Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ cho dự án khu công nghiệp hanaka, thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh và đề xuất giải pháp ổn định sinh kế cho người dân

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Ý nghĩa
CP Chính phủ
CSHT Cơ sở hạ tầng
GPMB Giải phóng mặt bằng
CN-XDCB Công nghiệp – xây dựng cơ bản
DN Doanh nghiệp
NĐ Nghị định
QĐ-UBND Quyết định ủy ban nhân dân
QĐ Quyết định
KCN Khu công nghiệp
HCSN Hành chính sự nghiệp
TT - LB Thông tư liên bộ
TM-DV Thương mại dịch vụ
TTCN Tiẻu thủ công nghiệp
TW Trung Ương
TNMT Tài nguyên môi trường
UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi năm 2013 của tỉnh Bắc Ninh 19
Bảng 1.2. Tổng hợp các dự án được phê duyệt năm 2013 19
Bảng 1.3. Các bối cảnh sinh kế 23
Bảng 1.4. Các nguồn vốn đảm bảo sinh kế bền vững 26
Bảng 2.1. Tình hình dân số thị xã Từ Sơn giai đoạn 2008 - 2012 32

Bảng 2.2. Tình hình dân số lao động của thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010-2012 34
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2013 40
Bảng 2.4. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2008 - 2013 41
Bảng 2.5: Một số dự án quan trọng được triển khai xây dựng KCN thị xã Từ Sơn
năm 2007 - 2011 46
Bảng 2.6. Cơ cấu sử dụng đất KCN Hanaka 49
Bảng 2.7. Kết quả thực hiện GPMB của dự án ở phường Trang Hạ 56
Bảng 2.8. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án ở phường Trang Hạ 57
Bảng 2.9. Kết quả thực hiện dự án ở phường Đồng Nguyên 58
Bảng 2.10. Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án ở phường Đồng Nguyên 58
Bảng 3.1. Diện tích đất đai bình quân của các nhóm hộ điều trong giai đoạn 2011 -
2014 60
Bảng 3.2. Đặc điểm người lao động ở các hộ bị thu hồi đất 62
Bảng 3.3. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 64
Bảng 3.4. Thu nhập bình quân của các hộ gia đình trong một tháng 65
Bảng 3.5. Mức tiền bồi thường đất của các hộ gia đình 67
Bảng 3.6. Mục đích sử dụng tiền của các hộ điều tra 68
Bảng 3.7. Tài sản của các hộ gia đình trước và sau khi thu hồi 70
Bảng 3.8. Tổng hợp các mối quan hệ của các hộ gia đình đ ợc điều tra sau khi thu
hồi đất 72
Bảng 3.9. Các loại sinh kế trước và sau thu hồi đất 73
Bảng 3.10. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân trước và sau khi thu hồi
đất tại dự án 76

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Sơ đồ phương pháp tiếp cận sinh kế bền vững (SLA) (DFID 1999) 25
Hình 1.2. Sơ đồ quá trình chuyển đổi sinh kế của người nông dân do bị thu hồi đất
28
Hình 2.1. Cơ cấu kinh tế thị xã Từ Sơn năm 2008 và 2013 36

Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất của thị xã Từ Sơn năm 2013 40
Hình 2.3. Hình ảnh khu công nghiệp Hanaka 49
Hình 2.4. Quy trình thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường và hô trợ 55
Hình 3.1. Biểu đồ thể hiện cơ cấu lao động phân theo trình độ văn hóa 62
Hình 3.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu lao động phân theo độ tuổi 63
Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện mức thu nhập của các hộ gia dình trong tháng 65
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện số hộ dân được đền bù đất với các mức bồi thường khác
nhau 67
Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện mục đích sử dụng tiền đền bù của các hộ điều tra 69
Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện cơ cấu lao động theo việc làm của các hộ dân trước và
sau khi thu hồi đất tại dự án 77



MỤC LỤC
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 2
4. Phương pháp nghiên cứu 3
4.1. Phương pháp tổng quan tài liệu 3
4.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa 3
4.3. Phương pháp điều tra xã hội học 4
4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp 4
4.5. Phương pháp phân tích SWOT 4
5. Cấu trúc luận văn 5
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG
VÀ HỖ TRỢ CHO NGƯỜI DÂN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1.1.Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở Việt Nam 6
1.1.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 6
1.1.2. Những quy định pháp luật cơ bản về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở

Việt Nam 6
1.1.2.1. Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở Việt Nam từ
trước khi có Luật đất đai 2003 6
1.1.2.2. Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở Việt Nam từ
khi có Luật đất đai 2003 đến nay 8
1.2. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở tỉnh Bắc Ninh 17
1.2.1. Các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở tỉnh Bắc Ninh
17
1.2.2. Tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở tình Bắc Ninh 18
1.3. Cơ sở lý luận về sinh kế và sinh kế bền vững 22
1.3.1. Khái niệm sinh kế 22
1.3.2. Chiến lược sinh kế 22
1.3.3. Bối cảnh sinh kế 23
1.3.4. Sinh kế bền vững 24

1.4. Tổng quan những công trình nghiên cứu về tác động của việc thu hồi đất
nông nghiệp đến sinh kế người dân ở nước ta 26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG
CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HANAKA,
THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH
2.1. Điều kiện tự nhiên thị xã Từ Sơn 30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên 30
2.1.1.1. Vị trí địa lý 30
2.1.1.2. Khí hậu, thuỷ văn 31
2.1.1.3. Thổ nhưỡng 32
2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn 32
2.2.1. Dân số và lao động 32
2.2.2. Tăng trưởng kinh tế 34
2.2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 35
2.2.4. Cơ sở hạ tầng 36

2.3. Tình hình sử dụng và biến động đất đai của thị xã Từ Sơn giai đoạn 2008 - 2013
39
2.3.1. Công tác quản lý đất đai 39
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất
39
2.3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 39
2.3.2.2. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2008 -
2013 41
2.3.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất 44
2.4. Vài nét về một số dự án xây dựng KCN triển khai trong thời gian qua tại địa
bàn thị xã Từ Sơn 45
2.5. Thực trạng về công tác thu hồi đất, bồi thường của dự án xây dựng Khu
công nghiệp Hanaka 48
2.5.1. Giới thiệu về dự án xây dựng Khu công nghiệp Hanaka 48
2.5.2. Các văn bản và căn cứ pháp luật nghiên cứu liên quan đến việc thực hiện dự án
50

2.5.3. Thông tin về vấn đề thu hồi đất và giá bồi thường, hỗ trợ của Dự án 52
2.5.3.1. Thông tin đất bị thu hồi 52
2.5.3.2. Giá bồi thường, hỗ trợ của Dự án 52
2.5.4. Thông tin về trình tự và tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ 53
2.5.4.1. Trình tự thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ 53
2.5.4.2. Tiến độ thực hiện của dự án xây dựng KCN Hanaka 56
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ THAY ĐỔI SINH KÊ CỦA NGƯỜI NÔNG DÂN
TẠI PHƯỜNG ĐỒNG NGUYÊN VÀ PHƯỜNG TRANG HẠ DO THU HỒI
ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO DỰ ÁN KCN HANAKA
VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
3.1. Các nguồn vốn sinh kế của người dân bị thu hồi đất 60
3.1.1. Nguồn vốn tự nhiên 60
3.1.2. Nguồn vốn con người 61

3.1.3. Nguồn vốn tài chính 64
3.1.4. Nguồn vốn vật chất 69
3.1.5. Nguồn vốn xã hội 71
3.2. Sự thay sinh kế của các hộ gia đình sau thu hồi đất 73
3.2.1. Sự thay đổi các loại hình sinh kế 73
3.2.2. Sự thay đổi lao động trong các loại hình sinh kế 76
3.3. Phân tích SWOT đối với sự thay đổi sinh kế của người dân sau khi bị thu hồi
đất nông nghiệp cho dự án KCN Hanaka 78
3.4. Một số giải pháp giúp ổn định sinh kế đối với người dân khi bị thu hồi đất
phục vụ xây dựng KCN 80
3.4.1. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ 80
3.4.2. Về giải pháp ổn định sinh kế 81
3.4.3. Một số giải pháp khác 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận 85
2. Kiến nghị 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
PHỤ LỤC

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ 11 thì Đảng ta xác định phướng
hướng nhiệm vụ cơ bản đầu tiên của đất nước trong giai đoạn tới là “đẩy mạnh công
hóa, hiện đại hóa đất nước gắn với phát triển kinh tế tri thức”. Cũng từ lâu, mục
tiêu được xác định cho nước ta là cho đến năm 2020 cơ bản có thể trở thành một
nước công nghiệp, theo hướng hiện đại hóa. Có thể nói, công nghiệp hóa, hiện đại
hóa chính là một trong những cách thức tương đối hiệu quả để có thể đưa đất nước
ta thoát khỏi tình trạng kém phát triển hiện nay, phát triển kinh tế nhanh; nâng cao

sinh kế vật chất, tinh thần của nhân dân và giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Song
song với quá trình này, trong những năm qua, trên địa bàn cả nước đã hình thành,
phát triển và đưa vào hoạt động nhiều khu công nghiệp (KCN) hiện đại với quy mô
khác nhau. Việc phát triển các KCN đã không chỉ diễn ra ở các thành phố lớn như
Hà Nội, TP Hồ Chí Minh mà còn diễn ra ở hầu hết các tỉnh, thành phố khác trên
phạm vi cả nước.
Để phát triển các KCN, thì điều tất yếu là phải thực hiện chuyển đổi sử dụng
đất, giải phóng mặt bằng (GPMB) để tạo “mặt bằng sạch”. Một mặt, quá trình này
đã tạo nên cơ hội chuyển đổi việc làm từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ
cho người dân, nâng cao thu nhập cho người dân, cũng như cải thiện chất lượng hạ
tầng cơ sở ở khu vực thực hiện xây dựng KCN. Mặt khác, nếu quá trình thu hồi,
GPMB không tốt sẽ gây ra những tác động tiêu cực cho người dân có đất bị thu hồi
như: giá đất bồi thường chưa hợp lý sẽ dễ dẫn đến việc người dân có thái độ chống
đối, đôi khi làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh, chính trị; Do người dân bị mất đi
đất nông nghiệp cho xây dựng KCN, dẫn đến việc người dân mất tư liệu sản xuất
truyền thống và ổn định từ bao đời, buộc phải chuyển đổi sang nghề khác hoặc có
khi chịu thất nghiệp do không đủ khả năng thích ứng. Nhiều người bị giảm nguồn
thu nhập do cuộc sống đang từ ổn định trở nên bấp bênh, làm giảm đi hiệu quả kinh
tế - xã hội của quá trình công nghiệp hóa.
Để giảm bớt thiệt hại cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án phát triển kinh tế - xã hội thì cả nước nói chung và tỉnh Bắc Ninh nói
riêng cũng đã có nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách bồi thường, hỗ
2

trợ. Tuy nhiên, do sự phức tạp trong vấn đề đất đai, bản thân các chính sách này vẫn
còn nhiều bất cập, hạn chế nhất định, và chưa tìm ra được những giải pháp tối ưu
nhất để vừa đạt được mức giá bồi thường thiệt hại hợp lý cho nhiều bên, vừa đảm
bảo cuộc sống, việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Dự án xây dựng KCN Hanaka nằm trên địa giới hành chính phường Đồng
Nguyên và phường Trang Hạ, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh với quy mô 74,22ha do

công ty cổ phần tập đoàn Hanaka làm chủ đầu tư. Đây là KCN tập trung, đồng bộ
và hiện đại sử dụng tốt nguồn nguyên liệu tại địa phương gồm các ngành sản xuất
công nghiệp ít gây ô nhiễm và độc hại như: Công nghiệp may mặc, thủ công mỹ
nghệ; Cơ khí, lắp ráp điện tử, điện lạnh; Các ngành công nghiệp nhẹ và ít gây ô
nhiễm, độc hại khác. Sau khi dự án được thực hiện và hoàn thành, KCN đi vào hoạt
động đã tạo ra nhiều việc làm mới cho người dân tại địa phương, góp phần ổn định
và nâng cao cuộc sống của người dân. Tuy đây chỉ là một dự án xây dựng KCN với
quy mô nhỏ trên thị xã Từ Sơn, nhưng ảnh hưởng của việc thu hồi đất cho Dự án
đến sinh kế của người dân không hề nhỏ. Nhằm kịp thời có những đánh giá đúng
đắn về ảnh hưởng của dự án, và đưa ra một số giải pháp hiệu quả cho công tác
thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ từ bài học kinh nghiệm của dự án này, tác giả
đã chọn thực hiện đề tài nghiên cứu:“Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi
thường và hỗ trợ cho Dự án xây dựng Khu công nghiệp Hanaka, thị xã Từ Sơn,
tỉnh Bắc Ninh và đề xuất giải pháp ổn định sinh kế cho người dân”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ những khó khăn, thuận lợi, thách thức và cơ hội đối với người dân
bị thu hồi đất phục vụ xây dựng Dự án xây dựng KCN Hanaka, thị xã Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh.
- Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ ổn định sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi khi thực
hiện dự án.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay.
3

- Thu thập hệ thống tài liệu về chính sách và quá trình thực hiện công tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ của Dự án xây dựng KCN Hanaka, thị xã Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh. Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ.
Chỉ ra những nguyên nhân, khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án.

- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh để có thể hiểu một cách khái quát đặc điểm chung về khu
vực nghiên cứu.
- Điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp cho Dự án
xây dựng KCN Hanaka để làm rõ việc thay đổi hoạt động sinh kế và các nguồn vốn
sinh kế của người dân sau khi bị thu hồi đất.
- Phân tích SWOT đối với sinh kế của người dân sau khi bị thu hồi đất.
- Dựa trên kết quả nghiên cứu và phấn tích, tim ra các giải pháp giải quyết
những vướng mắc trong chính sách thu hồi, bồi thường và hỗ trợ đất, và đạc biệt lac
chính sách ổn định sinh kế cho người nông dân.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp tổng quan tài liệu
Phương pháp này được thực hiện nhằm:
- Tổng quan được hệ thống chính sách có liên quan đến công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở các dự án như
khung giá đất của Chính phủ, giá quy định của Nhà nước và giá bồi thường được áp
dụng cho thị xã Từ Sơn.
- Xây dựng hệ thống cơ sở lý luận về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ ở
nước ta trong những năm vừa qua.
- Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan về vấn đề hoặc địa bàn
nghiên cứu.
4.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa
Đây là phương pháp quan trọng đối với bất kỳ một nghiên cứu thực tế nào.
Việc đi điều tra, khảo sát thực địa giúp tác giả có cái nhìn tổng quan đối với đặc
điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu. Đồng thời, trong quá trình
đi khảo sát, tác giả còn kết hợp thu thập hệ thống tài liệu, số liệu về tình hình kinh tế
- xã hội của thị xã Từ Sơn nói chung và về công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ
4

trợ đối với Dự án xây dựng KCN Hanaka nói riêng. Đây là những dữ liệu quan

trọng, làm nền tảng cho việc lựa chọn hộ gia đình để phỏng vấn cũng như cho việc
đánh giá, phân tích của nghiên cứu sau này.
4.3. Phương pháp điều tra xã hội học
Theo quan điểm của tác giả, tác động của việc thu hồi đất, bồi thường và hỗ
trợ của Dự án xây dựng KCN Hanaka đến các hộ gia đình (phỏng vấn, điều tra 100
hộ gia đình ở hai phường Đồng Nguyên và Trang Hạ) chỉ có thể đánh giá được tốt
nếu nghiên cứu có sử dụng phương pháp điều tra xã hội học. Đây là phương pháp
hiệu quả để thu thập được các thông tin về đặc điểm các hộ gia đình như trình độ
học vấn, việc làm, thu nhập và các ý kiến của các hộ gia đình về ảnh hường của dự
án tới sinh kế người nông dân. Để từ đó, hiểu được những khó khăn và thuận lợi khi
họ bị thu hồi đất phục vụ cho dự án, mà số liệu thống kê hay báo cáo của xã, thị xã
không bao giờ có được.
4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp
Dựa trên hệ thống cơ sở tài liệu, số liệu thu thập được, bao gồm: các chế độ
chính sách về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ của Dự án xây dựng KCN Hanaka
cũng như dữ liệu kinh tế - xã hội của các hộ gia đình bị thu hồi đất cho dự án, việc
tổng hợp, phân tích, xử lý và đánh giá các số liệu, dữ liệu được thực hiện để đưa ra
những kết quả quan trọng của nghiên cứu.
4.5. Phương pháp phân tích SWOT
Phương pháp này được thực hiện dựa trên mô hình SWOT. Mô hình SWOT
là mô hình nổi tiếng và vẫn đang được sử dụng rất phổ biến trong phân tích kinh
doanh doanh nghiệp từ nửa cuối thế kỷ 20 cho đến nay, do một nhóm các nhà kinh
tế học đưa ra (Albert Humphrey và nnk). Tên mô hình được viết tắt từ các chữ cái:
Strengs - điểm mạnh, Weakenesses - điểm yếu, Opportunity - cơ hội và Threats -
thách thức. Trong đó, điểm mạnh và điểm yếu được coi là những yếu tố chủ quan
của đối tượng đánh giá, còn cơ hội và thách thức là những yếu tố khách quan tác
động đến đối tượng đánh giá. Điểm mạnh và cơ hội là những yếu tố thuận lợi cho
việc đạt mục đích của doanh nghiệp, ngược lại, điểm yếu và thách thức là yếu tố bất
lợi, cản trở việc đạt được mục đích đó [28].
5

Dựa trên những kết quả của sự phân tích, tổng hợp, đánh giá của chính sách
thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ của Dự án xây dựng KCN Hanaka để chỉ ra những
thuận lợi, khó khăn trong sự thay đổi cuộc sống của người dân do việc thực hiện dự
án dẫn đến. Đồng thời, phân tích những cơ hội mà người dân có được và thách thức
mà họ phải đối mặt từ những thay đổi này ra sao. Đây là phương pháp cần thiết, với
kết quả phân tích quan trọng, là cơ sở để đề xuất quan điểm đề xuất giải pháp cho
công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
5. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1: Khái quát về vấn đề thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ cho người
dân ở Việt Nam hiện nay.
- Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường của dự án xây dựng
Khu công nghiệp Hanaka, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Chương 3: Đánh giá thay đổi sinh kế của người nông dân tại phường Đồng
Nguyên và phường Trạng Hạ do thu hồi đất nông nghiệp cho Dự án KCN Hanaka
và đề xuất một số giải pháp.

6

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG
VÀ HỖ TRỢ CHO NGƯỜI DÂN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1.1.Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở Việt Nam
1.1.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Luật Đất đai 2013 thì các khái niệm liên quan đến thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được phát biểu như sau [17]:
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
1.1.2. Những quy định pháp luật cơ bản về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở
Việt Nam
1.1.2.1. Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở Việt Nam từ trước
khi có Luật đất đai 2003
Sau khi cách mạng tháng 8 thành công, nước ta tiến hành xóa bỏ chiếm hữu
ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nhân dân và ban hành Hiến
pháp năm 1959, theo đó Nghị định số 151/TTg ra ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Hội
đồng Chính phủ đã quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất trong đó có quy
định về bồi thường thiệt hại về đất. Để hướng dẫn thực hiện Nghị định số 151/TTg,
Liên bộ Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và Nội vụ đã ban hành Thông tư liên bộ số
1424/TT-LB ngày 06/7/1959 đã quy định cụ thể về bồi thường khi nhà nước trưng
dụng ruộng đất.
Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thống nhất, quản lý”. Theo đó, Hội đồng Chính phủ đã ban hành Quyết định số
201/Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất đã quy định rõ hơn các chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Về chính
7

sách thu hồi, bồi thường, Quyết định 201/Chính phủ cũng đã quy định rõ “Cấp nào
có quyền giao đất thì cấp ấy có thẩm quyền thu hồi đất” đồng thời cũng quy định rõ
người có đất bị thu hồi, trưng dụng mà cần có đất sử dụng thì được cấp đất khác và
tài sản được bồi thường thích đáng.
Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, tiếp tục khẳng định lại đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Về việc thu hồi đất thì Luật Đất
đai năm 1987 quy định tại điều 14 và điều 15 là quy định “cơ quan nào nhà nước
nào có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó”. Phần đền bù cho
người sử dụng đất được nêu tại điều 48 khoản 4 như sau: “Đền bù thiệt hại cho
người sử dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư
đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của Pháp luật”. Về vấn đề này, do
Luật Đất đai 1987 không thừa nhận đất có giá nên khi giao đất, Nhà nước không thu
tiền sử dụng đất. Vì vậy, khi thu hồi đất, Nhà nước cũng không bồi thường về đất,
chỉ bồi thường về tài sản trên đất.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Tại điều 26, điều 27 và điều 28
quy định việc thu hồi đất và thẩm quyền cơ quan nhà nước quyền thu hồi đất. Đặc
biệt Luật Đất đai 1993với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền và
nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường
GPMB của Luật Đất đai năm 1993.
Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách
bồi thường GPMB đã được ban hành như:
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân

biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập
kế hoạch bồi thường GPMB. Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện
cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
8

ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định số 22 quy định chi tiết và nhấn
mạnh đến tính hợp pháp của đối tượng đền bù. Đối với mức đền bù thiệt hại về đất,
Nghị định quy định phải căn cứ trên giá đất của địa phương ban hành theo quy định
của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả
năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương, tức là đã
quan tâm ít nhiều đến yếu tố thị trường.
Giá đất đền bù do Chủ tịch ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định
cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính - Vật giá.
Ngoài tiền đền bù đất và tài sản, Nhà nước còn có chính sách hỗ trợ. Nghị
định cũng quy định lập khu tái định cư có cơ sở hạ tầng thích hợp để bố trí đất ở cho
các hộ phải di chuyển.
Về phân cấp tổ chức thực hiện thu hồi đất, Nghị định đã quy định chi tiết về
phân cấp tổ chức thực hiện thu hồi đất.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K,
nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001 quy
định cụ thể hơn về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất đai đang sử dụng
của người sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Nhà
nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.
1.1.2.2. Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở Việt Nam từ khi

có Luật đất đai 2003 đến nay
Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày
01/7/2004 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu phát triển nền kinh tế, ổn định
chính trị - xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Luật Đất đai
năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đã có vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư như: Nhà nước hạn chế thu hồi đất mà khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa
thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất
đã giảm áp lực cho chính quyền địa phương trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất
9

đai. Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.
Từ khi ban hành Luật Đất đai 2003 đến nay,nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội và cụ thể hoá các nội dung về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định
cư, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành hàng loạt các Nghị định, Thông tư trực tiếp
liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ như: Nghị định số 181/2004, Nghị định số
17/2006, Thông tư số 145/2007, Thông tư số 14/2009
Đặc biệt khi Luật Đất đai 2013 ra đời đã quy định cụ thể và đầy đủ từ việc
thu hồi đất đến bồi thường, hỗ trợ đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền
lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất
làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một
cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng
phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.
* Những điểm mới của Luật Đât đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về thu
hồi đất, bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Thu hồi đất
- Về các trường hợp thu hồi đất:
Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm
2003, Luật Đất đai 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa
tính mạng con người; đồng thời chia thành 04 nhóm để có quy định riêng về cơ

chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng
nhóm, gồm:
+ Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật Đất
đai 2013);
+ Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng (Điều 62 Luật Đất đai 2013);
+ Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Điều 64 Luật Đất đai 2013);
đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc
chậm đưa đất vào sử dụng, Luật Đất đai quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các
trường hợp này; cụ thể Luật quy định: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực
hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc
10

tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi
nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa
đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà
nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian
chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ
đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi
thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng” (điểm i
Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013);
+ Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65 Luật Đất đai
2013).
- Cơ chế sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh:
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003 hiện hành, Luật Đất đai 2013
quy định cụ thể việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo 02 cơ chế sau:
+ Cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhằm cụ thể quy định tại Điều 54
của Hiến pháp đã được Quốc hội thông qua. Các trường hợp được Nhà nước thu hồi

đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định chi
tiết theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn và thu hẹp hơn. Cụ thể: Nhà nước chỉ thu
hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án
được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp
được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất (Điều
62 Luật Đất đai 2013).
+ Cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự
thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận
chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 73 Luật Đất đai
2013).
Quy định này sẽ góp phần giảm khiếu kiện phát sinh từ cơ chế sử dụng đất
để sản xuất, kinh doanh; đặc biệt là từ quy định này, Luật Đất đai làm rõ những
trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thường theo giá đất
do Nhà nước xác định, còn những trường hợp còn lại (Nhà nước không thu hồi đất)
11

