Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (5.42 MB, 111 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng
trình nào khác.
Tơi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Đồng Nai, ngày 15 tháng 9 năm 2017
Tác giả luận văn
Đỗ Đình Ngoan
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tơi nhận được sự quan tâm giúp đỡ
nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tơi hồn thành luận văn thạc sĩ này.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Hồ Kiệt là người trực
tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện
đề tài; trân thành cảm ơn TS. Trần Thanh Đức đã hướng dẫn và hỗ trợ sử dụng phần
mềm xử lý số liệu thống kê (SPSS).
Xin trân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cơ giáo Khoa Tài
nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại học, các thầy, cô giáo - Trường
Đại học Nông lâm Huế, cùng tập thể lớp Cao học Quản lý đất đai K21D đã giúp đỡ tơi
trong q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo Trung tâm
Kỹ thuật Địa chính - Nhà đất Đồng Nai, cán bộ phòng Định giá đất thuộc Trung tâm
Kỹ thuật Địa chính - Nhà đất Đồng Nai; Cục Thống kê Đồng Nai; Phòng Kinh tế đất Chi cục Quản lý Đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã tạo mọi điều
kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã ln động viên, giúp đỡ
và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn này.
Đồng Nai, ngày 15 tháng 9 năm 2017
Tác giả luận văn
Đỗ Đình Ngoan
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TĨM TẮT LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đỗ Đình Ngoan
Mã học viên: 15MA060031
Tên luận văn: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số:
60.85.01.03
Tên cơ sở đào tạo: Đại học Nông lâm, Đại học Huế
1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hòa; từ
đố đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất
và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa.
2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài Luận
văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các Phòng ban chun mơn trực thuộc UBND thành phố Biên Hịa (Phịng Tài
nguyên và Môi trường, Chi Cục thuế); Các Sở, ngành liên quan trên địa bàn tỉnh Đồng
Nai (Cục thuế, Sở Tài chính, Sở Tài ngun và Mơi trường).
- Phương pháp chọn điểm điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: lựa chọn 3 điểm
điều tra có tính đại diện cho thành phố Biên Hòa, mỗi điểm đại diện cho khu vực có
các đặc thù về phát triển kinh tế - xã hội và các điều kiện về hạ tầng khác nhau; tổng số
trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều tra là 266 phiếu, được phỏng
vấn trực tiếp các hộ dân.
- Phương pháp xử lý số liệu: gồm: Thống kê các số liệu điều tra; Phân tích tổng
hợp để xác định những nguyên nhân; Lựa chọn và so sánh giữa các hiện tượng với cơ
sở pháp lý; phương pháp bản đồ để xác định vị trí các thửa đất điều tra, đánh giá sự
tương quan giữa các vị trí; Dự báo, để đưa ra những giải pháp phù hợp,… Trong đó,
việc phân tích số liệu thống kê được thực hiện trên cơ sở ứng dụng phần mềm SPSS để
phân tích, xác định các hệ số tương quan của các yếu tố đến giá đất.
3. Kết quả chủ yếu và kết luận
3.1. Kết quả chủ yếu
- Khái quát về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai.
- Nắm được giá đất ở tại một số tuyến đường đại diện trên địa bàn thành phố
Biên Hòa, gồm: giá đất quy định của UBND tỉnh và giá đất thị trường. Trong đó, đã
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
đánh giá được mức độ chênh lệch về giá đất thị trường so với giá đất quy định và đánh
giá được mức độ biến động về giá đất thị trường trong giai đoạn từ 2011-2016 đối với
các tuyến đường đại diện.
- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tốt
đến giá đất tại các khu vực mang tính đại diện cho thành phố Biên Hòa.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng
bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng
Nai.
3.2. Kết luận
1. Biên Hòa là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai, có vị trí địa lý thuận lợi,
điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, với thế mạnh là công nghiệp và dịch vụ, tạo sức
hút đầu tư trong lĩnh vực xây dựng, phát triển đô thị, đồng thời cũng thu hút lực lượng
lao động từ bên ngoài, làm cho dân số cơ học tăng mạnh, phát sinh nhiều nhu cầu sử
dụng đất, tạo ra sự chuyển dịch đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do
chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp,… tạo điều kiện cho
thị trường bất động sản phát triển.
2. Giá đất quy định của UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối
ổn định qua các năm, một số khu vực có thay đổi về hạ tầng làm cho giá đất thị trường
biến động tăng thì có sự điều chỉnh, nhưng mức giá đất được điều chỉnh tăng dần qua
các năm, tạo sự ổn định và góp phần ổn định thị trường.
Giá đất thị trường tại các khu vực điều tăng, trong đó giai đoạn trước năm 2014
mức biến động tăng không lớn, từ đầu năm 2014 đến nay mức giá thị trường tăng
mạnh hơn. Mặc dù thị trường có biến động, nhưng với chủ trương điều tiết thị trường,
giữ ổn định kinh tế vĩ mô, bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai đối với địa bàn thành
phố Biên Hòa tương đối ổn định.
3. Kết quả nghiên cứu xác định được nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các
yếu tố và mức độ ảnh hưởng xác định được thơng qua việc phân tích số liệu gồm: độ
rộng hẻm; khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền, khoảng cách đến
điểm trung tâm. Tùy theo từng khu vực, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất
(hệ số tương quan “r”) khác nhau. Trong đó:
- Tại các khu vực trung tâm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng
hẻm tương quan thuận, rất yếu (r=0,081); khoảng cách đến đường phố tương quan
nghịch, chặt (r=-0,706); kích thước mặt tiền tương quan thuận, trung bình (r=0,551).
- Tại khu vực các phường đang phát triển, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,432); khoảng cách đến đường phố
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
tương quan nghịch, chặt (r=-0,821) và kích thước mặt tiền tương quan thuận, chặt
(r=0,791).
- Tại khu vực các xã vùng ven, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng
hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,317); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch,
chặt (r=-0,781); khoảng cách đến điểm trung tâm tương quan nghịch, yếu (r=-0,352).
Có thể thấy, tại các khu vực nghiên cứu đều có chung yếu tố tác động đến giá
đất như độ rộng hẻm (tương quan thuận, yếu), khoảng cách đến đường phố (tương
quan nghịch, chặt). Tại khu vực các phường thì yếu tố kích thước mặt tiền có ảnh
hưởng đến giá đất ở mức độ từ trung bình đến chặt.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN........................................................................................................................ iii
MỤC LỤC................................................................................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................................... ix
DANH MỤC BẢNG................................................................................................................................. x
DANH MỤC HÌNH................................................................................................................................. xi
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.......................................................................................... 1
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU.................................................................................................... 2
1.2.1. Mục đích chung................................................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể..................................................................................................................... 2
1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN......................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................................ 2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................................... 3
1.1.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai.................................................................. 3
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.......................................................... 4
1.1.3. Khái quát về giá đất............................................................................................................ 6
1.1.4. Định giá đất........................................................................................................................ 12
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................. 16
1.2.1. Công tác định giá đất tại một số nước trên thế giới............................................ 16
1.2.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam............................................................................ 17
1.2.3. Công tác định giá đất tại tỉnh Đồng Nai.................................................................. 19
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ
ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU................................................................................................... 20
1.3.1. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan.................................................................. 20
1.3.2. Định hướng nghiên cứu của đề tài............................................................................. 21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................................................. 22
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.............................................................................................. 22
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU..................................................................................................... 22
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.................................................................................................. 22
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................................... 22
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu...................................................................... 22
2.4.2. Phương pháp chọn điểm và điều tra số liệu sơ cấp............................................. 23
2.4.3. Các phương pháp xử lý số liệu.................................................................................... 26
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN...................................................................................... 27
3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BIÊN
HÒA......................................................................................................................................................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................................ 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................................................. 29
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng
Nai...................................................................................................................................................... 33
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên
Hòa..................................................................................................................................................... 37
3.2. GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA....................................... 39
3.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Biên Hòa......................................... 39
3.2.2. Giá đất ở theo giá thị trường tại một số khu vực đại diện thuộc thành phố
Biên Hòa........................................................................................................................................... 45
3.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GİÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC NGHİÊN
CỨU......................................................................................................................................................... 57
3.3.1. Chọn mẫu đại diện cho khu vực nghiên cứu.......................................................... 57
3.3.2. Phân tích, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất...............62
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
3.3.3. Nhận xét chung về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất....................................................................................................................................................... 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................................ 75
KẾT LUẬN........................................................................................................................................... 75
KIẾN NGHỊ.......................................................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................... 77
PHỤ LỤC................................................................................................................................................... 79
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ix
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
BTNMT
CCRĐ
ĐVT
GCNQSDĐ
KTTT
LB
ND-CP
NN
QSH
QSDĐ
SHNN
SHTN
SHTT
SDĐ
TNMT
TT
UBND
VNĐ
VPĐKĐĐ
XHCN
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
x
DANH MỤC BẢNG
Tên bảng
Bảng 3.1: Tăng trưởng tổng sản phẩm (GDP) giai đoạn 2011 - 2015
Bảng 3.2:
Dân số, lao động và v
Bảng 3.3: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại một số tuyến đường trên địa bàn
thành phố Biên Hòa. ..................................................................................
Bảng 3.4: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra I qua các năm
(2011-2016) ............................................................................................... 48
Bảng 3.5: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra II qua các năm
(2011-2016) ............................................................................................... 51
Bảng 3.6: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra III qua các
năm (2011-2016)
Bảng 3.7: Giá đất thị trường tuyến đường Nguyễn Khuyến năm 2016 ......................
Bảng 3.8:
Giá đất thị trường
Bảng 3.9:
Giá đất thị trường
Bảng 3.10: Thống kê mô tả số liệu điều tra theo từng khu vực ....................................
Bảng 3.11: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực I
(phường Trảng Dài): ..................................................................................
Bảng 3.12: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực II (xã
Tam Phước): ..............................................................................................
Bảng 3.13: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực III
(phường Quyết Thắng): .............................................................................
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
xi
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH, BIỂU ĐỒ
Tên sơ đồ, hình, biểu đồ
Trang
Sơ đồ 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai.............................................................................................. 5
Sơ đồ 1.2: Thị trường thứ cấp về đất đai.......................................................................................... 6
Hình 2.1: Sơ đồ khu vực điều tra I................................................................................................... 24
Hình 2.2: Sơ đồ khu vực điều tra II................................................................................................. 24
Hình 2.3: Sơ đồ khu vực điều tra III............................................................................................... 25
Hình 3.1: Sơ đồ vực nghiên cứu - thành phố Biên Hòa........................................................... 27
Hình 3.2: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực I......................................................................... 46
Hình 3.3: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực
điều tra I từ năm 2011 - 2016.............................................................................................................. 49
Hình 3.4: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực II........................................................................ 50
Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực
điều tra II từ năm 2011 - 2016............................................................................................................ 52
Hình 3.6: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực III...................................................................... 53
Hình 3.7: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực
điều tra III từ năm 2011 - 2016........................................................................................................... 56
Hình 3.8: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Nguyễn Khuyến năm 2016...57
Hình 3.9: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Phùng Hưng năm 2016..........59
Hình 3.10: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Cách mạng tháng 8 năm 2016
60
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu
đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát triển. Trong quá trình
đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được
hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, một xu hướng tất yếu về nguồn
lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai
cũng không phải là ngoại lệ.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá đất hay nói cách khác, giá đất là công
cụ kinh tế để người quản lý, người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng
thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử
dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật.
Ở Việt Nam trong thời gian qua, chính sách đất đai và giá đất được Đảng và
Nhà nước đặc biệt quan tâm. Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện đường lối đổi mới rất
cơ bản. Trong những đổi mới nói trên, có những đổi mới rất quan trọng liên quan đến
cơng tác giá đất, đó là: quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường;
khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, thực tế việc áp dụng các nguyên
tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất, trình tự, thủ tục
trong xây dựng bảng giá đất vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành vẫn thấp so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; bảng giá đất thiếu chi tiết và
có sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các địa phương, các vùng, khu vực có cùng điều
kiện.
Quản lý giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực trong chính
sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền sử dụng đất theo đúng
pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản và khắc phục
những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và
có hiệu quả. Để quản lý giá đất tốt, trước tiên cần phải định giá đất tốt.
Thành phố Biên Hòa là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng Nai, cách
thành phố Hồ Chí Minh khoảng khoảng 30 km, cách thành phố Vũng Tàu khoảng 90
km. Tốc độ phát triển kinh tế nhanh, dân số cơ học luôn tăng cao làm cho nhu cầu sử
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
dụng đất rất lớn. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất
nhiều. Nhưng, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, trong đó giá đất
là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong cơng tác bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
trong các giao dịch về đất đai,.... Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai đối với địa bàn thành phố
Biên Hòa, mặc dù mức giá quy định khá cao so với địa bàn khác trong tỉnh, nhưng còn
thấp so với giá đất thị trường, một số quy định cịn chưa phù hợp với tình hình thực tế
gây khó khăn cho q trình áp dụng. Để làm tốt cơng tác quản giá đất trên địa bàn, địi
hỏi quy định về giá đất phải phù hợp với thực tế, vì vậy việc nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất là cần thiết.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, được sự phân công của khoa Tài nguyên
đất và Môi trường nông nghiệp, Đại học Nông lâm Huế, dưới sự hướng dẫn của PGS.
TS. Hồ Kiệt, tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thành phố Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục đích chung
Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hịa; từ
đó đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất
và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nắm được giá đất ở tại một số tuyến đường đại diện trên địa bàn thành phố
Biên Hòa, gồm: giá đất quy định của UBND tỉnh và giá đất thị trường.
- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng
giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa.
1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài sẽ góp phần làm rõ và bổ sung cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu xác
định giá đất ở nước ta trong tình hình hiện nay
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu giúp nhà quản lý trong việc xây dựng, điều chỉnh Bảng giá
đất tỉnh Đồng Nai, nâng cao chất lượng của bảng giá đất; làm tài liệu tham khảo trong
quá trình xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa cũng như các địa
bàn khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai và đặc điểm của đất đai
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013) [3], khi nghiên cứu các khái niệm về
giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị
trường, pháp luật, dân sự. Trong mối quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu Được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai
được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa
khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai
được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất,
những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên
quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên
cứu của chuyên đề này.
Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất
đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di dời được
Đặc tính khơng thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự
khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thơng
thường. Do đặc tính khơng thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân
sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động
sản là các loại động sản.
Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích
khác nhau, hình thành các cơng năng của đất. Thơng thường, khi thực hiện một loại
cơng năng nào đó của đất đai thì ngồi đất, cịn có một số loại tài sản nhất định gắn
liền với đất đai, những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi thực hiện công
năng, cũng như để phát huy cơng năng của mình, cịn cần sự hỗ trợ của một số loại tài
sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và cơng năng riêng so với tài sản gắn
liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành
nên tài sản gắn liền với đất đai cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các
loại tài sản gắn liền với tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các tài sản
gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối.
Ví dụ: Máy điều hịa nhiệt độ (một loại tài sản), nhưng khi được gắn lên tường
của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tịa nhà) để thực hiện cơng năng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
điều hịa khơng khí cho tịa nhà (tịa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy
điều hịa khơng khí là một thành phần cấu thành nên tịa nhà đó và nó cũng được xem
là một loại bất động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị
của bất động sản, có phần giá trị của tịa nhà và trong phần giá trị của tịa nhà có phần
giá trị của chiếc máy điều hịa tham gia.
- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị
Đất đai khi sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường
ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng khơng thể trên cùng một vị trí. Do
vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó
của đất đai là “độc nhất vơ nhị”. Tính “độc nhất vơ nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn
định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô
chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra giá đất thị trường phải quan tâm tới yếu
tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng
thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán
của thửa đất đó trên thị trường.
- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều cơng năng, mục đích khác nhau có
thể lựa chọn để sử dụng.
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều cơng năng, mục đích sử dụng khác nhau có
thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các
xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với
nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với tồn xã hội.
Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi
ích của tồn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực,
từng diện tích đất xác định thông qua việc quyết định quy hoạch sử dụng đất.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn
và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ
và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà
người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã
được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) [3].
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ để thích
nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là giao dịch về
QSDĐ. NN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào ý chí của NN
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
thông qua các hành vi pháp lý như: NN quyết định QHSDĐ, giao đất, cho thuê đất,
công nhận QSDĐ. Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị trường QSDĐ 2
cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người SDĐ với nhau trong việc
xác lập các giao dịch về QSDĐ).
1.1.2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai
Theo Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), thị trường sơ cấp bao
gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách là đại diện chủ SHTD về đất đai
tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
trong xã hội (gọi chung là người SDĐ) (Sơ đồ 1.1). Về phía Nhà nước: NN thực hiện
chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ
của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền thuê đất cho các người SDĐ bằng việc cấp
GCNQSDĐ. Về phía người SDĐ, tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá
nhân được NN giao đất, cho thuê đất để sử dụng cho các mục đích; tổ chức kinh tế
được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng của thị trường này là chỉ có nhà
nước giao đất/cho thuê đất, cơng nhận QSDĐ, thì sau đó người SDĐ mới có điều kiện
tham gia thị trường thứ cấp nên có thể coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền
AN (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014) [6].
NHÀ NƯỚC
Giao đất không
thu tiền
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Sơ đồ 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai
Cũng theo Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), đây là thị trường
thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui
mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung
về đất cho người SDĐ (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014) [6].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước)
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyển
nhượng
đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ các chủ SDĐ)
Sơ đồ 1.2: Thị trường thứ cấp về đất đai
1.1.3. Khái quát về giá đất
1.1.3.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của QSHĐ đai, hay giá đất
là giá bán QSHĐ. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của
tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là
vơ giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất
cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh
tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở
hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc SHTD, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được
quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá
quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. [7]
Luật Đất đai năm 2013, khái niệm về giá đất đã có điều chỉnh nhất định, tại
khoản 19, 20 Điều 3 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [8].
Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định
kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện
khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa
hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” [8].
Tại điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất do UBND tỉnh xây dựng
định kỳ 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ “ Bảng giá
đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê”. [8].
Như vậy, có thể thấy chính sách pháp luật đất đai đã có những điều chỉnh liên
quan đến giá đất; đặc biệt việc điều chỉnh phạm vi, mục đích sử dụng của bảng giá đất
thể hiện khá rõ ở một số nội dung áp dụng bảng giá đất trước đây, nay quy định áp
dụng theo giá đất cụ thể như: thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân vượt
hạn mức,… tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá,… tính tiền bồi thường,...
1.1.3.2. Các ́u tố ảnh hưởng đến giá đất
Từ kết quả nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản ở nước ta trong những năm qua, bước đầu có thể khái quát các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất theo các nhóm sau:
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật.
- Nhóm các yếu tố về xã hội
a). Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý và môi trường gắn với thửa đất
- Yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì
giá của thửa đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai
trị ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất. Tuy nhiên, trong những
trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại
vị trí. Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào
đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những vùng ven trung
tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao
thơng hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong
cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí khơng phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá.
Một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt
được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng.
+ Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp so với
các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó. Tuy
nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình cịn phụ thuộc vào đặc điểm của
vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch
vụ. Trong thực tế thường được xem xét đó là các chi phí đầu tư để san lấp mặt bằng
trước khi tiến hành xây dựng, vì thế địa hình cao hay thấp, bằng phẳng hoặc khơng
bằng phẳng có ảnh hưởng đến giá đất.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của
tầng đất mặt, vv...): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có
ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm
nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng loại cơng năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt;
+ Kiến trúc của các cơng trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc cơng
trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản): Kiến trúc của bất động sản hưởng trực
tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với
thị hiếu của thị trường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại;
+ Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất
động sản cụ thể tùy thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển những bất động
sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất động
sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược với hướng biển.
+ Về yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động
sản bao gồm: nước sinh hoạt, khơng khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hưởng đến giá
đất, bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn, nhất là tại các đầu mối giao
thông ở cửa ngõ vào thành phố, các khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
- Yếu tố kinh tế:
+ Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian
sinh lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Các tiêu chỉ để đánh
giá khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu
nhập một lần; thời gian kinh doanh có hiệu quả;
+ Các cơng trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất;
tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hịa
nhiệt độ, thơng tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhưng
cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản.
+ Các cơng trình kết cấu hạ tầng bên ngồi thửa đất: Tuy khơng trực tiếp cấu
thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên
ngồi thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận. Các cơng trình kết
cấu hạ tầng bên ngồi thửa đất có quy mơ hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị
của các thửa đất lân cận và ngược lại.
- Yếu tố pháp lý: Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch
sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:
+ Quy hoạch sử dụng đất: Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay cơng năng
của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất. Cùng một quy mơ diện tích
đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay cơng năng được phép sử
dụng khác nhau thì giá đất khác nhau.
Các giao dịch thị trường chịu sự chi phối của yếu tố quy hoạch. Trong trường hợp
thửa đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, nếu giá đất cụ thể xét đến yếu tố quy hoạch
nêu trên sẽ không công bằng đối với người dân có đất bị thu hồi. Vì trong trường
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
hợp thay đổi công năng quy hoạch phải thu hồi đất, giá trị đất sẽ giảm ngoài sự mong
muốn của người dân.
+ Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất: Tính pháp lý của việc sử dụng thửa
đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp lý
của hiện trạng sử dụng đất (mục đích, diện tích sử dụng đất), tính pháp lý của hiện
trạng cơng trình.
- Yếu tố về tâm lý và môi trường: Các yếu tố tâm lý, môi trường thường gắn với
mỗi thửa đất, chúng bao gồm:
+ Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất
động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử dụng đất, bất
động sản (tâm linh)
+ Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) như: khơng
khí, nước, tiếng ồn... (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2013) [3].
b). Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường
- Yếu tố cung bất động sản trên thị trường: Cung đối với bất động sản được
hiểu đó là “đất sạch” là bất động sản đã hoàn thiện theo nguyên tắc “chìa khóa trao
tay” khi giao dịch phát sinh. Bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động
sản (đất đã xây dựng các cơng trình). Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:
+ Nguồn cung về đất: tiêu chí xác định là diện tích đât nơng nghiệp, đất phi
nơng nghiệp chưa có cơng trình xây dựng, đất chưa sử dụng. Những địa phương, khu
vực khơng cịn hoặc cịn ít đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp chưa có cơng trình
xây dựng thì giá đất bình qn tại những địa phương, khu vực đó thường cao hơn so
với phương, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều.
+ Nguồn cung về bất động sản: tiêu chí để xác định gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã
hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển nhượng hoặc cho thuê trong
các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế.
- Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường: được hiểu là cầu có khả năng thanh
toán khi giao dịch phát sinh. Bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản:
+ Cầu về đất: Tiêu chí để xác định gồm nhu cầu đất cho các dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh khác; đất xây dựng các cơng trình công cộng; đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại
nông thơn.
+ Cầu về nhà ở và các cơng trình xây dựng: Tiêu chí để xác định là nhu cầu nhà
ở của người dân, nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh phục vụ cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nền kinh tế.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
- Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường: Yếu tố cung -cầu tác động đến
giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng
mà sự tác động của quan hệ cung - cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của
thị trường. Trong đó, giá đất chịu ảnh hưởng lớn nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng
thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung - cầu đạt
trạng thái cân bằng. (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2013) [3].
Tóm lại: Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên nhưng cầu khơng đổi
thì giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại.
c). Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật
Sự thay đổi thể chế Nhà nước sẽ kéo theo sự thay đổi đường lối, chính sách, Pháp
luật của Quốc gia nói chung. Mặc dù giá trị của tài sản nhận được từ các quyền về tài sản
do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước sẽ tác
động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh
vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về
nhà ở. Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến kích hay hạn
chế cịn tùy thuộc đối với từng chính sách của Nhà nước. Hay nói cách khác cịn tuỳ thuộc
vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Ở
nước ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và giá bất động sản gồm:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản;
- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi
nông nghiệp;
- Các chính sách thuế về bất động sản. (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2013).
d). Nhóm các yếu tố về xã hội
Trên phạm vi cả nước, một xã hội ổn định (cả kinh tế, chính trị, an ninh, mơi
trường) sẽ là môi trường tốt tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư nước
ngoài, đầu tư từ nội bộ nền kinh tế, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, từ đó làm cho giá
đất cũng biến động theo.
Q trình đơ thị hóa, hoặc đầu tư phát triển các cơng trình sản xuất, kinh doanh,
hạ tầng cơng cộng kéo theo cơ cấu sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp đến giá đất,
vì nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng sẽ chuyển dần đất nông nghiệp sang đất đô thị, dẫn
đến biến động của giá đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
1.1.4. Định giá đất
1.1.4.1. Khái quát định giá đất
Theo Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) [4], Định giá đất là một trong
bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc
thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ
sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng
thỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng... Định giá đất tạo điều kiện để đảm
bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người
quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau. Đất là một tài sản, vì
vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thơng thường, bên cạnh đó
đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như đã nêu, định giá
chỉ có thể là sự ước tính về giá trị ở một thời điểm nhất định, khó có thể tính đúng, tính
đủ như định giá các tài sản thơng thường khác. Có thể khái niệm về định giá đất sau
đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) [4].
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tư vấn định giá đất được thực hiện trong các
trường hợp: xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và
định giá đất cụ thể... Như vậy, có thể hiểu: Định giá đất là hoạt động tư vấn xác định
giá đất cho một diện tích đất nhất định tại vị trí đất cụ thể, với mục đích sử dụng đã
xác định, tại một thời điểm xác định [8].
1.1.4.2. Các nguyên tắc của định giá đất
a). Nguyên tắc thay thế
Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa
đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với
điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm
định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng qua các
điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
trong vịng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao
dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa
đất đang chờ định giá, rồi thơng qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất
đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy
nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá
biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay
thế có điều kiện chất lượng hồn tồn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy
thường phải tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng
phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo
nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu
hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong
những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
b). Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
- Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó
có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui
định của chính quyền địa phương. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông
thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu
nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, gọi là sử dụng
hiệu quả nhất.
- Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập rịng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương
lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
- Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất.
- Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng.
Đất nơng nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất đô
thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn
phòng giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải
thu thập, phân tích thơng tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của
thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử
dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là hiệu
quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời
gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
14
- Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn
liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với
nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài
sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề
nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc
sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính tốn từ các sử dụng
mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính
độc lập đó.
Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết
quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận. Theo thời gian, sử dụng hiệu
quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi. Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có
thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác. Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và
điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất có thể
là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó
là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn.
- Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì khơng
nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế, mà phải phán đốn chính xác trong
tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem xét đất đai đã được
sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức
sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu
quả nhất hay khơng; nếu khơng được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả
nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao
lâu. Trong đó, việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có
vai trị quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng
trong tương lai có liên quan đến ngun tắc dự đốn.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính
và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về
quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
c). Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết
quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành
giá thì ln nằm trong thế biến động, nên giá cả đất đai được hình thành trong quá
trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,
và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này ln thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
