Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố đà lạt, tỉnh lâm đồng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.57 MB, 104 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGÔ QUANG VINH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT,
TỈNH LÂM ĐỒNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGÔ QUANG VINH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT,
TỈNH LÂM ĐỒNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 885.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM HỮU TỴ
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu của tơi. Những số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ trong q trình thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các
thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Huế, ngày … tháng 09 năm 2018
Tác giả luận văn
Ngô Quang Vinh
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn:
TS. Phạm Hữu Tỵ, người hướng dẫn trực tiếp trong suốt q trình nghiên cứu
đề tài, ln giúp đỡ, động viên tơi thực hiện và hồn thành luận văn.
Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế; Tập thể Khoa Tài nguyên đất và
Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm
Huế; Tập thể lớp Cao học QLĐ 22G; Tập thể cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi
trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Lạt đã tạo mọi điều kiện
để tơi có thể hồn thành luận văn này.
Huế, ngày … tháng 09 năm 2018
Tác giả luận văn
Ngô Quang Vinh
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TÓM TẮT
Đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” đã
nghiên cứu, đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại tại thành phố Đà Lạt trước và sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó
tìm ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đà Lạt.
Đề tài đã áp dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như phương pháp điều
tra thu thập số liệu thứ cấp; điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp; thống kê, tổng hợp;
phân tích, so sánh; tham khảo ý kiến chuyên môn và phương pháp phân tích và xử lý
số liệu, từ đó đưa ra các kết quả nghiên cứu một cách cụ thể.
Tổng số giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân tính đến 30/6/2015 là
56.772 GCN với diện tích 6.292,24 ha, đạt tỷ lệ 94,48% ;Đất tổ chức, cơ sở tơn giáo
đã cấp được 856 GCN với diện tích 32.006,79 đạt tỷ lệ 98,7%.
Từ năm 2016 đến nay, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Lạt
đã sử dụng phần mền TMV.LIS 2.0 để khai thác, cập nhật CSDL địa chính và cấp giấy
chứng nhận QSD đất trên môi trường mạng, đến nay Chi nhánh đã làm chủ công nghệ
và đang vận hành khai thác CSDL địa chính dạng số.
Đề tài đã phân tích những tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận tại thành
phố Đà Lạt, tìm ra những nguyên nhân của những vướng mắc như: hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai rườm rà, chồng chéo; tồn tại những quan hệ ràng buộc,
phụ thuộc vào một số hoạt động của đơn vị khác; Việc thực hiện các chính sách quản
lý đất đai như đo đạc lại bản đồ địa chính theo các quy định và công nghệ khác nhau
qua các thời kỳ; trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai người dân khơng đều... Từ đó
đề xuất phương hướng và giải pháp hồn thiện và đẩy nhanh cơng tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii
TÓM TẮT ....................................................................................................... iii
MỤC LỤC........................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ .......................................................................... ix
MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .................................................. 2
2.1. Mục đích..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu ..................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ..................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2
CHƯƠNG 1 ...................................................................................................... 3
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI................................................................ 3
1.1.1. Một số khái niệm ..................................................................................... 3
1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai ..................................................................... 4
1.1.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................. 6
1.1.4. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất....................................... 17
1.1.5. Vai trò của pháp luật đất đai đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ ............ 22
1.1.6. Cơ sở pháp lý về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............. 24
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .......................................................... 27
1.2.1. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số
nước trên thế giới. ..................................................................................... 27
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
1.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước........... 30
1.2.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Lâm Đồng ....................................................................................... 33
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN, NHỮNG VẤN ĐỀ
CÒN TỒN TẠI, NHỮNG VẤN ĐỀ LUẬN VĂN TIẾP TỤC NGHIÊN
CỨU VÀ GIẢI QUYẾT ........................................................................... 34
CHƯƠNG 2 .................................................................................................... 36
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
................................................................................................................. 36
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU................................................................... 36
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................ 36
2.2.1. Phạm vi không gian ............................................................................... 36
2.2.2. Phạm vi thời gian ................................................................................... 36
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 36
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................. 36
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ........................................ 36
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp .............................. 36
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ............................................................ 37
2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................. 37
2.4.5. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên môn .......................................... 37
2.4.6. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu .................................................. 38
CHƯƠNG 3 .................................................................................................... 39
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................................ 39
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI .......................................... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................. 39
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 46
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................... 52
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
................................................................................................................. 53
3.2.1. Tình hình sử dụng đất ............................................................................ 53
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.2.2. Tình hình quản đất đai ........................................................................... 57
3.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất ................................... 58
3.3. THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT ................................................................... 59
3.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính ..................................................................... 59
3.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực trong công tác đăng ký đất đai..................... 60
3.3.3. Thực trạng bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính về
cấp giấy chứng nhận tại Chi nhánh thành phố Đà Lạt................................ 61
3.3.4. Thực trạng cơ sở vật chất phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Lạt ..................................................... 62
3.3.5. Thực trạng việc cấp giấy chứng nhận QSD đất tại thành phố Đà Lạt ...... 63
3.3.6. Phân tích những tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại thành phố Đà Lạt ................................................................... 75
3.4. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT ................................................................. 77
3.4.1. Khó khăn ............................................................................................... 77
3.4.2. Những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của thành phố Đà Lạt................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 79
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 79
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 82
PHỤ LỤC........................................................................................................ 85
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu, chữ viết tắt
Ý nghĩa
BĐĐC
Bản đồ địa chính
TNMT
Tài ngun mơi trường
CSDL
Cơ sở dữ liệu
VPĐK
Văn phịng đăng ký
ViLIS
Hệ thống thơng tin đất đai Việt Nam
(Vietnam Land Information System)
TNHH MTV
Trách nhiệm hữu hạn một thành viên
HTX
Hợp tác xã
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
THPT
Trung học phổ thông
SDĐ
Sử dụng đất
TMV
Tổng công ty Tài nguyên Môi trường Việt Nam
QSD
Quyền sử dụng
QSH
Quyền sở hữu
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND
Uỷ ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Thống kê các phường, xã thành phố Đà Lạt ............................................... 39
Bảng 3.2. Tỷ lệ diện tích đất phân theo dộ dốc. .......................................................... 41
Bảng 3.3. Các yếu tố khí hậu - thời tiết ở Đà Lạt và các trạm lân cận......................... 44
Bảng 3.4. Thống kê diện tích các loại đất TP. Đà Lạt – tỉnh Lâm Đồng ..................... 45
Bảng 3.5. Các chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế của TP.Đà Lạt GĐ 2005 – 2014 ............... 48
Bảng 3.6. Cơ cấu dân số - lao động của thành phố Đà Lạt đến năm 2017................... 50
Bảng 3.7. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 .................................................................... 54
Bảng 3.8. Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2015 TP. Đà Lạt ............................... 55
Bảng 3.9. Phân kỳ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2025.............................. 58
Bảng 3.10. Tổng hợp số liệu cấp GCNQSD đất theo MĐSD từ 2010 - 2014 .............. 64
Bảng 3.11. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến 30/6/2015. .................. 65
Bảng 3.12. Số liệu cấp giấy đất ở thành phố Đà Lạt từ 2014 đến tháng 12/2017 ........ 68
Bảng 3.13. Đặc điểm của người sử dụng đất (n=100 người)....................................... 69
Bảng 3.14. Thời điểm sử dụng, nguồn gốc thửa đất, tình trạng và mức độ sử dụng thửa
đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................................................. 70
Bảng 3.15. Đánh giá về công tác cấp GCNQSD đất của người đã được cấp giấy ....... 71
Bảng 3.16. Đánh giá về công tác cấp GCNQSD đất của người chưa được cấp giấy ... 73
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 3.1. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất TP. Đà Lạt năm 2015 .................................. 40
Hình 3.2. Bản đồ phân loại đất TP. Đà Lạt năm 2015 ................................................ 47
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Từ trước đến nay, đất đai luôn là đề tài thu hút được nhiều sự quan tâm, bởi đây
không chỉ là tư liệu sản xuất cho mọi hoạt động, mà còn là thành phần quan trọng hàng
đầu của mơi trường sống. Vì vậy, việc quản lý, sử dụng tài nguyên đất một cách hợp
lý, hiệu quả, và bền vững là mục tiêu của mọi quốc gia.
Ở Việt Nam, việc quản lý và sử dụng quỹ đất hiện có được tuân thủ theo các quy
phạm pháp luật về đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan, thống nhất nguyên lý
căn bản đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó có cơng tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quản lý nhằm cung
cấp các số liệu cụ thể giúp cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng
đất có hiệu quả hay khơng, từ đó đưa ra các định hướng sử dụng đất một cách phù hợp.
Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy
đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý sử
dụng đất theo pháp luật. Thơng qua đó, nhà nước đảm bảo được quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, hướng tới
mục tiêu sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Đất đai là nguồn tài ngun có vai trị quan trọng nên việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là một nhiệm vụ hàng đầu trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai của nước ta nói riêng, các quốc gia nói chung, qua đó góp phần giúp cho
người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả đất đai. Làm tốt
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng giúp nhà nước quản lý chặt
chẽ hơn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất tốt hơn. Trong
những năm qua, hệ thống văn bản quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã được ban hành là căn cứ pháp lý cho các cơ quan có thẩm quyền thực hiện.
