Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

ĐẶNG THỊ HẰNG

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Hà Nội – Năm 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------------------ĐẶNG THỊ HẰNG

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng
Mã số: 60 34 20
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ HỒNG ĐIỆP

Hà Nội – Năm 2013


MỤC LỤC
Danh mục các ký hiệu………………………………..………………………i

Danh mục bảng…………………………………...…...……………………..ii
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
CHƢƠNG 1 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp- Cơ
sở lý luận và thực tiễn .................................................................................... 9
1.1.
1.1.1.

Tổng quan về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ....................................... 9
Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp ............ 9

1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp ........................................... 11
1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ................. 13
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính .......................................................... 13
1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ...... 14
1.2.3 Đánh giá hiệu quả chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp …………………………………………………………………....20
1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam .............................. 22
1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển ......................................................... 22
1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển. …………………….….25
1.3.3 Bài học cho Việt Nam .......................................................................... 27
CHƢƠNG 2 Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp của Việt Nam ............................................................... 29
2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam .......... 29
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đơ thị và nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn .............................................................. 29
2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của
các doanh nghiệp bất động sản .................................................................... 33
2.1.3 Thực trạng nhà ở cho người TNT ở Việt Nam hiện nay ....................... 35

2.2 Tình hình sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập
thấp ở Việt Nam ........................................................................................... 45
2.2.1 Chính sách thuế ................................................................................... 45
2.2.2 Chính sách tín dụng ............................................................................. 46
2.2.3 Chính sách giá..................................................................................... 49
2.2.4 Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở........................... 51
2.3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua: ........................................ 57
2.3.1 Chính sách thuế ................................................................................... 57
2.3.2 Chính sách tín dụng ............................................................................. 58
2.3.3 Chính sách giá..................................................................................... 58
CHƢƠNG 3: Định hƣớng và kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam .................................................. 60
3.1 Quan điểm, định hƣớng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
ngƣời TNT Việt Nam đến năm 2020 ............................................................ 60
3.1.1 Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp .... 60
3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp ở Việt Nam .................................................................................. 61
3.1.3 Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp: ............................................................................................................. 64
3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp ................................................................................................ 66
3.2.1 Chính sách thuế ................................................................................... 66
3.2.2 Chính sách tín dụng ............................................................................. 67
3.2.3 Chính sách giá..................................................................................... 74
3.2.4 Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở ............................................................. 77
KẾT LUẬN……………………………………………………………….....79
Danh mục tài liệu tham khảo ………………………………..………………81

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU
Ký hiệu

STT

Nguyên nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

CBCNV

Cán bộ công nhân viên

3

HDB

Ủy ban phát triển nhà ở (Singapore)

4

HOF

Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh

5

HUD

Tập đồn phát triển nhà và đô thị Việt Nam

6

KT-XH

Kinh tế- xã hội

7

NHNN

Ngân hàng nhà nƣớc

8

NHTM

Ngân hàng thƣơng mại

9

NSNN

Ngân sách Nhà nƣớc

10

SXKD

Sản xuất kinh doanh

11

TCTD

Tổ chức tín dụng

12

TNT

Thu nhập thấp

13

TP

Thành phố

14

UBND

Ủy ban nhân dân

15

UCDO

Cơ quan Cộng đồng nhà ở (Thái Lan)

16

VDB

Ngân hàng phát triển Việt Nam

17

WB

Ngân hàng thế giới

i


DANH MỤC BẢNG
STT

Số hiệu

1

2.1

2

2.2

3

2.3

4

3.1

Nội dung
Nhà ở chia theo năm xây dựng và khu
vực, 01/042009
Tỷ lệ tăng dân số bình quân tại các đô thị
lớn Việt Nam
Tổng hợp thông tin một số dự án nhà cho
ngƣời TNT tại Hà Nội
Phƣơng án vay thế chấp để thanh toán
tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng

Trang
31

35

39

65

với thời gian thanh toán 15 năm, lãi suất
12%/năm
5

3.2

Phƣơng án vay thế chấp để thanh toán
tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng

69

với thời gian thanh toán 20 năm và lãi
suất 10%/năm
6

3.3

Mức thanh toán lãi vay mua nhà hàng
tháng ứng với diện tích căn hộ

ii

70


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:

