Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Thực trạng và đề xuất giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hồn thành Luận văn này, tơi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo
PGS.TS. Huỳnh Văn Chương đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết
luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn q Thầy, Cơ trong Phịng Sau đại học Khoa Tài
ngun đất & Môi trường nông nghiệp Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tận tình
truyền đạt kiến thức trong suốt quá trình, đó khơng chỉ là nền tảng cho q trình
nghiên cứu khóa luận mà cịn là hành trang q báu để tôi bước vào đời một cách
vững chắc và tự tin.
Tôi xin cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ nhân viên trong Trung Tâm phát triển quỹ
đất thành phố Đồng Hới, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Quảng Bình, Phịng
Tài chính và kế hoạch Thành phố Đồng Hới, Văn phịng Đăng kí quyền sử dụng đất
thành phố, phịng Tài nguyên & Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh
Quảng Bình, sở Xây dựng Quảng Bình, Phịng Thống kê thành phố Đồng Hới đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Cuối cùng em kính chúc quý Thầy, Cô dồi dào sức khỏe và thành công trong

sự nghiệp./.

Huế, ngày … tháng … năm 2015
Tác giả

Phan Thị Tố Nga

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ............................................................ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH ...............................................................................x
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................. 1
2. Mục đích: ......................................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ..............................................................................2
4.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................... 2
4.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................4

1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ......................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và bất động sản.....................................................4
1.1.1.1. Khái niệm chung về đất đai.................................................................................. 4
1.1.1.2. Khái niệm chung về bất động sản ....................................................................... 4
1.1.1.3. Thị trường bất động sản ........................................................................................ 5
1.1.2. Khái niệm chung về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ......................5
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................................. 5
1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ...................................................................... 6
1.1.3. Khái niệm chung về đấu giá quyền sử dụng đất .............................................10
1.1.3.1. Giá đất trong đấu giá QSDĐ .............................................................................. 10
1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..... 10

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta
hiện nay............................................................................................................................... 11
1.1.4. Ý nghĩa của việc đấu giá quyền sử dụng đất...................................................13
1.1.4.1. Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng ..................................................................................................... 13
1.1.4.2. Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản. ............ 14
1.1.4.3. Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với
giá thi trường. ..................................................................................................................... 14
1.1.4.4. Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất. ............... 15
1.1.4.5. Đấu giá quyền sử dụng đất tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về
đất đai ở địa phương .......................................................................................................... 15
1.2. Cơ sở thực tiển của vấn đề nghiên cứu ................................................................... 16
1.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước. .................................................16

1.2.1.1. Trung Quốc .......................................................................................................... 16
1.2.1.2. Đài Loan ............................................................................................................... 17
1.2.1.3. Nhật Bản ............................................................................................................... 18
1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................................20
1.2.2.1. Những văn bản, chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............ 20
1.2.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội ........................................ 24
1.2.2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng ..................................... 25
1.2.2.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh ............................ 26
1.3. Lịch sử các cơng trình nghiên cứu liên quan .......................................................... 26
Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....29
2.1. Mục tiêu nghiên cứu. ................................................................................................. 29
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................. 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 29
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................29
2.3.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................... 29
2.3.1.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 29
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................30
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ...................................................................30

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................31
3.1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................................... 31
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình ............................................................................................... 32
3.1.1.3. Khí hậu.................................................................................................................. 32

3.1.1.4. Thuỷ văn ............................................................................................................... 33
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................... 33
3.1.1.6. Thực trạng môi trường ........................................................................................ 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng .....................................................35
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................... 35
3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ...................................................................................... 39
3.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn..............................41
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .42
3.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới ................................ 44
3.2.1. Khái quát chung ..............................................................................................44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất ........................................................47
3.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................ 47
3.2.2.2. Tình hình biến động các loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới trong
năm 2013 cụ thể như sau: ................................................................................................. 51
3.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình giai đoạn từ năm 2010-2014 ...................................................................... 52
3.3.1. Các văn bản về đấu giá Quyền sử dụng đất ở áp dụng tại địa bàn thành phố
Đồng Hới ...................................................................................................................53
3.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại địa bàn TP Đồng Hới .....54
3.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại thành phố Đồng Hới. .......56
3.3.3.1. Đối tượng tham gia đấu giá ................................................................................ 56
3.3.3.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá ................................................... 56
3.3.3.3. Đăng ký tham gia đấu giá ................................................................................... 56
3.3.3.4. Giá khởi điểm đấu giá ......................................................................................... 57
3.3.3.5. Bước giá................................................................................................................ 57

