Đánh giá công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.78 MB, 110 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TRUNG SƠN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐƠNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2019
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TRUNG SƠN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
|VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐƠNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8805103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HỒNG THỊ THÁI HỊA
HUẾ - 2019
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng những thông tin, số liệu phục vụ mục đích nghiên cứu
của đề tài đã được sự cho phép sử dụng của các cơ quan, tổ chức, các thơng tin trích
dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Huế, ngày… tháng 04 năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Trung Sơn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện Luận văn, tơi ln nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình,
đóng góp q báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tơi
hồn thành Luận văn này. Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo PGS. TS. Hồng Thị Thái Hịa,
Giảng viên khoa Nơng Học - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã trực tiếp hướng dẫn
khoa học cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi
của quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phịng Đào
tạo sau đại học - Trường Đại học Nơng Lâm Huế; các cán bộ Văn phòng Đăng ký đất
đai tỉnh Quảng Trị, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đông Hà, Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị, Sở Xây dựng Quảng Trị, UBND thành phố
Đơng Hà, Phịng quản lý đơ thị, Chi cục Thống kê thành phố Đơng Hà, và đồng nghiệp
đã tận tình giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Huế, ngày… tháng 04 năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Trung Sơn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Luận văn này đã tập trung phân tích, đánh giá thực trạng công tác chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại thành
phố Đơng Hà, tỉnh Quảng Trị. Kết quả nghiên cứu của luận văn đã làm cơ sở đề xuất
các giải pháp, kiến nghị để hồn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiệu quả và đẩy
nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ
gia đình, cá nhân tại thành phố cũng như các địa phương khác.
Trong q trình nghiên cứu, tơi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin về điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, đất đai; số liệu, tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất, cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẽ cho các hộ gia đình, cá nhân;
tham gia quan sát thực địa; phỏng vấn lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và hộ gia đình, cá
nhân. Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tôi đã tiến hành tổng hợp, phân tích
các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
cho các hộ gia đình, cá nhân.
Kết quả nghiên cứu cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
cho các gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đơng Hà cho thấy:
Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng được hồn thiện; quy trình, thủ tục
chứng nhận đã được ban hành. Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất còn nhiều vướng mắc chồng chéo, tài sản khác gắn liền với
đất, rừng trồng, cây lâu năm chưa được quy định cụ thể.
Tồn thành phố Đơng Hà, trong giai đoạn từ 2014 đến 2018 tồn thành phố có
18696 GCN đã cấp cho các hộ gia đình, cá nhân trong đó chỉ có 642 giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ yếu là nhà ở. Việc chứng nhận quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất hầu như không xuất phát từ ý thức của chủ sở hữu tài sản,
diễn ra rất nhỏ lẻ. Khi chủ sở hữu tài sản có nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng thế chấp
tài sản gắn liền với đất thì mới thực hiện.
Cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân cịn gặp một số khó khăn như: Các quy định về xác định quy mơ, diện tích, loại
cơng trình giữa ngành xây dựng và ngành quản lý đất đai cịn thiếu thống nhất, cơng
tác quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng còn lõng lẻo. Nhà nước chưa quy định cụ thể
loại cây trồng, mật độ cây trồng lâu năm hay rừng trồng như thế nào thì được chứng
nhận; Nhà nước cũng chưa có chế tài xử lý những trường hợp không đăng ký biến
động đối với tài sản sau đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho công tác quản lý;
UBND tỉnh Quảng Trị chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận
quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm gây vướng mắc cho quá trình thực hiện.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
Thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình,
cá nhân thường kéo dài so với quy định. Nguyên nhân cơ bản từ phía hộ gia đình, cá
nhân như tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã
cấp, xây dựng khơng phép, khơng có trong hợp đồng chuyển nhượng, khơng có cơ sở
xác định nguồn gốc tài sản…
Qua nghiên cứu này, đề tài đã đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu
quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ
gia đình, cá nhân tại thành phố Đơng Hà, tỉnh Quảng Trị.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ ................................................................. x
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 4
1.1.1. Đất đai ............................................................................................................... 4
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ................................................................................................................... 5
1.1.3. Tài sản ............................................................................................................... 9
1.1.4. Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản .................................................. 12
1.1.5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài khác sản gắn liền với đất.... 15
1.1.6. Quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất............................. 17
1.1.7. Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ....................................................................................................................... 19
1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 19
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế
giới ............................................................................................................................ 19
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam từ khi có Luật đất đai năm 1987 đến
nay ............................................................................................................................ 24
1.3. Những cơng trình nghiên cứu có liên quan .......................................................... 27
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 29
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 29
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp...................................... 29
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp ....................................... 30
2.3.3. Phương pháp tham vấn ..................................................................................... 31
2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................. 31
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Quảng Trị................................................ 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32
3.1.2. Tình hình kinh tế, xã hội .................................................................................. 35
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ở thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị ............. 42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................. 42
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ................................................................................. 48
3.3. Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân ....................................................................................... 58
3.3.1. Khái quát về tình hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành
phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị .................................................................................... 58
3.3.2. Thời gian và quy trình thực hiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ................................................................... 59
3.3.3 . Kết quả chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........ 65
3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ........................................................... 77
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và đẩy mạnh tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân ........................................................................................................................... 81
3.4.1. Giải pháp chính sách pháp luật ......................................................................... 82
3.4.2. Giải pháp về quy trình, thủ tục ......................................................................... 83
3.4.3. Giải pháp về cơ cấu tổ chức ............................................................................. 83
3.4.4. Quản lý và thực hiện nghiêm quy định về xây dựng ......................................... 83
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 84
1. Kết luận ................................................................................................................. 84
2. Đề nghị .................................................................................................................. 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 86
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 89
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1.
ĐGHC:
Địa giới hành chính
2.
GCN:
Giấy chứng nhận
3.
GCNQSDĐ:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4.
GTVT:
Giao thông vận tải
5.
HĐND:
Hội đồng nhân dân
6.
HTX:
Hợp tác xã
7.
KT-XH:
Kinh tế xã hội
8.
NN-PTNT:
Nông nghiệp phát triển nông thôn
9.
QSD:
Quyền sử dụng
10.
QHSDĐ:
Quy hoạch sử dụng đất
11.
UBND:
Ủy ban nhân dân
12.
QSHNO:
Quyền sở hữu nhà ở
13.
TSGLVĐ:
Tài sản gắn liền với đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 – 2018 ............... 39
Bảng 3.2. Tình hình cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đến 2018 .............. 45
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ......................... 48
Bảng 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất thành phố Đông Hà năm 2018 so với 2014 . 51
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đơng Hà năm
2018........................................................................................................................... 54
Bảng 3.6. Biến động sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2018 so với năm
2014 .......................................................................................................... 56
Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2018 ......................... 58
Bảng 3.8. Tình hình cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 2014 - 2018 ......................... 59
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về thời gian thực hiện chứng
nhận tài sản so với quy định ....................................................................................... 61
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian thực
hiện chứng nhận tài sản.............................................................................................. 61
Bảng 3.11. Thống kê hồ sơ chứng nhận QSHNO cho hộ gia đình, cá nhân tại thành
phố Đơng Hà giai đoạn 2014 – 2018 .......................................................................... 65
Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy phép xây dựng và chứng nhận QSHNO cho hộ gia đình,
cá nhân tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 – 2018 ..................................... 67
Bảng 3.13. Bảng tổng hợp số lượng hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSD đất và chứng nhận
QSHNO cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 – 2018............ 68
Bảng 3.14. Bảng tổng hợp số về thế chấp QSD đất, QSHNO và tài sản gắn liền với đất
giai đoạn 2014 – 2018 ................................................................................................ 69
Bảng 3.15. Bảng tổng hợp chứng nhận QSHNO theo địa giới hành chính phường giai
đoạn 2014 – 2018 ...................................................................................................... 70
Bảng 3.16. Bảng tổng hợp kết quả chứng nhận QSHNO theo loại hình nhà ở giai đoạn
2014 – 2018 ............................................................................................................... 71
Bảng 3.17. Kết quả chứng nhận các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 – 2018 .......................................... 72
Bảng 3.18. Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân ........................................ 74
Bảng 3.19. Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ thực hiện .............................................. 76
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí của thành phố Đơng Hà........................................................... 32
Hình 3.2. Biểu đồ phân bố dân số của các phường trong thành phố ............................ 39
Hình 3.3. Cơ cấu 3 nhóm đất chính của thành phố Đơng Hà năm 2018 ...................... 50
Hình 3.4. Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất thành phố Đơng Hà năm 2018 so với
năm 2014 ................................................................................................................... 53
Hình 3.5. Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2018 so
với năm 2014 ............................................................................................................. 57
Hình 3.6. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đơng Hà............................................. 63
Hình 3.7. Biểu đồ so sánh số hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở và hồ sơ chứng nhận
QSHNO giai đoạn 2014 – 2018 ................................................................................. 68
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng; Tài sản gắn
liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu bao gồm: Nhà ở, cơng trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm là những tài sản có giá trị kinh tế lớn
đối với chủ sở hữu tài sản.
