Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.87 MB, 97 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN VĂN QUÝ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTỞ
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN VĂN QUÝ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HỒ KIỆT
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Huế, ngày
tháng
năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Quý
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý
báu của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, trường Đại
học Nông Lâm Huế, sự quan tâm giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, sự giúp đỡ phối
hợp của nhân dân địa phương nơi nghiên cứu. Đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình
của PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tơi hồn thành luận văn
này về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất.
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo ân cần của các
thầy giáo, cô giáo trong Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp cũng như các
thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế trong suốt thời gian tôi học tập tại trường.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Hồ Kiệt đã trực tiếp
hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tơi trong suốt thời gian thực hiện luận văn của mình.
Tơi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Xun, Phịng Tài
ngun và Mơi trường, Phịng Tài chính – Kế hoạch, Chi cục Thống kê, UBND thị
trấn Cẩm Xuyên, UBND xã Cẩm Thành, UBND xã Cẩm Nhượng, UBND thị trấn
Thiên Cầmcùng các hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án nghiên cứu đã
nhiệt tình giúp đỡ tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn
bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong q trình thực hiện đề tài này.
Tơi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu
và kịp thời đó!
Huế, ngày
tháng
năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Quý
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Đề tài “Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh” được thực hiện từ tháng 7 năm 2017 đến tháng 02 năm
2018. Q trình nghiên cứu tơi đã tiến hành điều tra phỏng vấn thu thập thông tin về
điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện Cẩm Xuyên, đồng thời phỏng vấn cán bộ
tổ chứcc đấu giá và người tham gia đấu giá
Huyện Cẩm Xuyên với tổng diện tích là 63.646,65 ha, trong đó: Đất nơng nghiệp
có diện tích 49.959,14 ha chiếm 78,49% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp
có diện tích 11.569,92ha, chiếm 18,18% tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng là
2.117,59 ha, chiếm 3,33% tổng diện tích đất tự nhiên.
Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐ ở tại huyện Cẩm Xuyên được
đánh giá là cơng khai, minh bạch, đúng trình tự thủ tục, đúng quy chế đấu giá, tuy nhiên
vẫn còn tồn tại những hạn chế. Số liệu điều tra cũng cho thấy đa số người tham gia đấu
giá có câu trả lời theo hướng tích cực. Ngồi ra cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đang
vẫn cịn có một số hạn chế, mức độ chưa hài lòng của người tham gia đấu giá.
Công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội và
trong trong công tác quản lý và sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp lý
quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà
thúc đẩy phát triển KT-XH của huyện. Tuy nhiên, trong công tác đấu giá QSDĐ tại
huyện vẫn còn tồn tại một số hạn chế, như: Việc xác định mức giá, các chính sách cịn
bất cập; chưa đáp ứng được nhu cầu người tham gia đấu giá.
Nghiên cứu đã đề xuất 3 nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở tại huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh gồm: nhóm giải pháp về
chính sách của Nhà nước, giải pháp về kỹ thuật, giải pháp về cơ chế tài chính.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ...................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ........................................ 3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai............................................................... 4
1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản.................................................. 5
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................................................. 7
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ĐỀ TÀI ............................................................................. 14
1.2.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới .......................................................... 14
1.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam ...................................... 15
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ..................... 18
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠMVI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 20
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 20
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 20
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 20
2.3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội và tình hình
quản lý, sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên ..................................................................... 20
2.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ởhuyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh ........ 20
2.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa huyện
Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh ......................................................................................... 21
2.3.4. Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện
Cẩm Xuyên ................................................................................................................ 21
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 21
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu............................................................... 21
2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ................................................. 22
2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu ...................................................................... 22
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 23
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN CẨM XUYÊN ............ 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 23
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 25
3.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN ........................................................................... 31
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................. 31
3.2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất ........................................................................ 34
3.2.3. Biến động đất đai huyện Cẩm Xuyên giai đoạn 2013 - 2017 ............................ 36
3.3. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN,
TỈNH HÀ TĨNH ........................................................................................................ 37
3.3.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .......................................................................... 37
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Cẩm Xuyên ............................ 38
3.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 45
3.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN ĐÃ
ĐẤU GIÁ TRÊN ĐỊA HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ............................ 46
3.4.1. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch chia lô xen dắm
dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành .............................................................................. 46
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.4.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư vùng Đồng
Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng ......................................................................................... 50
3.4.3.Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư Tổ 14, thị
trấn Cẩm Xuyên ......................................................................................................... 56
3.4.4. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư vùng Trọt
Nước, Tổ dân phố Trần Phú ....................................................................................... 60
3.5. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN ............................................................. 65
3.5.1. Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở qua ý kiến cán bộ quản lý và
người dân ................................................................................................................... 65
3.5.2. Hiệu quả kinh tế................................................................................................ 71
3.5.3. Hiệu quả xã hội ................................................................................................ 73
3.5.4. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ....................................... 74
3.6. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN.................................................................... 75
3.6.1. Về chính sách của Nhà nước ............................................................................ 75
3.6.2. Giải pháp về Kỹ thuật ...................................................................................... 75
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ........................................................................... 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 77
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 77
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 79
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 81
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BĐS
Bất động sản
BTC
Bộ Tài chính
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
BTP
Bộ Tư pháp
CSHT
Cơ sở hạ tầng
ĐVHC
Đơn vị hành chính
GCN
Giấy chứng nhận
NĐ-CP
Nghị định Chính phủ
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TT
Thơng tư
Trđ
Triệu đồng
UBND
Ủy ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 huyện Cẩm
Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh ................................................................................................. 26
Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2011- 2015 ...................................... 26
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016............................................................... 34
Bảng 3.4. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2013 – 2017............ 36
Bảng 3.5. Khái quát đặc điểm các dự án .................................................................... 38
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạchxen dặm dân cư thôn
Kênh, xã Cẩm Thành ................................................................................................. 49
Bảng 3.7. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng
quy hoạch xen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành ............................................... 50
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cưVùng Đồng Muối Cũ,
xã Cẩm Nhượng......................................................................................................... 53
Bảng 3.9. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng
quy hoạch dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng .......................................... 55
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cưTổ dân phố 14, thị
trấn Cẩm Xuyên ......................................................................................................... 58
Bảng 3.11. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng
quy hoạch tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên............................................................ 60
Bảng 3.12.Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cưvùng Trọt Nước, tổ
dân phố Trần Phú giai đoạn 1 .................................................................................... 63
Bảng 3.13. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng
quy hoạchdân cư vùng Trọt Nước, thị trấn Thiên Cầm giai đoạn 1 ............................. 64
Bảng 3.14. Ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa
bàn huyện Cẩm Xuyên ............................................................................................... 65
Bảng 3.15. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá
trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên .................................................................................. 69
Bảng 3.16. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá..................... 72
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh ................................... 24
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2015 ........................................................... 27
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2016........................................................ 36
Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2013-2016 .................................... 37
Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 45
Hình 3.6. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở xen dặm dân cư Thơn Kênh,
xã Cẩm Thành........................................................................................................... 47
Hình 3.7. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư vùng Đồng Muối Cũ,
xã Cẩm Nhượng......................................................................................................... 51
Hình 3.8. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án Vùng Đồng Muối
Cũ, xã Cẩm Nhượng .................................................................................................. 54
Hình 3.9. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư tổ dân phố 14, thị trấn
Cẩm Xuyên ................................................................................................................ 56
Hình 3.10. Biểu đồ số lô đất trúng đấu qua các phiên đấu giá QSDĐ tại quy hoạch dân
cư tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên ........................................................................ 59
Hình 3.11. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư vùng Trọt nước, tổ dân phố
Trần Phú .................................................................................................................... 61
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài ngun khơng thể tái tạo và trở
thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa
vơ cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phịng. Nhưng
đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác
động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta phát triển và vận động theo cơ chế
thị trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất
đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở
thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là
nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước.
Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì
đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định
trong Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch
trong quản lý, sử dụng đất đai.
Mặt khác, trên thực tế có hai loại giá đất chính là giá đất do nhà nước quy định
và giá đất thị trường. Hai loại giá đất này đều có mặt trong các quan hệ đất đai giữa
Nhà nước và người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau. Giữa hai
loại giá đất có sự chênh lệch khá lớn, đặc biệt là ở những nơi thị trường chuyển quyền
sử dụng đất diễn ra sôi động. Sự chênh lệch giá đất này sẽ gây thất thu một nguồn thu
ngân sách lớn, tạo cơ hội cho những kẻ nhảy vào xin đất làm “dự án” để trục lợi. Do
đó, để tạo ra sự cơng bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai cần phải có hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử
dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá
đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng
hoặc thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau
có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng
định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy
định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá tại khu vực giáp
ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định. (Điều 113 và 114, luật đất đai 2013)
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
Tuy nhiên nhược điểm lớn nhất của khung giá đất là “khơng sát giá thị trường”
vẫn khó khắc phục được. Đây là vấn đề cực khó bởi thị trường đất của ta chưa lành
mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn quá nhiều, giá chuyển nhượng trên hợp đồng luôn
không sát với thực tế. Việc quy định giá thấp hơn giá thị trường làm thất thu nguồn
ngân sách Nhà nước vì đó là căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, tiền giao đất, thuê đất… Nảy sinh các giao dịch ngầm về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà Nhà nước khơng kiểm sốt được. Trước tình hình đó cần tìm ra giải pháp
rút ngắn khoảng cách giá đất thị trường so với giá quy định Nhà nước, và “đấu giá
quyền sử dụng đất” là một trong giải pháp được Nhà nước chọn để thực thi.
Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất ở, trong những năm
gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã
trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng
cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh
khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường.
Huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh là một trong những địa phương trên cả nước
áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số
lợi ích phục vụ cho q trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn huyện. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử
dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. MỤC TIÊU TỔNG QUÁT
Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Cẩm Xuyên và đưa ra một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện.
2.2. MỤC TIÊUCỤ THỂ
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh.
- Phân tích được hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các
dự án nghiên cứu.
- Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh .
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
Kết quả đề tài sẽ góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt
còn hạn chế để công tác đấu giá, đề đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem
lại hiệu quả cao nhất có thể cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Cẩm Xuyên.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
CHƯƠNG 1.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả
lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai khơng chỉ
bao gồm mặt đất cịn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sơi
trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm
nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất,
đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi
hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và
tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể
bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không
thành văn.
Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lịng đất), theo chiều nằm ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản
xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối
tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai cịn là tài sản vơ cùng q giá của mỗi
quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội [10].
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của
một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư
vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ;
Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài
chính cho nền kinh tế... Với vai trị hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị
trường bất động sản đối với nền kinh tế [11]
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
1.1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người trả
giá cao nhất thì được mua.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ
nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [3].
1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất
đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền
thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng
gian và thời gian xác định [9].
1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói
chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các
nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ
nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật BĐS [12].
Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất
và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện
cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước, nhưng nội
dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung
tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là:
- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những
nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
- Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác
lập, trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết.
1.1.2.3. Các hình thức đấu giá
Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vơ hình, một hay
một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán
trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên
tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết
định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời
điểm xác định với số người tham gia hạn chế.
Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá
và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng
thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó.
Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng
cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu,
người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức
cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc.
Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp
giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín khơng cho
người khác biết giá của mình.
Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu
giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần
theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp
nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội.
Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người
trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng cho
trước.Cuộc đấu giá chấm dứt khi khơng cịn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người
trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào.
Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vơ hạn định, dành cho các
sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có
thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý.
Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ
ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có
thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc.
Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khốn và trao đổi
hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng
lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn
mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện tử.
Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia
có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này
do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá
trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả
mức giá cao nhất.
Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập
hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp).
Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà
còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lơ, đặc biệt là với các cơ
chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị
trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán.Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi,
nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn [7], [10] ,[13].
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở tại Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa
nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị
quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai khơng có giá và Nhà nước tiến hành giao,
cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Trong giai
đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích,
loại, hạng đất đã làm cho quan hệ đất đai khơng vận động theo hướng tích cực, đất đai
khơng được coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán
ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước khơng kiểm sốt được.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất
được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị
trường bất động sản chính thức ở nước ta.
Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các
trường hợp sau:
- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó.
- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án
do Chính phủ quyết định.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với
đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân
sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền
sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực
tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài
nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ
phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính
sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng.
Chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” là một giải pháp hữu hiệu khắc phục
những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của
đất nước phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố. Dưới hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách,
đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp
phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân.
Khung giá đất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/CP của Chính phủ là
căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất đã được Nhà
nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu. Khi tiến hành giao đất tạo vốn
đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương cũng chủ động điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với
tình hình thực tiễn địa phương song nhìn chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp
so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu cơng nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự
chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị
trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
mà Nhà nước khơng kiểm sốt được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn (Trong
trường hợp giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê) [11].
b. Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế,
xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội,
sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền
sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp
dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những
nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm
2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính
trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế
tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực
hiện đấu thầu cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng
để tạo vốn.
Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được
yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho
các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả
kinh tế cao nhất.
1.1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước
và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng
sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi của
đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả
năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:[12].
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ
trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ
có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn
hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơncác vị trí ở xa trung tâm (cùng
trên một mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các
khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây
dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt
nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô
lớn...sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng
lên. Nếu là nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng
nghiệp, khu chế xuất sẽ có hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân
cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng
chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống như những
tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về khơng
gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho
một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất
biến [1],[4].
1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta.
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại
đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá [4].
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn [4].
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát
triển giả thiết hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai
có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà để ở và có thể tạo ra lợi nhuận.
Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần cịn lại sau khi đã trừ đi chi phí đầu
tư và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính.
Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và cơng trình trừ đi giá cả của bản thân
cơng trình. Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính tốn giá cả giao
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
dịch bình thường của bất động sản đã hồn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi
phí xây dựng cơng trình, chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng cơng trình, mua
bán, lợi tức, thuế ... Phần cịn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị
bất động sản (BĐS) (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền
với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất trống
tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về
giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần
định giá.
Từ cơng thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ
chức đấu giá đã áp ứng được khá đầ đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp
dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu
giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lơ đất giá trúng đấu giá
bằng 5,4 lần giá sàn).
1.1.3.4. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Tổ chức bán đấu giá tài sản (hay quyền sử dụng đất) có thể lựa chọn một trong
các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản:
- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc bán đấu giá;
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp;
- Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài
sản thỏa thuận.[5].
1.1.3.5. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
a. Chính sách
Hội nghị Trung ương 7 (Khóa IX) đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng
hóa đặc biệt, QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi
mới của Đảng “...... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS,
đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu
cực, trong đó có những biến động về giá đất .....”.
Quá trình xây dựng Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội,
phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng
tích cực, hiệu quả nhưng cịn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài ngun Mơi
trường đánh giá “..... Q trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn
giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để
điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
b. Pháp luật
Để đổi mới và hồn thiện chính sách pháp luật đất đai Luật Đất đai 2013 đã đề cập
tương đối tồn diện những nội dung trong cơng tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng
một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai
những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Một trong những nội dung là chế định đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử
dụng đất, Chế định này Luật Đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định
thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến
chế định này:
* Luật Đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn chế,
người sử dụng đất chỉ “được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây
lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được
Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
* Luật Đất đai 1993 trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng đất được mở
rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể.
* Với Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001, quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm
bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều
kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa
gắn liền QSDĐ.
* Từ năm 1994 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ,
các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
thị trường theo từng lĩnh vực
* Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất
đai như sau:
- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
Nghị định này thay thế cho các Nghị định 181/20004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi
hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 sửa đổi Nghị định
hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiền QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định giá đất.
Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho các Nghị
định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất; Nghị định 123/2007 ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định thu tiền
sử dụng đất, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thơng tư 76/2014/TTBTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định
số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Các văn
bản này thay thế cho Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thơng tư
77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước. Các văn bản này thay thế cho Nghị định 142/2005/NĐ-CP
ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 121/2010/NĐ-CP
ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định này có hiệu lực từ
ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ĐỀ TÀI
1.2.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo
lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng
bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế. Các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng
như các con nợ và tòa án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng
cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi tòa án địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân
không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành
thanh toán cho những khoản nợ.
Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn
và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể
thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp
cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có
hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc [19].
1.2.1.2. Trung Quốc
Từ ngày 01 tháng 7 năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4
thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kơng). Luật
quản lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 8 ngày 5 tháng 7
năm 1994 thông qua và được Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1995. Theo quy định của lệnh này Nhà nước giao QSDĐ
thuộc sở hữu Nhà nước cho người sử dụng trong một số năm nhất định. Việc nộp tiền
cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là “xuất nhượng QSDĐ”.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận
song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS
Trung Quốc (CRECAC). Đây là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BĐS ở Trung Quốc.
Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức
Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai
quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngồi với 300
cán bộ chun mơn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS,
định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lập kế hoạch
đầu tư cho các dự án BĐS... [14].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
