THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY VVFC

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN
HÓA TẠI CÔNG TY VVFC
2.1. Khái quát về công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam.
2.1.1. Sự hình thành và phát triển của Công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt
Nam
Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam trước đây là Trung
tâm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính. Ngày 6/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chính
phê duyệt Quyết định số 3004/ QĐ- BTC chuyển đổi Trung tâm Thẩm định giá
thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam, tên viết tắt là
VVFC. Hiện nay trụ sở chính của công ty ở Số 3 – Thụy Khuê, Quận Tây Hồ,
Thành phố Hà Nội.
Với bề dày kinh nghiệm 10 năm hoạt động , VVFC đã không ngừng lớn
mạnh cả về số lượng và chất lượng. Chủng loại tài sản và giá trị thẩm định ngày
càng tăng. Phạm vi hoạt động và danh sách khách hàng ngày càng mở rộng. Hiện
công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc xúc
tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác. Công
ty đã tham gia vào Ban chấp hành của Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA), đồng
thời là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA).
Công ty đã được Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương
quốc Anh (UKAS) cấp Chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn
quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005. Tháng 8/2008 vừa qua công ty
đã tiếp tục được cấp giấy chựng ISO 9001-2000 lần 2. Công ty cũng đã vinh dự
được nhận danh hiệu cúp vàng chất lượng ISO 2008 do bộ Khoa Học và Công
Nghệ cấp.
Về mặt nhân sự: Các nhân viên của VVFC đều tốt nghiệp Đại học, trong đó
có hơn 30% nhân viên có trình độ trên Đại học, được đào tạo trong nhiều lĩnh vực:
từ tài chính ngân hàng; kế toán kiểm toán; quản trị doanh nghiệp; marketinh đến
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐCPHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
Các văn phòng đại diện
TỔNG GIÁM ĐỐC

BAN KIỂM SOÁT
Các Chi nhánh
Văn phòng
Phòng Tài chính Kế toán
Phòng nghiệp vụ 1 Phòng nghiệp vụ 2 Phòng nghiệp vụ 3 Trung tâm đấu giá Các phòng khác
kinh tế xây dựng; kiến trúc; kinh tế giao thông; công nghệ thông tin; ngoại ngữ;
văn thư lưu trữ… Ngoài ra công tác đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ được VVFC hết
sức chú trọng, coi đây là nhiệm vụ thường xuyên và bắt buộc. Đội ngũ nhân viên
được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tài chính, các
tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức. Hàng năm, Công ty đều gửi các chuyên
viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do Mỹ, Canađa, Úc, Singapore, Thái
Lan, Malaysia... tổ chức.
Hiện nay, số lượng nhân lực làm định giá ở Việt Nam đã được cấp thẻ Thẩm
định viên về giá không nhiều và phải trải qua những kỳ thi do hội đồng thi Quốc
gia tổ chức rất nghiêm ngặt. VVFC tự hào là doanh nghiệp hiện có số lượng Thẩm
định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam( 26 thẩm định viên).
2.1.2. C c u t ch c c a Công ty c ph n đ nh giá vàơ ấ ổ ứ ủ ổ ầ ị
d ch v Tài chính Vi t Namị ụ ệ
Bảng 1: Cơ cấu tổ chức của công ty VVFC
2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính
Việt Nam
 Kinh doanh dịch vụ:
- Định giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hoá, động sản, bất động sản và
dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
- Đánh giá uy tín doanh nghiệp.
- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh...
- Xác định giá trị doanh nghiệp.
- Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng.
- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (bất động sản, động sản,
doanh nghiệp).

- Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh
của công ty như: kinh tế tài chính, kinh tế thị trường, giá cả... bằng tiếng Việt, tiếng
nước ngoài theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức điều tra, nghiên cứu, ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị
trường giá cả, kinh tế tài chính, tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế thị
trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật.
- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và
tiêu dùng.
 Tư vấn:
- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá.
- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua - bán doanh nghiệp.
- Tư vấn tài chính doanh nghiệp (giá thành, giá bán sản phẩm, thuế...)
- Tư vấn đấu giá tài sản.
- Tư vấn Marketing.
 Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực công ty và được pháp luật
cho phép.
Định giá là công tác trọng tâm, chủ yếu của VVFC. Giai đoạn đầu khi thành
lập, chủ yếu định giá các tài sản được mua sắm bằng nguồn Ngân sách Nhà nước
và phục vụ nhu cầu nhỏ lẻ, giá trị tài sản thấp.
Hiện nay với sự đa dạng và phong phú trong các dịch vụ cung cấp, trong các
loại hình tài sản và mục đích định giá làm cho giá trị tài sản định giá tăng cao qua
các năm (Năm 1998: 500 tỷ đồng; Năm 2008: 450.000 tỷ đồng), giá trị định giá
năm sau luôn cao gấp đôi năm trước (giá trị tài sản định giá năm 2008 đã tăng gấp
2 lần so với năm 2007).
2.2. Thực trạng công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá của công ty
trong giai đoạn 2004 đến nay
2.2.1. Thực trạng về hoạt động của công ty VVFC
Do chuyển đổi mô hình từ trung tâm sang công ty cổ phần, có nhiều sự thay
đổi trong cơ cấu tổ chức của công ty. Hội đồng quản trị và ban lãnh đạo công ty đã
tích cực triển khai mọi mặt hoạt động của công ty để hoàn thanh tốt các mục tiêu

đề ra, kịp thời thông qua và ban hành các quyết định, nghị quyết chỉ đạo đối với
hoạt động kinh doanh, góp phần quan trọng trong việc thực hiện kế hoạch kinh
doanh, đảm bảo sự tăng trưởng trên nguyên tắc thực hiện đúng quy định của nhà
nước.
Tổng giá trị tài sản thẩm định của công ty đã tăng lên nhanh chóng: năm
2004 gần 2500 tỷ đồng, năm 2005 là 4.200 tỷ đồng, năm 2006 là 9,500 tỷ đồng,
năm 2007 tăng gấp hơn 3 lần so với năm 2006 (tổng giá trị tài sản thẩm định là
30.000 tỷ đồng), đến năm 2008 đã có sự tăng trưởng vượt bậc tổng giá trị tài sản
thẩm định là 450.000 tỷ đồng. Kết quả thẩm định đã góp phần tiết kiệm chi cho
ngân sách nhà nước, cho doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế, xã hội. Cụ thể năm
2008 đã tiết kiệm được so với giá trị yêu cầu thẩm định khoảng 10-15%.
Trong năm 2008, công ty Định giá và Dịch vụ tài chính việt Nam tiếp tục
mở rộng đối tượng khách hàng thẩm định giá, ký hợp đồng để thẩm định giá cho
các dự án lớn của các bộ, ngành, đơn vị...Công tác xác định giá trị doanh nghiệp đã
được mở rộng sang các lĩnh vực ngoài quốc doanh. Công ty tiếp tục thực hiện hợp
đồng với các đơn vị Bộ, ngành, các sở Tài chính, các ban quản lý dự án...trong cả
nước; các ngân hàng lớn như ngân hàng Công Thương, ngân hàng Đầu tư và Phát
triển, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn..; các tổng công ty, các tập
đoàn như Tập đoàn Dầu Khí Quốc Gia, Tổng công ty Công nghiệp ôtô, Tổng công
ty Thép việt Nam, Tập đoàn Than và Khoáng sản Việt Nam, tổng công ty Đường
Sắt, Tập đoàn Công nghiệp Tàu thủy Việt Nam, Tập đoàn marubeli, Tập đoàn
HANAKA...
Ngoài ra, công ty còn mở rộng hoạt đọng sang các lĩnh vực mới như Đấu
giá, đào tạo về Môi giới, Định giá, Quản lý và Điều hành sàn giao dịch BĐS.
Hiện nay số lượng học viên công ty đào tạo trên cả nước khoảng 2.000 học
viên.
Công ty luôn tích cực phối kết hợp với Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam
và giúp Cục Quản lý giá-Bộ Tài Chính xây dựng hành lang pháp lý về nghề
thẩm định giá, sự hỗ trợ của công ty luôn đáp ứng được mọi yêu cầu công việc
và được cục đánh gái rất cao về mặt chất lượng. Các kết quả thẩm định giá của

công ty VVFC cung cấp được Bộ Tài Chính rất tin cậy và sử dụng kết quả với
hiệu quả cao.
Hiện nay, tổng số CBNV của VVFC là 90 người, thu nhập bình quân tăng
40% so với năm 2007. Trong năm 2008, VVFC đã từng bước hoàn thiện chính
sách đãi ngộ với chính sách lương được nâng cao, đồng thời áp dụng chế đọ đóng
BHXH theo mức lương doanh nghiệp (tăng 15-30% so với áp dụng theo mức
lương HCSN quy định của nhà nước) đã góp phần quan trọng vào việc nâng cao
tính cạnh tranh về nhân lực của VVFC, thu hút các cán bộ có kinh nghiệm, năng
lực làm việc tại công ty.
2.2.2.Thực trạng hoạt động định giá của công ty VVFC
2.2.2.1. Cơ sở pháp lý cho hoạt động định giá
Hiện nay có rất nhiều văn bản pháp quy có liên quan đến định giá tài sản nói
chung và định giá đất nói riêng. Có thể kể sơ lược một số văn bản pháp luật được
công ty VVFC sử dụng chủ yếu trong quá trình định giá đất như sau:
- Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1994 và luật sửa đổi bổ sung một số điều
của luật thuế chuyển QSDĐ năm 1999 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Luật xây dựng năm 2003, Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật kinh doanh
BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn đi kèm.
- Pháp lệnh giá số 40/2002/ PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốc
hội ngày 26/4/2002.
- Nghị định số 170/2003/ NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui định
chi tiết thi hành một số vấn đề của Pháp lệnh giá.
- Nghị định số 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/ NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm
định giá.
- Nghị định số 169/2004/ NĐ-CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.
- Nghị định số 198/2004/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu

tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định
giá trị QSDĐ để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của chính phủ về việc
chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.
- Thông tư số 15/2004/TT- BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 170/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui định
chi tiết thi hành một số vấn đề của Pháp lệnh giá.
- Thông tư số 110/2004/TT- BTC ngày 18/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 169/2004/ NĐ- CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.
- Thông tư số 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 17/2006/TT- BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/ NĐ- CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về
thẩm định giá.
- Thông tư số 29/2006/TT- BTC ngày 04/04/2006 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 13/2006/NĐ- CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá
trị QSDĐ để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 80/2005/TT- BTC ngày 15/09/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
Chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất,
thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định số 188/2004/NĐ- CP
ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định khung giá đất và khung
giá các loại đất.
- Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện
một số vấn đề về tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà
nước thành công ty cổ phần theo quy định tại nghị định số 109/2007/NĐ-CP

ngày 26/6/2007 của Chính Phủ.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện nghị
định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
và nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ về sửa đổi bổ
xung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Quyết định số 24/2005/QĐ- BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
- Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bổ trưởng Bộ Tài
Chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá.
Trên thực tế hiện nay có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến việc định
giá. Tuy nhiên, các văn bản này lại liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên sâu khác
nhau như thuế, xây dựng, địa chính, nhà đất…gây ra sự chồng chéo giữa các văn
bản. Do đó việc áp dụng văn bản pháp luật vào hoạt động định giá thế nào cho
đúng là rất phức tạp và ảnh hưởng lớn tới kết quả định giá.
2.2.2.2. Nguyên tắc hoạt động định giá
- Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả định
giá.
- Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan
của hoạt động định giá.
- Bảo mật các thông tin của đơn vị được định giá, trừ trường hợp đơn vị được định
giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
2.2.2.3. Các phương pháp định giá sử dụng
- Phương pháp so sánh: chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao
dịch, mua bán phổ biến trên thị trường.
- Phương pháp chi phí: Chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên
dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường, tài sản đã qua sử dụng,
tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

- Phương pháp thu nhập: Chủ yếu áp dụng trong định giá tài sản ddaaauf tư mà tài
sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hóa thu
nhập.
- Phương pháp thặng dư: Chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có
tiềm năng phát triển (các mảnh đất trống có khả năng phát triển).
- Phương pháp lợi nhuận: Chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản mà việc
so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu
phụ thuộc vào kahr năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp
xiếc…
2.2.2.4. Quy trình định giá
Công ty Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam đã thực hiện công tác định
giá theo một quy trình như sau:
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ
(nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam)
Bảng 2: Quy trình định giá của công ty VVFC
2.2.2.5. Những kết quả đạt được trong công tác định giá.
Trong năm 2008 vừa qua công ty đã cố gắng hoàn thành mục tiêu đề ra và
đã đạt được những kết quả về công tác định giá như sau:
- Công tác định giá Bất động sản: Năm 2008. tổng giá trị tài sản định giá
tăng gần 50% so với năm 2007. trong đó có những dự án có giá trị gần 1.000 tỷ
đồng (như: Công ty CP Đầu tư và Xây dựng đô thị; công ty CP tập đoàn xây dựng
và Du lịch Bình Minh; tổng công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị, công ty
TNHH thương mại Dịch vụ Tân Hoàng Minh...). Đặc biệt mở rộng việc xác định
giá đất giao tại các thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Các cán bộ định giá
bất động sản được các cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng đánh giá cao về
trình độn chuyên môn, thái độ phục vụ và tinh thần trách nhiệm trong công việc.
- Công tác định giá máy móc thiết bị: tổng giá trị thẩm định hơn 4.000 tỷ
đồng, tăng gần 30% so với năm 2007. Năm 2008, VVFC đã thực hiện rá nhieuf dự
án lớn như: Ban quản lý sự án đướng sắt Việt Nam; Văn phòng đại diện tại Việt
Nam – Tập đoàn Marubeli Nhật Bản; xí nghiệp liên doanh Vieetsovpetro; Ban

quản lý dự án xử lý nước thải thị xã Sầm Sơn...
- Công tác xác định giá trị doanh nghiệp: VVFC tiếp tục mở rộng dối tượng
khách hàng với nhiều mục đích xác định giá trị doanh nghiệp khác nhau như Cổ
phần hóa các công ty nhà nước, mua bán tài sản doanh nghiệp, bán thanh lý giải
thể công ty, góp vốn đầu tư... Năm 2008, tổng giá trị xác định giá trị doanh nghiệp
khoảng 1.400 tỷ đồng. Trong đó, các đơn vị có giá trị định giá hàng trăm tỷ đồng
như: Công ty than Dương Huy trên 400 tỷ đồng; công ty than Khe Tràm trên 500
tỷ đồng; Công ty Kính nổi Viglacera trên 700 tỷ đồng...
Ngoài ra VVFC còn thực hiện xác định giá trị lợi thế cho một số đơn vị như
Công ty Gang thép Thái Nguyên, Công ty Intimex, tập đoàn Dầu Khí (số 6 Huỳnh
Thúc Kháng), công ty Điện máy xe đạp xe máy...
2.2.3. Thực trạng hoạt động định giá đất cho DNNN CPH tại công ty VVFC
2.2.3.1. Hoạt động định giá đất phục vụ cho DNNN CPH từ tháng 12/2004 tới
tháng 12/2007
a, cơ sở pháp lý
Ngoài các cơ sở pháp lý phục vụ cho quá trình định giá ở công ty VVFC đã
nêu ở trên. Trong thời gian này việc định giá đất cho DNNN cổ phần hóa còn được
công ty thực hiện dựa trên nguyên tắc tính và xác định giá trị QSDĐ vào giá trị
doanh nghiệp theo nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển DNNN thành công
ty cổ phần và thông tư 126/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định
187/2004/NĐ-CP. (nội dung đã được trình bày ở phần 1.3, Chương I).
b, Cơ sở định giá: Giá trị phi thị trường (giá UBND tỉnh quy định)
c, Các bước tiến hành định giá
Khi tiến hành định giá đất cho DNNN CPH trong thời gian này công ty
thường tiến hành các bước sau:
- Khảo sát khu đất DNNN đang sử dụng cần định giá để CPH
+ Khảo sát về mặt pháp lý: Doanh nghiệp đang thực hiện hình thức
giao đất (có thu tiền sử dụng đất hay không thu tiền sử dụng đất) hay thuê đất (thuê
đất trả tiền một lần hay thuê đất trả tiền hàng năm), mục đích sử dụng đất của
doanh nghiệp và một số giấy tờ pháp lý liên quan.

+ Khảo sát về mặt về mặt kỹ thuật: Vị trí mảnh đất, hình dáng, kích
thước mảnh đất, thực trạng sử dụng liên quan đến mảnh đất.