thì người sử dụng đất được chủ đầu tư trả tiền theo giá đất do các bên thỏa thuận.
- Thẩm quyền thu hồi đất:
Về cơ bản thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Luật Đất đai 2013
theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, Điều 66 của
Luật Đất đai 2013 có sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất so với quy định hiện hành để
cải cách hành chính khi thực hiện các dự án, trong đó quy định UBND cấp tỉnh
quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất.
- Trình tự, thủ tục thu hồi đất:
Đối với trường hợp thu hồi đất thuộc nhóm 1 và nhóm 2 (thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng), Luật Đất đai 2013 quy định bổ sung trình tự, thủ tục thu hồi đất tại
Điều 69, 70 và 71, đặc biệt là trình tự, thủ tục cưỡng chế kiểm đếm để lập phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục cưỡng chế thu hồi đất theo hướng

công khai, minh bạch, dân chủ; đảm bảo quyền lợi của người có đất thu hồi và tăng
cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân; làm rõ trách nhiệm đối thoại và giải
trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận
trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Các trường hợp thu hồi đất thuộc nhóm 3, 4 (thu hồi đất do vi phạm pháp
luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện
trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người), Luật Đất đai 2013 không quy
định về trình tự, thủ tục thu hồi đất mà giao Chính phủ quy định nhằm đáp ứng yêu
cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong
quá trình thực hiện.
UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và quyết định duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Bồi thường
- Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trong Luật Đất đai năm 2003 được quy định trong 02 điều (Điều 42 và Điều 43) và
trên thực tế đã không thể truyển tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện
12

thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành. Khắc phục hạn chế này,
Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt
hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng
biệt (Điều 74 và Điều 88). Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất
và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi
đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực
hiện.
Trong đó, Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường
về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể: (1) Bồi thường đối với
các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (2)

trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất
do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Luật Đất đai 2013 thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi
phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất,
gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và theo từng
loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81 của Luật Đất đai 2013).
Trong đó, theo quy định của Luật Đất đai 2013 việc xác định mức bồi
thường cho người có đất thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ
loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của
người sử dụng đất đối với đất đó, trừ trường hợp đất nông nghiệp có nguồn gốc do
Nhà nước giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 76 Luật
Đất đai 2013), cho một số trường hợp không được bồi thường về đất.
Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà
nước thu hồi đất, bao gồm:
+ Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất
nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1
Điều 54;
13

+ Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng
đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
+ Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường
hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có
công với cách mạng;
+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
+ Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

làm muối.
- Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự
án đặc biệt (Điều 87 Luật Đất đai 2013), nội dung quy định theo hướng:
+ Bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng
bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi
được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của
Chính phủ.
+ Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư,
làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của
cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư.
+ Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà
Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
thì thực hiện theo khung chính sách đó.
+ Bổ sung việc hỗ trợ di chuyển thành bồi thường .
Hỗ trợ
Một số quy định được bổ sung trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai
năm 2003 như sau:
- Quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Khoản 1 Điều 83
Luật Đất đai 2013):
14

+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường
theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
+ Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và
đúng quy định của pháp luật.
- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ

gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường (Khoản 1 Điều 84 Luật Đất đai
2013):
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được
bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc
làm.
Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm
trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở
đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát
triển sản xuất, kinh doanh.
- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập
chính từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di
chuyển chỗ ở (Khoản 2 Điều 84 Luật Đất đai 2013):
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà
nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất
mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất,
kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ
trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
Giá đất
- Về khung giá đất (Điều 113 Luật Đất đai 2013)
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại
đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ
quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường có biến động lớn. Luật Đất đai 2013 giao “Chính
15

phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất,
theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên

thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá
tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.
- Về bảng giá đất (Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013)
Nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh
quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày 01/01 hàng năm) và được sử
dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước và
ngược lại của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong mọi trường hợp thì Luật
Đất đai 2013 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công
bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.
Bảng giá đất được áp dụng trong 06 trường hợp. Cụ thể như sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất
60 ngày, UBND cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây
dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết
định.
16

- Về giá đất cụ thể (Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013)
Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất cụ thể, trong quá
trình vận hành không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn là nguyên
nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng
đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp dụng
theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo kịp
với giá thị trường. Vì vậy, Luật Đất đai đã bổ sung quy định về việc xác định và áp
dụng giá đất cụ thể. Cụ thể như sau:
Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính
tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà
doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền
thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức
việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất

cụ thể.

