Luận văn thạc sĩ Kinh tế: Tác động của thị trường bất động sản đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
------------

NGUYỄN TIẾN QUANG

TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH

: TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

MÃ SỐ

: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS

HỒNG ĐỨC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN


Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, dƣới sự hƣớng dẫn khoa
học của PGS.TS Hoàng Đức. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và
chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Tơi hồn toàn chịu trách
nhiệm trƣớc nhà trƣờng về sự cam đoan này.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 04 năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Quang


MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các biểu đồ
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1
1. Lý do nghiên cứu .................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 1
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 1
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................ 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ............................................. 2
6. Kết cấu của đề tài ................................................................................................... 2
CHƢƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRONG NỀN KINH TẾ
1.1. Thị trƣờng bất động sản ................................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm.......................................................................................................... 3

1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản ............................................................................ 3
1.1.1.2. Khái niệm thị trƣờng bất động sản ................................................................ 3
1.1.2. Cấu thành thị trƣờng bất động sản .................................................................... 4
1.1.3. Vai trò của thị trƣờng bất động sản .................................................................. 6
1.2. Ngân hàng thƣơng mại ...................................................................................... 8
1.2.1. Khái niệm.......................................................................................................... 8
1.2.2. Hoạt động của ngân hàng thƣơng mại .............................................................. 9
1.2.2.1. Huy động vốn ................................................................................................ 9
1.2.2.2. Hoạt động tín dụng ........................................................................................ 9
1.2.2.3. Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ .................................................................. 10
1.2.2.4. Các hoạt động khác...................................................................................... 11


1.3. Mối quan hệ giữa thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại 11
1.3.1. Sự tác động của thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh của các
ngân hàng thƣơng mại .............................................................................................. 11
1.3.2 Sự tác động của các ngân hàng thƣơng mại đến thị trƣờng bất động sản ....... 14
1.4. Ý nghĩa sự tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng
thƣơng mại .............................................................................................................. 17
1.4.1. Đối với hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản ......................... 17
1.4.2. Đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại ...................... 18
1.4.3. Đối với nền kinh tế ......................................................................................... 20
1.5. Kinh nghiệm từ tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân
hàng thƣơng mại tại một số nƣớc và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ........ 21
1.6. Kết luận chƣơng 1 ............................................................................................ 29
Chƣơng 2:
THỰC TRẠNG SỰ TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Q trình hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản thành

phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 30
2.1.1. Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh ........................................ 30
2.1.1.1. Diện tích – Dân số - Vị trí ........................................................................... 30
2.1.1.2. Xã hội........................................................................................................... 30
2.1.1.3. Kinh tế ......................................................................................................... 32
2.1.2. Sự ra đời của các công ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .............. 33
2.1.3. Thực trạng về tác động của thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh
doanh của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn TP.HCM ................................... 38
2.1.3.1. Lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong tổng dƣ nợ cho vay ......... 38
2.1.3.2. Dƣ nợ cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo chiếm tỷ lệ cao ................ 39
2.1.3.3. Phần lớn tài sản thế chấp của các ngân hàng là bất động sản ..................... 39
2.1.3.4. Tình trạng đi xuống của thị trƣờng bất động sản làm gia tăng rủi ro cho
các ngân hàng ........................................................................................................... 40
2.2. Quá trình hình thành và phát triển của các ngân hàng thƣơng mại trên


địa bàn TP.HCM ..................................................................................................... 42
2.2.1. Sự hình thành .................................................................................................. 42
2.2.2. Cơ cấu tổ chức hoạt động của các ngân hàng thƣơng mại tại TP.HCM ........ 45
2.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn
TP.HCM giai đoạn 2008 - 2012 ............................................................................... 48
2.2.4. Tác động về hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại đến thị
trƣờng bất động sản tại TP.HCM ............................................................................. 50
2.3. Mối quan hệ giữa thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại
trên địa bàn TP.HCM ............................................................................................ 54
2.3.1. Tình trạng bong bóng của thị trƣờng bất động sản TP.HCM ......................... 54
2.3.2. Mối tƣơng quan giữa bong bóng bất động sản và hoạt động kinh doanh
của các ngân hàng thƣơng mại tại TP.HCM............................................................. 57
2.3.3. Nhận xét về tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng
thƣơng mại trên địa bàn TP.HCM ............................................................................ 58

2.4. Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................ 61
Chƣơng 3:
GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC
CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
3.1. Định hƣớng phát triển của ngành ngân hàng và thị trƣờng bất động sản
trên địa bàn TP.HCM đến năm 2020 .................................................................... 62
3.1.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản .............................................. 62
3.1.1.1. Về thị trƣờng nhà ở ...................................................................................... 62
3.1.1.2. Về nhu cầu phát triển đơ thị......................................................................... 63
3.1.1.3. Về định hƣóng phát triển cơ sở hạ tầng ....................................................... 64
3.1.1.4. Về định hƣớng phát triển khu công nghiệp ................................................. 64
3.1.1.5. Về thị trƣờng bất động sản thƣơng mại ....................................................... 64
3.1.1.6. Về nhu cầu sử dụng các dịch vụ bất động sản ............................................. 65
3.1.2. Định hƣớng phát triển của các ngân hàng thƣơng mại ................................... 66
3.1.2.1. Định hƣớng phát triển của ngành ngân hàng ............................................... 66
3.1.2.2. Định hƣớng phát triển của các ngân hàng thƣơng mại ................................ 68


3.1.3. Định hƣớng nâng cao tác động tích cực của thị trƣờng bất động sản đến
các ngân hàng thƣơng mại tại TP.HCM ................................................................... 69
3.2. Giải pháp nâng cao tác động tích cực của thị trƣờng bất động sản đến
các ngân hàng thƣơng mại tại TP.HCM............................................................... 71
3.2.1 Nhóm giải pháp do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện .... 71
3.2.2. Nhóm giải pháp do các ngân hàng thƣơng mại tổ chức thực hiện ................ 73
3.2.3. Nhóm giải pháp hỗ trợ .................................................................................... 75
3.2.3.1. Từ chính phủ, NHNN Việt Nam, NHNN chi nhánh TPHCM và các bộ
ngành liên quan ......................................................................................................... 75
3.2.3.2. Từ hiệp hội bất động sản TP.HCM và UBND TP.HCM............................. 77
3.3. Kết luận chƣơng 3 ............................................................................................ 80

KẾT LUẬN.............................................................................................................. 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Tiếng Anh:
ALCO

Asset-Liability Management
Committee

Ủy ban quản lý tài sản nợ

ASEAN

Association of Southeast Asian
Nations

Hiệp hội các Quốc gia Đông
Nam Á.

M&A

Mergers and Acquisitions

Mua bán – Sáp nhập

MICE

Meetings, incentives, conferences,
and exhibitions

Du lịch kết hợp hội nghị, hội
thảo

REITs

Resl Estste Investment Trusts

Quỹ đầu tƣ bất động sản

TPP

Trans-Pacific Strategic Economic
Partnership Agreement

Hiệp định Đối tác Kinh tế
Chiến lƣợc xun Thái Bình
Dƣơng

VAMC

Vietnam Asset Management
Company

Cơng ty Quản lý tài sản các tổ
chức tín dụng Việt Nam

WTO

World Trade Organization

Tổ chức thƣơng mại thế giới

Tiếng Việt:
BĐS

Bất động sản

KCN

Khu công nghiệp

KCX

Khu chế xuất

NHNN

Ngân hàng Nhà nƣớc

NHTM

Ngân hàng thƣơng mại

NHTMCP

Ngân hàng thƣơng mại cổ phần

TCTD

Tổ chức tín dụng

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban Nhân dân


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1

: Các hoạt động của ngân hàng liên quan đến bất động sản

16

Bảng 1.2

: Quan hệ giữa khu vực ngân hàng và bất động sản năm 1996

25

Bảng 2.1

: Số lƣợng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới

37

Bảng 2.2

: Tình hình dƣ nợ cho vay bất động sản tại TP.HCM

38

Bảng 2.3

: Tình hình nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM

41

Bảng 2.4

: Mạng lƣới hoạt động của các NHTM tại TP.HCM đến cuối năm 2012 46

Bảng 2.5

: Kết quả hoạt động kinh doanh của các NHTM có trụ sở tại TP.HCM

50

Bảng 2.6

: Tình hình vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản

51

Bảng 2.7

: Tình hình dƣ nợ cho vay bất động sản

52

Bảng 2.8

: Tăng trƣởng dân số và thu nhập của TP.HCM

56

Bảng 2.9

: Dân số và thu nhập bình quân của TP.HCM

56

Bảng 3.1

: Dự báo nhu cầu xây dựng nhà ở tại TP.HCM (2015 – 2030)

63


DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ

Biểu đồ 1.1 : Tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng Nhật 23
Biểu đồ 1.2 : Diễn biến giá đất tại Nhật

23

Biểu đồ 2.1 : Diễn biến lãi suất ngân hàng giai đoạn 2008 – 2012

48

Biểu đồ 2.2 : Tỷ lệ nợ xấu chung của các NHTM TP.HCM

49

Biểu đồ 2.3 : Giá nhà ở tại TP.HCM

55

Biểu đồ 2.4 : Giá th văn phịng tại TP.HCM

55

Hình 3.1

: Sơ đồ Mạng các sàn giao dịch BĐS

73


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do nghiên cứu
Trong nền kinh tế thị trƣờng phát triển năng động nhƣ hiện nay, ngân hàng thƣơng

mại đƣợc coi là trái tim của toàn bộ nền kinh tế. Khi các ngân hàng làm việc hiệu
quả, dòng tiền trong nền kinh tế đƣợc vận động điều hịa, trơi chảy, sẽ thúc đẩy cho
sự tăng trƣởng và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, có rất nhiều yếu tố tác động đến
hoạt động của các ngân hàng, trong số đó, thị trƣờng bất động sản có ảnh hƣởng
quan trọng.
Hiện nay, trên thế giới cũng nhƣ ở Việt Nam đã có nhiều đề tài nghiên cứu về ảnh
hƣởng của khu vực ngân hàng đến thị trƣờng bất động sản. Tuy nhiên, lại có khá ít
đề tài nghiên cứu sự tác động ngƣợc lại của thị trƣờng bất động sản lên khu vực
ngân hàng. Bên cạnh đó, các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hiện nay đang gặp
nhiều khó khăn, tiếp nối theo sau quá trình xì hơi của bong bóng bất động sản bắt
đầu từ năm 2008 kéo dài đến hiện nay, đã đặt ra nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu.
Do đó, tơi đã chọn đề tài “Tác động của thị trường bất động sản đến các ngân
hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” để tìm hiểu tác động của
bong bóng bất động sản đến sự bất ổn của các ngân hàng thƣơng mại, từ đó đề xuất
các giải pháp liên quan đến thị trƣờng bất động sản nhằm giúp nâng cao hoạt động
ổn định cho các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến mối quan hệ giữa thị trƣờng bất
động sản và các ngân hàng thƣơng mại; phân tích và đánh giá thực trạng sự tác
động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại tại thành phố Hồ
Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012. Từ đó đƣa ra các giải pháp
liên quan đến thị trƣờng bất động sản nhằm giúp hoạt động kinh doanh của các ngân
hàng thƣơng mại an toàn hơn.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu


2

Đối tƣợng nghiên cứu: Sự tác động của thị trƣờng bất động sản tới các ngân hàng
thƣơng mại.

Phạm vi nghiên cứu: thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại tại thành
phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn năm 2008 – 2012.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu: phƣơng pháp mô tả - giải thích, so
sánh - đối chiếu, phân tích tổng hợp…
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Một số đề xuất của luận văn đƣa ra nhằm mục tiêu nâng cao tác động tích cực của
thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại
Việt Nam trong thời gian tới trƣớc những thách thức rất lớn từ sự bất ổn kinh tế vĩ
mơ, nợ xấu tăng cao, góp phần giúp các ngân hàng kinh doanh hiệu quả và phát
triển bền vững.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bố cục thành 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về thị trƣờng bất động sản và hoạt động của các ngân
hàng thƣơng mại trong nền kinh tế.
Chƣơng 2: Thực trạng sự tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân
hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao tác động tích cực của thị trƣờng bất động sản
đến các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.


3

CHƢƠNG 1:

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
TRONG NỀN KINH TẾ
1.1. Thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm

1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” (real property) và “động sản” (personal
property) có nguồn gốc từ Luật La Mã. Từ "real" có nguồn gốc từ từ "res" trong
tiếng Latinh có nghĩa là "vật", để phân biệt với "ngƣời". Vì vậy, pháp luật thƣờng
phân biệt rất rõ ràng giữa bất động sản ("real property") và động sản ("personal
property"). Sự khác biệt về khái niệm giữa "bất động sản" và "động sản" là ở chỗ:
bất động sản đƣợc chuyển nhƣợng cùng với đất đai, còn động sản thì khơng. Nhƣ
vậy có thể hiểu, bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà cịn là
tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Bất động
sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
1.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị trƣờng bất
động sản có thể đƣợc hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan
hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản đƣợc thực hiện.
Thị trƣờng bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Điều
kiện để BĐS trở thành hàng hóa trên thị trƣờng nhƣ sau: BĐS phải có chủ sở hữu cụ
thể, phải đƣợc pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể nhƣ


4

có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng,
không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo
kế hoạch của Nhà nƣớc và không gây ô nhiễm môi trƣờng.
1.1.2. Cấu thành thị trường bất động sản
Xét một cách tổng quát, cũng nhƣ các thị trƣờng khác, thị trƣờng bất động sản cũng
đƣợc cấu thành từ ba yếu tố chính: chủ thể, khách thể và mơi giới trung gian.

-

Chủ thể tham gia thị trường: là những ngƣời tham gia vào các bên cung – cầu
của thị trƣờng bất động sản, cụ thể là ngƣời mua, ngƣời bán, ngƣời thuê, ngƣời
cho thuê.

-

Khách thể: khách thể của thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu là đối tƣợng giao
dịch giữa hai bên cung – cầu, đó chính là hàng hóa bất động sản.

-

Môi giới trung gian thị trường bất động sản: do tính đặc thù của thị trƣờng
bất động sản, ngƣời mua và ngƣời bán thƣờng thiếu hụt thông tin về thị
trƣờng. Do đó, mơi giới trung gian đóng vai trò rất quan trọng, giúp kết nối
cung – cầu của thị trƣờng. Ngày nay, khi giao dịch bất động sản diễn ra trên
các sàn giao dịch tập trung thì mơi giới trung gian đóng vai trị là nhân tố thúc
đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển.

Nếu xét theo chiều ngang, thị trƣờng bất động sản đƣợc cấu thành bởi nhiều phân
khúc thị trƣờng. Các tiểu thị trƣờng này không hồn tồn tách biệt nhau mà có sự
tác động qua lại lẫn nhau, trong đó thị trƣờng đất đai đóng vai trị trung tâm. Thị
trƣờng bất động sản có thể đƣợc phân loại theo một số tiêu chí chính nhƣ sau:
-

Nếu phân loại theo cơng năng thì thị trƣờng bất động sản gồm có: Thị trƣờng
đất đai; thị trƣờng nhà ở; thị trƣờng căn hộ chung cƣ; thị trƣờng căn hộ cho
thuê, thị trƣờng cao ốc văn phòng, thị trƣờng cơng trình cơng nghiệp…

-

Nếu phân loại theo tính chất kinh doanh thì thị trƣờng bất động sản gồm có: Thị
trƣờng mua bán, thị trƣờng cho thuê, thị trƣờng thế chấp.


5

-

Ngồi ra, ta có thể phân thị trƣờng bất động sản theo theo miền, vùng, lãnh thổ,
quốc gia và thành phố. Ví dụ thị trƣờng bất động sản TP. HCM, Hà Nội...

Bên cạnh đó, khi xét theo chiều dọc, thị trƣờng bất động sản đƣợc cấu thành bởi các
chủ thể, định chế cụ thể. Các định chế này tham gia vào thị trƣờng bất động sản với
mục đích hoạt động kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận hoặc sở hữu bất động sản. Cụ
thể, tham gia vào thị trƣờng bất động sản gồm có:
-

Chủ đầu tư: là các doanh nghiệp mua đất để đầu tƣ phát triển các dự án bất
động sản, sau đó bán lại hoặc cho thuê các sản phẩm bất động sản.

-

Đơn vị tư vấn, thiết kế: lập đồ án quy hoạch, thiết kế, thực hiện báo cáo đầu
tƣ… cho chủ đầu tƣ dự án.

-

Ngân hàng: do các dự án bất động sản cần có vốn đầu tƣ lớn nên vai trò của

ngân hàng đối với thị trƣờng bất động sản là rất quan trọng. Ngân hàng vừa
đóng vai trò là ngƣời cung cấp vốn cho chủ đầu tƣ phát triển dự án, vừa đóng
vai trị là ngƣời hỗ trợ tài chính cho cá nhân, hộ gia đình mua các sản phẩm bất
động sản; ngân hàng cũng là ngƣời tài trợ vốn cho các công ty xây dựng. Ngoài
ra, đối với các dự án bất động sản quy mô lớn, cần phải huy động vốn trên thị
trƣờng tài chính thơng qua phát hành trái phiếu, thì ngân hàng cịn có thể đóng
vai trị là ngƣời bảo lãnh trái phiếu cho doanh nghiệp bất động sản.

-

Quỹ đầu tư: vai trò của các quỹ đầu tƣ đối với thị trƣờng bất động sản chủ yếu
là hỗ trợ vốn cho việc phát triển các dự án bất động sản, thông qua nhiều hình
thức rất đa dạng nhƣ trực tiếp góp vốn vào dự án, gián tiếp hỗ trợ bằng cách đầu
tƣ vào cổ phần của chủ đầu tƣ hoặc mua trái phiếu do chủ đầu tƣ phát hành.

-

Công ty xây dựng: là đơn vị thi công, xây dựng các dự án bất động sản.

-

Đơn vị trung gian môi giới: các công ty mơi giới bất động sản có thể nhận
nguồn cung sản phẩm bất động sản từ thị trƣờng sơ cấp hoặc thứ cấp, sau đó
mơi giới thực hiện các giao dịch trên thị trƣờng sơ cấp tại các sàn giao dịch tập
trung.


6

-

Công ty quản lý dự án bất động sản: các công ty này sẽ quản lý việc khai thác
các dự án bất động sản.

-

Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình: là các chủ thể tiêu thụ sản phẩm bất động sản.
Là ngƣời mua cuối cùng trên thị trƣờng, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mua
hoặc thuê các sản phẩm bất động sản nhằm mục đích để ở, cho thuê hoặc mở
văn phòng hoạt động… Các chủ thể này đóng vai trị cơ bản tạo nên cầu của thị
trƣờng bất động sản.

-

Nhà đầu tư bất động sản: tham gia vào thị trƣờng nhằm tìm kiếm lợi nhuận
bằng chênh lệch giá. Tuy khơng nhằm mục đích sở hữu và sử dụng bất động
sản, các nhà đầu tƣ lại có ảnh hƣởng rất lớn đến cầu thị trƣờng và giá cả sản
phẩm, qua đó tác động đến giá nhà đất. Về mặt tích cực, các nhà đầu tƣ giúp thị
trƣờng bất động sản phát triển nhờ tạo ra thanh khoản cho thị trƣờng. Tuy vậy,
sự tham gia của các nhà đầu tƣ cũng là ngun nhân chính tạo ra tình trạng
bong bóng của thị trƣờng bất động sản.

1.1.3. Vai trị của thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh
tế - xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của ngƣời dân. Vai trò của thị
trƣờng bất động sản đƣợc biểu hiện trên các mặt:
Thứ nhất, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất. Thị trƣờng BĐS là
nơi hấp thụ một khối lƣợng lớn các yếu tố sản xuất phục vụ cho hoạt động kinh
doanh BĐS nhƣ nguyên vật liệu xây dựng, đồ trang trí nội ngoại thất… Hoạt động
kinh doanh bất động sản có nhu cầu rất lớn về nhiều sản phẩm từ các ngành sản

xuất cơng nghiệp. Nhờ đó góp phần thúc đẩy các ngành công nghiệp này phát triển,
đổi mới cơng nghệ, nâng cao chất lƣợng sản phẩm. Ngồi ra, thị trƣờng BĐS phát
triển còn giúp các doanh nghiệp giảm thiểu đƣợc chi phí cố định dành cho BĐS,
qua đó góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Thứ hai, thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Thị
trƣờng BĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tƣ cho tài sản cố định của nền


7

kinh tế, sự tăng lên của lƣợng tài sản này địi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Bất
động sản cũng giữ vai trò rất quan trọng khi đƣợc dùng làm tài sản đảm bảo cho
việc vay vốn ngân hàng. Bên cạnh đó, BĐS cịn đƣợc dùng để góp vốn liên doanh,
đồng thời thị trƣờng BĐS cũng là một kênh thu hút vốn đầu tƣ cho nền kinh tế.
Thứ ba, thị trường bất động sản đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản đều có giá trị lớn và phải có nghĩa vụ nộp
thuế cho Nhà nƣớc, do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc.
Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế thị
trường và mở rộng quan hệ đối ngoại. Thị trƣờng BĐS là một bộ phận của nền kinh
tế quốc dân, có quan hệ mật thiết với thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động và thị
trƣờng hàng hoá. Do đó phát triển thị trƣờng BĐS có ảnh hƣởng trực tiếp đến sự mở
rộng và phát triển của các thị trƣờng khác. Ngoài ra, thị trƣờng BĐS phát triển vƣợt
ra khỏi biên giới quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài tham gia
giao vào dịch BĐS trên lãnh thổ mỗi nƣớc, tạo điều kiện cho đầu tƣ phát triển, góp
phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
Thứ năm, thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội. Bất động sản
luôn giữ vai trị rất quan trọng trong đời sống xã hội. Ngồi ra, thị trƣờng bất động
sản cịn gắn liền với chính sách đất đai của một quốc gia. Thị trƣờng bất động sản
phát triển lành mạnh tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Ngƣợc lại sẽ
làm cho giá cả lên xuống, đầu cơ, lũng đoạn giá cả, ảnh hƣởng đến đời sống ngƣời

dân và ổn định xã hội.
Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân. Thị trƣờng
bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và cơng nghệ, nâng cao
chất lƣợng các cơng trình, đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao… của xã hội. Thị
trƣờng bất động sản vận động là kết quả của sự tƣơng tác giữa yếu tố cung cầu trên
nhiều thị trƣờng. Thị trƣờng bất động sản phát triển ảnh hƣởng đến sự phát triển của
thị trƣờng hàng hoá và thị trƣờng tài chính, góp phần thúc đẩy sự phát triển chung
của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con ngƣời.


8

Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách
đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Hoạt động và phát triển của
thị trƣờng bất động sản sẽ tạo động lực thúc đẩy Nhà nƣớc tiếp tục đổi mới, bổ
sung, hồn thiện chính sách về đất đai. Các giao dịch dân sự về đất đai chỉ đƣợc
thực hiện thơng qua thị trƣờng BĐS, nhờ đó sẽ giúp bộc lộ những điểm khơng phù
hợp thực tiễn của chính sách đất đai, những hạn chế trong quản lý, giúp Nhà nƣớc
đổi mới cơng tác quản lý, hồn thiện chính sách về đất đai.
1.2. Ngân hàng thƣơng mại
1.2.1. Khái niệm
Ngân hàng thƣơng mại (NHTM) đã hình thành, tồn tại và phát triển hàng trăm năm
gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Sự phát triển của ngân hàng thƣơng
mại đã có tác động rất lớn và quan trọng đến q trình phát triển của nền kinh tế
hàng hố, ngƣợc lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao nhất là
nền kinh tế thị trƣờng thì NHTM cũng ngày càng đƣợc hồn thiện và trở thành
những định chế tài chính khơng thể thiếu đƣợc.
Hiện nay có rất nhiều định nghĩa khác nhau về NHTM:
 Ở Mỹ: Ngân hàng thƣơng mại là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp
các dịch vụ tài chính và hoạt động trong lĩnh vực tài chính tiền tệ.

 Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) định nghĩa: “NHTM là những xí nghiệp
hay cơ sở mà nghề nghiệp thƣờng xuyên là nhận tiền bạc của cơng chúng
dƣới hình thức ký thác, hoặc dƣới các hình thức khác và sử dụng tài ngun
đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính”.
 Ở Việt Nam: Luật Các tổ chức tín dụng (2010) có định nghĩa rất tổng quát:
“Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các
hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của
Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.”.
Nhƣ vậy, có thể hiểu NHTM là một định chế trung gian tài chính cung cấp đa dạng


9

các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng
các dịch vụ thanh tốn. Ngồi ra, NHTM cịn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm
thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội.
1.2.2. Hoạt động của ngân hàng thương mại
Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thƣơng mại bao gồm:
1.2.2.1. Huy động vốn
Ngân hàng thƣơng mại đƣợc huy động vốn dƣới các hình thức sau:
 Nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dƣới các
hình thức tiền gửi khơng kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác.
 Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và giấy tờ có giá khác để huy động
vốn của tổ chức, cá nhân trong nƣớc và ngồi nƣớc.
 Vay vốn của các tổ chức tín dụng khác.
 Vay vốn ngắn hạn của Ngân hàng trung ƣơng.
 Các hình thức huy động vốn khác.
1.2.2.2. Hoạt động tín dụng
Ngân hàng thƣơng mại đƣợc cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dƣới các hình thức
cho vay, chiết khấu thƣơng phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho th tài

chính và các hình thức khác.
Liên quan đến thị trƣờng bất động sản, các ngân hàng thƣơng mại cấp tín dụng cho
lĩnh vực này với các hình thức sau:
* Cho vay: các ngân hàng thƣơng mại cho các công ty bất động sản vay trung
dài hạn để phát triển các dự án; cho các cá nhân và hộ gia đình vay trung dài hạn để
mua căn hộ hoặc tạo lập bất động sản. Ngoài ra, các ngân hàng thƣơng mại cũng
cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho các công ty xây dựng.


10

* Bảo lãnh: ngân hàng thƣơng mại cung cấp dịch vụ bảo lãnh thanh toán cho
chủ đầu tƣ dự án bất động sản, bảo lãnh thực hiện hợp đồng và bảo lãnh đấu thầu
cho các nhà thầu xây dựng.
* Bao thanh tốn: các ngân hàng thƣơng mại có thể triển khai thực hiện bao
thanh tốn nhƣ là một hình thức cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản.
* Tài trợ nhập khẩu: nghiệp vụ tài trợ nhập khẩu nhằm hỗ trợ về tài chính
cùng các phƣơng tiện và giấy tờ liên quan để các nhà thầu xây dựng có thể thực
hiện nghĩa vụ của mình trong các hợp đồng nhập khẩu máy móc, nguyên vật liệu
dùng cho dự án bất động sản.
Để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng, các ngân hàng thƣơng mại thƣờng
yêu cầu khách hàng (các khách hàng xin cấp tín dụng nói chung cũng nhƣ các công
ty bất động sản, cá nhân vay vốn mua nhà nói riêng) phải có tài sản thế chấp/cầm cố
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại nhƣ giấy
tờ có giá, bất động sản, máy móc thiết bị, hàng hóa… trong đó bất động sản đƣợc sử
dụng chủ yếu.
1.2.2.3. Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ
Để thực hiện đƣợc dịch vụ thanh tốn giữa các doanh nghiệp thơng qua ngân hàng,
ngân hàng thƣơng mại đƣợc mở tài khoản cho khách hàng trong và ngoài nƣớc. Để
thực hiện thanh toán giữa các ngân hàng với nhau, ngân hàng thƣơng mại phải mở

tài khoản tiền gửi tại ngân hàng trung ƣơng và duy trì tại đó số dƣ tiền gửi dự trữ bắt
buộc. Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ của ngân hàng thƣơng mại bao
gồm các hoạt động sau:
 Cung ứng các phƣơng tiện thanh toán.
 Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nƣớc cho khách hàng.
 Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ.
 Thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo quy định.


11

 Thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế.
 Thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng.
 Tổ chức hệ thống thanh toán nội bộ và tham gia hệ thống thanh toán liên
ngân hàng trong nƣớc.
 Tham gia các hệ thống thanh toán quốc tế.
1.2.2.4. Các hoạt động khác
Ngoài các hoạt động truyền thống nêu trên, ngân hàng thƣơng mại cịn có thể thực
hiện một số hoạt động khác, bao gồm:
 Góp vốn và mua cổ phần.
 Tham gia thị trƣờng tiền tệ.
 Kinh doanh ngoại hối.
 Ủy thác và nhận ủy thác trong các lĩnh vực liên quan đến hoạt động ngân
hàng.
 Cung ứng dịch vụ bảo hiểm.
 Tƣ vấn tài chính.
 Bảo quản vật quý giá.
 Ngân hàng thƣơng mại không đƣợc trực tiếp kinh doanh bất động sản. Tuy
nhiên, các ngân hàng thƣơng mại đƣợc phép đầu tƣ vốn vào các doanh
nghiệp bất động sản.

1.3. Mối quan hệ giữa thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại
1.3.1. Sự tác động của thị trường bất động sản đến hoạt động kinh doanh của các
ngân hàng thương mại
Tình trạng mất cân bằng thƣờng xuyên của thị trƣờng bất động sản có thể gây nguy
hiểm cho khu vực tài chính do vai trị trung tâm của ngân hàng trong hoạt động cho


12

vay cầm cố và bất động sản đƣợc dùng làm tài sản thế chấp. Vì lý do này, các nhà
hoạch định chính sách thƣờng đánh giá lỗ hỏng của khu vực tài chính dựa trên cơ sở
là giá bất động sản, cũng nhƣ một số chỉ tiêu khác.
Trong thị trƣờng hoàn hảo, BĐS cũng nhƣ các tài sản khác đƣợc định giá bằng cách
chiết khấu dòng tiền dự kiến, vốn phụ thuộc vào cung và cầu. Sau đó phụ thuộc vào
các yếu tố kinh tế vĩ mô cơ bản nhƣ tăng trƣởng dân số, thu nhập thực tế hay sự
giàu có. Tiếp theo giá nhà ở lại phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế (Leamer, 2007).
Nhƣng mối quan hệ này có thể biến mất bởi ba lý do chính. Thứ nhất, BĐS cũng
giống các tài sản khơng đƣợc chuẩn hóa khác, chúng khác nhau về chất lƣợng và
kích cỡ. Thứ hai, việc thiếu vắng các trung tâm giao dịch hàm ý vấn đề thơng tin
khơng hồn hảo và việc đàm phán giá thiếu minh bạch cũng nhƣ chi phí giao dịch
cao. Thứ ba, phản ứng của nguồn cung thị trƣờng nhà đất luôn chậm chạp do độ trễ
của việc xây dựng và quỹ đất hạn chế (McCarthy và Peach, 2004). Kết quả là, độ
lệch liên tục từ điểm cân bằng dài hạn trong thị trƣờng nhà đất có nhiều khả năng
liên quan đến thị trƣờng tài chính do sự kết hợp của nguồn cung bất động sản hạn
chế trong ngắn hạn, khả năng hạn chế cho vay của ngân hàng để đánh giá rủi ro dự
án, và hành vi bầy đàn của nhà đầu tƣ (Herring and Wachter, 1999). Một số nghiên
cứu lý thuyết cho rằng khu vực ngân hàng đóng vai trị rất quan trọng để giảm thiểu
những chênh lệch đó (Kiyotaki và Moore, 1997).
Tác động của giá nhà lên hoạt động kinh doanh của ngân hàng đƣợc đặc trƣng bởi
hai hiệu ứng bù trừ. Một mặt, giá bất động sản tăng làm tăng vốn của ngân hàng do

làm tăng giá trị của các bất động sản mà ngân hàng sở hữu và các bất động sản mà
ngƣời vay thế chấp cho ngân hàng. Điều này làm giảm rủi ro cho tài sản ngân hàng,
qua đó giúp giảm thiểu nguy cơ khủng hoảng của các ngân hàng. Giả thiết về giá trị
tài sản thế chấp này cho rằng tăng giá bất động sản làm hoạt động kinh doanh của
các ngân hàng trở nên an tồn hơn, nghĩa là có một mối quan hệ ngƣợc chiều giữa
việc tăng giá danh nghĩa của bất động sản và khả năng khủng hoảng của ngân hàng
(probability of default). Ngoài ra, giá bất động sản tăng có thể kéo theo việc tích tụ
rủi ro cho ngân hàng do vấn đề rủi ro đạo đức và lựa chọn đối nghịch (Bernanke và


13

Gertler,1995; Allen và Gale, 2001). Giá bất động sản tăng cao và việc nhận thức
không đầy đủ về rủi ro khi cho vay trong lĩnh vực bất động sản có thể gây ra tình
trạng các ngân hàng mở rộng quá mức dƣ nợ cho vay đối với lĩnh vực này với mức
lãi suất thấp bất hợp lý. Giá bất động sản tăng cũng khuyến khích các nhà đầu tƣ ƣa
thích rủi ro đặt cƣợc giá sẽ tiếp tục tăng trong tƣơng lai và đi tìm kiếm các nguồn tài
trợ từ ngân hàng. Cả hai nhân tố đó đều làm các ngân hàng gia tăng rủi ro và tích tụ
các tài sản rủi ro, vốn thƣờng bị định giá sai. Khi thị trƣờng bất động sản diễn ra
quá trình điều chỉnh giá về đúng với giá trị thực có thể làm tăng khả năng khủng
hoảng của các ngân hàng. Giả thuyết chênh lệch này cho rằng giá bất động sản càng
vƣợt xa giá trị thực thì càng làm tăng khả năng khủng hoảng cho ngân hàng.
Trong nghiên cứu của mình, Michael Koetter và Tigran Poghosyan (2009) đã tiến
hành quan sát giá nhà tại 78 thành phố của Đức trong giai đoạn năm 1995 – 2004.
Kết quả cho thấy là mặc dù khơng có sự gia tăng nhanh chóng giá nhà trung bình ở
Đức nhƣng giá bất động sản thƣờng xuyên lệch khỏi giá trị thực vốn đƣợc quyết
định bởi thu nhập bình quân và tăng trƣởng dân số. Chênh lệch giá bất động sản địa
phƣơng so với giá trị thực làm tăng khả năng rơi vào khủng hoảng của các ngân
hàng đang hoạt động tại địa phƣơng đó.
Thị trƣờng bất động sản cịn có ảnh hƣởng đến hoạt động của ngân hàng khi cung

cấp cho ngân hàng thƣơng mại các tài sản thế chấp làm đảm bảo cho nghĩa vụ thanh
toán nợ vay. Hầu hết bất động sản đƣợc thế chấp trong khoảng thời gian từ 3 đến 10
năm. Các bất động sản thế chấp này giúp các ngân hàng nâng cao an toàn khi cho
vay, đảm bảo khả năng thu hồi nợ trong trƣờng hợp rủi ro tín dụng xuất hiện. Hơn
nữa, các bất động sản thế chấp có thời gian sử dụng rất dài hoặc vơ hạn, do đó giúp
các ngân hàng thuận lợi trong việc đẩy mạnh hoạt động cho vay. Tuy vậy, khi thị
trƣờng bất động sản lâm vào khó khăn, các ngân hàng sẽ do dự hơn trong việc cấp
tín dụng, gây nguy hiểm cho các khoản vay tốt.
Thị trƣờng bất động sản cũng tác động đến hoạt động của các ngân hàng một cách
gián tiếp thông qua các hoạt động của nền kinh tế. Giá bất động sản tăng sẽ làm cho


14

tài sản của ngƣời dân tăng lên, khiến họ cảm thấy giàu hơn, từ đó khuyến khích họ
gia tăng tiêu dùng. Các ngân hàng sẽ đƣợc hƣởng lợi từ việc này nhờ gia tăng các
khoản cho vay tiêu dùng cũng nhƣ các khoản vay mở rộng hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp.
Cuối cùng, có thể thấy là lĩnh vực bất động sản chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng
dƣ nợ cho vay của hệ thống ngân hàng. Riêng đối với các ngân hàng chuyên cho
vay đối với lĩnh vực bất động sản thì tỷ lệ này đặc biệt cao. Tại hầu hết các nƣớc
phát triển, các khoản cho vay liên quan đến bất động sản chiếm khoảng một phần
ba, có khi lên đến một nửa tổng các khoản cho vay của ngân hàng. Nhiều bằng
chứng thực nghiệm cho thấy giá bất động sản và dƣ nợ tín dụng ngân hàng có liên
quan với nhau. Nghiên cứu của Hofmann (2001) và nghiên cứu của Davis và Zhu
(2004) chỉ ra rằng dƣ nợ tín dụng ngân hàng và giá bất động sản có quan hệ cùng
chiều trong dài hạn. Do đó, tình hình phát triển của thị trƣờng bất động sản sẽ có tác
động ngay lập tức đến lợi nhuận của các ngân hàng, làm gia tăng danh tiếng của
ngân hàng cũng nhƣ có thể đẩy ngân hàng lún sâu vào suy thoái.
Các phƣơng pháp định giá của ngân hàng thƣờng dựa rất nhiều vào giá thị trƣờng.

Và khi nó kết hợp với một tỷ lệ cho vay trên tài sản thế chấp cao thì sự bùng nổ của
giá BĐS sẽ làm mở rộng dƣ nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng và ngƣợc lại.
1.3.2. Sự tác động của các ngân hàng thương mại đến thị trường bất động sản
Tất cả các chủ thể chính tham gia thị trƣờng bất động sản, cụ thể là ngƣời mua/thuê
nhà, chủ đầu tƣ, đơn vị phát triển dự án và các tổ chức hỗ trợ (ngân hàng và trung
gian môi giới), sẽ xác định sự năng động của cung và cầu thị trƣờng. Ngƣời mua
hay thuê nhà sẽ có nhu cầu cuối cùng về sản phẩm bất động sản. Trong khi đó, chủ
đầu tƣ và các công ty phát triển dự án đứng ở phía cung ngƣợc lại. Để bảo vệ an
tồn hoạt động, các ngân hàng có thể đƣa ra một số thay đổi trong các chỉ tiêu tài
chính, dẫn đến chủ đầu tƣ có thể phải thay đổi một số phần của dự án bất động sản
để phù hợp với các tiêu chuẩn quy định. Nhƣ vậy, một cách gián tiếp các ngân hàng
có đƣợc khả năng ảnh hƣởng đến nguồn cung bất động sản.


15

Trong thị trƣờng bất động sản, các ngân hàng đóng vai trò là ngƣời hỗ trợ hơn là
một bên tham gia vào thị trƣờng. Một dự án bất động sản có thể cần thiết phải có
một khoản vay để đảm bảo cân đối đủ nguồn vốn, và ngƣời mua cũng cần lựa chọn
một gói tín dụng mua nhà để có thể trang trải đƣợc vấn đề tài chính. Lãi suất giữ
một vai trị rất quan trọng trong tồn bộ chu kỳ này. Lãi suất do ngân hàng áp cao
hơn có nghĩa là tốn nhiều chi phí hơn để xây nên một dự án bất động sản và đối với
khách hàng, họ cảm thấy ngôi nhà cần mua trở nên đắt đỏ hơn. Một sự thay đổi nhỏ
thƣờng khơng có tác động đáng kể. Tuy nhiên, lãi suất chỉ cần tăng 1-2% có thể đẩy
nhu cầu mua nhà xuống thấp hơn và do đó có thể khiến giá nhà giảm.
Nếu lãi suất tăng, chủ đầu tƣ có thể phải gánh chịu một khoản chi phí xây dựng gia
tăng do các cơng ty xây dựng cũng phải nhận các gói tín dụng từ ngân hàng. Sự thật
là nguồn vốn có chi phí cao này làm cho chi phí xây dựng gia tăng đáng kể.
Để duy trì lợi nhuận biên, chủ đầu tƣ thƣờng chuyển gánh nặng lãi suất cho ngƣời
mua nhƣ một q trình tự nhiên. Có thể dễ dàng nhận thấy rằng trong phân khúc thị

trƣờng bất động sản dành cho ngƣời có thu nhập thấp và trung bình, thì ngƣời mua
hầu nhƣ đều bị ảnh hƣởng bởi việc tăng lãi suất. Ở tầm vĩ mơ, có thể nhận thấy rằng
bất kỳ thay đổi trong lãi suất cho vay của các định chế tài chính tham gia vào thị
trƣờng đều tạo ra các gợn sóng trên tồn bộ thị trƣờng bất động sản.
Cuộc khủng hoảng nợ dƣới chuẩn ở Mỹ vừa qua là một ví dụ điển hình để cho thấy
làm thế nào mà hệ thống ngân hàng gây ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS. Ngƣời mua
nhận khoản vay khi lãi suất còn ở mức thấp. Từ khi lãi suất của các khoản vay đó
đƣợc thả nổi thì lãi suất tăng sẽ khiến ngƣời mua nhà dƣới chuẩn (những ngƣời
khơng có lịch sử tín dụng tốt và khơng có nguồn thu nhập ổn định) không thể trả hết
các khoản vay, dẫn đến một đợt sụt giảm tiếp theo của giá bất động sản.
Khách hàng có quyền lựa chọn việc vay ngân hàng để mua nhà do có nhiều phƣơng
thức tín dụng khác nhau đƣợc ngân hàng giới thiệu. Nhờ việc cung cấp đa dạng các
sản phẩm tín dụng, ngân hàng khuyến khích ngƣời dân và hộ gia đình mua nhà
nhiều hơn, thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển.


16

Các quy định trong lĩnh vực ngân hàng rất chặt chẽ. Ngân hàng trung ƣơng luôn đƣa
ra những tiêu chuẩn nghiêm ngặt của việc cấp một khoản vay nhằm đảm bảo rằng
nguy cơ vỡ nợ đƣợc giữ ở mức tối thiểu. Đây cũng là một lợi ích đối với bất động
sản. Bằng việc đƣa ra mức trần về rủi ro có thể chấp nhận đƣợc và việc giám sát tài
chính chặt chẽ của cơ quan quản lý, thị trƣờng bất động sản có thể đƣợc giữ ở mức
cân bằng và tránh đƣợc việc thực hiện các dự án kém hiệu quả.
Khi các ngân hàng lâm vào khó khăn, thu hồi nợ sẽ trở thành ƣu tiên hàng đầu. Khi
đó, các tài sản thế chấp của các khoản nợ xấu vốn đang gia tăng, mà phần lớn là bất
động sản, sẽ đƣợc các ngân hàng tiến hành bán nhằm thu hồi vốn, tạo ra áp lực giảm
giá trên thị trƣờng bất động sản. Bên cạnh đó, khi rủi ro của nền kinh tế gia tăng, để
bảo vệ mình, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong việc định giá tài sản thế chấp,
kể cả đối với các khoản nợ vay an tồn. Điều này tuy khơng trực tiếp ảnh hƣởng

đến giá bất động sản, nhƣng một khi các khoản vay trở thành nợ xấu thì nó sẽ kết
hợp với áp lực bán tài sản thế chấp, kéo giá bất động sản giảm sâu hơn nữa. Do đó,
phân tích ở phƣơng diện này cho thấy, sự an toàn trong hoạt động kinh doanh của
ngân hàng có vai trị quan trọng trong việc hỗ trợ sự ổn định của giá bất động sản.
Bảng 1.1: Các hoạt động của ngân hàng liên quan đến bất động sản
Hoạt động

Ví dụ

Trực tiếp đầu tư
Hoạt động nhằm trực tiếp đầu tƣ vào
Thu mua lại BĐS đảm bảo cho nợ vay
BĐS
Sở hữu bất động sản

Trụ sở ngân hàng

Cho thuê bất động sản

Xây dựng cao ốc và cho thuê

Cho vay
Cho vay ngành bất động sản – xây dựng

Cấp tín dụng cho các công ty xây dựng,
công ty đầu tƣ phát triển BĐS

Cho vay thế chấp

Cho cá nhân vay mua nhà

Gián tiếp đầu tư
Thu phí từ các hoạt động bất động sản

Môi giới bất động sản