Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.04 MB, 99 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đã ghi rõ nguồn gốc.
Huế, tháng … năm 2018
Tác giả
Trần Thị Ngọc Huyền
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập và thực hiện đề tài, đến nay luận văn cũng đã được hoàn
thành. Với sự nổ lực của bản thân, cùng với sự giúp đỡ động viên của gia đình, bạn bè
và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường Đại học Nông
lâm Huế đã giúp tơi hồn thành khóa học một cách tốt đẹp. Tơi xin chân thành cảm ơn:
Quý thầy cô trường Đại học Nơng lâm Huế đã tận tình giúp đỡ, hết lịng qun
tâm trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường
Quý thầy cô khoa quản lý đất đai đã tận tình chỉ dạy và truyền đạt những kinh
nghiệp vơ cùng quý báu.
Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Huỳnh Văn Chương
đã tận tình hướng dẫn và cho tơi những lời khun bổ ích trong việc nghiên cứu và
hồn thành đề tài này.
Tơi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú n, Phịng
Tài ngun và Mơi trường, Chi cục Thống kê, Văn phòng ĐKĐĐ, đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ
tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Huế, tháng … năm 2018
Tác giả
Trần Thị Ngọc Huyền
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TÓM TẮT
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà
nước về đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng với nhiều mục đích khác nhau như
tính thuế, bồi thường, trao đổi quyền sử dụng đất…Do tính chất phức tạp của thị
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây
dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường
đất đai.
Trong những năm gần đây, tại các xã, phường thuộc thị xã Sơng Cầu có tốc độ
đơ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một
trong những nguyên nhân gây vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính…Những bất cập trên dẫn đến khó khăn cho các cấp chính quyền trong
việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương.
Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thị xã Sông Cầu cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn
khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện
thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu
trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao.
Giá trên bảng giá hàng năm do UBND tỉnh Phú Yên ban hành có sự biến động nhưng
khơng theo kịp giá chuyển nhượng thị trường.
Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại tuyến đường mà
các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau. Những đường phố có khả năng
kinh doanh bn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng
sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về
hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong
ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ
sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, mơi trường tự
nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan
trọng là mơi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích...
Rất khó để định lượng được tác động của từng yếu tố đến giá đất ở hay nói
khác mong muốn của các nhà quản lý có thể đưa ra một cơng thức chung, một thuật
tốn để xác định thể hiện mối quan hệ, tác động qua lại giữa từng yếu tố và giữa các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, việc hiểu bản chất cơ chế ảnh hưởng của
từng yếu tố đến giá đất ở sẽ giúp nhà quản lý đưa ra các công cụ, phương pháp quản
lý đất đai hiệu quả hơn. Đây cũng là ý nghĩa của đề tài.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI ..................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU .................................................................................... 1
2.1. Mục đích chung .................................................................................................... 1
2.2. Mục đích cụ thể .................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất ........................................................................................... 3
1.1.2. Khái niệm định giá đất ........................................................................................ 6
1.1.3. Các nguyên tắc cơ bản định giá đất ..................................................................... 8
1.1.4. Các phương pháp xác định giá đất ở đô thị .......................................................... 9
1.1.5. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất...................................... 21
1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................................... 22
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ........................................................................................... 27
1.2.1. Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất của các nước trên thế giới ............. 27
1.2.2. Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam .................................. 28
1.2.3. Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất ở tỉnh Phú Yên ............................. 32
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
1.2.4. Các văn bản quy phạm pháp luật về định giá đất, bất động sản......................... 24
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ..................................... 34
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 39
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 39
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 39
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 39
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................................... 40
2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh ........................................................................ 40
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ..................................................................... 41
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 41
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 42
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ XÃ SÔNG
CẦU, TỈNH PHÚ YÊN ............................................................................................. 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ........................................................................................... 42
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 47
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG
CẦU .......................................................................................................................... 52
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên .............. 52
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................... 57
3.2.3. Tình hình biến động diện tích các loại đất ........................................................ 58
3.3. KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH VỚI GIÁ ĐẤT CHUYỂN
NHƯỢNG TẠI CÁC VỊ TRÍ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU ......................... 63
3.3.1. Kết quả điều tra đối với đất ở đơ thị tại vị trí I .................................................... 63
3.3.2. Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí III .................................................. 65
3.3.3. Kết quả điều tra đối với đất ở đơ thị tại vị trí IV.................................................. 67
3.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG
CẦU, TỈNH PHÚ YÊN .............................................................................................. 69
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.4.1. Yếu tố về vị trí lơ đất ......................................................................................... 69
3.4.2. Yếu tố Điều kiện cơ sở hạ tầng........................................................................... 70
3.4.3. Yếu tố về quy hoạch sử dụng đất ........................................................................ 71
3.4.4. Yếu tố về tốc độ tăng trưởng kinh tế ................................................................... 72
3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP .............................................................................. 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 75
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 75
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 77
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 79
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Có nghĩa là
BTNMT
Bộ Tài nguyên & Môi trường
CSDL
Cơ sở dữ liệu
ĐKQSD
Đăng ký quyền sử dụng
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GPMB
Giải phóng mặt bằng
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QH, KHSDĐ
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
TNMT
Tài nguyên môi trường
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú
Yên từ năm 2011 đến 31/12/2016 .............................................................................. 53
Bảng 3.2. Tình hình đăng ký biến động trên địa bàn thị xã 2011-2016 ....................... 56
Bảng 3.3. Kết quả điều tra đối với đất ở đơ thị tại vị trí I........................................... 63
Bảng 3.4. Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí III ........................................ 65
Bảng 3.5. Kết quả điều tra đối với đất ở đơ thị tại vị trí IV ........................................ 67
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ về ngun lý của phương pháp so sánh trực tiếp ............................... 10
Hình 1.2. Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp............................................... 11
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Sơng Cầu........................................................................ 42
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thị xã Sông Cầu 2016 ................................ 58
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để
tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư cho phát triển, thúc đẩy sự hình
thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một
cơng cụ, biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô
của nhà nước để quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để
giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu
ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà
nước về đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng với nhiều mục đích khác nhau như tính
thuế, bồi thường, trao đổi quyền sử dụng đất…Do tính chất phức tạp của thị trường nên
giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định
cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Trong những năm gần đây, tại các xã, phường thuộc thị xã Sông Cầu có tốc độ
đơ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một
trong những nguyên nhân gây vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính…Những bất cập trên dẫn đến khó khăn cho các cấp chính quyền trong
việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác
định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thị xã
Sông Cầu, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên”
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu chung
Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thị xã
Sông Cầu, tỉnh Phú Yên nhằm mục đích đề xuất được một số giải pháp giúp cho việc xác
định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại địa bàn.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tổng hợp được giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thị xã Sông Cầu
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thị xã
Sông Cầu.
- Phân tích được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng
các tiêu chuẩn định giá đất ở đô thị phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng
giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả công tác định giá đất.
- Đề xuất được giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về giá đất và cơng tác
định giá đất, góp phần hồn thiện về chính sách giá đất hiện nay của địa phương.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài, góp phần giúp chính quyền địa phương nắm bắt
được giá đất thực tế và giá đất Nhà nước trên địa bàn thị xã Sơng Cầu. Từ đó, có
những điều chỉnh cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng
thực tế trên thị trường. Đồng thời là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên ngành
quản lý đất đai và các ngành có liên quan khác.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó, đối với đất
đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá tình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp được quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai
đến đâu thì có thể thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sỡ hữu đất chính là mệnh giá của quền sở hữu mảnh đất ddos trong không gian và thời
gian xác định.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là
sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó, đối với đất
đai, giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Như vậy có thể nói, cơ sở
khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung
cầu [5].
1.1.1.1. Địa tô
Theo Các Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”.
Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tơ” là một dạng hình thái đăc trưng của thu
nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản
xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất. Để tìm hiểu bản chất
của địa tô, cần lấy chủ sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng.
Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong
nơng nghiệp thì lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có
quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất nơng
nghiệp trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn
sử dụng ruộng đất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản
tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương
nhiên số tiền được hình thành một cách khách quankhoong phụ thuộc vào nhà tư bản
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế.
Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tơ, là giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai của địa
chủ. nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân
nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được
lợi nhuận bình qn của tư bản nơng nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra
để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy, địa tơ là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được
thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất [5].
1.1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết
định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất
cũng bằng số tiền gửi đến ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi
suất phổ biến có thể tính trong thời gian tương đối dài.
Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó
người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để
hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại, nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số
tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để
thu được thu nhập lớn hơn.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm,
trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào
ngân hàng, do đó mà giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó, tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó, giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh
doanh bất động sản ln mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ tuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi
suất ngân hàng [5].
1.1.1.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hóa thơng thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao,
ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là ngun tắc cân bằng cung
cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về
hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh
lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối
quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường
là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung
cầu nói trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng sinh
sơi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới
hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là
xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai khơng thể tiến hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng
nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin về
cung hoặc cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng
có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất
là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông
trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất
chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất
đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất
đai. Ngồi ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân
tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét
tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định
giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu
vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng
kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống
giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thơng qua việc
điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui
hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đơ thị.
Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô
thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng
trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày
một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng
chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng
đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình.
Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát
triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần
trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá q lớn giữa đất đai ở vị trí trung
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương
tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đơ thị đã rút ngắn. Vì
vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ơ tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng
tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ơ
thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất
thì vơ hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đơ thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô
thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đơ
khác nhau trong cùng một đơ thị. Khơng một hàng hố nào khác lại biểu hiện sự biến
thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá
của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến
động nhiều hơn các hàng hố thơng thường khác, mặc dù giao thơng vận tải và khả
năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất
đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... địi hỏi phải
có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu
tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp [5].
1.1.2. Khái niệm định giá đất
1.1.2.1. Định giá tài sản
Định giá là một hoạt động vừa mang tính chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại phát triển của thị trường.
Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Định giá được
một số tác giả định nghĩa như sau:
Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu
tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – đại học quốc gia
Singapore)
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke – viện đại học
Portsmouth – Vương quốc Anh [9].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
1.1.2.1. Định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại
và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá
tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý
thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà
phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở
thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá
đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát
triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất
đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó
cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Ðất
đai tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng khơng phải là sản phẩm của lao
động con người làm ra nên khơng có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thơng thường.
Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của
riêng mình. Chỉ có tn thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng
của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành
giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả
đất đai hình thành từ thị trường, khơng nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường
đất đai, khơng biết được tình hình cung cầu của đất đai, khơng nắm vững được xu thế
phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ khơng định được giá cả cơng bằng
chính xác và khách quan.
Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính
phủ, như quy hoạch đơ thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Cùng một loại
đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho
chẳng ai hỏi tới. Nếu khơng cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá
đất khó lịng nói rằng cơng bằng và hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá.
Cùng một loại đất, quyền lợi khơng giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho
nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát
thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là
vì giá đất lên xuống thay đổi khơng ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu
không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được
định ra khơng ý nghĩa [5].
1.1.3. Các nguyên tắc cơ bản định giá đất
1.1.3.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt một khoảng
thời gian xác định cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và
về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng
tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều yêu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một
người cụ thể)
- Về mặt pháp luật: một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng
tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Việc một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với
một thửa đất khơng chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp
thu nhập thực từ một thửa đấtlại dưới dạng không thể lượng hóa được bằng tiền.
Nhưng nó là một chỉ tiêu khơng thể khơng tính đến trong định giá bất dộng sản và
trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hóa như một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất
và bất dộng sản [5].
1.1.3.2. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó lf kết
quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá
thì ln nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá
trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và
nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu tố này. Vì
các yếu tố này ln thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa những yếu
tố này và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.
Do đó, nguyên tắc biến động và ngun tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong
việc định giá đất, khơng những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương
lai, mà đồng thời phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính
xác [5].
1.1.3.3. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao
giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa
đất, làm thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế
về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư của thửa đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên
cạnh đó, nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng
thay đổi khơng ngừng. Vì vây, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu
tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với giá cả thị trường tại
thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục khơng phụ thuộc vào
ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá
trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị và thời điểm định giá. Nguyên tắc thay thế luôn
kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà
nước, về sự biến động của thị trường đất đai [5].
1.1.4. Các phương pháp xác định giá đất ở đô thị
1.1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một
trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là
một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định
giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa
trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá
của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần.
Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời
gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời
điểm định giá.
b. Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp
Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng cơng dụng trong một thị trường
thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất
đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay
thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của
thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ
yếu, nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 1.1 dưới đây:
Mẫu giao dịch
thực tế 1
So sánh
Mẫu giao dịch
thực tế 2
So sánh
Mẫu giao dịch
thực tế 3
So sánh
Thửa đất chờ
định giá
Hiệu
chỉnh
Giá cả của thửa
đất chờ định giá
Hình 1.1. Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp
Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm
được 2 thửa đất hồn tồn giống nhau. Nhưng trong cùng một thị trường, đối với
người mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua
vào một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn
đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ
vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả
đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình.
Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thay thế đó
làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định.
Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa
đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để
tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá.
c. Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp
Căn cứ vào yêu cầu của so sánh trực tiếp, trình tự của phương pháp so sánh trực
tiếp thể hiện. Trong một cuộc định giá, ngoài việc tiến hành hiệu chỉnh 4 khoản cơ
bản: hiệu chỉnh tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và hiệu
chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng... Tóm tắt
theo sơ đồ sau:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
Giá cả
thửa đất
của mẫu
so sánh
Hiệu
chỉnh tình
huống
Hiệu
chỉnh
nhân tố
khu vực
Hiệu
chỉnh
nhân tố cá
biệt
Hiệu
chỉnh thời
gian
Hiệu
chỉnh suất
dung tích
Hiệu
chỉnh số
năm sử
dụng
Giá cả
thửa đất
chờ định
giá
Hình 1.2. Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp
Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức:
PD = PB x A x B x D x E
(4-3)
Trong đó: PB là giá cả thửa đất của mẫu so sánh
Chỉ số tình huống bình thường
A=
Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh
Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giá
B=
Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánh
Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá
D=
Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh
Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá
E=
Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh
Như vậy, công thức 4-3 cũng có thể biểu thị bằng cơng thức 4-4:
Giá cả thửa đất chờ
định giá =
Giá cả thửa đất
mẫu để so sánh
x
100 100 100 100
x
x
x
(4-4)
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
Khoản đầu tiên trong cơng thức có tử số 100, thể hiện chỉ số tình huống phải
xác định khi mẫu giao dịch so sánh phát sinh trong tình hình mua bán bình thường
hoặc chỉ số tình huống định giá của thửa đất chờ định giá là 100%; khoản thứ hai có tử
số 100, thể hiện chỉ số giá cả của ngày định giá xác định với chỉ số giá cả của các mua
bán là 100; Tử số của khoản thứ 3 và thứ 4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố
khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh phải xác định bằng cách so sánh,
khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá là
100%.
d. Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp
* Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận.
Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng
thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra
giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần
thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ
được tiếp nhận.
(2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa
đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực
hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả
của đất đai chờ định giá.
(3) Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được
xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực
dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương
pháp cịn chưa hồn thiện.
(4) Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng
vận dụng thực tế. Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh
hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân
tố cá biệt... nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và
kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác.
(5) Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định
một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao
độ chính xác khi xác định giá đất đai.
* Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa trên điều kiện cơ bản là một
thị trường đất đai phát triển lành mạnh, và nắm được đầy đủ thông tin của các mẫu
giao dịch. Điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp là thị trường đất đai phát triển
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
và tư liệu mẫu giao dịch phong phú. Do vậy phương pháp so sánh chỉ phù hợp để sử
dụng đối với những vùng có một lượng lớn các mẫu giao dịch, và các mẫu giao dịch
phải có tính tương quan và có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá, đối với
những vùng mà số lượng mẫu giao dịch ít hoặc khơng có mẫu giao dịch thì không thể
sử dụng phương pháp này.
Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
(1) Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi
xác định giá đất. Thơng thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý
tưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất (lý tưởng nhất), mới có thể thoả
mãn được yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Nếu lượng
mẫu giao dịch q ít (ít hơn 10), có thể tạo ra tình trạng khơng khách quan trong q
trình so sánh xác định giá đất.
(2) Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất
đai chờ định giá. Sự đầy đủ về tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rất
quan trọng, những thơng tin đó cịn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá,
mà mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt,
trong số thông tin của 10 mẫu giao dịch phải có, thì thơng tin của 3 mẫu giao dịch cơ
bản phải có khả năng thay thế lớn nhất.
(3) Độ tin cậy của tài liệu. Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo
đảm cho việc nâng cao độ chính xác của phương pháp so sánh khi xác định giá đất,
cho nên thứ nhất là phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải
tiến hành hiệu chỉnh đối với mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực,
nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch, từ đó mới bảo đảm được độ tin cậy và tính phù
hợp của tài liệu.
(4) Tính hợp pháp. Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất,
không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý,
mà còn phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch
đơ thị về mục đích sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tích... tất yếu sẽ dẫn đến sự
biến động giá đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về giá đất. Cho nên khi dùng
phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thơng tin mẫu giao dịch tương tự
với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so
sánh.
* Phạm vi ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền
thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê,
thế chấp... Đối với việc xác định giá đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thơng tin
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
của mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, có thể thơng qua hiệu chỉnh so sánh
để xác định giá cả bất động sản hay đất đai chờ định giá của hình thức tương ứng.
Xác định giá cả của đất đai
Khi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùng
mục đích sử dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là
những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Tiến hành hiệu chỉnh so sánh
như vậy mới có thể xác định giá đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác.
Phương pháp này đã được trình bày chi tiết ở phần trên. Nhưng điều đáng chú ý
là vấn đề đối tượng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất cịn tồn tại nhiều
cơng trình, do vậy trong q trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả của các cơng
trình và ảnh hưởng của sự tồn tại các cơng trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể
lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất.
Xác định giá của các cơng trình trên đất
Cũng như trên, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn
mẫu giao dịch cùng loại hình, rồi dùng tính tốn hiệu chỉnh để xác định giá của các
cơng trình trên đất chờ định giá. Nhưng vì đối tượng xác định giá đất là cơng trình, cho
nên đối với các nhân tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố
thơng thường ra, cịn phải gia tăng phản ảnh những nhân tố về đặc tính của cơng trình,
như diện tích tài sản , kết cấu, ngun liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc và
điều kiện sử dụng.... để thuận tiện cho việc xác định giá đất chính xác mức giá cả của
các cơng trình.
Xác định giá cả đất đai và các cơng trình
Phương pháp xác định giá đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiến
hành phân tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các cơng
trình, vì sự khác biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá cả
tổng thể.
Xác định tiền thuê
Xác định tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp là một loại phương pháp
dùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho
thuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá. Phương pháp
này thích hợp với những trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng mới và
tiền thuê tiếp tục, là một trong những phương pháp cơ bản để xác định giá đất tiền thuê
bất động sản. Phương pháp này thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có
nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê
thực tế là phù hợp [5].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
15
1.1.4.2. Phương pháp thu nhập
a) Định nghĩa phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất
động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp
này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở
thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập
là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với
một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào
thời điểm định giá.
b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập
Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính khơng gia tăng về diện tích,
tính lâu dài trong sử dụng... khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai
khơng những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà cịn có
thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Khi đem thu nhập đó tính theo
giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hồn
vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi
khách quan thích hợp, đó chính là ngun lý của phương pháp thu nhập.
Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100 nghìn đồng
thu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với mức 5% suất lợi
tức hồn vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở hữu đó phải là 2 triệu đồng
mỗi m2. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm của đất đai ÷ suất lợi tức hồn
vốn đất đai. Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thì
thu nhập hàng năm của người đó nhận được cũng ngang với mức thu nhập 1 m2 đất đai
nói trên. Cho nên, đối với người chủ sở hữu đất đó, 1 m2 đất giá 2 triệu đồng là ngang
bằng với giá trị của vốn.
Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình thức
đặc biệt trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm khơng thay đổi, suất lợi tức hồn
vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất là khơng có hạn định. Nếu
3 nhân tố này thay đổi thì cơng thức tính tốn giá cả thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều
này sẽ được nêu ở các công thức sử dụng trong phương pháp thu nhập.
c) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về
phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập
sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn... phải do các nhân tố này phân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
16
phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem
lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu
nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu
nhập đất đai .
2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá
cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản
tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi
tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu
nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai.
3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được
quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc
xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay khơng, lựa chọn suất lợi tức hồn vốn
có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho
nên tính tốn thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của
phương pháp thu nhập.
Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác
định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản
nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí
nghiệp... đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là một loại phương
pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá
các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích cơng ích như cơ quan,
trường học, cơng viên... thì phương pháp này khơng phù hợp. Đồng thời, vì phương
pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà
việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hồn vốn phù hợp lại chịu
ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất,
nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương
pháp thu nhập) [5].
1.1.4.3. Phương pháp thặng dư
a) Ðịnh nghĩa phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương
pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát
triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được
đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình qn
xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra
của đất đai và cơng trình trừ đi giá cả của bản thân cơng trình. Phần cịn lại là giá cả
của đất đai thuộc đối tượng định giá.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
