Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện cẩm mỹ, tỉnh đồng nai

i
LỜI CAM ĐOAN

Tơi cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân. Các dữ liệu tổng hợp
và thu thập từ những nguồn hợp pháp. Nội dung và kết quả nêu trong luận văn là trung
thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.

Đồng Nai, ngày ..... tháng ...... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Thạnh


ii
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Hồng Khánh Linh, Cơ giáo đã
dành nhiều thời gian tận tình hướng dẫn, góp ý trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Những ý kiến và hướng dẫn của cơ ln làm cho đề tài được hồn chỉnh hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Sau Đại học – Trường
Đại học Nông Lâm Huế đã truyền đạt những bài học, những kinh nghiệm quý báu
trong suốt thời gian học tập ở Trường.
Xin chân thành cảm ơn các Cơ quan, Ban ngành và Đoàn thể ở huyện Cẩm Mỹ,
tỉnh Đồng Nai đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi thực tập, thu thập và tổng hợp các
nội dung cần nghiên cứu để thực hiện đề tài. Đồng thời, tôi xin cảm ơn các anh, chị đã
nhiệt tình cung cấp thơng tin có liên quan đến đề tài trong các cuộc phỏng vấn, điều tra
thu thập dữ liệu cho nghiên cứu này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến với gia đình, người thân, bạn bè ln động
viên tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!

Đồng Nai, ngày ..... tháng ...... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Thạnh


iii
TĨM TẮT

Đề tài ““Đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai” được thực hiện nhằm tập trung đánh giá công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai từ năm 2010 - 2016,
nêu ra một số thuận lợi và khó khăn từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai.
Huyện Cẩm Mỹ nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích tự
nhiên tồn huyện 46.445,07 ha, bao gồm 13 xã, địa bàn huyện tiếp giáp với các cơng
trình lớn của vùng, của Quốc gia dự kiến đầu tư như: Sân bay quốc tế Long Thành, cao
tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Dầu Giây - Đà Lạt, đường
sắt cao tốc, Hương lộ 10... Khi các cơng trình này đi vào hoạt động sẽ tạo điều kiện
để huyện chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng phát triển đô thị, công nghiệp và dịch
vụ, tạo động lực và điều kiện thuận lợi cho việc thu hút đầu tư vào các dự án trên địa
bàn (như khu công nghiệp, cụm công nghiệp, vùng quy hoạch phát triển chăn ni....)
từ đó thu hút nguồn lao động và giải quyết việc làm. Hiện tại diện tích đất sản xuất
kinh doanh phi nơng nghiệp vẫn cịn chiếm tỷ lệ thấp trong cơ cấu sử dụng đất, từ đó
cho thấy mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển cơng nghiệp, ngành nghề
phi nơng nghiệp cịn chậm, chưa phản ánh đúng tiềm năng của huyện Cẩm Mỹ.
Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện trên địa
bàn 13 xã theo quy định của Luật đất đai, Nghị định, Thông tư của Bộ Tài nguyên và
Môi trường. Đến hết năm 2016 huyện Cẩm Mỹ đã triển khai đăng ký cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất được 88.134 thửa/28.322,31ha, đạt 94,13% về số thửa và
96,06% về diện tích phải cấp, đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lần đầu. Thủ tục hành chính đã được chỉnh sửa, ban hành công bố rộng rãi
trên hệ thống thông tin điện tử và niêm yết tại các cơ quan ban ngành trên địa bàn
huyện với trình tự thủ tục đơn giản, thời gian rõ ràng.
Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ đã ổn định đi vào nề nếp, các biến động đất đai
đã được cập nhật quản lý. Tuy nhiên, trong thực tế quản lý và sử dụng đất vẫn còn gặp
một số nội dung vướng mắc; từ nội dung đó đề tài đã đưa ra một số giải pháp để thời
gian tới công tác quản lý đất đai trên địa bàn được hoàn thiện hơn như: Giải pháp điều
chỉnh các quy định của địa phương, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và giải
pháp về tuyên truyền, cán bộ, nhân viên thực hiện đối với công tác đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải pháp tài chính.


iv
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ..........................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2

3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................4
1.1.1. Khái niệm về công tác quản lý đất đai ..................................................................4
1.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai ...................................................................5
1.1.3. Khái niệm, vai trị cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................6
1.1.4. Trình tự thủ tục thực hiện đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................................14
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...........................................23
1.2.1. Tình hình cơng tác quản lý đất đai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên thế giới 23
1.2.2. Tình hình và nội dung quản lý đất đai tại Việt Nam ...........................................24


v
1.2.3. Các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung
ương ...............................................................................................................................33
1.3. MỘT SỐ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............................................34
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU...............................................................................................................................36
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................................36
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .....................................................................................36
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................36
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................36
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ....................................................36
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu ..............................38
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................39

