Đánh giá sự phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “ Đánh giá sự phù hợp giữa quy hoạch sự dụng đất
và quy hoạch xây dựng tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là cơng trình
nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là hồn tồn
trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong ln văn đều có xuất xứ,
nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thơng tin này trong q trình nghiên cứu là hoàn
toàn hợp lệ.

Tác giả

Nguyễn Thị Diễm Phương


ii

LỜI CẢM ƠN
Tơi xin bày tở lịng biết ơn sâu sắc đối với thầy giáo Tiến sỹ Phạm Hữu Tỵ,
giảng viên Khoa tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Đại học Nơng lâm Huế
- Người đã hết lịng tận tụy hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện Luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi
trường, các thầy cô Khoa Đào tạo sau đại học, trường Đại học Nông lâm Huế đã
hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn.
Tơi xin cảm ơn các cơ quan chức năng và các cá nhân có liên quan thuộc thành
phố Đồng Hới đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện nghiên cứu
đề tài, xin cảm ơn các anh chị, các bạn học viên Cao học nghành Quản lý đất đai 21C,
các bạn bè, gia đình đã ln cổ vũ, động viên tơi trong suốt q trình thực hiện Luận
văn này.

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!

Thừa Thiên Huế, ngày 16 tháng 7 năm 2017

Nguyễn Thị Diễm Phương


iii

TÓM TẮT
Giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn thành phố
Đồng Hới vẫn còn những bất cập: chồng chéo và chưa thống nhất làm hạn chế đến vai
trò của mỗi loại quy hoạch đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
Xuất phát từ tình hình trên, đề tài đánh giá mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình là rất cần thiết.
Đề tài này thực hiện nhằm mục đích tìm hiểu thực trạng về phương pháp tổ
chức và thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị tại thành phố
Đồng Hới để làm rõ những bất cập, không hợp lý giữa hai loại quy hoạch, từ đó đề
xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng đối với việc phát triển kinh tế- xã hội ở địa bàn nghiên cứu. Phương pháp dùng
để nghiên cứu đề tài này bao gồm:
-

Phương pháp điều tra cơ bản:
+ Điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
+ Điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

-

Phương pháp so sánh;

-

Phương pháp phân tích tổng hợp;

-

Phương pháp kế thừa và chọn lọc các tư liệu sẵn có;

-

Phương pháp bản đồ.

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy
hoạch xây dựng ở thành phố Đồng Hới trong những năm qua đã đạt được những kết
quả nhất định, đóng góp cho sự phát triển của Thành phố, nhưng giữa hai loại quy
hoạch này cũng còn những vướng mắc, bất cập trong quá trình lập, điều chỉnh quy
hoạch, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, nội dung lập quy hoạch, tổ chức thực hiện
quy hoạch, chưa có sự thống nhất về không gian, thời gian, tiêu chí phân loại đất và
các loại đất sử dụng hệ thống phân loại khác nhau.
Để giải quyết tốt mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng, phát huy được sự hỗ trợ, tác động tích cực giữa hai loại quy hoạch, đồng thời
hạn chế được những bất cập, mâu thuẫn, cần thực hiện đồng bộ một số phương hướng,
và giải pháp cần thiết.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ......................................................................................................................iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU .......................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ........................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ....................................................................................................................1
2. Mục đích và mục tiêu của đề tài ..................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiển .....................................................................................3
4. Những điểm mới của đề tài ....................................... Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................4
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu .................................................................4
1.1.1. Những cơ sở lý luận cho lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. ...............4
1.1.1.1. Khái quát về quy hoạch sử dụng đất........................................................................4
1.1.1.2. Khái quát về quy hoạch xây dựng đô thị..................................................................9
1.1.2. Khái quát một số vấn đề cơ bản về đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng. ..................................................................................13
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu ............................................................14
1.2.1. Tổng quan về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng
của một số nước trên thế giới ........................................................................................14
1.2.2. Tổng quan về công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Việt Nam. 20
1.2.3. Luận chứng về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. .42
1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................................................44
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ...............................................................................................................46
2.1 Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................................46
2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................46
2.3. Nội dung nghiên cứu và các kêt quả đạt được .......................................................46
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................46

v

2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản ...............................................................................46
2.4.2. Phương pháp so sánh ...........................................................................................47
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ........................................................................47
2.4.4. Phương pháp kế thừa và chọn lọc các tư liệu sẵn có ...........................................48
2.4.5. Phương pháp bản đồ ............................................................................................48
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................49
3.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thành phố Đồng Hới ................49
3.1.1. Phân tích, đánh giá bổ sung điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên và thực
trạng môi trường ............................................................................................................49
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................53
3.1.2.1. Phân tích đánh giá bổ sung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ....................53
3.1.2.2. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ...............................60
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ...............62
3.1.3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ..62
3.1.3.2. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử
dụng đất .........................................................................................................................63
3.2. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại thành phố
Đồng Hới .......................................................................................................................65
3.2.1. Kết quả thực hiện Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố Đồng Hới (
2011-2016 )....................................................................................................................65
3.2.2. Kết quả thực hiện quy hoạch xây dựng của thành phố Đồng Hới.......................70
3.2.2.1. Quá trình thực hiện điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đồng Hới đến năm
2025 (đang trình phê duyệt cuối năm 2016) ..................................................................70
3.2.2.2.Kết quả thực hiện quy hoạch xây dựng ..............................................................79
3.2.2.3. Định hướng quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch chung xây dựng ............94
3.3. Đánh giá mức độ phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở
thành phố Đồng Hới ......................................................................................................96

3.3.1. Đánh giá mức độ phù hợp trong việc áp dụng các văn bản pháp quy.................96
3.3.2. Đánh giá mức độ phù hợp của công tac lập, thảm định và xét duyệt quy hoạch...96
3.3.3. Đánh giá mức độ phù hợp của hệ thống phân loại đất được áp dụng trong quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng .....................................................................97


vi

3.3.4. Đánh giá mức độ phù hợp về nội dung lập quy hoạch giữa quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng...................................................................................................99
3.3.5. Đánh giá mức độ phù hợp về thời gian, không gian xây dựng và thực hiện quy
hoạch ............................................................................................................................107
3.3.6. Đánh giá mức độ phù hợp về phương án chi tiết giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng ở thành phố thành phố Đồng Hới. ...............................................111
3.3.7. Đánh giá mức độ phù hợp về quản lý, tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng .....................................................................................................113
3.3.8. Đánh giá mức độ phù hợp về đội ngũ thực hiện, các bên liên quan tham gia góp ý
quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ............................................................114
3.3.9. Đánh giá mức độ phù hợp về cơ sở dữ liệu để thực hiện quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng .....................................................................................................115
3.4. Giải pháp để nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với
quy hoạch xây dựng .....................................................................................................116
3.4.1. Phương hướng đối với thành phố Đồng Hới .....................................................116
3.4.2. Phương hướng sửa đổi nội dung, vai trò, nhiệm vụ, quy định của quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng. ................................................................................118
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................121
4.1. Kết luận.................................................................................................................121
4.2. Đề nghị .................................................................................................................122
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................124

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1.

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011-2015) cấp quốc gia ..........................................................................28

Bảng 3.1.

Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp ...........................................................55

Bảng 3.2.

Giá trị sản xuất của ngành nông nghiệp qua các năm (giá HH) ................56

Bảng 3.3.

Tỷ lệ sinh, tỷ lệ chết, tỷ lệ tăng tự nhiên qua các năm ..............................60

Bảng 3.4.

Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của thành phố Đồng Hới .......................65

Bảng 3.5.

Danh sách các quy hoạch chi tiết trong địa bàn thành phố Đồng Hới ......80

Bảng 3.6.

Diện tích bố trí sử dụng đất đến năm 2020 ................................................95

Bảng 3.7.

So sánh quy hoạch về thẩm định và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng ...................................................................................96

Bảng 3.8.

So sánh hệ thống phân loại đất được sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng tại thành phố Đồng Hới .......................................98

Bảng 3.9.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng .......................100

Bảng 3.10. So sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất đai giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng trên địa bàn thành phố thành phố Đồng Hới .................103
Bảng 3.11. Mối quan hệ các nội dung trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng .........................................................................................................105
Bảng 3.12. So sánh một số quy định về thời gian, không gian giữa quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng ......................................................................107


viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1.

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 .......................................................94

Hình 3.2 . Sơ đồ mối quan hệ về mục tiêu giữa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng ...............................105
Hình 3.3.

Bản đồ quy hoạch chung thành phố Đồng Hới đến năm 2025 tầm nhìn đến
năm 2035 ..................................................................................................110

Hình 3.4.

Bản đồ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm 2017 tầm nhìn đến năm
2020 của thành phố Đồng Hới .................................................................110

Hình 3.5.

Quy hoạch thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình đến năm 2025 tầm nhìn
đến năm 2035 ...........................................................................................112

Hình 3.6.

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
năm 2017 .................................................................................................112


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Tại điều 54 Hiến pháp
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “ Đất đai là tài nguyên
đặc biệt của Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo
pháp luật”. Chính vì vậy quản lý, quy hoạch sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm là
nhiệm vụ quan trọng của nhà nước, là yếu tố quyết định sự phát triển một cách bền
vững của nền kinh tế, đảm bảo mục tiêu ổn định chính trị - xã hội.
Hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều có quy trình quy hoạch sử dụng đất
đai mang tính đặc thù riêng.Trước tiên, chú trọng về quy hoạch tổng thể khơng gian
(hay cịn gọi là định hướng phát triển tổng thể - Master Plan), trên cơ sở quy hoạch
không gian tiến hành phân vùng sử dụng đất, sau đó tiến hành quy hoạch chi tiết cho
từng khu vực. Mối quan hệ hữu cơ giữa các loại quy hoạch xuất phát từ yêu cầu khách
quan của quá trình phát triển. Mục tiêu chung của các loại quy hoạch đều nhằm yêu
cầu phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đều căn
cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội nhằm đạt mục tiêu chung của sự
phát triển, cùng có đối tượng chính là đất đai và bố trí sử dụng đất. Mối quan hệ giữa
hai loại quy hoạch này hình thành một cách khách quan là nhu cầu tất yếu của quá
trình phát triển.
Ở nước ta nói chung và ở thành phố Đồng Hới nói riêng, bên cạnh những kết quả
tích cực đạt được thì cả 2 loại quy hoạch đều còn nặng về phương pháp hành chính,
thiên về mặt quản lý nhà nước. Quy hoạch sử dụng đất chủ yếu là sắp xếp các loại đất
cho mục tiêu quản lý hành chính, chưa tính toán đầy đủ về hiệu quả kinh tế, xã hội và
môi trường, chưa thực sự coi đất đai là nguồn của cải, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Quy
hoạch xây dựng chưa chú trọng đến việc tổ chức không gian, nặng về lập quy hoạch
chia lô, nên đã để lại những hình ảnh kiến trúc các đơ thị manh mún, nhỏ lẻ, chất
lượng thấp và thiếu đồng bộ về cơ sở hạ tầng. Do nhiều nguyên nhân chủ quan và
khách quan khác nhau mà giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng thường
không được lập đồng bộ với nhau cả về thời gian và không gian, nhiều nội dung còn
trùng lặp, mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau, hệ thống phân loại đất giữa hai loại quy
hoạch rất khác nhau; các chỉ tiêu về kinh tế, xã hội, sử dụng đất của cùng một giai

đoạn quy hoạch được xác định trong hai loại quy hoạch không thống nhất, còn nhiều
mâu thuẫn với nhau gây khó khăn cho công tác lập, thực hiện, kiểm tra, đánh giá công
tác quy hoạch. Để phát huy được những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa hai
loại quy hoạch, khắc phục được các mâu thuẫn, bất cập, tạo sự đồng bộ và nâng cao


2

hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội. Cần có các chương trình, dự án nghiên cứu sâu hơn về
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để có lộ trình kế hoạch thích hợp hướng
tới việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về công tác quy hoạch nói
chung, về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nói riêng.
Trong mối quan hệ vùng tỉnh và cả nước, Đồng Hới ngày càng nổi bật và có
những đòi hỏi cao hơn, khi mà các khu kinh tế trọng điểm của tỉnh phát triển như cửa
khẩu quốc tế Cha Lo, khu kinh tế cảng biển Hòn La, khu du lịch vườn quốc gia Phong
Nha - Kẻ Bàng,... Những yếu tố trên đã góp phần làm thay đổi cơ bản hình thái và tổ
chức khơng gian đơ thị của Đồng Hới.
Xuất phát từ định hướng phát triển kinh tế, xã hội giai đoạn 2016 - 2020, nhu cầu
thực tiễn phát triển của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn thành phố, tình hình sử dụng đất
của cả tỉnh nói chung và thành phố Đồng Hới nói riêng đang có những thay đổi, nhiều
yếu tố mới xuất hiện, các cơ hội và thách thức mới đang tác động mạnh tới quá trình sử
dụng đất của thành phố thì việc “ Đánh giá sự phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng tại thành phố Đồng Hới – tỉnh Quảng Bình” là rất cần thiết
tạo cơ sở để Đồng Hới đảm bảo thống nhất giữa hai loại quy hoạch, có thể chủ động
khai thác sử dụng đất có hiệu quả, phát huy triệt để tiềm năng thế mạnh, cũng như tranh
thủ tối đa mọi nguồn lực đầu tư trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời
sống vật chất, tinh thần của nhân dân, nhanh chóng hòa nhập với xu thế phát triển chung
của đất nước trong thời gian tới.
2. Mục đích và mục tiêu của đề tài

Mục đích:
Đề tài này thực hiện nhằm mục đích tìm hiểu thực trạng về phương pháp tổ
chức và thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại thành phố Đồng
Hới để làm rõ những bất cập, không hợp lý giữa hai loại quy hoạch, từ đó đề xuất các
giải pháp để nâng cao hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đối
với việc phát triển kinh tế- xã hội ở địa bàn nghiên cứu.
Mục tiêu của đề tài:
- Tìm hiểu các chính sách, các văn bản pháp luật và các loại bản đồ, bảng biểu
liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại thành phố Đồng Hới.
Tìm hiểu thực trạng về phương pháp tổ chức và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng tại thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình.
- Làm rõ nội dung những bất cập giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng , sự tác động qua lại của hai loại quy hoạch này, sự chồng chéo, không hợp lý
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.


3

- Đưa ra được các biện pháp nhằm điều chỉnh và tổ chức sửa đổi một số vấn đề
để hai loại quy hoạch này phát huy hết khả năng của nó nhằm phục vụ cho yêu cầu
phát triển kinh tế, xã hội ở thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiển
a. Ý nghĩa khoa học
Kết quả của đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và cơ sở khoa học cho việc
thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu góp phần đánh giá đúng thực trạng thực hiện quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình. Giúp các
nhà quản lý có cánh nhìn khách quan hơn, sát thực hơn về thực trạng quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng tại địa phương cũng như công tác phối hợp đồng bộ

giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
- Kết quả chỉ rõ những bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo, chưa thống nhất và đồng
bộ giữa hai loại quy hoạch. Từ đó, đưa ra các biện pháp nhằm điều chỉnh và tổ chức sửa
đổi một số vấn đề để hai loại quy hoạch này phát huy hết khả năng của nó nhằm phục vụ
cho yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội ở thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Những cơ sở lý luận cho lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
1.1.1.1. Khái quát về quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển do đất là tư liệu sản xuất đặc biệt
và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Do vậy,
quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội. Đây là một hoạt động vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ thuật,
kinh tế và xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân tích tổng hợp về sự phân bố
địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để tổ chức lại việc sử dụng đất theo
pháp luật nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai của xã hội
một cách tiết kiệm khoa học và có hiệu quả cao nhất (Luật Đất đai, 2013 [18] ).
a. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả
cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng
đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm
nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường (Luật
Quy hoạch đô thị (2009) [17].
b. Bản chất của quy hoạch sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013 [18], nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều
cách nhận thức khác nhau. Có quan điểm cho rằng quy hoạch sử dụng đất chỉ đơn
thuần là biện pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc đo đạc, vẽ bản đồ đất đai, phân chia
diện tích đất, giao đất cho các ngành và thiết kế xây dựng đồng ruộng ... Bên cạnh đó,
có quan điểm lại cho rằng quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên các quy phạm
của Nhà nước nhằm nhấn mạnh tính pháp chế của quy hoạch sử dụng đất đai. Tuy
nhiên, đối với cả hai cách nhận thức trên bản chất của quy hoạch sử dụng đất không
được thể hiện đúng và đầy đủ vì bản thân của quy hoạch sử dụng đất không nằm trong
kỹ thuật đo đạc và cũng không thuộc về hình thức pháp lý mà nó nằm bên trong việc
tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như đối tượng của các
mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hoạt
động vừa mang tính kỹ thuật, tính kinh tế và tính pháp lý. Cụ thể:
- Tính kỹ thuật: Trong quy hoạch sử dụng đất sẽ sử dụng các công tác chuyên
môn như điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu... để


5

tính toán và thống kê diện tích đất đai, thiết kế, phân chia khoảnh thửa. Từ đó, tạo điều
kiện tổ chức sử dụng đất hợp lý trên cơ sở tiến bộ của khoa học kỹ thuật.
- Tính pháp chế: Biểu hiện của tính pháp chế thể hiện ở chỗ đất đai được nhà
nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích cụ thể đã
được xác định theo phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Tính kinh tế: Khi giao đất, thơng qua phương án quy hoạch sử dụng đất nhà
nước đã xác định rõ mục đích sử dụng của diện tích được giao. Đây chính là biện pháp
quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để và có hiệu quả cao tiềm năng đất đai. Ở đây đã
thể hiện rõ tính kinh tế của quy hoạch sử dụng đất. Song, điều này chỉ đạt được khi
tiến hành đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và pháp chế.
Từ những phân tích nêu trên cho thấy, việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm

tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng
lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các
ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, từ đó xác
lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở để
giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực và phục vụ các
nhu cầu dân sinh, nhu cầu văn hóa xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm
tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng
phí đất đai, tránh trình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ
đất nông lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy
hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất
hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội và các hậu quả khó lường về bất ổn
chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển
dần sang nền kinh tế thị trường.
c. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính khống
chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan
trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của
quy hoạch sử dụng đất được thể hiện như sau:
- Tính lịch sử xã hội : Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa
người với đất đai - yếu tố tự nhiên cũng như quan hệ giữa người với người và nó thể
hiện đồng thời hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát
triển của các mối quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là một bộ
phận của phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử


6

phát của quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác quy hoạch sử dụng đất có tính lịch sử
xã hội. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò lịch sử của nó

trong từng thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội, thể hiện ở
mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Tính tổng hợp : Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở
hai mặt:
+ Mặt thứ nhất: Đối với của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải
tạo, bảo vệ...tài nguyên đất đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế uốc dân (trong quy
hoạch sử dụng đất thường đụng chạm đến việc sử dụng của tất cả các loại đất chính).
+ Mặt thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học,
kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số đất đai, sản xuất
nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái...
Với đặc điểm này quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ
nhu cầu sử dụng đất, điều hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác
định và điều phối phương hướng, phương thức phân phối sử dụng đất phù hợp với mục
tiêu kinh tế xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc
độ và ổn định.
- Tính dài hạn : Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thời hạn
của quy hoạch sử dụng đất là 10 năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử
dụng đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế xã hội
quan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, quá trình đô thị
hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn... Quy hoạch dài hạn nhằm
đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế xã hội. Cơ cấu và phương thức sử
dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển
kinh tế xã hội) cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng đất
chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử
dụng đất với tính đại thể chứ không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi
tiết của sự thay đổi. [23] Do khoảng thời gian dự báo là tương đối dài nhưng lại phải
chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch
thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy nó chỉ
có thể là một quy hoạch mang tính chiến lước chỉ đạo vĩ mô. Các chỉ tiêu quy hoạch

càng khái lược hóa quy hoạch càng ổn định.
- Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và
chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định
có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt


7

bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch
kinh tế xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái.
- Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo
nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát
triển kinh tế xã hội trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ
thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của của
quy hoạch sử dụng đất khơng cịn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung hoàn thiện quy
hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến
của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại
theo chu kỳ “Quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - Tiếp tục thực
hiện...” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
d. Phân loại quy hoạch sử dụng đất đai
Đối với nước ta, luật đất đai đã quy định rõ: Quy hoạch sử dụng đất được tiến
hành theo lãnh thổ và theo ngành [18].
* Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính:
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính bao gồm:
- Đáp ứng nhu cầu đất đai cho hiện tại và cho tương lai một cách tiết kiệm,
khoa học hợp lý và có hiệu quả để phát triển ngành kinh tế quốc dân.
- Cụ thể hóa một bước quy hoạch sử dụng đất của các ngành và các đơn vị
hành chính cấp cao hơn.

- Làm căn cứ, cơ sở để các ngành cùng cấp và các đơn vị hành chính cấp dưới
triển khai quy hoạch sử dụng đất của ngành và địa phương mình.
- Làm cơ sở để lập kế hoạch 5 năm và hàng năm (căn cứ để giao đất, thu hồi
đất theo thẩm quyền được quy định trong luật đất đai).
- Phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính có những dạng sau:
1) Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các
vùng là chỗ dựa của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, nó được xây dựng căn cứ vào
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia; quy hoạch tổng
thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội; chiến lược, quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực,
trong đó xác định phương hướng, mục tiêu và nhiệm vụ sử dụng đất cả nước nhằm điều


8

hoà quan hệ sử dụng đất giữa các ngành, các tỉnh và các thành phố trực thuộc Trung
ương; đề xuất các chính sách, biện pháp, bước đi để khai thác, sử dụng, bảo vệ và nâng
cao hệ số sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và thực hiện quy hoạch.
2) Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh xây dựng căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất
cấp quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng kinh tế - xã hội,
của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; chiến lược, quy hoạch phát triển ngành, lĩnh
vực. Cụ thể hoá các chỉ tiêu chủ yếu của quy hoạch toàn quốc kết hợp với đặc điểm đất
đai và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong phạm vi tỉnh mình. Nội dung chủ yếu
của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh gồm:
+ Xác định phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu sử dụng đất toàn tỉnh. Điều
tra nhu cầu sử dụng đất của các ngành, xử lý mối quan hệ giữa khai thác sử dụng, cải
tạo và bảo vệ đất.
+ Đề xuất định hướng, cơ cấu các chỉ tiêu và phân bố sử dụng đất của tỉnh,

cũng như các biện pháp để thực hiện quy hoạch.
3) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp
xã . Xây dựng trên cơ sở định hướng của quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh nhằm giải
quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai căn cứ vào đặc tính nguồn tài nguyên đất mục
tiêu dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và các điều kiện cụ thể khác của huyện (điều hoà
quan hệ sử dụng đất trong phát triển xây dựng, đô thị và phát triển nông lâm nghiệp);
đề xuất các chỉ tiêu và phân bổ sử dụng các loại đất; xác định các chỉ tiêu khống chế
về đất đai đối với quy hoạch ngành và xã phường trên phạm vi của huyện.
Nội dung cụ thể quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện như sau:
+ Xác định phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản sử dụng đất
đai của huyện.
+ Xác định quy mô, cơ cấu và phân bố sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của
cấp huyện, của cấp xã
+ Xác định cơ cấu, phạm vi và phân bổ sử dụng cho các cơng trình hạ tầng chủ
yếu, đất dùng cho nơng lâm nghiệp, thuỷ lợi, giao thông, đô thị, khu dân cư nông thôn,
xí nghiệp công nghiệp, du lịch và nhu cầu đất đai cho các nhiệm vụ đặc biệt (đề xuất
các chỉ tiêu sử dụng đất có tính khống chế theo từng khu vực, cho các xã trong huyện
theo từng loại đất, như: khu cơng nghiệp, khu an ninh quốc phịng, khu bảo vệ bảo tồn,
vị trí các điểm dân cư nông thôn, các loại đất chuyên dùng, đất nông - lâm nghiệp...)


9

* Quy hoạch sử dụng đất theo ngành gồm :
1) Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng
2) Quy hoạch sử dụng đất an ninh
Xác định nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch sử dụng
đất phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và
kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia; đối tượng của quy hoạch sử dụng đất

đai theo ngành là diện tích đất đai thuộc quyền sử dụng và diện tích đất đai dự kiến cấp
thêm cho ngành.
Nội dung cụ thể quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh gồm :
+ Xác định khu vực, diện tích đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
trong kỳ kế hoạch 05 năm và cụ thể đến từng năm;
+ Xác định cụ thể vị trí, diện tích đất quốc phòng, an ninh bàn giao lại cho địa
phương quản lý trong kỳ kế hoạch 05 năm;
1.1.1.2. Khái quát về quy hoạch xây dựng đô thị
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh
tế, văn hố hoặc chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của
thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn [19].
a. Khái niệm về quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ
thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi
trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án
quy hoạch đô thị. [17]
b. Bản chất của quy hoạch xây dựng đô thị
Công tác quy hoạch xây dựng đô thị nhằm xác định sự phát triển hợp lý của đô
thị từng giai đoạn và việc định hướng phát triển lâu dài cho đô thị đó về các mặt tổ
chức sản xuất, tổ chức đời sống, tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan và môi
trường đô thị [17].
- Tổ chức sản xuất : Quy hoạch đô thị bảo đảm phân bố hợp lý các khu vực sản
xuất trong đô thị, trước tiên là các khu vực sản xuất công nghiệp tập trung, các xí
nghiệp công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở thủ công nghiệp và các loại hình sản xuất
đặc trưng khác. Quy hoạch đô thị cần giải quyết tốt các mối quan hệ giữa hoạt động
sản xuất của các khu công nghiệp với bên ngoài và các hoạt động khác của các khu

10

chức năng trong đô thị. Đó là mối liên hệ trực tiếp với các khu ở của dân cư nhằm bảo
đảm sự hoạt động bình thường và nhu cầu phát triển không ngừng của các cơ sở sản
xuất với việc làm của người dân đô thị.
- Tổ chức đời sống : Quy hoạch đô thị có nhiệm vụ tạo điều kiện tổ chức tốt
cuộc sống và mọi hoạt động hàng ngày của người dân đô thị, tổ chức việc xây dựng
các khu ở, khu trung tâm và dịch vụ công cộng, khu nghỉ ngơi, giải trí, cũng như việc
đi lại giao tiếp của người dân đơ thị. Ngồi ra nó cịn tạo mơi trường sống trong sạch,
an tồn, tạo điều kiện hiện đại hóa cuộc sống của người dân đô thị, phục vụ con người
phát triển một cách toàn diện.
- Tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường đô thị : Đây là một
nhiệm vụ rất quan trọng của quy hoạch nhằm cụ thể hóa công tác xây dựng đô thị, tạo
cho đô thị một đặc trưng và hình thái kiến trúc đẹp, hài hịa với thiên nhiên, môi
trường và cảnh quan. Quy hoạch đô thị cần xác định được hướng bố cục không gian
kiến trúc, xác định vị trí và hình khối kiến trúc các cơng trình chủ đạo, xác định tầng
cao, màu sắc và một số chỉ tiêu cơ bản trong quy hoạch, nhằm cân đối việc sử dụng đất
đai phù hợp với điều kiện tự nhiên, điều kiện địa phương, phong tục tập quán và
truyền thống dân tộc của đô thị. Tính bền vững của đô thị phải luôn được chú ý trong
việc tổ chức không gian kiến trúc quy hoạch đô thị. Việc bảo đảm đô thị phát triển lâu
dài, không vi phạm đến môi trường cảnh quan, tạo điều kiện cho mối liên hệ giữa con
người và thiên nhiên phải được duy trì và phát triển.
c. Đặc điểm, các nguyên tắc, yêu cầu cơ bản của quy hoạch đô thị [17]
*) Đặc điểm :
- Quy hoạch đô thị là công tác có tính chính sách.
- Quy hoạch đô thị là công tác có tính tổng hợp.
- Quy hoạch đô thị mang tính địa phương và kế thừa của nhiều yếu tố
- Quy hoạch đô thị là công tác có tính dự báo cho sự phát triển trong tương lai.
*) Các nguyên tắc cơ bản :
- Thực hiện nhiệm vụ chính trị và đường lối xây dựng của Đảng, Nhà nước,

chính phủ đề ra.
- Kết hợp chặt chẽ giữa Quy hoạch đô thị và Quy hoạch nông thôn giữa các
vùng với nhau.
- Quy hoạch đô thị phải dựa và thành tựu Khoa học kỹ thuật, kinh tế hiện tại và
tương lai
- Quy hoạch đô thị cải tạo, phục hồi, nâng cấp các đô thị cũ là công tác quan trọng.


11

- Quy hoạch đô thị tuân thủ chỉ tiêu, định mức, quy trình kỹ thuật của Nhà nước
ban hành cho từng giai đoạn phát triển.
- Khai thác triệt để các điều kiện tự nhiên cảnh quan, chú ý bảo vệ môi trường sống.
*) Các yêu cầu cơ bản :
- Cụ thể hoá Định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia và các
quy hoạch vùng liên quan; phù hợp với mục tiêu của chiến lược, quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; bảo đảm tính thống nhất với quy
hoạch phát triển các ngành trong phạm vi đô thị; bảo đảm cơng khai, minh bạch và kết
hợp hài hồ giữa lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân.
- Dự báo khoa học, đáp ứng được yêu cầu thực tế và phù hợp với xu thế phát triển
của đô thị; tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và quy chuẩn khác có liên quan.
- Bảo vệ mơi trường, phịng ngừa hiểm hoạ ảnh hưởng đến cộng đồng, cải thiện
cảnh quan, bảo tồn các di tích văn hoá, lịch sử và nét đặc trưng địa phương thông qua
việc đánh giá mơi trường chiến lược trong q trình lập quy hoạch đô thị.
- Khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, hạn chế sử dụng đất nông
nghiệp, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đô thị nhằm tạo ra nguồn lực phát triển đô thị,
tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội, quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.
- Bảo đảm tính đồng bộ về không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng
kỹ thuật đô thị và không gian ngầm; phát triển hài hoà giữa các khu vực trong đô thị.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở, cơng trình y tế, giáo dục, văn hố, thể thao,

thương mại, cơng viên, cây xanh, mặt nước và cơng trình hạ tầng xã hội khác.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng hạ tầng kỹ thuật gồm hệ thống giao thông, cung cấp
năng lượng, chiếu sáng cơng cộng, cấp nước, thốt nước, xử lý chất thải, thông tin liên
lạc và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật khác; bảo đảm sự kết nối, thống nhất giữa các hệ
thống hạ tầng kỹ thuật trong đô thị và sự liên thông với các cơng trình hạ tầng kỹ thuật
cấp vùng, quốc gia và quốc tế.
d. Phân loại quy hoạch xây dựng đô thị :
Theo luật QHĐT số: 30/2009/QH12 [17] thì Quy hoạch đơ thị gồm các loại sau đây:
- Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố
thuộc tỉnh, thị xã , thị trấn và đô thị mới;
- Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô
thị mới;
- Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô
thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng.


12

Cụ thể như sau :
1) Quy hoạch chung được lập cho thành phố thuộc tỉnh, thị xã
- Nội dung đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã bao gồm việc
xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng xã
hội, hạ tầng kỹ thuật; mơ hình phát triển, định hướng phát triển không gian nội thị và
khu vực ngoại thị, trung tâm chính trị - hành chính, dịch vụ, thương mại, văn hoá, giáo
dục, đào tạo, y tế, công viên cây xanh, thể dục, thể thao cấp đô thị; quy hoạch hệ thống
cơng trình hạ tầng kỹ thuật khung trên mặt đất, trên cao và ngầm dưới đất; đánh giá
môi trường chiến lược; kế hoạch ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện.
- Nhiệm vụ quy hoạch chung đơ thị phải xác định tính chất, vai trị của đô thị,
yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng
phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong

nội thị và khu vực ngoại thị; yêu cầu đánh giá môi trường chiến lược.
- Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã được thể hiện
theo tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000. Đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ khu vực nội thị và
các khu vực dự kiến phát triển.
- Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã từ
20 đến 25 năm.
- Đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã đã được phê duyệt là cơ
sở để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật khung trong đô thị.
2) Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố
- Nội dung đồ án quy hoạch phân khu bao gồm việc xác định chức năng sử
dụng cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn
khu vực lập quy hoạch; chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ơ
phố; bố trí cơng trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; bố trí mạng lưới các
cơng trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố phù hợp với các giai đoạn phát
triển của tồn đơ thị; đánh giá mơi trường chiến lược.
- Nhiệm vụ quy hoạch phân khu phải xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính
chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ
tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp
về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê
duyệt và các khu vực xung quanh; yêu cầu đánh giá môi trường chiến lược.
- Bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc
1/2.000.


13

- Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch phân khu được xác định trên cơ sở thời
hạn quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển đô thị.
- Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án

đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết.
3) Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô
thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng.
- Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết bao gồm việc xác định chỉ tiêu về dân số,
hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho tồn khu
vực quy hoạch; bố trí cơng trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; chỉ tiêu
sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lơ đất; bố trí mạng lưới các
cơng trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lơ đất; đánh giá môi trường chiến lược.
- Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất,
dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch
phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh; yêu cầu đánh giá môi trường
chiến lược.
- Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500.
- Thời hạn quy hoạch đối với các quy hoạch chi tiết được xác định trên cơ sở
thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư.
- Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và
lập dự án đầu tư xây dựng.
1.1.2. Khái quát một số vấn đề cơ bản về đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng
* Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã có những bước tiến quan trọng qua từng
thời kỳ phát triển, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Trong những năm gần đây công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được quan
tâm chỉ đạo thực hiện; việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các cấp từng
bước đi vào nề nếp. Kết quả đó đã góp phần quan trọng trong việc tăng cường, thống
nhất quản lý Nhà nước về đất đai và sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông
nghiệp, nông thôn; cơ bản đáp ứng được nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước.
* Về quy hoạch xây dựng

Nội dung và phương pháp quy hoạch xây dựng phát triển và ngày càng hoàn
thiện qua các giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội. Chất lượng quy hoạch xây dựng


14

không ngừng được nâng lên, số lượng quy hoạch ngày càng nhiều; các loại hình quy
hoạch xây dựng ngày càng đầy đủ, không chỉ giới hạn ở quy hoạch xây dựng đơ thị. Vì
vậy, cơng tác quy hoạch xây dựng đang ngày càng đáp ứng tốt hơn cho quá trình phát
triển của cả nước và ở từng địa phương.
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Tổng quan về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây
dựng của một số nước trên thế giới
a. Quy hoạch ở cộng hòa Liên bang Đức
Quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng lãnh thổ ở Đức là loại quy
hoạch tổng hợp về sự phát triển giữa các vùng và các ngành của toàn bộ lãnh thổ.
Trong đó, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là bộ phận của quy hoạch
không gian. Một trong những chức năng của quy hoạch không gian là điều phối các
loại hình quy hoạch, giải quyết những mâu thuẫn phát sinh từ sự tranh chấp sử dụng
đất đai của vùng lãnh thổ. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng là một bộ
phận của quy hoạch không gian, do chính quyền địa phương thực hiện ở mức độ chi
tiết tương ứng với cấp quận.
Chính vì vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
ở Đức thể hiện trong quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng lãnh thổ.
Trong đó, mỗi loại quy hoạch có mục tiêu riêng như xây dựng tối ưu các cơ sở hạ tầng,
quy mô đô thị, sử dụng đất nông lâm nghiệp, khu an dưỡng nghỉ ngơi, cảnh quan…
nhưng đều nhằm đạt mục tiêu chung: vì ấm no, vì lợi ích dân tộc, vì an tồn lương
thực quốc gia, vì sự sử dụng tối ưu các nguồn tài nguyên, bảo vệ môi sinh, phát triển
đồng bộ và bền vững. Các mục tiêu riêng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng không phải lúc nào cũng đồng bộ, thống nhất với nhau mà nhiều khi còn đối

kháng nhau, mâu thuẫn nhau. Điều đó đòi hỏi người làm quy hoạch phải nắm vững
mối quan hệ giữa các mục tiêu đó, phải suy nghĩ, tìm phương án giải quyết hoặc giảm
bớt các mâu thuẫn đối kháng đó.
Quy hoạch tổng thể phát triển lãnh thổ ở Cộng hòa Liên bang Đức bao gồm quy
hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Quy hoạch lãnh thổ thực hiện việc sắp xếp (cấu
tạo) không gian; cấu trúc định cư của khu vực; các biện pháp hạ tầng không gian lớn;
xác định những khu vực dự phòng, những vùng ưu tiên. Để thực hiện các nội dung quy
hoạch lãnh thổ cần có các hoạt động của quy hoạch lãnh thổ, chương trình phát triển
lãnh thổ. Nhiệm vụ chính của quy hoạch lãnh thổ là xây dựng những chương trình và
kế hoạch phát triển lãnh thổ, gồm:
- Xây dựng bản phúc trình về trật tự khơng gian lãnh thổ: Xác định ranh giới
giữa các vùng đô thị, vùng nông thôn, vùng tụt hậu; phân tích, đánh giá các điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa.


15

- Xây dựng bản đồ địa chính lãnh thổ: Thể hiện được tất cả hiện trạng, kế hoạch
và biện pháp cần thiết cho quy hoạch lãnh thổ. Đó là các sử dụng trực tiếp hoặc gián
tiếp ảnh hưởng đến mặt bằng sử dụng đất. Tư liệu địa chính như vậy là nguồn thông
tin quý giá cho các báo cáo, các chương trình và các kế hoạch. Các dữ liệu được thu
nạp trong máy vi tính và gắn liền với hệ thống thơng tin địa lý (GIS);
- Chương trình phát triển lãnh thổ là quan trọng nhất, do Chính phủ trung ương
xây dựng;
- Kế hoạch phát triển lãnh thổ là bước cuối cùng của công việc quy hoạch lãnh thổ.
Tại Cộng hòa Liên bang Đức, Chính phủ của mỗi bang chủ quản việc quy
hoạch lãnh thổ. Trên bình diện bang (cấp quốc gia), việc xây dựng chương trình phát
triển lãnh thổ không mang tính cưỡng bức và thường được hội nhập vào “kế hoạch
phát triển lãnh thổ” nêu đầy đủ, chính xác và rất chi tiết các số liệu.
Quy hoạch vùng ở Đức có nhiệm vụ chính là thực hiện và sắp xếp sự phát triển

tích cực của một khu vực. Khái niệm vùng được hiểu là những khu vực lớn trung bình,
một phần của một bang, thường gồm nhiều huyện gộp lại. Quy hoạch vùng quan tâm
đến sự phát triển kinh tế và xã hội đồng thời với việc bảo tồn và duy trì mơi trường. Mối
quan hệ này dựa trên lợi ích kinh tế và sinh thái làm cho quy hoạch vùng trở thành công
cụ đặc biệt cho quy hoạch tổng thể. Hoạt động quan trọng nhất của quy hoạch vùng là
việc thiết lập kế hoạch vùng, thường được gọi là “kế hoạch trật tự không gian của
vùng”. Các nội dung hoạt động của quy hoạch vùng quan hệ đến 4 hướng:
- Nhìn nhận các vấn đề quan trọng vượt qua phạm vi vùng. Quy hoạch vùng
phụ thuộc vào các tiền đề của quy hoạch lãnh thổ về các nội dung: Mục tiêu chung về
sắp xếp không gian; sắp xếp khái quát về cấu trúc không gian ở khu vực dân cư và
nông thôn; các địa phương trung tâm và các trục hệ thống dân cư; dự tính dân số cho
vùng; định hướng trị giá về trang thiết bị hạ tầng.
- Lưu ý đến quy hoạch vùng của vùng lân cận vì cần phải có những vị trí sử
dụng không gian liên khu vực tại vùng giáp ranh.
- Xem xét các đề nghị của từng vùng, điều này tác động đến định hướng cho
quy hoạch thôn xã.
- Cuối cùng quy hoạch vùng cần ghi nhận các đề nghị vượt qua phạm vi vùng
về quy hoạch chuyên ngành.
Một điển hình về thành công trong công tác quy hoạch ở Đức là quy hoạch thủ
đô Berlin. Đó là phương án lớn về xây dựng mới và cải tạo trung tâm Berlin, là một
công trường khổng lồ, cả ở trên mặt đất lẫn dưới đất, vì nó đặt vấn đề khơng những là
phải xây dựng cùng một lúc ở nhiều khu khác nhau, mà còn phải cải tạo lại các hệ
thống thiết bị và giao thông trên và dưới mặt đất cho cả vùng Berlin: hệ thống cống


16

rãnh, điện, nước, điện thoại, tàu điện ngầm, xe lửa, xe điện, xe hơi... Thành công của
quy hoạch tái thiết thủ đô Berlin là đã tạo nên bộ mặt mới của thành phố, trở thành một
thủ đô hiện đại, xứng đáng với vị trí của nước Đức ở châu Âu và trên thế giới .

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Cộng hòa Liên bang
Đức không phải là các quy hoạch riêng rẽ mà là các quy hoạch ngành, quy hoạch bộ phận
trong hệ thống quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Vì vậy, mối quan hệ giữa hai loại
quy hoạch này có sự thống nhất về không gian và thời gian quy hoạch; cơ bản phù hợp
với nhau và hỗ trợ lẫn nhau về nội dung quy hoạch. Những mâu thuẫn, đối kháng lẫn nhau
về mục tiêu và nội dung giữa hai loại quy hoạch được điều chỉnh, được hạn chế nhằm đạt
mục tiêu chung là phát triển mọi mặt kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường.
b. Một số đặc điểm quy hoạch vùng ở Mỹ
Việc quản lý hành chính và quản lý đất đai ở Mỹ được thực hiện theo mơ hình
địa lý – hành chính:
- Liên bang;
- Các bang: 50 bang và một số lãnh thổ đặc biệt;
- Các quận (County): có khoảng 3.500 quận;
- Các thành phố, thị trấn, hoặc các đơn vị đô thị nhỏ hơn .
Mỹ là nước có nền kinh tế đa dạng pha trộn giữa các doanh nghiệp lớn có địa
bàn hoạt động xuyên quốc gia và đa quốc gia với các doanh nghiệp nhỏ tại địa
phương. Các cơng ty và tập đồn sản xuất hàng hố và dịch vụ quy mơ lớn địi hỏi có
mơ hình tổ chức tập trung nhằm quyết định nhanh việc điều hành và phối hợp hoạt
động các văn phịng và nhà máy trên tồn quốc bố trí gần các vùng tiêu thụ, nguyên –
nhiên liệu và nhân công. Mỹ cũng là nước có nhiều thể chế đảm bảo mức độ phi tập
trung hoá cao. Nhờ đó mỗi địa phương có toàn quyền đưa ra các quyết định trong
nhiều lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau. Trong đó, quy hoạch phát triển về
cơ bản chỉ chịu ảnh hưởng trong ranh giới địa phương đó. Các yếu tố trên có ảnh
hưởng quyết định tới sử dụng đất cũng như quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Mỹ là bộ phận của quy hoạch
vùng. Về mặt lý thuyết, quy hoạch vùng ở Mỹ hiện nay có hai xu hướng chính: Thứ
nhất, đặt trọng tâm vào hiệu quả kinh tế thuần t, thường dựa trên việc đưa ra các mơ
hình tốn và kinh tế định lượng rất phức tạp để phân tích hoạt động kinh tế vùng và từ
đó đề ra các hướng đầu tư hữu hiệu nhất; Thứ hai, nghiên cứu quy hoạch vùng mang
tính chất phát triển kinh tế - xã hội hơn là nhấn mạnh hiệu quả kinh tế thuần tuý; xu

hướng quy hoạch này mang tính công bằng xã hội nhiều hơn tính hiệu quả kinh tế, nên
chú ý nhiều hơn đến yếu tố môi trường và phát triển bền vững nên hay được áp dụng
trong thực tế hơn.


17

Trên thực tế, quy hoạch vùng ở Mỹ gồm quy hoạch vùng nhiều bang, quy
hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận trong một bang. Trong đó, quy hoạch cấp
vùng nhiều bang thực chất là quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội ở quy mơ lớn, cịn
quy hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận thực chất là quy hoạch phối hợp phát
triển giữa đô thị trung tâm với các vùng nông thôn xung quanh.
Mỹ là nước công nghiệp phát triển với nhiều tập đồn cơng nghiệp và dịch vụ
lớn hoạt động xuyên quốc gia. Với các nguồn lực dồi dào và do cạnh tranh thúc đẩy,
các quy hoạch phát triển ngành của các tập đồn cơng nghiệp thường rất chi tiết, có cơ
sở chắc chắn hơn, và có tính khả thi hơn nhiều so với quy hoạch phát triển của các
chính quyền địa phương và do đó có ảnh hưởng mạnh tới quy hoạch phát triển địa
phương, trong đó kể cả quy hoạch sử dụng đất. Trên thực tế, các địa phương thường
phải cạnh tranh nhau để các doanh nghiệp xây dựng văn phòng hay nhà máy trên đất
của mình, qua đó tạo cơng việc cho lao động địa phương và tạo nguồn thu cho ngân
sách địa phương. Nhưng một điều dễ thấy là do bị yếu tố lợi nhuận chi phối, các quy
hoạch ngành của các doanh nghiệp lớn không nhất thiết đặt lợi ích phát triển của mỗi
địa phương lên ưu tiên hàng đầu. Ngoài ra, các quy hoạch ngành thường có xuất phát
điểm và thời hạn quy hoạch rất khác nhau, nên dễ nảy sinh ra nhiều vấn đề khi phối
hợp chúng trên một quy hoạch phát triển chung.
Như vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở
Mỹ thực chất thể hiện chủ yếu ở mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng ngành của các
tập đoàn kinh tế với quy hoạch sử dụng đất của chính quyền các địa phương. Mặc dù
là một nước phát triển, các quy hoạch này được thống nhất trong quy hoạch phát triển
chung là quy hoạch vùng nhưng giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở

Mỹ trong thực tế thường vẫn có những mâu thuẫn nảy sinh cần giải quyết mà nguyên
nhân chính là do quyền lợi chính trị, kinh tế của các chủ thể thực hiện quy hoạch rất
khác nhau. Thực tế ở Mỹ, mỗi địa phương có một hệ thống rất phức tạp các cơ quan
quy hoạch, đưa ra nhiều biện pháp quy hoạch chồng chéo trên địa bàn địa phương. Chỉ
có các dự án ngành như giao thông, thủy lợi - thủy điện, truyền tải điện,... hoặc các dự
án phát triển tổng hợp (bao gồm cả hạ tầng xã hội như giáo dục, y tế...) trong đó Chính
phủ Liên bang giúp đỡ tài chính cho các chính quyền địa phương nhằm mang lại lợi
ích cho tất cả các bên liên quan - mới có sức hấp dẫn và có thể hiện thực hoá tốt.
c. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc
Bên cạnh Luật đất đai, Trung Quốc đã ban hành Luật Quy hoạch nông thôn và
đô thị (có hiệu lực từ ngày 01/01/2008). Công tác quy hoạch ở Trung Quốc hiện nay
chịu sự điều chỉnh chủ yếu của hai Luật này. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng ở Trung Quốc là các quy hoạch độc lập nhưng có mối liên hệ chặt chẽ với nhau,
tương đối thống nhất với nhau.