Nghiên cứu đề xuất các giải pháp để quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị vệ tinh phú xuyên, thành phố hà nội

BẢN CAM KẾT
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ Nghiên cứu đề xuất giải pháp quản lý xây dựng
theo quy hoạch đô thị vệ tinh Phú Xuyên - Thành phố Hà Nội là cơng trình nghiên cứu
khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả Luận văn

Phùng Thế Dũng

i


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc và trân thành đến GS. TS. Vũ Thanh
Te và PGS. TS. Đồng Kim Hạnh, thầy và cô đã dành rất nhiều thời gian và công sức
hướng dẫn cho tơi trong q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Khoa sau Đại học, ban giám hiệu nhà trường cùng
các thầy, cô giáo Trường Đại học Thủy Lợi đã dạy dỗ và giúp đỡ tơi rất nhiều trong
q trình học tập.
Cuối cùng tơi xin được bày tỏ lịng biết ơn đến các cơ quan, đồng nghiệp, bạn bè và
người thân đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi trong công việc, cung cấp tài
liệu, khích lệ và trao đổi các ý kiến trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Xin trân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 11 năm 2016
Tác giả Luận văn

Phùng Thế Dũng

ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH.......................................................................................................................................5
1.1. Tổng quan về quy hoạch và quản lý xây dựng ở một số nước trên thế giới ........................5
1.2. Tình hình quy hoạch ở nước ta trong thời gian qua ................................................................8
1.3. Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ở nước ta hiện nay .........................................11
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH ĐÔ THỊ ............................................................................................ 17

2.1. Cơ sở lý thuyết về quản lý xây dựng theo quy hoạch .............................................. 17
2.1.1 Cấu trúc và mơ hình phát triển đô thị.............................................................................. 17
2.1.2 Quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch ........................................................................ 18
2.1.3 Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch ................................................................... 24
2.1.4 Các thành phần tham gia công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ............................ 30
2.2. Cơ sở pháp lý về quản lý xây dựng theo quy hoạch ....................................................... 32
2.2.1 Các văn bản pháp lý ........................................................................................................ 32
2.2.2 Quy chuẩn, tiêu chuẩn ..................................................................................................... 38
2.2.3 Hồ sơ quy hoạch có liên quan ......................................................................................... 38
2.3. Các yếu tố tác động đến công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ............................. 38
2.3.1 Yếu tố về kinh tế - xã hội ................................................................................................ 38
2.3.2 Yếu tố dân số và đơ thị hố ............................................................................................. 39
2.3.3 Yếu tố thể chế, chính sách của Nhà nước ....................................................................... 40
2.3.4 Sự tham gia của cộng đồng ............................................................................................. 40
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ VỆ TINH PHÚ XUYÊN-THÀNH PHỐ HÀ NỘI. ..................... 42
3.1. Giới thiệu đô thị vệ tinh Phú Xuyên –TP. Hà Nội .......................................................... 42
3.1.1. Vị trí, giới hạn và quy mơ đơ thị vệ tinh Phú Xuyên ...................................................... 42
3.1.2. Phân khu chức năng ........................................................................................................ 43

3.1.3. Quy hoạch sử dụng đất .................................................................................................... 43
3.1.4. Mối liên hệ vùng đô thị vệ tinh Phú Xuyên .................................................................... 45
3.2. Hiện trạng hạ tầng xây dựng ........................................................................................... 47
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................................... 47

iii


3.2.2. Hiện trạng Kiến trúc cảnh quan và hạ tầng xã hội.......................................................... 48
3.2.3. Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật .............................................................................. 52
3.3.1. Thực trạng thực hiện xây dựng theo quy hoạch ............................................................. 59
3.3.2. Thực trạng quản lý đất đai .............................................................................................. 61
3.3.3. Thực trạng công tác quản lý hạ tầng kỹ thuật................................................................. 62
3.3.4. Thực trạng công tác quản lý hành chính đơ thị .............................................................. 62
3.3.5. Thực trạng cơng tác quản lý kiến trúc cảnh quan ........................................................... 63
3.3.6. Thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng và xây dựng theo quy hoạch................... 63
3.4.1. Vấn đề về quản lý kiến trúc cảnh quan và xây dựng theo quy hoạch ............................ 65
3.4.2. Vấn đề về quản lý đất đai ............................................................................................... 66
3.4.3. Vấn đề về cơ chế chính sách........................................................................................... 67
3.4.4. Vấn đề về tổ chức bộ máy quản lý ................................................................................. 67
3.4.5. Vấn đề về sự tham gia của cộng đồng ............................................................................ 68
3.4.6. Vấn đề công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm trong xây dựng ............................... 69
3.5.1. Quan điểm....................................................................................................................... 70
3.5.2. Mục tiêu .......................................................................................................................... 71
3.6. Nguyên tắc quản lý xây dựng quy hoạch ĐTVT Phú Xuyên – TP. Hà Nội .................. 71
3.7. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị vệ tinh Phú Xuyên – Thành phố
Hà Nội ..................................................................................................................................... 71
3.7.1. Giải pháp quản lý không gian kiến trúc cảnh quan ........................................................ 73
3.7.2. Giải pháp quản lý đất đai ................................................................................................ 77
3.7.3. Giải pháp công khai thông tin về quy hoạch .................................................................. 79

3.7.4. Giải pháp tăng cường công tác tuyên truyền và tham gia của cộng đồng ...................... 80
3.7.5. Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý xây dựng ................................. 81
3.7.6. Giải pháp xây dựng Ban quản lý khu ĐTVT Phú Xuyên – TP. Hà Nội ........................ 83
3.7.7. Giải pháp hoàn thiện và nâng cao năng lực tổ chức cơ quan nhà nước quản lý xây dựng,
quy hoạch ................................................................................................................................. 85
3.7.8. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát thực hiện việc xây dựng
theo quy hoạch ......................................................................................................................... 86
KẾT LUẬN ............................................................................................................................. 89

iv


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Hình ảnh Kuala Lumpur (Malaysia) ...............................................................5
Hình 1.2. Hình ảnh thành phố Trung Quốc .....................................................................6
Hình 1.3.Hình ảnh thành phố Singapore .........................................................................7
Hình 1.4. Hình ảnh khu đơ thị Linh Đàm (Hà Nội) ......................................................12
Hình 1.5. Hình ảnh khu đơ thị Phú Mỹ Hưng (TP. Hồ Chí Minh) ...............................13
Hình 1.6.Hình ảnh hình thức, màu sắc các cơng trình (Khu Bắc Linh Đàm) ...............14
Hình 1.7. Hình ảnh tại khu đơ thị Định Cơng ...............................................................14
Hình 3.1. Hình ảnh quy hoạch phối cảnh mơ hình đơ thị vệ tinh Phú Xun...............42
Hình 3.2: Hình ảnh Quy hoạch liên kết vùng giữa đơ thị vệ tinh Phú Xun và vùng
phía Nam Thủ đơ ...........................................................................................................46
Hình 3.3. Hình ảnh hiện trạng kiến trúc, cảnh quan Tại Thị trấn Phú Minh.................49
Hình 3.4. Hình ảnh hiện trạng kiến trúc, cảnh quan Thị trấn Phú Xuyên .....................50
Hình 3.5 Hình ảnh hiện trạng cảnh quan sơng, nước và cấu trúc hệ thống thủy lợi .....50
Hình 3.6. Hình ảnh hiện trạng hạ tầng xã hội................................................................51
Hình 3.7:Trạm cấp nước Phú Xuyên ..............................................................................56
Hình 3.8. Hình ảnh các cơng trình xây trái phép, sai phép ...........................................64
Hình 3.9.Hình ảnh Sơ đồ hệ thống thơng tin quản lý quy hoạch - xây dựng ...............83

Sơ đồ 2.1. Sơ đồ nguyên tắc trong hoạt động xây dựng................................................24
Sơ đồ 3.1. Sơ đồ trình tự thực hiện theo quy hoạch ......................................................61
Sơ đồ 3.2. Sơ đồ các loại hình sử dụng đất ...................................................................79
Sơ đồ 3.3.Mơ hình Ban quản lý khu Đô thị Phú Xuyên ................................................84

v


vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1.Quy hoạch sử dụng đất đô thị vệ tinh Phú Xuyên .........................................44
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất khu vực quy hoạch ĐTVT Phú Xuyên ....................47
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất dân dụng ..................................................................48

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

ĐT

Đô thị

ĐTVT

Đô thị vệ tinh

HTXH

Hạ tầng xã hội

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

QH

Quy hoạch

QLĐT

Quản lý đô thị

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

viii

ix



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thành phố Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa của cả nước, có vai trị rất
quan trọng đối với quốc gia và khu vực Bắc Bộ. Cùng với việc mở rộng địa giới hành
chính, hiện nay trên địa bàn thành Hà Nội có nhiều dự án đã, đang và chuẩn bị lập quy
hoạch cũng như đầu tư xây dựng. Ngày càng có nhiều khu đơ thị được xây dựng, giải
quyết được vấn đề nhu cầu nhà ở của nhân dân Thủ đô. Không gian sống của một bộ
phận dân cư đã được cải thiện, môi trường trong sạch và hạ tầng tương đối hoàn chỉnh.
Việc phát triển và đầu tư xây dựng các khu đô thị là một phần mục tiêu thực hiện phát
triển kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt và làm việc của người dân đảm
bảo văn minh và hiện đại. Những năm qua với nhiều chính sách đổi mới, diện mạo đơ
thị có nhiều khởi sắc và đã khẳng định vai trò là động lực phát triển và tạo môi trường
và không gian văn minh hiện đại.
Bên cạnh những ưu điểm, các khu đô thị cũng bộc lộ nhiều hạn chế, mặt trái và những
vấn đề bức xúc cần có hướng giải quyết. Việc lập quy hoạch xây dựng và quản lý công
tác quy hoạch xây dựng đô thị vẫn chưa được coi trọng. Một số khu đô thị được triển
khai đem lại hiệu quả không như mong muốn do công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch cịn yếu kém. Chính vì vậy việc quản lý quy hoạch xây dựng cũng như định
hướng xây dựng trên địa bàn thành phố gặp rất nhiều khó khăn, nảy sinh nhiều vấn đề
bất cập, hạn chế như: Công tác triển khai xây dựng theo quy hoạch được duyệt chưa
thực hiện nghiêm túc, cơng tác thực hiện xây dựng cịn chậm trễ, quy mơ, chất lượng
xây dựng cịn yếu kém, chưa tạo được bộ mặt đô thị khang trang hiện đại; điều này vơ
hình chung ảnh hưởng tới diện mạo và sự phát triển Thủ đô.
Công tác quản lý kiến trúc cảnh quan trong giai đoạn này cịn gặp nhiều khó khăn, vì
đồ án Quy hoạch được duyệt mới chỉ mang tính định hướng, các quy định quản lý kiến
trúc cảnh quan mới chỉ ở mức cơ bản như tầng cao, khoảng lùi...hình thức kiến trúc,

màu sắc cơng trình,... đều khơng có quy định rõ mà chỉ được đề cập một cách chung
chung. Chất lượng cơng trình cũng như khơng gian kiến trúc cảnh quan khu vực cũng
1


vì thế mà chưa được chú trọng đầu tư thích đáng, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo
mỹ quan đô thị.
Theo định hướng quy hoạch chung xây dựng thủ đơ Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn
đến năm 2050. Hà Nội quy hoạch 5 đô thị vệ tinh có chức năng đặc thù riêng gồm: đơ
thị Hịa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn.
UBND Thành phố Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch chung Đô thị vệ tinh Phú Xuyên
tại quyết định số 3996/QĐ-UBND ngày 13/8/2015. Đô thị vệ tinh Phú Xuyên (đô thị
cửa ngõ phía Nam Hà Nội) là đơ thị cơng nghiệp, đầu mối giao thơng và trung chuyển
hàng hóa; xây dựng các khu, cụm công nghiệp để di dời công nghiệp từ các khu vực
nội đô, khu vực Hà Tây (cũ) và hỗ trợ phát triển nông nghiệp cho vùng đồng bằng phía
Nam sơng Hồng.
Hình thành các trung tâm dịch vụ trung chuyển hàng hóa, các khu nhà ở cơng nhân và
các tiện ích đơ thị khác như y tế chất lượng cao, đào tạo nghề... Xây dựng hệ thống hồ
điều tiết nước nhân tạo lớn để phục vụ thoát nước, phù hợp với đặc điểm thấp trũng
của khu vực.
Đô thị vệ tinh Phú Xuyên là đô thị mới và đang được quan tâm đầu tư xây dựng vì vậy
cần thiết phải nghiên cứu quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị vệ tinh Phú Xuyên
nói riêng cũng như các khu đơ thị trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung để có thể
hịa nhập trong quần thể khơng gian kiến trúc cảnh quan Thủ đơ, bảo đảm tính hài hòa
trong tổng thể kiến trúc của thành phố. Đây là việc làm cần thiết phù hợp với điều kiện
đặc thù của Thủ đô Hà Nội hướng tới một đô thị bền vững, văn minh, hiện đại.
2. Mục đích của đề tài:
Luận văn nghiên cứu đánh giá thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch và đề xuất
các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị vệ tinh Phú Xuyên - Thành phố
Hà Nội nhằm tạo diện mạo cho không gian kiến trúc cảnh quan đô thị, đáp ứng nhu

cầu, góp phần nâng cao điều kiện sống của cư dân, hướng tới đô thị phát triển bền
vững, xanh, sạch, đẹp.

2


3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu
vực quy hoạch đô thị vệ tinh Phú Xuyên - Thành phố Hà Nội đã được UBND Thành
phố Hà Nội phê duyệt, các nhân tố ảnh hưởng và những giải pháp nhằm hồn thiện
hơn cơng tác này.
b. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nội dung nghiên cứu của đề tài là công tác quản lý
xây dựng theo quy hoạch đô thị vệ tinh Phú Xuyên - thành phố Hà Nội
Phạm vi nghiên cứu về không gian: gồm các xã, thị trấn trên địa bàn nằm trong địa
giới quy hoạch đô thị vệ tinh Phú Xuyên bao gồm thị trấn Phú Xuyên thị trấn Phú
Minh và 16 xã, tổng diện tích khu vực nghiên cứu là 3982,5 ha.
Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Luận văn sẽ thu thập các số liệu trong thời gian từ
năm 2008 - 2015 để đánh giá thực trạng và đề ra các giải pháp tăng cường hiệu quả
công tác này cho đến năm 2030.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề của luận văn, đề tài áp dụng phương pháp nghiên cứu sau:
phương pháp điều tra khảo sát; phương pháp phân tích so sánh; phương pháp phân tích
tổng hợp; phương pháp đối chiếu với hệ thống văn bản pháp quy; phương pháp tham
vấn ý kiến chuyên gia và một số phương pháp kết hợp khác
Thu thập tài liệu, số liệu và thực hiện nghiên cứu, khảo sát thực tế về Đô thị vệ tinh
Phú Xuyên - Thành phố Hà Nội; một số khu đô thị mới đã được đầu tư xây dựng tại
Thành phố Hà Nội và tại Việt Nam.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học:
Những kết quả nghiên cứu hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về cơng tác quản lý
xây dựng theo quy hoạch là những nghiên cứu có giá trị tham khảo trong học tập,
giảng dạy và đưa ra các giải pháp góp phần hồn thiện các lý thuyết về quản lý quy

3


hoạch, xây dựng theo quy hoạch cho phù hợp với định hướng phát triển cho đô thị vệ
tinh Phú Xuyên.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Những phân tích đánh giá và giải pháp đề xuất là những tham khảo hữu ích có giá trị
gợi mở trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị trên địa bàn huyện Phú
Xuyên. Áp dụng các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
nhằm xây dựng đô thị vệ tinh Phú Xuyên bền vững, phát triển hài hòa theo định hướng
trong quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội.

