Luận văn pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, từ thực tiễn tại TP hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGÔ THỊ THANH HIẾU

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, NĂM 2021


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGÔ THỊ THANH HIẾU

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN

HÀ NỘI - NĂM 2021

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở không chỉ là tài sản lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân, mà cịn là yếu tố
phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số
trên cả nước cũng như trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh nói riêng, thì nhu cầu về nhà ở ngày
càng tăng. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu cuộc sống
của mọi người, vừa là đối tượng giao dịch trong kinh doanh, thương mại của các doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở. Trong đó, hợp đồng là một trong những phương tiện pháp lý
chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu dân sinh trong
cuộc sống ngày nay.
Q trình đơ thị hóa và tình trạng gia tăng dân số tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh
kéo theo nhu cầu về nhà ở cung không đáp ứng đủ cầu. Có những giai đoạn, thị trường
nhà ở phát triển mạnh mẽ, sôi nổi, hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới ra đời. Tuy
nhiên, do mức giá nhà ở tại Việt Nam thường cao hơn mức thu nhập trung bình của đa
số người dân, điều này dẫn đến chỉ có một tỉ lệ nhỏ dân số đủ khả năng sở hữu nhà ở
dưới hình thức mua để sử dụng. Còn lại, đa số người dân đặc biệt là nhóm đối tượng
người lao động có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, những
đối tượng thuộc chính sách hầu như khơng có cơ hội được sở hữu nhà ở. Trước thực
trạng trên, Đảng và Nhà nước đã ban hành chủ trương, chính sách quan trọng nhằm
khuyến khích, huy động mọi nguồn lực trong xã hội phục vụ việc xây dựng nhà ở xã hội
để phục vụ đáp ứng nhu cầu cấp thiết của người dân trên địa bàn. Những chính sách này
đã được sự ủng hộ của người dân, chính quyền địa phương và doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản hỗ trợ như chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh
nghiệp phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội, ưu đãi thuế giá trị gia tăng, chính
sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà...
Kết quả đạt được đến thời điểm hiện tại đã tạo ra một số lượng lớn nhà ở xã hội
cung cấp trên thị trường nhà ở. Bên cạnh đó, việc mua bán nhà về mặt pháp lý phải thông
qua việc ký kết bằng hợp đồng giữa các cá nhân và chủ thể kinh doanh dự án nhà ở xã
1

hội thuộc sự quản lý của Nhà nước, vì thế, hợp đồng cịn đóng vai trị quan trọng trong
việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi
mua bán trong xã hội. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng ngày càng được chú
trọng trong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập giao kết của các tổ chức, cá nhân
kinh doanh mua bán nhà ở và cũng là một loại hợp đồng được giao dịch phổ biến và sôi
nổi trên thị trường hiện nay.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán nhà
ở xã hội xảy ra nhiều trường hợp phức tạp, trong đó tình trạng một số cá nhân, tổ chức
lợi dụng chính sách hỗ trợ của Đảng và Nhà nước, sự chưa đồng bộ, thiếu nhất quán và
chưa bắt kịp với thực tế phát triển của các văn bản pháp luật trong giao dịch về mua bán
nhà ở xã hội mà chủ đầu tư cũng như những cá nhân, tổ chức đầu cơ, trục lợi, làm ảnh
hưởng đến quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người
mua nhà ở xã hội, làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật
tự của đất nước nói chung và ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
giao kết hợp đồng nói riêng.
Để thị trường nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ, lành mạnh, hạn chế tình trạng bất
bình đẳng gây bất lợi cho người mua nhà, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân, điều
này đặt ra nhu cầu cấp thiết trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động giao
dịch mua bán nhà ở xã hội. Đặc biệt là pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nhằm
bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao kết hợp đồng, nhất là đối
với người mua nhà ở xã hội thường được xem là đối tượng yếu thế khi tham gia các giao
dịch mua bán nhà ở. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở xã
hội, từ thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh” là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đó cũng
là lý do mà học viên lựa chọn đề tài này để nghiên cứu và làm Luận văn Thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân không ngừng tăng cao, đặc biệt tại địa
bàn các quận và các khu cơng nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh có mật độ dân số tập trung
cao. Vai trị của nhà ở xã hội là một nhân tố cần thiết và khơng thể thiếu trong việc hồn

2


thiện thị trường bất động sản. Đảng và Nhà nước đã đề ra và ban hành chủ trương, chính
sách và văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh thị trường nhà ở xã hội. Ngoài một
số tài liệu, giáo trình viết về đề tài pháp luật nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội,
hiện nay cũng có một số bài nghiên cứu khoa học, sách chuyên khảo về vấn đề này như:
- Huỳnh Nguyễn Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành
phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng.
- Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt
Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội.
- Phạm Hồng Điệp (2014), Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, Luận văn Thạc sĩ
luật học, Đại học Luật Hà Nội.
- Đỗ Thị Ánh Hồng (2015), Chính sách nhà ở xã hội và mua bán nhà ở xã hội,
Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.
- Nguyễn Đăng Thị Mai Hương (2016), Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội
đối với người có thu nhập thấp tại Ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ
luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội.
- Trịnh Thị Quế (2017), Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện
nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội.
- Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp
luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội.
- Võ Thị Mỹ Hương (2012), “Pháp luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị
trường ở Việt Nam” , Tạp chí Nhà nước và Pháp luật.
- TS Dỗn Hồng Nhung (2010), “ Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu
nhập thấp tại Việt Nam”, ấn phẩm của Nxb. Xây dựng, Hà nội.
Tuy nhiên các cơng trình nghiên cứu trên mới chỉ tập trung vào hợp đồng mua
bán nhà ở và sự hình thành, phát triển của các quy định liên quan đến nhà ở xã hội, mà
chưa đề cập cụ thể đến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội với những đặc thù riêng. Chính
vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu sẽ là một cơng trình nghiên cứu có ý nghĩa

thực tế và lý luận có giá trị nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật
trong lĩnh vực mua bán nhà ở xã hội hiện nay.
3


