Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

i

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN THỊ THANH BÌNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG
Chun ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2016

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN THỊ THANH BÌNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG
Chun ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HỒ KIỆT

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM KHÓA LUẬN

HUẾ - 2016

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các số liệu, tài liệu và kết quả nghiên
cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng
để bảo vệ bất kỳ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện
luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Bình

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành bản luận văn này, tơi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình của:
- PGS.TS Hồ Kiệt, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian thực hiện đề tài;
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài ngun Đất và Mơi
trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại
học Nông Lâm Huế;
- UBND quận Hải Châu, Sở Tài nguyên và Môi trường
thành phố Đà Nẵng, Phịng Tài ngun và Mơi trường quận
Hải Châu; Văn phòng Đăng ký Đất đai Hải Châu; Các phòng,
ban và UBND các phường của quận Hải Châu.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ
quan nêu trên và các đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo
những điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Bình

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v

TÓM TẮT
Việc thực hiện các quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên địa bàn quận Hải Châu khá
nghiêm túc, minh bạch mang lại hiệu quả cao trong công tác quản lý nhà nước về đất
đại. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số vấn đề bất cập trong công tác thực hiện các quyền

của người sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi chọn đề tài “Đánh giá việc thực hiện các quyền
sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.Nhằm đánh giá tình
hình thực hiện các QSDĐtừ đó đề xuất giải pháp đảm bảo việc thực hiện các
QSDĐcủa người sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.Thực hiện đề tài
tôi đã sử dụng các phương pháp sau:Điều tra thu thập số liệu; Sử dụng bản đồ để minh
họa và Xử lý thống kê.
* Đánh giá tình hình thực hiện các quyền chung
Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất:Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hải Châu cho tất cả
các loại đất cơ bản hoàn thành, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý hồ sơ địa
chính.
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:Trong công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư, quận Hải Châu đã thực hiện công khai, dân chủ, minh bạch trên cơ
sở đảm bảo hài hồ lợi ích của Nhà nước và lợi ích chính đáng của người dân.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐhợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai:Để giải quyết có hiệu
quả khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, các cơ quan chức năng cần
phải tìm ra được những nguyên nhân dẫn đến việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp.
* Đánh giá tình hình thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ
Qua quá trình khảo sát tại quận Hải Châu, các giao dịch đất đai chỉ xảy ra ở các nội
dung: quyền chuyển nhượng QSDĐ, quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ. Những hoạt động như quyền chuyển đổi QSDĐ,quyền cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ chưa được thể hiện trong cơng tác quản lý.
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:Qua điều tra
khảo sát một số người dân, đa số đề nghị thay vì cơng chứng, chứng thực hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phịng Cơng chứng thì việc này nên giao trách nhiệm
cho VPĐK đất đai đảm nhiệm.
Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ: Do tính chất pháp lý
đặc thù của loại tài sản này khi xem xét về thừa kế QSDĐ phải kết hợp vận dụng các

quy định của Luật Đất đai và Luật Dân sự để việc giải quyết.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Đa số người sử
dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ. Điều này phản ánh
xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, cần vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................................iii
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................ iv
MỤC LỤC ................................................................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................................. ix
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................................ ix
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................................... x
MỞ ĐẦU .................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................................................. 1
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................................ 1
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................................. 1
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................... 3

1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................................ 3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ......................................................... 3
1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ....................................................................... 8
1.1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................................. 12
1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................................... 19
1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................... 19
1.2.2. Những đổi mới cơ bản của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 ....................... 22
1.2.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................... 27
1.3. Những nghiên cứu có liên quan ......................................................................................... 30

1.3.1. Mơ hình Văn Phịng Đăng ký quyền sử dụng đất so với mô hình hai cấp……. 30
1.3.2. Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ……… 31

1.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động
sản tại thành phố Đà Nẵng …………………………………………………………. 34
1.3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình …………………………………………………………………………. 35
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ................................................................. 38
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 38
2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................................ 38
2.2. Phạm vi, thời gian nghiên cứu của đề tài........................................................................... 38
2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................................... 38

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................... 38
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................................... 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng .................... 40

3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................................... 40
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................................... 43
3.1.3 Nhận xét, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................... 49
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại quận Hải Châu .................................................. 50
3.2.1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai............................................................................. 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai .................................................................. 58
3.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền chung ................................................................. 66
3.3.1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. ............................................................................................................................... 66
3.3.2. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật 2013 ..................... 68
3.3.3. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai ...................................................... 69
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ................................................. 73
3.4.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................... 74
3.4.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ................................... 75
3.4.3. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất......................... 76
3.4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................. 77
3.4.5. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................ 77
3.5. Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải
Châu .......................................................................................................................................... 77
3.4.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất. .................................................... 78
3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .................... 79
3.4.3. Giải pháp về chính sách. ................................................................................................. 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................................. 80
1. Kết luận……………………………………………………………………………………………..80
2. Kiến nghị…………………………………………………………………………………………….80

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 84
PHỤ LỤC ................................................................................. Error! Bookmark not defined.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí hành chính quận Hải Châu .............................................................................. 40
Hình 3.2: Phương án Quy hoạch tổng thể quận Hải Châu đến năm 2020 ................................ 52
Hình 3.3: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu năm 2014 ................................ 61
Hình 3.4: Đơn kiếu nại trong lĩnh vực đất đai so với các lĩnh vực khác .................................. 71

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình dân số quận Hải Châu .............................................................................. 44
Bảng 3.2: Diện tích sử dụng đất quận Hải Châu ...................................................................... 59
Bảng 3.3: Diện tích đất năm 2014 so với năm 2010 ............................................................... 65
Bảng 3.4: Kết quả Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2015 .................. 67
Bảng 3.5: Kết quả thu hồi đất trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2009-2015 .................... 69
Bảng 3.6: Tổng hợp số đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai tại quận Hải Châu .............. 70
Bảng 3.7: Kết quả Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2014 ........................... 74
Bảng 3.8: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 ................................... 76

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


x

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Đọc là

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

TN-MT

Tài ngun – Mơi trường

VPĐK

Văn phịng đăng ký

TTHC

Thủ tục Hành chính

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất nước ta
đang trong quá trình hội nhập và phát triển, đất đai có vai trị đặt biệt quan trọng và to
lớn. Nhận thức được tầm quan trọng đó Đảng và Nhà nước ta đã rất quan tâm đến
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước
được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các
quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm.
Tuy nhiên, trong thực tế việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất cịn
nhiều hạn chế, bởi lẽ cơng tác tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các
chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm, nhận thức của người dân chưa đầy đủ.
Trong bối cảnh chung đó, quận Hải Châu - Quận trung tâm của thành phố Đà
Nẵng, là nơi tập trung chủ yếu các cơ quan ban ngành, là trung tâm kinh tế, văn hóa,
chính trị và giáo dục của thành phố Đà Nẵng. Do đó việc thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận khá nghiêm túc, minh bạch mang lại hiệu quả cao trong công tác
quản lý nhà nước về đất đại. Tuy nhiên, hiện nay vẫn tồn tại một số vấn đề bất cập
trong công tác thực hiện các quyền của người sử dụng đất như không kê khai cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thế chấp hay cho thuê không qua cơ
quan quản lý vẫn còn diễn ra dẫn đến tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
Vì vậy, nghiên cứu đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất góp phần
nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời bảo vệ tốt hơn
quyền lợi của người sử dụng đất.

Xuất phát từ thực tế trên, tôi xin chọn đề tài “Đánh giá việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.
2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất từ đó đề xuất giải pháp đảm
bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại quận Hải Châu,
thành phố Đà Nẵng.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là những dẫn liệu cụ thể, góp phần làm rõ cơ sở
khoa học để đánh giá quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua việc đánh giá công tác thực hiện các quyền sử dụng đất tìm ra những mặt
thuận lợi và khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác thực hiện
các quyền sử dụng đất nói riêng của quận Hải Châu; từ đó đề xuất các giải pháp khắc
phục những tồn tại, nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được
thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu được quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng những cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của
mình cho người khác thông qua các giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [5]
1.1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo
từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái
kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt
Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời
phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân
về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách
tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng
cố trong Hiến pháp 1992 [18] . Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục

địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”,

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4

Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992) [8] Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế
hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch,
pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất,
bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [8]
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tại chương I (Điều 4) Luật Đất đai 2013 đã quán triệt tư tưởng xuyên suốt, nhất
quán về sở hữu đất đai trong Luật, phù hợp với Hiến pháp, đó là đất đai thuộc sở hữu
toàn do do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Luật Đất đai 2013 (Chương II) còn quy định cụ thể về 08 quyền của Nhà nước
đại diện chủ sở hữu về đất đai như:quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử
dụng đất, quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất, quyết định giá đất, quyết định trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai,

quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (từ Điều 13 đến Điều 20); việc thực
hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai (Điều 21)[16]
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu
này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng
đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy
có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích
sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất
theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực
tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [5]

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã
hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do
đầu tư của Nhà nước mang lại [5]

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý
của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo
từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ
thể của pháp luật [5]
1.1.1.3. Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà
chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế [14]
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) [15]. Đây không phải là quyền sở hữu
nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy
nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì
những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất
khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử
dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền
chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong
một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ
pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6

So với quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp
các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu
tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng
hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:
+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các tổ chức
sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính khơng được thực hiện giao đất không thu
tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu
với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như của sở sẽ phải chuyển sang thuê đất, các
trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất.
+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa chọn giao
đất có thu tiền sử dụng đất thì nay khơng cịn được thực hiện phương thức này
Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngồi
đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.Đồng thời bổ sung quy định tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa
địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất
có thu tiền sử dụng đất
Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho.
+ Về thuê đất:
Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được
quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê

Như trên đã nêu, bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập
tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng cơng trình
sự nghiệp. [16]
Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng
đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167).Trong đó nhóm người sử dụng
đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ
gia đình, cá nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có
quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên
trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7

sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục
cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo
quy định. Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để
thực hiện.
- Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn
bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (khoản 3 Điều 167).
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao
dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài
sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động
kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Luật cũng quy định rõ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công
chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn. [16]
Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm
phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1
xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là
khơng có mục đích thương mại [5] [21]
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường
hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản
tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8

giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế

chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp khơng được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.[5] [21]
- Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong tình
huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.[5] [21]
- Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá
trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có
quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là
cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản
thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng
có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là
dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình.[5] [21]
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đấtlà hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều
chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn
đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nông thôn.[5] [21]
1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
1.1.2.1.Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước

Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền
chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt. Như vậy nhóm quyền sử
dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Ở Việt Nam, do tính
chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9

đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người
sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Lý luận về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên
quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã
hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự
chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn
định lâu dài và được chuyển QSDĐ. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử
dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước
thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn
thứ 2 trên thế giới. Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu tồn
dân về đất đai thơng qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho
thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định. Tuy nhiên,
quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có
tính độc lập tương đối. [23]
1.1.2.2. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện
trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu tồn dân về đất đai ở nước ta

nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu tồn dân về đất đai.
Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi,
quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền
thừa kế quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng
quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành
một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu;
Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng
đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi
lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn quyền sử dụng đất đai là
quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ cịn quyền sử dụng
đất đai là một loại quyền khơng trọn vẹn, không đầy đủ;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10

Tính khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía
cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất khơng có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với
tính cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai;
Hai là, khơng phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đai;

Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê được quy định theo hướng bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, mở rộng mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ để vay vốn sản
xuất kinh doanh như quy định hiện hành; bổ sung quy định về quyền của tổ chức sự
nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
th mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; quyền của tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất (khoản 4).
Hơn nữa, không phải đối với bất cứ đối tượng sử dụng đất nào cũng có đầy đủ
các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Luật Đất
đai 2013 đã quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất cụ thể
như sau:
- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên
khi có Giấy chứng nhận, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên
để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền
thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày
đăng ký vào sổ địa chính.[16]
- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà
nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo
lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng
quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người
mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của
pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời
hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác
định trong dự án.[16]

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà
nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.[16]
- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định này, tổ chức kinh tế không được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình, cá nhân không trực
tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.[16]
- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân
đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ

thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ đó. Đối với hộ
gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. [16]
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất
lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ
người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử
dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý
chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao;
Cụ thể sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển
đổi quyền sử dụng đất... thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất
theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12

đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm
trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là có thể Nhà nước sẽ thu hồi đất. [23]
1.1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.1.3.1. Các nước phát triển
a) Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai
và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát
là hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật
về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển bao gồm rất nhiều các đạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản
và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được luật hoá. Dưới đây là một số
điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất
đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu
với sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để
người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà
án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá
nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan cơng
chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Tuy nhiên, ở Thụy Điển hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về
quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh
chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần
thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về
thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải
làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế
chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13

điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho
một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực
sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu
cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần
đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp
và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế
chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp
đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp.
Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được
xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển
tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế
chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm
đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt
thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài
sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế
chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng
6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính
dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó
phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi
nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó.

Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc
phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp
đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị
trường của tài sản [10]
b) Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với
lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với
chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung pháp lý bảo đảm cho
quá trình chuyển đổi.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14

Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Liên bang. Theo đó,
đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử
dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức
là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người
được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh
đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho
một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ
đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp
và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong
trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và
một phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm
của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc
vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong tồ nhà [1]

c) Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai rất sớm. Thời
gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại là đất thuộc sở hữu của Nhà
nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất
do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất.
Về phạm vi khơng gian, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Tồn bộ
khống sản tồn tại trong lịng đất như: vàng, bạc, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, dầu mỏ,
than đá, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và đền bù
thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho
thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không chịu sự ràng buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công
cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) và Nhà nước phải bồi
thường cho chủ sở hữu. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất
phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại
cơ quan có thẩm quyền. [7][21]

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15

1.1.3.2. Các nước trong khu vực
a) Trung Quốc

Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa quy định, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận chế độ tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,
QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã
được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay ở Trung Quốc QSDĐ có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp mà khơng thu tiền hoặc thu
rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể
chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất
được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với
một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục
đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thơng qua thoả thuận, đấu thầu
hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất
đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển
nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà
khơng can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết.
Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành
nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện
hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn
đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở Trung Quốc có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều
kiện thứ ba, pháp luật Trung Quốc quy định rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp

luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma