Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố nha trang, tỉnh khánh hòa

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng
dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn.
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hồn tồn
trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn này đều đã
được cảm ơn và mọi thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thừa Thiên Huế, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Huỳnh Minh Thi

năm 2016


ii
LỜI CẢM ƠN

Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết hợp với
kinh nghiệm thực tiễn trong q trình cơng tác, sự nỗ lực cố gắng của bản thân.
Đạt được kết quả này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô
giáo trường Đại học Nông lâm Huế; đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tơi trong suốt q
trình học tập. Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy PGS.TS
Dương Viết Tình- Trường Đại học Nông Lâm Huế là người trực tiếp hướng dẫn khoa

học; Thầy đã nhiệt tình, dày cơng giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn
thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến các lãnh đạo, các anh chị đồng nghiệp UBND
thành phố Nha Trang; Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa; lãnh đạo và
chuyên viên các phòng ban thuộc thành phố Nha Trang, Trung tâm phát triển quỹ đất
tỉnh Khánh Hịa đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi nghiên cứu và hồn thành luận văn này.
Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân ln đứng bên cạnh tơi
động viên, khích lệ trong suốt q trình học tập và hồn thành luận văn.
Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng luận văn không tránh khỏi những khiếm
khuyết, tơi mong nhận được sự góp ý chân thành của quý thầy, cô giáo, đồng nghiệp
để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thừa Thiên Huế, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Huỳnh Minh Thi

năm 2016


iii
TĨM TẮT
Đề tài “Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Nha Trang, tỉnh Khánh Hịa” được thực hiện nhằm mục đích đánh giá được hiệu quả
và những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn
thành phố Nha Trang. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. Trong quá trình thực hiện, đề
tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu thứ cấp,
sơ cấp, phương pháp phỏng vấn, phương pháp điều tra khảo sát thực địa và phương
pháp phân tích, xử lý số liệu.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn thành phố Nha Trang hơn 4 năm qua tuân thủ các quy định chung của Nhà
nước về bán đấu giá quyền sử dụng đất. Tỉnh chủ trương “đấu giá quyền sử dụng đất,
không giao, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ở các khu đô thị nhằm tăng thu ngân
sách và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án”. Đấu giá quyền sử dụng đất ở đem lại
các lợi ích trên các mặt kinh tế, xã hội, công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất ở là một hình thức khai thác, sử dụng
đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy
động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực
trong cơ chế "xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở thành phố Nha Trang nói riêng và
cả nước nói chung, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau
tham gia vào thị trường bất động sản. Người sử dụng đất được mua đất với giá cả hợp lý,
khơng mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý.
Về mặt xã hội: Tạo ra hệ khu dân cư đồng bộ, cơ sở hạ tầng khang trang ở các khu
đất được quy hoạch đưa ra bán đấu giá. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tạo nguồn thu cho sự
phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương, hỗ trợ người dân bị thu hồi đất
nông nghiệp chuyển đổi kinh tế. Góp phần giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội,
nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cũng được trích ra một phần để phát triển quỹ nhà
xã hội, quỹ nhà cho thuê...
Về công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất, thực chất là sự vận
hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, góp phần lành mạnh các thủ tục
hành chính. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo sức ép đối với cơng tác quản lý đất đai,
thơng qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được
Luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng
đất đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai

iv
ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Ngoài ra đấu giá quyền sử dụng đất ở góp phần
phát triển thị trường bất động sản, làm cở sở Nhà nước xác định giá đất ngày một sát
giá thị trường hơn.
Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu, đề tài đã đề xuất được một số giải pháp
nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một cách chặt chẽ, hiệu quả và
phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu.


v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................................ii
TÓM TẮT ............................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG .....................................................................................................ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................................ x
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...............................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .........................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................. 3
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN ...............................................3
1.1.1. Khái niệm, bản chất của bán đấu giá tài sản .........................................................3

1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt
Nam .................................................................................................................................5
1.2. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT
NAM ................................................................................................................................9
1.2.1. Một số khái niệm ...................................................................................................9
1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...............9


vi
1.2.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .............................13
1.3. VẤN ĐỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC ................................................18
1.3.1. Trung Quốc ..........................................................................................................18
1.3.2. Đài Loan ..............................................................................................................20
1.3.3. Nhật Bản ..............................................................................................................21
1.3.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...........................................22
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .........................................................................................................................................26
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................26
2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................................26
2.2.1. Nội dung nghiên cứu: ..........................................................................................26
2.2.2. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................29
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ NHA TRANG ..29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Nha Trang .....................................................29
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội.....................................................................................40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Nha
Trang .......................................................................................................................................56
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

Ở THÀNH PHỐ NHA TRANG ....................................................................................58
3.2.1. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Nha Trang .........58
3.2.2. Tình hình sử dụng đất ..........................................................................................65
3.3. THỰC TRẠNG VÀ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI
THÀNH PHỐ NHA TRANG .........................................................................................69


vii
3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang .......69
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.....................................................................72
3.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh
Khánh Hịa .....................................................................................................................79
3.4. HIỆU QUẢ CỦA CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................91
3.4.1. Hiệu quả về mặt kinh tế .......................................................................................91
3.4.2. Hiệu quả về mặt xã hội ........................................................................................97
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ........................................98
3.5. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG...........................................................99
3.5.1. Một số ưu điểm ....................................................................................................99
3.5.2. Một số hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...............................100
3.6. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG ..........................................................................103
CHƯƠNG 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................105
4.1. KẾT LUẬN ....................................................................................................................105
4.2. KIẾN NGHỊ ...................................................................................................................106
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................................108
PHỤ LỤC ..............................................................................................................................112


viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt

Ý nghĩa

NQ –TU

Nghị quyết – Trung ương

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

TT-BTP

Thơng tư – Bộ Tư pháp

QĐ – BTC

Quyết định – Bộ Tài Chính

QĐ – TTg

Quyết định – Thủ Tướng

QĐ – UBND

Quyết định – Uỷ ban nhân dân

UBND

Uỷ ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CSHT

Cơ sở hạ tầng

HĐ-ĐG

Hợp đồng đấu giá

KT-XH

Kinh tế - xã hội

CSHT

Cơ sở hạ tầng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THPT

Trung học phổ thông


ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế .......................................................41

Bảng 3.2.

Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ........................................................42

Bảng 3.3.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố tính đến ngày 1/1/2015 ........................65

Bảng 3.4.

Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng từ năm 2010 đến năm
2015 ............................................................................................................67

Bảng 3.5.

Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa
bàn thành phố Nha Trang ...........................................................................69

Bảng 3.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu đơ thị mới Vĩnh Hịa, phường
Vĩnh Hịa, thành phố Nha Trang ................................................................80

Bảng 3.7.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu biệt thự Đông Mương - Đường
Đệ, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang giai đoạn 2 năm 2012 ........82

Bảng 3.8.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu 41 Dương Hiến Quyền,
phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang giai đoạn 3 ................................84

Bảng 3.9.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dọc đường Phạm Văn Đồng,
phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang giai đoạn 2 năm 2013 ...............86

Bảng 3.10. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất phiên 5 khu dọc đường Phạm
Văn Đồng giai đoạn 2 năm 2013 ...............................................................88
Bảng 3.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng khu dân cư Bắc Vĩnh Hải, phường
Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang giai đoạn 2 năm 2013 ............................89
Bảng 3.12. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm 2 lô đất A1 và A2
khu dân cư Bắc Vĩnh Hải ..........................................................................91
Bảng 3.13. Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá ......................92
Bảng 3.14. Bảng giá khởi điểm đấu giá và giá thị trường các khu đất đấu giá cập
nhật tháng 3 năm 2014 ...............................................................................93

Bảng 3.15. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ..................94


x
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản ....................................22
Hình 3.1. Sơ đồ thành phố Nha Trang ..........................................................................29
Hình 3.2. Quy trình và mối liên hệ các bên liên quan trong công tác đấu giá .............76
Hình 3.3. Số lơ trúng đấu giá của dự án khu đơ thị mới Vĩnh Hịa ..............................81
Hình 3.4. Mức chênh lệch của tổng giá khởi điểm với tổng giá trúng đấu của dự
án khu biệt thự Đông Mương - Đường Đệ giai đoạn 2 năm 2012 ................83
Hình 3.5. Số lô trúng đấu giá của dự án khu 41 Dương Hiến Quyền giai đoạn 3 ......85
Hình 3.6. Số lơ trúng đấu giá của dự án khu dọc đường Phạm Văn Đồng giai
đoạn 2 năm 2013 ...........................................................................................87
Hình 3.7. Mức chênh lệch của tổng giá khởi điểm với tổng giá trúng đấu của dự
án khu dân cư Bắc Vĩnh Hải giai đoạn 2 năm 2013 ....................................90


1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, là cơ sở cho mọi quá
trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, các cơng trình kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng.
Để đáp ứng yêu cầu đất đai phục vụ cho sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại
hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép các địa phương thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong
thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, hệ
thống giao thông đường bộ, hệ thống điện, thủy lợi, trường học, trạm y tế ngày càng

được hồn thiện. Nhưng trong q trình thực hiện chủ trương đó đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh tốn chưa có cơ sở, chưa sát
với giá thị trường, việc giao đất, thanh tốn tiền tiến hành khơng chặt chẽ làm giảm
nguồn thu cho Nhà nước từ đất.
Hiện nay, đất nước ta đang phát triển trong xu thế hội nhập với khu vực và quốc tế.
Nền kinh tế thị trường cùng với sự gia tăng về dân số, mật độ dân cư ngày càng lớn và sự
phát triển của nhiều ngành kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Chính
điều này đã đặt ra yêu cầu cho công tác quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất ngày càng
phải hiệu quả hơn. Đứng trước yêu cầu đó, để khắc phục những tồn tại của chủ trương
sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong những năm gần đây Nhà nước
đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử
dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực
sự là một hướng đi đúng cho việc khai thác quỹ đất của Nhà nước và sự phát triển của
thị trường BĐS. Giá đất quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường đã xích lại
gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước từ đất đai.
Nhận thức được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, trong những
năm qua trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hịacơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất được chính quyền địa phương thường xuyên tổ chức thực hiện để giao cho
người sử dụng đất. Tuy nhiên, phương pháp tổ chức và thực hiện còn một số hạn chế
như việc điều tra để xây dựng giá khởi điểm chưa khoa học và mang nặng tính hành
chính, quy trình đấu giá cịn một số nội dung chưa hợp lý, hiện tượng thông thầu của
người tham gia đấu giá xảy ra khá phổ biến,.... Vấn đề đăt ra là đấu giá quyền sử dụng
đất ở đã được địa phương thực hiện trong một thời gian dài nhưng thực trạng công tác


2
tổ chức và thực hiện như thế nào? hiệu quả ra sao? phương pháp tổ chức và thực hiện như
thế nào để tăng hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nha Trang, tỉnh

Khánh Hòa hay khơng. Để giải quyết những vấn đề đó, tơi thực hiện đề tài: "Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh
Hòa".
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được hiệu quả và những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang. Từ đó làm cơ sở để đề xuất
phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở hợp lý trên địa bàn
thành phố Nha Trang.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá được thực trạng về phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Nghiên cứu hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất ở qua một số dự án trên địa
bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Đề xuất giải pháp để hồn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu đề tài góp phần hồn thiên chính sách quản lý đất đai trên lĩnh vực
đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đã đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại
địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giúp các nhà quản lý có cánh nhìn
khách quan hơn, sát thực hơn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở.
Thông qua nghiên cứu này, chúng tôi cũng đã đề xuất được các giải pháp hợp lý
nhằm đảm bảo tính cơng khai, dân chủ, tăng hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất
ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Đây là cơ sở để địa phương tổ
chức thực hiện những đợt đấu giá quyền sử dụng đất ở tiếp theo đạt hiệu quả cao hơn.

3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN
1.1.1. Khái niệm, bản chất của bán đấu giá tài sản
Đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời
sống kinh tế-xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển
quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động
kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hố nói riêng phát triển một cách
đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước
phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là
công tác thi hành án dân sự, xử lý vi phạm hành chính và đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai
mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán
đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa [17]. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán
đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể. Chẳng hạn điều 3,
Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán
đấu giá là hình thức bán và mua tài sản cơng khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản
được bán cho người trả giá cao nhất”[17]. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra
khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối
thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất [17].
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua
được tài sản”[17].
Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem
xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương
mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo
đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán
hàng hóa cơng khai để chọn người mua trả giá cao nhất [29]. Những quy định liên

quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt
động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của
hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong
thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện
việc bán hàng hóa qua thỏa thuận.