4


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH
1.1. Tổng quan về quy hoạch và quản lý xây dựng ở một số nước trên thế giới
1.1.1 Malaysia
Lấy trường hợp Kuala Lumpur làm ví dụ thì quy trình lập, xét duyệt và xây dựng các
quy định kiểm sốt phát triển đơ thị thể hiện tính dân chủ trong các quyết định. Mơ
hình này chỉ thực sự hoạt động có hiệu quả khi các thành viên trong hội đồng làm việc
công tâm và trên những nguyên tắc, quy định chặt chẽ. Trong lĩnh vực phát triển đô
thị, thành công cần được nhấn mạnh trong trường hợp Kuala Lumpur là vấn đề bảo tồn
và phát triển làng trong đơ thị với cấu trúc đơ thị hiện đại.

Hình 1.1. Hình ảnh Kuala Lumpur (Malaysia)
1.1.2 Trung quốc
Một trong những yếu tố đem lại thành công là hệ thống văn bản pháp luật cũng như bộ
máy thi hành pháp luật rất nghiêm khắc, cơng tác giải phóng mặt bằng được tập trung
vốn, triển khai nhanh và đầu tư dứt điểm cho từng dự án. Do vậy, các cơng trình xây
dựng và các tuyến đường trong đô thị được cải tạo, mở rộng và tiến hành theo đúng kế
hoạch, quy hoạch được duyệt.
Về kinh nghiệm trong quản lý bảo tồn di sản đơ thị, các biện pháp kiểm sốt phát triển
khu vực Tây Hồ thuộc Hàng Châu, một viên ngọc trong chuỗi điểm du lịch của Trung
5


Quốc là một ví dụ. Với vẻ nguyên sơ như xưa, mỗi năm Tây Hồ có tới 10 triệu du
khách tham quan, trong đó 2 triệu du khách đến từ nước ngoài. Đến đây, du khách như
lạc vào một thế giới khác; bờ hồ được kè bằng đá, bên cạnh vẫn nguyên vẹn từng bụi
cây, từng phiến đá lát đường, từng gốc liễu cổ thụ rủ bóng ven hồ. Xa xa, hút tầm mắt
mới thấy những toà nhà cao tầng, những cơng trình kiến trúc mới của Hàng Châu, thủ
phủ tỉnh Triết Giang. Như vậy những gì tân kỳ, hiện đại đều được bố trí lùi xa, khuất
sau Tây Hồ và bàn tay con người không can thiệp thô bạo vào thiên nhiên và những gì
mà người xưa để lại.

Hình 1.2. Hình ảnh thành phố Trung Quốc
1.1.3 Singapore:
Là một quốc gia - đô thị với hệ thống tập trung cao độ, cả nước chỉ có một tổ chức
chịu trách nhiệm về xét duyệt quy hoạch và đầu tư - Cơ quan tái phát triển đơ thị. Tính
tập trung, cơng khai và mục đích quy hoạch cùng với cơng tác quy hoạch kiểm soát và
quản lý theo quy hoạch rõ ràng nên quản lý quy hoạch kiến trúc ở Singapore hoạt động
rất có hiệu quả.
Từ cuối những năm 1980, vấn đề giữ gìn bản sắc văn hố đơ thị mới được đặc biệt chú

ý. Nguyên tắc phổ biến về bảo tồn di sản kiến trúc đô thị ở Singapore chủ yếu là xây
dựng mới theo hình thức cũ và bổ sung các chức năng mới theo hướng hiện đại. Việc
bảo tồn và phát triển các giá trị truyền thống, giữ gìn cảnh quan tập trung vào các vấn
đề: lối sống, nghề truyền thống, hình thức kiến trúc nhà ở và các di sản văn hố có giá

6


trị (đền, chùa, thành quách, dinh, thự…). Khai thác các giá trị văn hoá truyền thống tạo
được thế mạnh trong lĩnh vực du lịch và dịch vụ du lịch, đây là quan điểm bảo tồn các
quần cư truyền thống khá triệt để, có chọn lọc, thậm chí mang cả ý nghĩa giáo dục
thông qua các tổ chức tham quan du lịch và bảo tồn.

Hình 1.3.Hình ảnh thành phố Singapore
Qua nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước phát triển trong khu vực và trên thế giới
( Singapore, Malaysia, Trung Quốc...) cho thấy các nước đều coi quy hoạch đô thị là
công cụ quan trọng để quản lý và phát triển đơ thị. Nhiều nước có đạo luật riêng về
quy hoạch đơ thị. Trong số đó, Luật Quy hoạch đơ thị của Trung Quốc được ban hành
từ năm 1989 và được sửa đổi, bổ sung năm 2008 có nhiều quy định phù hợp với điều
kiện, hoàn cảnh của Việt Nam hiện nay.
Hầu hết luật các nước đều xác định nguyên tắc quản lý quy hoạch đô thị phải đi từ
tổng quát đến cụ thể, thơng qua quy trình từ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu
đến quy hoạch chi tiết. Trong quy hoạch của từng đô thị, phải định rõ các khu chức
năng, trong đó Nhà nước đặc biệt quan tâm đến việc quản lý và thực hiện quy hoạch
các khu chính trị - hành chính; đối với các khu chức năng khác, Nhà nước định hướng,
tạo điều kiện để các tổ chức, doanh nghiệp được tham gia lập quy hoạch và đầu tư phát
triển các dự án theo quy hoạch. Quy hoạch phải bảo đảm cho việc đầu tư phát triển hạ
tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị đồng bộ và phải đi trước, tạo tiền đề cho việc xây dựng và
thực hiện các dự án.

7


Luật pháp các nước đề cao tính cơng cộng, là đặc điểm quan trọng của đô thị, đưa ra
các nguyên tắc quản lý và sử dụng không gian đô thị, kể cả không gian ngầm; Thông
qua kiến trúc sư trưởng nhằm quản lý hiệu quả cảnh quan, kiến trúc đô thị, bảo đảm
bản sắc đô thị phù hợp với truyền thống văn hoá của dân tộc. Hầu hết các nước đều
quản lý thực hiện quy hoạch thông qua việc cấp giấy phép quy hoạch. Bên cạnh đó,
luật pháp các nước đều đưa ra các nguyên tắc để cộng đồng tham gia có hiệu quả vào
việc xây dựng và thực hiện quy hoạch.
1.2. Tình hình quy hoạch ở nước ta trong thời gian qua
Trong thời gian qua, với chính sách đổi mới, hội nhập, cùng với sự phát triển nhanh về
các mặt kinh tế – xã hội, hệ thống các đô thị ở nước ta đã phát triển nhanh chóng cả về
số lượng, chất lượng và quy mơ. Tính đến nay cả nước ta đã có gần 800 đơ thị các loại
(bao gồm từ đô thị loại 5 đến đô thị loại đặc biệt) trong đó có 2 đơ thị loại đặc biệt (thủ
đơ Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) . Thủ đơ Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế,
văn hoá, là trái tim của cả nước, các đơ thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hải
Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ... là những trung tâm kinh tế, văn hố, khoa học, cơng
nghệ, đang đóng vai trị đầu tàu cho sự phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng và cả
nước. Ngoài ra, cả nước hiện đang có trên 160 khu cơng nghiệp tập trung, nhiều đô thị
mới, khu kinh tế cửa khẩu và khu kinh tế đặc thù, góp phần mở rộng mạng lưới đô thị
quốc gia, tạo tiền đề cho sự phát triển đô thị tại các vùng ven biển và biên giới. Nhiều
khu đơ thị mới đã và đang được hình thành với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện
đại, góp phần giải quyết nhiều vấn đề bức xúc của các đô thị hiện nay, nhất là vấn đề
nhà ở và các dịch vụ đô thị. Bộ mặt đô thị Việt Nam nói chung đã có nhiều khởi sắc
theo hướng văn minh, hiện đại. Những thành tựu nêu trên có sự đóng góp quan trọng
của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến các địa phương và sự tham gia
tích cực của các thành phần kinh tế trong xã hội.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, thực tế phát triển đô thị ở nước ta vẫn còn một
số vấn đề tồn tại làm ảnh hưởng xấu đến sự phát triển các đơ thị nói riêng và kinh tế xã hội nói chung. Việc quản lý, sử dụng đất đai trong đơ thị cịn nhiều lãng phí. Tình

trạng ơ nhiễm mơi trường đơ thị chậm được cải thiện. Các vấn đề về nhà ở, giao thông
đô thị đang gây nhiều bức xúc. Kiến trúc đơ thị cịn chắp vá, thiếu bản sắc. Công tác
8


quy hoạch và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch còn nhiều bất cập.
Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đi lại, nghỉ
ngơi, tiếp xúc với thiên nhiên... của cư dân trong các đô thị ngày càng cao. Đô thị càng
phát triển và càng lớn thì cường độ di chuyển của người dân càng nhiều. Đây là một
trong những nguyên nhân cơ bản gây ra những khó khăn trong các đô thị hiện đại (ô
nhiễm môi trường từ các phương tiện giao thông cơ giới, tai nạn giao thông…).
Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đơ thị hố là ngun
nhân chính lơi cuốn một khối lượng lớn cư dân nơng thơn đi tìm miền “đất hứa”. Mặt
khác những thành phố lớn ngày càng hấp dẫn và lôi cuốn cư dân từ các đô thị nhỏ hơn
cũng như từ các vùng nông thôn nên càng làm cho tình hình thêm phức tạp (hạ tầng kỹ
thuật quá tải; cây xanh, mặt nước, không gian trống hiếm hoi…).
Sự phát triển khơng được kiểm sốt của các đô thị sẽ dẫn đến những vấn đề không thể
sửa chữa được lợi ích chỉ rơi vào một nhóm rất ít người trong xã hội còn thực tế dành
cho đại đa số quần chúng lao động là đơ thị hóa phát triển không bền vững: chất lượng
nhà ở kém (không có chỗ ở và nơi cư trú khơng cịn đủ khơng gian để có thể tự tổ chức
các hoạt động văn hoá và đời sống), cuộc sống bấp bênh do giá cả sinh hoạt ngày một
cao, người dân không tiếp cận được đầy đủ nền giáo dục chung của xã hội…
Chất lượng môi trường và cuộc sống của cư dân đơ thị ngày càng xấu đi khơng phải
chỉ vì hậu quả của đơ thị hố khơng bài bản mà cịn do nhiều lý do khác nữa, trong đó
việc quản lý là nguyên nhân cơ bản và có nhiều bất cập nhất. Nhiều chuyên gia trên
thế giới đã nhận xét rằng: Có một số lượng đáng kể quốc gia trên thế giới khơng thành
cơng do chính quyền các cấp của họ khơng đủ khả năng phục vụ nhân dân vì cán bộ
không được đào tạo bài bản, thiếu tinh thần trách nhiệm…Ở nước ta, quản lý xã hội
vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý đô thị.
Việc lập quy hoạch còn chậm, chưa đáp ứng đòi hỏi của thực tế xã hội và yêu cầu quản

lý. Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức, chưa tập trung các nguồn lực cần thiết
cho công tác lập quy hoạch dẫn đến tình trạng quy hoạch chưa đi trước, thiếu cơ sở
cho quản lý phát triển đô thị. Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch còn
nhiều bất cập, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạng
9


không thống nhất giữa quy hoạch đô thị với các quy hoạch chuyên ngành khác, chưa
bảo đảm sự kết nối, nhất là sự liên thông, đồng bộ về hạ tầng trong đô thị và giữa đô
thị với khu vực lân cận. Tính chuyên nghiệp của đội ngũ lập quy hoạch chưa cao.
Trong quá trình lập quy hoạch chưa thu hút được sự tham gia rộng rãi của cộng đồng,
đặc biệt là của các nhà chuyên môn. Những vấn đề nêu trên dẫn đến chất lượng quy
hoạch cịn thấp, thiếu tính khả thi không phù hợp với xu thế phát triển của xã hội, phải
điều chỉnh nhiều và chưa thu hút được các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển
đô thị theo quy hoạch.
Công tác quản lý phát triển đơ thị theo quy hoạch trên thực tế cịn nhiều yếu kém, hiệu
quả chưa cao. Việc công bố, công khai quy hoạch được duyệt cịn chậm và mang tính
hình thức. Việc triển khai đưa các chỉ giới, mốc giới ra ngồi thực địa thực hiện chưa
tốt dẫn đến tình trạng vi phạm chỉ giới quy hoạch, lấn chiếm đất cơng cịn phổ biến ở
nhiều nơi. Việc cung cấp thơng tin quy hoạch, giới thiệu địa điểm, cấp chứng chỉ quy
hoạch, cấp giấy phép xây dựng còn phức tạp về thủ tục, gây phiền hà cho các nhà đầu
tư, hệ quả là cơng trình xây dựng khơng phép, sai phép cịn chiếm tỷ lệ lớn, chính
quyền địa phương khơng kiểm soát được việc tuân thủ quy hoạch trong hoạt động xây
dựng tại đô thị. Việc quản lý kiến trúc đô thị cịn lúng túng làm cho diện mạo đơ thị
khơng có định hướng, chắp vá, lộn xộn và thiếu bản sắc. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và
các dịch vụ đơ thị thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng địi hỏi thực tế của các đô thị. Nhiều
chỉ tiêu quan trọng về hạ tầng đô thị chưa đạt quy chuẩn và chưa theo kịp các nước
trong khu vực. Việc đầu tư xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật đơ thị thiếu kế
hoạch, thiếu sự phối hợp giữa các ngành, dẫn đến sự lãng phí lớn, gây nhiều bức xúc
trong đời sống đô thị. Nguồn nhân lực phục vụ cho công tác lập quy hoạch cũng như

triển khai thực hiện quy hoạch còn thiếu về số lượng và chất lượng chưa cao.
Pháp luật hiện hành của nước ta đã có nhiều quy định về quy hoạch và quản lý phát
triển đơ thị. Tuy nhiên, các quy định này cịn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, hiệu lực
pháp lý thấp, nhiều quy định lạc hậu so với thực tế, chưa đáp ứng được yêu cầu quản
lý phát triển đô thị và hội nhập quốc tế. Đây là nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự bất
cập trong công tác quy hoạch và quản lý phát triển đô thị ở nước ta hiện nay. Luật Xây
dựng hiện hành đã có 1 chương quy định về quy hoạch xây dựng, tuy nhiên một số

10


quy định của Luật cịn mang tính ngun tắc, thiếu các quy định cụ thể về quản lý phát
triển đô thị theo quy hoạch cũng như các quy định về quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và dịch vụ đơ thị. Quy trình, thủ tục về lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch còn
phức tạp, tốn nhiều thời gian. Các quy định về lấy ý kiến cộng đồng khi lập quy hoạch
cũng như việc công khai, cung cấp thông tin quy hoạch chưa đầy đủ và chưa phù hợp
với điều kiện thực tế.
Sự phân công, phân cấp trong quản lý đơ thị cịn chưa thật phù hợp với điều kiện thực
tế ở các địa phương. Trách nhiệm của chính quyền đô thị trong quản lý các vấn đề đặc
thù của đô thị nhất là quản lý kiến trúc, cảnh quan đô thị chưa được thiết lập đầy đủ, rõ
ràng dẫn đến lúng túng, trùng lặp và kém hiệu quả trong thực hiện. Một số vấn đề quan
trọng khác như quy hoạch và quản lý khơng gian ngầm, kinh phí, nhân lực cho công
tác lập và triển khai quy hoạch cũng như kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch...
còn thiếu quy định cụ thể, chưa tạo ra được một hệ thống cơ sở pháp lý đầy đủ, đồng
bộ cho công tác quy hoạch và quản lý phát triển đơ thị.
Tình hình thực tế phát triển đơ thị, thực trạng công tác quy hoạch và quản lý phát triển
đô thị ở nước ta như phân tích trên đây địi hỏi phải sớm ban hành các văn bản hướng
dẫn quy hoạch đơ thị. Đây cũng là bước pháp điển hố quan trọng, nhằm mục đích tạo
lập khn khổ pháp lý đồng bộ, phù hợp cho công tác quy hoạch và quản lý phát triển
đô thị ở nước ta hiện nay. Tạo công cụ hữu hiệu để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản

lý nhà nước trong xây dựng và phát triển đô thị; bảo đảm phát triển hệ thống các đơ thị
và từng đơ thị bền vững, có bản sắc, văn minh, hiện đại; đồng bộ với phát triển kinh tế
- xã hội và bảo vệ môi trường.
1.3. Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ở nước ta hiện nay
Trong những năm qua chính quyền các đơ thị và các nhà làm chính sách quan tâm chủ
yếu đến khâu lập, thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch mà chưa có sự chú ý đúng
mức cần thiết đối với quản lý thực hiện việc xây dựng tuân thủ theo quy hoạch. Hậu
quả là có sự cách biệt khá lớn giữa quy hoạch và thực tiễn phát triển của đơ thị và khó
khăn cho cơng tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ở nước ta hiện nay cụ thể một số
kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch của một số khu đơ thị điển hình:

11


1.3.1 Kinh nghiệm quản lý từ khu đô thị Linh Đàm:
- Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Linh Đàm tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội do
Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị làm Chủ đầu tư với diện tích 184,04 ha
được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết ngày 25/8/1994, khởi
công xây dựng từ năm 1997. Dự án gồm 03 dự án thành phần: Khu nhà ở Bắc Linh
Đàm, Khu nhà ở bán đảo Linh Đàm và Khu nhà ở Linh Đàm mở rộng, được chia làm
nhiều giai đoạn để thực hiện.

Hình 1.4. Hình ảnh khu đơ thị Linh Đàm (Hà Nội)
- Đối với nhà ở biệt thự, liên kế, nhà đầu tư thứ cấp nhận đất kèm theo giấy phép xây
dựng sau khi thanh tốn kinh phí cho Chủ đầu tư theo Hợp đồng, Nhà đầu tư thứ cấp
có quyền tự xây dựng nhà ở nhưng phải tuân thủ các yêu cầu về chỉ giới xây dựng,
kiến trúc mặt đừng, cao độ nền và chiều cao mỗi tầng nhà. Chủ đầu tư chịu trách
nhiệm cung cấp mọi giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng
cơng trình, hợp đồng cấp điện, nước miễn phí, cung cấp dịch vụ thiết kế chi tiết, xây
dựng cho người mua.

1.3.2 Kinh nghiệm quản lý từ khu đô thị Phú Mỹ Hưng:
Khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một khu đô thị thuộc Quận 7, toạ lạc ở phía Nam Thành
phố Hồ Chí Minh. Đây là nơi tập trung sinh sống của những người có thu nhập cao, do
Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng quản lý. Dự định của các nhà đầu tư là biến khu
đầm lầy thành một khu đô thị đa chức năng kiểu mẫu, là một trung tâm tài
chính, thương mại, dịch vụ, cơng nghiệp, khoa học, văn hóa, giáo dục, cư trú, giải trí...
12


tạo động lực cho sự phát triển phía Nam và Đông Nam thành phố. Khác với Quận 1 là
trung tâm gắn liền với lịch sử, khu đô thị Phú Mỹ Hưng được xây dựng gắn liền với
khái niệm hiện đại.

Hình 1.5. Hình ảnh khu đơ thị Phú Mỹ Hưng (TP. Hồ Chí Minh)
Hệ thống đơ thị Việt Nam phát triển ngày càng mạnh mẽ, phân bố tương đối đồng đều
trên cả nước. Diện mạo đô thị đang dần khởi sắc. Hệ thống hạ tầng đô thị được cải
thiện nhiều, nhất là đường xá, cầu vượt sông, cấp nước, cấp điện và chiếu sáng công
cộng. Nhiều khu đô thị mới được xây dựng. Sự hình thành và phát triển các khu đơ thị
mới thường theo các hình thức sau:
- Khu Đơ thị hình thành ở vùng ven đơ gắn với một đơ thị hiện có nhằm tiếp tục mở
rộng đơ thị đó theo các hướng phát triển thuận lợi nhất.
- Khu Đơ thị mới hình thành trong vùng ảnh hưởng của đô thị lớn, gồm các đô thị vệ
tinh
- Khu đô thị vệ tinh hình thành các cụm đơ thị từ các cụm dân cư, xây dựng các khu
nhà mới tiện ích mới thu hút dân cư từ thành phố ra, phát triển các dịch vụ phục vụ
thành phố lớn tại các thị trấn, thị xã hiện có quanh thành phố
Tại Thủ đơ Hà Nội, nhìn chung các khu đơ thị đã được quan tâm nghiên cứu về quy
hoạch, tổ chức không gian, cảnh quan đô thị, mật độ xây dựng, cơ cấu sử dụng đất,
tầng cao trung bình...với hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và tiện ích. Việc
quản lý xây dựng theo quy hoạch đã được phần lớn các chủ dự án thực hiện bài bản,

13


nghiêm ngặt và linh hoạt. Hình ảnh đơ thị với không gian kiến trúc cảnh quan theo
hướng hiện đại. Không gian sống của một bộ phận dân cư đã được cải thiện, môi
trường trong sạch và hạ tầng tương đối hoàn chỉnh. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu
điểm, các khu đô thị cũng bộc lộ nhiều hạn chế, mặt trái và những vấn đề bức xúc cần
có hướng giải quyết. Các khu đô thị mới chỉ đáp ứng được những tiêu chí cơ bản mà
chưa thể hiện được bản sắc riêng, nét đặc trưng, phù hợp với lối sống của người dân
Thủ đơ.

Hình 1.6.Hình ảnh hình thức, màu sắc các cơng trình (Khu Bắc Linh Đàm)
Đặc biệt khơng gian cảnh quan chưa được chú trọng, còn đơn điệu; tổ chức khơng
gian, giải pháp kiến trúc chưa có chất lượng cao, nhiều cơng trình chưa tạo được sự
phối kết hài hịa. Trong các khu đô thị mới, việc xây dựng nhà ở thì được các chủ đầu
tư chú trọng ưu tiên hồn thành và sớm đưa vào sử dụng cịn các ô đất dành cho công
trình công cộng thì bị lơ là, hoặc cố tình bỏ qn. Theo đó, chúng ta phải đối mặt với
hàng loạt vấn đề như thiếu không gian xanh, thiếu khơng gian giao tiếp cơng cộng…

Hình 1.7. Hình ảnh tại khu đơ thị Định Cơng
14


Theo Quy hoạch chung thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn 2050, Hà Nội có 5 đơ thị vệ
tinh có chức năng đặc thù riêng, gồm đơ thị Hịa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên
và Sóc Sơn. Mỗi đơ thị vệ tinh có chức năng hỗn hợp và đặc thù riêng, hoạt động
tương đối độc lập để hỗ trợ và chia sẻ với đô thị trung tâm về nhà ở, đào tạo, công
nghiệp, dịch vụ... cụ thể:
Đô thị vệ tinh Hịa Lạc (cửa ngõ phía tây Hà Nội): có chức năng chính về khoa học
cơng nghệ và đào tạo, đầu tư các cơ sở trọng tâm là ĐH quốc gia Hà Nội và khu cơng

nghệ cao Hịa Lạc; tiếp tục hồn thiện Làng Văn hóa du lịch các dân tộc Việt Nam gắn
với Đồng Mô - Ngải Sơn và vùng du lịch Ba Vì - Viên Nam; phát triển hệ thống hạ
tầng đô thị hiện đại và đồng bộ như: Trung tâm y tế, các cơ sở giáo dục đại học, các dự
án về đô thị mới như Tiến Xuân - Phú Mãn, Đông Xuân.
Đô thị vệ tinh Sơn Tây (cửa ngõ phía Tây Bắc Hà Nội): là đơ thị văn hóa lịch sử, du
lịch nghỉ dưỡng; trọng tâm là khu bảo tồn thành cổ Sơn Tây, làng cổ Đường Lâm và
phát triển mới trung tâm phục vụ du lịch gắn với hồ Xuân Khanh, các dịch vụ đào tạo,
y tế và các đô thị mới.
Đô thị vệ tinh Xuân Mai (cửa ngõ phía Tây Nam Hà Nội): là đô thị dịch vụ - công
nghiệp hỗ trợ phát triển tiểu thủ công nghiệp và hệ thống làng nghề; các trung tâm dịch
vụ về thương mại, đào tạo đại học, cao đẳng...
Đơ thị vệ tinh Sóc Sơn (đơ thị cửa ngõ phía Bắc Thủ đơ): là đơ thị phát triển về công
nghiệp và dịch vụ hàng không, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái, hình thành mới khu cơng
nghiệp Mai Đình và các khu cơng nghiệp sạch; trung tâm y tế, khu đại học tập trung.
Khai thác tiềm năng Cảng hàng không quốc tế Nội Bài,
Đô thị vệ tinh Phú Xun (đơ thị cửa ngõ phía Nam Hà Nội): là đô thị công nghiệp,
đầu mối giao thông và trung chuyển hàng hóa; xây dựng các khu, cụm cơng nghiệp để
di dời cơng nghiệp từ các khu vực nội đơ…Hình thành các trung tâm dịch vụ trung
chuyển hàng hóa, các khu nhà ở cơng nhân và các tiện ích đơ thị khác như y tế chất
lượng cao, đào tạo nghề... Xây dựng hệ thống hồ điều tiết nước nhân tạo lớn để phục
vụ thoát nước, phù hợp với đặc điểm thấp trũng của khu vực.

15