Báo cáo một số vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai năm 2003

đặc san về luật đất đai năm 2003

ThS. Phạm thu Thuỷ *

M

t trong nhng quyn c bn ca
ngi s dng t khi tham gia vo
quan h phỏp lut t ai ú l quyn c
cp giy chng nhn quyn s dng t.
õy l quyn ht sc quan trng c ghi
nhn ti khon 1 iu 73 Lut t ai nm
1993 v ti Lut t ai nm 2003.
Vi tiờu : Nhng bo m cho ngi
s dng t, khon 1 iu 10 Lut t ai
nm 2003 quy nh: Nh nc cp giy
chng nhn quyn s dng t cho ngi
s dng t.
V quyn chung ca ngi s dng t,
khon 1 iu 105 Lut t ai nm 2003
quy nh: Ngi s dng t c cp
giy chng nhn quyn s dng t.
Nh vy, vic c cp giy chng
nhn quyn s dng t l quyn ca ngi
s dng t v c Nh nc bo m,
õy cng l trỏch nhim ca c quan nh
nc cú thm quyn trong vic thc thi
cụng tỏc qun lớ nh nc i vi t ai.
Cú th thy rng c cp giy chng
nhn quyn s dng t trc ht lm cho
ngi s dng t yờn tõm, ch ng khai

thỏc tt nht mi tim nng t ai, gn bú
lõu di vi t; sau na giy chng nhn
quyn s dng t l phng tin ngi
s dng t thc hin cỏc quyn ca mỡnh
trong vic chuyn i, chuyn nhng, cho

58

thuờ, tha k, tng cho quyn s dng t,
th chp bo lónh bng giỏ tr quyn s
dng t; õy cng l loi giy t úng vai
trũ l c s phỏp lớ Nh nc bo h
quyn, li ớch hp phỏp ca ngi s dng
t.
Giy chng nhn quyn s dng t l
chng th phỏp lớ xỏc nhn mi quan h
hp phỏp gia ngi s dng t vi Nh
nc. Khi ngi s dng t cú giy chng
nhn quyn s dng t trong tay, h hon
ton cú th khng nh vi Nh nc cng
nh vi nhng ngi s dng t xung
quanh rng quyn s dng t ca mỡnh l
hon ton hp phỏp. Di gúc phỏp lớ
cú th núi rng ú l nhng ngi cú giy
t hp phỏp v quyn s dng t. Cp
giy chng nhn quyn s dng t cng
ng thi l ngha v ca c quan nh
nc cú thm quyn khi thay mt cho Nh
nc thc hin vai trũ ch s hu i din
i vi t ai. Thụng qua giy chng

nhn quyn s dng t, Nh nc xỏc lp
mi quan h phỏp lớ gia Nh nc vi t
cỏch l ch s hu i din i vi t ai
v cỏc t chc cỏ nhõn c Nh nc cho
phộp s dng t, õy cng l giy t quan
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni

Tạp chí luật học


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

trọng giúp Nhà nước theo dõi những biến
động trong quản lí, sử dụng đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
loại giấy do Tổng cục quản lí ruộng đất
trước đây rồi đến Tổng cục địa chính và
hiện nay là Bộ tài nguyên và môi trường
phát hành theo mẫu thống nhất trong cả
nước. Tổ chức triển khai cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan
trọng của quản lí nhà nước về đất đai. Đây
là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao
đất, cho thuê đất và đăng kí quyền sử dụng
đất hợp pháp. Nơi nào, người nào chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì chưa thể quản lí chặt chẽ đất đai
theo pháp luật và chưa thể phát huy hết
quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng

đất đai; tài nguyên đất đai chưa được khai
thác với hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Với ý nghĩa đó, Luật đất năm 2003 đã dành
vị trí xứng đáng cho những quy định về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - loại
giấy tờ được coi là tài liệu địa chính quan
trọng trong quản lí nhà nước đối với đất
đai. Từ quy định mang tính nguyên tắc tại
khoản 1 Điều 10 tới những quy định cụ thể
về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
các điều 48, 49, 50, 51, 52, bài viết này tập
trung vào những nội dung cơ bản về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được quy
định trong Luật đất đai năm 2003.
1. Về Điều 48
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu
thống nhất đối với mọi loại đất. Trường
hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản
đó cũng được ghi nhận trên giấy chứng
T¹p chÝ luËt häc

nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản
phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng kí bất động sản.
Đặc biệt, Luật cũng quy định rõ: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp
theo từng thửa đất.
Đây là quy định hết sức cần thiết bởi
vì từ trước đến nay trên thực tế việc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ
yếu là cấp theo chủ sử dụng đất mà chưa
cấp theo từng thửa đất nên khi cần thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất, người sử
dụng đất chỉ được thế chấp tại một nơi
cho vay vốn. Đối với giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa mà
người sử dụng đất muốn thế chấp tại
nhiều nơi thì đến lúc đó lại phải làm thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất riêng cho từng thửa nên mất rất nhiều
thời gian, gây trở ngại cho người sử dụng
đất khi thực hiện quyền của mình.
Cũng tại Điều 48, Luật có quy định
mới nhằm bảo vệ quyền lợi cho người sử
dụng đất, đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của thực
tế sử dụng đất, bởi vì hiện nay quyền sử
dụng đất được coi là tài sản có giá trị lớn.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản
chung của vợ và chồng thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng.
Mặt khác, song song với quy định kế
thừa khoản 3 Điều 36 Luật đất đai năm
1993 (trường hợp thửa đất có nhiều cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng), Luật
59

®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

đất đai năm 2003 còn quy định trường hợp
thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của
cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng
dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp
của cộng đồng dân cư đó.
Luật đất đai năm 2003 cũng đã tập
trung làm rõ hơn khái niệm “Người sử
dụng đất” tại Điều 19, trong đó có khái
niệm “Cộng đồng dân cư sử dụng đất”
nhằm mục đích tránh gây sự khó hiểu cho
nhân dân và cũng để cho việc thực thi pháp
luật được tốt hơn.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử
dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp
cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
2. Về Điều 49
Luật đã quy định khá đầy đủ những
trường hợp sử dụng đất trên thực tế được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp từ nhiều nguồn gốc sử dụng đất
khác nhau.
Ví dụ: Người được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, người nhận quyền sử dụng

đất từ việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất
khi xử lí hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Người
trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đất thầu
dự án có sử dụng đất...
Những quy định này khẳng định người
sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép
sử dụng đất trên thực tế (việc Nhà nước
cho phép sử dụng đất phải được hiểu theo
60

nghĩa rộng đó là người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất, những người sử
dụng đất ổn định lâu dài... theo như quy
định của Điều 49) thì sẽ được xác lập mối
quan hệ hợp pháp với Nhà nước thông qua
việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong tay, quyền lợi của họ trong
suốt quá trình sử dụng đất sẽ được bảo đảm
về phương diện pháp luật.
3. Về Điều 50
Luật đất đai năm 2003 cũng quy định
cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất.
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất ổn định, được uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ
được coi là hợp lệ thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Đó là những loại giấy tờ sau:
a. Những giấy tờ về quyền được sử
dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình
thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ
Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam.
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí
ruộng đất, sổ địa chính;
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
T¹p chÝ luËt häc


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa
gắn liền với đất;
d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993, nay được uỷ ban

nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là
đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
đ. Giấy tờ về thanh lí, hóa giá nhà ở
gắn liền với đất ở theo quy định của pháp
luật;
e. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền
thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Như vậy, những giấy tờ này được coi là
căn cứ pháp lí để Nhà nước xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Những
giấy tờ này trước đây chủ yếu đã được quy
định tản mạn trong các văn bản như Công
văn số 647 ngày 31/5/1995, Công văn số
1427 ngày 13/10/1995, Nghị định số 22
ngày 22/4/1998, Nghị định số 17 ngày
29/3/1999 (khoản 2 Điều 3).
Hiện nay, chúng ta đã luật hóa được
những quy định này và nó mang tính chuẩn
xác hơn, đó là điều cần thiết. Tuy nhiên,
cũng có loại giấy tờ trong số những giấy tờ
trên mà chúng tôi còn băn khoăn về giá trị
pháp lí của nó và đến thời điểm hiện nay
loại giấy tờ này không còn mang tính pháp
lí nữa. Đó là loại giấy tờ do cơ quan có
thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp. Chúng ta
có thể thấy rằng ở miền Bắc từ năm 1954
đến nay đã là 50 năm, ở miền Nam từ năm
1975 đến nay cũng gần 30 năm. Nhà nước
đã thống nhất quản lí đất đai kể từ sau
Hiến pháp 1980. Từ đó đến nay đã nhiều

lần chúng ta tiến hành kê khai, đo đạc đất
đai. Chắc chắn đối với người sử dụng đất
T¹p chÝ luËt häc

ổn định lâu dài, họ đã có tên trong sổ địa
chính, trong hồ sơ địa chính, bởi trong quá
trình sử dụng họ đã phải thực hiện các
nghĩa vụ đối với Nhà nước và được chính
quyền địa phương xác nhận, vậy thì không
có lí do gì lại đưa những giấy tờ cũ ra để
làm căn cứ xét cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, như thế phải chăng công tác
quản lí đất đai của chúng ta còn quá yếu
kém? Mặt khác, loại giấy tờ này rất dễ bị
giả mạo và nếu đã giả thì lấy cơ sở nào để
xác định đây là giấy giả.
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp
lệ (được trình bày ở trên) mà trên giấy tờ
đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí
của các bên có liên quan nhưng đến trước
ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật, nay được uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không
có tranh chấp thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất. Quy định này trong thời

điểm hiện nay là hợp lí và phù hợp với
lòng dân làm cho họ cảm thấy yên tâm,
phấn khởi khi thực hiện quyền sử dụng đất
của mình.
Bởi vì, trên thực tế tình trạng sử dụng
đất từ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất
nhưng chưa làm thủ tục là rất nhiều. Đối
với những người này hầu như họ đều có
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất từ chủ
cũ trao lại, bởi khi mua quyền sử dụng đất
thường bao giờ người ta cũng quan tâm
61


đặc san về luật đất đai năm 2003

n vic m bo v mt phỏp lớ cho
quyn s dng t ú v mnh t ú phi
cú giy t hp l hoc giy t hp phỏp v
quyn s dng t thỡ h mi mua. Th
nhng vỡ th tc hnh chớnh rm r, tn
kộm nờn h lng lng s dng t m
khụng thc hin ngha v vi Nh nc.
Trong thi im hin nay, quy nh ny
gúp phn y nhanh tin cp giy
chng nhn quyn s dng t hon
thin cụng tỏc qun lớ t ai.
Th ba, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s
dng t khụng cú cỏc loi giy t quy
nh trờn nhng t c s dng n nh

t trc ngy 15/10/1993 nay c u ban
nhõn dõn xó, phng, th trn xỏc nhn l
t khụng cú tranh chp, phự hp vi quy
hoch s dng t ó c xột duyt i
vi ni ó cú quy hoch s dng t thỡ
c cp giy chng nhn quyn s dng
t v khụng phi np tin s dng t.
Nh vy, so vi Ngh nh s 38 ngy
23/8/2000 v thu tin s dng t, Lut t
ai nm 2003 ó quy nh thụng thoỏng
hn nhiu v vic cp giy chng nhn
quyn s dng t, v ngha v ti chớnh
ca ngi s dng t khi c cp giy,
to iu kin thun li cho ngi s dng
t khi bo v quyn li ca mỡnh.
Trong trng hp ngi s dng t cú
giy t hp l hay khụng cú giy t nhng
s dng t n nh t trc ngy
15/10/1993 v c chớnh quyn a
phng xỏc nhn thỡ s c cp giy
chng nhn quyn s dng t m khụng
phi np tin s dng t.
62

Th t, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s
dng t khụng cú cỏc loi giy t quy
nh trờn nhng t ó c s dng t
ngy 15/10/1993 n trc ngy Lut t
ai 2003 cú hiu lc thi hnh (01/7/2004)
nay c u ban nhõn dõn xó, phng, th

trn xỏc nhn l t khụng cú tranh chp,
phự hp vi quy hoch s dng t ó
c xột duyt i vi ni ó cú quy hoch
s dng t thỡ c cp giy chng nhn
quyn s dng t v phi np tin s
dng t.
Th nm, h gia ỡnh, cỏ nhõn ang s
dng t c Nh nc giao t, cho thuờ
t t ngy 15/10/1993 n trc ngy
1/7/2004 m cha c cp giy chng
nhn quyn s dng t thỡ c cp giy
chng nhn quyn s dng t. Trng
hp cha thc hin ngha v ti chớnh thỡ
phi thc hin theo quy nh ca phỏp lut.
4. V iu 51
Lut quy nh nhng iu kin cp
giy chng nhn quyn s dng t cho t
chc, c s tụn giỏo ang s dng t v
cng quy nh rừ vic gii quyt i vi
nhng phn din tớch t m t chc ang
s dng nhng khụng iu kin c
cp giy chng nhn quyn s dng t.
5. V iu 52
V c bn vn c quy nh cho 2 c
quan qun lớ cú thm quyn chung ú l u
ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc
trung ng v u ban nhõn dõn huyn,
qun, th xó, thnh ph thuc tnh nhng
ln ny Lut t ai nm 2003 cú quy nh
c th, rừ rng hn so vi Lut sa i, b

Tạp chí luật học


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

sung Luật đất đai năm 2001, đó là:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trừ một
số trường hợp theo quy định.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở.
Mặt khác, tại khoản 3 Điều 53 có quy
định mới nổi bật so với Luật đất đai trước
đây, đó là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 (uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương) được uỷ quyền cho
cơ quan quản lí đất đai cùng cấp.
Thiết nghĩ đây là quy định cần thiết và
phù hợp cho công tác quản lí đất đai, để
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, cải cách thủ tục hành

chính. Quy định này vừa giảm gánh nặng
công việc cho ủy ban nhân dân, vừa tăng
trách nhiệm của cơ quan quản lí đất đai
cùng cấp.
Về vấn đề này trong thời gian vừa qua
cũng đã có quan điểm cho rằng nên mạnh
dạn giao cho cơ quan quản lí đất đai
chuyên ngành ở tỉnh và huyện thực hiện
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất bởi lẽ đây là cơ quan tham mưu giúp
việc cho uỷ ban nhân dân trong việc quản
lí nhà nước về đất đai, là cơ quan trực tiếp
T¹p chÝ luËt häc

thực hiện những công việc trong hoạt động
điều tra, đo đạc, thống kê, theo dõi những
biến động đất đai, lưu giữ hồ sơ địa
chính... nên sẽ nắm vững tình hình đất đai
và như vậy sẽ là cơ quan có thẩm quyền
công nhận tính hợp pháp trong hành vi sử
dụng đất của người sử dụng bằng việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Làm
như vậy sẽ gắn công việc với chuyên môn,
nâng cao trách nhiệm của cơ quan này
đồng thời giảm khối lượng công việc cho
uỷ ban nhân dân các cấp mà vẫn không
mất đi tính thống nhất của quản lí nhà
nước đối với đất đai và đương nhiên là
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ
được cấp nhanh hơn, giảm bớt những thủ

tục hành chính phiền hà.
Tóm lại, những quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai
năm 2003 là sự đổi mới rõ rệt, góp phần
hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung
cũng như về vấn đề giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nói riêng đáp ứng nhu cầu của
thực tiễn sử dụng đất. Từ những quy định
mới này, chúng tôi xin góp ý kiến nhỏ cho
việc xây dựng văn bản hướng dẫn thi hành
Luật đất đai, cụ thể về lĩnh vực cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, đó là:
Thứ nhất, nên làm rõ khái niệm:
“Người sử dụng đất ổn định” bởi vì đây là
điều kiện để xem xét cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Khái niệm ổn định được hiểu ra sao?
Ổn định theo thời gian sử dụng hay theo
mục đích sử dụng hay theo chủ sử dụng
đất; thời gian lâu dài là bao nhiêu. Có lẽ
63


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

với khái niệm này nên hiểu ổn định về mục
đích sử dụng đất, không có sự thay đổi chủ
sử dụng.
Luật cũng cần khẳng định thời điểm
chấm dứt hợp thức hóa, nhất là đối với

những trường hợp nguồn gốc sử dụng đất
trước đó là vi phạm. Vì nếu cứ tiếp tục hợp
thức hóa không có điểm dừng thì không
đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Thứ hai, để thể hiện tính khoa học của
pháp luật cũng như đáp ứng được nhu cầu
cần có sự điều chỉnh của pháp luật trong
thực tế, đã có quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì phải có quy
định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Trong thực tế, việc thu hồi đất là hoạt
động không thể thiếu của quản lí nhà nước
đối với đất đai. Bởi Nhà nước có thể thu
hồi đất khi người sử dụng đất vi phạm
pháp luật đất đai hoặc khi cần sử dụng đất
theo quy hoạch mới. Đối với những mảnh
đất đã có quyết định thu hồi đương nhiên
cũng cần thu hồi giấy chứng nhận (nếu
mảnh đất đó đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất) hoặc có những trường
hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất sai. Vậy thì cơ quan nào có thẩm quyền
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất? Trên thực tế có nhiều trường hợp
người sử dụng đất không chịu trả lại đất, ví
dụ có những địa phương do tách nhập tỉnh,
tách nhập phường, tách nhập xã, cơ quan
quản lí theo dõi không chặt chẽ vì vậy đã
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

sai, tuy là tỉ lệ nhỏ nhưng khi cơ quan nhà
nước phát hiện ra thì không đình chỉ,
64

không thu hồi được và lập tức quan hệ mua
bán phát sinh, những quan hệ dân sự mới
này nhiều khi không xử lí được.
Hiện nay, trên cả nước tốc độ triển khai
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
còn rất chậm. Hiện mới có 97,8% tổng
diện tích đất nông nghiệp, 35% tổng diện
tích đất lâm nghiệp được cấp giấy chứng
nhận. Còn đối với đất ở khu vực đô thị chỉ
mới cấp được 25% diện tích đất cần cấp.
Như vậy, trên thực tế phần lớn chủ sử
dụng đất mới là chủ hợp lệ chứ chưa phải
là chủ hợp pháp bởi chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi
đó đây là loại giấy tờ vừa mang ý nghĩa
pháp lí, vừa mang ý nghĩa kinh tế và là điều
kiện không thể thiếu cho việc thực hiện các
giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Mặc
dù vậy, theo quy luật của thị trường, bất
chấp những điều kiện còn hạn chế về mặt thủ
tục pháp lí, hoạt động của thị trường bất
động sản về đất đai vẫn đã từng bước phát
sinh và phát triển một cách sôi động vì vậy
đã có những cơn sốt về giá nhà đất mà Nhà
nước không kiểm soát được.
Nhiệm vụ của Nhà nước là thống nhất

quản lí đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lí
có hiệu quả đáp ứng được hài hòa lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng
đất. Chính vì vậy, công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là vô cùng cần
thiết và cũng cần phải nhận thức rõ rằng
đây là nhiệm vụ của Nhà nước, Nhà nước
cần phải tìm đến người dân để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tìm ra
những giải pháp hợp lí tích cực cho việc
thực hiện nhanh chóng công tác này./.
T¹p chÝ luËt häc