4
Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005
của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản
cơng khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp
luật về bán đấu giá [13]. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm:
Bán đấu giá tài sản là hình thức bán cơng khai theo nguyên tắc và thủ tục quy định của
pháp luật, chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên, người được mua tài sản
là người trả giá cao nhất.
Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thơng qua
hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài
sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu
cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá.
Tài sản trong đấu giá rất đa dạng, căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định cho việc
bán đấu giá tài sản thì các loại tài sản bán đấu giá có thể được chia ra hai loại tài sản,
bao gồm tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được bán theo hình thức tự nguyện
và tài sản tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc. Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân,
tổ chức là những tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, ví dụ như
hàng hóa, một số loại đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật, đồ sưu tầm, phương tiện giải trí, bất
động sản, đồ dùng gia đình, hàng tiêu dùng, đồ văn phịng, máy tính,… Tài sản tư
pháp bao gồm tài sản để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án, tài sản
là tang vật phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy
định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, tài sản bảo đảm theo quy định của
pháp luật về giao dịch có bảo đảm, hàng hố lưu giữ do người vận chuyển đường biển,

đường hàng không, đường bộ lưu giữ tại cảng, kho và tài sản Nhà nước phải bán đấu
giá theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản Nhà nước.
Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước
có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ
mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa,
chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về
bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau.


5
1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở
Việt Nam
1.1.2.1. Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996
Có thể nói, dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát
triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định về bán đấu
giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi
hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1989),
quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tài sản đã kê biên được bán cho người
trả giá cao nhất. Nếu khơng có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho
người mua theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tài sản không bán được thì được
định giá lại để tiếp tục bán đấu giá [19].
Đối với bán đấu giá nhà, Điều 30 Pháp lệnh năm 1989 quy định: Người muốn
mua nhà phải nộp đơn và nộp trước 1% giá trị nhà tại Tòa án. Người mua được nhà
phải trả đủ tiền tại Tòa án trong thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày bán đấu giá [19].
Để thực hiện Pháp lệnh năm 1989, Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát
nhân dân Tối cao và Bộ Tư pháp có Thơng tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07
tháng 12 năm 1989 hướng dẫn thực hiện một số quy định của Pháp lệnh năm 1989.
Đối với tài sản không phải là nhà, người mua được tài sản phải trả tiền ngay tại

nơi bán đấu giá. Nhưng nếu tài sản trị giá từ một triệu đồng trở lên thì người mua phải
trả ngay ít nhất là 10% trị giá của tài sản và trong thời hạn ba ngày kể từ ngày bán đấu
giá họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án.
Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế cho Pháp
lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994)
1.1.2.2. Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005
Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp
thứ 8 thơng qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao
kết dân sự, trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó, ngày 19 tháng 12
năm 1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế
bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh


6
vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá,
trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá. Có thể
nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm
1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/1996/CP.
Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là
Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo quyết định của Chủ tịch Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp quản lý.
Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo Luật
doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc Công ty cổ phần được
thành lập theo Luật công ty để hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp và không kinh
doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ. Cũng theo quy định tại
Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản bán
đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá, xác định giá
khởi điểm để bán đấu giá. Người bán đấu giá tài sản phải niêm yết, thông báo công
khai việc bán đấu giá, tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm,... Người muốn tham gia đấu
giá BĐS hoặc động sản có giá khởi điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua

chậm nhất là hai ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt
trước bằng 1% giá khởi điểm [10].
Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKT
hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản. Ở đa số địa phương, quán triệt tinh
thần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT các Trung tâm đã tổ chức bán đấu
giá công khai, rộng rãi, đúng trình tự, thủ tục do đó khách hàng tham gia đấu giá ngày
càng nhiều. Giá tài sản bán được phần lớn tăng hơn nhiều so với giá khởi điểm, làm lợi
cho người có tài sản bán đấu giá. Khoản lệ phí nộp ngân sách đạt được chỉ tiêu mà các
Trung tâm đề ra, đảm bảo cho hoạt động bán đấu giá được liên tục và có hiệu quả.
Như vậy, Nghị định số 86/1996/CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền
móng cho dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nội dung của Nghị
định số 86/1996/CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn
chế nhất định, khơng cịn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế.
1.1.2.3. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
Ngày 18 tháng 01 năm 2005, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về
bán đấu giá tài sản được ban hành thay thế cho Nghị định số 86/1996/CP. Ngay sau
khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông
tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP.


7
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp
lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì cịn có
nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như
Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật quản lý và sử dụng tài
sản nhà nước năm 2008, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Pháp lệnh xử lý vi phạm
hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi
phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính

phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất, Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản, Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai, Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.
Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài
sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng
cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng
phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, pháp luật về hoạt động bán đấu
giá tài sản trong thời kỳ này còn nhiều vấn đề bất cập.
Thứ nhất, hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau cùng điều
chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản. Bên cạnh một số luật, pháp lệnh cịn có nghị định
của Chính phủ, quyết định của Thủ tướng Chính phủ, thông tư liên tịch của các Bộ,
ngành. Nhiều điều khoản của các văn bản quy phạm pháp luật về bán đấu giá tài sản
không thống nhất với quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, nội dung một số
quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn về trình tự, thủ tục bán đấu giá, về tổ chức bán
đấu giá, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong thi hành và áp dụng
pháp luật.
Thứ hai, do sự không đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật nên
hiện nay có nhiều loại tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản và bán đấu giá theo
các trình tự, thủ tục rất khác nhau, khơng chặt chẽ dẫn đến việc khó quản lý, kiểm sốt

8
hoạt động này và gây thất thoát tài sản, nhất là tài sản công. Trong số các tổ chức thực
hiện việc bán đấu giá tài sản thì hoạt động của các Hội đồng bán đấu giá tài sản đang
có nhiều bất cập. Các Hội đồng này được thành lập để bán đấu giá theo vụ việc, khơng
mang tính thường xun, chuyên nghiệp. Khi kết thúc cuộc bán đấu giá, Hội đồng tự
giải thể. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của
những người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, các bên khơng có cơ sở pháp lý để
khiếu nại Hội đồng. Ngoài ra, do cơ chế hoạt động (bao gồm cả cơ chế tài chính) và
trách nhiệm pháp lý của Hội đồng bán đấu giá tài sản không rõ ràng, nên khó kiểm
sốt, dẫn đến thất thốt, thiệt hại về vật chất trong việc bán đấu giá các loại tài sản của
Nhà nước.
Thứ ba, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP chưa xác định rõ
phạm vi áp dụng của Nghị định đối với việc bán đấu giá những loại tài sản nào. Chính vì
vậy, trên thực tế các cơ quan, tổ chức còn lúng túng khi áp dụng Nghị định số
05/2005/NĐ-CP dẫn đến việc bán đấu giá tài sản, nhất là tài sản công chưa được thực hiện
theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ. Đây cũng là bất cập lớn cần phải sớm khắc phục.
Thứ tư, một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về trình tự, thủ tục
bán đấu giá cịn chưa đầy đủ và chặt chẽ, thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn đến hiện tượng
tiêu cực như thơng đồng, dìm giá, làm thất thoát tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng đến
quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Thứ năm, quy định về điều kiện cấp thẻ đấu giá viên, điều kiện hoạt động của
doanh nghiệp bán đấu giá còn đơn giản, dễ dãi. Việc đăng ký hành nghề đối với đấu
giá viên chưa được quy định chặt chẽ. Vai trò của đấu giá viên với tư cách là chức
danh chuyên nghiệp trong hoạt động bán đấu giá chưa được phát huy, nhiều cuộc bán
đấu giá không do đấu giá viên điều hành. Nhìn chung, tính chun nghiệp của hoạt
động bán đấu giá tài sản còn thấp.
Thứ sáu, quy định về quản lý nhà nước trong Nghị định số 05/2005/NĐ-CP còn
thiếu, nội dung chưa rõ ràng dẫn đến việc quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu
giá tài sản còn lỏng lẻo, vai trò của cơ quan chủ trì giúp Chính phủ và UBND các địa
phương thống nhất quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản chưa được phát huy đầy đủ.

Một số Sở Tư pháp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa nhận thức rõ chức năng, nhiệm vụ
của mình trong việc thực hiện quản lý nhà nước trong lĩnh vực đấu giá tài sản tại địa
phương. Công tác quản lý hoạt động đấu giá tài sản ở cấp huyện cịn bị bng lỏng.
Thứ bảy, nhận thức và phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương và
địa phương về quản lý hoạt động bán đấu giá tài sản còn chưa thống nhất, chưa chặt
chẽ và đồng bộ. Một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu,


9
quyền sử dụng tài sản trong một số trường hợp còn từ chối hoặc chậm trong việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã bán đấu giá đối với tài sản
mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Việc giao tài sản thi
hành án đã được bán đấu giá nhiều khi bị chậm trễ, kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền,
lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản, cũng như uy tín của các tổ chức bán đấu
giá tài sản.
Do vậy, việc thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là sự cần thiết khách quan,
để thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, đồng bộ hơn cho hoạt động bán đấu giá
tài sản. Trên cơ sở đó ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 15 tháng 9 năm 2010 Bộ Tài chính đã
ban hành Thông tư số 137 /2010/TT-BTC quy định việc xác định giá khởi điểm của tài
sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản, ngày
06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. Đây là những văn bản pháp luật quy định
khá chặt chẽ, tạo điều kiện cho dịch vụ bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền
sử dụng đất nói riêng ngày càng phát triển.
1.2. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
VIỆT NAM
1.2.1. Một số khái niệm
1.2.1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất
Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất của Nhà nước thơng

qua cơ quan có thẩm quyền, được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định. Người
trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm.
1.2.1.2. Khái niệm đấu thầu
Đấu thầu là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá thấp
nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.2.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng tại Việt Nam
Trước năm 1993, Luật đất đai 1987 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua
bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai khơng có giá,


10
Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử
dụng đất [24]. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ
giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước
giao đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất
đai theo loại đất, hạng đất. Việc quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh
đã làm cho quan hệ đất đai khơng vận động theo hướng tích cực, đất đai khơng được
coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn
ra phổ biến, Nhà nước khơng kiểm sốt được.
Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là
tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nơng nghiệp hàng hố. Luật đất đai 1993
có hai nội dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được
Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước
quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất [25].
Với những điểm mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng
cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta.

Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa
người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất,
cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS,
thừa nhận đất có giá. Nhà nước khơng chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng
đất mà cịn quản lý theo giá trị của đất (thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất khơng thu tiền, Nhà nước cịn tiến hành
giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với
đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân
sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền
sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực
tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài
nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ
phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử
dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử
dụng đất có thu tiền sử dụng.
Mầm móng của cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước
ta được xuất phát từ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là một trong những địa phương đầu


11
tiên của cả nước áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, được thực hiện từ tháng 4 năm
1992. Đến tháng 2 năm 1993, Chính phủ đã chính thức cho phép địa phương thử
nghiệm cơ chế này. Sau đó chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ đã
được nhiều tỉnh, thành phố chủ động tiến hành nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Đến nay, chủ trương này
đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu để khắc phục
những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của

đất nước phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố. Như vậy dưới hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cơ chế “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” nhiều địa
phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng
cấp hệ thống chợ, trường học, đường giao thơng, trạm y tế, từng bước góp phần cải
thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Có thể khẳng định rằng, chính sách
giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội
to lớn cho nhiều địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, chủ trương
này còn tồn tại một số hạn chế như giá đất để giao dựa vào bảng giá đất của UBND
tỉnh, thành phố thường thấp hơn giá thị trường, định giá cơ sở hạ tầng cao hơn nhiều
so với giá thực tế,.... đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
1.2.2.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng hay “đổi đất lấy hạ tầng” với mục đích
nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy
hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn cho nhiều địa phương. Song cùng
với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá đất đai trên thị trường
BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng và cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã bộc lộ
những hạn chế nhất định. Để khắc phục những hạn chế của các hình thức giao đất đó
một số địa phương đã áp dụng thí điểm cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Chính vì vậy, ngày
18 tháng 12 năm 2003 Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về
cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong đó
quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ
tầng là phải thực hiện đấu thầu cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối
với quỹ đất dùng để tạo vốn [6].
Qua thực tế cho thấy, đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu
hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn
hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.

12
1.2.2.3. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2013
Luật đất đai năm 2013 thay thế Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khố XI
thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07
năm 2014. Tại Luật này, quản lý tài chính về đất đai, giá đất và thị trường BĐS đã
được quy định cụ thể tại mục 1 và mục 2 và mục 3 của Chương VIII Các quy định đó
đã được sửa đổi theo hướng giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, quy định về đấu giá
quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, khắc phục tình trạng bao cấp về
giá đất và cơ chế xin–cho trong quản lý và sử dụng đất, tạo điều kiện để tăng nguồn
thu vào ngân sách từ quỹ đất.
Tuy nhiên, trên thực tế pháp luật trước năm 2000 có quy định vấn đề “đổi đất
lấy hạ tầng”, còn từ năm 2013 mà cụ thể là trong Luật đất đai 2013, vấn đề này đã
khơng được đề cập đến, có nghĩa là từ đó Quốc hội đã khơng đồng ý cho phép thực
hiện cơ chế này. Căn cứ Luật đất đai 2013, ngày 15 tháng 5 năm 2014 Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định
đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được
pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và quy
định chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất như: các trường hợp đấu giá và không đấu
giá quyền sử dụng đất, quy định hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án
có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng [12],… Đáng chú ý, Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về cơ chế “sử
dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” bao gồm hai hình thức. Hình thức
thứ nhất là, đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn bằng tiền trực tiếp để xây
dựng cơng trình. Hình thức thứ hai là, đấu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá quyền
sử dụng đất để tạo vốn cho cơng trình đó trong cùng một gói thầu. Hiện chúng ta vẫn
gọi trường hợp thứ hai nói trên là “đổi đất lấy hạ tầng”, tuy nhiên các điều khoản đi
kèm trong Nghị định bắt buộc phải thực hiện theo nguyên tắc là thang điểm đấu giá
đất sẽ được chấm riêng (tương đương như đấu giá đất) ngay trong một gói thầu khi áp
dụng hình thức thứ hai.

Có thể nói rằng cho đến nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực
hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, được các địa phương hướng dẫn cụ thể bằng
những quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đã mang lại những
hiệu quả nhất định cho các địa phương.


13
1.2.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.3.1. Định giá đất
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Vì vậy giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật
cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu [35]. Nhà nước thực hiện điều tiết và
quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ
thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác
nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như
vị trí thửa đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu
tố về tâm lý, thị hiếu xã hội,.... Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị
mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng thường khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Để được nhà nước giao đất,
cho thuê đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (đối với trường hợp phải nộp
tiền sử dụng đất). Như vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền
sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
điểm xác định"[35].
1.2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước
và người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng
sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác

nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định
giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:
 Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí
chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao
gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất,
điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng
đến giá đất.


14
 Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở
khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước,
dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo
điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu kỹ yếu tố cơ sở hạ tầng
tại vị trí thửa đất cần định giá.
 Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ
Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phịng, mơi trường sống trong lành sẽ làm tăng
sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng
lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí
nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ
giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm.
 Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử
dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất ln chịu

ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thơng
thường khác, nó có đặc tính riêng như tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra
đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất
phù hợp với mục đích sử dụng đất đó.
1.2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta
hiện nay
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15
tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền
sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất [3]. Trên cơ sở đó việc định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện
theo các phương pháp sau:
 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thơng qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng


15
đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá [11].
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa
trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá
của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần.
Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời
gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời
điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường là
một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được
sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn [11].
Đây là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc những tài
sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai,
xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi
ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập
dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn
nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
 Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ (còn gọi là phương pháp chi phí hay phương pháp giá
thành) là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) [15].
 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để
sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản [15].