Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng và khu dân cư tại quận liên chiểu, thành phố đà nẵng

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÊ PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ KHU DÂN CƯ
TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2018


ii

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÊ PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ KHU DÂN CƯ
TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. LÊ THANH BỒN

HUẾ - 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam
đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lê Phương


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình cao học và thực hiện luận văn tốt nghiệp, em đã
nhận được sự quan tâm, giúp đỡ rất nhiệt tình và quý báu của quý thầy cô Trường Đại
học Nông Lâm Huế. Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô
Khoa Tài nguyên và Môi trường nông nghiệp Trường Đại học Nơng Lâm Huế đã tận
tình dạy bảo em trong suốt thời gian học tập vừa qua.
Đặc biệt, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo, TS. Lê Thanh Bồn,
người đã dành nhiều thời gian hướng dẫn em từ khi viết đề cương cho đến khi luận văn
tốt nghiệp được hoàn thành.

Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn các anh chị Chi nhánh Trung tâm phát
triển quỹ đất số 3 thành phố Đà Nẵng đã hỗ trợ tài liệu và tạo mọi điều kiện để em
hoàn thành tốt đề tài này.
Mặc dù đã nỗ lực cố gắng, nhưng do điều kiện về thời gian và năng lực cịn hạn
chế, nên đề tài khơng thể tránh khỏi những khiếm khuyết và sai sót. Do vậy, em rất
mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô giáo để đề tài luận văn được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 14 tháng 8 năm 2018
Tác giả

Nguyễn Thị Lê Phương


iii

TÓM TẮT
Đề tài thực hiện tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng trong năm 2018 với
mục đích đánh giá được thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và sự
tham gia của người dân. Trên cơ sở đó, đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà
Nẵng. Đề tài đã sử dụng các phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, phương
pháp phân tích, tổng hợp số liệu, phương pháp so sánh, tập trung vào 2 dự án nghiên
cứu bao gồm Dự án Khu dân cư Bàu Mạc và dự án Khu dân cư Phước Lý 6.
Chúng ta có thể nhận thấy các chính sách trong cơng tác giải phóng mặt bằng
có nhiều điểm tiến bộ hơn như:
Giá bồi thường về đất, vật kiến trúc, cây cối hoa màu tăng đáng kể kéo theo số
tiền hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề cũng tăng lên.
Trình tự thủ tục cơng tác giải phóng mặt bằng cũng có nhiều thay đổi như có
Thơng báo thu hồi đất gửi đến từng hộ dân; Sở Tài nguyên và Môi trường, cơ quan có

chun mơn phê duyệt phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thay cho
Sở Tài chính như quy định trước đây…giúp cho người dân chủ động hơn trong việc
tham gia vào dự án. Đồng thời, đây là cơ sở để người dân kiểm tra, giám sát được việc
thực hiện dự án của các cấp chính quyền, các cơ quan có chức năng.
Quy định về cơng tác tái định cư cũng có thay đổi tích cực: Người dân có đất bị
thu hồi được bốc thăm công khai để nhận đất, đảm bảo công bằng, minh bạch trong
công tác tái định cư, hạn chế những tiêu cực gây phiền hà, mất công bằng cho người
dân; Trước khi thực hiện dự án, thông báo hu hồi đất có thơng báo rõ về kế hoạch nhận
đất tái định cư, vị trí khu tái định cư… đảm bảo cho người dân được biết rõ về nơi mà
mình sẽ di chuyển đến sau thu hồi để có những kế hoạch, dự định trước về chuyển đổi
ngành nghề, ổn định cuộc sống.
Bên cạnh những mặt tích cực, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư vẫn còn nhiều mặt hạn chế nhất định:
Giá đất bồi thường vẫn chưa thực sự sát với giá thị trường. Có trường hợp, cơng
dân nhận chuyển nhượng một thửa đất 150m2 với giá 750 triệu đồng, tuy nhiên, giá
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất là 315 triệu đồng. Điều này khiến cho cơng tác
giải phóng mặt bằng khó đạt được sự đồng thuận của người dân.
Để đảm bảo tiến độ triển khai thực hiện, nhiều dự án chưa đầu tư khu tái định
cư trước khi thu hồi đất mà chỉ bố trí tái định cư trên sơ đồ cho người dân có đất bị thu
hồi. Mặt khác, do nguồn vốn hạn chế nên tiến độ thi công các khu tái định cư thường
chậm, làm tốn ngân sách của Nhà nước để hỗ trợ tiền thuê nhà cho người dân.


iv

Theo quy định của Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, mức hỗ trợ
chuyển đổi ngành nghề được quy định không quá 05 lần giá đất nông nghiệp tùy địa
phương. Với điều kiện của thành phố Đà Nẵng, mức hỗ trợ này được quy định bằng
1,5 lần giá đất nông nghiệp. Mức hỗ trợ này vẫn còn thấp, chưa thực sự giúp người

dân trong việc chuyển đổi ngành nghề, ổn định đời sống khi bị thu hồi đất, chưa đạt
được sự hài lòng của người dân.
Trước những mặt đạt được và những mặt hạn chế trong cơng tác giải phóng mặt
bằng, đề tài đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện hơn cơng tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tăng cường sự tham gia của người dân như:
Khẩn trương hồn thiện các chính sách, pháp luật nhằm đảm bảo tính nhất quán, đảm
bảo cộng bằng, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án có chính sách khác nhau;
Một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ thực hiện
cơng tác giải phóng mặt bằng, nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ trong việc giải
quyết hồ sơ cho công dân; Một số giải pháp nhằm tăng cường sự tham gia của người
dân, giúp người dân chủ động trong việc tiếp cận thơng tin cũng như đóng góp ý kiến
cho việc thực hiện dự án, góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án, giúp cho các chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước ta đạt được sự đồng thuận cao của người dân.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
TÓM TẮT ..................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................................ viii
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................... x
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ................................................................................................. x
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề.................................................................................................................. 1
2. Mục đích và mục tiêu của đề tài ................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................... 2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN .................................................................................................. 3
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất............. 3
1.1.2. Những nội dung cơ bản của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ................ 5
1.1.3. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong phát triển kinh tế - xã hội ............. 24
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN............................................................................................... 29
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới ............. 29
1.2.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ..................................... 33
1.2.3. Thực trạng về việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở
thành phố Đà Nẵng ........................................................................................................ 43
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ......................... 46
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .............................................................................................................................. 48
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................................. 48
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 48
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................... 48
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................... 48
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................................... 48
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu ................................................ 49
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 50
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN LIÊN CHIỂU .................... 50
3.1.1. Điều kiện địa lý tự nhiên ...................................................................................... 50


vi

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................... 53
3.2. KHÁI QUÁT CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU ................. 61
3.2.1. Dự án Khu dân cư Bàu Mạc (Dự án 1) ................................................................. 61
3.2.2. Dự án Khu đô thị Phước Lý 6 (Dự án 2)............................................................... 64

3.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN KHU DÂN
CƯ ĐÔ THỊ QUẬN LIÊN CHIỂU ................................................................................ 66
3.3.1. Đối tượng bồi thường và điều kiện được bồi thường ............................................ 66
3.3.2. Quy định về giá đất, giá cây cối hoa màu, cơng trình tài sản trên đất bồi
thường cho người bị thu hồi đất ..................................................................................... 69
3.3.3. Đánh giá chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất...................................... 76
3.3.4. Đánh giá chính sách tái định cư ............................................................................ 81
3.3.5. Đánh giá quá trình tổ chức và tiến độ thực hiện .................................................... 90
3.3.6. Đánh giá chung về những thuận lợi và khó khăn trong công tác thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại quận Liên Chiểu qua hai dự án trên ........................ 92
3.4. ĐÁNH GIÁ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG Q TRÌNH
THỰC HIỆN CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ....................... 93
3.4.1. Dự án 1 ................................................................................................................ 93
3.4.2. Dự án Khu dân cư Phước Lý 6 ............................................................................. 99
3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LIÊN CHIỂU ....................... 105
3.5.1. Chủ động về quỹ đất tái định cư ........................................................................... 105
3.5.2. Hoàn thiện, áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư minh bạch
và đúng quy định ........................................................................................................... 105
3.5.3. Quản lý nhà nước về đất đai, tăng cường các biện pháp tổ chức thực hiện............ 106
3.5.4. Đáp ứng đầy đủ và sử dụng hiệu quả nguồn vốn .................................................. 106
3.5.5.Tăng cường phối hợp và công tác vận động của các cơ quan đơn vị ...................... 106
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................................ 107
1. KẾT LUẬN ............................................................................................................... 107
2. ĐỀ NGHỊ................................................................................................................... 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................. 109


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Có nghĩa là

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTTH

Bồi thường thiệt hại

CP

Chính phủ

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

Tổng sản phẩm nội địa

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng Nhân dân

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

QĐ

Quyết định

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TP

Thành phố

TT

Thông tư

TTLB

Thông tư liên Bộ

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban Nhân dân

UBMTTQ

Ủy ban Mặt trận Tổ quốc


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích, dân số các phường trên địa bàn quận Liên Chiểu năm 2017 ........... 53
Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế quận Liên Chiểu giai đoạn 2014 - 2017 (ĐVT: %) ................ 54
Bảng 3.3. Một số chỉ tiêu của quận Liên Chiểu so với thành phố Đà Nẵng năm 2017 .... 56

Bảng 3.4. Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp của quận Liên Chiểu ........ 58
Bảng 3.5. Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh của các quận, huyện của
thành phố Đà Nẵng ........................................................................................................ 59
Bảng 3.6. Số cơ sở sản xuất công nghiệp dân doanh và lao động của quận Liên Chiểu .. 60
Bảng 3.7. Quy hoạch và điều chỉnh QHSDĐ của quận Liên Chiểu ................................ 62
Bảng 3.8. Giá đất ở tại đô thị áp dụng tại dự án 1........................................................... 70
Bảng 3.9. Giá đất trồng cây hàng năm áp dụng tại dự án 1 ............................................. 70
Bảng 3.10. Giá đất trồng cây lâu năm áp dụng tại dự án 1 .............................................. 70
Bảng 3.11. Kinh phí đền bù để thực hiện dự án 1 ........................................................... 71
Bảng 3.12. Giá đất ở tại đô thị áp dụng tại dự án 2 ......................................................... 74
Bảng 3.13. Giá đất trồng cây hàng năm áp dụng tại dự án 2 ........................................... 74
Bảng 3.14. Giá đất trồng cây lâu năm áp dụng tại dự án 2 .............................................. 74
Bảng 3.15. Nguyên tắc bố trí đất tái định cư .................................................................. 82
Bảng 3.16. Quy định về giá đất tái định cư dự án 1 ........................................................ 90
Bảng 3.17. Quy định về giá đất tái định cư dự án 2 ........................................................ 90
Bảng 3.18. Kết quả lấy ý kiến về sự tham gia của người dân trong quy trình thực hiện
cơng tác giải phóng mặt bằng dự án Khu dân cư Bàu Mạc ............................................. 93
Bảng 3.19. Kết quả lấy ý kiến về trình tự cơng tác giải phóng mặt bằng dự án Khu
dân cư Bàu Mạc ............................................................................................................. 95
Bảng 3.20. Kết quả lấy ý kiến về công tác kiểm kê đất đai, nhà cửa, cây cối và các tài
sản khác gắn liền với đất dự án Khu dân cư Bàu Mạc .................................................... 95
Bảng 3.21. Kết quả lấy ý kiến của người dân về giá trị bồi thường, hỗ trợ dự án Khu
dân cư Bàu Mạc ............................................................................................................. 96
Bảng 3.22. Kết quả lấy ý kiến của người dân về khâu tái định cư dự án Khu dân cư
Bàu Mạc ........................................................................................................................ 97
Bảng 3.23. Kết quả lấy ý kiến về mức độ hài lịng của người dân về cơng tác giải
phóng mặt bằng dự án Khu dân cư Bàu Mạc.................................................................. 98


ix

Bảng 3.24. Kết quả lấy ý kiến về sự tham gia của người dân trong quy trình thực hiện
cơng tác giải phóng mặt bằng dự án KDC Phước Lý 6 ................................................... 99
Bảng 3.25. Kết quả lấy ý kiến về trình tự cơng tác giải phóng mặt bằng dự án Khu
dân cư Phước Lý 6 ......................................................................................................... 100
Bảng 3.26. Kết quả lấy ý kiến về công tác kiểm kê đất đai, nhà cửa, cây cối và ............. 101
các tài sản khác gắn liền với đất dự án Khu dân cư Phước Lý 6 ..................................... 101
Bảng 3.27. Kết quả lấy ý kiến của người dân về giá trị bồi thường, hỗ trợ dự án Khu
dân cư Phước Lý 6 ......................................................................................................... 102
Bảng 3.28. Kết quả lấy ý kiến của người dân về khâu tái định cư dự án Phước Lý 6 ...... 102
Bảng 3.29. Kết quả lấy ý kiến về mức độ tham gia của người dân về cơng tác giải
phóng mặt bằng dự án Khu dân cư Phước Lý 6 .............................................................. 103


x

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Đà Nẵng ... 13
Hình 3.2. Mơ hình dự án Khu dân cư Bàu Mạc .............................................................. 63
Hình 3.3. Mơ hình dự án Khu đô thị Phước Lý 6 ........................................................... 64

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu kinh tế của quận Liên Chiểu giai đoạn 2014-2017 .......................... 54
Biểu đồ 3.2. Tỷ lệ tham gia của người dân trong quy trình thực hiện cơng tác giải
phóng mặt bằng dự án Khu dân cư Bàu Mạc.................................................................. 94
Biểu đồ 3.3. Tỷ lệ đánh giá về trình tự cơng tác giải phóng mặt bằng dự án Khu dân
cư Bàu Mạc .................................................................................................................. 95
Biểu đồ 3.4. Tỷ lệ đánh giá về công tác kiểm kê đất đai, nhà cửa, cây cối và các tài
sản khác gắn liền với đất dự án Khu dân cư Bàu Mạc .................................................... 96
Biểu đồ 3.5. Tỷ lệ đánh giá của người dân về giá trị bồi thường, hỗ trợ dự án Khu dân

cư Bàu Mạc ................................................................................................................... 96
Biểu đồ 3.6. Tỷ lệ ý kiến tham gia về việc tái định cư dự án Khu dân cư Bàu Mạc ........ 97
Biểu đồ 3.7. Tỷ lệ đánh giá mức độ hài lòng của người dân về cơng tác giải phóng
mặt bằng dự án Khu dân cư Bàu Mạc ............................................................................ 98
Biểu đồ 3.8. Tỷ lệ tham gia của người dân trong quy trình thực hiện cơng tác giải
phóng mặt bằng dự án KDC Phước Lý 6 ....................................................................... 99
Biểu đồ 3.9. Tỷ lệ ý kiến đánh giá của người dân về trình tự cơng tác giải phóng mặt
bằng dự án Khu dân cư Phước Lý 6 ............................................................................... 100
Biểu đồ 3.10. Tỷ lệ ý kiến đánh giá của người dân về công tác kiểm kê đất đai, nhà
cửa, cây cối và các tài sản khác gắn liền với đất dự án Khu dân cư Phước Lý 6 ............. 101
Biểu đồ 3.11. Tỷ lệ ý kiến đánh giá của người dân về giá trị bồi thường, hỗ trợ dự án
Khu dân cư Phước Lý 6 ................................................................................................. 102
Biểu đồ 3.12. Tỷ lệ ý kiến đánh giá của người dân về khâu tái định cư dự án Phước Lý 6... 102
Biểu đồ 3.13. Tỷ lệ mức độ tham gia của người dân về cơng tác giải phóng mặt bằng
dự án Khu dân cư Phước Lý 6........................................................................................ 103


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về khơng gian, khơng thể di dời được.
Đất đai có vai trị quyết định cho sự tồn tại, phát triển của xã hội loài người cùng với
sự phát triển của xã hội loài người, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội – đất đai là
điều kiện chung của lao động. Nếu khơng có đất đai sẽ khơng có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, khơng có bất kỳ một q trình lao động sản xuất nào và cũng khơng có sự
tồn tại của xã hội lồi người. Vì vậy, đất đai là tài ngun quý giá nhất của mỗi quốc
gia, là cơ sở quan trọng để sản xuất ra của cái vật chất cho xã hội lồi người. Do mang
tính chất đặc thù là loại hàng hóa đặc biệt, có vị trí cố định, số lượng không đổi nên
việc bảo vệ, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đã và đang được các nước trên thế giới

đánh giá đúng tầm quan trọng thông qua Hiến pháp mà cụ thể là tại Luật cũng như các
văn bản dưới Luật.
Trong những năm qua, để đẩy mạnh sự nghiệp CNH - HĐH, nước ta đã và đang
nỗ lực triển khai thực hiện nhiều dự án đầu tư nhằm xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ
tầng làm nền tảng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tất cả những cơng
trình này địi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng, do đó nhu cầu về đất cho xây dựng là
rất lớn. Để có đất cho mục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân.
Công tác đền bù thiệt hại và giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên
quyết để triển khai thực hiện các dự án. Việc làm này cịn có ảnh hưởng trực tiếp đến
lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất, tinh thần của
người bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn đầu tư phát triển.
Hòa nhịp cùng với sự phát triển của đất nước, Đà Nẵng - một thành phố được
xem là “đầu tàu kinh tế” của miền Trung nói chung, đang bước vào giai đoạn tăng
trưởng kinh tế và phát triển mạnh mẽ nói chung, trong đó có sự đóng góp của quận
Liên Chiểu nói riêng. Hiện nay, địa bàn quận Liên Chiểu là nơi đây q trình đơ thị hóa
đang diễn ra mạnh mẽ và cũng có những chuyển biến nhanh. Bên cạnh những lợi ích
mang lại, thì cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng cũng nảy sinh hàng loạt các vướng
mắc và tồn tại. Còn nhiều nội dung cần phải phân tích đánh giá có cơ sở khoa học thông
qua việc khảo sát thực tế, điều tra xã hội học để bổ sung, sửa đổi hoàn thiện chính sách
nàu nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng,người bị thu hồi đất, duy trì trật
tự, kỷ cương của pháp luật, hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai của
nhân dân trong việc tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ những lý do trên tơi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
thực trạng công tác thu hồi đất phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng và khu dân cư tại
quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”.


2

2. Mục đích và mục tiêu của đề tài

a. Mục đích của đề tài
Đánh giá được thực trạng cơng tác thu hồi đất phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng
và nhằm hồn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
b. Mục tiêu cụ thể
- Nêu rõ được tình hình triển khai, thực hiện cơng tác đền bù giải phóng mặt
bằng tại một số dự án phát triển cơ sở hạ tầng và khu dân cư đô thị trên địa bàn quận
Liên Chiểu.
- Thấy được ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác đền bù giải tỏa và bố trí
tái định cư.
- Chứng minh được ảnh hưởng của chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
đến người dân có đất bị thu hồi tại các dự án nghiên cứu.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện chính sách thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Liên Chiểu nói riêng, thành phố Đà Nẵng
nói chung.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ và bước đầu hồn thiện những chính sách của nhà nước và địa
phương về việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư để đẩy nhanh tiến độ đền bù giải
phóng mặt bằng để phát triển cơ sở hạ tầng và khu dân cư đô thị.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Thấy rõ thực trạng cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng từ đó góp phần đưa ra
những chính sách hợp lý để góp phần hoàn thiện hệ thống Luật đất đai.
- Là cơ sở nghiên cứu cho các nơi khác trên địa bàn thành phố Đà Nẵng nói
riêng và cả nước nói chung.


3

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1.1. Thu hồi đất
Công nghiệp hóa là q trình phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Trong
thời đại ngày nay, công nghiệp hoá, hiện đại hoá là con đường giúp đẩy nhanh tiến độ
phát triển của các nước. Về thực chất, đây là quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo
hướng phát triển mạnh công nghiệp và dịch vụ, cơ cấu lại việc phân bổ dân cư theo
hướng tăng nhanh khối lượng dân cư sống ở khu vực thành thị và giảm mạnh số lượng
dân cư sống ở khu vực nông thôn.
Để làm được điều này, tất yếu là phải phân bổ lại các nguồn lực phát triển nền
kinh tế, trong đó trước hết là nguồn đất đai, phải thu hồi và chuyển một bộ phận đất
đai phục vụ cho xây dựng khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu dân cư tập trung,
cũng như cho việc xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng và các cơng trình cơng cộng
phục vụ lợi ích cộng đồng.
Theo Khoản 11 Điều 13 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Do
đó, việc thu hồi đất là sự thỏa thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với người
dân có đất trong vùng quy hoạch để đi đến sự thống nhất về giá cả bồi thường thiệt hại
cho người dân và sự ủng hộ của người dân cho việc thu hồi đất của Nhà nước. Nhưng
trong thực tế, các vấn đề này hầu như chỉ thực hiện theo hình thức từ trên xuống, mức
áp giá bồi thường, hỗ trợ là do Nhà nước xác định, nhưng chưa phù hợp với giá trị
quyền SDĐ trên thị trường, do đó gây khơng ít khó khăn trong việc thu hồi đất của
Nhà nước [11].
Bên cạnh đó, việc Nhà nước thu hồi đất và bồi thường thiệt hại về đất là một trong
những công việc phức tạp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Rất nhiều địa
phương gặp khó khăn khi thực hiện cơng tác này, trong đó có tình trạng khiếu kiện của
những người bị thu hồi đất. Họ không đồng ý với các quyết định thu hồi đất vì cho rằng
quyền lợi chưa được bồi thường một cách tương xứng.

1.1.1.2. Bồi thường
Theo Luật Đất đai 2013 thì bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước
trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất.


4

Người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về
tài sản trên đất.
- Bồi thường thiệt hại về đất: Theo qui định tại Điều 74, Luật đất đai 2013 thì
người bị thu hồi đất loại nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền
sử dụng đất tại thời điểm có Quyết định thu hồi.
- Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: Nhà, các cơng trình, vật kiến trúc, cây
cối, hoa màu, các cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.
Bên cạnh các trường hợp được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất, có những
trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường:
- Thu hồi đất khi chủ sử dụng đất vi phạm Luật Đất đai.
- Thu hồi đất được giao không đúng đối tượng hoặc trái thẩm quyền.
- Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng, đất cơng ích xã phường,…
- Thu hồi đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng; đất sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh; đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh
doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa [11].
1.1.1.3. Hỗ trợ
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của con người, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt,
góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Những người
dân trong vùng dự án không chỉ phải di dời chỗ ở mà còn gặp phải những xáo trộn
trong việc làm, học tập, sinh hoạt. Chính vì thế mà khi thu hồi đất của người dân, bên
cạnh việc bồi thường quyền sử dụng đất của người dân bị thu hồi, phải có chính sách

hỗ trợ thỏa đáng.
Tại khoản 14 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản
xuất và phát triển [11].
Theo quy định tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì chính sách hỗ trợ gồm: Hỗ trợ
ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
Hỗ trợ tái định cư; Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước; Hỗ trợ
khi thu hồi công ích của xã, phường, thị trấn và các hỗ trợ khác [4].
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc bố trí lại đất cho người bị thu hồi đất để họ có nơi ở mới
ổn định.


5

Tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhà nước thu
hồi đất hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện dự án phát triển.
Hiện nay, ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà di chuyển chổ ở thì người sử
dụng đất được bố trí TĐC bằng các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chổ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển
và phải thực hiện như các dự án phát triển khác.
Đối với các dự án tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành phân lô theo
quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ giải tỏa sau khi
đã thi công hạ tầng cơ sở thì được gọi là tái định cư tại chỗ. Việc bố trí lại đất TĐC tại nơi
ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi cũ [11].

1.1.2. Những nội dung cơ bản của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Bản chất của việc bồi thường giải phóng mặt bằng
Phát triển cơng nghiệp và đơ thị là một tiến trình tất yếu trên tồn thế giới. Để
làm được điều đó việc thu hồi đất là cách thức thường được thực hiện để xây khu cơng
nghiệp và đơ thị. Q trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế - xã hội cần được
giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hịa được lợi ích của xã hội, tập thể và
cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình.
Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của cơng tác bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phịng, lợi
ích quốc gia, lợi ích cơng cộng trong q trình hiện nay khơng chỉ đơn thuần là sự bồi
thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân bị thu hồi đất. Đó
là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng chắc
chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn
định. Do vậy, vấn đề bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi tiến hành GPMB đang đặt ra yêu
cầu cấp bách đối với các cơ quan chức năng trong việc đưa ra các chính sách phù hợp.
1.1.2.2. Đặc điểm của cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
Nhìn chung, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ thường mang tính: đa
dạng, phức tạp, nhạy cảm nhưng rất cấp thiết.
a. Tính đa dạng
Mỗi địa phương khác nhau thì điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, định hướng
phát triển khác nhau, giá trị đất và các tài sản gắn liền trên đất cũng khác nhau. Do đó,


6

các dự án thực hiện trên mỗi vùng khác nhau thì chính sách bồi thường, hỗ trợ khơng
thể hồn tồn giống nhau. Công tác bồi thường, hỗ trợ được tiến hành, vận dụng linh
hoạt sao cho phù hợp với điều kiện đa dạng của từng địa phương nhằm mang lai hiệu
quả cao.
b. Tính phức tạp

Bồi thường, hỗ trợ liên quan mật thiết đến nhiều vấn đề kinh tế - xã hội nên rất
phức tạp.
Thứ nhất, tình trạng đất đai bị biến động về diện tích, hình thể, mục đích sử
dụng hay nguồn gốc hình thành đất khác nhau, giấy tờ về nguồn gốc đất đai không rõ
ràng làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn và trở nên phức tạp. Mặt
khác, trong quá trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát
sinh, người dân xây mới các cơng trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB,… đã
gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án.
Thứ hai, giá cả thị trường ln biến động do đó đơn giá bồi thường, hỗ trợ cũng
biến động phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển kinh tế. Khi đơn giá thay đổi thì
phải tính tốn giá trị bổ sung hỗ trợ lại cho người dân bị ảnh hưởng. Nhiều dự án bị
đình trệ vì khơng có đủ kinh phí mặc dù dự tốn kinh phí đã được tính tốn kỹ lưỡng
và được phê duyệt.
Thứ ba, tính phức tạp cũng thể hiện ở chính sách thực hiện: Cùng một khu vực
nhưng áp dụng nhiều chính sách bồi thường, hỗ trợ khác nhau. Thậm chí, cùng một dự
án đặc biệt là các dự án dở dang kéo dài nhiều năm cũng áp dụng các văn bản khác
nhau, giá trị bồi thường của các Quyết định cũng khác nhau.
Thứ tư, đất đai có một vai trò rất quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội,
nhất là trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, đất được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt
quan trọng. Trong khi đó trình độ dân trí ở một số vùng cịn thấp nên q trình thu hồi
đất ở những nơi đó rất phức tạp. Do tâm lý của một số người dân, đặc biệt là người dân
vùng nông thôn họ không muốn di dời nên không ủng hộ các chính sách đề ra gây khó
khăn cho cơng tác GPMB.
Thời gian gần đây, trong các kỳ họp Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân
dân các cấp đều có nội dung giải quyết khiếu kiện của nhân dân liên quan đến công tác
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ. Điều đó đã nói lên tính phức tạp của vấn đề này.
c. Tính nhạy cảm
Bồi thường, hỗ trợ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân nên rất
nhạy cảm. Thu hồi đất thực tế là một quan hệ chuyển dịch đất đai đặc biệt trong đó
người bị thu hồi đất khơng có nhu cầu chuyển nhượng đất đang sử dụng, khơng có

nhu cầu tái định cư nơi mới mà hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước và Nhà nước


7

phải bồi thường cho người bị thu hồi đất theo luật định. Vấn đề nhạy cảm này cần
được xử lý đúng mực, linh hoạt và khéo léo để hạn chế tình trạng người dân khiếu
nại, khiếu kiện, tạo lịng tin trong nhân dân. Nhà nước đã thấy rõ điều đó nên có
nhiều chủ trương rất tốt trong việc qui hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ. Tuy
nhiên, không phải tất cả nơi nào và lúc nào cũng thực hiện đúng các chủ trương đó.
d. Tính cấp thiết
Hiện nay, nước ta đang thực hiện quá trình CNH - HĐH và kéo theo đó là q
trình đơ thị hố. Đơ thị hố địi hỏi phải xây dựng nhiều cơng trình để nâng cấp, làm
mới cơ sở hạ tầng hiện có phục vụ cho sự phát triển. Do đó, cơng tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ ln mang tính cấp thiết. Bồi thường, hỗ trợ sao cho phù hợp ln có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng. Cần có những giải pháp kịp thời để thực hiện tốt các cơng
tác mang tính cấp thiết này để tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của đất nước.
GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi dự
án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
1.1.2.3. Căn cứ để bồi thường, giải phóng mặt bằng
a. Chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước
Đất đai là một đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội đất nước, chính vì vậy chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà
nước là một trong những nhân tố có tính quyết định đến cơng tác bồi thường thiệt hại
giải phóng mặt bằng. Là căn cứ pháp lý quan trọng dựa vào đó để xác định nội dung
bồi thường, mức bồi thường, giá bồi thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của
người dân vùng di dời.
Chính sách bồi thường thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước về
bồi thường thiệt hại như: đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi thường, mức

bồi thường, tổ chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đến bồi
thường thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai của các bên bao gồm:
tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư, đối tượng phải bồi thường), Nhà
nước, người bị thu hồi đất. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với cơng tác bồi
thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và
hiệu quả địi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và đồng bộ
đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự
giác thực hiện. Ngược lại nếu các chính sách mà không đúng đắn, thống nhất, không
đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và không công khai thì chắc chắn cơng
tác bồi thường thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và khơng thể thực
hiện được. Một chính sách thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thì


8

công tác này mới thúc đẩy được tiến độ thực hiện. Cơng tác này thực chất là q trình
thực hiện hố chính sách của Nhà nước. Như vậy để q trình hiện thực hố được diễn
ra nhanh chóng, hiệu quả thì chính sách phải là một chính sách tốt đảm bảo cơng bằng
về lợi ích. Rõ ràng chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước góp phần thúc đẩy
tiến độ thi cơng của các dự án, góp phần ổn định tình hình kinh tế- xã hội thu hút vốn
đầu tư trong nước, tranh thủ nguồn vốn hỗ trợ từ bên ngồi. Tóm lại chính sách bồi
thường thiệt hại của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp và quyết định thành bại của
cơng tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. Chính vì thế chính sách này ln
được Nhà nước chú ý, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay nó ln được sửa đổi cho phù
hợp với thực tế. Đây là vấn đề hết sức phức tạp mà Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm
và liên tục ban hành các văn bản quy định khác nhau liên quan đến công tác này.
b. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố trí
sắp xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và

thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các yếu tố đất đai, nhà ở.
Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cần
phải xem xét tồn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của cơng
tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. Các nhà lập quy hoạch, kế hoạch phải
tính tốn, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó có khoa học, có tính khả thi
cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch, kế hoạch phải lấy nhiều đất
đai thuộc những khu dân cư đông, lâu đời, những cơng trình lớn để giảm bớt chi phí
bồi thường thiệt hại GPMB. Mặt khác, quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng
và phát triển nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành trước một bước và phải cơng
khai cho tồn dân biết. Có như vậy, cơng tác bồi thường thiệt hại mới có thể thực hiện
hiệu quả tránh những trở ngại khơng đáng có.
c. Cơng tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà
Công tác giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác bồi thường
thiệt hại GPMB. Nếu công tác giao đất, cho th đất đã được hồn tất thì cơng tác bồi
thường thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng, ngược lại nó sẽ làm chậm q trình
bồi thường thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư. Trong công
tác giao đất, cho thuê đất thì cơng tác thẩm duyệt dự án là cơng tác rất quan trọng có
liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp.
Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng
giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền
với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được bồi thường hay không.
Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì


9

công tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trị quyết định. Do đó
phải chú trọng cơng tác này thì việc bồi thường mới nhanh chóng được thực hiện.
d. Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường thiệt hại GPMB và TĐC là một việc làm phức tạp, gắn liền
với quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi
bất chính. Chính quyền địa phương cấp trên, hội đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xun trong q trình triển khai thực
hiện cơng tác bồi thường thiệt hại GPMB và TĐC, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi
phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
e. Quỹ đất tái định cư
Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân. Tuy
nhiên việc thu hồi này nó khơng chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa
của người dân mà nó cịn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập
cuộc sống, phong tục tập quán, thói quen…của người dân.
Do đó, khi tiến hành cơng tác bồi thường thiệt hại GPMB Nhà nước cần phải có
chính sách lập khu tái định cư nhằm đảm bảo ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất
cho người dân. Có như vậy thì người dân mới yên tâm nhận bồi thường và nhanh
chóng di chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ chính sách tái định cư của Nhà nước
cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến cơng tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng và
tái định cư. Chính sách này cũng tác động đến tiến độ thi cơng, giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho các dự án đầu tư phát triển. Một dự án
nếu có sẵn đất TĐC để bố trí cho người dân bị giải tỏa trắng thì bao giờ cũng được
thực hiện nhanh chóng, khơng muốn chờ đợi trong thời gian dài, sớm nhận đất để làm
nhà, không muốn phải thuê nhà ở những nơi chật hẹp, cho dù là kinh phí thuê nhà
được Nhà nước hỗ trợ. Điều này có nghĩa là khâu giải phóng mặt bằng sẽ bị ách tắc,
dự án không được thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả tiêu cực các nhà đầu tư
sẽ khơng dám rót vốn vào dự án.
g. Sự phát triển của thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó tới giá đất ở nơi đi
và giá đất ở nơi đến trong công tác giải phóng mặt bằng
Hiện nay, các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang diễn ra
phổ biến nhưng nó diễn ra với một q trình "ngầm" nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà
nước. Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất)
đưa các quan hệ giao dịch nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) cơng khai trên thị trường và có sự
kiểm sốt, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong việc xác định
giá đất để tính bồi thường thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và
chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân.


10

h. Công tác tổ chức của bộ máy thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng
Cơng tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tiến độ, chất lượng của
cơng tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. Nếu khơng có sự phối hợp một
cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu khơng có sự quan
tâm, chỉ đạo thường xun, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương.
Nếu khơng có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và nếu đội ngũ cán
bộ làm cơng tác bồi thường trực tiếp khơng có ý thức trách nhiệm, công tác tuyên
truyền vận động phổ biến chính sách của Nhà nước khơng được làm tốt thì cơng tác
này khơng thể thực hiện tốt.
Ngồi ra, cịn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu hồi.
Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì cơng tác GPMB sẽ nhanh
chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những quy định
của Nhà nước thì cơng tác giải phóng mặt bằng sẽ rất khó thực hiện.
i. Công tác định giá đất
Việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn là việc
làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thi
cơng các cơng trình và hiệu quả sử dụng đất, nó có ảnh hưởng rất lớn đến việc ổn định
tình hình kinh tế xã hội chính trị của một đất nước và sự phát triển chung của mỗi quốc
gia trong quá trình CNH-HĐH đất nước, ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư của
các tổ chức trong và ngoài nước.
1.1.2.4. Đối tượng được bồi thường, giải phóng mặt bằng
Khơng phải mọi chủ thể sử dụng đất bị thu hồi đất cũng được hưởng chính

sách bồi thường chỉ các đối tượng có đủ điều kiện mới được hưởng chế độ này.
Luật Đất đai năm 2013 hiện hành quy định điều kiện được bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, cơng cộng trong các trường hợp:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có
Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất
đai mà chưa được cấp.


11

Cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu cơng nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp [11].
Qua đó, có thể thấy rằng, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
để phục vụ cho việc phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì người sử
dụng đất phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai nhưng chưa được cấp.
Cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, do đó, tại Quyết định số
15/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng, ngày 10 tháng 4 năm 2017
Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Quyết định này có hiệu lực thi
hành thay thế Quyết định số 06/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm 2015 của Ủy
ban nhân dân thành phố ban hành Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,tái


12

định cư và thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng. Quyết định áp dụng cho người sử dụng đất quy định tại Điều 5
của Luật Đất đai năm 2013 khi Nhà nước thu hồi đất và Tổ chức, cá nhân khác có
liên quan đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [11] [23].
1.1.2.5. Thẩm quyền phê duyệt bồi thường, giải phóng mặt bằng
Thơng báo thu hồi đất
Cơ quan thực hiện: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất có
trách nhiệm ban hành thông báo thu hồi đất.
Ký hợp đồng thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng - Cơ quan thực
hiện: Chủ đầu tư
Chủ đầu tư ký hợp đồng với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng để lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tổ chức thực hiện
việc đền bù, giải phóng mặt bằng.
Kê khai, kiểm kê, xác định nguồn gốc đất đai, tài sản gắn liền với đất
Cơ quan thực hiện: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi.
Thẩm định điều kiện bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất - Cơ quan thực
hiện: Cơ quan Tài ngun và Mơi trường
Xác định giá đất để tính tiền bồi thường
Cơ quan thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường.
Lập và công khai phương án bồi thường
Cơ quan thực hiện: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thẩm định phương án bồi thường và hồ sơ thu hồi đất
- Cơ quan thẩm định: Phòng Tài ngun và Mơi trường chủ trì, phối hợp với
các cơ quan liên quan thẩm định phương án bồi thường đồng thời thẩm định hồ sơ
thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân
dân cấp huyện;
- Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan
thẩm định phương án bồi thường đồng thời thẩm định hồ sơ thu hồi đất đối với
trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân dân tỉnh;

Phê duyệt phương án bồi thường và ban hành Quyết định thu hồi đất
- Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường và ban hành
quyết định thu hồi đất đối với khu đất thuộc thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban
nhân dân cấp quận, huyện.


13

- Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt phương án bồi thường và ban hành
quyết định thu hồi đất đối với khu đất thuộc thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban
nhân dân thành phố.
Công bố Quyết định thu hồi đất, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất có trách nhiệm gửi quyết
định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường đến người có đất thu
hồi và cho niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi trong suốt
thời gian kể từ ngày có quyết định thu hồi đến thời điểm kết thúc việc thu hồi.
Chi trả tiền bồi thường
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi
trả tiền bồi thường theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.
1.1.2.6. Trình tự thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng

Hình 1.1. Quy trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Đà Nẵng