Căn cứ Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất". Do đó, khi được cấp GCN tài sản gắn liền với đất thì
chủ sở hữu sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi; thuận tiện trong việc đăng ký thế chấp
tài sản với ngân hàng khi có nhu cầu vay vốn, thực hiện các giao dịch khác có liên quan
đến thị trường bất động sản...Nhưng thực tế, hiện nay, nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu cấp GCN tài sản trên đất vẫn gặp nhiều khó khăn trong q trình thực
hiện, vì việc cấp GCN tài sản trên đất cịn nhiều bất cập, thiếu tính thống nhất giữa các
văn bản quy phạm pháp luật, việc xác định nguồn gốc tài sản trên đất...
Ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP (hiệu lực
thi hành ngày 10/12/2009) về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định chủ sử dụng đất được quyền chứng
nhận sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên cùng một
loại giấy chứng nhận gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận). Để phù hợp với Luật Đất
đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội ngày 15/5/2014 Chính phủ ban hành Nghị định số
43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013. Theo đó,
tài sản gắn liền với đất được quyền chứng nhận sở hữu là nhà ở, cơng trình xây dựng
khơng phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và quyền sở hữu cây lây năm. Tuy
nhiên, vì được quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không cần chứng nhận sở
hữu nên các hộ gia đình, cá nhân khơng chú trọng tới việc chứng nhận quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất cho đến khi Thông tư liên tịch số: 20/2011-TTLT-BTPBTNMT ban hành ngày 18/11/2011 giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
có hiệu lực ngày 15/01/2012 (Nay được thay thế bằng Thông tư liên tịch số
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ban hành ngày 23/6/2016 giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
nguyên và Môi trường). Theo quy định tại Thông tư này thì các hộ gia đình, cá nhân
được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài
sản đó đã được cấp giấy chứng quyền nhận sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận sở hữu.
Thực tế qua gần 10 năm thực hiện chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đơng Hà, tỉnh Quảng Trị nhận thấy
cịn nhiều bất cập, phiền hà, gây khó khăn khơng nhỏ cho công tác quản lý của cơ
quan Nhà nước liên quan cũng như các hoạt động liên quan đến đăng ký chứng nhận
QSHNO, TSGLVĐ, các hoạt động vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh, nhu cầu
thế chấp tài sản gắn liền với đất, tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản của hộ
gia đình, cá nhân ngày một nhiều. Song thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất cịn khá nhiều khó khăn. Điều này cũng làm giảm khả năng giải ngân và
kìm hãm phát triển sản xuất gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến tiến trình phát triển kinh tế
của thành phố nói riêng và tỉnh Quảng Trị nói chung.
Để đánh giá đúng thực trạng và đưa ra các giải pháp để thực hiện tốt quy trình
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Đơng Hà, tỉnh Quảng Trị, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các
hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đơng Hà, tỉnh Quảng Trị”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và đề xuất được giải pháp đẩy nhanh
tiến độ và nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thành
phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.
- Đánh giá thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đơng Hà, tỉnh Quảng Trị.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác cấp chứng nhận
quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành
phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Nghiên cứu góp phần cung cấp cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện cơ sở pháp
lý và đề xuất được các phương án tối ưu trong quá trình thực hiện việc chứng nhận
quyền sở hữu, góp phần cải cách hành chính.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài làm tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc
quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Đông Hà hiểu rõ và nắm bắt cụ thể hơn về quy trình và các văn bản pháp lý
có liên quan đến chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ đó, các hộ gia đình, cá
nhân sẽ thuận tiện hơn trong việc thực hiện công tác này.
- Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ, nâng
cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Đất đai
Đất là một dạng tài nguyên vật liệu của con người. Đất có hai nghĩa: đất đai là
nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất
nông lâm nghiệp. Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập
lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa
hình và thời gian.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay [20]. Cũng chính bởi lịch sử đấu tranh để tồn tại và phát triển của đất
nước đã quy định chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai ở Việt Nam.
Có thể nói, chế độ sở hữu, nhất là đối với đất đai, tư liệu sản xuất là vấn đề vô
cùng quan trọng đối với mỗi chế độ xã hội, mỗi quốc gia, nên cũng là vấn đề được bàn
luận, được nhắc đến nhiều nhất. Chế độ sở hữu là cơ sở để hình thành nên quan hệ sở
hữu - thành phần quan trọng nhất trong quan hệ sản xuất, là yếu tố quyết định đến quá
trình tổ chức sản xuất và phân phối sản phẩm có được từ kết quả của việc sản xuất đó.
Do vậy, chế độ sở hữu có liên quan đến xu hướng phát triển của đất nước (tư bản chủ
nghĩa hay xã hội chủ nghĩa), liên quan đến tính hiệu quả trong q trình quản lý, khai
thác và sử dụng tài sản của đất nước.
Chế độ sở hữu mà đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan trọng
khác ở Việt Nam luôn được ghi nhận trong các bản Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp
năm 1959, Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992. Tuy nhiên, do tình hình lịch
sử và hoàn cảnh đất nước nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến pháp và pháp luật Việt
Nam quy định chủ thể, phạm vi, nội dung của chế độ sở hữu tài sản không giống nhau
và cơ chế thực hiện, bảo vệ các quyền sở hữu cũng khác nhau. Điều 18, Hiến pháp
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “đất đai do Nhà nước
thống nhất quản lý” [19]. Và đến nay, Hiến pháp năm 1992 đã được thay thế bằng
Hiến pháp năm 2013, nhưng bản chất sở hữu toàn dân đối với đất đai vẫn được giữ
nguyên, phù hợp với thực tế đất nước, phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của đông đảo
người dân Việt Nam khi một lần nữa khẳng định lại tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên
nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[25].
Điều 22, Luật đất đai năm 2013 quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai
bao gồm: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều
tra xây dựng giá đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi thu hồi đất; Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; Quản lý tài chính
về đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Phổ biến, giáo dục pháp luật
về đất đai; Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai; Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [21].
Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật
tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ
màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống đồi núi trọc,
đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phát
triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất.
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực
tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy theo
quy định của Luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động
quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử
dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Với những thông tin được thể hiện trên giấy
chứng nhận như: tên người sử dụng đất, số hiệu thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng,
tài sản gắn liền với đất, những biến động sau khi cấp giấy… GCNQSDĐ giữ một vai
trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước,
tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong
việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm sốt tình hình
đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, giấy chứng nhận là cơ sở để
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện
các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng hơn là các
quyền giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức áp dụng thống nhất cho tổ chức,
cá nhân từ Quyết định số: 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất (nay là Bộ Tài ngun và Mơi trường), bìa của mẫu giấy này có màu đỏ nên
thường được gọi là “bìa đỏ” hay “sổ đỏ”. Tuy nhiên mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp cho
quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đơ thị. Chính vì vậy mà
ngày 05/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy
chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và có bìa màu hồng nhạt, thường được gọi
là “giấy hồng” hoặc “sổ hồng” [6].
Cũng trong khoảng thời gian này, thực trạng nảy sinh phổ biến là sự buông lỏng
quản lý về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước gây ra
bất hợp lý, lãng phí, sử dụng khơng đúng mục đích tài sản Nhà nước. Do vậy, để tăng
cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, cơng trình trụ
sở cơ quan, Chính phủ giao cho Bộ Tài chính quản lý việc quản lý và sử dụng nhà làm
việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp. Những năm tiếp theo, Chính phủ lại tiếp
tục ban hành Nghị định số: 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về quản lý tài sản Nhà
nước, Nghị định này mở rộng đối tượng quản lý, quy định các cơ quan, đơn vị Nhà
nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất
đai, nhà và cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp
tỉnh và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc
thuộc sở hữu Nhà nước. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành có màu
tím, thường được gọi là “giấy tím” [7].
Như vậy, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ quan khác
nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất. Với
những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác
nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt,
đồng thời hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên
đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm
sốt biến động đất đai.
Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục
hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, khơng phụ
thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
Đất đai năm 2003 (hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004), quy định về GCNQSDĐ đã có
sự thay đổi cơ bản, tại Điều 48 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng
đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản
gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải
đăng ký quyền sử hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”
[2]. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự
chuyển quyền sử dụng đất. Mẫu giấy chứng nhận mới này cũng có màu đỏ, thay thế
cho 3 loại giấy chứng nhận đỏ, hồng, tím đang tồn tại, thống nhất chung một giấy
chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất. Tuy vậy, giấy chứng nhận này chỉ
mới cấp quyền sử dụng đối với chỉ riêng đất mà thôi.
Để thuận tiện và thống nhất trong việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với
đất, Chính phủ ban hành Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi
hành ngày 10/12/2009, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thay thế bằng
mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận). Theo quy định tại Điều 3, Thông tư số:
17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất: “Giấy chứng nhận do Bộ
Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong
phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy
chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền
hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen” [2].
Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, để
hướng dẫn về giấy chứng nhận theo đúng quy định của Luật, ngày 19 tháng 5 năm
2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định “Giấy
chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi
trang có kích thước 190mm x 265mm”. Như vậy, đến thời điểm này việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vẫn tiếp tục thực hiện cấp trên cùng một giấy.
Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng
đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ
sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người
đại diện. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử
dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và
chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có u cầu. Trường hợp có sự chênh
lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật đất đai hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng
không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất,
khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường
hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi
trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)
được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai [9].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
1.1.3. Tài sản
1.1.3.1. Khái niệm về tài sản
Tài sản, được coi là khách thể của quyền sở hữu đã được qui định tại Điều 105
Bộ luật Dân sự năm 2015. Nhưng những qui định này chỉ mang tính chất liệt kê, xác
định những loại vật thể và quyền tài sản được coi là tài sản. Vậy tài sản là gì và chúng
được phân loại như thế nào trong pháp luật Việt Nam ?
Trước đây và kể từ khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 2005 (ngày 14/06/2005)
và sau này là Bộ luật Dân sự năm 2015 ngày 24/11/2015 không có bất kì điều luật nào
nêu khái niệm tài sản là gì. Khi đó, tài sản được người ta hiểu một cách chung nhất và
luật chỉ nêu ra quy định những gì là tài sản.
Theo từ điển Tiếng Việt, nhà xuất bản Đà Nẵng - Trung tâm điện tử tin học xuất
bản năm 1997 thì tài sản được khái niệm như sau: “Tài sản là của cải vật chất dùng
vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng”. Theo khái niệm này thì thuật ngữ tài sản có
thể được hiểu theo hai cách:
- Thứ nhất, về phương diện pháp lý, tài sản là của cải được con người sử dụng.
“Của cải” là một khái niệm ln biến đổi và tự hồn thiện cùng với sự hoàn thiện về
giá trị vật chất. Ở La Mã cổ xưa, nhắc đến tài sản người ta liên tưởng ngay đến những
của cải trong gia đình như ruộng đất, nhà cửa gia súc… Còn trong xã hội hiện đại ngày
nay, ngồi của cải trong gia đình, chúng ta cịn có một số tài sản đặc biệt như, năng
lượng hạt nhân, phần mềm máy vi tính…[30].
- Thứ hai, trong ngôn ngữ thông dụng hàng ngày, tài sản là một vật cụ thể mà
có thể nhận biết bằng các giác quan và được con người sử dụng trong đời sống hàng
ngày như bàn ghế, xe máy,…[30].
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995, Điều 172 qui định: “tài sản bao gồm
vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Khi Bộ luật Dân
sự năm 2005 ra đời (hiệu lực từ ngày 01/01/2006) thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995
thì tài sản được qui định bao gồm “vật, tiền giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [4].
Như vậy, Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đều qui định tài sản
gồm có vật. Tuy nhiên, Điều 127 và Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 có sự khác nhau về
quy định tài sản khi một bên quy định tài sản là “vật có thực” và một bên quy định tài
sản là “vật” . Việc bỏ qui định vật có thực đã mở rộng nội hàm của vật, vật có thể đang
tồn tại hiện thực và vật chắc chắn được hình thành trong tương lai có thể xác định
được. Qui định về “Tài sản” tại chương VII bộ luật Dân sự năm 2015 phù hợp hơn với
đời sống thực tế và các giao lưu dân sự trong cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội
chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay, các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận về đối
tượng của giao dịch là tài sản được hình thành trong tương lai [4].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
Vật là những vật chất đang tồn tại trong tự nhiên hoặc đang được hình thành
trong tương lai. Tuy nhiên, không phải mọi vật đều là tài sản. Vật là tài sản phải thỏa
mãn các dấu hiệu: Vật đó phải tồn tại khách quan hoặc vật đó chắc chắn được hình
thành trong tương lai; Vật đó con người phải chi phối được, phải kiểm soát được và
phải chiếm hữu được; Vật đó phải xác định được giá trị thanh tốn hay giá trị trao đổi,
vật đó phải khai thác được về phương diện tài sản như dân sự, thương mại, tiêu
dùng… đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần con người; Vật đó là vật được phép lưu
thơng dân sự và mang giá trị tài sản, có thể trao đổi được cho nhau dưới dạng vật chất
hay qui đổi được thành tiền [11].
1.1.3.2. Phân loại tài sản
Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách. Trong luật La tinh tài sản được
phân loại thành động sản và bất động sản, tài sản hữu hình và tài sản vơ hình, vật tiêu
hao và vật khơng tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định, vốn và lợi tức, vật được sở
hữu và vật không được sở hữu, tài sản cơng và tài sản tư. Trong luật Anh-Mỹ thì tài
sản được phân loại thành quyền đối vật và quyền đối nhân, đất đai và các tài sản khác
bao gồm tiền, động sản hữu hình mà khơng phải là tiền [12].
Bộ luật Dân sự Việt Nam có xu hướng phân loại tài sản tương tự như luật La
tinh, tại Chương VII qui định về các loại tài sản, trong đó có các khái niệm động sản
và bất động sản, hoa lợi, lợi tức, vật chính và vật phụ, vật chia được và vật không chia
được, vật tiêu hao và vật không tiêu hao, quyền tài sản,….[22]
- Động sản và bất động sản (quy định tại Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015)
Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo
quy định của pháp luật. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [22].
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [22].
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở,
chưa có các quy định cụ thể về danh mục các tài sản này, nên việc phân định các tài
sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản. Dựa vào cách hiểu phổ biến
rằng bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài,
người ta coi tài sản là bất động sản khi chúng có các điều kiện sau: là một yếu tố vật
chất có ích cho con người; được kiểm chứng bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; có thể
đo lường bằng giá trị nhất định; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất,
cơng năng, hình thái của nó khơng thay đổi; tồn tại lâu dài. Với quan niệm này, bất
động sản được phân chia thành những nhóm:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
+ Đất đai: Đất không di dời được hoặc di dời không đáng kể; đất đai đã được
xác định chủ quyền; đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng
và chất lượng).
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó: Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời hoặc di dời
không đáng kể; các công trình xây dựng cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cơng
trình thương mại - du lịch - dịch vụ được xây dựng gắn liền với đất đai; các cơng trình
đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định
(các cơng trình tơn giáo, các di sản văn hóa vật thể, các cơng trình bảo tồn quốc gia, ...
không coi là bất động sản hoặc coi là bất động sản đặc biệt); các tài sản khác gắn liền
khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó như máy điều hịa trung tâm, các máy
móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng trình, cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan
cho cơng trình.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất: Vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây trồng và
đất trồng cây); một số cơng trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Thông thường việc gắn các “động sản” vào nhà ở và cơng trình xây dựng phải
do chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện, do vậy các bất động
sản và động sản này là cùng một chủ sở hữu. Tuy nhiên, có những trường hợp động
sản và bất động sản không nhất thiết là của một chủ sở hữu, đó là trường hợp cho th
nhà, th khốn cơng trình xây dựng mà người thuê gắn các “động sản” của mình vào
bất động sản đang thuê [13].
Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được xem là bất động sản. Những tài
sản này chỉ được xem là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí tự nhiên, nếu
tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản như khoáng sản đã khai thác,
cây lâu năm đã bị đốn khỏi mặt đất, cây rừng trồng đã thu hoạch…
Từ cách phân loại trên, mặc dù tài sản được phân loại thành hoa lợi lợi tức, vật
chính hay vật phụ, vật chia được hay không chia được, vật đặc định hay cùng loại, vật
tiêu hao hay khơng tiêu hao, vật hữu hình hay vơ hình... Ta điều nhận thấy rằng với
cách phân loại nào đi nữa thì tựu chung lại tài sản vẫn tồn tại ở dạng động sản hay bất
động sản. Cách phân loại tài sản thành động sản hay bất động sản là cách phân loại
bao trùm nhất, với cách phân loại này thì tất cả tài sản đều được xếp vào động sản hay
bất động sản mà không bỏ sót một loại tài sản nào. Với cách phân loại khác thì chúng
ta chỉ phân biệt được tài sản ở một khía cạnh nào đó mà khơng bao gồm hết những tài
sản còn lại.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
1.1.4. Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản
1.1.4.1. Quyền sở hữu về tài sản
Điều 12 Hiến pháp năm 1946: “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam
được bảo đảm”. Tài sản là quyền lợi mà thần thánh khơng thể xâm phạm được, trừ khi
có những nhu cầu xã hội cần thiết và với điều kiện được bồi thường một cách thoả
đáng. Có thể nói từ khi Hiến pháp đầu tiên ra đời, quyền sở hữu tài sản đã được pháp
luật bảo vệ.
Các quyền tài sản là những quyền gắn liền với một tài sản hoặc khi thực hiện
quyền đó chủ sở hữu sẽ có được một tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng
tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ [11].
Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 qui định “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật” [22]. Từ qui định trên, ta có thể hiểu quyền sở hữu theo hai nghĩa:
Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho
phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở hữu chính là
những quyền năng dân sự chủ quan của từng chủ sở hữu nhất định đối với một tài sản
cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của qui phạm pháp luật về sở hữu [25].
Theo nghĩa rộng, quyền sở hữu có thể được hiểu là tổng hợp hệ thống các qui
phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong
lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản [25].
1.1.4.2. Quyền chiếm hữu
Luật Dân sự Việt Nam xác định chiếm hữu là một quyền năng của quyền sở
hữu cụ thể, Điều 186 Bộ luật Dân sự 2015 qui định quyền chiếm hữu của chủ sở hữu
là: Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối
tài sản của mình nhưng khơng được trái pháp luật, đạo đức xã hội [22].
Điều 186 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thêm về Quyền chiếm hữu của người
được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản theo đó “người được chủ sở hữu ủy quyền
quản lý tài sản thực hiện việc chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời
hạn do chủ sở hữu xác định”.
Trong chiếm hữu theo luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu, có
thể tồn tại hai khả năng sau đây:
Người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm hữu
không phải là chủ sở hữu của tài sản;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay khơng có căn cứ, có thể chia chiếm hữu
thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
Chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là các trường hợp người chiếm hữu
thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên những căn cứ do pháp
luật qui định. Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp, theo Điều 186 Bộ luật Dân sự
2015, sự chiếm hữu hợp pháp trước hết đó là sự chiếm hữu tài sản của một chủ sở hữu
được pháp luật công nhận [22].
Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là chiếm
hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở hữu uỷ quyền quản
lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự;
người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài
sản bị đánh rơi, bị bỏ qn, bị chơn giấu, bị chìm đắm; người phát hiện và giữ gia súc,
gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc, chiếm hữu của cơ quan, tổ chức theo chức
năng và thẩm quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình liên tục, cơng khai [22].
Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu tài sản của
người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ theo các quy định về bảo
vệ quyền sở hữu [19]. Lẽ dĩ nhiên, người này phải chứng minh được tính hợp pháp của
việc chiếm hữu, chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng thuê tài sản.
Người chiếm hữu trong tình trạng chiếm hữu khơng dựa vào các trường hợp
được liệt kê tại các Tiểu mục 1, mục 3, chương XIII cả Bộ luật Dân sự 2015 đều bị
xem là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật. Thực chất, chiếm hữu khơng có căn cứ
pháp luật là trường hợp một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với
một tài sản tức là xử sự như chính mình là chủ sở hữu trong khi thực chất chủ sở hữu
đích thực của tài sản lại là người khác. Có hai trường hợp xảy ra: chiếm hữu khơng có
căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng
ngay tình.
Người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình khơng được
pháp luật bảo vệ và khơng được hưởng quy chế xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.
Trái lại, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình được
pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và được xác lập quyền sở hữu tài sản theo
thời hiệu.
1.1.4.3. Quyền sử dụng
Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 định rõ: Quyền sử dụng là quyền khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho
người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật [22]. Khai thác công
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