3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN CẨM MỸ,
TỈNH ĐỒNG NAI .........................................................................................................39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................39
3.1.2. Tình hình kinh tế xã hội.......................................................................................44
3.2. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ HIỆN TRẠNG
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM MỸ ..............................................49
3.2.1. Một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................................49
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ...........................................54
3.2.3. Thực trạng sử dụng đất tại các xã trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ ..........................56
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CẨM MỸ ........................................................................................................57
3.3.1. Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lần đầu của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ......................................58
3.3.2. Thực trạng công tác đăng ký biến động của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Cẩm Mỹ ..............................................................................................................67
3.3.3. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai sau khi thành lập cơ chế Văn
phòng Đăng ký đất đai một cấp .....................................................................................77


vi
3.3.4. Thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đo đạc
lập lại bản đồ địa chính mới ..........................................................................................79
3.3.5. Kết quả tổng hợp phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai ...................................83
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN TRONG CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .....................................85
3.4.1. Giải pháp điều chỉnh các quy định của địa phương, Chính phủ, Bộ Tài nguyên
và Môi trường đối với công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ..................................................................................................................................85
3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền, cán bộ, nhân viên thực hiện công tác đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................................89
3.4.3. Giải pháp về tài chính ..........................................................................................89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................91
1. KẾT LUẬN ...............................................................................................................91
2. KIẾN NGHỊ ...............................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................93
PHỤ LỤC 1 ...................................................................................................................96


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCN

:

Giấy chứng nhận

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

UBND

:

Ủy ban nhân dân

QĐ

:

Quyết định

TT-BTNMT

:

Thông tư - Bộ Tài nguyên và Mơi trường

NĐ-CP

:

Nghị định - Chính phủ

CCQLĐĐ

:

Chi cục Quản lý đất đai

TTLT

:

Thơng tư liên tịch

BTC-BTNMT

:

Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP-BTNMT

:

Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường

STNMT

:

Sở Tài nguyên và Môi trường

TB-STNMT

:

Thông báo - Sở Tài nguyên và Môi trường


viii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Tổng hợp số lượng bản đồ địa chính theo tỷ lệ...........................................52
Bảng 3.2. Tổng hợp số liêu kiểm kê đất đai ................................................................ 55
Bảng 3.3: Diện tích các loại đất phân theo đơn vị hành chính ....................................56
Bảng 3.4: Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu .......................58
Bảng 3.5: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân ............................................................................................................61
Bảng 3.6: Bảng kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ và lũy tiến đến năm 2016 .....................62
Bảng 3.7: Quy trình biến động chỉnh lý trên Giấy chứng nhận ..................................67
Bảng 3.8: Quy trình biến động cấp mới Giấy chứng nhận ..........................................68
Bảng 3.9: Kết quả đăng ký biến động của hộ gia đình, cá nhân .................................70
Bảng 3.10. Kết quả biến động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Sở Tài
nguyên và Môi trường từ ngày 01/7/2014 đến 31/12/2016 trên địa bàn
huyện Cẩm Mỹ ...........................................................................................77
Bảng 3.11. Bảng tổng hợp kết quả đăng ký, cấp đổi Giấy chứng nhận ........................82


ix
DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ....................................................................................13
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Cẩm Mỹ ...........................................................................40


1
MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng [23]. Đất đai tham gia vào
tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy
đủ thuộc tính như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử
dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua
bán... nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hố khơng đồng nhất, đa
dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của
đất mà cịn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai.
Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điều tiết
các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai.
Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu
quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng
giai đoạn. Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy
định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý"[24][25], do đó khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước
ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Hiện nay, tình trạng sử dụng quỹ đất khơng hợp lý, khơng đúng mục đích sử
dụng đã gây nhiều khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai. Hơn nữa, mặt trái của nền
kinh tế thị trường đã làm cho việc quản lý chưa được chặt chẽ, chưa có hệ thống nên
đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển bền vững, nảy sinh nhiều tiêu cực trong xã
hội đồng thời làm thất thoát ngân sách nhà nước như: sang nhượng trái phép, lấn
chiếm, sử dụng đất không theo quy hoạch ... . Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước
đã ban hành Luật đất đai cùng với các văn bản dưới luật để làm công cụ quản lý trong
đó có nội dung khơng thể thiếu là cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận.
Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận có vai trị rất quan trọng khẳng định
tình trạng pháp lý, chứng thư pháp lý là điều kiện để thực hiện các quyền của người sử
dụng đất. Điều này thể hiện cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013:
- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [25].

