Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản?

TRƯỜNG ĐẠI HỌC
KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ
BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

.………………..

BÀI TẬP HỌC KỲ
MÔN HỌC PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
ĐỀ BÀI: SỐ 11

Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật
trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu các
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm
pháp luật trong kinh doanh bất động sản?
HỌ VÀ TÊN :
MSSV

:

LỚP
NGÀNH

:
:
Hà Nội, 2021


MỞ ĐẦU
Trong kinh doanh bất động sản, các nhà
kinh doanh ln tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm

cạnh tranh kiếm lời, điều này có thể gây nên
sự lũng loạn của thị trường và xâm hại
nghiêm trọng đến khách hàng. Để hạn chế
việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt
động kinh doanh bất động sản thì các nhà
làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị
cấm trong hoạt động kinh doanh bất động
sản. Sau đây là bài làm của tôi về vấn đề
này, với đề tài: “Bình luận về các quy
định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt
động kinh doanh bất động sản? Nêu các
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
xử lý vi phạm pháp luật trong kinh
doanh bất động sản?”

2
2


THÂN BÀI
I.
1.

TỔNG QUAN CHUNG
Bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật,
trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động
sản có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng.
Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống

nhất chung khái niệm bất động sản là toàn
bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền
với đất đai.
2.

Hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản là cụm
từ chỉ các hoạt động đầu tư vốn nhằm thực
hiện trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, xây
dựng, cho thuê, môi giới bất động sản hay
các dịch vụ tư vấn - hỗ trợ bất động sản. Các
hoạt động nói trên đều có mục đích chính là
đem về những lợi ích về kinh tế cho người
thực hiện.

3
3


3.

Quy định chung về kinh doanh bất
động sản

Dưới đây là những nguyên tắc, nội dung cơ
bản về kinh doanh bất động sản mà bất cứ
cá nhân, tổ chức nào tham gia đều phải tuân
thủ. Nếu như vi phạm một trong số những
điều kiện cơ bản nêu trên thì sẽ bị xử lý vi

phạm theo Điều 79 Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 và theo quy định tại
Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ- CP. Cụ thể:
Thứ nhất, luật Kinh doanh bất động sản
2014 tại Khoản 1 Điều 3 có quy định kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để
thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ

4
4


tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động
sản nhằm mục đích sinh lợi.
Thứ hai, nguyên tắc trong kinh doanh bất
động sản như sau:
-

Các bên trong giao dịch kinh doanh bất
động sản: Bình đẳng trước pháp luật; tự
do thỏa thuận trên cơ sở tơn trọng quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên thông
qua hợp đồng, không trái quy định của

-

pháp luật.
Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có
đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh

-

doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản phải trung thực,

-

công khai, minh bạch.
Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh
bất động sản tại khu vực ngồi phạm vi
bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ

5
5


quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
Thứ ba, các loại bất động sản được phép
đưa vào danh mục kinh doanh bất động sản
gồm có:
-

Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các

-

tổ chức, cá nhân;
Nhà, cơng trình xây dựng hình thành

-

trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng là tài sản cơng
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

-

cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai
thì được phép kinh doanh quyền sử dụng

4.

đất.
Các vi phạm pháp luật trong hoạt
động kinh doanh bất động sản

Tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 Điều quy định các hành vi bị cấm
6
6

trong kinh doanh bất động sản bao gồm tám
loại hành vi, cụ thể:
“1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều
kiện theo quy định của Luật này.
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động
sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
3. Không công khai hoặc công khai không
đầy đủ, trung thực thông tin về bất động
sản.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất
động sản.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử
dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và
tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên
thuê mua bất động sản hình thành trong
tương lai khơng đúng mục đích theo cam
kết.
7
7


6. Không thực hiện hoặc thực hiện không
đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản không đúng quy định của
Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan

đến kinh doanh bất động sản trái quy định
của pháp luật.”
5.

Các quy định xử lý vi phạm pháp luật
trong hoạt động kinh doanh bất
động sản

Xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động
sản được quy định tại Điều 79 Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014, theo đó:
“1. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm
pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì
tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử
lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy
cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại
8
8


thì phải bồi thường theo quy định của pháp
luật.
2. Xử lý thu hồi dự án bất động sản:
a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc
đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để
giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện
trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi
phạm các quy định của pháp luật về đầu tư
xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có
giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền và những
trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất
theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ
trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị
được nhận chuyển nhượng theo quy định tại
Mục 6 Chương II của Luật này;
b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách
nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án
bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng
và các bên có liên quan tới dự án;
9
9


c) Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách
nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án
giải quyết những tồn tại của dự án; thông
báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để
giao tiếp tục thực hiện dự án;
d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không
được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh
bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể
từ ngày dự án bị thu hồi.”
Xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động
sản được quy định tại Điều 57 Nghị định
139/2017/NĐ- CP quy định cụ thể việc xử
lý vi phạm quy định về kinh doanh bất động
sản như sau:
“1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến
60.000.000 đồng đối với một trong các hành

vi sau đây:

10
10


a) Kinh doanh bất động sản thuộc trường
hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã
mà không thành lập theo quy định hoặc kinh
doanh bất động sản mà không đảm bảo đủ
số vốn pháp định theo quy định;
b) Không công khai, công khai không đầy đủ
hoặc không đúng các nội dung về dự án bất
động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo
quy định;
c) Không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng
kinh doanh bất động sản không đầy đủ các
nội dung chính theo quy định; khơng cơng
chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy
định;
d) Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu
tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng
trước khi có u cầu; khơng cho phép bên

11
11


mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế
tiến độ thi cơng tại cơng trình;

đ) Thu các loại phí liên quan đến chuyển
nhượng bất động sản không đúng quy định.
2.

Phạt

tiền

từ

60.000.000

đồng

đến

80.000.000 đồng đối với chủ đầu tư hoặc
chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng có một
trong các hành vi sau đây:
a) Ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua
nhà, cơng trình xây dựng mà khơng gắn
quyền sử dụng đất với nhà, cơng trình xây
dựng đó;
b) Khơng thơng báo cho bên mua các hạn
chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng (nếu có);
c) Thu tiền của bên mua, bên th mua bất
động sản hình thành trong tương lai khơng
đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt
12

12


quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo
quy định.
3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến
300.000.000 đồng đối với một trong các
hành vi sau đây:
a) Kinh doanh bất động sản mà bất động
sản đó khơng đảm bảo đầy đủ các điều kiện
theo quy định hoặc không được phép đưa
vào kinh doanh theo quy định;
b) Kinh doanh bất động sản không đúng
phạm vi được kinh doanh theo quy định;
c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất
động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở
chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt;
d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai mà chưa được
ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực
13
13


hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy
định;
đ) Khơng làm thủ tục đề nghị cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

cho bên mua, bên thuê mua hoặc không
cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan
cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy
định;
e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp
tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh
doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê
mua bất động sản;
g) Từ chối xác nhận mà khơng có lý do chính
đáng hoặc xác nhận khơng đúng vào văn
bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán,

14
14


thuê mua bất động sản hình thành trong
tương lai;
h) Chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà,
cơng trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển
nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương
lai khơng đúng quy định;
i) Không tuân thủ quy định về giá mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản trong trường hợp có quy định.
4. Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến
300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án
kinh doanh bất động sản có một trong các

hành vi sau đây:
a) Chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần
dự án khơng đúng thủ tục quy định;

15
15


b) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu
cầu hoặc các điều kiện theo quy định;
c) Trường hợp chuyển nhượng khi chưa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi
đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất
hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án; bên
nhận chuyển nhượng không phải là doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không
đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử
phạt theo quy định tại Nghị định của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai;
d) Bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho
khách hàng khi chưa hồn thành việc xây
dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được
phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ
thống hạ tầng chung của khu vực, chưa
hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với
16
16

trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây
dựng thơ) hoặc chưa hồn thành nghiệm thu
đưa cơng trình nhà ở, cơng trình hạ tầng xã
hội vào sử dụng theo quy định;
đ) Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép;
sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân
hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê,
bên thuê mua bất động sản hình thành
trong tương lai khơng đúng mục đích cam
kết.
5. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt
động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng
đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b
và điểm e khoản 3 Điều này.”
NỘI DUNG CHÍNH
Bình luận về các quy định xử lý vi
II.
1.

phạm pháp luật trong hoạt động kinh
doanh bất động sản
17
17


Nhận thấy rằng chế tài xử phạt trong Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014 được
đưa ra thực tế mới chỉ là quy định chung. Tại
khoản 1 mới nêu có hành vi vi phạm tùy

theo mức độ để xử lí nhưng mức độ như thế
nào thì chưa có văn bản nào điều chỉnh. Về
thủ tục cấp và thu giấy phép kinh doanh
chưa được đưa rõ ràng, thậm chí nó cịn quá
dễ dãi.
Theo như điều Luật được trích dẫn ở phần I,
ta có thể thấy các vi phạm trong hoạt động
kinh doanh bất động sản có thể bị xử lý dưới
các hình thức xử phạt hành chính, chế tài
dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy
nhiên, thực tế cho thấy, việc xử lí vi phạm
trong hoạt động kinh doanh bất động sản là
xử phạt vi phạm hành chính. Có thể thấy các
nhà làm luật cũng có phần nương nhẹ cho
hoạt động kinh doanh bất động sản vì đây là
18
18


một hoạt động kinh doanh nhằm làm phát
triển nền kinh tế.
a.

Chế tài hành chính

Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinh
doanh bất động sản được quy định tại Nghị
định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm
hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh
doanh bất động sản; khai thác, sản xuất,

kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng
trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển
nhà và cơng sở. Hình thức xử phạt vi phạm
hành chính và các biện pháp khắc phục hậu
quả nói chung (mực phạt cụ thể được quy
định tại từng Điều luật cụ thể). Xử phạt trong
hoạt động kinh doanh bất động sản đối với
cá nhân và tổ chức vi phạm có thể bị xử
phạt từ 50 triệu đồng đến 300 triệu đồng về
các hành vi vi phạm quy định về hoạt động
kinh doanh bất động sản tại Điều 57 Nghị
định 139/2017/NĐ-CP.
19
19


Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 quy định rõ về trách nhiệm của người
có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính
nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm
hành chính có một trong những hành vi nêu
trên thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ
bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm
hình sự; nếu gây thiệt hại vật chất thì phải
bồi thường theo quy định. Tổ chức, cá nhân,
nếu không tự nguyện thực hiện quyết định
xử phạt thì bị cưỡng chế thi hành. Trường
hợp cản trở, chống đối người thi hành công
vụ hoặc dùng các thủ đoạn gian dối, hối lộ
để trốn tránh sự kiểm tra, kiểm soát, xử phạt

vi phạm của người có thẩm quyền thì căn cứ
tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo
quy định.
Có thể nhận thấy đối với mức phạt như trên
vẫn còn quá thấp so với hành vi vi phạm
20
20


trong hợp đồng kinh doanh bất động sản
hiện nay bởi vì thơng thường giá trị thu được
thường cao gấp nhiều lần so với mức phạt
cho dù là mức cao nhất đi nữa, vì vậy nhiều
chủ thể kinh doanh bất động sản sẵn sàng vi
phạm với suy nghĩ rằng nếu có bị xử phạt thì
mức phạt cũng khơng đáng kể so với lợi
nhuận thu được.
b.

Chế tài dân sự

Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nói
chung cũng vơ hiệu do các nguyên nhân dẫn
đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự.
Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là
Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao
dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ

21
21


dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch
được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên
khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả
cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng
hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi
tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức
đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi
thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân
sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân
do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy
định.”

22
22


Tại Khoản 5 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐCP có quy định: “Đình chỉ hoạt động kinh
doanh bất động sản đến 12 tháng đối với
hành vi quy định tại điểm a, điểm b và điểm
e khoản 3 Điều này.”
Có thể thấy, ngồi phạt tiền thì tổ chức, cá

nhân vi phạm cịn bị buộc thực hiện đúng
quy định đó là đình chỉ hoạt động kinh
doanh bất động sản đến 12 tháng đối với:
Kinh doanh bất động sản mà bất động sản
đó khơng đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo
quy định hoặc không được phép đưa vào
kinh doanh theo quy định; Kinh doanh bất
động sản không đúng phạm vi được kinh
doanh theo quy định; Ủy quyền hoặc giao
cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh,
liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn
thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản.
23
23


Có thể thấy rằng, trong lĩnh vực luật dân sự,
việc xử lý vi phạm về hành vi vi phạm pháp
luật trong hoạt động kinh doanh bất động
sản thường chỉ xử lý khi có tranh chấp xảy
ra, từ đó cơ quan có thẩm giải quyết mới xét
tới việc giải quyết, xử lý như thế nào dựa
trên tình huống thực tế xảy ra. Chế tài trong
dân sự thường mềm dẻo hơn như đối với lĩnh
vực hình sự bởi vì bản chất của các giao dịch
dân sự, quan hệ hợp đồng trong dân sự dựa
trên sự thỏa thuận cho nên tính cưỡng chế
thường mềm dẻo hơn là vì thế.
c.

Chế tài hình sự

Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 quy định rõ về trách nhiệm của người
có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính
nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm
hành chính có một trong những hành vi nêu
trên thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ
24
24


bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm
hình sự; nếu gây thiệt hại vật chất thì phải
bồi thường theo quy định. Tổ chức, cá nhân,
nếu không tự nguyện thực hiện quyết định
xử phạt thì bị cưỡng chế thi hành. Trường
hợp cản trở, chống đối người thi hành công
vụ hoặc dùng các thủ đoạn gian dối, hối lộ
để trốn tránh sự kiểm tra, kiểm soát, xử phạt
vi phạm của người có thẩm quyền thì căn cứ
tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo
quy định.
Có thể thấy, chế tài xử lí vi phạm trong
hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu
là chế tài hành chính. Các quy định của dân
sự và hình sự cịn khá ít và chưa cụ thể. Việc
này cũng gây khá nhiều bất lợi cho các cơ
quan xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất

động sản. Chính vì các chế tài chưa đủ mạnh
mẽ và nổi bật là công tác quản lý chưa có cơ
25
25