Có chỗ ở thích hợp và an tồn là một trong những nhu cầu cơ bản, là
điều kiện cần thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là
nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát
triển đất nƣớc. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và
của ngƣời dân.
Q trình phát triển nhà ở tại đơ thị của nƣớc ta thời gian qua có thể
nhận ra ba giai đoạn rất rõ. Giai đoạn từ năm 1993 trở về trƣớc, là giai đoạn
Nhà nƣớc bao cấp hoàn toàn. Chính sách này khơng có điều kiện phát triển
khi nguồn lực Nhà nƣớc có hạn, trong khi áp lực về dân số đô thị ngày một
gia tăng. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003, Nhà nƣớc bỏ hẳn việc xây dựng
nhà ở, mà để cho dân tự xây. Việc này có lợi là huy động đƣợc nguồn lực
trong nhân dân để phát triển quỹ nhà ở đô thị, tuy nhiên do tự phát nên cũng
làm cho bộ mặt đô thị trở nên thiếu trật tự và quy hoạch. Giai đoạn từ năm
2003 đến nay, nhà ở đƣợc phát triển theo dự án. Việc xây dựng nhà ở theo dự
án do có hạ tầng đƣợc xây dựng đồng bộ nên đã có trật tự hơn, bộ mặt đơ thị
cũng sáng sủa, văn minh và hiện đại hơn. Tuy nhiên, do việc phát triển nhà ở
theo dự án, các chủ đầu tƣ phải đền bù đất đai theo cơ chế thị trƣờng, phải
th đất rồi tính tốn lợi nhuận… đã làm cho giá nhà tăng quá cao, rất nhiều
ngƣời dân sống ở đơ thị trong diện chính sách, ngƣời nghèo, ngƣời có thu
nhập thấp….khơng có điều kiện để tiếp cận đƣợc loại hình này. Nhà cho
ngƣời thu nhập thấp xuất hiện từ tháng 4/2009, sau Quyết định số 67 của Thủ
tƣớng Chính phủ, đã giúp cho một số ngƣời có thu nhập thấp tại đơ thị có điều
kiện cải thiện chỗ ở.
Những ngƣời thu nhập thấp ở đô thị đang phải đƣơng đầu với vấn đề
thiếu nhà ở hoặc ở trong những khu tồi tàn, chật chội với hệ thống hạ tầng quá
1


tải do không đủ điều kiện kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp đã trở thành một trong những vấn đề mang tính thời sự

đang đƣợc sự quan tâm rất lớn của Đảng và Nhà nƣớc.
Nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nƣớc dành
cho các đối tƣợng chính sách, cán bộ, cơng chức, viên chức, lực lƣợng vũ
trang hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc và ngƣời có thu nhập thấp tại khu
vực đơ thị. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp
nảy sinh một số khó khăn, vƣớng mắc. Trƣớc hết về vốn. Hầu hết các dự án
đều đang “chờ” vốn vay ƣu đãi, mặc dù theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg
ngày 24/04/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ thì chủ đầu tƣ đƣợc áp thuế giá trị
gia tăng bằng 0%, đƣợc miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng đầu
tƣ từ ngân hàng đầu tƣ. Nói riêng thành phố Hà Nội thì cho đến nay mới chỉ
có duy nhất dự án nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá, Gia Lâm đƣợc vay của
Ngân hàng Đầu tƣ phát triển nhƣng tiến độ giải ngân rất chậm. Do không
đƣợc hỗ trợ tín dụng nên giá thành của nhà thu nhập thấp tƣơng đƣơng với giá
nhà thƣơng mại (chỉ giảm chút ít do đƣợc miễn tiền sử dụng đất). Thêm nữa,
khi vay vốn, các chủ đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn phải có tài sản thế
chấp trong khi đó đất xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc miễn tiền
đất nên đất này không đƣợc coi là tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, đối tƣợng
mua nhà khó tiếp cận vì chƣa có cơ chế, chính sách cụ thể trong việc vay vốn
để mua nhà; Việc phát triển quỹ nhà cho thuê còn gặp nhiều khó khăn do
nguồn vốn ngân sách có hạn, chƣa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tƣ khi ngƣời
th nhà khơng có khả năng chi trả. Đi tìm câu trả lời cho vấn đề giải quyết
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ thế nào là gợi ý cho việc chọn đề tài “Giải
pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam”

2


2. Tình hình nghiên cứu
Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp chỉ mới đƣợc triển khai một vài năm
gần đây nên các chính sách chƣa đƣợc hồn thiện, cịn nhiều vấn đề tồn tại và

đã nảy sinh những vấn đề tranh luận sôi nổi trong dƣ luận, tạo áp lực không
nhỏ cho những cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thực hiện và cả cho những
ngƣời đƣợc thụ hƣởng chính sách này đồng thời đặt ra cho các nhà quản lý đơ
thị những thử thách, khó khăn phức tạp. Đây là vấn đề nóng bỏng đang đƣợc
cả xã hội quan tâm.
Nghiên cứu về vấn đề tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT cịn rất
ít và sơ sài. Cho đến thời điểm hiện nay, theo những tài liệu tác giả tiếp cận và
thông tin tra cứu từ Thƣ viện Quốc gia và các nguồn khác thì hầu nhƣ chƣa có
nghiên cứu nào đi sâu về vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở TNT ngoại trừ
một số nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay bất động sản nói chung.
Với đề tài luận án tiến sĩ “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đơ thị
Hà Nội” của tác giả Đỗ Thanh Tùng ngành Tài chính Ngân hàng trƣờng Đại
học Kinh tế quốc dân, tác giả tập trung vào việc giải quyết vấn đề vốn, tín
dụng cho phát triển nhà ở. Luận án đã hệ thống hóa những đặc trƣng cơ bản
của hệ thống tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở, phân tích thực
trạng và đề xuất một số giải pháp hồn thiện các chính sách tạo lập vốn, phân
phối vốn, thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp nhằm
tạo điều kiện cho các đối tƣợng có nhu cầu vay vốn để sở hữu và cải tạo nhà
ở, hỗ trợ nguồn vốn để phát triển nhà ở cho dân cƣ. [18]
Đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm tác giả Viện Nghiên cứu Kiến
trúc- Bộ Xây dựng: “Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở ngƣời thu nhập
thấp tại các đô thị Việt Nam”; Ở đề tài này, nhóm tác giả chủ yếu đi sâu vào
khía cạnh kỹ thuật, nghiên cứu thực trạng về kiến trúc và cơng nghệ xây dựng
từ đó đề xuất các giải pháp thiết kế, kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu
3


xây dựng giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp phù hợp với điều
kiện kinh tế xã hội hiện tại. [21]
Với mục đích đƣa ra một số giải pháp hồn thiện chính sách thu hút

đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản, tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện
nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ƣơng với sự tài trợ của Chính phủ Việt
Nam và Chính phủ Australia xuất bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tƣ
vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam” (2006). Nội dung cuốn sách đề cập
đến một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản, kinh
nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách đầu tƣ vào thị trƣờng bất
động sản; hoạt động đầu tƣ vào bất động sản của một số tỉnh, thành phố Việt
Nam. Đồng thời, cuốn sách cũng nêu lên thực trạng của chính sách đất đai,
xây dựng, tín dụng, Ngân hàng và tài chính, những ƣu điểm và tồn tại nhằm
tạo điều kiện thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản.[1]
Cuốn sách “Nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở các đơ thị lớn hiện
nay- Kinh nghiệm Hà Nội” do TS Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS Nguyễn
Khắc Thanh đồng chủ biên xuất bản năm 2009, tác giả đã nêu ra tính cấp thiết
của nhà ở cho ngƣời TNT, phân tích thực trạng nhà ở cho ngƣời TNT trên địa
bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất một số giải pháp giải quyết nhà ở cho
ngƣời TNT. Trong phần giải pháp, tác giả tập trung vào các giải pháp quản lý
vĩ mô: những quy định về quy hoạch, hạ tầng; quy định về kiến trúc- thiết kế;
tổ chức quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho nhà TNT; giải pháp
hoàn thiện các định chế của thị trƣờng BĐS (trung tâm môi giới BĐS, công ty
Kinh doanh Nhà, trung tâm phát triển quỹ đất…) và các giải pháp quản lý
Nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS, nhà ở cho ngƣời TNT. Giải pháp về tài
chính cũng đƣợc tác giả để cập đến nhƣng còn mờ nhạt, chỉ mới quan tâm đến
vấn đề vốn cho chủ đầu tƣ, doanh nghiệp.[11]

4


Ngồi những cơng trình nổi bật nêu trên, thời gian gần đây trên các tạp
chí, website…cũng có rất nhiều bài báo của nhiều tác giả quan tâm bàn bạc
đến nhiều khía cạnh xung quanh vấn đề nhà ở cho ngƣời TNT.

Từ việc nghiên cứu tổng quan ở trên cho thấy một vấn đề hết sức quan
trọng mà các chủ đầu tƣ, ngƣời thu nhập thấp gặp phải khi tiếp cận các dự án
nhà thu nhập thấp đó là vấn đề về vốn (vốn để đầu tƣ xây dựng nhà ở cho
ngƣời TNT và vốn để đối tƣợng thụ hƣởng có khả năng tiếp cận, chi trả khi
mua, thuê mua nhà) nhƣng chƣa có nghiên cứu nào đi sâu giải quyết vấn đề
này. Vì vậy, để giải quyết vấn đề trên, đề tài “Giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam” sẽ đi sâu tìm hiểu thực trạng, đề
xuất một số giải pháp về tài chính nhằm phát triển nhà thu nhập thấp, đáp ứng
nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho ngƣời TNT ở các đơ thị lớn hiện nay.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu:
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về việc sử dụng giải pháp tài chính phát
triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở các đô thị Việt Nam và tham khảo kinh
nghiệm một số nƣớc, đề tài phân tích, đánh giá một số chính sách tài chính
phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ: chính sách thuế, chính sách tín
dụng, chính sách giá, kinh nghiệm hình thành và vận hành các quỹ tiết kiệm
nhà ở đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo điều kiện về vốn cho chủ
đầu tƣ dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp và ngƣời thu nhập thấp, hạ giá
thành hình thành phân khúc thị trƣờng nhà giá thấp tạo cơ hội để ngƣời thu
nhập thấp có nhà ở.
Để thực hiện mục đích trên, đề tài thực hiện một số nhiệm vụ cụ thể
sau:
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.

5


- Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp ở Việt Nam.
- Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để

phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam.
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu:
* Đối tƣợng:
Các giải pháp tài chính, các chính sách ƣu đãi về tài chính của Nhà nƣớc đối
với chủ đầu tƣ, ngƣời thụ hƣởng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
* Phạm vi nghiên cứu:
- Thực trạng và các chính sách tài chính nhà thu nhập thấp của Việt Nam từ
năm 2009 đến nay
- Tham khảo chính sách tài chính đối với nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của
một số nƣớc trong khu vực.
Luận văn đƣợc thực hiện tại địa bàn thành phố Hà Nội, đối tƣợng
nghiên cứu là ngƣời TNT và các dự án nhà ở cho ngƣời TNT trên địa bàn
thành phố. Do những hạn chế về thời gian, không gian… nên nghiên cứu chỉ
đƣợc thực hiện tại Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội là đô thị đông dân cƣ thứ hai
trong cả nƣớc (chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh), nơi có tỉ lệ tăng dân số tự
nhiên, cơ học hàng năm ở mức cao, nhu cầu về nhà ở cho các đối tƣợng là
ngƣời TNT rất lớn, vì vậy có thể coi Hà Nội là thị trƣờng chính chiếm phần
lớn tổng nhu cầu của cả nƣớc về nhà ở cho ngƣời TNT, do đó luận văn lấy Hà
Nội làm nghiên cứu điển hình.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để phù hợp với nội dung, yêu cầu và mục đích nghiên cứu, đề tài sử
dụng một số phƣơng pháp nghiên cứu khoa học, bao gồm:
- Phƣơng pháp thống kê: Các số liệu sử dụng trong đề tài này lấy từ hai
nguồn cơ bản đó là từ Tổng cục thống kê Việt Nam và Bộ Xây dựng. Các số
6


liệu liên quan tới việc phân tích định lƣợng của đề tài gồm có: Mức thu nhập
bình qn, diện tích sử dụng bình qn đầu ngƣời, diện tích xây dựng qua
từng năm, từng giai đoạn; tỷ trọng vốn đầu tƣ (vốn đầu tƣ từ ngân sách, vốn

tự có, vốn vay..)
- Phƣơng pháp so sánh: Dựa trên cơ sở những số liệu thực tế thu thập
đƣợc, so sánh với những mục tiêu, chỉ tiêu cụ thể đề ra để từ đó rút ra những
điểm đạt đƣợc và chƣa đạt đƣợc trong các chính sách nhà thu nhập thấp, từ đó
có những ý kiến đề xuất.
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Luận văn phân tích và tổng hợp
kinh nghiệm các nƣớc trong khu vực và quốc tế trong việc sử dụng giải pháp
tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Đồng thời luận văn sử
dụng các dữ liệu thứ cấp phù hợp trong q trình phân tích thực trạng sử dụng
giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam. Trên
cơ sở kinh nghiệm các nƣớc, so sánh với bối cảnh của Việt Nam và xem xét
thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập
thấp ở Việt Nam đề xuất các phƣơng pháp khả thi.
6. Đóng góp của đề tài:
Đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở
Việt Nam” khi đạt đƣợc những mục tiêu nghiên cứu sẽ góp phần đƣa ra một
cái nhìn tổng qt về tình hình nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam,
phân tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp hiện nay, từ đó đƣa ra một số kiến nghị nâng cao hiệu
quả giải pháp tài chính nhằm tháo gỡ những khó khăn mà các chủ đầu tƣ,
những ngƣời thu nhập thấp hiện đang gặp phải.
7. Kết cấu luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chƣơng:
7


Chƣơng 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp- Cơ
sở lý luận và thực tiễn
Chƣơng 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời

thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua
Chƣơng 3: Định hƣớng và kiến nghị phát huy chính sách tài chính phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020

8


CHƢƠNG 1
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU
NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
1.1.

Tổng quan về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.1.1

Khái niệm nhà ở

Theo điều 1 luật nhà ở Việt Nam 2005, nhà ở đƣợc hiểu là cơng trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân. Nhà ở khơng những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân,
gia đình, mà cịn là một trong những tiêu chuẩn làm thƣớc đo phản ánh trình
độ và tiềm năng phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nƣớc, mức sống dân cƣ của
mỗi dân tộc.
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con ngƣời,
không chỉ là quyền cơ bản của con ngƣời mà còn là điều kiện cần thiết để
phát triển kinh tế xã hội. Ngày nay, khi cuộc sống của ngƣời dân ngày càng
đầy đủ thì nhu cầu về nhà ở ngày càng đƣợc nâng cao. Đặc biệt tại các đô thị
lớn, dân số tăng cao từng năm dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng trở nên cấp

thiết.
1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp
Việc xác định ngƣời có thu nhập thấp ở đơ thị sẽ đóng góp quan trọng
cho chiến lƣợc phát triển nhà ở nhằm xóa bỏ bất bình đẳng trong lĩnh vực này
tại các vùng đơ thị. Quan niệm về thu nhập thấp đƣợc xác định phụ thuộc vào
thu nhập và mức sống.
Theo WB (Ngân hàng thế giới) “ngƣời thu nhập thấp là ngƣời mà thu
nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn uống để duy
trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn lại 34% chi dùng cho cac nhu
cầu cơ bản khác nhƣ: Nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp” [11]. Có
9


thể thấy rằng chuẩn mực xác định mức thu nhập thấp thƣờng đƣợc lƣợng hóa
bởi tám yếu tố trong nhu cầu cơ bản, đó là ba nhu cầu thiết yếu (ăn, mặc, ở)
và năm nhu cầu hằng ngày (văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp).
Ở Việt Nam, khái niệm “ngƣời thu nhập thấp ở đô thị” xuất hiện chƣa
lâu và chƣa có một định nghĩa thống nhất. Theo chƣơng trình phát triển nhà ở
cho ngƣời TNT thì ngƣời TNT đƣợc hiểu là ngƣời (hộ) có mức thu nhập ổn
định, trên ngƣỡng nghèo và dƣới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả
năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở nhƣng vẫn cần sự hỗ trợ của
Nhà nƣớc về vốn vay dài hạn, trả góp với mức lãi suất ƣu đãi, tạo điều kiện
thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của Thủ
tƣớng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng cho
giai đoạn 2011-2015:
+ Hộ nghèo ở nơng thơn là hộ có mức thu nhập bình quân từ
400.000đ/ngƣời/tháng (từ 4.800.000đ/ngƣời/năm) trở xuống.
+ Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ
500.000đ/ngƣời/tháng (từ 6.000.000đ/ngƣời/năm) trở xuống.

+ Hộ cận nghèo ở nơng thơn là hộ có mức thu nhập bình qn từ
401.000đ đến 520.000đ/ngƣời/tháng
+Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình qn từ
501.000đ đến 650.000đ/ngƣời/tháng.
1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho
những ngƣời có TNT và cho các đối tƣợng chính sách xã hội
Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở đƣợc xây dựng trên quỹ nhà ở xã
hội của một quốc gia, địa phƣơng dành cho đa số dân cƣ và ngƣời lao động có
mức TNT dƣới mức trung bình của xã hội.
10


Nhà ở cho ngƣời TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để cho thuê và cho
thuê mua.
- Nhà TNT để bán: Là việc ngƣời mua nhà thanh toán một khoản tiền
nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà (có thể là thanh tốn một
lần hoặc trả góp thành nhiều kỳ)
- Nhà TNT cho thuê mua: Là việc ngƣời thuê mua nhà ở thanh toán
trƣớc một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại
ngƣời thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi ngƣời thuê
mua đã trả hết tiền theo hợp đồng thì đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó.
- Nhà TNT cho thuê: Là việc ngƣời thuê nhà thanh toán một khoản tiền
nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc xây dựng cho một nhóm đối tƣợng
riêng trong xã hội, bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức hƣởng lƣơng từ
ngân sách Nhà nƣớc thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nƣớc, mặt trận Tổ quốc và
các tổ chức chính trị- xã hội, xã hội- nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị

sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ
trang; Ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngồi cơng lập, doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo
quy định của pháp luật (kể cả trƣờng hợp đã đƣợc nghỉ theo chế độ quy định);
ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có thu nhập để thanh tốn
tiền mua, th, th mua nhà ở theo quy định. [19]. Đối tƣợng mua, thuê, thuê
mua nhà TNT phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
- Chƣa có nhà ở; Là ngƣời có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện
tích q chật chội, đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để đƣợc cơ
11


quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo
quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là: Có nhà ở là
căn hộ chung cƣ, nhƣng diện tích nhà ở bình qn của hộ gia đình thấp hơn
5m2 sử dụng/ngƣời; Có nhà ở riêng lẻ, nhƣng diện tích nhà ở bình qn của
hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/ngƣời và diện tích khn viên đất của nhà
ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện đƣợc phép cải tạo,
xây dựng theo quy định của UBND Thành phố;
- Chƣa đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ về nhà ở, đất ở dƣới mọi hình thức, cụ
thể là: Chƣa đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Chƣa đƣợc thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Chƣa đƣợc tặng nhà tình thƣơng, tình
nghĩa; Chƣa đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ cải thiện nhà ở thơng qua các hình thức
khác theo quy định của pháp luật.
- Đối với các trƣờng hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập
thấp thì phải có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại TP Hà Nội.
Trƣờng hợp đối tƣợng thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân, nếu chƣa có hộ
khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi
ngƣời đó đang cơng tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở.

- Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu ngƣời) dƣới
mức bình quân theo quy định của UBND TP.
Các dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc trực tiếp Chính phủ và
Bộ Xây dựng quyết định, không phải là xuất hiện tự phát theo mong muốn cá
nhân. Do đó, nhà TNT có những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về
xây dựng, đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy
định quy chuẩn xây dựng hiện hành ở từng loại đơ thị; có quy định về giá bán,
giá cho thuê và thuê mua; quy định về các ƣu đãi đối với chủ đầu tƣ và ngƣời
thụ hƣởng nhà ở cho ngƣời TNT... Theo quy định hiện hành thì:
- Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cƣ, có diện tích căn hộ
12


tối đa không quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành

. Các dự án nhà ở thu nhập thấ p đƣợc

điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên

1,5 lần so với Quy

chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành , không khố ng chế số tầ ng , phù hợp với
quy hoa ̣ch xây dƣ̣n g do cơ quan có thẩ m quyề n phê duyê ̣t ;
- Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dƣ̣ng theo
nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng , kể cả lãi vay (nếu
có) và lơ ̣i nh ̣n đinh
̣ mƣ́c tớ i đa là 10% chi phí đầ u tƣ ; không tính các khoản
ƣu đãi của Nhà nƣớc vào giá bán nhà ở .
- Giá cho thuê , thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây

dƣ̣ng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng , kể cả lãi
vay (nếu có), chi phí quản lý , vận hành và lơ ̣i nhuận đinh
̣ mƣ́c tố i đa là 10%
chi phí đầ u tƣ ; khơng tính các khoản ƣu đãi của Nhà nƣớc vào giá thuê , thuê
mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.
- Trƣờng hợp mua trả góp và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì ngƣời
mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở , trƣ̀ trƣờng
hơ ̣p ngƣời mua , thuê mua có thỏa thuâ ̣n khác với bên bán . Thời hạn trả góp ,
thuê mua do bên bán , bên mua , thuê mua tƣ̣ thỏa thuâ ̣n , nhƣng tối thiểu là 10
năm.[17]
1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính
- Giải pháp tài chính đƣợc hiểu là tổng thể các cách thức, các công cụ
liên quan đến lĩnh vực tài chính đƣợc vận dụng để giải quyết vấn đề đặt ra
trong những điều kiện cụ thể nhằm đạt đƣợc mục tiêu nhất định.
- Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc hiểu là tổng
thể các cách thức, công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính đƣợc vận dụng
nhằm mục đích phát triển nhà ở cho ngƣời TNT.
13


Để quản lý hoạt động của thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng nhà ở
cho ngƣời TNT nói riêng theo định hƣớng đã đƣợc đề ra, đòi hỏi Nhà nƣớc
phải sử dụng có hệ thống các cơng cụ quản lý thích hợp. Cũng nhƣ các lĩnh
vực KT-XH khác, hệ thống công cụ đƣợc sử dụng trong quản lý thị trƣờng
BĐS nói chung và thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng bao gồm: Cơng
cụ tài chính, cơng cụ tổ chức-hành chính (các hình thức tổ chức, bộ máy và
đội ngũ công chức quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch...), công cụ
tuyên truyền, giáo dục (hệ thống thông tin đại chúng, thông tin chuyên biệt,
hệ thống giáo dục và đào tạo) và các công cụ kỹ thuật, nghiệp vụ đặc trƣng

cho việc quản lý thị trƣờng BĐS, thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT. Trong đó,
cơng cụ tài chính, cụ thể là các chính sách tài chính đƣợc coi là quan trọng và
hiệu quả nhất.
1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhƣ đã trình bày ở trên, trong hệ thống công cụ đƣợc sử dụng để quản
lý thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng thì
cơng cụ tài chính mà cụ thể là các chính sách tài chính đƣợc coi là quan trọng
và hiệu quả nhất.
Các chính sách tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT là một bộ
phận trong chính sách tài chính đối với thị trƣờng BĐS, bao gồm các chính
sách: Chính sách về phát triển nguồn lực tài chính cho thị trƣờng nhà TNT
nhƣ chính sách tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính về hình thành và phát
triển các kênh cung ứng vốn cho đối tƣợng là ngƣời TNT, các chủ đầu tƣ nhà
TNT, chính sách xây dựng và vận hành các quỹ phát triển nhà ở...; chính sách
khai thác, động viên nguồn lực tài chính từ thị trƣờng nhà TNT (chính sách
thuế); chính sách phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở
cho ngƣời TNT nhƣ chính sách đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nƣớc,
chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính để phát triển nhà ở cho ngƣời TNT...
14


Nhƣ vậy, chính sách tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT rất đa
dạng và phong phú. Luận văn chỉ nghiên cứu những chính sách chủ yếu có tác
động trực tiếp đến sự phát triển của thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT đó là các
chính sách về thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá và chính sách hình
thành và phát triển các quỹ phát triển nhà ở cho ngƣời TNT.
1.2.2.1 Chính sách tín dụng
Tín dụng bất động sản là những khoản tín dụng đƣợc đảm bảo bằng bất
động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa,
xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà

cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nƣớc ngồi.
“Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản đƣợc cung cấp cho
khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, đƣợc xác định là
khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm
bảo.
Với những định nghĩa nhƣ trên, tín dụng nhà ở đƣợc xác định là một
sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó phải tuân thủ mọi
nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng
nhà ở nói riêng.
1.2.2.2 Chính sách thuế
a) Thuế bất động sản
Các nhà khoa học cho rằng, việc bảo tồn, phát triển và sinh lợi của
BĐS có liên quan mật thiết với việc đầu tƣ, nâng cấp, mở rộng hạ tầng kinh
tế, đƣờng sá, cầu cống, khu công nghiệp tập trung, điện, nƣớc, an ninh, quốc
phịng, trật tự xã hội có tác dụng làm tăng giá trị BĐS. Do vậy, ngƣời sở hữu
và sử dụng BĐS đƣợc hƣởng lợi ích cơng cộng trên đây cần có sự đóng góp
để trang trải chi phí cơng cộng do Nhà nƣớc đã bỏ ra.

15


Thuế BĐS khuyến khích ngƣời sử dụng BĐS có hiệu quả hơn, ít nhất là
bù đắp đƣợc số thuế đã nộp cho Nhà nƣớc. Ngoài ra, việc đánh thuế BĐS sẽ
làm hạn chế ý thích tiết kiệm, tích lũy bằng BĐS và khuyến khích tăng tiêu
dùng hoặc đầu tƣ SXKD, qua đó góp phần thực hiện tốt chủ trƣơng kích cầu
để thúc đẩy phát triển KT-XH.
* Đặc điểm của thuế bất động sản: Ngồi những đặc điểm chung của thuế
(tính cƣỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp khơng mang tính hồn
trả trực tiếp) thuế BĐS cịn có một số đặc điểm riêng nhƣ: Thuế BĐS là
nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của NSNN. Đặc điểm này xuất phát

từ tính cố định, khơng thể di dời và tính lâu bền của BĐS; Việc định giá BĐS
để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng. Cơ sở của thuế BĐS là tổng giá trị
BĐS hoặc chỉ là giá trị tăng thêm của BĐS, nhƣng dù dƣới hình thức nào thì
để tính đƣợc thuế BĐS cũng phải tiến hành định giá BĐS.
* Hệ thống thuế bất động sản: Thuế đối với BĐS đƣợc hình thành là một tất
yếu khách quan và là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống thuế mỗi
quốc gia. Tùy đặc thù mỗi nƣớc mà thuế đánh vào BĐS thể hiện ở nhiều sắc
thuế khác nhau. Các sắc thuế chủ yếu là: (1) Thuế sử dụng đất: Đây là loại
thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Ngƣời
sở hữu đất hoặc ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất sử dụng ổn định lâu dài có
trách nhiệm nộp thuế sử dụng đất nhƣ một loại thuế đánh vào tài sản. Mục
đích của thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,
ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai
một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai đồng thời điều tiết cung về đất
đai trên thị trƣờng BĐS; (2) Thuế nhà: Nhà, vật kiến trúc trên đất là các tài
sản có giá trị lớn, cố định, dễ kiểm soát và đánh thuế. Việc đánh thuế vào nhà,
vật kiến trúc trên đất nhằm động viên một phần thu nhập của những ngƣời sở
hữu ngôi nhà và vật kiến trúc; (3) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
16


đất: là thuế điều tiết một phần thu nhập khi phát sinh hành vi chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất, thu một lần khi bán (chuyển nhƣợng quyền sử dụng) đất,
thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng). Việc áp dụng sắc thuế này với các
mức thuế suất linh hoạt trong hệ thống thuế BĐS sẽ giúp Nhà nƣớc quản lý
đƣợc hoạt động kinh doanh BĐS và điều tiết đƣợc quan hệ cung cầu về BĐS;
(4) Thuế đăng ký BĐS (thuế trƣớc bạ): Là loại thuế thu đối với tổ chức, cá
nhân có nhu cầu đƣợc cơ quan thuế xác nhận tính pháp lý của các loại văn tự
liên quan đến BĐS chuyển nhƣợng. Thuế đăng ký BĐS có thể tính theo một
mức thuế nhất định, một tỷ lệ hoặc theo biểu lũy tiến từng phần.

* Vai trò của thuế bất động sản trong việc quản lý thị trƣờng BĐS: (1) Thuế
BĐS tham gia vào việc điều tiết cung và cầu về BĐS, bình ổn giá cả trên thị
trƣờng BĐS. Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nƣớc sẽ quy định đánh
thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay thấp vào các hành vi nắm giữ,
chuyển dịch BĐS. Thơng qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung
cầu về BĐS góp phần vào việc bình ổn giá cả; (2) Thuế BĐS tác động đến
việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; (3) Với mức thuế suất hợp lý,
thuế BĐS sẽ khuyến khích các giao dịch BĐS chính thức, khắc phục tình
trạnh giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu
cho NSNN; (4) Thuế BĐS là công cụ để điều hịa thu nhập, thực hiện cơng
bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch BĐS; (5) Thông qua thuế BĐS,
Nhà nƣớc thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng,
kinh doanh BĐS, từ đó chủ động điều tiết lƣợng cung trên thị trƣờng BĐS.
b) Chính sách thuế đối với nhà ở cho người thu nhập thấp
Doanh nghiệp hoạt động theo pháp luật Việt Nam nói chung và các
doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp nói riêng phải
đóng góp các khoản thuế: Thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế giá trị gia tăng;
thuế môn bài; thuế xuất nhập khẩu; thuế tài nguyên; thuế tiêu thụ đặc biệt;
17


thuế sử dụng đất (đối với doanh nghiệp có tài sản là quyền sử dụng đất); phí
và các khoản lệ phí khác. Trong đó, thuế thu nhập doanh nghiệp là loại thuế
cơ bản, chủ yếu mà doanh nghiệp phải đóng, mức thuế phổ biến là 28% và
các mức thuế ƣu đãi là 20%, 15%, 10% tùy theo từng điều kiện cụ thể. Đối
với doanh nghiệp xây dựng các dự án xây nhà cho ngƣời TNT đƣợc hƣởng
mức thuế giá trị gia tăng 0%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% và
đƣợc miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm kể từ khi đƣợc giao đất.
1.2.2.3 Chính sách giá
a) Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp

Giá thành sản phẩm là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ chi phí doanh
nghiệp đã bỏ ra để hành thành việc sản xuất và tiêu thụ một đơn vị sản phẩm
hay một loại sản phẩm nhất định [8]
Chính sách giá: Là sự tập hợp những cách thức và quy tắc xác định
mức giá cơ sở của sản phẩm, quy định biên độ dao động cho phép thay đổi
mức giá cơ sở trong những điều kiện kinh doanh nhất định.
Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp giữ vai trò quan trọng trong công
tác quản lý hoạt động kinh doanh, thể hiện:
(1) Giá thành là thƣớc đo mức hao phí sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, là
căn cứ để xác định hiệu quả hoạt động kinh doanh
(2) Giá thành còn là một công cụ quan trọng của doanh nghiệp để kiểm tra,
giám sát chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh, xem xét hiệu quả các biện
pháp tổ chức và kỹ thuật.
(3) Giá thành còn là căn cứ quan trọng để doanh nghiệp xây dựng chính
sách giá cả, thực hiện chính sách cạnh tranh sản phẩm trong cơ chế thị trƣờng.
b) Giá nhà ở
Giá nhà ở có thể định nghĩa theo nhiều các khác nhau:

18


Giá nhà ở là giá trị hiện tại của các lợi ích mang lại cho ngƣời sử dụng
hoặc sở hữu nó trong tƣơng lai.
Nhà ở là tài sản lớn và đƣợc sử dụng lâu dài. Ở đây, nói đến giá tức là
muốn nói đến số tiền hoặc hiện vật đổi ra đơn vị tiền tệ mà ngƣời mua phải trả
cho ngƣời bán để nhận đƣợc quyền sở hữu ngôi nhà và đất đai gắn liền với
ngơi nhà đó.
Ở cƣơng vị ngƣời bán, do có đầy đủ thơng tin về hàng hoá bán ra (nhà ở
ở đây đƣợc coi nhƣ một loại hàng hoá) nên giá đƣợc đƣa ra thƣờng đƣợc tính:
Giá nhà ở = Giá các yếu tố cấu thành nhà + Giá đất + Giá trị thặng dƣ

Giá nhà ở đƣợc phân chia theo mục đích việc định giá. Giá nhà ở có thể
đƣợc phân chia thành: Giá mua-bán tài sản nhà ở; giá thuê nhà ở; giá cầm cố
thế chấp; giá bảo hiểm; giá hạch toán; giá đền bù. Trong đó:
Giá mua-bán tài sản nhà ở là giá thoả thuận giữa ngƣời mua và ngƣời
bán. Giá mua bán tài sản nhà ở thƣờng đƣợc xác định một cách khách quan,
ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã đƣợc tuyên bố hợp đồng giao
quyền sử dụng đất. Đây là giá thịnh hành trên thị trƣờng hay còn đƣợc gọi là
giá thị trƣờng.
Giá thuê nhà ở là giá đƣợc xác định để cho thuê tài sản nhà ở trong
những thời hạn nhất định. Mức giá này thƣờng đƣợc tính theo năm thuê. Tuỳ
vào cam kết hợp đồng giữa các bên về trách nhiệm mà mức thuê có thể khác
nhau dù tài sản nhà ở tƣơng tự nhƣ nhau.
Đối với các dự án phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp: đƣợc miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết,
các dự án xây nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc phép điều chỉnh tăng mật
độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, điều chỉnh quy định về diện tích tối thiểu
cho căn hộ; Các dự án xây nhà giá thấp đƣợc hƣởng mức thuế giá trị gia tăng
0%, các doanh nghiệp đƣợc hƣởng thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 10%,
19