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu, phân tích, đánh giá những vấn
đề lý luận và thực tiễn pháp luật về mua bán nhà ở xã hội và thực tiễn thực hiện pháp
luật về vấn đề này tại địa bàn TP.Hồ Chí Minh, từ đó, kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở nước
ta nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu như sau:
- Nghiên cứu, phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về mua bán nhà ở xã hội,
làm rõ khái niệm và nội dung pháp luật về mua bán nhà ở xã hội;
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, cũng như thực tiễn
chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về các dự án phát triển nhà ở xã hội trong
địa bàn TP.Hồ Chí Minh hiện nay. Tìm hiểu, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về
mua bán nhà ở xã hội trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.
- Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận văn đề xuất các giải pháp hoàn
thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt
Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tương nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận pháp luật, hệ thống
các quy định pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở xã hội và thực tiễn thực hiện pháp
luật về mua bán nhà ở xã hội tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung, luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn

pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư nhà ở xã hội theo chính sách
của Đảng và Nhà nước về các dự án phát triển nhà ở xã hội.
Về không gian, luận văn nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán nhà
ở xã hội tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
4


Về thời gian, luận văn thực hiện nghiên cứu từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2014
có hiệu lực thi hành.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Để thực hiện nghiên cứu đề tài, luận văn đã sử dụng phương pháp luận duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, những quan điểm, đường lối
của Đảng và Nhà nước ta về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như sau:
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được tổng hợp để phân tích các quy định pháp
luật của Việt Nam về mua bán nhà ở xã hội, từ đó đưa ra cái nhìn khái quát về ưu điểm
và hạn chế của các quy định này.
Phương pháp đối chiếu: Được sử dụng để làm rõ mối quan hệ nhân quả giữa
những vấn đề phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật với những thiếu sót trong quy
định của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Qua đó, xây dựng được phương hướng hoàn
thiện hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.
Phương pháp diễn giải, quy nạp: Được dùng để chia nhỏ vấn đề nhằm thuận lợi
cho việc phân tích và làm rõ nội dung.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về mặt lý luận, luận văn là cơng trình chun khảo góp phần xây dựng các luận
cứ khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật, nhằm nâng cao tính minh bạch, khả thi của
pháp luật về mua bán nhà ở xã hội; nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tạo hành lang

pháp lý thuận lợi góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong mua
bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay.
Về mặt thực tiễn, Luận văn sẽ là tài liệu tham khảo có giá trị cho công tác nghiên
cứu, áp dụng, giảng dạy và học tập pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện
nay.

5


7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn được kết cấu 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Định hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái quát về nhà ở xã hội và mua bán nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở xã hội
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản luật mà cịn
mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Có những quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội là loại
nhà ở chất lượng thấp, được xây dựng cung cấp nhà ở tạm thời cho những người nghèo,
những người có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở. Nhiều người khơng nắm được thơng

tin chính xác và rõ ràng về nhà ở xã hội được quy định trong các văn bản quy phạm pháp
luật để hiểu rằng, pháp luật quy định rất cụ thể và chặt chẽ về loại nhà ở này. Cùng với
sự ra đời và thay đổi của các văn bản pháp luật về nhà ở, khái niệm nhà ở xã hội dần
được hình thành.
Nhìn chung, khái niệm “nhà ở xã hội” ở các nước trên thế giới được hiểu là một
loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể là trung ương hoặc địa
phương) hoặc các loại hình nhà ở được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi
lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được
ưu tiên trong xã hội, dành cho những người có thu nhập thấp, các công chức, viên chức,
sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm
việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối
tượng khác theo quy định của Chính phủ chưa có nhà ở ổn định… và được thuê ở hoặc
mua với giá rẻ so với các dự án nhà ở khác trên thị trường hoặc các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê
mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn
phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Ở Việt Nam, theo Luật Nhà
ở năm 2014, nhà ở xã hội được định nghĩa là: “Nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở” (khoản
7 Điều 3). Có thể hiểu, nhà ở xã hội là loại nhà ở nhận được ưu đãi của Nhà nước về
7


nhiều mặt như ưu đãi về thuế, ưu đãi đối với chủ dự án đầu tư xây dựng, chính sách ưu
đãi vay vốn đối với khách hàng mua nhà ở xã hội. Sở dĩ đặc điểm về đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được đưa vào khái niệm nhà ở xã hội vì đây là
một đặc điểm rất đặc thù trong hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội nói chung và hoạt
động mua bán nhà ở xã hội nói riêng. Khơng phải cá nhân nào cũng có thể trở thành chủ
thể trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội. Việc giới hạn đối tượng như vậy thể hiện ý
nghĩa xã hội sâu sắc của nhà ở xã hội đối với bộ phận những người có thu nhập và chưa
có nhà ở ổn định. Cũng có thể hiểu, nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những hộ gia

đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, hoặc giá rẻ
hơn so với giá thị trường, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do luật quy
định hoặc theo cơ chế quy định của địa phương, theo quy định của pháp luật. Trong
phạm vi luận văn này, tất cả những dự án phát triển nhà ở công nhân và người lao động
trong các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung, nhà ở dành cho người có thu nhập
thấp tại khu vực đơ thị có sự hỗ trợ của Nhà nước trong quá trình đầu tư xây dựng được
gọi chung là nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có những đặc điểm riêng khác với nhà
ở thương mại. Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp thường là những căn hộ được
xây dựng với diện tích nhỏ, điều này nhằm tạo điều kiện cho người có nhu cầu về nhà ở
mà khả năng tài chính hạn hẹp có thể mua, th hoặc th mua. Để tiết kiệm diện tích
đất, đồng thời để giảm giá thành căn hộ, các dự án phát triển nhà ở xã hội thường đầu tư
xây dựng nhà ở chung cư, căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, đảm bảo
tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa 77
m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch được phê duyệt. Về chất lượng, mặc dù nhà ở
xã hội được xây với diện tích nhỏ nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng xây dựng và đảm
bảo nhu cầu sử dụng tối thiểu của người có thu nhập thấp. Về giá bán, cho thuê, thuê
mua nhà ở xã hội phải được quy định riêng và có giá cả thấp hơn các loại nhà ở khác
như nhà ở thương mại và thường được Nhà nước hỗ trợ về giá.
Khái niệm nhà ở xã hội đã được giải thích rõ hơn trong Nghị định số 71/2010/NĐCP: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
8


kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà
ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy
định” (khoản 2 Điều 3) và trong Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội: “Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu
cho các hộ gia đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp là tên gọi chung bao gồm:
Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa
và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế

biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế” (khoản 2 Điều 3). Với các
quy định này, nhà ở xã hội không những là nội dung quan trọng của chính sách phát triển
kinh tế - xã hội, mà cịn là một chính sách xã hội của Nhà nước. Nhà nước ban hành
chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà
ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó
khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô
thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội
nói riêng là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân, có chỗ ở thích hợp
và an tồn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con
người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực
phục vụ sự phát triển của đất nước.
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng hướng đến cung cấp cho các đối
tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật nhằm đảm
bảo quyền có nhà ở của công dân và hướng đến an sinh xã hội. Loại hình nhà ở xã hội
này thường có mức giá rẻ hơn các loại hình nhà ở khác. Việc cung cấp nhà ở xã hội có
thể là Nhà nước hoặc các tổ chức, doanh nghiệp thực hiện nhưng điều được quy định
chặt chẽ các quy tắc, sự quản lý của Chính phủ nhằm đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh
môi trường. Điểm khác biệt lớn nhất là nhà ở xã hội có thể được bán, cho th, cho th
mua cịn nhà ở công vụ chỉ được cho thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ cơng tác.
Có sự khác nhau này là vì do mục đích hình thành hai loại nhà ở này là khác nhau. Nhà
ở xã hội được xây dựng nhằm mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho những người có thu
nhập thấp và đang có nhu cầu sử dụng nhà ở nhằm ổn định cuộc sống. Cịn nhà ở cơng
9


vụ chỉ nhằm mục đích cung cấp nhà ở tạm thời cho cán bộ, công chức, viên chức…
đương nhiệm để thuận tiện cho việc công tác. Trên cơ sở làm rõ nội hàm khái niệm nhà
ở xã hội, đồng thời kế thừa các quan điểm trước đó về nhà ở xã hội, có thể khẳng định:
“Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo

quy định của pháp luật, thuê hoặc mua hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời
gian quy định thì được mua và được cơng nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế
do Nhà nước quy định”.
1.1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội
Nhằm đảm bảo thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, Nhà nước Việt Nam
đã ban hành hệ thống các chính sách, văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có một nội
dung mấu chốt là cần xác định rõ thế nào là nhà ở xã hội, phân biệt nhà ở xã hội và nhà
ở thương mại. Cho nên việc xác định rõ đặc điểm nhà ở xã hội là điểm quan trọng để
thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội. Với định nghĩa nhà ở xã hội ở trên, có thể
chỉ ra những đặc điểm cơ bản của nhà ở xã hội như sau:
Thứ nhất, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua cho
một nhóm đối tượng đặc biệt, bị giới hạn bởi pháp luật. Đối tượng được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở xã hội hiện nay bao gồm người có cơng với cách mạng, những hộ
gia đình nghèo ở khu vực nơng thơn và thành thị, là những cán bộ công nhân, viên chức,
sĩ quan quân đội, là học sinh, sinh viên hoặc những người bị thu hồi đất, người đã trả lại
nhà ở công vụ. Đây là những người có thu nhập thấp, với mức thu nhập hàng tháng của
họ chỉ để trang trải những chi phí thiết yếu cho cuộc sống sinh hoạt hàng ngày. Số tiền
họ tích lũy được khơng thể đủ để mua đất, xây nhà trong một khoảng thời gian ngắn. Bởi
vậy, chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã trực tiếp tháo gỡ nút thắt nan giải này cho một
bộ phận những người có thu nhập thấp.
Thứ hai, giá mua bán nhà ở xã hội được Nhà nước kiểm soát và khống chế.
Nguyên tắc xác định giá bán nhà ở xã hội được áp dụng theo một công thức nhất định
được pháp luật quy định cụ thể. Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên
cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, tiền lãi (nếu có) lợi nhuận
10