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi

3.3.3.6. Ký Hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá: ........................................................... 57
3.3.3.7. Hình thức và trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất ........... 59
3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình qua các năm 2010 - 2014 ......................................................................60
3.3.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010. ................................................ 63
3.3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 ................................................. 66
3.3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 ................................................. 70
3.3.4.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2013 .. 74
3.3.4.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2014 .. 75
3.3.4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất các lô lẽ xen kẽ trong khu dân cư......... 80
3.4. Đánh giá hiệu quả, tồn tại hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. .... 82
3.4.1. Hiệu quả về kinh tế. ........................................................................................82
3.4.1.1. Đối với Nhà nước ................................................................................................ 82
3.4.1.2. Đối với người sử dụng đất .................................................................................. 83
3.4.2. Hiệu quả về xã hội...........................................................................................84
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ....................................85
3.4.4. Những mặt tồn tại, hạn chế trong đấu giá quyền sử dụng đất ở. ....................86
3.5. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất tại thành phố Đồng Hới ................. 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................92
1. Kết luận .......................................................................................................................... 92
2. Kiến nghị ........................................................................................................................ 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................94
PHỤ LỤC .................................................................................................................97

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Cụm từ viết tắt

Chú giải

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

KDC

Khu dân cư

CSHT

Cơ sở hạ tầng

KTXH

Kinh tế xã hội

SDĐ

Sử dụng đất

PGS.TS

Phó giáo sư, tiến sỹ

QH

Quốc hội

BĐS

Bất động sản

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

UBND

Ủy ban nhân dân

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn thành phố Đồng Hới ......................... 35
Bảng 3.2. Các khoản thu từ đất đai vào ngân sách Thành phố từ năm 2010-2013 ........ 45
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất tại thành phố Đồng Hới năm 2013 .................. 48
Bảng 3.4. Văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại TP. Đồng Hới ............. 53
Bảng 3.5. Chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho tổ chức bán đấu giá
chuyên nghiệp ..................................................................................................................... 58
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới giai đoạn từ 2010 –

2014 ..................................................................................................................................... 61
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2010 ... 63
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá khu dân cư Nam đường Nguyễn Hữu Cảnh phường Đồng
Phú ....................................................................................................................................... 64
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2011 ... 66
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá đất khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo - Phường
Nam Lý................................................................................................................................ 68
Bảng 3.11. Kết quả đấu giá đất dãy L khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo Phường Nam Lý ................................................................................................................. 69
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2012 . 71
Bảng 3.13. Kết quả đấu giá đất Khu kỹ thuật hạ tầng sau Sở Giáo dục và Đào tạo
phường Nam Lý.................................................................................................................. 72
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2013 . 74
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2014 . 76
Bảng 3.16. Kết quả đấu giá đất dự án Khu vực đất ở mới phía Bắc đường Trần Hưng
Đạo đợt 1 ............................................................................................................................. 77
Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả đấu giá các khu đất nhỏ lẻ tại TP Đồng Hới từ năm 2010
- 2014................................................................................................................................... 81
Bảng 3.18. Thống kê các lô đất lẻ trên địa bàn thành phố Đồng Hới ............................. 82
Bảng 3.19. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm ......... 82
Bảng 3.20. Các dự án điều chỉnh giá sàn tại TP Đồng Hới từ năm 2010 - 2014 ........... 86

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix

Bảng 3.21. Kết quả điều tra về hiện tượng thông thầu và Người thân cùng nộp hồ sơ tại
thành phố Đồng Hới năm 2014 ......................................................................................... 87
Bảng 3.22. Kết quả điều tra về giá khởi điểm và thu tiền đặt trước (tiền kí quỹ) tại
thành phố Đồng Hới năm 2014 ......................................................................................... 88

Bảng 3.23. Kết quả điều tra việc nắm bắt thông tin của cá nhân tham gia đấu giá tại
thành phố Đồng Hới năm 2014 ......................................................................................... 88
Bảng 3.24. Tổng hợp ý kiến về mục đích đấu giá QSDĐ tại TP Đồng Hới năm 2014 . 90

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


x

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ...........................................................................8
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá ...........................................................9
Hình 1.3. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản .................................19
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Đồng Hới ...................................................31
Hình 3.2. Các khoản thu từ đất vào ngân sách Thành phố năm 2010 - 2013 ...........46
Hình 3.3. Cơ cấu các loại đất thành phố Đồng Hới năm 2013 .................................49
Hình 3.4. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013..................................................50
Hình 3.5. Sơ đồ đấu giá khu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía nam đường Nguyễn
Hữu Cảnh, thành phố Đồng Hới ...............................................................................65
Hình 3.6. Sơ đồ đấu giá khu đất ở Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý ..67
Hình 3.7. Sơ đồ đấu giá Khu kỹ thuật hạ tầng sau Sở Giáo dục và Đào tạo phường
Nam Lý ......................................................................................................................73
Hình 3.8. Sơ đồ đấu giá Khu vực đất ở mới phía Bắc đường Trần Hưng Đạo .........80

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài ngun quan trọng của quốc gia có vị trí đặc biệt quan
trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở
rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu
thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành
hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng phải là ngoại lệ.
Đất nước đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt. Vì vậy, vai trị của
đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy
đủ, tồn diện và khoa học. Đặc biệt, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các
mục đích sử dụng đang được Đảng, nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm.
Đất đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất ngày càng
cao của con người.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa
- hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện
chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong
thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương,
nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại, như việc định
giá các khu đất dùng để thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành
khơng chặt chẽ,...
Để khắc phục những hạn chế do việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng gây ra. Trong những năm gần đây nhà nước đã thay đổi theo hướng đấu
thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó đấu giá quyền sử dụng đất ở
là một hướng đi đúng cho thị trường BĐS.
Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho
việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác quản lý
Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới. Việc đưa đất vào đấu giá
nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa

nguồn vốn một cách công khai, dân chủ.
Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở tại thành phố Đồng Hới đã đạt được nhiều hiệu quả to lớn về kinh tế, xã hội và

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2

hiệu quả về quản lý, sử dụng đất đai song cũng bộc lộ một số hạn chế tồn tại trong
công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở.
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng
và đề xuất giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình”
2. Mục đích:
Nghiên cứu này nhằm mục đích đưa ra được các đề xuất hợp lý, bổ sung, hoàn
thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất cho thành phố Đồng Hới nói riêng và tỉnh
Quảng Bình nói chung, góp phần làm cho công tác này những năm tiếp theo thu
được hiệu quả cao hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Hoàn thiện về lý luận của công tác đấu giá quyền sử dụng đất được quy định
trong các văn bản chính sách pháp luật.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là những dẫn liệu cụ thể, có cơ sở khoa học,
làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp trong đấu giá quyền sử dụng đất và trong công
tác quản lý đất đai.
- Làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu liên quan
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu sẽ đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn Thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, giúp cho các cơ quan chun
mơn của thành phố Đồng Hới có những giải pháp phù hợp trong cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Đưa ra những đề xuất, giải pháp hợp lý nhằm đảm bảo tính cơng khai, dân
chủ, tăng hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Đồng
Hới, tỉnh Quảng Bình. Đây là cơ sở để địa phương tổ chức thực hiện những đợt đấu
giá quyền sử dụng đất tiếp theo đạt hiệu quả cao hơn.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là Công tác đấu giá QSDĐ ở và toàn bộ quỹ đất
đưa vào đấu giá trên thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình từ tháng 1/2010 – tháng
12/2014.
4.2. Phạm vi nghiên cứu

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3

- Về không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình.
- Về thời gian:
+ Tiến hành thu thập số liệu thứ cấp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai
đoạn tháng 1/2010 – tháng 12/2014.
+ Thời gian thực hiện đề tài: từ tháng 9/2014 đến tháng 7/2015.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm chung về đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Theo Brinkman và Smyth: “đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt
của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được trong
khu vực sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: khơng
khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt
động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai”[29].
Đất thuộc tài nguyên phục hồi, tài nguyên đất được hiểu theo quan điểm kinh
tế học (Đất đai = Lands) và quan điểm phát sinh học thổ nhưỡng (Đất = Soils) theo
quan điểm này đất (Soils) là thể tự nhiên đặc biệt, hình thành do tác động tổng hợp
của các yếu tố: đá mẹ, khí hậu, địa hình, sinh vật, thời gian và tác động của con
người. Đây là định nghĩa của nhà thổ nhưỡng học lỗi lạc người Nga V.V. Đacutraev
(1879)[30].
Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, (1993) thì đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa
rộng thì xác định đất đai là “diện tích có thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với
nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường sá, nhà cửa,...) (UN, 1994;
FAO, 1993)[29].
Việc phân loại đất ở Việt Nam theo hai cách: phân loại đất theo thổ nhưỡng

(theo khoa học đất) và phân loại theo mục đích sử dụng đất, Luật đất đai 2013 quy
định, đất đai được chia thành 3 nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng
nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng[23].
1.1.1.2. Khái niệm chung về bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5

La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”.
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là
các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [19].
Bất động sản là tài sản đất đai và những tài sản gắn liền với đất mà không thể
di dời được.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy khơng di chuyển được
nhưng có thể mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao
dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường bất động sản là tổng
hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời
điểm nhất định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị
trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường thì thị
trường bất động sản có 3 cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho th lại cơng trình đã được
mua hoặc thuê [6].
1.1.2. Khái niệm chung về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế.
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật
chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội
cấu thành, có thể nói đất đai là vơ giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6

vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng
các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm
trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa
những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước
quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà
nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của nhà nước.

Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá
đất do nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở
trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất
được quy định là giá trị quyền sử dụng đất. Tại điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu
rõ: “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”[23].
1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành,
vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định
giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động,
sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên,
còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao
động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến
chiếm đoạt. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên
vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả
cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm th. Trong CNTB có
các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7

về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngồi ra yếu tố vị trí của
thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng
nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II
cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo cơng
thức sau:
Địa tơ chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dơi ra
ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá
cả sản xuất.
Địa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ. Đặc điểm của loại địa tơ này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô
tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà cịn là sự phát triển của
tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.

*Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này
người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn
nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người
bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập
do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
giá cả. Trong quá trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8

biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất
của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi
suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ khơng quyết định giá đất
đơ thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận
lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật
ngăn cản, người kinh doanh đất đai khơng có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra
mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật khơng nhất qn thì
người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường
khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang
lại.

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử
dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi
phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Nếu Et càng lớn
thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
* Quan hệ cung cầu.
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất ln biến động.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9

cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo: Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì
đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’,
nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hóa thơng thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về khơng gian, vì đất đai khơng thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thể điều tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ
chế hình thành là: Giá do nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả
thuận. Về nguyên tắc, giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường.
Trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường
hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (cơng tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1

S

G1

D
G

Số lượng đất đai
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Vì vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá
tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thơng qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất[6].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10

1.1.3. Khái niệm chung về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Vì vậy giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy
luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước thực hiện điều tiết và
quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại
phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu

tố khác nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như
vị trí thửa đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu
tố về tâm lý, thị hiếu xã hội,.... Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị
mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng thường khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Để được nhà nước
giao đất, cho thuê đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (đối với trường
hợp phải nộp tiền sử dụng đất). Như vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về
giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác
định, tại một thời điểm xác định"[26].
1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước
và người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả
năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh
lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi
xác định giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:
* Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí
chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao
gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá
đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh
hưởng đến giá đất[27].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

11

* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở
khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước,
dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ
tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác
động trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu kỹ yếu tố cơ sở
hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá[27].
* Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ
Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phịng, mơi trường sống trong lành sẽ làm tăng
sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô
nhiễm sẽ giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm[27].
* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích
sử dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất ln
chịu ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài
sản thông thường khác, nó có đặc tính riêng như tính khơng đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá
đất để đưa ra đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để
xác định giá đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó[27].
1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước
ta hiện nay
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15
tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu giá
quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất [1]. Trên cơ sở đó việc định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất được

thực hiện theo các phương pháp sau:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thơng qua việc
tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị,
loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá [9].
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa
trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với
giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12

gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai
đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác
định vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương
pháp thị trường là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất,
thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
* Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn[9].
Đây là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc
những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định
giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu
tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương

pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một
suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời
điểm định giá.
* Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ (còn gọi là phương pháp chi phí hay phương pháp giá
thành) là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản
(bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)[11].
* Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng
để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra
khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản [11].
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương
pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát
triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có
được đất đai là phần cịn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân
xã hội trong tổng giá cả BĐS được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất
đai và cơng trình trừ đi giá cả của bản thân cơng trình. Phương pháp thặng dư là
phương pháp dựa trên cơ sở tính tốn giá cả giao dịch bình thường của BĐS đã
hồn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng cơng trình, chi phí

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13

nghiệp vụ liên quan đến xây dựng cơng trình, mua bán, lợi tức, thuế. Phần còn lại là
giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất, các thông tin, số liệu cần thiết

để tính tốn đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong
điều kiện bình thường. Đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thơng tin, số liệu
chính xác và có độ tin cậy cao. Việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành
định giá đất khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng lẽ mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thơng tin, số
liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất thì sử dụng phương
pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất. Đối với các
trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá
đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ
thể[6]:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được khơng có tính hệ thống.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định
giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại
Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó khơng chỉ
tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất, tính thuế sử dụng đất mà nó cịn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
Hiện nay khi xác định giá khởi điểm (giá sàn) hầu hết các địa phương đều áp
dụng đúng theo các phương pháp xác định giá đất như quy định và đã đạt được
những kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên, giá khởi điểm xác định được để đưa ra đấu
giá hầu hết vẫn thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá. Đây là vấn đề cần được các
địa phương xem xét để xác định giá đất phù hợp hơn nhằm tránh thất thu cho ngân
sách Nhà nước.
1.1.4. Ý nghĩa của việc đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.4.1. Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng

Công tác đấu giá QSDĐ là hình thức giao đất cho người sử dụng đất nhưng
mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp khơng nhỏ vào nguồn thu của ngân sách
nhà nước (khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thu được sau khi đấu giá và số tiền

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14

ước tính thu được). Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển.
Là một huyện có nền kinh tế đang trên đà phát triển và có xu hướng mở rộng,
trong huyện tập trung nhiều khu đô thị, nhà máy, khu công nghiệp và phát triển các
dịch vụ khác. Điều này cũng gây tác rất động lớn đến công tác đấu giá QSDĐ. Đây
là nguồn thu không nhỏ cho ngân sách của tỉnh, để đầu tư cải tạo, nâng cấp và làm
mới hệ thống cơ sở hạ tầng, các trang thiết bị, cơng trình công cộng, tạo ra một hệ
thống đồng bộ, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.1.4.2. Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản.
Trong thị trường bất động sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ) là những
hoạt động chủ yếu. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất trong đó nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá
cơng khai có một mức giá sàn cố định cho từng vị trí để đi đến giá bán, giá bán
thường cao hơn giá sàn do nhà nước đưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát
triển của thị trường bất động sản.
1.1.4.3. Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với
giá thi trường.
Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đây là
nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách một bên đối tác, nhà
nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ.

Đấu giá QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cùng có chung một
mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế
lớn nhất. Như vậy, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu
sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của bất kỳ
một chủ thể nào.
Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá chuyển
nhượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển nền
kinh tế, xã hội, nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ đất. Định giá đất là
cơng việc có ý nghĩa vơ cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để nhà nước tính thuế
SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ. Mặt khác, giá đất do nhà nước quy
định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Để đảm
bảo lợi ích cho nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ đất đai, cần có phương
pháp, ngun tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15

giá đất do nhà nước quy định với giá đất trên thị trường.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ
giúp nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng vùng,
từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan
trọng giúp nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế trên
thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách nhà nước từ tài sản đất đai.
1.1.4.4. Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng
tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá được nghiên cứu
hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia đấu giá. Từ

đó, người tham gia đấu giá đưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất. Mức
giá trúng đấu giá tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở cho
việc xác định giá sàn các dự án đấu giá khác tại từng địa phương, từng khu vực.
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang,
dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xóa “giá ảo” về bất động
sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động
sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Đấu giá QSDĐ khơng chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà cịn mang ý nghĩa xã hội
sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm.
Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ
chế pháp lý đồng bộ để mơ hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước,
góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa
nguồn tài chính từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò của đất đai, phục vụ tiến trình
phát triển kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.
1.1.4.5. Đấu giá quyền sử dụng đất tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước
về đất đai ở địa phương
Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội
sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm.
Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hồn thiện, tạo cơ
chế pháp lý đồng bộ để mơ hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước,
góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa
nguồn tài chính từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trị của đất đai, phục vụ tiến trình
phát triển kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa[17].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma