Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh quảng bình
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.11 MB, 80 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRƯƠNG THỊ THANH HƯƠNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG
Chun ngành: Quản lý đất đai
HUẾ-2017
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRƯƠNG THỊ THANH HƯƠNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG
Chun ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG
HUẾ-2017
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng những thông tin, số liệu phục vụ mục đích nghiên cứu
của đề tài đã được sự cho phép sử dụng của các cơ quan, tổ chức, các thơng tin trích
dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Trương Thị Thanh Hương
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Luận văn thạc sĩ kỹ thuật chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài “Nghiên cứu
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình” là kết quả của q trình cố
gắng khơng ngừng của bản thân và được sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy,
bạn bè đồng nghiệp và người thân. Qua trang viết này tác giả xin gửi lời cảm ơn tới
những người đã giúp đỡ tôi trong thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua.
Tơi xin tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với thầy giáo PGS.TS Huỳnh
Văn Chương đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu thông tin khoa
học cần thiết cho luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo trường Đại học Nông Lâm Huế, khoa Tài
nguyên Đất và Môi trường – Nông nghiệp đã tạo điều kiện cho tơi hồn thành tốt cơng
việc nghiên cứu khoa học của mình.
Cuối cùng tơi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, đơn vị công tác đã giúp đỡ tôi
trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn.
TÁC GIẢ
Trương Thị Thanh Hương
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT NỘI DUNG
Giao dịch bảo đảm bằng BĐS nói chung, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất nói riêng có vai trị, ý nghĩa rất lớn đối với nền kinh tế nước ta.
Ngoài ra, hoạt động này còn đảm bảo ổn định xã hội khi đảm bảo được quyền và lợi
ích của các bên tham gia đăng ký thế chấp, việc đăng ký thế chấp là nhằm cơng khai
hố thơng tin về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài
sản thế trong trường hợp một tài sản được thế chấp để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạngvà đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất tại tỉnh Quảng Bình” đem lại nhiều đóng góp cho lĩnh vực này.
Ở đây, tác giả chỉ nghiên cứu trong phạm vi những bất cập của quy định pháp
luật và thực trạng đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình
cho các tổ chức kinh tế.
Mục đích nghiên cứu của đề tài chủ yếu điều tra, đánh giá được thực trạng công
tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình. Từ
đó, đề xuất được một số vấn đề cần thay đổi trong quy định của pháp luật đối với công
tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; nhằm nâng
cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
Trên cơ sở thu thập các số liệu từ việc phỏng vấn trực tiếp các tổ chức kinh tế
và các báo cáo của Văn phòng Đăng ký QSD đất, Sở Tài Ngun và Mơi trường và
các bình luận khoa học liên quan đến đề tài, tác giả đã rút ra được những vấn đề cơ
bản, thiết thực phù hợp vói thực tế đối với hoạt động đăng ký thế chấp QSD đất và tài
sản gắn liền với đất. Các phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp thống kê và
xử lý số liệu, phương pháp kế thừa và tham khảo các tài liệu liên quan, phương pháp
so sánh để đưa ra các kết quả nghiên cứu trong đề tài.
Dựa vào các bảng thống kê số liệu, phân tích biểu đồ…Kết quả nghiên cứu cho thấy:
Điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và công tác quản lý, sử
dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
Những khó khăn vương, vướng mắc trong công tác đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tê trên địa bản tỉnh Quảng bình.
Trên cơ sở thực tiễn của địa bàn nghiên cứu, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm thực
hiện tốt hơn công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
cho các tổ chức kinh tế.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................ii
TÓM TẮT NỘI DUNG ................................................................................................. iii
MỤC LỤC ...................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIÊT TẮT ............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................................ 1
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ................................................................. 2
CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3
1.1.1. Giao dịch bảo đảm ................................................................................................. 3
1.1.2. Một số vấn đề chung về thế chấp .......................................................................... 6
1.1.3. Tổ chức kinh tế .................................................................................................... 10
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ................................................................... 12
1.2.1. Thực tiễn quản lý đất đai và đăng ký giao dịch bảo đảm một số nước trên thế
giới ................................................................................................................................. 12
1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .............................................. 17
1.3. Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................................... 19
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................................... 22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 22
2.2. Nội dung nghiên cứu: ............................................................................................. 22
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 22
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ................................................... 22
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
2.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................... 23
2.3.3. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan ...................................... 23
2.3.4. Phương pháp so sánh ........................................................................................... 23
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 24
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Bình ............................................ 24
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 24
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội .................................................................................... 29
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................... 35
3.2. Khái quát một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Quảng Bình ....... 38
3.2.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và tổ chức thực hiện ................ 38
3.2.2. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo của công
dân liên quan đến các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai .................................. 39
3.2.3. Thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................................... 40
3.2.4. Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất .................................................... 40
3.2.5. Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ....... 41
3.2.6. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................. 41
3.2.7. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản ....................................... 44
3.2.8. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai ................................................................... 45
3.3.Thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại
tỉnh Quảng Bình............................................................................................................. 45
3.3.1. Thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất .................................................................................................................................. 46
3.3.2 Thời gian và quy trình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất. .................................................................................................................... 49
3.3.3. Những bất cập, khó khăn ..................................................................................... 55
3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất ............................................................................... 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 65
1. KẾT LUẬN ............................................................................................................... 65
2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 68
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIÊT TẮT
1.
BĐS:
Bất động sản
2.
BLDS:
Bộ luật dân sự
3.
GCN:
Giấy chứng nhận
4.
GCNQSDĐ:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5.
HĐND:
Hội đồng nhân dân
6.
QSD:
Quyền sử dụng
7.
QSDĐ:
Quyền sử dụng đất
8.
TCTD:
Tổ chức tín dụng
9.
TNHH:
Trách nhiệm hữu hạn
10.
UBND:
Ủy ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tăng trưởng GDP bình quân qua các năm của tỉnh Quảng Bình ................. 29
Bảng 3.2. Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất cho các tổ chức đến 12/ 2016 ......... 42
Bảng 3.3. Tình hình cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đến 12/2016 ........... 44
Bảng 3.4. Thống kê tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất giai đoạn từ năm 2012- 2016 (Tính đến ngày 30/12/2016) ..................................... 47
Bảng 3.5. Kết quả phỏng vấn 30 tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Bình ........... 56
Bảng 3.6. Kết quả phỏng vấn 30 cán bộ tính dụng của 11 tổ chức tín dụng trên địa bàn
tỉnh Quảng Bình............................................................................................................. 58
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ địa bàn nghiên cứu .............................................................................. 24
Hình 3.2. Tỷ lệ tăng trưởng GDP qua các năm ............................................................. 30
Hình 3.3. Tỷ lệ Giấy chứng nhận được cấp của các tổ chức ......................................... 43
Hình 3.4. Tỷ lệ các trường hợp đăng ký thế chấp qua các năm .................................... 48
Hình 3.5. Quy trình đăng ký thế chấp tại tỉnh Quảng Bình ......................................... 51
Hình 3.6. Mẫu GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ............................................................................................................................ 53
Hình 3.7. Mẫu Trang bổ sung Giấy chứng nhận ........................................................... 54
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong nền kinh tế hiện nay, sự lưu thông của tiền tệ là rất lớn, nhu cầu vay vốn
có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất diễn ra hết sức đa đạng dưới nhiều hình thức như cầm cố, thế
chấp, đặt cọc…và một số hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thành thị
trường “ngầm”. Điều này đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh
hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế nói chung và phát sinh các tranh chấp dân sự nói
riêng, ảnh hưởng đến các bên trong giao dịch, dẫn đến những bất ổn trong xã hội.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về giao dịch
bảo đảm nói chung và biện pháp quản lý chặt chẽ các hoạt động giao dịch bảo đảm
nói riêng.
Quảng Bình là một tỉnh đang trên đà phát triển với nhiều nguồn đầu tư, do đó
nhu cầu về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng tăng cao. Việc đăng ký các giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn diễn ra khá sơi động
trên địa bàn tỉnh; đặc biệt trong đó có hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn
tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ những vấn đề trên nên việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình” là thực sự cần thiết.Việc
nghiên cứu đề tài này khơng chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà cịn có giá trị thực tiễn
sâu sắc.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
a. Mục tiêu chung
Nghiên cứu thực trạng việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Bình để từ đó có những đề xuất giải
pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong các quy định về giao dịch bảo đảm nói
chung, về thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng; tạo
điều kiện thuận lợi cho cả bên thế chấp lẫn bên nhận thế chấp, mang lại hiệu quả thiết
thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
b. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra, đánh giá được thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình.
- Đề xuất được một số vấn đề cần thay đổi trong quy định của pháp luật đối với
công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế
chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
a. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài nghiên cứu phát hiện những mặt thuận lợi và những bất cập trong công
tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế.
Đề tài cũng sẽ đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật liên
quan cũng như cải thiện những bất cập trong công tác đăng ký thế chấp hiện nay.
b.Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp các nhà quản lý và chính quyền địa phương có cái nhìn khách quan
hơn, sát thực hơn trong công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất.
- Giúp các tổ chức kinh tế của tỉnh hiểu rõ hơn và thuận tiện hơn trong việc
thực hiện công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác thế
chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời phù hợp với điều
kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu là tỉnh Quảng Bình.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Giao dịch bảo đảm
1.1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo Khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì “giao dịch bảo đảm là
giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện
pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bão lãnh, tín chấp.
Biện pháp bảo đảm là cơng cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của
bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền.
Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại, biện pháp
bảo đảm có vai trị rất quan trọng.
“Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên
sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là
bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác
(gọi là bên được bảo đảm)”[20]. Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam
chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp. Nhìn chung pháp luật Việt Nam
và các nước khá tương đồng về khái niệm biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau
trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo hướng dẫn của UNCITRAL thì “Giao dịch bảo
đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối
khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc
dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu”.
Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định. Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo
đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm[14]. Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá
tương đồng với “biện pháp bảo đảm”.
Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm có
quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.
1.1.1.2. Chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm
Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm
(chủ nợ có bảo đảm). Ngồi ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm cịn xuất hiện
những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của bên nhận bảo
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…Trong trường hợp trái
phiếu bảo đảm bằng tài sản và trường hợp chủ nợ có bảo đảm ở nước ngồi, có một
người đứng ra quản lý giao dịch bảo đảm cho các chủ nợ có bảo đảm, đó là người quản
lý giao dịch bảo đảm. Trong phần giải nghĩa cho Điều 16 của Luật mẫu về giao dịch
bảo đảm do Ngân hàng Tái thiết và Phát triển Châu Âu ban hành (Luật mẫu EBRD) thì
“Người quản lý giao dịch bảo đảm không chỉ là người đại diện của bên nhận bảo đảm;
mà trong ngôn ngữ thực tiễn, người này sẽ thay mặt bên nhận bảo đảm thực hiện các
giao dịch với các bên thứ ba liên quan đến việc thực thi giao dịch bảo đảm (nhưng
không phải là việc chuyển nhượng quyền đối với nghĩa vụ được bảo đảm và giao dịch
bảo đảm). Vai trò này được thể hiện cụ thể trong trường hợp có nhiều bên nhận bảo
đảm, ví dụ một số ngân hàng cho vay, các chủ sở hữu trái phiếu hoặc khi mà bên nhận
bảo đảm không cư trú tại nước sở tại”[14]. Theo Luật mẫu EBRD, người quản lý giao
dịch bảo đảm do bên nhận bảo đảm chỉ định. Người này có quyền giám sát việc thanh
toán nợ của con nợ. Người quản lý giao dịch bảo đảm có quyền tiến hành các thủ tục
xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Người quản lý giao dịch bảo đảm
phải thực hiện các nghĩa vụ của bên nhận giao dịch bảo đảm đối với bên thứ ba. Hiện
nay, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về nội dung này.
1.1.1.3. Các biện pháp bảo đảm
Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và các
nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền thống như:
Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quĩ, bảo lãnh. Bộ luật Dân sự Việt Nam còn
quy định về biện pháp tín chấp. Ngồi ra, trong thực tiễn kinh doanh, các bên còn áp
dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện pháp bảo đảm trên như bảo
lãnh ngân hàng, tín dụng dự phịng,… Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt
Nam khơng bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang
người nhận bảo đảm.
Pháp luật Anh - Mỹ cũng có các biện pháp bảo đảm tồn tại dưới hình thức cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh,… Theo pháp luật Mỹ thì biện pháp thế chấp chủ yếu được áp
dụng cho bất động sản. Pháp luật của Mỹ quy định thế chấp là một biện pháp bảo đảm
trao cho bên nhận bảo lãnh một lợi ích trên bất động sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ.
“Thế chấp được chứng minh bởi một chứng thư độc lập với hối phiếu nhận nợ hoặc
hợp đồng vay nợ. Lợi ích bảo đảm dành cho người cầm giữ quyền tịch biên tài sản bảo
đảm trong trường hợp không trả nợ hoặc quyền được thanh tốn trước so với các chủ
nợ có quyền ưu tiên thấp hơn…”[14]. Như vậy, pháp luật của Mỹ không bắt buộc phải
chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản mà trao cho người nhận thế chấp quyền xử lý
tài sản thế chấp và quyền ưu tiên thanh toán. Khác với Mỹ, pháp luật của Anh coi thế
chấp là biện pháp bảo đảm có sự chuyển dịch chuyển sở hữu từ bên bảo đảm sang bên
nhận bảo đảm nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và bên bảo đảm được bảo lưu quyền
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
chuộc lại tài sản trong trường hợp hoàn thành nghĩa vụ[14]. Điều này dẫn đến thực
trạng ở Anh có hai loại thế chấp là thế chấp pháp lý và thế chấp cơng bình. Thế chấp
pháp lý là trường hợp thế chấp mà quyền sở hữu tài sản đã được chuyển giao hồn
tồn cho người nhận thế chấp. Thế chấp cơng bình xảy ra trong trường hợp các bên có
ý định xác lập thế chấp pháp lý nhưng thực tế không thực hiện được, với điều kiện bên
thế chấp đã thực hiện mọi hành vi cần thiết để chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì
luật cơng bình sẽ thừa nhận sự tồn tại của biện pháp thế chấp này và gọi là thế chấp
cơng bình[14]. Ví dụ khi một người dùng một tài sản để thế chấp hai lần, thì thế chấp
lần thứ nhất thường là thế chấp pháp lý và thế chấp lần hai thường là thế chấp cơng
bình, vì tài sản khơng thể chuyển giao hồn tồn cho người nhận thế chấp thứ hai được
khi nó đã được chuyển cho người nhận thế chấp thứ nhất. Trừ trường hợp đặc biệt,
người nhận thế chấp pháp lý có lợi thế hơn so với người nhận thế chấp cơng bình.
Trong pháp luật Anh-Mỹ tồn tại khái niệm đặc quyền “charge” (luật của Anh)
hoặc “lien” (luật của Mỹ). Đặc quyền bao gồm đặc quyền chấp hữu (quyền cầm giữ tài
sản) “artisan’s lien” và đặc quyền không chấp hữu (đặc quyền không cầm giữ tài
sản) “mechanic’s liens”. “Đặc quyền là một quyền hoặc lợi ích pháp lý mà chủ nợ có
được trên một tài sản của một người khác tồn tại cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm
bởi đặc quyền này được hồn thành”. Đặc quyền có thể phát sinh theo thỏa thuận của
các bên hoặc được quy định bởi pháp luật. “Nhiều người cung cấp dịch vụ làm duy trì
hoặc tăng giá trị của tài sản. Ví dụ nhà tư vấn kỹ thuật sửa chữa ơ tơ, thợ kim hồn sửa
chữa dây chuyền. Thơng thường, các luật khác ngồi UCC quy định người sửa chữa
hoặc cung cấp dịch vụ có quyền cầm giữ tài sản được sửa chữa hoặc cung cấp dịch vụ.
Đặc quyền này được xác lập bởi đạo luật hoặc án lệ và tồn tại bằng việc người cung
cấp dịch vụ cầm giữ tài sản này”[14]. Quyền cầm giữ tài sản khác với cầm cố ở điểm
chủ nợ nắm giữ tài sản do chủ sở hữu tài sản giao vì mục đích khác, như sửa chữa, gia
cố,… Cịn trong cầm cố, chủ sở hữu tài sản giao tài sản cho bên nhận cầm cố để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Ngồi ra luật Mỹ cịn quy định về đặc quyền nông
nghiệp là quyền dành cho người cung cấp được bảo đảm việc thanh tốn tiền bán hàng
hóa, cung cấp dịch vụ, tiền cho thuê bất động sản phục vụ cho hoạt động nông
nghiệp.[14] Đặc quyền nông nghiệp có thể phát sinh theo quy định của luật tiểu bang.
Ngoài đặc quyền của nhà cung cấp dịch vụ, luật Mỹ còn quy định một số đặc quyền
đặc biệt như đặc quyền thuế liên bang, quyền cầm giữ hàng hải.