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở


2
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [25].
Tuy nhiên hiện nay, tình hình đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đang gặp
nhiều khó khăn và tiến độ thực hiện cơng tác này cịn chậm với nhiều nguyên nhân
khác nhau.
Huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai là huyện mới được thành lập năm 2004, những
năm qua cơng tác quản lý hành chính trên các lĩnh vực đã và đang tiến hành đổi mới
để nâng cao cuộc sống của người dân, xây dựng bộ máy quản lý tốt, văn minh, đối với
lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai không thể không kể đến công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận, nội dung này đã đã được chú trọng quan tâm. Do vậy, từ các năm
2009 đến năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện hồn thành cơng tác
xây dựng lưới địa chính, đo vẽ bản đồ địa chính 12/13 xã thuộc huyện Cẩm Mỹ, bản
đồ địa chính các xã được xây dựng theo phương pháp tồn đạc kết hợp cơng nghệ bản
đồ số thay thế cho hệ thống bản đồ địa chính cũ và tổ chức kê khai đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho các đối tượng sử dụng góp phần hồn thiện tính pháp lý nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý đất đai trên địa bàn.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và nhận thức được tầm quan trọng của
vấn đề trên, để làm sáng tỏ thêm nội dung trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất góp phần hồn thiện hơn trong cơng tác quản lý trên địa bàn
huyện Cẩm Mỹ, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá được công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Cẩm
Mỹ, tỉnh Đồng Nai, nêu ra được một số thuận lợi và khó khăn từ đó đề xuất giải pháp
nâng cao hiêu quả trong công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nêu và phân tích được quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.
- Đánh giá được kết quả, một số thuận lợi, khó khăn của cơng tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.
- Dựa vào một số khó khăn thực tế để đề xuất được một số giải pháp khắc phục
trong tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm
Mỹ, tỉnh Đồng Nai.


3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ cơ sở khoa học để hồn thiện quy trình,
trình tự thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khắc phục một số
hạn chế trong quy định của Luật đất đai, Nghị định, Thông tư hướng dẫn.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ việc đánh giá được một số kết quả đạt được, khó khăn trong việc kê khai
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đề tài là cơ sở để cán bộ và các ban
nghành có liên quan rút kinh nghiệm và nâng cao hiệu quả đẩy nhanh công tác kê khai
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm về công tác quản lý đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
Quản lý nhà nước về đất đai là tập trung vào 04 lĩnh vực cơ bản sau đây:
- Thứ nhất: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là nhà nước biết rõ các
thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng
của việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Thứ hai: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy
hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu tồn bộ quỹ đất đai, nhưng
lại khơng trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Trong quá trình
phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các
ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau. Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai
thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội,
nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch
sử cụ thể. Để thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai, nhà nước đã thực hiện
việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều
chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế. Hơn nữa, nhà nước thực hiện việc giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử
dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy, nhà nước quy hoạch và kế hoạch hố việc sử dụng đất
đai. Đồng thời, nhà nước cịn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý
việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng
đất đai. Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do người sử
dụng cụ thể thực hiện. Để việc phân phối và sử dụng được phù hợp với yêu cầu và lợi
ích của nhà nước, nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng

đất. Trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân
phối và sử dụng, nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó.


5
- Thứ tư: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt động
này được thực hiện thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng
đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có thể
dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các
loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất,...) nhằm điều tiết
các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng
đất mang lại. Các mặt hoạt động trên có mối quan hệ trong một thể thống nhất đều nhằm
mục đích bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai. Nắm chắc tình hình đất
đai là tạo cơ sở khoa học và thực tế cho phân phối đất đai và sử dụng đất đai một cách
hợp lý theo quy hoạch, kế hoạch. Kiểm tra, giám sát là củng cố trật tự trong phân phối
đất đai và sử dụng đất đai, đảm bảo đúng quy định của nhà nước.
1.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về nội dung quản lý nhà nước
về đất đai, cụ thể như sau [25]:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.


6
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Điều 23 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về trách nhiệm quản lý nhà
nước về đất đai, cụ thể như sau [25]:
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
- Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này.
Điều 24 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về cơ quan quản lý đất đai, cụ
thể như sau [25]:
- Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung
ương đến địa phương.
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ
chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính

phủ.
1.1.3. Khái niệm, vai trị cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a, Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (khoản 15 Điều 3
Luật Đất đai năm 2013). Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và
người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 95 Luật Đất đai năm 2013) [25].
Đăng ký đất đai gồm: Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động (Điều 3
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014) [7].
- Đăng ký lần đầu: là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản


7
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Gồm (Điều 95 Luật Đất đai năm 2013)
[25]:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký;
- Đăng ký biến động: là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một
hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Gồm (Điều 95 Luật Đất đai năm 2013) [25]:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với tài sản đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức
trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền
sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền chấp thuận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá về quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật;


8
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
b, Hồ sơ địa chính
Là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về tình trạng pháp lý của việc quản
lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước
về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan (Điều 3 Thơng tư

24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014) [7].
Hồ sơ địa chính gồm: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ
theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận (Điều 4 Thông tư 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014) [7].
c, Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận do
Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng
trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [7]
[25].
d, Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận: là người sử dụng đất
Người sử dụng đất: Là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (Điều 5 Luật Đất đai
năm 2013) [25]. Bao gồm:
- Tổ chức trong nước
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước
- Cộng đồng dân cư
- Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
e, Thẩm quyền và cơ quan cấp Giấy chứng nhận
Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, cụ thể như sau [25]:


9
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người

Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự
án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu cơng trình xây dựng thì cơ quan tài ngun và mơi trường thực hiện theo quy định
của Chính phủ.
Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về cơ quan cấp Giấy chứng nhận,
cụ thể như sau [16]:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định tại
Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài ngun và Mơi trường cấp Giấy chứng
nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trong các
trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định

tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường
hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt


10
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngồi; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng
nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác nhận thay đổi vào
Giấy chứng nhận đã cấp.
g, Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất [25].
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 05 nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
như sau [25]:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và

cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ


11
và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã
cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ,
tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã
hồn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp
không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường
hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất
đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
h, Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [25].
Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, quy định cụ thể như sau [25]:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp cấp Giấy chứng nhận quyền
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này;
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng
quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;


12
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất;
i, Các trường hợp sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
[16].
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
như sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 Luật đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã,
phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại
đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế.
- Người nhận khốn đất trong các nơng trường, lâm trường, doanh nghiệp nơng,
lâm nghiệp, ban quản lý rừng phịng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thơng báo hoặc quyết
định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng gồm đường giao


13

thơng, cơng trình dẫn nước, xăng dầu, dầu khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn
thông tin; khu vui chơi giửi trí ngồi trời; nghĩa trang, nghĩa địa khơng nhằm mục đích
kinh doanh.
k, Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất [6].
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
- Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận;

Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
m, Vị trí vai trị đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Xây dựng được hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
- Ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất
- Quản lý tình hình biến động đất đai và giám sát hiện trạng sử dụng đất


14
- Thiết lập hệ thống thông tin về đất đai là cơng cụ giúp Nhà nước quản lý chặt
chẽ tồn bộ quỹ đất đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất và phát hiện kịp thời những sai sót trong q trình sử
dụng, quản lý.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống

chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý
thức chấp hành pháp luật.
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, giảm thiểu
tranh chấp về đất đai và nhà ở.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, lệ phí, thuế chuyển nhượng …
1.1.4. Trình tự thủ tục thực hiện đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai được chia thành 02 hình thái: Đăng ký đất đai ban đầu và đăng
ký biến động đất đai, trình tự thực hiện như sau:
1.1.4.1. Cơng tác tiếp nhận hồ sơ đăng ký, phân loại hồ sơ đăng ký của hộ gia đình cá
nhân
Cơng tác tiếp nhận hồ sơ đăng ký, phân loại hồ sơ đăng ký của hộ gia đình cá
nhân được thực hiện theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT với các bước như sau:
* Bước 1. Xác định vị trí thửa đất cũ và mới trên bản đồ địa chính; diện tích sử
dụng đất, mục đích sử dụng đất, tên chủ sử dụng đất cho thửa đất tham gia đăng ký.
* Bước 2. Phát mẫu đơn, hướng dẫn kê khai mẫu đơn theo từng loại hồ sơ.
* Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra yêu cầu người sử dụng đất phải kê khai đầy
đủ nội dung theo đơn, ký tên vào bộ đơn và phân loại hồ sơ theo từng dạng cụ thể như
sau:
a, Hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu (Điều 8 Thông tư số 24/2014/TTBTNMT)
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;


15

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc cơng trình xây dựng thì phải
có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà
ở, cơng trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, cơng trình đã xây
dựng);
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải
có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc
xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích
thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng
hạn chế.
- Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có
nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định nêu
trên.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp
Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với
tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký
bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng
nhận gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP;
+ Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
+ Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất;
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà
nước giao đất để quản lý gồm có:
+ Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;


16
+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu
có);
+ Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).
b, Hồ sơ cấp đổi, cấp lại (Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng gồm có:
+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+ Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho
bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi
dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế
chấp tại tổ chức tín dụng.
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng do bị mất
gồm có:
+ Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+ Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong
thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03
lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức năng
ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn
phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm
có:
+ Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp không
đúng quy định của pháp luật đất đai tại điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật đất đai theo
quy định như sau: