Thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện lệ thủy, tỉnh quảng bình
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.45 MB, 121 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN NGỌC LINH
THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN
BỒI THUỜNG KHI NHÀ NUỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
Ở HUYỆN LỆ THUỶ, TỈNH QUẢNG BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2019
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN NGỌC LINH
THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN
BỒI THUỜNG KHI NHÀ NUỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
Ở HUYỆN LỆ THUỶ, TỈNH QUẢNG BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HOÀNG THỊ THÁI HOÀ
HUẾ - 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Huế, ngày
tháng
Tác giả luận văn
Trần Ngọc Linh
năm 2019
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên
đất & Môi trường nông nghiệp, Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho
tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian
học tập và viết Luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cơ giáo, PGS.TS Hồng Thị Thái Hịa, người
hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hồn thành Luận
văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Phịng Tài ngun&Mơi trường huyện Lệ
Thủy, Phịng Tài chính - Kế hoạch huyện Lệ Thủy, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
huyện Lệ Thủy, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Lệ Thủy Trung tâm Phát triển quỹ
đất tỉnh Quảng Bình, Trung tâm Kỹ thuật địa chính tỉnh Quảng Bình, cán bộ và nhân
dân các xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình thu
thập số liệu.
Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên
giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này.
Huế, ngày
tháng
Tác giả luận văn
Trần Ngọc Linh
năm 2019
iii
TÓM TẮT
Đề tài này được thực hiện tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình với mục đích để
thấy rõ được thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình, từ đó tìm ra
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công định giá đất cụ thể để tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy.
Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ
cấp và thứ cấp, cụ thể: tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên
quan và thu thập số liệu sơ cấp bằng 03 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 20 cán bộ
tham gia công tác xác định giá đất cụ thể, 10 cán bộ chuyên môn tham gia công tác
thẩm định giá đất cụ thể và 60 người là những người có đất bị ảnh hưởng do Nhà nước
thu hồi đất tại 03 dự án thu hồi đất để GPMB thực hiện các cơng trình tại huyện Lệ
Thủy trong thời gian từ năm 2015 đến năm 2018, đó là: Dự án Thu hồi đất để GPMB
Phân lô đấu giá QSD đất tại xã Xuân Thủy; Dự án GPMB để thực hiện cơng trình
đường dây 220kV Đồng Hới - Đơng Hà đoạn qua địa bàn huyện Lệ Thủy; Dự án Thu
hồi đất để GPMB xây dựng chợ Tréo, thị trấn Kiến Giang, huyện Lệ Thủy.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, thực trạng cơng tác định giá đất cụ thể để tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án trong giai đoạn 2015 – 2018 đã đem
lại kết quả khá khả quan, góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện và hồn thành cơng tác
thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch để đầu tư các cơng trình, dự án trên địa bàn huyện, thúc
đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tuy nhiên công tác này vẫn còn một số hạn
chế nhất định, nên cần có sự quan tâm hơn nữa và sự điều chỉnh phù hợp trong thời
gian tới để đảm bảo kết quả thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi
thường sẽ đáp ứng được yêu cầu về thực hiện chức năng quản lý nhà nước cũng như
phù hợp, thỏa đáng với tâm tư, nguyện vọng của người dân và tình hình biến động
kinh tế - xã hội của địa bàn.
Đề tài lựa chọn 03 dự án xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất đối với các loại đất từ đất nông nghiệp (bao gồm đất chuyên trồng lúa
nước, đát trồng cây lâu năm, đất trồng rừng sản xuất) và nhóm đất phi nơng nghiệp
(gồm đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất thương mại dịch vụ), là những loại đất
điển hình, thường xuyên thực hiện thu hồi đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy. Kết quả
nghiên cứu cho thấy các dự án đều cơ bản đã áp dụng đúng và đầy đủ các văn bản
pháp luật liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể, hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật đã được cụ thể hóa đến địa phương để thuận tiện trong việc áp dụng thực hiện.
Xét về mặt trình tự và thời gian thực hiện, tuy các dự án nghiên cứu đều cơ bản tuân
theo trình tự do UBND huyện ban hành, tuy nhiên thời gian thực hiện các dự án đa số
iv
đều vượt quá thời gian quy định, nguyên nhân một phần do các cơ quan, đơn vị có liên
quan đã không chủ động và thiếu sự phối hợp chặt chẽ trong quá trình thực hiện.
Qua 03 dự án tiến hành nghiên cứu, nhận thấy việc áp dụng các phương pháp
xác định giá đất cụ thể đã tuân thủ theo quy đinh, hướng dẫn của các văn bản quy
phạm pháp luật, tuy nhiên cịn khá rập khn, máy móc, thiếu sự linh hoạt cũng như
sự phối kết hợp để áp dụng cho phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Về kết quả
thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể còn phụ thuộc quá nhiều vào bảng giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành, chưa đưa ra được hệ thống căn cứ thuyết phục cho mức giá
đã đề xuất. Bên cạnh đó, cơng tác thẩm định giá đất cụ thể cịn khá đơn giản, mang
tính thủ tục, đa phần chỉ thẩm định về việc áp dụng văn bản pháp luật, thiếu sự kiểm
tra, khảo sát thực tế, do đó, kết quả việc xác định giá đất cụ thể cịn chưa đảm bảo
khách quan, chưa có tính thuyết phục cao.
Tuy công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất là một phần trong công tác quản lý nhà nước, được cơ quan, đơn vị của Nhà
nước quy định, thực hiện, thẩm định và quyết định, tuy nhiên, kết quả cơng tác xác
định giá đất cụ thể có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân, do đó đề tài
cũng đã tiến hành lấy ý kiến của các cá nhân có liên quan gồm các cán bộ tham gia
công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể, các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng
khi Nhà nước thu hồi đất, kết quả là mức độ hài lòng của các đối tượng bị ảnh hưởng
chưa cao, đa số người dân rất quan tâm đến công tác xác định giá đất cụ thể nhưng lại
chưa được cung cấp các thơng tin có liên quan mà họ mong muốn. Bên cạnh đó, đa số
các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng chưa thỏa mãn với kết quả xác định giá đất cụ
thể mà cơ quan Nhà nước đã quyết định vì cho rằng giá đất cụ thể đó thấp hơn so với
giá trị cuả thửa đất. Đối với cán bộ tham gia công tác xác định và thẩm định giá đất,
bản thân họ cũng cho rằng việc định giá đất cụ thể còn thiếu căn cứ do lượng thơng tin
thu thập được cịn chưa đầy đủ và mức độ chính xác chưa cao, kết quả định giá đất cụ
thể do họ thực hiện nhiều trường hợp còn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường.
Từ những phân tích trên, đề tài cũng đã đề xuất một số giải pháp để góp phần
nâng cao hiệu quả cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy trong thời gian tới.
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................viii
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. ix
DANH MỤC HÌNH ..................................................................................................... x
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2
2.1. MỤC TIÊU CHUNG ............................................................................................ 2
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ ............................................................................................ 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ........................................................................................ 2
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ........................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3
1.1.1. Định giá đất, giá đất cụ thể ................................................................................. 3
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể, nguyên tắc, phương pháp định giá đất
cụ thể ........................................................................................................................... 5
1.1.3. Vai trị của cơng tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi Nhà nuớc thu
hồi đất........................................................................................................................ 11
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 13
1.2.1. Những quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi
Nhà nuớc thu hồi đất.................................................................................................. 13
1.2.2. Trình tự thực hiện xác định giá đất để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất............................................................................................ 14
1.3. MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ....................................... 18
vi
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 19
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 19
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 19
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 19
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 20
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 20
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 20
2.3.2. Phương pháp phân tích xử lý số liệu ................................................................. 21
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 22
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN LỆ THUỶ .... 22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 22
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 28
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 34
3.1.4. Khái quát hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lệ Thủy .................... 35
3.2. TÌNH HÌNH CHUNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ
ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ CỦA HUYỆN LỆ THỦY, TỈNH QUẢNG BÌNH ........... 36
3.3. THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN BỒI
THUỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở HUYỆN LỆ
THỦY........................................................................................................................ 39
3.3.1. Khái quát đặc điểm các dự án, các thửa đất đại diện tiến hành nghiên cứu ....... 39
3.3.2. Thực trạng cơng tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi Nhà nuớc thu
hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thuỷ giai đoạn 2015 - 2018 ............................... 41
3.3.3. Ưu điểm và hạn chế của cơng tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi
Nhà nuớc thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thuỷ trong giai đoạn 2015 - 201865
3.3.4. Ý kiến đánh giá của các bên có liên quan đối với công tác định giá đất cụ thể để
tính tiền bồi thuờng khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Lệ Thủy................................ 67
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG
TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN BỒI THUỜNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN LỆ THUỶ .................................................................. 75
vii
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 77
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 77
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 79
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 82
viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Ý nghĩa
BĐS
Bất động sản
BTC
Bộ Tài chính
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
BTP
Bộ Tư pháp
GCN
Giấy chứng nhận
NĐ-CP
Nghị định Chính phủ
QĐ
Quyết định
QH
Quốc hội
TT
Thơng tư
QSD
Quyền sử dụng
Trđ
Triệu đồng
TTLB
Thơng tư liên Bộ
GPMB
Giải phóng mặt bằng
UBND
Ủy ban nhân dân
ix
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện Lệ Thủy so với tồn tỉnh Quảng Bình
giai đoạn 2012 - 2018 ................................................................................................ 28
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Lệ Thủy năm 2018 ...................................... 35
Bảng 3.3: Khái quát các dự án và số thửa đất đại diện nghiên cứu ............................. 40
Bảng 3.4: Tổng hợp các văn bản do Trung ương ban hành ......................................... 41
Bảng 3.5: Tổng hợp các văn bản cấp tỉnh đã ban hành ............................................... 43
Bảng 3.6: Tổng hợp các văn bản cấp huyện đã ban hành............................................ 44
Bảng 3.7: Trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện xác định giá đất cụ thể áp dụng tại
huyện Lệ Thủy........................................................................................................... 45
Bảng 3.8. Đối chiếu trình tự, thời gian xác định giá đất cụ thể đã quy định tại các các
dự án nghiên cứu ....................................................................................................... 47
Bảng 3.9. Tổng hợp việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể ............... 49
Bảng 3.10. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất chuyên trồng lúa nước (LUC)54
Bảng 3.11. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất trồng cây lâu năm(CLN ) ..... 55
Bảng 3.12. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất trồng rừng sản xuất(RSX) ..... 56
Bảng 3.13. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất ở (ODT, ONT) ...................... 57
Bảng 3.14. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất thương mại dịch vụ (TMD) .. 59
Bảng 3.15. Kết quả kiểm chứng giá đất theo phương pháp thu nhập ......................... 61
Bảng 3.16. So sánh kết quả xác định giá đất cụ thể với đơn giá đất do UBND tỉnh quy
định và kết quả kiểm chứng giá đât ............................................................................ 62
Bảng 3.17. So sánh kết quả xác định giá đất cụ thể và kết quả thực hiện công tác
GPMB theo từng loại đất ........................................................................................... 63
Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của cán bộ tư vấn xác định giá đất cụ thể....................... 68
Bảng 3.19. Tổng hợp ý kiến của cán bộ tham gia thẩm định giá đất cụ thể ................. 70
Bảng 3.20. Tổng hợp ý kiến của các hộ dân bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất .. 71
x
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Lệ Thủy ............................................................... 22
Hình 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Lệ Thủy giai đoạn 2012 - 2018 ............. 29
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng. Đất đai cố
định về vị trí, có giới hạn về khơng gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó
đất đai có khả năng sinh lợi vì nếu sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất khơng
những khơng mất đi mà cịn có xu hướng tăng lên [14].
Hiện nay, q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và gắn liền với nó là q
trình đơ thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, việc thay đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng
nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu dân cư là
một tất yếu, xu hướng này xảy ra ở khắp các địa phương trên cả nước. Trong q trình
đó việc tìm khơng gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường
xuyên và quan trọng của tất cả các dự án. Giải phóng mặt bằng để thu hồi đất là một
quy trình chung cho mọi hạng mục cơng trình và là một khâu quan trọng có tính đặc
thù trong q trình thực hiện các dự án đầu tư, nó khơng những ảnh hưởng rất lớn đến
tiến độ đầu tư mà cịn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội.
Huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình trong những năm qua đã có nhiều cố gắng
trong việc đề ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả thực hiện công
tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, việc
thực hiện thu hồi đất đối với đa số các cơng trình trên địa bàn huyện vẫn cịn gặp khá
nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất
cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất đối với các dự án do Nhà nước thực hiện
thu hồi là một trong những nguyên nhân cơ bản. Chính sách bồi thường hiện nay tuy
đã được quan tâm xây dựng, nhiều lần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực
tế ở địa phương nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn,
trong đó, chủ yếu là việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất.
Xuất phát từ những quan điểm trên, đồng thời nhằm nghiên cứu để đánh giá
đúng thực trạng và đưa ra các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất cụ thể để
tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho công
tác thu hồi đất và góp phần tích cực vào q trình xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội
của huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng
cơng tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại
một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình"
2
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. MỤC TIÊU CHUNG
Đánh giá được thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số
dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình.
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ
- Đánh giá được thực trạng cơng tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình.
- Đánh giá được ưu điểm và nhược điểm trong quá trình thực hiện cơng tác định
giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở
huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình.
- Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định
giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở
huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC
- Làm rõ các khái niệm, đặc điểm liên quan đến công tác định giá đất cụ thể để
tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, làm cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện cơ sở pháp
lý và đề xuất được các giải pháp tối ưu để nâng cao chất lượng cơng tác định giá đất cụ
thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
- Góp phần giúp cơ quan quản lý nhà nước, các cơ quan, tổ chức, đơn vị có liên
quan có cái nhìn gần hơn và thực tế hơn về cơng tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình từ đó có sự điều
chỉnh các quy định liên quan phù hơp với tình hình thực tế của địa phương. Đề tài
cũng chỉ ra những hạn chế, những việc cịn chưa làm được trong cơng tác định giá đất
cụ thể và đề xuất các giải pháp.
- Giúp các hộ gia đình, cá nhân hiểu rõ hơn về cơng tác định giá đất cụ thể để
tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó có sự phối hợp và tạo điều kiện
cho công tác định giá đất, công tác thu hồi đất trên địa bàn.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài làm tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc
quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai.
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Định giá đất, giá đất cụ thể
1.1.1.1. Định giá đất
- Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải
trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch
vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay
quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản khớp với nhau thì giá
cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Giá
cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu,ngược
lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó.
- Định giá: Là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của
tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn.
- Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản
đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị
tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về
mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
1.1.1.2. Giá đất cụ thể
- Khái quát về giá đất: Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có
giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa
tơ. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ)
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có
khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp..[4].
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian
và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người dân chỉ có quyền sử dụng đất, do đó, giá đất
được định nghĩa là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, tức là
4
giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do
Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị
QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ
được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này
thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [13].
- Đặc điểm của giá đất:
+ Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng
của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng
cịn có thể biểu thị bằng tiền th. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối
quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ
cần xác định suất lợi tức hồn vốn là có thể tính ra giá đất.
+ Khơng giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu
dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.
Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến
hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định [14].
+ Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao
động của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp
con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể
tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì
khó phân bổ để mà hạnh tốn vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đơ thị các khoản
chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thơng, điện, cấp và thốt nước...
có thể tính tốn được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể
kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ...), góp
phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của
khu vực đó lên nhưng khó tính tốn để đưa vào giá đất đó được.
5
+ Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường. Chủ
yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai
nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân
khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày
càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến
cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm
cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thơng thường, giá cả hàng hố chịu
ảnh hưởng cuả bản thân đơi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính
co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo
phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
+ Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,
mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất
khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngồi ra, giá
đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì
vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
- Giá đất cụ thể: Giá đất cụ thể là giá đất được thể hiện chi tiết đến từng thửa
đất (lô đất), giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh sẽ có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thể
thông qua việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải dựa trên cơ
sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất
trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả
tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá
đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định [6].
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể, nguyên tắc, phương pháp định giá
đất cụ thể
1.1.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của
đất, bảo đảm hài hịa lợi ích giữa các bên liên quan. Đất đai dùng vào các mục đích
khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận
lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định giá đất cụ thể cần dựa vào các yếu tố sau:
- Vị trí: Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân
tố vị trí chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá, bao gồm
khoảng cách đến trung tâm khu vực, trung tâm thương mại hoặc đến các trung tâm tập
6
trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các
khu vực khác hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dáng của thửa đất.
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay
nhỏ quá đều không dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử
dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và
thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại
và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều
không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh
hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật, cịn các dạng như tam
giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử
dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở
khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thơng, tình
hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thơng cơng cộng và mật độ lưới giao
thơng..., hệ thống cấp thốt nước, dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên
được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm
tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem
xét yếu tố cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá [13].
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ:
Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phịng, mơi trường sống trong lành sẽ làm tăng
sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng
lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí
nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ
giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử
dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất ln chịu
ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông
7
thường khác, nó có đặc tính riêng như tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra
đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất
phù hợp với mục đích sử dụng đất đó.
1.1.2.2. Ngun tắc định giá đất cụ thể
- Nguyên tắc chung:
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này
lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đốn
chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự
tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm
vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn
thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương
pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những
nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được
thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa
cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách
riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ
với nhau, bởi vì chúng ln đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận
hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ
được trình bày dưới đây:
- Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là
sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh
trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể [14].
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thoả thuận
giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
8
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng qua các
điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như
trong vịng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao
dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa
đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất
đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy
nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá
biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay
thế có điều kiện chất lượng hồn tồn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy
thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử
dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá
theo nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu
hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong
những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có
sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định
của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp và
kéo dài, có sử dụng cho thu nhập rịng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất
nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng
vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác
định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất [14].
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương
lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất
nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn ni. Đất đơ thị trải
qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng
giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập,
phân tích thơng tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và
những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử
dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
9
phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì
sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.
Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền
với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với
nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ
tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn
đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản
thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính tốn từ các sử
dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng
mang tính độc lập đó [4].
Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết
quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận. Theo thời gian, sử dụng hiệu
quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi. Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có
thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác. Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và
điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất có thể
là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hồn tồn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó
là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn.
Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập
rịng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó
có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi
nhất. Để xác định được điểm này, cần phải tính tốn tổ hợp về giá thành tất yếu của
các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự tốn thu nhập, chi phí, kinh doanh... để tìm ra
được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra
điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử
dụng hiệu quả nhất.
Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì
khơng nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đốn chính
xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem xét đất
đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là:
phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có
phải là hiệu quả nhất hay khơng; nếu khơng được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng
có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy
trì được bao lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu
quả nhất có vai trị quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương
thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán.
10
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính
và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về
quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình
thành giá thì ln nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,
và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính
giá đất cho tương lai. Do đó ngun tắc biến động và ngun tắc dự tính có quan hệ
mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự
biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để
điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới
có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối
quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngồi việc cần phải
hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng
vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác.
- Để phù hợp với cơng tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên
tắc chung đã nêu ở trên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc
sau đây [16]:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
11
1.1.2.3. Phương pháp định giá đất cụ thể
Các phương pháp định giá đất cụ thể gồm [2]:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng
chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) ban hành.
1.1.3. Vai trị của cơng tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi Nhà
nuớc thu hồi đất
Công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
có vai trò rất quan trọng quản lý nhà nước về đất đai và phát triển kinh tế - xã hội.
Cụ thể [23]:
- Đối với quản lý của Nhà nước
Công tác định giá đất cụ thể có vai trị quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi
ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những người
dân bị thu hồi đất. Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng
hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu
tư và bắt tay vào thực hiện các cơng trình trên đất bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy
mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý
12
cho những người dân có đất bị hu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc
khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc sống của mình. Như vậy, Nhà
nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an
sinh cho những người dân bị thu hồi đất. Và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải
quyết tốt những vấn đề đặt ra. Do vậy, nhà nước cần phải có chính sách về giá đất
thích hợp để tại điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu
nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng là
một loại cơng cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý về đất đai, bên
cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất cịn có tác dụng
định hướng thị trường. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có thể sử dụng nhiều
biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai của mình.
Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và đôi khi là sự
kết hợp của cả hai biện pháp trên. Nhà nước ta đã và đang vận dụng một cách có hiệu
quả các quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng
theo quy luật khách quan (quy luậtvcung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…).
Song bên cạnh đó Nà nước cũng đưa ra những biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo,
tạo điều kiện cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng.
Một trong những chính sách phải kể đến là yếu tố về giá đất. Trong điều kiện đổi mới
hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai được xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển
kinh tế xã hội, việc xác định vai trị quản lý của Nhà nước thơng qua cơ chế giá với tư
cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về phương diện
chính trị pháp lý, cả về phương diện quản lý kinh tế.
- Đối với người dân bị thu hồi đất
Người dân thường có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên
sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về
việc làm đối với những người bị thu hồi dất nơng nghiệp. Cho nên giá đất chính là việc
bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất có thể
tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện
cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp.
Ngồi ra, khi có quy định về giá đất, người có đất bị thu hồi sẽ biết được mình
sẽ được bồi thường bao nhiêu, bồi thường như thế nào, tạo được tâm lý ổn định hơn
cho người có đất bị thu hồi, tránh các trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền lạm
quyền ăn chặn đất và tiền bồi thường đất của người dân.
13
- Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì mục đích kinh tế
Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng
đối với các nhà đầu tư ln là một vấn đề nan giải. Muốn có đất để thực hiện dự án
kinh tế thì nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng. Nhưng vấn đề giải phóng mặt
bằng đối với các nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về giá đất
đối với những người dân bị thu hồi đất. Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất
thách giá quá cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc giải phóng mặt
bằng cũng như tốn khá nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, tâm
lý của các nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư của
mình nhưng khơng thỏa thuận được giá cả với người dân nên nhiều dự án bị kéo dài
rất lâu.
Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp
tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá trị tương ứng cho
người có đất bị thu hồi để ổn địh cuộc sống
Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần hạn chế
những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. hiện nay, tình
trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực tế. Việc khiếu kiện đó hầu
hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho
cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở
bấp bênh… Điều đó làm càng khẳng định được vai trị của giá đất trong bồi thường
giải phóng mặt bằng đối với công tác anh sinh xã hội của Nhà nước cũng như sự ổn
định trong cuộc sống của người dân bị thu hồi đất.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Những quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể để tính tiền bồi
thuờng khi Nhà nuớc thu hồi đất
- Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ
thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy
ban nhân dân cùng cấp quyết định.