định mức của toàn bộ dự án bị khống chế, khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư và
khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Tuy nhiên, chủ dự án đầu tư xây dựng nhà
ở xã hội khơng được quyền quyết định giá bán mà phải có trách nhiệm xây dựng và báo

cáo với Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội để tiến hành thẩm định
giá bán trước khi công bố. Việc hoạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh
thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội phần bù đắp để giảm giá bán, phần bù
đắp cho quản lý, vận hành nhà ở xã hội và phải thể hiện rõ trong phương án cân đối tài
chính của tồn bộ dự án. Việc hoạch tốn này sẽ phải chịu sự kiểm tra, giám sát của Sở
Xây dựng.
Thứ ba, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền xác định. Căn
cứ vào nhu cầu nhà ở của từng địa phương, từng thời kỳ mà UBND cấp tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương sẽ bố trí đủ quỹ đất dành cho việc phát triển nhà ở xã hội. Cơ
quan chức năng sẽ quyết định vị trí, địa điểm, quy mơ, diện tích đất của từng dự án nhà
ở xã hội và công bố thông tin này một cách công khai trên Cổng thông tin điện tử của
UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai và
Luật Nhà ở hiện hành. Việc sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội phải bảo đảm phù hợp
với quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nơng thơn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ theo đúng giấy phép
xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền
kề, đất nông nghiệp khác để phát triển nhà ở xã hội đối với tổ chức do UBND cấp tỉnh
quyết định; đối với hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp huyện quyết định. Chủ dự án đầu
tư phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ thị khơng phân biệt quy mơ
diện tích, bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng – chuyển giao và
hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực
quy hoạch đô thị từ loại 3 trở lên phải trích 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã
hội. Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ thị có quy
mơ sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ
đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị
11


quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời

điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị
quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung
vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
Thứ tư, vốn phát triển nhà ở xã hội gồm hai nguồn chính, bao gồm vốn ngân sách
và vốn ngoài ngân sách. Vốn cấp cho loại hình nhà ở này được hình thành từ tiền bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50%
tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới
trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định ngân sách
địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật
và tiền tụ nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước hỗ trợ. Nguồn vốn từ
ngân sách có thể kể đến như : Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái
phiếu Chính phủ, quỹ phát triển nhà ở của địa phương… Nguôn vốn ngân sách được huy
động từ trung ương đến địa phương, từ trong nước đến vốn hỗ trợ từ nước ngồi. Điều
đó cho thấy Nhà nước rất chú trọng đến việc đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Nguồn vốn ngoài ngân sách bao gồm: vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia
đình, cá nhân; vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín
dụng do Nhà nước chỉ định; phát hành trái phiếu được Chính phủ; trái phiếu chính quyền
địa phương, trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư; vay vốn thương mại của các tổ chức tín
dụng; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương… Hiện nay, có rất nhiều cơng ty, Tập
đồn Bất động sản bỏ vốn để đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở xã hội với mục đích
đồng hành cùng Nhà nước trong việc thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở giá rẻ cho người
có thu nhập thấp.
Thứ năm, về quy mô - số lượng và thiết kế xây dựng, nhà ở xã hội được xây dựng
tùy thuộc vào nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù
hợp kinh tế - xã hội của từng địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê
duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể
loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua,
cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát
12

triển quỹ nhà ở xã hội. Dù là của Nhà nước hay các tổ chức từ thiện đứng ra cung cấp
thì cũng được quy về một mối, một tổ chức là Nhà nước sẽ đứng ra chịu trách nhiệm
thực hiện để dễ quản lý về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp
bị lợi dụng. Đây là đặc điểm quan trọng xác định chủ thể đầu tư, xây dựng và quản lý
khác với chủ thể đầu tư, xây dựng và quản lý mơ hình nhà ở thương mại.
1.1.1.3. Mục đích, vai trị của nhà ở xã hội
Thứ nhất, nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy định trong
Hiến pháp nước ta. Hiện nay, dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người với phần lớn
cơng dân có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu người
năm 2020 đạt khoảng 2.750 USD). Chính sách nhà ở xã hội được Nhà nước thông qua
đã làm thay đổi suy ngĩ và sự cố gắng trong công việc kiếm tiền của người dân để giúp
những người lao động có thu nhập thấp có được chỗ ở, một nơi “an cư lạc nghiệp”. Với
tư tưởng chủ đạo bảo đảm cho người có thu nhập thấp được định cư trong điều kiện tốt
nhất có thể, chính sách nhà ở xã hội ra đời đã thể hiện sự quan tâm, chăm lo của Nhà
nước tới đời sống của một bộ phận khơng nhỏ người dân. Nó là một bước để cụ thể hóa
quan điểm của Đảng về phát triển một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, thực hiện mục tiêu tăng cường đi đôi với phát triển, phát triển đi đôi với tiến bộ
và công bằng xã hội. Do đó, chính sách nhà ở xã hội là một chủ trương đúng đắn và phù
hợp với thực tiễn hiện nay, góp phần giải quyết tốt các vấn đề xã hội, thúc đẩy quá trình
phát triển bền vững kinh tế đất nước.
Thứ hai, phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thơng qua việc triển
khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được phân phối
tới những đối tượng đặc biệt trong xã hội với mức giá thấp hơn giá thị trường dưới sự hỗ
trợ của Nhà nước. Điều đó có nghĩa là yếu tố xã hội ở đây được đặt lên trên yếu tố lợi
nhuận. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước
và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội thông qua các ưu đãi về miễn tiền sử
dụng, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật…
Những hỗ trợ này nhằm để các doanh nghiệp có động lực đầu tư và tham gia xây dựng

13


nhà ở xã hội. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi mà thị trường bất động sản đang chựng
lại, số lượng bất động sản không giao dịch mua bán được ngày càng nhiều (đặc biệt là
nhà chung cư cao cấp, nhà ở thương mại…) nhiều dự án nhà ở thương mại xin phép được
chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Như vậy, thay vì đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở
thương mại đang gặp khó khăn trong đầu ra tiêu thụ sản phẩm, các nhà đầu tư đã dần
chuyển sang đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hướng đến phục vụ những đối tượng thực sự
có nhu cầu sở hữu nhà ở. Mặt khác, việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng
góp phần kích cầu một số thị trường khác như thị trường mua bán vật liệu xây dựng, thị
trường lao động, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận không nhỏ những người
làm việc trong lĩnh vực này.
Thứ ba, nhà ở xã hội góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Sự ra đời của nhà
ở xã hội làm tăng thêm sự phong phú về sản phẩm được cung ứng trên thị trường bất
động sản. Sự phong phú và đa dạng này giúp người mua có thêm nhiều cân nhắc, lựa
chọn hơn về nhà ở, sao cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Cũng
nhờ đó mà người dân có thể tiếp cận với giá trị thực của nhà ở, thay vì phải chịu “giá ảo”
do những cơn sốt đất trong một thời gian dài trước đây. Ngoài ra, sự xuất hiện của phân
khúc thị trường nhà ở xã hội với giá rẻ hơn giá thị trường sẽ giúp tăng tính cạnh tranh
trên thị trường nhà đất. Lúc này không chỉ xét về giá cả mà các nhà đầu tư sẽ phải quan
tâm nhiều hơn đến chất lượng của nhà ở để tăng sức cạnh tranh, thu hút người mua. Nhờ
vậy mà thị trường bất động sản hoạt động đúng thực chất, lành mạnh và ổn định hơn.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội
1.1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của mua bán nhà ở
Mua bán nhà ở chính là một loại hình kinh doanh BĐS. Pháp luật hiện nay không
đề cập trực tiếp thế nào là hoạt động kinh doanh nhà và cơng trình xây dựng, hay mua
bán nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh BĐS nói chung. “Kinh doanh bất động
sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch

vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động

14


sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014).
Từ định nghĩa trên có thể thấy, hoạt động mua bán nhà ở có những đặc điểm cơ
bản như: (i) Đối tượng của hoạt động mua bán chính là nhà ở, là sản phẩm của hoạt động
đầu tư, tạo lập cá nhân, các nhà sản xuất như các tổng công ty kinh doanh nhà, công ty
xây dựng, chủ đầu tư trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng… Nhà ở
là đối tượng của hoạt động mua bán có thể là nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh, tồn tại
dưới dạng nhà xây dựng xong phần thơ, nhà hồn thiện xong phần trang trí, nội thất hoặc
nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa là tại thời
điểm các bên thực hiện giao dịch mua bán, nhà mới bắt đầu được xây dựng và trong
tương lai chủ đầu tư hoặc bên bán mới bàn giao nhà cho bên mua). (ii) Mục đích của
hoạt động mua bán nhà ở là thu lợi nhuận. Giao dịch được thực hiện thông qua hình thức
pháp lý và hợp đồng dân sự về mua bán nhà. (iii) Khác với đất đai nhà ở không do tự
nhiên tạo ra mà là sản phẩm do con người làm ra. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động
kinh doanh , các chủ thể kinh doanh phải tạo lập ra hàng hóa BĐS là nhà ở thơng qua
hai hình thức: Tự mình tạo lập ra nhà bằng cách bỏ vốn đầu tư và mua, thuê nhà ở do
người khác tạo ra, sau đó bán lại hoặc cho thuê lại thu lợi nhuận. Nhà ở có thể xác định
được giá trị thực, định rõ giá cả, và càng ngày con người lại càng tạo ra những loại nhà
ở phong phú và đa dạng về kiến trúc, kiểu dáng trong khi đó đất đai lại khơng có đặc
tính này.
1.1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội
Mua bán nhà ở xã hội là một hình thức kinh doanh nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là
một đối tượng kinh doanh trên thị trường bất động sản. Người có thu nhập thấp, khó
khăn về nhà ở được sở hữu nhà chất lượng tốt với giá rẻ hơn thị trường, đó mới chính là
ý nghĩa xã hội của loại nhà ở này. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội được xây dựng ra đều

nhằm mục đích kinh doanh. Các hình thức kinh doanh nhà ở xã hội bao gồm có mua bán,
thuê và thuê mua. Như vậy, mua bán nhà ở xã hội là một trong ba hình thức kinh doanh
nhà ở xã hội. Đây cũng là hình thức kinh doanh nhà ở xã hội phổ biến nhất trên thị trường
hiện nay.
15


Hình thức thuê mua nhà ở xã hội cũng giống như các hình thức thuê nhà ở khác.
Đều là một loại giao dịch nhà ở có thời hạn xác định giữa bên thuê và bên cho thuê. Tuy
nhiên, việc cho thuê nhà ở xã hội có một số giới hạn mà các loại nhà ở khác khơng có.
Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là những đối tượng theo luật định, giá cho thuê cũng
phải theo công thức luật định. UBND cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà
không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê thì
chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê. Điểm
khác biệt lớn nhất của hình thức thuê và hình thức mua bán nhà ở xã hội là ở quyền sở
hữu. Người thuê nhà ở xã hội chỉ có quyền sử dụng khơng có quyền sở hữu và định đoạt
còn người mua nhà ở xã hội có đầy đủ các quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt đối với
nhà ở xã hội đã mua. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên
cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều
kiện thanh tốn trước thì được thanh tốn khơng q 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền
còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một
thời hạn nhất định. Sau khi đã hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền cịn lại thì
người th mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Theo quy định tại Luật nhà ở 2005
thì đây là hình thức duy nhất dành cho nhà ở xã hội nhưng đến Luật nhà ở 2014 thì hình
thức này đã được mở rộng cho cả nhà ở thương mại, nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước.
Đây là giải pháp giúp cho những đối tượng chưa đủ tiềm lực về tài chính để mua nhà,
cơng trình xây dựng ngay một lúc nhưng vẫn có thể sở hữu nhà ở sau khi đã hồn thành
nghĩa vụ tài chính. Họ có một khoảng thời gian tương đối dài vừa sử dụng tài sản vừa
kiếm tiền, tìm kiếm cơ hội kinh doanh, sản xuất mang lại hiệu quả tốt để có đủ khả năng

mua căn nhà đã thuê mua. Điểm khác biệt lớn nhất của hình thức thuê mua và hình thức
mua bán nhà ở xã hội về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đó là: Đối với hình thức
th mua thì trong suốt thời gian thuê mua bên cho thuê mua vẫn đứng tên chủ sở hữu
của căn nhà ở xã hội. Sau khi hết thời hạn thuê mua, nếu bên mua có nhu cầu mua và trả
đủ số tiền trị giá căn nhà cho thuê mua thì được quyền sở hữu căn nhà. Cịn đối với hình
thức mua bán, sau khi ký kết hợp đồng mua bán, các bên tiến hành thực hiện hợp đồng.
16


Bên mua tiến hành giao tiền, bên bán tiến hành bàn giao nhà. Sau khi các bên hoàn thành
nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thủ
tục xác lập quyền sở hữu cho bên mua. Thuê mua nhà ở xã hội giống như một hình thức
“mua nhà trả góp” nhưng có ưu điểm hơn, đó là sau một thời gian sử dụng, nếu người
th mua cảm thấy khơng phù hợp có thể kết thúc hợp đồng theo như thời hạn hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội đã ký trước đó chứ khơng nhất thiết phải mua căn nhà đó.
Bán nhà ở xã hội là một trong những quyền của người mua nhà ở xã hội. Tuy
nhiên, theo Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời
hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở. Trường hợp trong
thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua nhà ở mà có nhu
cầu bán nhà ở này, thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho
đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối
đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải
nộp thuế thu nhập cá nhân. Bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị
trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết
tiền mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy
định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Mọi
trường hợp mua bán nhà ở xã hội không đúng pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà ở
khơng có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã
hội. Trường hợp khơng bàn giao lại nhà ở, thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng
chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của

pháp luật dân sự. Như vậy, người mua nhà ở xã hội hồn tồn có quyền bán lại nhà ở đó
cho người khác. Mặc dù nhà ở xã hội xây dựng nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu thiết
yết về nhà ở của chính sách hỗ trợ mà Nhà nước chủ trương. Nhưng khi nhà ở xã hội đã
trở thành tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, thì pháp luật vẫn tôn trọng quyền định đoạt
của chủ sở hữu nhà ở xã hội nhưng bị hạn chế hơn.
Thực tế cho thấy, khơng phải ai cũng có đủ điều kiện và khả năng tự xây dựng
cho mình một ngơi nhà để ở, nên để giải quyết nhu cầu về chỗ ở, họ phải mua, thuê hoặc
thuê mua nhà của người khác. Cùng với thuê và thuê mua, hoạt động mua bán nhà ở đã
17


tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán chuyển nhượng nhà ở được giao lưu
thương mại, luân chuyển trên thị trường, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Với mong muốn có nhà ở thuộc sở hữu của chính mình để có tài sản thế chấp vay
vốn kinh doanh hoặc để lại cho con cháu, người dân vẫn ưa thích hơn khi tham gia vào
hoạt động mua bán chuyển nhượng. Bởi quan hệ mua bán nhà ở xã hội giúp họ có được
quyền sở hữu tuyệt đối, người mua chủ động và độc lập trong quá trình khai thác và sử
dụng căn hộ mà không bị lệ thuộc hoặc hạn chế nhiều như hình thức th, th mua.
Dưới góc độ của pháp luật dân sự thì việc mua bán nhà ở xã hội giữa các chủ thể được
thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các bên tham gia thơng qua hình thức pháp lý đó
là hợp đồng. Theo đó, mỗi bên được hưởng những quyền và thực hiện nghĩa vụ khác
nhau như bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; trong khi
bên mua có nghĩa vụ trả tiền, nhận nhà và quyền sở hữu nhà ở từ bên bán… Có thể thấy,
mua bán nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho bộ phận không nhỏ
người dân trong xã hội hiện nay, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, khơng ổn
định. Thông qua mua bán nhà ở xã hội mà những đối tượng này có cơ hội sở hữu ngay
nhà ở mà không cần phải chờ đợi qua nhiều năm tháng như đối với các giao dịch thuê,
thuê mua.
1.2. Khái quát lý luận pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Khi bắt đầu ra đời, nhà ở xã hội được Nhà nước và các tổ chức phi Chính phủ,
phi lợi nhuận cung cấp vì mục đích từ thiện và để thực hiện chính sách an sinh xã hội là
chủ yếu nên tùy từng trường hợp mà người đăng ký nhà ở xã hội có thể được ở miễn phí
hoặc được cho thuê với giá thấp1. Song với sự gia tăng dân số, nhu cầu về nhà ở ngày
càng tăng cao trong khi đó ngân sách xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê ở các quốc gia
lại hạn chế khiến cho rất nhiều người không tiếp cận được nhà ở, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn
về xã hội và chính trị. Chính vì vậy, hình thức mua bán nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc
Christine Whitehead, Kathleen Scanlon (2007), “Social Housing in Europe”, Published London School of
Economics and Political Science, London, page 14 - 18.
1

18


các thành phần kinh tế đầu tư được ra đời2. Chính sách này dành cho các đối tượng khó
khăn về nhà ở nhưng có khả năng tích lũy và có thể mua nhà ở xã hội giá phải chăng. Có
thể nói, mua bán nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho bộ phận
không nhỏ người dân trong xã hội hiện nay, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.
Nhà ở xã hội là nhà ở đặc biệt, được điều chỉnh bởi nhiều luật chuyên ngành nên
ngoài các đặc điểm chung như mua bán nhà ở thông thường (giao dịch dân sự, loại tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng song vụ có đền bù), mua bán nhà ở xã hội có
một số điểm đặc thù riêng như: (i) Đối tượng của quan hệ mua bán là nhà ở xã hội với
tính chất là hàng hóa đặc biệt, được thể hiện với các yếu tố: Nhà ở do Nhà nước hoặc
các thành phần kinh tế đầu tư; dành cho các đối tượng chính sách, khó khăn về nhà ở, có
nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội, có thu nhập ổn định nhưng phải chịu mức chi phí nhà ở rất
cao hoặc khơng có khả năng tạo lập diện tích ở tối thiểu; (ii) Quan hệ mua bán nhà ở xã
hội vừa mang yếu tố kinh tế vừa mang yếu tố hành chính. Yếu tố kinh tế thể hiện ở chỗ,
đối tượng mua bán là nhà ở, có giá trị tài sản lớn; quan hệ mua bán mang tính đặc trưng
của quan hệ kinh tế là quan hệ hợp đồng. Bên cạnh yếu tố kinh tế, quan hệ mua bán nhà

ở xã hội mang nặng tính chất hành chính, hoạt động mua bán nhà ở xã hội phải được sự
quản lý, cho phép hoặc thừa nhận, kiểm soát của các cơ quan nhà nước theo những thủ
tục pháp lý nhất định; (iii) Hoạt động mua bán nhà ở xã hội gắn liền với mục tiêu an sinh
xã hội là đảm bảo cho mọi cá nhân đều có quyền tiếp cận nhà ở và tạo lập cho mình diện
tích ở tối thiểu. Dựa vào quá trình triển khai thực hiện các quy định pháp luật mà những
người khơng có chỗ ở có cơ hội được sống trong những mơi trường an tồn, sạch sẽ, lành
mạnh; (iv) Do tính chất đặc biệt của loại hình mua bán nhà ở xã hội, pháp luật điều chỉnh
hoạt động này khơng chỉ gói gọn trong một số luật chuyên ngành về xây dựng, nhà ở,
đất đai mà còn chịu ảnh hưởng của các quy định về an sinh xã hội, quyền con người, các
chính sách pháp pháp luật, nghị quyết của Đảng và Nhà nước về vấn đề này.
United Nations (2006), “Guidelines on social housing: Principles and examples”, New York and Geneve, page 1
- 3.
2

19


Với mục tiêu bảo đảm việc ổn định thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh
tế thị trường nói chung, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội được xây dựng theo hướng
đưa ra những quy định cần và đủ để tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ thể hoạt động
an toàn, hiệu quả và trong khn khổ, tránh hỗn loạn ở khía cạnh khác, hướng tới việc
tạo động lực, khuyến khích để hoạt động mua bán này vốn đang là hình thức mới mẽ
được phát triển rộng và mạnh hơn. Để phù hợp và đáp ứng yêu cầu thực tế, pháp luật về
mua bán nhà ở xã hội cần quan tâm điều chỉnh các vấn đề chủ yếu như: Quy định nội
dung về hoạt động xây dựng, đầu tư nhà ở xã hội, bao gồm các quy định liên quan đến
hình thức mà chủ đầu tư thực hiện, vốn và những ưu đãi mà chủ đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội được hưởng; đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội; hợp đồng mua bán;
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ mua bán; thủ tục và trình tự mua
bán; xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội… Từ
đó, có thể đưa ra khái niệm:

“Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành quy định về đầu tư, xây dựng và mua bán nhà ở xã hội, trong đó bao gồm
những nguyên tắc, nội dung, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức tham
gia trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng liên quan đến chính sách về nhà ở xã hội và của các
cá nhân tham gia sử dụng nhà ở xã hội và giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội”.
1.2.1.2. Đặc điểm của pháp luật mua bán nhà ở xã hội
Trong lĩnh vực phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, hệ thống văn
bản pháp luật ở cấp trung ương bao gồm: Luật Nhà ở, các Nghị định do Chính phủ ban
hành và các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ nhằm hướng dẫn và cụ thể hóa việc
thi hành Luật Nhà ở, các Thông tư do các Bộ ban hành liên quan đến mua bán nhà ở xã
hội. Ngoài ra, việc phát triển nhà ở xã hội còn được quy định bởi các Luật liên quan như:
Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị định và Thông tư
hướng dẫn tương ứng. Ở địa phương, căn cứ theo quy định ở văn bản cấp trung ương,
từng địa phương có các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành trực thuộc trung
ương quy định chi tiết một số yếu tố đặc thù cũng như cách thức tiến hành và quản lý
phát triển nhà ở xã hội tại địa phương. Như vậy, tại thời điểm hiện tại thì các văn bản
20


hiện hành có liên quan đến chính sách nhà ở xã hội là Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai
2013… Các văn bản được bổ sung, thay thế và cập nhật thường xuyên với tình hình thực
tế. Sự thay đổi này một mặt cho thấy sự thích ứng và phản hồi của các cơ quan ban hành
chính sách với thực tiễn thi hành chính sách, mặt khác cũng cho thấy tính khơng ổn định
của hệ thống pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội. Ngoài ra việc phát triển nhà ở còn định
hướng, chưa phải là bị điều chỉnh, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia theo phê
duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg.
Khi nghiên cứu các văn bản pháp lý nêu trên cũng như một số văn bản cấp địa
phương khác, có thể nhận thấy quan điểm phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam trong thời
gian từ sau Đổi mới đến nay có nhiều biến đổi trước khi có được cách nhìn nhận khá
thống nhất như hiện nay. Những thay đổi này gắn liền với sự thay đổi và quan điểm về

các đối tượng thụ hưởng cũng như các điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội là tài sản đặc biệt so với các loại tài sản khác, chịu sự điều chỉnh
bởi nhiều luật liên quan nên mua bán nhà ở xã hội có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng của hoạt động mua bán nhà ở chính là nhà ở. Đây là sản
phẩm của hoạt động đầu tư, tạo lập của cá nhân, các nhà sản xuất như tổng công ty
kinh doanh nhà, công ty xây dựng, chủ đầu tư trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh
vực xây dựng. Nhà ở là đối tượng của hoạt động mua bán có thể là nhà ở được xây
dựng hồn chỉnh, tồn tại dưới dạng nhà xây dựng xong phần thơ, nhà hồn thiện xong
phần trang trí, nội thất hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai.
Thứ hai, mục đích của hoạt động mua bán nhà ở là thu lợi nhuận. Giao dịch
được thực hiện thơng qua hình thức pháp lý là hợp đồng dân sự về mua bán nhà.
Thứ ba, khác với đất đai, nhà ở không do tự nhiên tạo ra mà là sản phẩm do con
người tạo ra. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh, các chủ thể kinh doanh
phải tạo lập ra hàng hóa bất động sản là nhà ở thơng qua hai hình thức: Một là, tự mình
tạo lập ra nhà bằng việc bỏ vốn đầu tư; hai là, mua, thuê nhà ở do người khác tạo ra,
sau đó bán lại hoặc cho thuê lại thu lợi nhuận. Nhà ở do con người tự tạo ra, bị mất đi
sau một thời hạn sử dụng nhất định. Việc sở hữu loại bất động sản này có thể trọn vẹn,
tuyệt đối. Nhà ở có thể xác định được giá trị thực, định rõ giá cả và càng ngày con

21


người lại càng tạo ra những loại nhà ở phong phú và đa dạng về kiến trúc, kiểu dáng,
trong khi đó thì đất đai lại khơng có đặc tính này.
Với tâm lý mong muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình nên mọi người đều
mong muốn tham gia vào quan hệ mua bán. Vì vậy quan hệ mua bán nhà ở xã hội giúp
họ có được quyền sở hữu tuyệt đối, người mua chủ động và độc lập trong q trình
khai thác và sử dụng căn hộ mà khơng bị lệ thuộc hay hạn chế nhiều như hình thức
thuê, thuê mua. Dưới góc độ pháp luật dân sự là việc mua bán nhà ở xã hội giữa các
chủ thể được thực hiện trên cơ bản sự thỏa thuận giữa các bên tham gia thơng qua hình

thức pháp lý đó là hợp đồng. Theo đó, mỗi bên đều được hưởng những quyền và thực
hiện nghĩa vụ khác nhau như bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho
bên mua; trong khi bên mua có nghĩa vụ trả tiền, nhận nhà và quyền sở hữu nhà ở từ
bên bán. Có thể thấy, mua bán nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở
cho bộ phận không nhỏ người dân trong xã hội hiện nay, đặc biệt là những người có
thu nhập thấp. Thông qua mua bán nhà ở xã hội mà những đối tượng này có cơ hội sở
hữu ngay ngơi nhà trong mơ mà không cần phải chờ đợi qua năm tháng như đối với
giao dịch thuê, thuê mua.
Do đó, việc mua nhà ở xã hội là việc đối tượng thụ hưởng được ưu tiên mua nhà
giá thấp, được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng phải thanh toán một lần tất cả số
tiền thanh tốn mua nhà. Hình thức này áp dụng với các đối tượng có khả năng tích luỹ
caọ nhất, nghĩa là có khả năng mua nhà giá rẻ.
1.2.2. Nội dung pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Với tư cách là một lĩnh vực pháp luật điều chỉnh việc mua bán nhà ở xã hội và
các vấn đề có liên quan, pháp luật về vấn đề này bao gồm các nhóm quy định sau đây:
Thứ nhất, nhóm các quy định về phát triển nhà ở xã hội
Hiện nay, có hai hình thức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: (i) Nhà ở xã hội do Nhà
nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước: (ii) Nhà ở xã hội được đầu tư xây
dựng bằng vốn không phải bằng ngân sách nhà nước (do doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ
vốn đầu tư xây dựng; hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng). Hình thức cung cấp
dịch vụ nhà ở xã hội hiện nay gồm bán, cho thuê và cho thuê mua, trong đó, thuê mua
nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà
22