17

- Về tư vấn giá đất (Điều 115 Luật Đất đai 2013)
Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định khung pháp lý về hoạt động tư vấn giá
đất và điều kiện hành nghề tư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực
này, làm phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật
Đất đai. Khắc phục hạn chế nêu trên, Luật Đất đai 2013 đã dành 02 điều quy định
các trường hợp tư vấn giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và
hành nghề tư vấn giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn
xác định giá đất, đặc biệt Luật còn quy định giá đất tư vấn xác định là một trong các
căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất.
Những quy định nêu trên cho thấy, Luật Đất đai 2013 đã đặc biệt quan tâm
tới sinh kế của người có đất thu hồi thông qua cơ chế bồi thường bằng đất, bằng
tiền; quy định hỗ trợ ổn định cuộc sống tại nơi tái định cư; nâng mức bồi thường đất
nông nghiệp, chú trọng đào tạo nghề để chuyển đổi nghề nghiệp cho người nông
dân,… Tuy nhiên, một số quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong luật này
cho thấy vẫn chưa giải quyết được triệt để những vướng mắc, bất cập, đáp ứng được
yêu cầu thực tế.
1.2. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở tỉnh Bắc Ninh
1.2.1. Các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở tỉnh Bắc Ninh
Tỉnh Bắc Ninh được thành lập năm 1997. Thực hiện các quy định của Nhà
nước trong công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB, tỉnh đã ban hành các quy định
theo phân cấp quản lý trong công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ trong từng thời
điểm, cụ thể như sau:
- Quyết định số 137/UB ngày 04/6/1997 về việc Ban hành quy định đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng thị xã Bắc Ninh.
- Quyết định số 74/1998/QĐ-UB ngày 11/9/1998 về việc Ban hành bản quy
định tạm thời thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính

phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (thay
thế Quyết định số 137/UB ngày 04/6/1997).
- Quyết định số 144/QĐ-UB ngày 01/11/2005 về việc Ban hành Quy định cụ
thể hoá một số nội dung thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
18

(thay thế Quyết định số 74/1998/QĐ-UB ngày 11/9/1998).
- Quyết định số 171/2009/QĐ-UBND ngày 18/12/2009 Ban hành quy định
một số nội dung thực hiện các Nghị định của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh (thay thế
Quyết định số 144/QĐ-UB ngày 01/11/2005).
- Quyết định số 157/2011/QĐ-UBND ngày 27/12/2011 về việc sửa đổi
khoản 1, Điều 10 của Quy định một số nội dung thực hiện các Nghị định của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa
bàn tỉnh Bắc Ninh ban hành kèm theo Quyết định số 171/2009/QĐ-UBND ngày
18/12/2009 (nâng mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp từ 2,5 lần giá đất nông nghiệp
lên thành 5 lần).
- Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 Về quy định giá các
loại đất trên địa bản tỉnh năm 2014 gồm: giá đất nông nghiệp; giá đất ở tại đô thị;
giá đất ở tại nông thôn; giá đất ở ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện và giá đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Và các Quy định về giá đất hàng năm; Quy định bồi thường, hỗ trợ hoa màu,
cây trồng, vật nuôi; Quy định bồi thường, hỗ trợ công trình, vật kiến trúc từng thời
điểm theo các văn bản hướng dẫn của Chính phủ và các Bộ, ngành.
1.2.2. Tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ ở tình Bắc Ninh
Tỉnh Bắc Ninh đang trong thời kỳ đô thị hóa phát triển nhanh, các dự án đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng nhiều, các KCN không ngừng được mở rộng
phát triển ở địa bàn cũ mà còn được xây dựng nhiều ở những khu vực mới. Do đó
công tác thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho người dân có đất bị

thu hồi ngày càng phức tạp.
Trong năm 2013, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Ninh đã thẩm định
và trình tỉnh ký 125 hồ sơ với tổng diện tích thu hồi 3.843.105,10m
2
phục vụ nhu
cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Cụ thể trong bảng sau: