Thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.17 MB, 103 trang )
GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN
------------------------------------------------------------------------
VÕ THÀNH NHÂN
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã ngành: 8.34.02.01
Long An, năm 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN
---------------------------------------------------------------------
VÕ THÀNH NHÂN
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng
Mã ngành: 8.34.02.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN ĐĂNG DỜN
Long An, năm 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu, và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa được cơng bố trong các tạp chí
khoa học và cơng trình nào khác.
Các thơng tin số liệu trong luận văn này đều có nguồn gốc và được ghi chú rõ
ràng.
Tác giả
(ký và ghi rõ họ tên)
Võ Thành Nhân
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ hỗ trợ của
các thầy, cô giáo Trường Đại học Kinh tế - Công nghiệp Long An trong suốt quá
trình học tập. Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Thầy PGS.TS.
Nguyễn Đăng Dờn, người trực tiếp hướng dẫn khoa học và giúp đỡ tơi trong suốt
q trình nghiên cứu để có được luận văn này.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn đến Ban Lãnh đạo; tập thể cán bộ công chức
tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam đã giúp đỡ tôi trong
thời gian thực hiện luận văn cũng như trong công tác.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng do còn thiếu kinh nghiệm trong nghiên
cứu khoa học, vì vậy luận văn này chắc chắn cịn nhiều khiếm khuyết. Tơi rất mong
nhận được các ý kiến đánh giá góp ý của các thầy cô, các anh chị học viên, các
đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn.
Tác giả
(ký và ghi rõ họ tên)
Võ Thành Nhân
iii
NỘI DUNG TĨM TẮT
Ngày nay, sự phát triển tài chính quốc tế và sự tồn cầu hóa của nền kinh tế
thị trường đã đi đến giai đoạn thống nhất hóa các tiêu chuẩn thẩm định giá. Đồng
thời những thay đổi về nền kinh tế và kinh doanh đã nảy sinh nhanh chóng giữa
các quốc gia làm tăng thêm sự mở rộng nhận thức về tầm quan trọng của việc
thẩm định giá. Thẩm định giá còn là yêu cầu cần thiết đối với tất cả các tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế để tính tốn giá trị tài sản trong thế chấp, hạch
tốn kế tốn, tính thuế, thừa kế, phát mãi, giải thể hoặc xử lý tài sản trong các vụ
án dân sự, hình sự và các yêu cầu khác theo quy định của pháp luật.
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) tiền thân là
Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam – Bộ Tài chính. Được thành lập
và phát triển đầu tiên tại Việt Nam từ năm 1999, SIVC đã xây dựng hệ thống được
đánh giá cao cả về quy mô lẫn chất lượng trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn.
Trong q trình cơng tác tại Cơng ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá
Miền Nam, tôi đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng
thẩm định giá bất động sản tại công ty. Do vậy, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thẩm định
giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam” làm
đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. Luận văn đã đi vào phân tích thực trạng quy
trình và các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng tại Công ty Cổ
phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam trên cả 02 khía cạnh về cả thành cơng
cũng như hạn chế và nguyên nhân dẫn đến hạn chế đó. Từ đó, luận văn đã đề xuất
một số giải pháp như: nhóm giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động
sản; nhóm giải pháp hồn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản và một số
nhóm giải pháp hỗ trợ khác để hồn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá
bất động sản tại công ty.
iv
ABSTRACT
Today, the international financial development and globalization of the market
economy has come to the stage of unification of valuation standards. At the same
time, rapid economic and business changes between countries have increased the
awareness of the importance of price appraisal. Valuation is also an essential
requirement for all organizations and individuals of all economic sectors to
calculate the value of assets in mortgages, accounting, tax calculation, inheritance,
sale promotion, dissolution or handling of property in civil, criminal and other cases
as prescribed by law.
During the course of my career at Southern Valuation and Information Joint
Stock Company, I was aware of the importance of improving the quality of real
estate valuation at the Company. Therefore, I have chosen the topic: "Real estate
valuation at the Southern Information and Valuation Corporation" as my graduation
thesis. The thesis has gone into analyzing the status of processes and methods of
real estate valuation applied at the Southern Information and Valuation Joint Stock
Company on both the success and the limitations. and the cause of that limitation.
Since then the thesis has proposed a number of solutions such as: a group of
solutions to perfect the real estate price appraisal process; the group of solutions to
complete the real estate price appraisal method and a number of other support
solution groups to complete the process and methods of real estate price appraisal at
the company.
v
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Sự cần thiết của đề tài ......................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................................... 2
3. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................................... 2
4. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................................ 2
5. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................................. 3
6. Những đóng góp mới của luận văn ..................................................................................... 3
7. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................... 3
8. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trước ....................................................................... 3
9. Kết cấu của luận văn ........................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................ 6
1. Thẩm định giá trị bất động sản ........................................................................................... 6
1.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản ........................................................................ 6
1.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản ....................................................................... 6
1.3. Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản ..................................................................... 7
1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản................................................................. 8
2. Quy trình thẩm định giá bất động sản ........................................................................... 10
2.1. Khái niệm về quy trình thẩm định giá bất động sản .............................................. 10
2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản .................................................................... 10
2.3. Những ưu điểm và hạn chế của quy trình thẩm định giá bất động sản .................. 13
3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản .............................................................. 14
3.1. Phương pháp so sánh ............................................................................................. 14
3.2. Phương pháp thu nhập ........................................................................................... 17
3.3. Phương pháp chi phí .............................................................................................. 23
3.4. Phương pháp thặng dư ........................................................................................... 26
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản ......................................... 28
4.1. Yếu tố chủ quan ..................................................................................................... 28
4.2. Yếu tố khách quan ................................................................................................. 29
Kết luận chương 1 ................................................................................................................. 31
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM ..................................................... 32
2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) ......... 32
2.1.1. Sự ra đời của Công ty ............................................................................................. 32
vi
2.1.2. Chức năng nhiệm vụ, lĩnh vực kinh doanh của Công ty ......................................... 32
2.1.3. Kết quả hoạt động thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định
giá Miền Nam (SIVC)....................................................................................................... 33
2.2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định
giá Miền Nam (SIVC)........................................................................................................... 36
2.2.1. Những giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu cần thẩm định giá bất động sản ... 36
2.2.2. Thực trạng việc thẩm định giá bất động sản tại SIVC ............................................ 37
2.2.3. Nghiên cứu tình huống vận dụng thẩm định giá bất động sản qua hợp đồng
thẩm định giá cụ thể tại SIVC ........................................................................................... 39
2.2.3.1. Nghiên cứu tình huống 1: Thẩm định giá quyền sử dụng đất đối với thửa
đất số 9141, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long
An; Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để vay vốn ngân hàng (áp dụng
theo quy định của Bộ Tài chính – Thơng tư 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015).
Tình huống này tác giả đang thực hiện xác định giá trị tài sản tại SIVC. .................... 39
2.2.3.2. Nghiên cứu tình huống 2: Thẩm định giá quyền sử dụng đất, tọa lạc tại xã
Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An - sử dụng phương pháp so sánh trực
tiếp; Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để thực hiện nghĩa vụ tài chính
(áp dụng theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường – Thông tư 36/2014/TTBTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài ngun và Mơi trường). Tình huống này tác
giả đang thực hiện xác định giá trị tài sản tại SIVC. .................................................... 43
2.2.4. Đánh giá về thẩm định giá bất động sản tại SIVC ................................................. 50
2.2.4.1. Những kết quả đạt được trong việc thẩm định giá bất động sản tại SIVC ...... 50
2.2.4.2. Hạn chế trong việc thẩm định giá bất động sản tại SIVC ................................ 51
2.2.4.3. Nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong việc vận dụng quy trình và phương
pháp thẩm định giá bất động sản tại SIVC ................................................................... 56
Kết luận chương 2:................................................................................................................ 58
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM ........... 59
3.1. Định hướng phát triển Công ty trong thời gian tới ........................................................ 59
3.1.1. Về công tác chuyên môn ......................................................................................... 59
3.1.2. Các công tác khác ................................................................................................... 60
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) ................................................................... 61
3.2.1. Hoàn thiện việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản ............... 61
vii
3.2.1.1. Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng tại SIVC ................................ 61
3.2.1.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại
SIVC ............................................................................................................................. 61
3.2.2. Hồn thiện việc vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản............................ 69
3.2.2.1. Hồn thiện cơng tác lập kế hoạch thẩm định giá ............................................. 69
3.2.2.2. Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý, đánh giá thông tin .................................. 70
3.2.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác đánh giá tài sản .... 72
3.2.2.4. Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường .................................................... 72
3.2.3. Các giải pháp khác .................................................................................................. 73
3.2.3.1. Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với các Công ty thẩm
định giá khác và các tổ chức có liên quan .................................................................... 73
3.2.3.2. Bồi dưỡng kiến thức, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên thẩm định giá
chuyên nghiệp, đội ngũ thẩm định viên về giá chất lượng cao..................................... 73
3.3. Một số kiến nghị ............................................................................................................ 74
3.3.1. Kiến nghị đối với Bộ Tài chính .............................................................................. 74
3.3.3. Kiến nghị đối với Cơng ty ...................................................................................... 75
KẾT LUẬN............................................................................................................................... 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................... 79
Tài liệu Tiếng Việt: .............................................................................................................. 79
viii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
STT
TỪ VIẾT TẮT
VIẾT ĐẦY ĐỦ
1
BĐS
Bất động sản
2
TCTĐGVN
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
3
TĐG
Thẩm định giá
4
TĐV
Thẩm định viên
5
TSSS
Tài sản so sánh
6
TSTĐG
Tài sản thẩm định giá
7
TTBĐS
Thị trường bất động sản
8
UBND
Ủy ban Nhân dân
9
SIVC
Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH
Ký hiệu
Nội dung diễn giải
SIVC
Southern Information and Valuation Corporation.
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
BẢNG BIỂU
TÊN BẢNG BIỂU
TRANG
Bảng 2.1: Số liệu chi tiết về công tác thẩm
Bảng 2.1
Bảng 2.2
Bảng 2.3
định giá của SIVC
Bảng 2.2: Bảng số liệu kết quả hoạt động kinh
doanh của SIVC
Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh tổng hợp của
SIVC
35
36
37
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Sự phát triển của nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà
nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhiều loại hình dịch vụ cũng được hình
thành và phát triển nhằm phục vụ cơng cuộc xây dựng và phát triển đất nước, trong
đó cơng tác thẩm định giá góp phần giải quyết kịp thời nhu cầu của các cơ quan
quản lý nhà nước về quản lý và kiểm sốt sự hình thành, vận hành của thị trường
giá cả, kiểm soát chi tiêu, triển khai các dự án đầu tư, đánh giá lại tài sản phục vụ
cho việc mua bán tài sản, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa, thanh lý tài sản hoặc sát
nhập doanh nghiệp.
Thẩm định giá tài sản là một lĩnh vực đang nhận được nhiều sự quan tâm của
xã hội. Hiểu một cách đơn giản, thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản
được tiến hành bởi các tổ chức đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật
bằng nhiều cách tiếp cận và phương pháp khoa học.
Thẩm định giá tài sản là một hoạt động có nhiều ứng dụng trong nền kinh tế và
trong xã hội. Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng cho các mục đích khác
nhau. Theo nhu cầu thực tế ở Việt Nam hiện nay, lĩnh vực này chủ yếu gắn với hoạt
động quản lý nhà nước đối với các loại tài sản như đất đai, doanh nghiệp nhà nước,
các tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước, hoặc gắn với việc thẩm định giá các loại tài
sản thế chấp để vay vốn ngân hàng...
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, bất động sản bao gồm đất
đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khống sản, cơng trình
trên đất như các tịa nhà, cơng trình xây dựng. Đây là nguồn tài sản lớn đối với mỗi
quốc gia nói chung và mỗi cá nhân nói riêng. Do đó chúng ta cần có một tổ chức
trung gian, độc lập, khách quan để đưa ra những giá trị thị trường của bất động sản.
Hiện nay, tại Việt Nam cũng đã có nhiều doanh nghiệp, cơng ty thẩm định giá
với cung cách làm việc chuyên nghiệp, tuân thủ những nguyên tắc, tiêu chuẩn của
thẩm định giá. Tuy nhiên, đây là một nghề mới mẽ ở Việt Nam nên việc thẩm định
giá bên cạnh những ưu điểm thì cũng cịn có những mặt tồn tại cần phải có những
giải pháp khắc phục. Đặc biệt là thẩm định giá bất động sản là cơng việc địi hỏi
phải hiểu biết về các quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá, sự am hiểu về
2
các vấn đề kinh tế, nắm bắt được tình hình biến động giá cả của bất động sản trên
thị trường, để từ đó có thể đưa ra kết quả thẩm định giá về bất động sản một cách
chính xác, độ tin cậy cao, góp phần phát triển nền kinh tế, hạn chế rủi ro trong các
hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các ngân hàng; hạn chế thất thu ngân
sách nhà nước trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của các cá nhân, tổ
chức kinh tế;…Do vậy, việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác
định giá ở nước ta là rất quan trọng và cấp thiết để từ đó có thể đưa ra những giải
pháp khắc phục những hạn chế và khó khăn đó.
Trong q trình cơng tác tại Cơng ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá
Miền Nam (SIVC), tôi đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất
lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại SIVC nói riêng. Do
vậy, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông
tin và Thẩm định giá Miền Nam” làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
* Mục tiêu chung
Phân tích về thực trạng thẩm định giá bất động sản. Trên cơ sở đó, đề xuất giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả, vận dụng thực tế trong công tác thẩm định giá bất
động sản, góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế thông qua hoạt động sản xuất
kinh doanh của các doanh nghiệp thẩm định giá.
* Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm
định giá Miền Nam (SIVC) tập trung giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:
- Phân tích thực trạng về thẩm định giá bất động sản tại SIVC.
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại
SIVC.
3. Đối tượng nghiên cứu
Thẩm định giá bất động sản.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian địa điểm: Nghiên cứu quy trình và phương pháp thẩm
định giá bất động sản tại SIVC.
3
- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu về hoạt động thẩm định giá của công ty
trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến năm 2018.
5. Câu hỏi nghiên cứu
Quy trình và những phương pháp thẩm định giá nào về bất động sản đang
được áp dụng phổ biến tại SIVC.
Giải pháp nào sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thẩm định giá về bất động sản để
áp dụng thực tế tại SIVC.
6. Những đóng góp mới của luận văn
* Đóng góp về phương diện khoa học
Góp phần phân tích, làm rõ về mặc lý thuyết, lý luận thực tiễn đối với quy
trình và phương pháp thẩm định giá về bất động sản và hồn thiện các quy trình, các
phương pháp thẩm định giá đó để áp dụng cho SIVC trên tồn hệ thống tại các tỉnh,
thành phố.
* Đóng góp về phương diện thực tiễn
Trên cơ sở nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản, kết hợp với vận dụng
thực tế, đề xuất những giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất
động sản để phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và tình hình thực tế tại
đơn vị.
7. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chủ yếu trong luận văn là phương pháp phân tích tổng hợp, so
sánh khái qt hóa, nghiên cứu tình huống dựa trên số liệu được cung cấp và tình
hình thực tế của SIVC. Sử dụng phương pháp thống kê, thu thập dữ liệu, phân
tích…
8. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trước
Nghiên cứu của tác giả Trần Thị Thanh Hà (2018). “Hồn thiện quy trình và
phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”. Đề tài này, tác giả làm
rõ lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, đánh giá thực
trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam, có tham
khảo kinh nghiệm các nước để từ đó đề xuất các giải pháp hồn thiện quy trình và
phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam trên hai góc độ: hồn thiện quy
trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản trong tiêu chuẩn thẩm định giá và
4
việc xây dựng, vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp
có chức năng thẩm định giá ở Việt Nam.
Nghiên cứu của tác giả Võ Ngọc Ln (2017). “Hồn thiện cơng tác thẩm
định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản Việt”.
Đề tài này, tác giả hệ thống lại các lý luận về nội dung thẩm định giá bất động sản,
tạo nền tảng cho việc nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định giá bất động sản tại
ngân hàng. Bên cạnh đó, tác giả đưa ra các khuyến nghị cụ thể, thiết thực gắn liền
với thực tế của ngân hàng. Qua đó, các ngân hàng có thể vận dụng nghiên cứu này
để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá tại các ngân hàng.
Nhìn chung, các nghiên cứu nói trên đều xác định hoạt động thẩm định giá
bất động sản có vai trị quan trọng đối với nền kinh tế hiện nay. Các nghiên cứu đã
đánh giá thực trạng còn tồn tại của hoạt động thẩm định giá bất động sản của các tổ
chức kinh tế (các ngân hàng, các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá,…) để
đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá
bất động sản.
Luận văn “Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và
Thẩm định giá Miền Nam” của tác giả thực hiện trên cơ sở kế thừa những nghiên
cứu nói trên đồng thời cung cấp hướng nghiên cứu mới như sau:
Tính kế thừa
Thứ nhất, kế thừa những giá trị về cơ sở lý luận về bất động sản và thẩm định
giá bất động sản. Đây là những lý thuyết cơ bản và nền tảng để thực hiện nghiên
cứu đề tài này.
Thứ hai, kế thừa trên cơ sở có chọn lọc một số giải pháp nâng cao hiệu quả
thẩm định giá bất động sản của các nghiên cứu nói trên.
Tính mới của đề tài
Nghiên cứu đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản tại SIVC. Đây là
nội dung chưa có nghiên cứu nào kể trên thực hiện. Qua nghiên cứu tổng quan về
các tài liệu nêu trên, cho thấy các vấn đề lý luận về thẩm định giá bất động sản đã
được nghiên cứu khá nhiều và đã được phát triển một cách hệ thống. Một số vấn đề
thực tiễn về thẩm định giá ở Việt Nam nói chung và thẩm định giá bất động sản nói
5
riêng tại các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá ở Việt Nam cũng đã được
nghiên cứu. Tuy nhiên, chưa có cơng trình khoa học hoặc luận văn nào nghiên cứu
về thẩm định giá bất động sản tại SIVC trong những năm gần đây.
9. Kết cấu của luận văn
Chương 1: Tổng quan thẩm định giá bất động sản.
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông
tin và Thẩm định giá Miền Nam.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại Công
ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên việc phân tích đánh giá sẽ khơng tránh
khỏi những hạn chế song cũng mang lại những ý nghĩa thiết thực cho Công ty Cổ
phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam nói riêng, cũng như ngành thẩm định
giá Việt Nam nói chung. Rất mong được sự góp ý của thầy giáo, cô giáo và của các
bạn đọc.
6
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thẩm định giá trị bất động sản
1.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Theo Luật giá Việt Nam năm 2012 thì:
“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định
giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự phù hợp với
giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài
sản phù hợp với thị truờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích
nhất định theo những tiêu chuẩn được cơng nhận như những thông lệ quốc tế hoặc
quốc gia”.
Thẩm định giá BĐS là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của BĐS trong những điều kiện của một thị trường nhất định,
phục vụ cho mục đích đã được xác định rõ, tại một thời điểm, địa điểm nhất định
bằng những phương pháp phù hợp.
1.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng là một
hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là
trung tâm của tất các các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các
hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là
để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường.
Thẩm định giá BĐS là một trong những việc rất quan trọng đối với mỗi quốc
gia nói riêng và tồn thế giới nói chung. Thẩm định giá là cơng việc địi hỏi phải có
chun mơn cao và đạo đức nghề nghiệp lớn bởi nó nắm giữ một số vai trò như sau:
Thẩm định giá là một trong những cơng cụ quản lý vĩ mơ góp phần ngăn chặn
sự lợi dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với thị trường.
Thực tiễn cho thấy, thẩm định giá có vai trị quan trọng làm căn cứ cho các
hoạt động: chuyển quyền sử dụng BĐS; chuyển nhượng BĐS; thế chấp BĐS; thẩm
định giá để cho thuê; thẩm định giá bảo hiểm; phục vụ cho lập báo cáo tài chính và
các lĩnh vực tái phát triển; ...
7
Thẩm định giá BĐS sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng
hóa trên thị trường.
Thẩm định giá BĐS giúp nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách như
cổ phần hóa, bán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực
hơn.
Thẩm định giá và tư vấn giá góp phần làm cơng khai minh bạch giá đất, đảm
bảo thơng tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
Như vậy, cơng tác thẩm định giá BĐS có vai trị rất quan trọng trong nền kinh
tế, giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý cũng như
giao dịch BĐS.
1.3. Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản
Việc thẩm định giá BĐS có thể thực hiện trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá
trị phi thị trường. Thông thường việc thẩm định giá BĐS được thực hiện dựa trên cơ
sở giá trị thị trường.
Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm
định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, các bên tham
gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” (TĐGVN 02).
Việc thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường căn cứ vào thông tin giá
giao dịch trên thị trường của các BĐS tương tự BĐS cần thẩm định giá.
Việc thẩm định giá BĐS dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải đặt BĐS trong
tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
“Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa
điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị phổ biến (của tài sản tương tự) thị
trường; mà căn cứ (chủ yếu) vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng
của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với
một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối
với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và giá trị không phản ánh giá trị thị
trường khác” (TĐGVN 03).
8
Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt,
giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.
1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn. Khi tiến hành thẩm định
giá, thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để
phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến q trình hình thành giá trị của tài sản,
từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hồn cảnh
kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt
với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và
giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác
động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi. Do đó, trong thẩm định
giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở
trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử
dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc thay thế
9
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình
sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của
tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện khơng có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua
thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một
thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của
các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản,
có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị tồn bộ là bao nhiêu. Khi xem
xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan
hệ với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh
10
giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng
cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
2. Quy trình thẩm định giá bất động sản
2.1. Khái niệm về quy trình thẩm định giá bất động sản
Về ngơn ngữ, quy trình là một từ ghép với “quy” có nghĩa là quy định, quy tắc
và “trình” chính là trình tự, thứ tự. Như vậy, quy trình là trình tự thực hiện một hoạt
động đã được quy định, mang tính chất bắt buộc, đáp ứng những mục tiêu cụ thể
của hoạt động nhất định, ví dụ như: các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đào tạo,
nghiên cứu…
Quy trình là trình tự các bước cơng việc đã được quy định. Quy trình cũng
thuộc phạm trù pháp luật của một tổ chức. Quy trình có thể khơng được viết thành
văn bản, vì nhiều lý do. Quy trình có thể bắt nguồn từ một ý tưởng, kinh nghiệm
sống, kinh nghiệm nghề nghiệp hay thành tựu của một cơng trình khoa học.
Quy trình thẩm định giá BĐS là trình tự thực hiện hoạt động thẩm định giá
BĐS đã được quy định, mang tính chất bắt buộc, là một q trình có hệ thống và
logic, thể hiện trình tự hành động cũng như nội dung các công việc của người TĐG
trong quá trình thẩm định giá BĐS.
2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 quy định tại Thông tư số
28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính thì: Quy trình thẩm định giá
bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:
11
a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần
thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm
định giá.
b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết
quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm
định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào
văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề
nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp
đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên xác định cơ
sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:
a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công
việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ
cuộc thẩm định giá.
b) Nội dung kế hoạch bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập
về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân
công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của
12
khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm
định giá của doanh nghiệp.
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho q trình thẩm định giá bao gồm:
thơng tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ
các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán,
giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa
điểm giao dịch); Thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung
ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; Thơng tin trên các văn
bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật
của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến
tài sản.
Bước 4: Phân tích thơng tin
Là q trình phân tích tồn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài
sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết
quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:
a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ
thuật).
b) Phân tích những thơng tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cungcầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và
các yếu tố khác.
c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các
phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của
tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm
định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và
gửi cho khách hàng, các bên liên quan
13
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy
định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá,
chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời
điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng
thư thẩm định giá.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được
doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát
hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba
sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký
kết.
2.3. Những ưu điểm và hạn chế của quy trình thẩm định giá bất động sản
2.3.1. Về ưu điểm
Quy trình thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng thể
hiện đầy đủ các công việc cần phải thực hiện khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu thẩm định
giá.
Xác định được phạm vi, nội dung cụ thể từng công việc trong từng giai đoạn
của quy trình thẩm định giá bất động sản.
Định hướng cho các doanh nghiệp thẩm định giá; Thẩm định viên về giá có
cái nhìn tổng quan về tài sản cần thẩm định giá, xác định được cơ sở giá trị để thẩm
định giá.
Thẩm định viên về giá cũng như chuyên viên thẩm định giá biết cách phân tích
một cách khoa học và đưa ra sự lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp
với từng mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
2.3.2. Về hạn chế
Hiện nay, có nhiều cơng ty thẩm định giá mới được thành lập, các doanh
nghiệp thẩm định giá không chỉ cạnh tranh với nhau về giá dịch vụ thẩm định giá
mà còn chạy đua với nhau về thời gian thực hiện hồ sơ. Trong khi đó, quy trình
thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng, có quá nhiều bước
14
cần phải thực hiện, mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng phần nào đến kết quả hoạt
động kinh doanh của các doanh nghiệp thẩm định giá.
Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất đai còn chưa đồng bộ và chưa hồn thiện,
cịn thiếu thơng tin thị trường đối với các tài sản đặc thù dẫn đến thẩm định viên gặp
khó khăn trong việc tiếp cận thơng tin đáng tin cậy, ảnh hưởng đến việc lựa chọn
tiến hành các phương pháp thẩm định giá cũng như kết quả thẩm định giá.
Các tiêu chuẩn thẩm định giá trong thời gian qua liên tục được rà soát và ban
hành mới thay thế các tiêu chuẩn thẩm định giá trước đây nhưng do phương thức
truyền thông chưa hiệu quả nên các doanh nghiệp và thẩm định viên chưa kịp thời
cập nhật được ngay trong quá trình thực hiện thẩm định giá về tài sản, dẫn đến sai
sót về chun mơn.
3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
3.1. Phương pháp so sánh
3.1.1. Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường, trong điều kiện thương mại bình thường,
vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước
tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
3.1.2. Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thế: giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thơng qua
giá của tập hợp BĐS có khả năng thay thế BĐS đó trên thị trường trong một khoảng
thời gian nhất định.
3.1.3. Các bước áp dụng trong thẩm định giá
Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện theo 06 bước của Quy trình
thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05.
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần
phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài
15
sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã
điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt.
Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản
thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách
hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài
sản.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh:
- Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị
trường.
- Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch
tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao
dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong
báo cáo thẩm định giá.
- Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời
điểm thẩm định giá nhưng khơng q 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
Bước 4. Phân tích thơng tin.
u cầu khi phân tích thơng tin:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,
những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc
phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp,
phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v... tìm ra mức điều chỉnh
là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh
tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.
Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của
các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.
