Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện

i
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam
đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Huế, ngày tháng

năm 2018

Học viên thực hiện

Võ Thị Chung

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin chân
thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên
Đất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tơi
những kiến thức q báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học
tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ
lịng biết ơn sâu sắc và tình cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Hồng Thị Thái Hịa, người
hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Cơ đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q trình

hình thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tơi xin trân trọng gởi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng Đăng
ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi – Chi nhánh huyện Đức Phổ, UBND huyện Đức Phổ;
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Đức Phổ; Các phòng, ban và UBND các xã,
thị trấn của huyện Đức Phổ đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tơi
hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên và các
đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tơi trong q trình thực
hiện đề tài này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày

tháng

năm 2018

Học viên thực hiện

Võ Thị Chung

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii
TĨM TẮT

Mục đích của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Phổ. Từ đó đề xuất những

giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đức Phổ.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, thu
thập số liệu, tài liệu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp; phương pháp thống
kê, tổng hợp; phương pháp phỏng vấn các đối tượng sử dụng đất; phương pháp phân
tích và so sánh.
Kết quả cho thấy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đạt được những mặt sau:
Thành lập Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính theo cơ chế “một cửa”,
trong đó có thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tiếp nhận tại trụ sở của UBND
huyện. Cán bộ của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và in Giấy
biên nhận hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, sau đó luân chuyển đến Chi nhánh
văn phòng đăng ký giao cho cán bộ của Văn phòng đăng ký xử lý hồ sơ. Công tác tiếp
nhận và giải quyết hồ sơ theo cơ chế một cửa tại Chi nhánh từng bước thống nhất,
chuẩn hóa, tuân thủ đúng quy định. Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, cơ
sở dữ liệu địa chính; quản lý tốt việc tách thửa đất, khơng để xảy ra tình trạng manh
mún, khơng đúng quy định và hạn chế được mầm móng dẫn đến tranh chấp, khiếu nại
trong cấp giấy chứng nhận.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Đức Phổ trong những
năm qua đã đạt được những thành tựu đáng kể như toàn huyện đã cấp được 23.589
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được tiếp nhận tại cơ quan có thẩm quyền, công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đã đi vào nề nếp. Đồng thời được sự quan
tâm chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh, UBND huyện,
sự phối hợp chặt chẽ giữa các phòng, ban chức năng của huyện và UBND xã; các cán
bộ CNVC luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm, thường xuyên làm việc ngoài giờ để đẩy
nhanh tiến độ.
Ủy ban nhân dân cấp huyện luôn quan tâm chỉ đạo công tác đăng ký và cấp Giấy
chứng nhận, hàng tháng lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện tổ chức hội nghị nghe các
ngành chức năng báo cáo kết quả thực hiện về công tác đăng ký và cấp Giấy chứng
nhận để kịp thời tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai thực

hiện, thường xuyên tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân, chỉ đạo các xã hoàn thiện hồ
sơ đúng thời gian, đúng pháp luật.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv
Sau khi Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lập, theo đó việc cập
nhập, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính đã được thực hiện thường
xuyên. Đến nay, đã xây dựng được mơ hình cơ sở dữ liệu tập trung. Lãnh đạo VP
ĐKĐĐ thường xuyên kiểm tra, giám sát việc thực hiện cập nhật, chỉnh lý biến động
đối với hồ sơ thường xuyên gắn với trách nhiệm của từng cá nhân xử lý hồ sơ.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................ x
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .......................................................... 2
2.1. Mục đích nghiên cứu............................................................................................. 2

2.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ....................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 4
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về hệ thống địa chính ....................................................... 4
1.1.2. Các khái niệm về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ................................................................................................................... 8
1.1.3. Căn cứ pháp lý của đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................... 12
1.1.4. Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành ........................... 16
1.1.5. Quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................................ 20
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ........................................................................................... 27
1.2.1. Tình hình công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của một số nước trên
Thế giới ..................................................................................................................... 27

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi
1.2.2. Tình hình cơng tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận qua các thời kỳ ở Việt
Nam ........................................................................................................................... 30
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ............................... 32
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 34
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 34
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 34
2.2.1. Phạm vi về thời gian ........................................................................................ 34

2.2.2. Phạm vi về không gian ..................................................................................... 34
2.2.3. Phạm vi về nội dung......................................................................................... 34
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 34
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 35
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp ...................................................................... 36
2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 37
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA HUYỆN ĐỨC PHỔ ..... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 39
3.2. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ĐỨC PHỔ, TỈNH QUẢNG NGÃI ..................................................... 43
3.2.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Phổ .......................................... 43
3.2.2. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Đức Phổ ..................................................................................................................... 45
3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC PHỔ ............................. 57
3.3.1. Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đức Phổ ....................................................................................... 57
3.3.2. Đánh giá những ưu điểm và tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi....................................................... 79

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii
3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC PHỔ....................................................................... 82

3.4.1. Về cơ cấu tổ chức............................................................................................. 82
3.4.2. Về lực lượng nhân sự ....................................................................................... 83
3.4.3. Về các giải pháp chính sách ............................................................................. 84
3.4.4. Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính ....................................... 84
3.4.5. Về phía các cấp chính quyền ............................................................................ 85
3.4.6. Về phía cơ quan Văn phòng Đăng ký đất đai.................................................... 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 87
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 87
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 89
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 92

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt

Nội dung

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CP

Chính Phủ

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX NN

Hợp tác xã nơng nghiệp

KDC

Khu dân cư

NĐ-CP

Nghị định – Chính Phủ

NQ/TW

Nghị quyết / Trung Ương

QĐ-BTNMT

Quyết định – Bộ Tài nguyên và Môi trường

QĐ-ĐC

Quyết định – Địa chính

QSD

Quyền sử dụng

TT-BTNMT

Thơng tư – Bộ Tài ngun và Mơi trường

TT-TCĐC

Thơng tư – Tổng cục địa chính

TTLT

Thơng tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

ix
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 .................... 40
Bảng 3.2. Thống kê diện tích đất đai năm 2017 theo mục đích và theo đơn vị hành
chính .......................................................................................................................... 44
Bảng 3.3. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đức Phổ ................................ 59
Bảng 3.4. Hiện trạng công tác lập hồ sơ địa chính của huyện Đức Phổ ...................... 61
Bảng 3.5. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Phổ ......................... 66
Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở lần đầu cho hộ gia đình cá nhân đến ngày
31/12/2017 trên địa bàn huyện ................................................................................... 67
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra ......................................................... 69
Bảng 3.8. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đức Phổ ................. 75
Bảng 3.9. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai ................................. 76
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận........................ 77

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


x
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Quy trình đăng ký QSD đất lần đầu ............................................................ 18
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận ................................................................................ 20
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa bàn nghiên cứu ................................................................... 37
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Đức Phổ năm 2017............................................ 43
Hình 3.3. Trình tự thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu ................................... 65
Hình 3.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân .......................... 69
Hình 3.5. Trình tự thủ tục hồ sơ đăng ký biến động ................................................... 72

Hình 3.6. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đức Phổ từ năm 2013
- 2017 ........................................................................................................................ 73

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1
MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phịng. Mỗi quốc gia, mỗi
địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị
trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà
nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất đai năm
2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Trong đó nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có cơng tác
đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây thực chất là thủ tục hành
chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và
đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai
và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau
đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp,
khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ

nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất
nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sơi động, trong đó đất
đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này việc
mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra không thông qua cơ quan đăng ký rất mạnh
mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động
cơng khai, minh bạch thì u cầu cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử
dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Đức Phổ là một huyện đồng bằng, nằm về phía Đơng Nam tỉnh Quảng Ngãi,
hiện nay Đức Phổ đang phấn đấu trở thành thị xã của tỉnh Quảng Ngãi, nên q trình
đơ thị hố, phát triển về kinh tế xã hội diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình
giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết ln được chính

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
quyền huyện Đức Phổ quan tâm chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua nhưng kết quả
còn nhiều hạn chế. Trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, có xã cịn xem
nhẹ, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa cao dẫn
đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp. Cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một loại giấy công nhận công dân có một lượng tài sản cực lớn,
có thể cả đời mới có, tuy nhiên việc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra không
thông qua cơ quan đăng ký cịn nhiều dẫn đến người sử dụng đất khơng thể thực hiện
các quyền của mình.
Xuất phát từ thực tế đó, đề tài “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi", được thực hiện nhằm góp phần cải cách thủ tục

hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký
đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn huyện Đức Phổ là rất cần thiết.
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng và đề xuất được những giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi.
2.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi.
- Phân tích và đánh giá được những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi.
- Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đức
Phổ, tỉnh Quảng Ngãi.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu sẽ đóng góp cơ sở khoa học để hồn thiện quy trình cấp
giấy quyền sử dụng đất theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác, đúng quy
định.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Thấy được những mặt tích cực cũng như các vấn đề còn tồn tại trong công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó hồn thiện và nâng cao
hiệu quả cơng tác của Văn phịng đăng ký đất đai tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban
ngành liên quan của huyện Đức Phổ nắm bắt thông tin liên quan đến hiệu quả công tác
của Văn phịng đăng ký đất đai, từ đó cùng nhau tháo gỡ những khó khăn vướng mắc,
giúp cho cơng tác của Văn phòng Đăng ký đất đai để ngày một hoàn thiện hơn.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về hệ thống địa chính
1.1.1.1. Hệ thống địa chính là gì?
Hệ thống địa chính theo nghĩa rộng (Land administration): là Hệ thống quản lý
nhà nước về đất đai nói chung, bao gồm cơng cụ để quản lý đất đai (pháp luật, quy
hoạch, kinh tế) và biện pháp hành chính để quản lý đất đai (hệ thống đăng ký, hồ sơ
địa chính, bộ máy hành chính, thủ tục hành chính). Có thể hiểu cơng cụ quản lý chính
là những thành phần xây dựng nên thể chế hành chính, còn biện pháp quản lý là các
giải pháp nhằm xây dựng hệ thống các cơ quan quản lý, công chức, thủ tục hành chính
trong quản lý nhà nước về đất đai [8].
1.1.1.2. Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai
Hiện nay, người ta thường gọi tắt Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước
về đất đai là Hệ thống địa chính theo nghĩa hẹp. Hệ thống này quy định cụ thể các hồ
sơ địa chính, cơ quan quản lý, cơ quan thực hiện dịch vụ cơng, cơng chức, viên chức,
trình tự thủ tục hành chính mà chủ sở hữu và chủ sử dụng đất phải thực hiện để có

được tư cách pháp lý của mình và của thửa đất có liên quan. Hạt nhân của hệ thống
này là hồ sơ địa chính (cadastre) ghi nhận những thông tin cần thiết về các mặt tự
nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất để phục vụ sự quản lý của nhà nước ở tầm
vĩ mô và vi mơ.
Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất đai được chia thành 3 nhóm: Hệ
thống địa bạ, Hệ thống bằng khoán và Hệ thống hỗn hợp [8].
* Hệ thống địa bạ (Deed system):
Hệ thống địa bạ là hệ thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở
các chứng thư pháp lý dân sự (di chúc, hợp đồng dân sự,...) xác nhận tư cách pháp lý
của thửa đất và của chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó.
Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất lưu giữ mọi loại giấy tờ được pháp luật dân
sự thừa nhận mà có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất. Nhà
nước thiết lập sổ sách quản lý gọi là địa bạ để ghi nhận rõ ràng từ tổng quát đến chi tiết
các thông tin cần quản lý về thửa đất (sơ đồ và mô tả thửa đất, vị trí trong đơn vị hành
chính, các đặc điểm tự nhiên, loại và hạng đất, chủ sở hữu, người sử dụng, thuế đất,
thời gian đã chuyển nhượng, mục đích sử dụng, ....).

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
Mỗi lần thực hiện biến động về thửa đất như chuyển nhượng sang chủ khác,
thay đổi mục đích sử dụng,..., chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải làm các thủ tục
đăng ký đất đai (land registration) cần thiết để thay đổi nội dung trong sổ sách quản lý.
Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải giữ tất cả những giấy tờ pháp lý về thửa đất từ
khi thửa đất được hình thành.
Tư cách pháp lý của thửa đất và cả chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó được
ghi nhận trong địa bạ. Tùy theo trình độ công nghệ của mỗi thời kỳ mà trong địa bạ
người ta chỉ mơ tả thửa đất, hoặc có kèm theo việc lập sơ đồ thửa đất, đo đạc chính xác
hay đo bản đồ giải thửa toàn khu vực. Quản lý địa bạ thường được gắn liền với bộ máy

cơ quan hành chính đã được xác lập.
Hệ thống địa bạ có các ưu điểm sau:
- Các thủ tục hành chính quen thuộc với người dân, đơn giản, nhanh chóng,
thuận tiện cho thực hiện các biến động đất đai;
- Giá thành rẻ, nhất là ở hệ thống quản lý không dùng bản đồ, sơ đồ trích thửa.
Bên cạnh đó, Hệ thống địa bạ có những nhược điểm sau:
- Thiếu tính thống nhất khi phải công nhận nhiều thể loại giấy tờ làm chứng thư
pháp lý đối với đất đai;
- Thiếu tính đồng nhất giữa giấy tờ pháp lý do người quản lý và chủ sở hữu,
người sử dụng lưu giữ;
- Khó vận hành một hệ thống quản lý tổng hợp trong mối quan hệ giữa đất đai
với các phạm vi quản lý khác như ngân hàng, dân cư, dân sự,...
- Không đáp ứng được nhu cầu quản lý vĩ mô của nhà nước về đất đai như quy
hoạch, giá đất, môi trường, v.v...
- Khó vận hành thị trường bất động sản trên cơ sở vận động đầu tư trên đất [8].
* Hệ thống bằng khoán (Title system):
Hệ thống bằng khoán hay còn gọi là Hệ thống giấy chứng nhận về đất đai là hệ
thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở thủ tục đăng ký đất đai (land
registration), thành lập hồ sơ địa chính thống nhất (land records) và thay thế mọi giấy
tờ pháp lý đối với thửa đất bằng một loại giấy gọi là Giấy chứng nhận về đất đai (land
title certificate).
Hệ thống bằng khốn ra đời sau hệ thống địa bạ và có xu hướng thay thế hệ thống
địa bạ trong quá trình cơng nghiệp hóa kinh tế và hiện đại hóa hệ thống hành chính.
Hệ thống bằng khốn bao gồm q trình đăng ký đất đai, thành lập hệ thống hồ
sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với thửa

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6

đất. Đăng ký đất đai bao gồm 2 loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký
ban đầu là đăng ký do người mới có đất từ nguồn chưa được đăng ký thực hiện hoặc
đăng ký khi thửa đất mới được xác lập. Đăng ký biến động là đăng ký khi có thay đổi
về sử dụng đất, về người sử dụng, về giá trị của thửa đất hoặc chủ sở hữu, người sử
dụng thực hiện các quyền của mình được pháp luật cho phép. Giấy chứng nhận về đất
đai là chứng thư pháp lý duy nhất về thửa đất do nhà nước cấp, thay thế cho tất cả mọi
giấy tờ khác về đất đai được pháp luật dân sự thừa nhận. Giấy chứng nhận có thể chỉ
phát hành 1 bản cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng mà người quản lý chỉ nắm giữ
trên hồ sơ địa chính, hoặc cũng có thể phát hành 2 bản mà chủ sở hữu hoặc người sử
dụng giữ 1 bản và người quản lý giữ 1 bản.
Trong thời gian đầu, việc đăng ký đất đai do các cơ quan hành chính trong bộ
máy nhà nước thực hiện. Đăng ký đất đai là một nội dung có thể đưa vào xã hội hóa, tức
là có thể thực hiện đăng ký đất đai tại các cơ quan dịch vụ công (nước ta thường gọi là
cơ quan sự nghiệp hay gọi là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất). Cơ quan dịch vụ
công tiếp nhận và làm thủ tục đăng ký đất đai gọi là Văn phòng Đăng ký đất đai (Land
title office). Văn phòng Đăng ký đất đai (gọi là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất)
thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật, tự trang trải mọi hoạt động của
mình trên cơ sở được giữ lại một phần của phí đăng ký do người đăng ký nộp.
Hệ thống bằng khốn hồn tồn phù hợp với tư duy quản lý trong xã hội cơng
nghiệp, tạo tính thống nhất cao, đảm bảo tính chặt chẽ, đáp ứng được cả quản lý vĩ mô
và vi mô về đất đai. Hệ thống này càng phù hợp hơn với xã hội thơng tin với mục tiêu
tin học hóa hệ thống quản lý [8].
Hệ thống bằng khốn có các ưu điểm chủ yếu sau:
- Hệ thống đảm bảo độ tin cậy cao vì thơng tin trên Giấy chứng nhận cho chủ sở
hữu hoặc người sử dụng thống nhất với thông tin do người quản lý nắm giữ trong hồ
sơ địa chính hoặc trên bản sao giấy chứng nhận, đo đạc khảo sát thửa đất chính xác, đủ
cung cấp thơng tin chính xác, toàn diện và thống nhất cho cả quản lý vi mô lẫn vĩ mô;
- Hệ thống đảm bảo thủ tục hành chính đơn giản, chức năng rõ ràng, dễ vận
hành, tính đơn giản càng thể hiện rõ trong trường hợp đăng ký thực hiện tại Văn phòng
Đăng ký đất đai;

- Hệ thống đăng ký đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai có giá thành hạ vì
khơng phải sử dụng kinh phí của nhà nước để ni bộ máy cơ quan đăng ký, phí đóng
góp của người có nhu cầu thực hiện đăng ký đất đai hoặc khai thác thông tin đất đai
đảm bảo cho bộ máy Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động, hơn thế nữa có thể tăng
thu cho nhà nước;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
- Hệ thống đảm bảo nhanh chóng khi giải quyết thủ tục về đất đai, người dân
không phải chờ đợi lâu, sự nhanh chóng trong giải quyết các thủ tục đăng ký đất càng
thể hiện rõ trong trường hợp hệ thống hồ sơ địa chính đã được tin học hóa;
- Hệ thống có tính phù hợp cao đối với quản lý đất đai trong xã hội công
nghiệp, quản lý bất động sản, thuận tiện cho việc vận hành một hệ thống quản lý khác
như ngân hàng, dân sự, tòa án,...
Hệ thống bằng khốn có các nhược điểm chủ yếu sau:
- Địi hỏi kinh phí đầu tư ban đầu lớn khi chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ
thống bằng khoán. Ở Việt Nam, nếu hoàn thành được việc xây dựng tồn bộ hệ thống
hồ sơ địa chính chính qui được tin học hóa ước phải chi khoản 300 triệu USD. Ở một
nước có diện tích nhỏ Singapore (nhỏ hơn diện tích của thành phố Hà Nội), việc xây
dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại LandNet cũng phải chi phí tới 35 triệu USD
trong 12 năm xây dựng;
- Địi hỏi kỹ thuật đo đạc thành lập bản đồ địa chính đạt được trình độ cơng
nghệ cao.
Tuy nhiên, do những ưu việt của hệ thống bằng khoán nên các nước đang phát
triển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều hướng tới xây dựng hệ thống này trong
quản lý sử dụng đa ngành nói chung. Việt nam đã quyết định áp dụng hệ thống bằng
khoán trên phạm vi cả nước từ năm 1987 [4].
* Hệ thống hỗn hợp:

Hệ thống hỗn hợp là hệ thống áp dụng cả hai hình thức địa bạ và bằng khoán
tùy theo từng loại đất. Đây là giải pháp được khá nhiều nước áp dụng do việc chuyển
đổi từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khốn địi hỏi một chi phí q lớn.
Thơng thường áp dụng hệ thống địa bạ là phù hợp với đất nông nghiệp, lâm
nghiệp do giá trị kinh tế thấp, sinh lợi ít, nhà nước chỉ quan tâm tới việc thu thuế, quản
lý tranh chấp ranh giới, áp dụng hệ thống bằng khoán là phù hợp đối với đất phi nông
nghiệp do giá đất cao, sinh lợi lớn, hoạt động đầu tư nhiều.
Cách thức này đã được người Pháp áp dụng cho Việt Nam trong thời kỳ 19351954, hệ thống bằng khoán chỉ thực hiện được ở một số thành phố lớn như Sài Gòn, Hà
Nội, Hải Phòng,... còn lại các vùng nông thôn vẫn áp dụng hệ thống địa bạ trước đó.
Ngay ở một số nước tư bản phát triển, người ta vẫn còn sử dụng hệ thống hỗn hợp [8].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
1.1.2. Các khái niệm về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
1.1.2.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều
688 Bộ Luật Dân sự) [12].
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình,
cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền

của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa
ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật
Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm
2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai
thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác
quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử
dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của
chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải
thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối
tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra
bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [16].
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan
hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội
như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một
vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối
hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần
thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
Ngược lại nếu chúng ta khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất
đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội
đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai

mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước
đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất
đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn ln phát
triển và thực tế cịn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai
hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra
những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế
những văn bản khơng cịn phù hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là
vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử
dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở
cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),
quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,
cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm
hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc
cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như
nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam
ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu tồn dân, thì
với nhà ở pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố các hình thái sở hữu nhà ở.

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa
trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng,
mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp
khác.
Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính
pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là
căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trị là cơ

quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho
thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền
cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật
định.
* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều
phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm
an tồn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện
nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông
qua một số biện pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế,
xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức
việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.

- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng
như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hồn tồn hợp lý. Việc đa dạng hố các
hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển
và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển
nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của
Nhà nước.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị
đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có
nơi cịn bị bng lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất
diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà
pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước
ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban
hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục
vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn
đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở [5].
1.1.2.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [16].
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền

lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất
khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho th đất thì đều cơng nhận quyền sử dụng của
người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận
quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng
nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ
cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực
hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự
quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển
nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để
vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật,
cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
1.1.3. Căn cứ pháp lý của đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Từ sau năm 1980, công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan
tâm, cụ thể:
- Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về việc thống
nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;
- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc,
phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước;
- Ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định
56/ĐKTK quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất;
- Ngày 14/07/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định
201/ĐKTK quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ngày 28/10/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Thông tư
302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
- Ngày 14/7/1993, Luật Đất đai 1993 được nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa IX thơng qua và có hiệu lực ngày từ 15/10/1993.
- Cơng văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 của Tổng cục Địa chính ban hành tạm
thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK
năm 1981.
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở tại đô thị.
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định các
mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động.
- Công văn 647/CV-ĐC ngày 31/05/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn một số
điểm thực hiện Nghị định 60/CP.
- Công văn 1427/CV-ĐC ngáy 13/10/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn xử lý
một số vấn đề về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công văn 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 của Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa
chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà.
- Chỉ thị 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy
mạnh và hồn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp.
- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh việc hồn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn.
- Công văn số 776/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về một số biện pháp đẩy
mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị.
- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC của TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định
17/CP/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ.
- Thơng tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của liên
Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
Ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm1993
(có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001).

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của TCĐC hướng dẫn mẫu
các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC hướng dẫn đăng
ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật đất đai 2003 đã
được Quốc hội thơng qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004;
để cụ thể hóa Luật đất đai 2003 các văn bản pháp luật ban hành tiếp theo là:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn về thi
hành Luật đất đai.

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Luật Nhà ở năm 2005;
- Bộ Luật dân sự năm 2005;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ qui định bổ sung
về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghi định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ qui định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP của Chính Phủ
ngày 27 tháng 02 năm 2009 về xử phạt hành chính trong xây dựng, kinh doanh bất
động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng
kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của
Bộ Tài nguyên – Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ;
- Thơng tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định bổ sung về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về
lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất trồng lúa;
- Năm 2013, Quốc hội ban hành Luật đất đai 2013 và có hiệu lực thi hành vào
ngày 01/07/2014; để cụ thể hóa Luật đất đai 2013 các văn bản pháp luật ban hành tiếp
theo là:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số
điều của luật đất đai (có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ 05/07/2014).
- Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (có hiệu lực từ 05/07/2014).
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (có hiệu lực từ 05/07/2014).

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma