Đánh giá tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai

i
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu do chính tơi thực hiện, các số
liệu sơ cấp, các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác, các thơng tin trích dẫn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc. Xin trân trọng cảm ơn.

Huế, ngày 05 tháng 3 năm 2018
Học viên

Trần Thị Hà


ii
LỜI CẢM ƠN

Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết hợp với
kinh nghiệm trong q trình cơng tác thực tiễn và sự nỗ lực cố gắng của bản thân.
Đạt được kết quả này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô
giáo Trường Đại học Nông Lâm Huế, Ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên đất và Môi
trường Nông nghiệp và các thầy cơ giáo đã tận tình, hỗ trợ, tạo điều kiện giúp đỡ tơi
trong q trình học tập cũng như thực hiện đề tài này. Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết
ơn sâu sắc chân thành nhất đến thầy giáo, PGS. TS. Dương Viết Tình, người đã trực
tiếp hướng dẫn, dành nhiều tâm huyết, thời gian để chỉ dẫn, định hướng, động viên,
khích lệ, giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến Ban lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai;
UBND phường Trảng Dài; phường Tân Phong; cán bộ Chi Cục Thuế, Chi Cục Thống
kê, Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Biên Hồ đã giúp đỡ tơi trong thời
gian thực hiện luận văn cũng như trong q trình cơng tác.
Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân ln đứng bên cạnh tơi

động viên, khích lệ tơi trong suốt q trình học tập và hồn thành luận văn này.
Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng do điều kiện thời gian thực hiện đề tài và
kiến thức của bản thân cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi những khiếm
khuyết, thiếu sót. Kính mong q thầy giáo, cơ giáo, các đồng nghiệp và bạn bè góp ý,
chỉ dẫn thêm để đề tài được hoàn thiện hơn và có những đóng góp thiết thực đối với
địa bàn nghiên cứu.

Huế, ngày 05 tháng 3 năm 2018
Học viên

Trần Thị Hà


iii
TĨM TẮT LUẬN VĂN

Đề tài “Đánh giá tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành
phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai” được triển khai nghiên cứu nhằm đánh giá thực tiễn
khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai, đồng thời đề xuất những giải pháp phát huy
hiệu quả việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế, xã
hội trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
Bằng phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp từ các ban ngành liên quan
đến tài chính đất đai, kết hợp với phương pháp điều tra số liệu sơ cấp (sử dụng bảng
hỏi để điều tra), luận văn đã tổng hợp, phân tích và rút ra một số kết quả chính như
sau:
Nguồn thu từ tài chính đất đai đóng một vai trò hết sức quan trọng trong cơ cấu
nguồn thu của địa phương và không ngừng tăng lên qua các năm, chiếm tỷ trọng từ 10%
đến 19% tổng thu ngân sách giai đoạn 2011-2017. Trong đó: (1) Thu từ tiền sử dụng đất
có tỷ trọng lớn nhất, chiếm từ 34,1% đến 50,9% trong các khoản thu từ đất đai, việc tăng
nguồn thu từ tiền sử dụng đất chủ yếu dựa vào nguồn thu chuyển mục đích sử dụng đất.

(2) Thu từ tiền thuê đất có chiều hướng gia tăng trong giai đoạn 2011-2017, mặc dù nguồn
thu này không lớn so với các nguồn thu khác. (3) Nguồn thu thuế nhà đất và thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp không lớn. (4) Thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu
nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất khá lớn và tăng dần, chiếm từ 26,25% đến
34,42% tổng thu từ đất đai. Năm 2017 nguồn thu này tăng 39,2 lần so với đầu kỳ năm
2011. (5) Các khoản thu từ lệ phí trước bạ nhà đất và lệ phí cấp GCN chiếm tỷ trọng nhỏ
chỉ từ 6,91% đến 9,15% trong tổng các nguồn thu từ đất đai. Như vậy chứng tỏ rằng thị
trường bất động sản trong những năm trở lại đây khá nóng và nhộn nhịp hơn các năm
trước rất nhiều.
Bên cạnh những kết quả đạt được, đề tài đã xác định được 03 nhóm tồn tại, hạn
chế của thành phố Biên Hòa trong khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn,
đó là: (1) Chính sách tài chính về đất đai: Chính sách về khai thác nguồn thu từ đất
chưa phát huy hết hiệu quả. (2) Công tác quản lý sử và dụng đất đai ở địa phương: Công
tác quy hoạch đất đai và quy hoạch đơ thị cịn hạn chế; Cơng tác định giá, đấu giá
quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập; Thị trường nhà đất chưa phát huy hết hiệu quả;
Hoạt động đầu cơ đất đai, giao dịch ngầm về đất đai cịn xảy ra phổ biến; Thủ tục hành
chính về đất đai cịn nhiều bất cập; Cơng tác thu hồi, đền bù và giải phóng mặt bằng cịn
vướng mắc, hạn chế; Công tác thanh tra, kiểm tra về đất đai cịn hạn chế, yếu kém. (3)
Cơng tác tun truyền pháp luật về đất đai còn hạn chế
Đề tài đề xuất 03 nhóm giải pháp nhằm khắc phục: (1) Tổ chức thực hiện đồng
bộ chính sách tài chính đất đai: Kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai sớm ban hành cơ chế


iv
phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai, nhằm tăng tính chủ động của thành phố
trong việc ban hành các chính sách về ưu đãi, thu hút đầu tư về đất đai; Thắt chặt
chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất, chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, ghi
nợ nghĩa vụ tài chính; Cần xem xét đề xuất Luật hóa thành quy định bắt buộc khi thực
hiện thu hồi đất để xây dựng các dự án làm mới hoặc mở rộng đường giao thông. (2)
Tăng cường công tác quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai: Hoàn thiện quy

hoạch sử dụng đất và quy hoạch kiến trúc đô thị; Tổ chức thực hiện hiệu quả công tác
định giá, đấu giá đất; Đẩy mạnh công tác quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của
thị trường nhà đất; Tăng cường công tác thanh kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp
vi phạm pháp luật về đất đai; Làm tốt công tác cải cách hành chính, nâng cao năng lực
của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai; Giải quyết tốt cơng tác thu hồi, giải
phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và chỉnh trang đô thị. (3) Đẩy mạnh công tác tuyên
truyền về pháp luật đất đai: Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chấp
hành tốt chủ trương, chính sách về đất đai; Đa dạng hóa hình thức tuyên truyền, vận
động nhân dân chấp hành pháp luật về đất đai: Qua phương tiện truyền thanh, truyền
hình; họp cụm dân cư; Pa nơ, áp phích, tờ rơi.


v
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ............................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................................. viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................ x
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .......................................................... 2
2.1 Mục đích ................................................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .............................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 4
1.1.1. Khái niệm cơ bản về nguồn thu tài chính từ đất đai ............................................ 4
1.1.2. Bản chất của nguồn thu tài chính từ đất đai ........................................................ 5
1.1.3. Đặc điểm của nguồn thu tài chính từ đất đai ....................................................... 6
1.1.4. Lý thuyết về hình thức khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai .......................... 7
1.1.5. Các chính sách tài chính về đất đai ................................................................... 11
1.1.6. Vai trị của nguồn thu tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội ...... 13
1.1.7. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn thu tài chính từ đất đai ............................. 14
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 15
1.2.1. Thực tiễn khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở một số quốc gia trên thế giới
và ở nước ta ............................................................................................................... 15


vi
1.2.2. Các kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................................... 23
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 26
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 26
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 26
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................... 26
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu ............................. 27
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 29
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 35
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa ..... 39
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HỊA,

TỈNH ĐỒNG NAI ..................................................................................................... 41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Biên Hịa .............................. 41
3.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hoà ................................... 43
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ..................................................................... 45
3.2.4. Những kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục .................................. 48
3.3. TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN THANH PHỐ BIÊN HOÀ........................................................................ 49
3.3.1. Kết quả khai thác nguồn thu ngân sách của địa phương giai đoạn 2011 – 2017 49
3.3.2. Kết quả khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai giai đoạn 2011 – 2017 ........... 52
3.3.3. Những tồn tại, hạn chế trong khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn
thành phố Biên Hòa ................................................................................................... 73
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI
THÁC NGUỒN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA .. 81
3.4.1. Tổ chức thực hiện đồng bộ chính sách tài chính đất đai .................................... 81
3.4.2. Tăng cường công tác quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai ............... 82


vii
3.4.3. Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai .................................... 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 87
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 87
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 89
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 92


viii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

ĐCĐĐ

Đầu cơ đất đai

3

DTTN

Diện tích tự nhiên

4

GCN

Giấy chứng nhận

5

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

GDP

Tổng sản phẩm trong nước

7

GPMB

Giải phóng mặt bằng

8

HĐND

Hội đồng nhân dân

9

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

10

KT-XH

Kinh tế - xã hội

11

NN

Nông nghiệp

12

NSNN

Ngân sách nhà nước

13

PNN

Phi nông nghiệp

14

QH

Quy hoạch

15

QL

Quốc lộ

16

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

17

SDĐ

Sử dụng đất

18

SXKD

Sản xuất hinh doanh

19

TBCN

Tư bản chủ nghĩa

20

TNCN

Thu nhập cá nhân

21

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

22

TTĐ

Tiền thuê đất

23

UBND

Uỷ ban nhân dân

24

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

ix
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Tổng hợp các quy định về giá đất của một số nước .................................... 16
Bảng 1.2. Các phương pháp xác định giá đất của một số nước ................................... 17
Bảng 3.1. Diện tích theo đơn vị hành chính................................................................ 32
Bảng 3.2. Quy mơ và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 của Thành phố
Biên Hòa.................................................................................................................... 36
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất qua các năm ........................................................... 44
Bảng 3.4. Tình hình khai thác nguồn thu ngân sách trên địa bàn thành phố Biên Hòa
giai đoạn 2011-2017 .................................................................................................. 50
Bảng 3.5. Tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố
Biên Hịa giai đoạn 2011-2017................................................................................... 53
Bảng 3.6. Tình hình thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2011-2017................................... 56
Bảng 3.7. Tình hình thu tiền thuê đất giai đoạn 2011 - 2017 ...................................... 58
Bảng 3.8. Tình hình thu thuế nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn
2011 - 2017................................................................................................................ 60
Bảng 3.9. Tổng hợp số thu thuế nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chi tiết 30
xã, phường của thành phố Biên Hòa .......................................................................... 61
giai đoạn 2011 - 2017 ................................................................................................ 61
Bảng 3.10. Tình hình thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp giai đoạn 2011-2017............ 64
Bảng 3.11. Tình hình thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân giai đoạn 2011 2017........................................................................................................................... 67
Bảng 3.12. Tình hình thu lệ phí trước bạ và lệ phí cấp GCN giai đoạn 2011 - 2017 ... 70


x
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu - thành phố Biên Hịa ................................. 29
Hình 3.2. Sơ đồ các đơn vị hành chính - thành phố Biên Hịa ...................................... 31

Hình 3.3. Cơ cấu các nhóm đất thành phố Biên Hịa.................................................... 34
Hình 3.4. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Biên Hịa..................................... 37
Hình 3.5. Hiện trạng sử dụng đất qua các năm ............................................................ 45
Hình 3.6. Các khoản thu từ đất đai so với tổng thu ngân sách của thành phố Biên Hòa
giai đoạn 2011-2017 ................................................................................................... 51
Hình 3.7. Tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai giai đoạn 2011-2017 ....... 55
Hình 3.8. Tình hình thu tiền sử dụng đất của thành phố Biên Hịa giai đoạn 2011-201757
Hình 3.9. Tình hình thu từ tiền thuê đất của TP Biên Hòa giai đoạn 2011-2017 ........... 59
Hình 3.10. Tình hình thu thuế nhà đất và thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp của TP Biên
Hịa giai đoạn 2011-2017............................................................................................ 60
Hình 3.11. Tình hình thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp của TP. Biên Hịa giai đoạn
2011-2017 .................................................................................................................. 65
Hình 3.12. Tình hình thu từ thuế chuyển quyền và thuế thu nhập cá nhân của TP. Biên
Hòa giai đoạn 2011-2017............................................................................................ 68
Hình 3.13. Tình hình thu lệ phí trước bạ và lệ phí cấp GCN của TP. Biên Hịa ............ 71
giai đoạn 2011-2017 ................................................................................................... 71


1
MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia quan trọng, có ý nghĩa to lớn trong chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội. Những năm qua, Việt Nam đã tăng cường khai thác
nguồn thu tài chính từ đất đai, phục vụ cơng cuộc cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất
nước. Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, việc xác định tài chính về đất đai và
giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Đây chính là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà
nước và các đối tượng sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ cũng như các quyền và lợi ích
hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề tài chính đất đai
và giá đất, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định quy định chi tiết và

các bộ, ngành Trung ương cũng đã có các văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản
này cũng đã được thường xuyên tổ chức đánh giá và sửa đổi, bổ sung kịp thời để đáp
ứng được yêu cầu của thực tiễn. Trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính tiền sử
dụng đất ngày càng theo hướng đơn giản, thuận tiện, công khai, minh bạch và tạo điều
kiện thuận lợi cho người sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, chính sách tài chính đất đai, giá đất đối với các
đối tượng sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, bất cập, hạn chế như: Hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật khơng đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán, ổn định chưa cao và chưa
bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; việc định hướng, dự báo, đánh giá khả
năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và mang
tính chiến lược, dài hạn dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch và triển khai thực
hiện kế hoạch… Những hạn chế, bất cập này đã làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn thu ngân sách nhà nước từ
đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai với 15
nội dung, và để thực hiện vai trị quản lý của mình Nhà nước ban hành, tổ chức thực
hiện nhiều chính sách về đất đai. Mỗi chính sách đất đai sau khi ban hành, thực hiện ít
nhiều đều có ảnh hưởng đến việc thu ngân sách từ nguồn tài ngun q giá này, trong
đó chính sách về tài chính đất đai có ảnh hưởng mang tính quyết định.
Biên Hịa là thành phố cơng nghiệp và là tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai, nằm ở khu
vực Đông Nam Bộ, Việt Nam. Thành phố Biên Hịa là đơ thị loại I, là đầu mối giao
thông lớn trong vùng kinh tế phía Nam, hiện là thành phố trực thuộc tỉnh có dân số
đơng nhất cả nước với hơn 1 triệu người, có dịng sơng Đồng Nai chảy qua, cách trung
tâm Thành phố Hồ Chí Minh 30 km, cách thành phố Vũng Tàu 90 km.


2
Thành phố Biên Hịa nằm ở phía tây tỉnh Đồng Nai, phía Bắc giáp huyện Vĩnh
Cửu, phía Nam giáp huyện Long Thành, phía Đơng giáp huyện Trảng Bom, phía Tây giáp
Thị xã Tân Uyên, thị xã Dĩ An tỉnh Bình Dương và Quận 9 -Thành phố Hồ Chí Minh.

Tỉnh Đồng Nai định hướng để nâng cấp Biên Hòa và xây dựng những đô thị vệ
tinh xung quanh, nằm ở các huyện Trảng Bom, Long Thành, Vĩnh Cửu và Nhơn
Trạch, là một trong những nơi có khả năng thu hút đầu tư, có triển vọng phát triển kinh
tế với tốc độ tăng trưởng cao, đóng vai trị khá quan trọng trong phát triển kinh tế - xã
hội của tỉnh và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Do nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội nên các biến động, thay đổi trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng đang bắt đầu diễn
ra một cách phức tạp. Do đó, cần phải có những chính sách về quản lý, sử dụng đất đai
phù hợp nhằm khai thác hiệu quả tiềm năng nguồn lực tài chính từ đất đai.
Để tìm hiểu, phân tích, đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài chính về đất
đai ảnh hưởng đến thu ngân sách trên địa bàn thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai giai
đoạn 2011 - 2017, và đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm thực hiện quản lý nhà
nước về đất đai chặt chẽ trong thời gian tới, nâng cao hiệu quả thu ngân sách bền vững
từ đất đai trên địa bàn, tơi chọn đề tài “Đánh giá tình hình khai thác nguồn thu tài
chính từ đất đai ở thành phố Biên Hồ, tỉnh Đồng Nai” để nghiên cứu.
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1 Mục tiêu chung
Đánh giá được thực tiễn khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên
Hoà, tỉnh Đồng Nai nhằm đề xuất được những giải pháp phát huy có hiệu quả việc
khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội trên địa
bàn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hồ
- Phân tích được những thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm
phát huy hiệu quả việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài đóng góp cơ sở khoa học để làm rõ những vấn đề
liên quan đến nguồn thu tài chính từ đất đai, phân tích những quy định của pháp luật
trong việc điều tiết mối quan hệ về quyền, lợi ích giữa nhà nước là đại diện chủ sở hữu
về đất đai đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất; đề xuất sửa đổi bổ sung để hồn thiện

một số chính sách đất đai, góp phần hỗ trợ chính quyền các cấp trong việc ban hành
các văn bản, quy định về quản lý đất đai liên quan đến thu ngân sách từ đất đai.


3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đánh giá được thực trạng khai thác
nguồn thu tài chính từ đất đai ở thành phố Biên Hồ. Từ đó, rút ra được những ưu và
nhược điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản
lý có được một cách nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định đúng, nâng cao hiệu quả
huy động nguồn thu tài chính từ đất đai, góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách
từ đất đai ở thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai.


4
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm cơ bản về nguồn thu tài chính từ đất đai
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia, đó là vật thể
tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi trong quá trình sử dụng
(được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đơ thị...), chính nhờ vậy mà đất đai trở
nên có giá trị [3].
Dưới góc độ tự nhiên, đất đai là một tài nguyên thiên nhiên nên khơng thể có giá
trị; dưới góc độ kinh tế mà đặc biệt là kinh tế thị trường, đất đai là nguồn thu đầu vào
để sản xuất hàng hóa nên đất đai phải có giá phù hợp với quy luật giá trị của thị trường
[29]. Do đó, việc khai thác giá trị này trong một điều kiện, quy định cụ thể sẽ đem lại
lợi ích to lớn cho một quốc gia, một vùng hay một địa phương, tạo nên một nguồn thu
to lớn phục vụ cho nhiệm vụ phát triển KT-XH, quốc phòng an ninh.
Với phạm vi của đề tài, cần làm rõ các phạm trù về nguồn thu và nguồn thu

tài chính.
Nói đến nguồn thu là nói đến một hệ thống những yếu tố của tự nhiên hay xã hội
nhằm mục đích cho sự phát triển của xã hội lồi người [15].
Tùy thuộc vào trình độ phát triển của xã hội mà cách nhìn nhận và tiếp cận về
nguồn lực cũng khác nhau. Theo nhận thức về nguồn lực trong giai đoạn hiện nay thì
nguồn lực có thể được phân chia thành: Nguồn lực con người, nguồn lực đất đai,
nguồn thu tài chính, nguồn lực khoa học kỹ thuật....
Tài chính là hệ thống quan hệ kinh tế biểu hiện trong lĩnh vực hình thành và phân
phối quỹ tiền tệ trong nền kinh tế quốc dân nhằm xây dựng và phát triển xã hội [13].
Theo Phạm Ngọc Dũng và Đinh Xuân Hạng: Nguồn thu tài chính được hiểu là
các nguồn tiền tệ (hoặc tài sản có thể nhanh chóng chuyển thành tiền) trong nền kinh
tế có thể huy động để hình thành nên các quỹ tiền tệ phục vụ mục tiêu phát triển KTXH của đất nước. Khi nói tới nguồn thu tài chính, người ta quan tâm nó có xuất xứ từ
đâu, thuộc sở hữu của ai [11].
Nguồn thu tài chính hiểu một cách khái quát nhất là khối lượng giá trị dưới hình
thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản
ánh các mối quan hệ KT-XH trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng
tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội.
Nguồn thu tài chính được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau, nó tùy thuộc
vào nguồn gốc hình thành và các chủ thể thực hiện.


5
Trong lịch sử phát triển của loài người, cùng với sự hình thành và phát triển của
các hình thái KT-XH khác nhau, việc thực thi và sử dụng các nguồn thu khác nhau
nhằm mục đích phát triển KT-XH tùy thuộc vào từng thời kỳ và giai đoạn lịch sử,
nhưng tựu chung, nguồn lực tài ngun ln có một vai trị hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở để phát triển các nguồn lực khác, các giá trị khác, nhất là đối với đặc thù của
nền kinh tế thị trường [16].
Trong tổng thể các nguồn thu tài nguyên thì nguồn thu từ đất đai chiếm một vai
trò rất quan trọng và mức độ ảnh hưởng của nguồn lực từ đất đai phụ thuộc vào trình

độ phát triển KT-XH của từng quốc gia, lãnh thổ [17].
Lịch sử phát triển của loài người đã làm thay đổi căn bản các phương thức sử
dụng, khai thác nguồn lực từ đất đai. Từ vị thế đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong
sản xuất nơng nghiệp thì đất đai ngày càng được nhìn nhận ở những vị trí, vai trị khác
nhau, nhất là vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc
tế sâu rộng. Đất đai xuất hiện như là một loại hàng hóa đặc biệt, được xem là vật ký
quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển [3].
Đất đai là một nguồn thu kinh tế cơ bản và quyết định của hoạt động kinh tế, vì
vậy đất đai cũng như các nguồn lực kinh tế khác phải mang các quan hệ kinh tế, đồng
thời vận động theo những quy luật và cơ chế kinh tế thích ứng [14].
Tài chính và nguồn thu tài chính phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể trong
xã hội mà đặc trưng là biểu hiện của quan hệ phân phối, tuy nhiên, bản chất của sự
phân phối là phân phối giá trị, do đó, nó chỉ xuất hiện trong điều kiện nền kinh tế
thị trường vì nền kinh tế thị trường mới có khả năng biến đổi nguồn lực này trở
thành hàng hóa.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn thu tài chính được hình thành từ nguồn
thu đất đai thơng qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và
chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó.
Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát là: Nguồn lực tài chính từ đất đai là
nguồn thu tài chính được hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường, hiểu
một cách thuần nhất là có sự xuất hiện của thị trường đất đai (thị trường bất động sản).
1.1.2. Bản chất của nguồn thu tài chính từ đất đai
Về mặt nguyên lý, những gì khơng phải là sản phẩm của sự hao phí lao động trừu
tượng của con người tạo ra thì chúng khơng có giá trị. Tuy nhiên, chúng lại có thể là
phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng. Với tư cách là phương
tiện để thực hiện lợi ích trong nền kinh tế thị trường thì chúng có vai trị trong việc hình
thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các nguồn thu tài
chính. Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy.

6
Về bản chất, nguồn thu tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để
hình thành quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai trong một điều
kiện cụ thể.
Như vậy, về bản chất, nguồn thu tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối
giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai, đó
là quan hệ phát sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở
hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Mác đã phân tích thể
hiện trước mắt thơng qua các hình thức địa tơ, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện
của quan hệ tài chính thì địa tơ đó phải là địa tơ dưới hình thái tiền, khơng phải là tô
hiện vật hay tô lao dịch. Trong từng giai đoạn lịch sử xã hội khác nhau thì cơ chế lợi
ích và quan hệ đất đai của chế độ xã hội đó quyết định [4].
Trong nền kinh tế thị trường phát triển, nguồn thu tài chính từ đất đai phụ thuộc
vào chế độ sở hữu đất đai, nếu là chế độ sở hữu đất đai tư nhân, nguồn thu đất đai chỉ
được phục vụ cho một số ít bộ phận xã hội. Ngược lại, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
thì nguồn thu tài chính từ đất đai phục vụ cho lợi ích đa số, tức là lợi ích chung cho toàn
xã hội
Trong giai đoạn hiện nay, tùy thuộc vào chế độ xã hội của mỗi nước mà quan hệ
đất đai được quy định khác nhau. Ở các nước TBCN, đất đai thuộc sở hữu tư nhân là
chủ yếu nên nguồn thu tài chính từ đất đai cũng vì thế khác biệt so với hình thức đất
đai sở hữu của toàn dân như ở nước ta hiện nay [5].
Mặc dù có sự khác biệt cơ bản về chế độ phân phối giá trị, tuy nhiên, nguồn thu
tài chính từ đất đai luôn luôn được tập trung khai thác và huy động ngày càng cao và
triệt để, nhất là đối với nền kinh tế thị trường nhằm phục vụ lợi ích của chủ thể sở hữu
về đất đai.
1.1.3. Đặc điểm của nguồn thu tài chính từ đất đai
Khơng giống với các nguồn thu tài chính khác, nguồn thu tài chính từ đất đai có
những đặc điểm riêng, đó là:
- Nguồn thu tài chính từ đất đai ln gắn với quan hệ sở hữu đất đai. Muốn đất
đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở

hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể
sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện
được lợi ích hay khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu được xác
lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích
của mình, thơng thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu
về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn thu tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô.


7
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tơ là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu
tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó [14].
- Nguồn thu tài chính từ đất đai chỉ xuất hiện khi xuất hiện và hình thành trong cơ
chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế thị trường, của cải mang hình thái hàng hóa và sự vận động của
kinh tế chính là sự vận động của giá trị.
Trên cơ sở phân tích khái niệm và bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai, có
thể thấy, nguồn thu tài chính từ đất đai biểu hiện dưới hình thái phân phối giá trị (thực
chất là thông qua dưới dạng tiền tệ), mà phát triển cơ chế phân phối hàng hóa thơng
qua giá trị (tiền tệ) chỉ được đáp ứng và vận hành trong nền kinh tế thị trường. Còn ở
nền kinh tế tự cung tự cấp, việc phân phối sản phẩm chủ yếu với mục đích thỏa mãn
nhu cầu sử dụng trong một chừng mực nhất định. Sự phân cơng lao động và chun
mơn hóa chưa cao nên quan hệ giá trị hàng hóa chưa được phát triển. Vì thế nguồn lực
tài chính từ đất đai cũng khơng thể phát triển.
- Quan hệ sở hữu đất đai quyết định đến nguồn thu tài chính từ đất đai
Cấp độ sở hữu hay quyền sở hữu tài sản, đa quyền và đa thực thể nắm quyền phải
được phân tích trong bối cảnh của xã hội được nghiên cứu vì cấp độ sở hữu và các loại
quyền có thể khác nhau giữa xã hội này và xã hội khác; giữa loại nguồn lực này với
loại nguồn lực khác.
Trong nền kinh tế thị trường, để xác lập giá trị hàng hóa thì yếu tố quan trọng là
phải xác định chế độ sở hữu hàng hóa. Việc thiết lập cơ chế sở hữu là điều kiện bắt

buộc để hình thành và phát triển các quyền và lợi ích có liên quan, giúp cho chủ sở
hữu khai thác một cách triệt để lợi ích của hàng hóa [14].
Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai cũng khơng nằm ngồi yếu tố về chủ sở
hữu. Khi xác lập chủ sở hữu về đất đai, nó quyết định đến việc nguồn thu tài chính từ
đất đai được huy động và sử dụng như thế nào, phục vụ lợi ích cho ai.
1.1.4. Lý thuyết về hình thức khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai
Tùy thuộc vào đặc điểm, chế độ xã hội khác nhau mà có các hình thức khai thác
nguồn thu tài chính từ đất đai khác nhau. Tuy nhiên, căn bản và phổ biến nhất là thông
qua khai thác địa tô, từ mức độ xác định địa tô, giá cả ruộng đất để xác định những
quỹ tiền tệ hay các nguồn thu tài chính khác phục vụ cho nhu cầu phát triển của các
chủ thể quản lý.
Chủ nghĩa Mác – Lênin chỉ rõ, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai,
C.Mác và Ăngghen thấy rằng, cùng với sự phát triển của KT-XH, quá trình tập trung
dân cư, sự xuất hiện của máy móc…. Làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành một


8
quy luật khách quan, tất yếu. V.I.Lênin đã xây dựng học thuyết “về vơ sản quốc hữu
hóa đất đai” như sau:
“Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu Nhà nước, quyền sở
hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các
luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai...”[4].
Có thể thấy rằng, luận điểm của các nhà kinh điển là cơ sở quan trọng để giai cấp
vô sản thực hiện các giải pháp quản lý của mình để huy động được các nguồn thu tài
chính từ đất đai thơng qua sự chuyển hóa từ lợi ích của một nhóm chủ thể (sở hữu tư
nhân về đất đai) sang hình thức huy động nguồn thu tài chính từ đất đai cho số đơng
chủ thể (sở hữu tồn dân). Điều này làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
thu tài chính từ đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển KT-XH của quốc gia đó.
Trong giai đoạn hiện nay, chúng ta đang đứng trước xu hướng toàn cầu hóa và tự
do hóa thương mại một cách sâu rộng, đất đai càng có một vị thế hết sức quan trọng.

Đảng và Nhà nước ta khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn
lực quan trọng để phát triển đất nước...”. Vì vậy, việc khai thác tốt nguồn thu nội tại
của đất nước là một nhu cầu tất yếu khách quan, trong đó, việc khai thác tốt nguồn thu
tài chính từ đất đai là yêu cầu cấp bách hiện nay.
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện
được nguồn thu tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ
đất của nhân dân lao động. Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
thu tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai thực chất là sử
dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả.
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình
thức chủ yếu để khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình
thức khái thác nguồn thu tài chính từ đất đai cụ thể là [28]:
1) Thu từ tiền sử dụng đất:
+ Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cơng nhận quyền sử dụng đất.
+ Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất khơng phải là chủ sở
hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất và có các quyền định đoạt đối với đất đang
sử dụng theo quy định của pháp luật; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ
sở đơn giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành và diện tích đất được giao.
+ Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện khai thác
nguồn thu tài chính phục vụ cho nhu cầu sử dụng của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước;


9
mặt khác, là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thường
thấp hơn giá thị trường, đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách
là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác. Khi các chủ thể
được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách

nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn.
2) Thu từ tiền cho thuê đất:
Là việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng. Đồng thời các
tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất QSDĐ có quyền cho các tổ
chức, cá nhân khác thuê, thuê lại QSDĐ. Người đi thuê đất chỉ được sử dụng đất trong
thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê; người đi thuê
đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân) theo
đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà
nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu
nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Tiền thuê đất là khoản thu ổn
định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền
kinh tế.
3) Thu từ thuế sử dụng đất:
Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan, là
một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Căn cứ để
tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù
đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác
định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vì cịn phải căn cứ vào tỷ suất lợi
nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại ln vận động thay đổi theo sự vận
động của nền kinh tế. Do đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở
chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế. Một số vai trò chủ yếu của thuế
đối với đất đai là:
+ Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho
ngân sách nhà nước (NSNN), nhất là ngân sách địa phương;
+ Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và
phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư,
khai hoang, cải tạo đất, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn
thu cho ngân sách nhà nước;
+ Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối

tượng hoạt động sản xuất kinh doanh (SXKD), giữa các đối tượng sử dụng tài sản
quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng;


10
+ Thuế đối với đất đai góp phần điều hịa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng
đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.
Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế
khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu,
mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có ba khoản
thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất.
+ Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất
nhân với thuế suất. Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là
xuất phát từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã
hội. Việc đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn thu thu
được từ thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình
cung cấp các dịch vụ cho quá trình xác định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên
quan đến quan hệ đất đai,...người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có
trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế giá trị
đất là nhằm tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường hợp khơng sử
dụng và bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm,
chống lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế nhà
đất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải nộp càng cao, nếu
thuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn. Chủ đất sử dụng đất khơng hiệu quả, thì
phải chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách
hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung cầu về đất
đai. Nhưng thực tế hiện nay ở nước ta thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sử
dụng đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp.
4) Thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo quy định của pháp luật.
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động
vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền
sử dụng đất.
5) Thu từ phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất:
Các nguồn thu từ phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất bao gồm: Phí đo đạc,
lập bản đồ địa chính, lệ phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí đấu giá quyền sử
dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu về đất đai, phí giao dịch bảo đảm về đất đai;
phí và lệ phí trước bạ do giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
và chuyển quyền sử dụng đất


11
6) Thu từ xử phạt vi phạm pháp luật, tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong
quản lý, sử dụng đất đai:
Ở góc độ quản lý Nhà nước, đây là nguồn thu thể hiện năng lực quản lý Nhà
nước về đất đai nhưng ở góc độ KT-XH thì đây là hoạt động nhằm kiềm chế vi phạm
của các chủ thể quản lý và sử dụng đất, đồng thời là nguồn thu nhằm khắc phục hậu
quả của các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, duy trì sự cơng bằng và trật tự xã hội.
Trong điều kiện nền kinh tế đang bước vào giai đoạn hội nhập sâu rộng, đất đai
ngày càng có giá trị thì vấn đề vi phạm trong quản lý, sử dụng đất ngày càng tăng. Do
đó, việc duy trì và nâng cao hình thức, mức xử phạt, các chế tài về bồi thường khi gây
thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất là yêu cầu tất yếu nhằm đảm bảo tính nghiêm minh
của pháp luật, đồng thời là biện pháp đánh vào kinh tế của các chủ thể quản lý, sử
dụng đất, nâng cao trách nhiệm của mình trong quản lý, khai thác và sử dụng đất [28].
1.1.5. Các chính sách tài chính về đất đai
1.1.5.1. Khái quát về chính sách tài chính
Tài chính thể hiện là sự vận động của vốn tiền tệ diễn ra ở mọi chủ thể trong xã
hội, Nó phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế nảy sinh trong phân phối các nguồn tài
chính thơng qua việc tạo lập hoặc sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng các nhu cầu khác