Tuy nhiên trong thực tế, khi triển khai hệ thống văn bản này còn gặp nhiều vấn đề
phức tạp. Chính tình trạng đó đã làm cho hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai gặp
khó khăn và không mang lại hiệu quả quản lý cao. Ngun nhân dẫn đến tình trạng
đó khơng chỉ xuất phát từ phía người dân mà cịn liên quan đến trách nhiệm của các
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Việc nghiên cứu để tìm ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc làm có tính cấp thiết hiện nay. Xuất
phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng và đề
xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
chính, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận,
phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Lạt.
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục đích
Đánh giá được thực trạng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
thành phố Đà Lạt sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó tìm ra những khó
khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đà Lạt.
2.2. Mục tiêu
- Đánh giá được thực trạng và tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất tại thành
phố Đà Lạt sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực.
- Phân tích được các thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân ảnh hưởng đến công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đề xuất được một số giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần cũng cố thêm cho cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất từ những kết quả nghiên cứu của đề tài.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ
hành chính, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước
về đất đai, hạn chế những bất cập đang tồn tại đối với công tác cấp giấy chứng nhận
QSD đất.
- Tạo cơ sở để đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và
giải quyết một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD
đất, hạn chế được các sai sót trong q trình thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho
người dân.
- Hạn chế việc đi lại của người dân trong quá trình thực hiện các thủ tục hành
chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo liên quan đến
việc cấp giấy chứng nhận QSD đất.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai có thể tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến việc cấp giấy chứng
nhận QSD đất một cách kịp thời, chính xác, đầy đủ và có hệ thống.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử
dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các
điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều
688 Bộ Luật Dân sự 2005).
1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất.”
Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có giá trị pháp
lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được cơng nhận, được
hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong
quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt
ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung
nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy
định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”, trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ
sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như
trang 4 của Giấy chứng nhận.
1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Khái niệm
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai;đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất;phân phối và phân phối lại quỹ
đất đai theo quy hoạch,kế hoạch;kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất;điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
1.1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai
Nhà nước quản lý về đất đai có những vai trị sau:
- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
- Quản lý, giám sát quá trình sử dụng, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Tổ chức xây dựng và cơ cấu bộ máy nhà nước về đất đai, điều hành giám sát
hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.1.2.4. Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình,
cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có các
quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta
đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng
hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84),
Luật Đất đai qua các thời kỳ quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai,
chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách
nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan
hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội
như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một
vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối
hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần
thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định.
Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất
đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội
đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai
mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước
đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất
đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn ln vận động, ln ln phát
triển và thực tế cịn nhiều khó khăn tồn tại trong cơng tác quản lý và sử dụng đất đai
hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra
những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế
những văn bản khơng cịn phù hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ
sở vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ,
sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất.
Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng được
quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và
người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng
thời để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện nghĩa vụ của mình theo
quy định của Pháp luật. Thơng qua đó, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền
mà nhà nước trao cho mình như: tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; là điều kiện tiên quyết để
người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất khi nhà nước thu
hồi đất sử dụng cho mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai 2013, là căn cứ để nhà nước nắm
chắc, quản lý chặt chẻ nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia, từ đó lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hợp lý, đảm bảo tính khoa học.
Thơng qua cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể
tiến hành các biện pháp quản lý đối với đất đai, giám sát hiện trạng sử dụng đất, nắm
được thông tin chủ sử dụng đất, thông tin của từng thửa đất, giúp người sử dụng đất
yên tâm khai thác mọi tiềm năng của đất, thực hiện nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho thế hệ sau.
Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc đăng ký biến động đất đai, qua đó Nhà nước kiểm
sốt được các giao dịch về đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.
Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là tài liệu phục vụ việc
đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên
truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và
các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp cho công tác
thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất
động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản.
Ngoài ra, việc cấp GCNQSDĐ nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu
đất đai, hệ thống thơng tin địa chính và hệ thống hồ sơ điện tử, trong mơ hình Chính
phủ điện tử, thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định
hướng xã hội chủ nghĩa phát triển, khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động
vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ thơng qua hình thức vay vốn từ các tổ chức
tín dụng ngân hàng, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất. Có thể góp vốn để liên
doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho
người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ việc thu thuế sử dụng
đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác
thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác
và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện
chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
1.1.3.2. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh
chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở
hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các
giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính
theo thơng báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
1.1.3.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp giấy chứng nhận QSD đất có 5
nguyên tắc như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.
+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã
hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp
không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường
hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất
đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.1.3.4. Cơ sở xét cấp GCNQSD đất
- Các văn bản pháp luật về đất đai: Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở
pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai. Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, các văn bản pháp luật về đất đai quy định đối tượng được cấp giấy chứng
nhận, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng như
các chế tài pháp lý trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh
đó, cịn có các thông tư hướng dẫn việc thực hiện các quy định trong việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ
quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung các bản quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất chứa đựng các thơng tin về việc bố trí, sắp xếp, sử dụng
các loại đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau. Qua đó nhà nước nắm chắc quỹ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
đất và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả. Việc tính thuế, xác
định giá cả cho các loại đất đai phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy
mô đất đai của các đối tượng sử dụng. Những vấn đề cơ bản đó đều được thể hiện
trong các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, là cơ sở quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành theo đúng
quy định.
- Các giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong những căn cứ để xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là các giấy tờ về quyền sử dụng đất như: giấy tờ do cơ
quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
mua thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Căn cứ vào những giấy tờ
này để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
- Tình hình sử dụng đất đai: Thông qua việc kiểm tra tại thực địa, chúng ta biết
được thửa đất đó có sử dụng đúng mục đích hay khơng, có theo đúng quy hoạch hay
khơng và có xảy ra tranh chấp, khiếu nại khơng... Đó là một trong những điều kiện để
cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1.3.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
1.1.3.6. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận kết
quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất
đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường
trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là
người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng
đúng mục đích.
9. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục
đích, cho mượn, cho th trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải
lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
10. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất
quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký
hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
11. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Được Nhà nước cho phép hoạt động;
- Khơng có tranh chấp;
- Khơng phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
1.1.3.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
a. Yếu tố tự nhiên
Như chúng ta đã biết, sự đa dạng của các yếu tố tự nhiên như vị trí, địa hình, khí
hậu… đã tạo nên sự đa dạng về điều kiện sinh thái khác nhau giữa các vùng, từ đó
hình thành nên những loại đất có độ phì nhiêu khác nhau, với những mục đích sử dụng
khác nhau cho nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất khác
nhau đó cũng rất phức tạp.
Có thể khẳng định yếu tố tự nhiên là một trong những yếu tố quyết định độ phì
nhiêu của đất. Người ta lại dựa vào độ phì nhiêu để phân loại, định hạng đất, từ đó tính
thuế đất, xác định giá cả các loại đất đai phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Thông thường, với những loại đất mang lại thế mạnh đặc trưng của vùng thì
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quan tâm và đẩy mạnh hơn.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
Bên cạnh đó, các hiện tượng mất đất do thiên tai, sạt lỡ đất, địa hình gồ ghề..gây
khó khăn cho việc thống kê diện tích đất trong q trình đăng ký quyền sử dụng đất
ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, đất đai có đặc điểm là khơng thể di dời được, nó gắn liền với một
trong những yếu tố là điều kiện tự nhiên, làm cho thị trường đất đai mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản, qua
đó ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b. Điều kiện kinh tế xã hội
Trong quá trình phát triển của xã hội, con người dựa vào đất đai và khai thác
sử dụng đất đai để sinh sống. Xã hội ngày càng phát triển, của cải ngày càng dồi dào,
nền kinh tế hàng hoá ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ. Cơ chế thị trường xuất
hiện, đất đai ngày càng trở nên có giá trị cao, là đối tượng trao đổi mua bán, chuyển
nhượng, và thực sự hình thành thị trường đất đai. Sự phát triển của xã hội làm gia tăng
nhu cầu sử dụng đất đai, thúc đẩy các mối quan hệ trong sử dụng đất phát triển như
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. Chính những mối quan hệ này đã tạo nên sự biến động trong việc sử dụng đất, cho
nên công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phản ánh kịp thời
các biến động đó, đây cũng là một trong những cơng cụ khuyến khích các mối quan hệ
đất đai phát triển hơn.
Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường đất đai đang diễn ra với tốc
độ nhanh. Tuy nhiên, trên thị trường đất đai ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự
phát, hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đã gây khó khăn cho
việc quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, với sự phát triển của nền kinh tế hàng hố nhiều thành phần, có
nhiều chủ thể tham gia sử dụng đất, làm phát sinh những vấn đề phức tạp trong việc
xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển làm cho cơ cấu ngành kinh tế thay đổi theo,
dân số lao động và sự bố trí dân cư có xu hướng tập trung nhiều ở những nơi có sự
phát triển kinh tế cao ảnh hưởng rất lớn tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Một số loại đất có giá trị sử dụng cao như: đất chuyên dùng, đất khu dân cư, thì
cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cần được đẩy mạnh để bảo vệ lợi ích của
người sử dụng đất cũng như toàn xã hội.
Như vậy, ta có thể nói rằng các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đã ảnh hưởng
đến việc quản lý sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là rất rõ rệt.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
