Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Đà Nẵng giai
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.13 MB, 93 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
TRƯƠNG HỒI ĐỨC
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP CHO VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
TRƯƠNG HỒI ĐỨC
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP CHO VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. DƯƠNG VIẾT TÌNH
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
PGS. TS. NGUYỄN HỮU NGỮ
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa từng được được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Huế, ngày
tháng
năm 2018
Tác giả luận văn
TRƯƠNG HOÀI ĐỨC
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp
đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận
lợi để tôi hồn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Dương Viết Tình đã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Trường Đại học Huế đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố
Đà Nẵng, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ
tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Huế, ngày
tháng
năm 2018
Tác giả luận văn
TRƯƠNG HOÀI ĐỨC
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Đà Nẵng là một trong những thành phố có tốc độ đơ thị hóa nhanh của cả nước
vì vậy đã ảnh hưởng trực tiếp đến cơng tác cấp giấy CNQSĐ đất, qua nghiên cứu giai
đoạn 2013-2017 đề tài đã phát hiện ra một số nội dung quan trong như sau: Quá trình
cấp giấy CNQSD đất ở thành phố Đà Nẵng trải qua 3 giai đoạn khác nhau phụ thuộc
vào các chính sách như nghị định 88/CP; nghị định 60/CP và đặc biệt giai đoạn
VPĐKĐĐ 1 cấp đã ảnh hưởng rỏ đến số lượng cấp giấy CNQSD đất. Nghiên cứu sâu
về tình hình cấp giấy CNQSD đất trên địa bàn cấp quận của thành phố Đà Nẵng giai
đoạn 2013-2017 cho thấy Tổng số Giấy CNQSD đất đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân
là 95.062 giấy, trong đó số lượng cấp giấy nhiều nhất là năm 2015 (28.029) và năm ít
nhất là 2017 (9.442) và ở các quận khác nhau thì số lượng Giấy chứng nhận được cấp
khác nhau, cao nhất là quận Liên Chiểu 21.666 giấy và thấp nhất là quận Sơn Trà
8000 giấy.
- Về chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn này tổng số hồ sơ là 134.413 hồ
sơ, đặc biệt giai đoạn 2015-2017 số hồ sơ chuyển đổi tăng đột biến và cao nhất năm
2017 (45.254) tăng gần gấp 3 lần so với năm 2013 (15.682). Các quận có khác nhau
cao nhất là quận Cẩm Lệ với 22.017; quận Liên Chiểu 24.287; quận Thanh Khê
16.286 hồ sơ và thấp nhất là quận Ngũ Hành Sơn với 8.744 hồ sơ. Trong năm 2017 số
hồ sơ giao dịch tăng đột biến ở quận Ngũ Hành Sơn (9.103) và quận Liên Chiểu
(8.332) so với trước năm 2014. Điều này chứng tỏ giao dịch về đất đai rất lớn ở các
quận này và phù hợp với quy luật phát triển của thành phố Đà Nẵng.
- Về đăng ký thế chấp và xóa thế chấp ở thành phố Đà Nẵng là 186.320 hồ sơ
(giai đoạn 2010 chỉ 8.623 hồ sơ). Về biến động hồ sơ đăng ký thế chấp và xóa thế chấp
qua các năm cho thấy tăng dần từ 2013 đến 2017 và đạt cao nhất năm 2017 là 48.447
hồ sơ tăng gần gấp đôi năm 2013 (chỉ có 26.951). Về các quận, huyện thì quận có số
lượng hồ sơ cao nhất là Hải Châu với 19.914 hồ sơ, Thanh Khê 19.918 hồ sơ. Trong
khi đó ở huyện Hịa Vang rất thấp chỉ 5.245 hồ sơ.
Tình hình cấp giấy CNQSD đất ở cấp cơ sở (ở 3 phường, xã đại diện cho các
quận huyện có tình hình phát triển kinh tế xã hội khác nhau) cho thấy tỷ lệ số giấy
CNQSD đất chưa cấp ở phường Nam Dương quận Hải Châu là cao nhất (62,9%), tiếp
đến là phường An Hải Tây quận Sơn Trà (46,2%) và tỷ lệ chưa cấp giấy CNQSD đất
thấp nhất (20%) là xã Hòa Châu huyện Hòa Vang. Điều này phụ thuộc vào giao dịch
bất động sản và nhận thức của người dân.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
Công tác cấp giấy CNQSD đất trên địa bàn thành phố cịn gặp khó khăn do một
số ngun nhân chính như: trong quá trình thực hiện việc cấp GCN vẫn còn một số
vướng mắc trong việc thi hành Luật đất đai; về nội dung quy định không thống nhất về
hạn mức đất ở được công nhận khi cấp Giấy chứng nhận; về việc thu hồi đất đối với
trường hợp không đưa đất vào sử dụng; ở một số khu vực tình trạng lấn chiếm đất
cơng xây dựng khơng phép, tranh chấp về ranh giới vẫn còn diễn ra; số lượng năng lực
chuyên môn và ý thức nghề nghiệp của một bộ phận cán bộ chưa đáp ứng được nhu
cầu quản lý đất đai trong tình hình mới. Đặc biệt về nhận thức của người sử dụng đất
còn hạn chế.
Giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy CNQSD đất trên địa bàn thành phố Đà
Năng cần tập trung một số hoạt động trọng điểm như sau: Đối với những trường hợp
chưa được cấp giấy CNQSD đất trước đây do bị vướng quy hoạch thì cần phải có
những biện pháp và hướng xử lý, cụ thể: Đối với những dự án UBND thành phố đã
công bố hủy bỏ chủ trương quy hoạch thì những trường hợp chưa có quyết định thu
hồi đất, người dân được giải quyết cấp Giấy chứng nhận và các quyền của người sử
dụng đất. Đối với những trường hợp đã có Quyết định thu hồi đất, thì đề nghị các chi
nhánh ở các quận, huyện kết hợp UBND quận, huyện rà soát hủy bỏ các quyết định
thu hồi đất trước khi xem xét cấp Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp người dân sử
dụng đất do lấn, chiếm đất của UBND phường, xã quản lý và tự ý chuyển mục đích
xây dựng nhà ở sau ngày 01/7/2004 thì sau khi xử lý vi phạm luật đất đai theo quy
định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công nhận quyền sử dụng đất đối
với diện tích đủ điều kiện theo quy định thơng qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất
xác định cho người sử dụng đất mà không phải ban hành quyết định giao đất.
Bên cạnh cơng tác rà sốt cấp GCNQSDĐ, cần xúc tiến thủ tục đăng ký đất đai,
tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp chưa có nhu cầu cấp giấy CNQSD đất
lần đầu đều được thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai. Khi người sử dụng đất có nhu
cầu cấp giấy CNQSD đất thì VPĐKĐĐ căn cứ vào hồ sơ đã đăng ký đất đai để tiếp tục
thực hiện các thủ tục cấp.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ............................................................................................ iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................ 2
2.1. Mục đích của đề tài ............................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài...................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 3
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................. 3
1.1.2. Vai trị của cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 3
1.1.3. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 8
1.1.4. Trình tự thủ tục cấp giấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 9
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ........................................................................................... 11
1.2.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới ...... 11
1.2.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở Việt Nam ...................... 14
1.3. CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐỀ TÀI................................................. 19
CHƯƠNG 2 ĐÓI TƯƠNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 21
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 21
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 21
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
2.1.2. Phạm vị nghiên cứu .......................................................................................... 21
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 21
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 22
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................. 22
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ................................. 22
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu ............................................. 22
2.3.4. Phương pháp so sánh........................................................................................ 22
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 23
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI .............................................. 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên ........................................ 23
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 25
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG............ 30
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ỏ thành phố Đà Nẵng ................................................... 30
3.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất của thành phố Đà Nẵng................... 31
3.2.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ............................... 32
3.3. THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CNQSD ĐẤT Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG........... 35
3.3.1. Cơ sở pháp lý để thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận ................................ 35
3.3.2. Q trình thay đổi chính sách cấp Giấy CNQSD đất ở thành phố Đà Nẵng ...... 39
3.3.3. Kết quả cấp giấy CNQSD đất ở thành phố Đà Nẵng từ 2013-2017 ................... 51
3.3.4. Tình hình cấp giấy CNQSD đất ở cấp cơ sở ..................................................... 54
3.3.5. Phân tích ưu nhược điểm của tinh hình cấp Giấy CNQSD đất ở thành phố Đà
Nẵng giai đoạn 2013-2017 ......................................................................................... 56
3.4. ĐÁNH GIÁ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƠNG TÁC CẤP GCNQSD
ĐẤT .......................................................................................................................... 59
3.4.1. Thay đổi chính sách ......................................................................................... 59
3.4.2. Vấn đề con người ............................................................................................. 61
3.4.3. Điều kiện về nguồn vật lực phục vụ cấp giấy ................................................... 62
3.4.4. Về cơng nghệ thơng tin dữ liệu địa chính ......................................................... 62
3.4.5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..................................................................... 63
3.4.6. Bất cập trong thể hiện các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. 64
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
3.4.7. Nhận thức của người sử dụng đất ..................................................................... 65
3.5. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CNQSD ĐẤT Ở
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ......................................................................................... 67
3.5.1. Các hoạt động đẩy nhanh tiến độ đăng ký, cấp cấp Giấy CNQSD đất .............. 67
3.5.2. Cải tiến một số quy định (chính sách) liên quan đến cấp giấy........................... 68
3.5.3. Kiện tồn bộ máy cấp giấy CNQSD đất trên toàn thành phố ............................ 69
3.5.4. Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai ................................... 70
3.6. CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH .............................................................. 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 72
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 72
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 75
PHẦN PHỤ LỤC ...................................................................................................... 79
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Có nghĩa là
BĐĐC
Bản đồ địa chính
BTNMT
Bộ Tài ngun & Mơi trường
GCN QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CSDL
Cơ sở dữ liệu
BĐS
Bất động sản
CN-TTCN
Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp
ĐKQSD
Đăng ký quyền sử dụng
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
DT
Diện tích
GPMB
Giải phóng mặt bằng
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
Hồ sơ địa chính
TNMT
Tài ngun mơi trường
QH, KHSDĐ
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
HĐND
Hội đồng nhân dân
QSHN
Quyền sở hữu nhà
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về hiện trạng phát triển kinh tế của thành phố Đà Nẵng ..... 26
Bảng 3.2. Hiện trạng về diên tích các loại đất của thành phố Đà nẵng năm 2017 ...... 30
Bảng 3.3. Tình hình biến động đất đai của thành phố Đà nẵng giai đoạn 2013-2017 . 31
Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng từ
năm 2013 đến 2017.................................................................................................... 46
Bảng 3.5. Thực trạng chuyển quyền (sang tên đổi chủ) sử dụng đất ở thành phố Đà
Năng từ năm 2013 - 2017 .......................................................................................... 48
Bảng 3.6. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất ở thành phố Đà
Nẵng giai đoạn 2013-2017 ......................................................................................... 50
Bảng 3.7. Tình hình cấp giây CNQSD đất cho hộ gia đinh, cá nhân ở thành phố Đà
năng từ năm 2013-2017 ............................................................................................. 52
Bảng 3.8. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất ở cấp cơ sở các phường/xã điểm
nghiên cứu từ năm 2013 - 2017.................................................................................. 55
Bảng 3.9. Thông kê nhận thực của người sử dụng đất về giấy CNQSD đất tại các
phường xã trên địa bàn thành phố Đà Nẵng (% hộ) .................................................... 65
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Giấy chứng nhận quyền sử dụng (CNQSD) đất là chứng thư pháp lý do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp
pháp của người sử dụng đất, là cơ sở xác định mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và
chủ sử dụng đất, là điều kiện đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư phát triển sản
xuất. Đồng thời thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Dân số càng phát triển, theo đó là q trình đơ thị hóa cũng phát triển theo, vì
vậy nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng lớn mà đất đai lại giới hạn về số
lượng và không gian. Đặc biệt trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hoá và hiện đại
hoá đất nước, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, vì vậy q trình sử dụng
đất cũng như quan hệ đất đai của các hộ gia đình, các nhân có nhiều biến động nên
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên cấp thiết hơn.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và giấy CNQSD của hộ gia
đình và cá nhân là việc hết sức quan trọng, là cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt
chẽ về đất đai và các hộ gia đình, cá nhân có thể yên tâm và chủ động trong việc khai
thác và sử dụng các tiềm năng vốn có của đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế cao
nhất đồng thời ổn định cuộc sống lâu dài và bền vững. Luật đất đai năm 1993 và Luật
sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và 2001, Luật đất đai 2003 và Luật
đất đai 2013 ban hành cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai ở nước ta
là cơ sở pháp lý cho việc cấp giấy CNQSD đất nói chung và cho hộ gia đình cá nhân
nói riêng được thuận lợi.
Tuy nhiên trên thực tế vấn đề cấp giấy CNQSD đất cho các đối tượng sử dụng
đất cịn gặp nhiều khó khăn phức tạp, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân sống trong các
thành phố lớn đang phát triển mạnh như thành phố Đà Nẵng. Các thủ tục hành chính
liên quan đến lĩnh vực cấp giấy CNQSD đất ở còn quá rườm rà, chồng chéo nhau, qua
nhiều cấp nhiều ngành làm mất thời gian cũng như lòng tin của nhân dân đối với cơ
quan Nhà nước trong quá trình cấp giấy CNQSD đất. Để khắc phục những hạn chế trên,
thành phố Đà Nẵng đã ban hành một số quy trình cấp Giấy CNQSD đất phù hợp với
pháp luật đất đai cũng như tình hình thực tế của địa phương, đặc biệt là về thời gian
giải quyết hồ sơ và thủ tục hành chính liên quan đến cơng tác cấp Giấy CNQSD đất.
Nhằm tìm hiểu nội dung và phương pháp tiến hành, kết quả đạt được đặc biệt là sự
hài lòng của người dân khi đến làm thủ tục liên quan đến lĩnh vực đất đai nhất là
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
đối với công tác cấp Giấy CNQSD đất. Tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2013 - 2017”
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục đích của đề tài
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao đồng thời từng bước đưa công tác quản lý đất đai
vào nề nếp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
1) Phân tích được thực trạng cấp giấy CNQSD đất trong giai đoạn 2013-2017
trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
2) Đánh giá được những khó khăn và vướng mắc trong công tác cấp giấy
CNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
3) Đề xuất được các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả việc
cấp giấy CNQSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài đã hệ thống hóa các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tiển để xây
dựng một quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thiện và liên thông
từ cấp xã, cấp phường đến cấp huyện, cấp quận và cấp thành phố.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua kết quả nghiên cứu đề tài đề xuất được quy trình cấp giấy nhằm tạo
điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất trong quá trình thực hiện các thủ tục
hành chính liên quan đến lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung
và hộ gia đình cá nhân nói riêng.
Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tổng
hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến đất đai kịp thời, chính xác, đầy đủ phục vụ
quản lý nhà nước tốt về đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có đầy đủ ba
quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế,
Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân… Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan
hệ đất đai đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó bằng cơng cụ
pháp lý quan trọng, đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp GCN QSDĐ là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản
lý nhà nước về đất đai và cũng là một quyền đầu tiên mà người sử dụng đất hợp pháp
được hưởng.
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất” [29, Điều 3].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định.
1.1.2. Vai trị của cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp GCN QSDĐ là hoạt động có vai trị vơ cùng quan trọng trong quản lý nhà
nước, đời sống xã hội và mỗi cơng dân; Có những lợi ích có thể nhận biết một cách rõ
ràng, nhưng cũng có những lợi ích khơng thể đo lường được; Có những lợi ích tác
động trực tiếp đối với cá nhân, cho từng trường hợp, từng lĩnh vực nhưng cũng có
những lợi ích ảnh hưởng gián tiếp đến tồn xã hội và mang tính chất lâu dài, cụ thể:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
1.1.2.1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ hiệu quả để nhà nước
quản lý chặt chẽ quỹ đất trên phạm vi cả nước
Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai là tồn bộ diện tích các loại đất đai trong
phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ
tồn bộ đất đai thì cần phải nắm chắc các thơng tin về tình hình đất đai theo u cầu
của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Với u cầu về các thơng tin đó, qua việc
cấp GCN QSDĐ, lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết với từng thửa đất trên cơ sở thực
hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc, lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất,... Nhà nước mới thực sự quản lý
được tình hình đất đai theo đúng pháp luật. Tất cả các vấn đề nảy sinh về tranh chấp
QSDĐ đều có thể được giải quyết dựa trên cơ sở là căn cứ hồ sơ địa chính, GCN
QSDĐ đã cấp. Có thể thấy rằng, cơng tác cấp GCN QSDĐ là hết sức quan trọng và
cần thiết. Nó giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai được dễ dàng, thuận tiện hơn
trong việc quản lý, nắm bắt và cập nhật thông tin về đất đai đầy đủ, chính xác.
1.1.2.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để đảm bảo sự thống nhất
quản lý của nhà nước
Chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam; Là nguồn lực quan trọng để phục
vụ quốc phòng, an ninh, bảo vệ Tổ quốc, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, hướng tới mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Nhà
nước thay mặt toàn dân quản lý và phân bổ đất đai, đảm bảo điều tiết q trình phân
phối cơng bằng, ngăn ngừa khả năng số ít chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện
cho người dân tiếp cận bình đẳng và trực tiếp với đất đai. Do đó, đất đai phải thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định
của pháp luật thì việc khai thác, sử dụng đất đai mới bảo đảm hiệu quả cao, nhằm phục
vụ đắc lực cho phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh của đất nước.
Đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý theo quy định của Hiến pháp là cần thiết và đúng đắn, phù hợp với
điều kiện, hoàn cảnh nước ta hiện nay, bảo đảm sự thống nhất lợi ích của người dân và
lợi ích quốc gia.
Thơng qua việc cấp GCN QSDĐ, xây dựng thông tin đất đai làm cơ sở pháp lý
chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị xâm phạm,
tranh chấp, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo
pháp luật như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có
hiệu quả…
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
1.1.2.3. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quan hệ chặt chẽ và ảnh
hưởng đến các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các nội dung quản lý nhà nước đối với
đất đai. Các nội dung này có quan hệ rất chặt chẽ với nhau, liên quan và tác động hỗ
trợ lẫn nhau. Nội dung quản lý này làm cơ sở cho nội dung quản lý khác. Cấp GCN
QSDĐ là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, có ảnh hưởng
đến tất cả các nội dung, nhiệm vụ khác, cụ thể như sau:
- Xây dựng, ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Đây là
cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng trình tự, thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc: Kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc
xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang sử dụng đất
thực tế để phục vụ cho yêu cầu, tổ chức cấp GCN QSDĐ;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, đảm bảo việc
sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao. Nếu làm tốt ngay từ những
bước ban đầu sẽ tạo điều kiện cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất cũng như các
sai phạm khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho quá trình đăng ký
cấp GCN QSDĐ lần đầu được diễn ra nhanh chóng.
- Cơng tác giao đất, cho th đất: Giao đất, cho thuê đất là bước tạo lập cơ sở pháp
lý ban đầu để người được giao đất hoặc thuê đất đăng ký và cấp GCN QSDĐ mới chính
thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất.
- Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở
cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi cấp
GCN QSDĐ. Đồng thời, là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong
q trình sử dụng.
- Cơng tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Công tác này giúp xác
định đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức
tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quy hoạch sử dụng đất, chấm dứt
tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước trong quá trình
thực hiện đăng ký đất ban đầu.
- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Hoạt động cấp GCN QSDĐ phát huy hiệu
quả trong quản lý vĩ mô đất đai, đồng thời là cơ sở thống kê chính xác, đầy đủ có tính
pháp lý phục vụ cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
Để đảm bảo thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ đạt hiệu quả, đáp ứng được
yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và GCN, trước hết đòi hỏi phải triển khai
thực hiện đồng bộ các nội dung xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản pháp quy.
Đồng thời, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký QSDĐ khơng chỉ tạo tiền đề mà cịn là cơ
sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt các nội dung, nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai. Kết quả cấp GCN QSDĐ cung cấp những thơng tin đầy đủ, chính
xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung và điều chỉnh các
chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý đất đai.
1.1.2.4. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
chính đáng của chủ thể sử dụng đất
Hoạt động cấp GCN QSDĐ có ý nghĩa quan trọng khơng chỉ phục vụ vai trị
của quản lý nhà nước, bảo vệ sở hữu tồn dân đối với đất đai mà cịn có ý nghĩa, vai
trò hết sức quan trọng đối với chủ thể sử dụng đất. Sau khi được cấp GCN, chủ thể sử
dụng đất được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Kể từ thời điểm
được Nhà nước trao các quyền của người sử dụng đất, họ có thể yên tâm đầu tư lâu dài
trên đất và được Nhà nước bảo vệ khi thực hiện các quyền đó.
Khi sử dụng đất mà khơng có GCN QSDĐ thì người sử dụng đất chưa hợp pháp
này phải gánh chịu một trong các hậu quả sau:
- Không thể thực hiện được các giao dịch dân sự hợp pháp;
- Có thể thực hiện được các giao dịch dân sự “chui” với giá trị QSDĐ thấp hơn
nhiều so với đất có cùng vị trí, loại đất đã được cấp GCN QSDĐ. Khi xảy ra tranh
chấp thì họ phải tự gánh chịu rủi ro, khơng được Nhà nước bảo vệ quyền lợi;
- Không được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
1.1.2.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý, điều kiện cho sự hoạt
động, phát triển thị trường bất động sản chính thức
Thị trường bất BĐS thực chất chính là thị trường chuyển quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng các loại BĐS. Đối với thị trường QSDĐ thực chất là thị trường chuyển
QSDĐ, bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê
lại, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân, quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển ổn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
định, lành mạnh, hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo ra một khối lượng lớn cơ sở vật chất
cho xã hội, giúp các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều
kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước.
Trước đây, vào những năm 90, khi thời kỳ kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn
nhiều, q trình đơ thị hóa diễn ra còn chậm, nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này, hầu như không tồn tại thị trường
BĐS. Các giao dịch BĐS trong thời gian này chỉ là các giao dịch “ngầm” và phi thị
trường. Khi Nhà nước chưa thừa nhận hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng nhà, đất
thì trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng mua bán trao tay, bất chấp Nhà nước không thừa
nhận những cuộc mua bán đó.
Cùng với sự tăng trưởng về kinh tế trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang
cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ
hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố
cơ bản thực tế phát triển thì nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh
doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đơ thị dần dẫn đến hình thành một thị trường BĐS
chính thức. Luật Đất đai năm 1993 ra đời cùng các văn bản khác của Chính phủ đã tạo
mơi trường pháp lý thơng thống, bình đẳng để huy động hiệu quả các nguồn lực của xã
hội tham gia vào thị trường BĐS.
Khi Nhà nước qui định QSDĐ được tham gia thị trường BĐS như một loại tài
sản dân sự khác tức là Nhà nước cũng phải qui định những điều kiện và những trường
hợp cụ thể đất được tham gia loại thị trường này. Có như vậy mới đảm bảo chặt chẽ về
mặt hành lang pháp lý cho thị trường QSDĐ được tự do phát triển trong thị trường
BĐS theo qui định của pháp luật. Để QSDĐ được tham gia thị trường BĐS thì người
sử dụng đất đó phải có đủ các điều kiện sau: có GCN QSDĐ; đất khơng có tranh chấp;
QSDĐ khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. QSDĐ
tham gia thị trường BĐS thực chất là QSDĐ đã tham gia vào một hình thức chuyển
quyền cụ thể.
Như vậy, thông qua GCN QSDĐ giúp Nhà nước quản lý được các hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất, tránh hiện tượng thị trường “ngầm”, làm trong sạch hơn thị
trường BĐS. Quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận và cấp GCN QSDĐ chính
là cơ sở và là một trong những điều kiện cho sự hoạt động, phát triển thị trường BĐS
chính thức.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
1.1.3. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất. GCN QSDĐ được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền do pháp luật quy định. Tuy nhiên, chủ thể được cấp GCN phải là những chủ
thể có QSDĐ một cách hợp pháp. Và khi được Nhà nước cấp GCN QSDĐ thì họ
được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử
dụng tài sản đó.
Bản chất pháp lý của GCN QSDĐ là thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền
sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất nhất định. Đây cũng là cơ sở
để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp GCN. Có thể nhận
thấy rõ bản chất của GCN QSDĐ qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
- Thứ nhất, GCN QSDĐ là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước,
đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT). GCN QSDĐ được Nhà nước sử
dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật;
- Thứ hai, GCN QSDĐ là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất đai
đối với các chủ thể; Là căn cứ để xác định các qui định về đăng ký, theo dõi biến động
đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết
các tranh chấp về đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù
thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Cấp GCN QSDĐ là một trong những cơ
sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp ở mỗi
thời kỳ, mỗi giai đoạn khác nhau của đất nước. Mặt khác, quản lý bằng công cụ GCN
là một trong những cách thức quản lý đơn giản, dễ dàng và khoa học của Nhà nước đối
với tài sản là QSDĐ; Tạo cơ sở pháp lý vững chắc để Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai bằng một loại giấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều
thời kỳ lịch sử, được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau... gây nhiều khó khăn, trở
ngại trong công tác quản lý thời gian qua.
- Thứ ba, GCN QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ hợp pháp
của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ
thể khác trong quá trình khai thác, sử dụng. Người được cấp GCN QSDĐ có đầy đủ
các quyền để đầu tư, khai thác và sử dụng các tài sản một cách hợp pháp theo quy định
tại Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai, được Nhà nước bảo hộ các quyền
và lợi ích hợp pháp.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
1.1.4. Trình tự thủ tục cấp giấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày
01/7/2014; Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; có hiệu lực từ ngày 05/7/2014; Thông tư số
02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định
chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ; có hiệu lực từ ngày 13/3/2015. Tuy nhiên để giảm bớt
thời gian xử lý hồ sơ, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số
42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 của UBND thành phố Đà Nẵng Ban hành quy
định quản lý nhà nước và đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
1.1.4.1. Tiếp nhận và hướng dẫn hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải viết giấy biên nhận hồ sơ cho người đã nộp hồ sơ
đầy đủ theo quy định.
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa phù hợp, có sai sót thì cơ quan tiếp nhận
hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn một lần đầy đủ cho người nộp hồ sơ tất cả các vấn đề
có liên quan để hồn thiện hồ sơ. Việc hướng dẫn được thực hiện bằng văn bản có
đóng dấu treo của cơ quan tiếp nhận hồ sơ, trong thời gian tối đa không quá 03 ngày,
cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung,
hoàn chỉnh theo quy định.
1.1.4.2. Nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Văn phòng UBND quận.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư nước ngồi được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả tại Văn phòng UBND huyện Hịa Vang, huyện Hồng Sa
hoặc UBND xã nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cộng
đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND xã thì UBND xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban
nhân dân xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
-Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn
giáo nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố.
-Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ủy quyền
cho người khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Giấy chứng nhận
thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
1.1.4.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận
- Ủy ban nhân dân thành phố cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Tổ chức, cơ sở tơn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng
ngoại giao đã được cấp Giấy chứng nhận, thì Sở Tài ngun và Mơi trường có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Sở Tài ngun và Mơi trường cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
1.1.4.4. Quy định thời gian thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận
- Thời gian (ngày làm việc) thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày
nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định như sau:
+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 20 ngày;
+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là
không quá 20 ngày;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất là không quá
15 ngày;
+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được giao đất tái định cư
không quá 10 ngày;
+ Cấp đổi Giấy chứng nhận là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho
nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;
+ Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng do bị mất là không quá 30 ngày.
- Thời gian quy định khoản 1 Điều này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử
dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới
a. Nước Úc
Công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ
quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát
triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang
cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái
niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được
biết đến là Hệ thống Torren.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng
ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng
số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho
chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS
mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu
về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo.
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng
cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
Đến nay, nước Úc đã tiến hành cấp GCN QSDĐ và hồn thiện hệ thống thơng tin
đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng.[Bộ
Tài ngun và Mơi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật
đất đai.]
b. Nước Anh
Hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản
khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phịng
chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng
đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng
ký hồn tồn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm
việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật ĐKĐĐ (Land
Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết
vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm
2009. Trước năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc
địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng
ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử
thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phịng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đaivà Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về
đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải
đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ
sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký
thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu
số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phịng ĐKĐĐ cung cấp.
Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đaicủa Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị
đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng
thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở
hữu chung, đồng sở hữu...)[1]
c. Nước Hà Lan
Hệ thống ĐKĐĐ ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên
cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có
một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện
hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng
ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ
(theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự
chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với HSĐC mang lại hiệu quả tương
tự như một hệ thống đăng ký quyền.
Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ
quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch
vụ thu được của hệ thống (khơng tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ
thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính. [1]
d. Nước Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất kì
yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng
kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích
đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua
đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ
quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí.
Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì
các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu
tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán
qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người
mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí
thành phố để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ và hoàn thiện HSĐC. Nước Mỹ đã
xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có
khả năng cập nhật các thơng tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến
từng thửa đất. Công tác cấp GCN QSDĐ tại Mỹ sớm được hồn thiện. Đó cũng là một
trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định. [1]
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
1.2.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở Việt Nam
1.2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất trước năm 2003
* Trước năm 1980
Sau Cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền cách mạng quan tâm
hàng đầu là vấn đề người cày có ruộng. Rất nhiều Sắc lệnh đã được ban hành trong
thời gian này, ví dụ như Sắc lệnh về sử dụng ruộng đất bỏ hoang (Sắc lệnh số 27-SL
ngày 02/3/1947), về tạm cấp ruộng đất (Sắc lệnh số 120-SL ngày 11/7/1950), về sử
dụng ruộng đất vắng chủ (Sắc lệnh số 25-SL ngày 13/02/1952), về sử dụng công điền,
công thổ (Sắc lệnh số 87-SL ngày 05/3/1952). Phong trào cải cách ruộng đất được phát
động năm 1953 và đặc biệt là Luật Cải cách ruộng đất [22] được ban hành đã thủ tiêu
chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân - phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng đất
cho người nông dân. Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân đã được
chia hơn 800.000 ha đất [34].
Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm 1950
ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn 90% ruộng đất
tham gia vào hợp tác xã.
Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính. Năm 1959,
Cục Đo đạc - Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủ tướng. Ngày 09/12/1960,
Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nơng nghiệp
phụ trách và đổi tên là ngành quản lý ruộng đất [16]. Tuy nhiên, hệ thống này chỉ phụ
trách quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp. Đất đai trong lĩnh vực khác bị phân
tán tùy loại cho nhiều ngành khác nhau quản lý như lâm nghiệp, xây dựng …v.v dẫn
đến sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định quản lý đất đai. Nhu cầu thống nhất
được đặt ra. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội
đồng Chính phủ.
Trong suốt giai đoạn này việc ĐKĐĐ khơng được xem là vấn đề trọng tâm.
Khơng có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký. Hoạt
động chủ yếu được tiến hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ
cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hồ sơ đăng ký
giai đoạn này chủ yếu chỉ hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản
đồ cũ) và sổ mục thống kê ruộng đất. Thơng tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện
tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp
lý và lịch sử sử dụng đất như chế độ cũ. Vì vậy, theo thời gian và sự biến động, các hồ
sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên khơng cịn được
sử dụng [29].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
