Bài tập lớn môn luật đất đai về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât là chứng từ có ý nghĩa xác định ai là
người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất, và hiện nay vấn đề cấp giấy chứng
nhạn quyền sử dụng đất lần đầu diễn ra rất phổ biên nhưng không phải ai cũng biết
những vấn đề pháp lý liên quan đến cấp giấy chứng nhận. Xoay quanh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra khá nhiều tình huống, mâu thuẫn. Để hiểu rõ
hơn vấn đề, sau đây em xin lựa chọn và phân tích đề tài 11 cho bài tập học kì của
mình.
NỘI DUNG
Đề bài
Năm 1957, vợ chồng ơng Hùng từ Thái Bình đi xây dựng kinh tế mới tại địa huyện
Mộc Châu, tỉnh Sơn La. Gia đình ơng lập nghiệp và sinh sống trên diện tích hơn
3000m2 bao gồm cả đất ở và đất vườn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhạn
quyền sử dụng đất. Ơng có 3 người con trai đã lập gia đình và cùng sinh sống trên
diện tích mảnh đất đó. Mỗi người con trai sau khi lập gia đình đều được ơng chia
cho 500m2 bao gồm 200m2 là đất ở và 300m2 là diện tích đất vườn ao. Mặc dù 03
gia đình người con đều cùng sinh sống cùng bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi
gia đình đều tách hộ khẩu riêng, đồng hồ đo điện nước riêng. Ranh giới thửa đất
mỗi gia đình đề có tường xây ngăn cách mỗi hộ. Nay vợ chồng ơng Hùng và 3 gia
đình người con làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà, tài sản trên đất với nguyện vọng được cấp riêng 04 sổ đỏ gia đình. Các
gia đình trên đang băn khoăn một số vấn đề sau đây muốn được chuyên gia tư vấn
pháp lý làm sáng tỏ:
Giải quyết tình huống:


Câu 1. Với nguyện vọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp riêng 04
sổ đỏ ngay từ lần đầu cho mỗi hộ gia đình có được khơng? Tại sao?
Với những dữ liệu đề bài nêu ra như trên thì rất khó để xác định được gia đình
ơng Hùng có đủ điều kiện để được cấp 4 sổ hay khơng, vì vậy để làm rõ trước hết
cần xác định một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, Xác định được thời gian mà ông Hùng sử dụng từ năm 1957 có giấy
tờ gì khơng?
Trong tình huống nêu ra thì năm 1957, vợ chồng ơng Hùng từ Thái Bình đi xây
dựng kinh tế mới tại địa huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La. Gia đình ơng lập nghiệp và
sinh sống trên diện tích hơn 3000m. 2 Với những gì đề bài cho thì khơng xác định
được ơng Hùng có giấy tờ gì hay khơng. Giấy tờ ở đây chính là giấy tờ tại điều
100 và điều 18 nghị định 43/2014/ NĐ-CP. Bởi nếu như có giấy tờ thì trường hợp
được cấp sẽ là theo điều 100 trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Thứ hai, Ông Hùng tặng cho các con diện tích đất 500m2 là thời điểm nào, có
giấy tờ ghi nhận lại hoạt động tặng cho hay không?
Theo đề bài mỗi người con trai sau khi lập gia đình đều được ơng chia cho
500m2 bao gồm 200m2 là đất ở và 300m2 là diện tích đất vườn ao. Đề ra cũng khơng
xác định khoảng thời gian chính xác là cho khi nào, khi tặng cho có giấy tờ gì
khơng, có hợp đồng khơng…Cho nên trước hết cần xác định được rõ ràng những
vấn đề trên vì mốc thời gian khác nhau nó sẽ có những tác động khác nhau và quy
định pháp luật khác nhau. Cũng như về thời gian thì vấn đề tặng cho có giấy tờ hay
không, văn bản xác định giao dịch hay không cũng liên quan đến vấn đề cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyefn sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
theo điều 100 hay 101 Luật đất đai năm 2013. Theo điều 100 Luật đất đai sẽ quy
định về trường hợp cấp giấy chứng nhận trong trường hợp có giấy tờ, nếu thuộc


trường hợp này nghĩa vụ tài chính đương nhiên nghãi vụ tài chính cũng sẽ khác đi,
cịn theo điều 101 trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng
có giấy tờ thì u cầu để được cấp cũng sẽ khác nhau.
Thứ ba, Cần xác định từ trước đến nay đối với các thửa đất thì ai là người kê
khai diện tích đất và nộp nghĩa vụ tài chính từ trước đến nay đối với Nhà Nước.
Việc ai là người kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính có ý nghĩa quan trọng trong căn
cứ xác định đất sử dụng ổn định hay không.
Thứ tư, Xác định 04 hộ sử dụng đất có ổn định, lâu dài và có tranh chấp với ai

khơng.
Trong tình huống có dữ liệu mặc dù 03 gia đình người con đều cùng sinh sống
cùng bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi gia đình đều tách hộ khẩu riêng, đồng
hồ đo điện nước riêng. Ranh giới thửa đất mỗi gia đình đề có tường xây ngăn cách
mỗi hộ. Qua tình tiết này cũng phần nào xác định được các hộ đã phân chia thửa
đất với nhau, làm nhà và sử dụng ổn định, khơng ai có ý kiến với phần đất của
mình. Như yêu cầu của 4 hộ gia đình trên thì mong muốn của họ là cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu, vì
là cấp giấy chứng nhận lần đầu cho nên yêu cầu trong cả điều 100 hay 101 là phải
đất sử dụng ổn định lâu dài và khơng có tranh chấp. Do điều kiện để được cấp như
vậy và đề bài cũng khơng có tình tiết nào xác định đất có tranh chấp bị khởi kiện
hay giải quyết tranh chấp gì nên em xin xác định đất của 4 hộ gia đình sử dụng ổn
định lâu dài và khơng có tranh chấp.
Sau khi xác định những vấn đề pháp lý trên từ khách hàng vì không thể xác định
được hết các trường hợp để đưa vào bài làm nên em xin xác định một số trường
hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 04 hộ gia đình trên.


Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 100 Luật đất đai năm
2013 và điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP và có văn bản tặng cho giữa vợ chồng
ông Hùng với 3 người con.
Căn cứ pháp lý mà em áp dụng chính là điều 100 Luật đất đai năm 2013, điều
18, 20 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tại khoản 2 điều 100 có quy định: “ Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.”. Các giấy tờ được quy định tại điều 100 luật đất đai

năm 2013 và điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm có một số loại ví dụ: Những
giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan
có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt
Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có
tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;…
Nếu trong trường hợp này ơng Hùng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước
ngày 15/10/1993 và có văn bản xác nhận việc tặng cho giữa ông Hùng và các con,
cùng với đó là xác nhận của xã về sử dụng đất ổn định lâu dài, xác nhận giáp ranh
của các hộ liền kề là đất khơng có tranh chấp thì 04 hộ sẽ làm thủ tục xin cấp giấy
chứng nhận và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Gia đình 4 hộ đã sử dụng ổn định lâu dài nhưng khơng có văn bản
xác nhận tặng cho vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận theo khoản 2 điều 101 Luật


đất đai năm 2013. Tại khoản 2 điều 101 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã
được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp
luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đây là trường hợp đặc biệt được cấp giấy chứng nhận khi người sử dụng đất
hiện nay khơng có giấy tờ gì nhưng có thể căn cứ vào xác nhận của xã và các hộ
xung quanh để xác định rằng đất sử dụng ổn định,lâu dài. Bên cạnh những xác
nhận đó thì cịn có thể căn cứ vafobieen lai thu thuế hàng năm để xác định ai là
người sử dụng diện tích đó từ trước đến nay. Bởi trong tình huống có nêu ra: Mỗi
người con trai sau khi lập gia đình đều được ơng chia cho 500m 2 bao gồm 200m2 là

đất ở và 300m2 là diện tích đất vườn ao. Mặc dù 03 gia đình người con đều cùng
sinh sống cùng bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi gia đình đều tách hộ khẩu
riêng, đồng hồ đo điện nước riêng. Ranh giới thửa đất mỗi gia đình đề có tường
xây ngăn cách mỗi hộ. Căn cứ vào tình tiết trên việc những người con đã xây
tường ngăn cách và có số điện nước riêng chứng tỏ những người con đã sử dụng ổn
định lâu dài cho nên được cấp sổ riêng là phù hợp với quy định của pháp luật.
Câu 2.Trong trường hợp được cấp 04 sổ thì nghĩa vụ tài chính mà các hộ gia
đình trên phải nộp cho Nhà nước bao gồm những nghĩa vụ tài chính gì?
* Tiền sử dụng đất
Trường hợp 1: Có giấy tờ và văn bản tặng cho thì 4 hộ gia đình nói trên khơng
phải nộp tiền sử dụng đất.


Trường hợp 2: Khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ phải nộp tiền sử
dụng đất theo nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên cần
chia theo từng mốc khác nhau để xác định nghĩa vụ tài chính.
Có 2 mốc là trước 15/10/1993 và mốc thứ 2 là sử dụng từ 15/10/1993 đến trước
1/7/2004 để có thể xác định rõ nghĩa vụ tài chính. Tình huống nêu ra ơng Hùng có
diện tích 300m2 tại huyện Mộc Châu Tỉnh Sơn La nhưng khơng có địa chỉ xã cụ thể
nên em không tra được bảng gia đất tại khu vực nên chỉ có thể xác định nghĩa vụ
tài chính một cách khái quát. Trong phần diện tích 500m 2 được ơng Hùng cho các
con em xác định mỗi phần diện tích đều có nhà để ở và căn cứ vào thực tế nhà xây
trên diện tích 200m2 để xác định được tiền sử dụng đât. Bên cạnh đó cịn căn cứ
vào hạn mức cơng nhận đất ở tại địa phương để xác định tiền sử dụng đất.
Trường

Đất có nhà ở

hợp

Diện tích trong Diện tích đất vượt nhà ở (đất sản
hạn mức

Đất khơng có
hạn mức

xuất

kinh

doanh

phi

nơng

nghiệp

như hình thức
được

Nhà

nước giao đất
có thu tiền sử
dụng đất với
thời

hạn

sử

dụng lâu dài)
Sử

dụng Khơng có khơng phải nộp

đất

trước hành vi vi

15/10/199

phạm

50% giá đất cụ thể

Không
nộp

phải


3

Có hành vi 50% theo giá 100% giá đất cụ 50% giá đất cụ
vi phạm

đất quy định tại thể

thể

Bảng giá đất
Sử dụng từ Khơng có 50% theo giá 100% giá đất cụ 50% giá đất cụ
15/10/199
3

hành vi vi đất quy định tại thể

đến phạm

thể

Bảng giá đất

trước

Có hành vi 100% theo giá 100% giá đất cụ 100% giá đất

01/7/2004

vi phạm

đất quy định tại thể

cụ thể

Bảng giá đất

* Lệ phí

Lệ phí trước bạ

Lệ phí cấp giấy chứng nhận
quyền SDĐ

Nộp khi: Làm thủ tục sang tên, đứng tên -Cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận

-Trích lục bản đồ văn bản

Đối

Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ- Thông tư 250/2016/TT-BTC: tổ

tượng

CP: Tổ chức, cá nhân phải nộp lệ chức, hộ gia đình, cá nhân phải

nộp

phí trước bạ khi đăng ký quyền sử nộp khi được cấp giấy chứng
dụng với cơ quan nhà nước có nhận quyền sử dụng đất
thẩm quyền, trừ các trường hợp
thuộc diện miễn lệ phí trước bạ
theo quy định tại Điều 9 (vd: đất là
trụ sở của cơ quan ngoại giao; đất
được Nhà nước giao/cho thuê theo
hình thức trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê sử dụng vào
các mục đích công cộng,…)
Mức thu

Khoản 1 Điều 7 nghị định Do HĐND cấp tỉnh quy định
140/2016/NĐ-CP: 0.5% Giá đất
theo bảng giá đất

* Phí
Theo Thơng tư 250/2016/TT-BTC HĐND cấp tỉnh quy định mức phí, các
loại phí là:
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
- Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai…
Câu 3. Cách thức xác định diện tích đất ở trong trường hợp đất ở có vườn ao
khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các gia đình nêu trên được
xác định như thế nào theo quy định pháp luật hiện hành?
Đề ra không chỉ rõ diện tích đất cấp giấy chứng nhận từ thời điểm nào và cũng
không xác định là đất ở tại đô thị hay nông thôn nên em xin giải sử đây là đất ở tại
đô thị và chiều rộng của thửa đất theo mặt đường chính tối thiểu là 04 m, chiều
sâu của thửa đất tối thiểu là 05m thì khi tìm quyết định cụ thể tại địa phương sẽ dễ
dàng hơn. Cùng với đó em cũng xác định diện tích đất ở và diện tích đất vườn ao ở
trong cùng một thửa với đất ở. Theo quy định tại điều 103 Luật đất đai năm 2013
về xác định diện tích đât ở đối với trường hợp có vườn ao xác định theo các trường
hợp với mốc thời gian như sau:
* Có giấy tờ


Trường hợp 1: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước
ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì

diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2
và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở
được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05
lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 4 Điều 144 của Luật này.
Áp dụng vào địa phương mà 4 hộ gia đình sinh sống thì căn cứ vào quyết định
25/2019/QĐ-UBND tỉnh Sơn La quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền
sử dụng đất thì tại điều 4 có quy định hạn mức giao đất ở tại khu vực đô thị : Diện
tích đất giao từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng của thửa đất theo mặt đường chính
tối thiểu là 04 m, chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m. Như vậy hạn mức công
nhận ở đây sẽ là từ 250 m2 đến 750 m2 . Tùy vào nơi mà 4 hộ đang sinh sống có quy
định cụ thể để xác định xem có được cơng nhận hết hay chỉ cơng nhận một phần
diện tích.
Trường hợp 2: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ
ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử
dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của
Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định
theo giấy tờ đó.
Trường hợp 3: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ
ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử
dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của
Luật này mà trong giấy tờ đó khơng ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được
xác định như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa


phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập
quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
Áp dụng vào đề bài nêu ra căn cứ vào quyết định 25/2019/QĐ-UBND tỉnh Sơn
La quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau.
- Hạn mức công nhận đất ở trong trường hợp thửa đất có vườn, ao được sử dụng từ

ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Trong trường hợp có giấy tờ nhưng khơng xác định rõ diện tích thì hạn mức cơng
nhận khu vực đô thị Bằng một phẩy năm (1,5) lần với hộ dưới 05 khẩu; bằng
hai (02) lần với hộ có từ 05 khẩu trở lên so với hạn mức giao đất ở quy định tại
Điều 4 Quy định này.
Số khẩu được quy định để xác định hạn mức công nhận đất ở phải là khẩu có tên
trong sổ hộ khẩu và hiện đang cùng chung sống trên thửa đất xin công nhận hạn
mức đất ở.
+ Trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
thì khu vực đơ thị: Mức cơng nhận theo quy định tại các Khoản 1 Điều 4 Quy định
này là: từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng của thửa đất theo mặt đường chính tối
thiểu là 04 m, chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m.
- Hạn mức công nhận đất ở trong trường hợp thửa đất có vườn, ao được sử dụng từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có vườn, ao trong cùng một thửa đất có
nhà ở thuộc khu dân cư từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7
năm 2004, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó
khơng ghi rõ diện tích đất ở hoặc khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất hạn mức
đất ở được xác định là giao từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng của thửa đất theo
mặt đường chính tối thiểu là 04 m, chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m.


* Khơng có giấy tờ
Đối với trường hợp khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100
của Luật này mà
- Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở
được xác định giống như trường hợp 3 đã phân tích ở trên;
- Trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích
đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đó là Diện
tích đất giao từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng của thửa đất theo mặt đường chính

tối thiểu là 04 m, chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m.
KẾT LUẬN
Tóm lại, xác định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính phải đóng khi được cấp Sổ đỏ là vấn đề pháp lý có ý nghĩa lớn lao. Điều này
không chỉ chứng minh chủ sở hữu mảnh đất mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng,
cốt lõi giải quyết khi tranh chấp phát sinh. Cần hiểu rõ quy định về vấn đề này để
việc áp dụng chuẩn xác đúng hướng và hiệu quả. Trên đây là là quan điểm của em
về giải quyết tình huống đề bài nêu ra. Bài làm của em cịn nhiều thiếu sót mong
thầy cơ bổ sung để bài làm được hồn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Luật đất đai năm 2013


2.Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013
3.Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất
4.Nghị định 140/2016/NĐ-CP về mức thu lệ phí trước bạ
5.Thơng tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí
6.Nghị định 25/2019/QĐ-UBND tỉnh Sơn La quy định về hạn mức giao đất,
công nhận quyền sử dụng đất
7. Trang wed:
/> /> /> /> />