nhau của các chủ thể trong xã hội.
Nguồn tài chính là khả năng tài chính mà các chủ thể trong xã hội có thể khai thác,
sử dụng nhằm thực hiện các mục đích của mình. Nguồn tài chính có thể tồn tại dưới dạng
hữu hình hoặc vơ hình. Nguồn tài chính hữu hình là nguồn tài chính tồn tại dưới hình thái
giá trị và hình thái hiện vật. Nguồn tài chính hiện vật có thể tồn tại dưới dạng bất động
sản, tài nguyên, công sản, đất đai... (gọi chung là tài sản). Nguồn tài chính dưới dạng giá
trị được gọi là nguồn tài chính tiềm năng bởi vì chúng được coi như có một khả năng tạo
ra nguồn tài chính.
Nguồn tài chính từ đất đai: Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng hết sức quan trọng
của mỗi quốc gia, khả năng khai thức biến thành nguồn tài chính hiện thực để phục vụ cho
phát triển kinh tế là vô cùng to lớn, được thể hiện:
- Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn và là “hàng hóa đặc biệt”.
- Đất đai tạo nguồn tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Đất đai tạo nguồn vốn góp liên doanh.
- Đất đai tạo nguồn vốn bằng việc thế chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển.
- Đất đai tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN [13].


12
Qua thực tế triển khai thực hiện, về tổng quan có thể nói chính sách thu tiền sử
dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, thuế sử dụng đất…về cơ bản đã phù hợp
với cơ chế thực tiễn: tạo ra nguồn lực tài chính quan trọng cho ngân sách nhà nước để
phục vụ phát triển KT-XH, góp phần hồn thiện hệ thống pháp lý về quản lý tài chính
đất đai và đưa Luật Đất đai năm 2003 vào thực tiễn cuộc sống. Trong đó, đã thống
nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong nước và đầu tư nước
ngoài; giải quyết hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất; ổn định
chi phí về đất đối với doanh nghiệp, thơng qua cơ chế đấu giá QSDĐ, bảo đảm công
khai minh bạch. Đồng thời, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cơ
bản đã thể hiện được chính sách ưu đãi và khuyến khích đầu tư của Nhà nước đối với
các đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi hoặc khuyến khích đầu tư theo pháp luật đầu tư

xây dựng và chủ trương xã hội hoá [19].
Hệ thống chính sách về đất đai ở nước ta bao gồm 06 mục chính sau đây:
1) Chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử
dụng đất
2) Chính sách thu tiền thuê đất
3) Hệ thống chính sách thuế đối với đất đai
4) Lệ phí trước bạ, các khoản phí, lệ phí khác
5) Chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
6) Chính sách giá đất và xây dựng khung, bảng giá đất [19].
Tương ứng với mỗi mục nêu trên, Nhà nước ban hành hệ thống các văn bản
pháp luật (Luật, Quyết định, Nghị định, Thông tư…) nhằm thực thi việc quản lý, khai
thác và sử dụng đất đai hiệu quả trên phạm vi toàn quốc. Căn cứ vào các văn bản pháp
luật của Nhà nước ban hành, đồng thời trên cơ sở thực tiễn của từng địa phương để
UBND cấp tỉnh, Thành phố ban hành những văn bản pháp luật nhằm cụ thể hóa, nâng
cao hiệu quả quản lý sử dụng đất.
1.1.5.2. Vai trị của chính sách tài chính đối với đất đai
Về mặt pháp lý cũng như thực tiễn thừa nhận đất đai là một hàng hóa đặc biệt,
QSDĐ là có giá trị và được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy
nhiên, các chính sách về đất đai, nhà ở lại chưa phù hợp với các yêu cầu và các quy luật
hoạt động của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai
phải được hồn thiện, trở thành cơng cụ khuyến khích việc khai thác, SDĐ đai một cách
có hiệu quả vào sản xuất kinh doanh, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn
quan trọng trong đầu tư phát triển kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế
có vốn đầu tư nước ngồi. Chính sách tài chính đất đai có các vai trò cơ bản sau:


13
Sự biến động phức tạp của thị trường BĐS như: sự tăng vọt về giá cả đất đai,
nhà ở; sự yếu kém và tiêu cực trong công tác quản lý nhà nước về BĐS... đã tạo điều
kiện cho một số cá nhân giàu lên nhanh chóng một cách bất hợp pháp, tạo sự phân hóa

rõ nét và đẩy nhanh tình trạng bất bình đẳng trong xã hội. Bên cạnh đó, hiện tượng tiêu
cực, tham nhũng dẫn đến những vấn đề nảy sinh gây nhức nhối xã hội như: giao đất,
cho th đất khơng đúng thẩm quyền, tình trạng lấn, chiếm, tranh chấp, khiếu
kiện...giữa các cá nhân, tổ chức và ngay cả trong gia đình với nhau đã xảy ra khá phổ
biến trong những năm gần đây.
Vì vậy, cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai phải được hồn thiện, trở
thành cơng cụ khuyến khích việc khai thác, SDĐ đai một cách có hiệu quả vào sản
xuất kinh doanh, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng trong
đầu tư phát triển kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn đầu tư
nước ngồi. Chính sách tài chính đất đai có các vai trị cơ bản sau:
- Là cơng cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định và bền vững cho NSNN.
- Góp phần khuyến khích SDĐ hiệu quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh
phát triển.
- Là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả SDĐ của Nhà nước.
- Góp phần điều hịa thu nhập, thực hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo cơng
bằng xã hội [19].
1.1.6. Vai trị của nguồn thu tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội
Cũng như các nguồn thu khác của đất nước, nguồn thu tài chính từ đất đai ln
giữ một vị trí hết sức quan trọng, đứng ở những góc độ khác nhau về chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội, giáo dục... thì vai trị của nguồn thu tài chính từ đất đai cũng được
nhìn nhận khác nhau, được khái quát sau đây:
- Góp phần đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, là nguồn thu ổn định,
bền vững của ngân sách địa phương
- Là công cụ quan trọng của Nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản
lý thị trường bất động sản thông qua thu các loại thuế liên quan đến đất đã giúp Nhà
nước nắm được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền SDĐ và có biện pháp quản
lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết cơng bằng và quản lý của Nhà
nước đối với đất đai.
- Tác động tích cực tới sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư: thông qua các ưu
đãi về tiền SDĐ và TTĐ đã góp phần thu hút đầu tư trong và ngoài nước.

14
- Thực hiện chính sách cơng bằng xã hội: thơng qua chính sách thu - miễn giảm
thuế SDĐ nơng nghiệp do mất mùa, cho các hộ nghèo, vùng sâu, vùng xa; Miễn giảm
thuế nhà đất cho hộ nghèo, người có công với cách mạng [19].
1.1.7. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn thu tài chính từ đất đai
Để có thể khai thác tốt nguồn thu tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủ
quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng đất thì cịn có ảnh hưởng rất quan
trọng của các nhân tố khách quan. Những nhân tố khách quan đó là:
Thứ nhất là quy mô ( số lượng, chất lượng) của đất đai;
Thứ hai do đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, mơi trường đất đai;
Thứ ba do vị trí khơng gian địa lý lãnh thổ;
Thứ tư do trình độ phát triển của nền kinh tế hay điều kiện kinh tế - xã hội của
Quốc gia, vùng, lãnh thổ.
Bên cạnh những nhân tố khách quan nói trên, việc khai thác và sử dụng nguồn
thu tài chính từ đất đai cịn chịu ảnh hưởng và tác động của nhân tố chính trị xã hội,
hay nói cách khác là chế độ xã hội đó tác động lên thơng qua các chính sách của Nhà
nước về đất đai.
Nói đến chính sách đất đai là tổng thể các quan điểm, chủ trương, đường lối,
phương pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực đất đai nhằm
thực hiện các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn [5].
Theo tác giả Nguyễn Văn Sữu: Chính sách đất đai là tất cả các phương thức hành
động, bao gồm cả Hiến pháp, Luật, văn bản dưới luật và các quy định cũng như biện
pháp và hành động khác được các cơ quan Nhà nước ban hành và thực hiện nhằm chi
phối cấu trúc, quan hệ và sự vận hành của đất đai trong thực tiễn [24].
Trong bất kỳ một điều kiện nào thì chính sách và pháp luật của Nhà nước ln tác
động có tính quyết định đến sự phát triển nói chung và nguồn lực tài chính từ đất đai
nói riêng, ngồi chế độ sở hữu được quy định thì vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai
và tài chính từ đất đai sẽ có tác động hai mặt lên khả năng phát huy hiệu quả của

nguồn lực này, hay nói đúng hơn, một khi chính sách đó phù hợp với quy luật phát
triển thì tất yếu phát huy được hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai và ngược lại.
Trong thực tiễn của q trình phát triển, chính sách đất đai phải thường xuyên
được thay đổi, đổi mới nhằm đáp ứng được quy luật phát triển, trong đó có sự vận
động và phát triển của tài nguyên đất đai. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI đã đề ra
chiến lược phát triển KT-XH giai đoạn 2011-2020 đã chỉ rõ “Hoàn chỉnh hệ thống
pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hồ các lợi ích của Nhà nước, của người
sử dụng đất, của người giao lại QSDĐ và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử


15
dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và
tham nhũng đất đai” [10].
Bên cạnh đó, chính sách về đất đai là công cụ hữu hiệu nhằm điều chỉnh những
vấn đề mang tính tiêu cực xảy ra trong thị trường BĐS và khả năng huy động nguồn
lực tài chính, những vấn đề phát sinh trong cơ chế kinh tế thị trường như đầu cơ đất,
thiếu minh bạch thông tin về đất... Do đó, vấn đề sử dụng nguồn thu tài chính từ đất
đai cho phù hợp, có định hướng là tác nhân tích cực giúp cho việc huy động nguồn thu
từ đất đai có hiệu quả hơn.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Thực tiễn khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai ở một số quốc gia trên
thế giới và ở nước ta
1.2.1.1. Thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tại một số
quốc gia
Tổng hợp từ 80 nước trên thế giới được nghiên cứu, có 52 nước quy định về
thuế, phí và các khoản thu từ đất. Trong tổng số 52 nước có quy định về thuế và phí
thì: Có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ đất; Có 8 nước có quy
định về thuế mà khơng quy định về phí và các khoản thu từ đất; Có 10 nước có quy
định về phí và các khoản thu từ đất mà không quy định về thuế [34], [9].
- Thuế đất:

Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường
xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các
nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng BĐS; thuế đánh theo
từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng
được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng
về thuế đất như: Luật Thuế đất đai năm 1992 của Lithuania; Luật Thuế đất năm 1990
của Látvia; Luật Thuế đất năm 1993 của Estonia [34].
- Phí đất:
Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên
quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng
ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nơng
nghiệp, phí giám định về đất…
Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên
quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm
phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật [34].
- Định giá đất