Pháp luật về giá đất – những vấn đề lý luận và thực tiễn

Luật Kinh Tế 10C

BÀI BÁO CÁO
Môn: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
Chủ đề: PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT – NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
Nhóm 5:
Hồ Mỹ Thanh Phạm Minh Trí
Nguyễn Thành Chương

Châu Thị Hạnh

Huỳnh Hồ Hữu Phúc Nguyễn Nhựt Quang
Chung Thiên Trí

Nguyễn Qúi Tường

Nguyễn Hồng Khang
Phan Kim Ngọc

Nguyễn Thị Tường Vy


Tính đến ngày 13/08/2018 theo số liệu của
Liên Hợp Quốc dân số Việt Nam đạt đến
ngưỡng hơn 96 triệu người, đứng vị trí thứ 14
- Châu Hồng Thân, Phan Trung Hiền (2017),
Tình hình nghiên cứu đề tài trên
thế giới trong bảng xếp hạng dân số các
Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt
nước và vùng lãnh thổ. Dân số ngày càng tăng
Nam hiện nay, Tạp chí Nhà nước và pháp luật,

2
nhưng
diện
tích
Việt
Nam
chỉ
có
310.060
km
Đối tượng nghiên cứu
Quy
định của pháp luật Việt Nam về vấn đề
(03),tr65-75.
Để
đảm
bảo mộtcứu
đấtnhững
nước phát
triển
thì Chính
“giá
đất”
-Thanh
Nghiên
vấn đề
lý luận
cơ
- Phan
Thảo, Châu

Hồng
Thân,
Phan
phủ
có
những
chính
sách
phù
hợp
đảm
bảo
Đấtcần
đaibản
khơng
chỉđất
là một
nguồn
tài
ngun
q
về
giá
trong
lĩnh
vực
đất
đai
Trung
Hiền (2016), Gía đất và định giá đất ở

Mục đích và nhiệm vụ nghiênngười
cứumàdân
cuộc
ấm
no.áp
Với
độ
gia
giá
nócócịn
có
nghĩa
nghĩa
về tốc
vấnđể
đềchỉ
an
- Khảo
vềsống
thực
trạng
Việt Nam
– Từsát
pháp
luật đến
thực dụng
tiễn, Tạp
chí
tăng
số

như
hiệncập
nay,
để
làm
được
điều
đó
ninhdân
- raquốc
phịng.
Tuy
nhiên
việc
ban
hành
những
bất
từ
đó
kiến
nghị
một
số
Kỷ
yếuluật
hộiđất
nghị
563-576.
Pháp

đaikhoa
Việthọc,
Namtr.quy
định về vấn đề
Giới hạn phạm vi nghiên cứu thì
Chính
phủ
cần
có
những
quy
định
phù
hợp
những
quy
định
về
pháp
luật
đất
đaipháp
hiệnluật.
nay
giải
pháp
cụ
thể
để
hồn

thiện
“giá
đất” pháp luận duy vật biện chứng, duy
+
Phương
trong
việc
đai.
chưa
thật phân
sự cóphối
hiệuđất
quả.
Có thể thấy tiêu biểu
lịch
sử; về
Và
tuỳ vào
từng
trí đạiChỉ
lý,rađiều
kinh
tế
là vấn
đề
“giávị đất”.
tầmkiện
quan
trọng
Phương pháp nghiên cứu vật

+
Phương
pháp
logic
- sẽ
hệđất
thống;
của
từng
màgiá
có
giá
khácbất
nhau.
của
việc khu
quyvực
định
và đất
những
cập
+
Phương
pháp
sotạo
sánh;
Do
đảmban
bảo
tính

cơng
bằng
kháchkhiếm
quan khuyết
Chính
trong
hành
nên
những
Ý nghĩa đề tài
+
Phương
pháp
phân
Phủ
ban
khung
giá đất
Uỷ
trái
với ýhành
muốn
của tích.
nhà
làmtừng
luật.khu
Nêuvực,
ra cách
ban
nhân

dân
cấp
tỉnh
sẽ
dựa
vào
đódọc
ban hành
khắc
phục
những
vấn
đềkết
đang
tồn
đọng,
giúp
Đề
tài
trình
bày
theo
kiểu
cấu
bổ
Kết cấu của đề tài
bảng
đấtphối
của đất
địa phương

mình.
việc giá
phân
đai có hiệu
quả như mong
muốn.

 Lý do chọn đề tài








Lời nói đầu




CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG
1.1 Khái niệm
1.2 Sự thay đổi theo thời gian của pháp luật đất đai về quy định giá
đất


CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH

2.1 Tại sao Nhà nước lại quy định giá đất?

2.2 Nguyên tắc xác định giá đất
Để đảm bảo tính cơng bằng trong phân phối đất đai, và lợi ích của các
2.3 Phương
xác định
giá của
đất Nhà nước phải đảm bảo các nguyên
chủ
thể. Thì pháp
việc định
giá đất
tắc
tại Điều
112Nhà
Luật
Đất đai 2013
2.4 quy
Các định
loại giá
đất của
nước
2.5 Bất cập và giải pháp trong việc Nhà nước quy định giá đất


CHƯƠNG III: GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG
3.1 Khái niệm giá đất thị trường
3.2 Các loại giá đất thị trường
“Gía đất thị trường là giá đất hình thành thơng qua hoạt động của thị
3.3 Đặc điểm của giá đất thị trường
trường”
3.4 Bất cập và giải pháp trong quy định giá đất thị trường

Luật Đất đai 2003
(Khoản 23 Điều 4)

“Giá quyền sử dụng đất (giá
đất) là số tiền tính trên một
diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc hình thành
trong giao dịch quyền sử
dụng đất”

Luật Đất đai 2013
(Khoản 19 Điều 3)

“Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một
đơn vị diện tích đất”


Luật Đất đai 1987
Luật Đất đai 1993
Giá đất bị bao tiêu, các giao dịch dân sự về đất đai bị cấm
Luật Đất đai 2003
Giá cả của đất đai được ghi nhận và được coi như công cụ
để điều tiếc lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tuy
Luậtđịnh
Đấtlại
đaichưa
2013

nhiên việc áp dụng quy
thực sự hiệu quả trên
Hướng đến mục tiêu: “Đưa
giátế.đất của Nhà nước tiến sát
thực
đến giá đất giao dịch trên thị trường nhằm xóa bỏ cơ chế hai
Ngồi việc
kếthực
thừahiện
qui định
cũmột
về hai
giánhất”
đất – giá đất
giá để
cơ chế
giáloại
thống
Nhà nước và giá đất thị trường – cịn có những sửa đổi, bổ
sung căn bản về vấn đề giá đất


Theo Điều 112 Luật Đất đai 2013 việc định giá đất phải bảo đảm các
nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất
đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc
sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau
thì có mức giá như nhau.


Phương
pháp so sánh
trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định
giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các
thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị
trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện
tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để
so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để
định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so
sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất;


Phương
pháp triết
trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất
đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra

khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất
và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá
đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động
sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự
với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;


Phương
pháp thu
nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá
đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng
thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá
đối với thửa đất xác định được các khoản thu
nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.


Phương
pháp thặng
dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá
đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để
sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát
triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá
đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay
đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất
khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả
định và tổng chi phí ước tính


Phương
pháp hệ số
điều chỉnh
giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương
pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều
chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh) ban hành.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp
dụng để định giá đất cho các trường hợp quy
định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định
44/2014/NĐ-CP: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà

nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt
hạn mức;  Tính tiền thuê đất đối với trường hợp
Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất,…


Khung giá đất của Chính phủ
- Thẩm quyền ban hành:
Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định thì: Chính phủ ban hành
khung giá đất
- Thời hạn áp dụng:
Được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
** Trường hợp trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ
biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ
20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất cho phù hợp.



Bảng giá đất
- Thẩm quyền ban hành
Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá
đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất
trước khi ban hành.
- Thời hạn áp dụng
Dựa vào khung giá đất của Chính phủ ban hành nên thời hạn thực hiện áp dụng bảng giá đất cũng là 05
năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
** Nếu trong thời hạn thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc
giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều

chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
** Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất ít nhất 60
ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng
xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định.


- Nội dung bảng giá đất (Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
+ Bảng giá đất đối với các loại đất quy định tại Khoản 1 Điều 11
+ Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và
có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất
+ Gía đất trong bảng giá đất quy định tại Khoản 3 Điều 11
- Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất (Điều 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
+ Trình tự xây dựng bảng giá đất
+ Hồ sơ xây dựng bản giá đất trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
+ Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua
+ Việc thẩm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm các thành
phần quy định tại Khoản 4 Điều 12
+ Sở Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh ban hành bảng giá đất tại địa phương định kỳ 05 năm một lần và công bố công
khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp quy định tại Khoản
2 Điều 114 Luật Đất đai 2013.


Gía đất cụ thể
- Thẩm quyền ban hành:
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 114 thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể.

Với sự giúp việc Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất
cụ thể.
- Gía đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp quy định tại Khoản
4 Điều 114 Luật Đất đai 2013.
- Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 16 Nghị định
44/2014/NĐ-CP
+ Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể
+ Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
+ Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân


Gía đất chuyển nhượng trên thị trường

Tại Nghị định
44/2014/NĐ-CP
ghi nhận có 5
loại giá đất thị
trường:

Gía đất trúng đấu giá quyền sử dụng
đất
Gía đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai
Gía đất trên sàn giao dịch bất động sản
Gía đất xác định từ chi phí, thu nhập
của thửa đất

Kế thừa
Kế thừa

Luật Đất
Luật Đất
đai 2003
đai 2003


Gía đất trong cơ sở dữ
liệu đất đai
Áp dụng trong 2 trường hợp:
Giáchính
đất trên
sàn
giao
- Giá
Đấuthỏa
giáPhải
quyền
dụngtin
đấtchính
được thống,
áp dụngđáng
khi Nhà
nướcmang
tiến tính
là sử
nguồn
tin
cậy,
xác
cao

thuận
trong
các
Khi sử dụng đất thực hiện
các
quyền
chuyển
dịch
bất
động
sản
hành
hoạt
động
giao
đất
có
thu
tiền
sử
dụng
đất,
cho
thuê
đất
để quyền
hỗ trợ sử
cácdụng
chủ thể quản
lý đất

đai cũng
như đất,
người
sửth,
dụnggóp
đấtvốn,…
giao dịch
nhượng
quyền
sử
dụng
cho
- Đấu giátrong
quyền
sử dụng
đất đất
cịn được áp dụng để thực hiện
định giá
đấtviệc
thìđất
giá–đất
thỏa
nghĩa vụ tài sản của người sử dụng
thi họ
hành
án,thuận
xử lývới người có liên quan.
Chỉhợp
có đồng
thể áp

dụng
trong
phương
pháp
xác
thuế
chấp,
bão lãnh
để thu
hồi nợ

định giá đất, có thể được
áp dụng
trong
Giá đất
do bên
cungcác
cấp hàng hóa bất động sản (các nhà đầu tư bất
giao dịch quyền sửđộng
dụngsản)
đất hoặc
và sàntrong
giao các
dịch bất động sản – bên được nhà đầu tư bất động
hoạt động chuyển nhượng vốn
tư cóbán, cho thuê bất động sản – đưa ra.
sản đầu
ủy quyền
đất hình
thànhđất,

do đấu
liên quan đếnGiá
quyền
sử dụng
cũng có
Giá đất dựa trên chi phí,
giá
quyền
sử
dụng
đất,
đấu
thể được áp dụng trong cơng tác định giá
thu nhập của thửa đất
thầu
dự
án
có
sử
dụng
đất
đất nhà nước


Giá thực tế lại cao
ban hành khung giá đất Chính phủ cần tham khảo ý kiến của các chuyên gia (cá
hơnKhi
nhiều
lần so với
nhân, tổ chức) hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, nhằm giảm sự trên lệch giữa giá

giáthịđất
Nhàvànước
trường
gía quy định như hiện nay.
quy định

Quy
định
luật giá đất Chính phủ quy định chi tiết đến 8 vùng kinh tế và mỗi
Khi
ban pháp
hành khung
về vùng
đất đai
cần chưa
có sự sát
quy định chi tiết về đặc điểm mỗi vùng: đồng bằng, trung du, miền
đơtrình
thị. Ban
hành 12 khung giá tương ứng với 12 loại đất trong nhóm đất nơng
vớinúi,
q
hình
nghiệp
phiđất
nơng nghiệp.
thànhvà
giá

Có sự
chồng
Cần
có sự chéo
thống về
nhất trong q trình ban hành hành lang pháp luật trong quy định giá
đất
quy định

Chưa có hệ thống xây dựng
thông tin dữ liệu về giá đất
Xây dựng hệ thống thơng tin dữ liệu tin cậy, chính xác cập nhật nhanh chống về quá
và cập nhật nhanh chống
trình tăng giảm sự biến động của bất động sản.
sự biến động giá đất của
từng khu vực, vùng miền


Giá đất thị trường khơng có sự ổn định, giá đất ảo
• Pháp luật cần có những quy định chặt chẽ về việc xác minh các luồn thông
tin ảo tạo nên các cơn sốt đất và rà sót các đối tượng đầu nậu và cị đất gây
nhiễu loạn thơng tin, tạo nên giá ảo
Thị trường cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng
của cơng trình hạ tầng
• Cần có sự quy định về thời gian, thời hạn mà người mua vào mới có thể
chuyển nhượng
Năm 2017 bất động sản thị trường bất động sản của Việt
Nam có sự đột biến, giá đất leo thang, hiện tượng đầu cơ
diễn ra mạnh, bùng nổ làn sóng gom đất
• Có thể sử dụng sức mạnh tài chính bằng việc áp thuế đất dựa vào giá đất thị

trường tạo nên gánh nặng cho người mua, họ cần có sự cân nhắc về thuế đất
nhằm chánh sự mua ồ ạc mà không thể bán ra bởi tin vào các thông tin giả
của các đối tượng đầu nậu, cò đất.


CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN
 Từ một quốc gia không cho phép việc giao dịch đất đai, thì đã có sự
chuyển đổi mạnh mẽ: công nhận đất đai là một loại hàng hố, thuộc sở
hữu tồn dân Nhà nước đại diện quản lý và được giao dịch rộng rãi…
 Luật Đất đai 2013 là văn bản pháp luật đất đai có hiệu lực hiện hành,
đã có sự rộng rãi về giá đất thị trường nhận thấy được tác động mạnh
mẽ của nó đối với thị trường bất động sản.
 Mặc dù theo các nhà chuyên môn Luật Đất đai 2013 vẫn cịn những
thiếu sót, bất cập. Nhưng về mặt quy định giá đất đã có sự tiến bộ vượt
bật so với trước kia.


THANK YOU!