đủ để ông S khai thác hiệu quả BĐS của mình).

27

Phạm Công Lạc (2006), tlđd (2), tr. 107.
28
Trương Thị Diệu Thuý (2017), “Một số suy nghĩ về quy định liên quan đến “vật quyền” trong Bộ
luật Dân sự năm 2015”, [ (truy cập ngày 29/3/2020).
29
Lê Thu Hà (2008), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tồ án nhân dân, số 10, tr.
33.


15

Tuy nhiên, đây là căn cứ để xác lập QĐV BĐSLK, Tồ án khơng thể dựa vào căn cứ
này để buộc chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Tương tự, Bản án số 01/2020/DS-ST ngày 08/01/2020 của TAND huyện Trảng
Bàng, tỉnh Tây Ninh cho thấy Toà án đã nhầm lẫn khi áp dụng căn cứ xác lập QĐV
BĐSLK để phủ nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền đối với
phần đất mở lối đi. Theo nội dung Bản án, nguồn gốc đất của các đương sự nằm
trong tổng thể khu đất của cụ Tắc và cụ Nhiểu chết để lại, khi chia đất đã khơng
dành lối đi cho người ở trong. Tồ án căn cứ khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015,
buộc chủ sở hữu BĐS phía ngồi dành lối đi cho người phía trong mà khơng có đền
bù. Khơng chỉ vậy, Tồ án còn đi xa hơn khi cho rằng lối đi này là lối đi chung và
cần sửa lại Giấy chứng nhận QSDĐ của người phía ngồi khơng bao gồm diện tích
đất dùng làm lối đi chung. Vấn đề là QĐV BĐSLK chỉ giới hạn việc thực hiện
quyền sở hữu của chủ sở hữu chứ khơng phủ nhận quyền sở hữu. Tính chất của lối
đi trong quyền về lối đi qua khác với lối đi chung: trong trường hợp phát sinh QĐV
BĐSLK, QSDĐ vẫn thuộc về chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền và chủ sở hữu
BĐS chịu hưởng quyền hoàn toàn có thể cùng sử dụng; cịn QSDĐ trong trường
hợp lối đi chung có thể thuộc về nhiều chủ thể, ít nhất là có chủ sở hữu của BĐS
hưởng quyền và chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền (sở hữu chung) hoặc không
thuộc sở hữu của bất kỳ chủ sử dụng đất nào (lối đi công)30.

Việc áp dụng một căn cứ dùng để xác lập QĐV BĐSLK để tước bỏ quyền sở
hữu của chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền đối với một phần BĐS là không đúng
với bản chất và ý nghĩa của những căn cứ này. Cần khẳng định rằng, khi xuất hiện
một hoặc một số căn cứ xác lập QĐV BĐSLK thì chủ thể có quyền được phép
thơng qua hành động thực tế của mình để xác lập QĐV BĐSLK, và cũng chỉ có thể
xác lập QĐV BĐSLK mà thôi.
1.2. Phân loại căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Các căn cứ xác lập QĐV BĐSLK được liệt kê tại Điều 246 BLDS năm 2015
bao gồm: do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di
chúc. Dựa trên tiêu chí “ý chí của ai làm phát sinh quyền”, có thể phân loại các căn
cứ trên thành hai nhóm, gồm căn cứ xác lập quyền theo ý chí của chủ thể và căn cứ
xác lập quyền theo quy định của pháp luật xuất phát từ ý chí của Nhà nước.
30
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (Chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015
của nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb. Cơng an nhân dân, tr. 415.


16

1.2.1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
Xác lập QĐV BĐSLK dựa trên ý chí của chủ thể có nghĩa là quyền này phát
sinh theo mong muốn chủ quan của chính các chủ thể trong mối quan hệ QĐV
BĐSLK. Ý chí này có thể xuất phát từ một phía - ý chí đơn phương hoặc là sự
thống nhất ý chí từ cả hai bên - ý chí song phương.
Căn cứ ý chí đảm bảo nguyên tắc tự do thoả thuận trong quan hệ dân sự, QĐV
BĐSLK sẽ được xác lập khi chủ sở hữu BĐS hưởng quyền và chủ sở hữu BĐS chịu
hưởng quyền thống nhất ý chí về việc một bên sử dụng BĐS của bên còn lại như
một phương tiện để khai thác BĐS của mình 31. Với quy định này, ý chí của chủ thể
quan hệ dân sự nói chung và chủ thể quan hệ QĐV BĐSLK nói riêng được tơn
trọng, đề cao ngun tắc cốt lõi của pháp luật dân sự là “việc dân sự cốt ở đôi bên”.

Điểm mới trong BLDS năm 2015 là công nhận di chúc cũng là một trong
những căn cứ xác lập QĐV BĐSLK, qua đó thể hiện sự tơn trọng ý chí của chủ sở
hữu tài sản. Người để lại di sản là chủ sở hữu hợp pháp đối với các di sản thừa kế
nên họ có quyền lập di chúc bày tỏ mong muốn đặt BĐS của mình vào tình trạng
bất lợi nhằm phục vụ BĐS khác. Việc xem ý chí của chủ sở hữu như một căn cứ xác
lập QĐV BĐSLK đã tồn tại từ thời La Mã. Vào thời kỳ này, “địa dịch phát sinh theo
ý chí của chủ sở hữu đồ vật để cho người khác sử dụng, hoặc theo một hợp đồng
giữa chủ sở hữu và chủ thể địa dịch; địa dịch cũng có thể phát sinh theo quyết định
của Tồ án”32.
Tóm lại, QĐV BĐSLK được xác lập dựa trên ý chí của chủ thể, bao gồm cả ý
chí song phương và ý chí đơn phương. Tuy nhiên, không phải mọi thoả thuận giữa
các chủ thể về việc người này khai thác BĐS của người kia đều thuộc trường hợp
xác lập QĐV BĐSLK theo thoả thuận. Ví dụ như hai chủ sở hữu BĐSLK thoả thuận
về việc một người cho phép người còn lại đi qua BĐS của mình để ra đường cơng
cộng và chỉ cho phép người đó chứ khơng phải bất kỳ ai khác. Thoả thuận như vậy
không gọi là “luật định” mà gọi là “thoả ước” và không tạo ra QĐV BĐSLK mà chỉ
tạo ra một trái quyền có giá trị ràng buộc hai bên.33

31
Nguyễn Ngọc Điện (1999), tlđd (26), tr. 352.
32
Khoa Luật (Đại học Tổng hợp, thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội) (1994), Luật La Mã, Hà Nội, tr.
68.
33
Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2017), Những điểm mới cơ bản của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb.
Lao
động, tr. 128.


17

1.2.2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp
luật
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì mọi quyền dân sự nói chung và QĐV BĐSLK
nói riêng đều được xác lập theo quy định của pháp luật. Bởi vì, về mặt lý luận, chỉ
khi pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội thì quan hệ đó mới trở thành quan hệ
pháp luật và các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này mới trở thành quyền dân
sự, nghĩa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì căn cứ thoả thuận
hay di chúc cũng được xem là căn cứ luật định.34
Tuy nhiên, hiểu như trên sẽ không giải thích được tại sao lại xuất hiện căn cứ
“quy định của luật” trong các căn cứ xác lập QĐV BĐSLK. Ý chí của nhà làm luật
trong việc xác lập QĐV BĐSLK được thể hiện thông qua các căn cứ là “địa thế tự
nhiên” và “quy định của luật” trong quy định chung tại Điều 246 BLDS năm 2015
và trong từng trường hợp xác lập quyền cụ thể ở các điều luật tiếp theo. Dựa trên
những căn cứ này, QĐV BĐSLK vẫn có thể phát sinh dù khơng có di chúc hay thoả
thuận khơng thành. Nói cách khác là QĐV BĐSLK sẽ được xác lập trực tiếp từ
những quy định đã được “thiết kế sẵn”35.
Các nhà làm luật nhận thấy tính chất đặc thù của hầu hết các loại BĐS là
khơng di dời được, hoặc gắn liền với đất, vì vậy cần thừa nhận “địa thế tự nhiên” là
một trong những căn cứ xác lập QĐV BĐSLK 36. Đây là tình huống mà chủ sở hữu
của một BĐS phải chịu những bất tiện, phiền phức do việc chủ sở hữu BĐSLK phải
(và được quyền) nhờ đến BĐS của chủ sở hữu để thực hiện quyền sở hữu của họ đối
với BĐSLK37. Để tách bạch về trách nhiệm của các chủ sở hữu BĐS liên quan đến
BĐSLK, Bộ luật quy định việc xác lập QĐV BĐSLK theo địa thế phải là “địa thế tự
nhiên”, nếu việc xác lập được tạo lập bởi hành vi của con người thì chủ thể tạo lập
phải chịu trách nhiệm dân sự với chủ sở hữu BĐSLK theo quy định chung, trừ khi
có thoả thuận khác38.
Ngồi địa thế tự nhiên, BLDS năm 2015 còn quy định những trường hợp cụ
thể mà theo đó QĐV BĐSLK được xác lập khơng phụ thuộc ý chí các bên. Lúc này,
34

Nguyễn Thị Hường (2018), “Về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định
của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Tồ án nhân dân, số 14, tr. 29.
35Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (Chủ biên) (2017), tlđd (30), tr. 400.
36Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (16), tr. 293.
37Nguyễn Ngọc Điện (1999), tlđd (26), tr. 351-352.
38Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2017), tlđd (33), tr. 126.


18

nhà làm luật chủ động áp đặt cho một chủ thể xác định nghĩa vụ cho phép chủ sở
hữu hoặc người sử dụng BĐS khác khác khai thác BĐS của mình nhằm phục vụ
việc sử dụng BĐS hưởng quyền.
Căn cứ xác lập QĐV BĐSLK theo ý chí của nhà làm luật rất có ý nghĩa trong
trường hợp BĐS cần khai thác BĐS khác để sử dụng bình thường nhưng chủ sở hữu
các BĐS khơng đạt được thống nhất ý chí. Bằng căn cứ luật định, BĐS nhận được
sự hỗ trợ, dù chỉ ở mức tối thiểu, từ BĐSLK, nhờ đó tài sản khơng bị lãng phí và xã
hội có thêm lợi ích từ việc khai thác BĐS.
Từ góc độ lý luận, căn cứ xác lập QĐV BĐSLK cịn có thể hình thành từ ý chí
của cộng đồng dân cư nơi có BĐS. Điều này được giải thích từ ý nghĩa xã hội của QĐV
BĐSLK. Trong cuộc sống đương đại, giới hạn đối với các quyền của chủ sở hữu ngày
càng dày đặc do không gian sống vật lý ngày càng chật hẹp và nhu cầu bảo vệ lợi ích
chung. Một trong những giới hạn đáng chú ý do luật đặt ra là các QĐV BĐSLK nhằm
phục vụ lợi ích chung hoặc lợi ích riêng chính đáng của một chủ thể. Chủ sở hữu BĐS
sống trong quan hệ láng giềng, cuộc sống ấy có những ràng buộc, địi hỏi mỗi chủ sở
hữu phải chấp nhận hy sinh hoặc giới hạn các quyền tự do của mình, thể hiện qua việc
thực hiện các nghĩa vụ trong quan hệ láng giềng.

39

Tuy nhiên, để xác lập QĐV BĐSLK theo căn cứ trên thì các nhà làm luật phải
ghi nhận, bởi lẽ QĐV BĐSLK chỉ có thể phát sinh theo quy định của luật. Nói cách
khác, ý chí của cộng đồng dân cư cần được Nhà nước thừa nhận và trở thành ý chí
Nhà nước. Điều đáng chú ý là, với đặc điểm văn hoá Việt Nam, nếu bổ sung căn cứ
này vào pháp luật hiện hành thì sẽ trùng với quyền “profits” - một loại địa dịch theo
Thông luật. Cụ thể, trong hệ thống Thơng luật, quyền mà một người có thể nắm giữ
trên đất người khác được chia thành ba nhóm và một trong số đó là “profits” hay
“profit-a-prendre” - tạm dịch là địa dịch cho phép đi vào vùng đất của người khác
và lấy một số sản vật tự nhiên như khoáng sản, cá, gỗ, cây trồng hoặc đồng cỏ 40,
tương ứng với quyền câu cá trên sông của người khác, quyền chăn thả gia súc,
quyền thu lượm củi hoặc cắt cỏ trên đất của người khác... 41
39
Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Giáo trình Luật Dân sự - Tập 1, Nguyễn
Ngọc Điện (Chủ biên), Nxb. Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 197-198, 249.
40
Duhaime's Law Dictionary,
[ (truy cập ngày 31/3/2020).
41
The Law Commission (2011), Making land work: easements, covenants and profits à prendre,
London: The Stationery Office, tr. 13.


19

Có thể thấy, chỉ dựa vào các căn cứ xác lập QĐV BĐSLK trong BLDS năm
2015 thì khơng thể xác lập các quyền thuộc nhóm “profit”, trong khi việc một người
đi vào đất người khác sở hữu để thu lượm những sản vật trên đất đó đã tồn tại lâu
đời tại một số vùng ở Việt Nam và thực tế đã phát sinh nhiều tranh chấp xung quanh
vấn đề này. Vì vậy, cần nghiên cứu bổ sung căn cứ xác lập QĐV BĐSLK để có cơ
sở pháp lý xác lập quyền nói trên.

1.3. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp
luật Việt Nam đến trƣớc ngày 01/01/2017
1.3.1. Quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp
luật Việt Nam đến trước ngày 01/7/1996
Trước khi được quy định trong BLDS năm 1995, QĐV BĐSLK, với tên gọi
“địa dịch”, đã xuất hiện trong các văn bản luật trước năm 1975 như Bộ Dân luật Bắc
kỳ năm 1931, Bộ Dân luật Trung kỳ năm 1944 và Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972.
Thời kỳ Pháp thuộc cũng là giai đoạn đầu tiên pháp luật ghi nhận các vật quyền
khác ngồi quyền sở hữu, cịn pháp luật thời phong kiến khơng có quy định về QĐV
BĐSLK.
Cả ba Bộ Dân luật trên đều đặt ra những căn cứ giống nhau để xác lập địa
dịch. Theo Điều 603 Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931, Điều 630 Bộ Dân luật Trung kỳ
năm 1944 và Điều 464 Bộ Dân luật Sài Gịn năm 1972 thì địa dịch phát sinh “do địa
thế tự nhiên, do hiệu lực của luật pháp hay do thoả ước của các sở hữu chủ”. Căn cứ
xác lập QĐV BĐSLK được ghi nhận trong những văn bản này gần như giống với
BLDS năm 2015, chỉ thiếu căn cứ di chúc. Điều đó cho thấy những căn cứ xác lập
quyền đã được thừa nhận từ rất sớm và tính đúng đắn của nó được khẳng định qua
lịch sử áp dụng pháp luật lâu dài.
Thậm chí, các trường hợp xác lập quyền do địa thế tự nhiên và do hiệu lực của
luật pháp, nói chung là những trường hợp được nhà làm luật dự liệu sẵn, cũng khá
tương đồng với BLDS năm 2015, như địa dịch về cấp, thoát nước, địa dịch về lối
đi…42. Những Bộ Dân luật trên không quy định quyền mắc đường dây tải điện,
thông tin liên lạc qua BĐS khác là do quyền này chỉ xuất hiện gần đây theo nhu cầu
của đời sống mới trong thời đại khoa học - kỹ thuật. Riêng các điều luật liên quan
đến ranh giới, mốc giới, trồng cây, trổ cửa sổ, xây dựng cơng trình trên BĐS của
42
Điều 606 đến Điều 628 Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931; Điều 633 đến Điều 663 Bộ Dân luật Trung
kỳ năm 1944; Điều 466 đến Điều 484 Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972.