Bảo lưu quyền sở hữu hàng hóa là quyền của người bán giữ lại hoặc bảo lưu
quyền sở hữu hàng hóa cho đến khi bên mua thanh tốn tồn bộ tiền hàng. Đây là biện
pháp bảo đảm rất phổ biến ở pháp luật Anh - Mỹ áp dụng trong trường hợp mua trả
chậm, trả dần. Điều 461 Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng đề cập đến quyền bảo lưu
quyền sở hữu tài sản của bên bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền áp dụng cho trường
hợp mua trả chậm, trả dần.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
Cũng như thông lệ quốc tế và pháp luật nhiều nước, pháp luật Việt Nam không
giới hạn về các biện pháp bảo đảm. Biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự thỏa thuận.
“Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định cấm các bên thỏa thuận về việc
áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp bảo đảm nêu trên, do đó, nếu các
bên tự thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngồi các biện pháp nêu
trên mà khơng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội thì pháp luật khơng “bác bỏ” sự thỏa
thuận đó giữa các bên, khi có tranh chấp thì các bên có trách nhiệm thực hiện đúng
cam kết đó”[20]. Tuy nhiên, thực tiễn ở Việt Nam cho thấy các biện pháp bảo đảm,
đặc biệt trong lĩnh vực tài chính ngân hàng chỉ được bó hẹp trong các biện pháp bảo
đảm mà pháp luật quy định.
1.1.2. Một số vấn đề chung về thế chấp
1.1.2.1. Thế chấp tài sản
a. Thế chấp tài sản theo pháp luật Việt Nam
Theo nghĩa thông thường thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để
thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó. Nếu trong trường hợp tài sản thế chấp
khơng thể chuyển giao được cho bên kia thì bên thế chấp sẽ dùng giấy tờ chứng nhận
quyền sở hữu tài sản của mình giao cho bên nhận thế chấp giữ và như vậy bên thế
chấp sẽ không thể định đoạt được tài sản đã thế chấp vì khơng có giấy tờ về sở hữu.
- Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật Hà
Nội: "Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (hoặc theo quy định của pháp
luật), theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ nhưng khơng chuyển giao tài sản cho bên có quyền" .
- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn:
Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó bên có
nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối
với bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu
năm, các công trình xây dựng khác…Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động
sản để đảm bảo một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như
tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật vụ của
bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc
pháp luật có quy định. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba. Việc
thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và
phải có chứng nhận của tổ chức hành nghề cơng chứng (Phịng Cơng chứng hoặc Văn
Phịng Cơng chứng) hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có
thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Chế định thế chấp tài sản được quy định ở
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
BLDS năm 1995 và tiếp tục được quy định tại các Điều từ Điều 342 đến Điều 357 của
BLDS 2005.
Trong chế định quy định về các biện pháp bảo đảm trong BLDS 2005 thì thế
chấp là một biện pháp bảo đảm cơ bản và rất quan trọng. Theo quy định tại Điều 342
BLDS 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và khơng chuyển giao tài sản đó
cho bên nhận thế chấp[20].
So với quy định của Điều 346 BLDS 1995 về định nghĩa thế chấp thì “Thế chấp
tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…”[19]
Như vậy, so với quy định của BLDS 1995 thì có một điểm khác biệt cơ bản so
với BLDS 2005 về định nghĩa thế chấp tài sản đó là BLDS 2005 đã khơng có sự phân
biệt tài sản đem thế chấp là bất động sản hay động sản như BLDS 2005 mà chỉ căn cứ
vào việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp.
Sự thay đổi này đã đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn trong hoạt động thế chấp.
Nhìn chung, dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì khi nhận
định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây: Một là, cơ sở và nguồn
gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập
từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách có điều kiện thơng qua một tài sản
cụ thể; Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng
cũng có thể bao gồm cả các tài sản khơng phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản được
sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là
đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên; Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khơi
phục hồn tồn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết,
hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hồn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền
định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện.
b. Thế chấp tài sản theo quan điểm một số nước trên thế giới
Theo quy định của pháp luật một số nước trên thế giới cũng định nghĩa về thế
chấp và có những điểm giống nhau về bản chất nhưng khác nhau về cách thức thể hiện:
Thế chấp được quy định tại Bộ luật Dân sự và Thương mại (BLDS & TM) Thái
Lan Tiêu đề XII từ Điều 702 đến Điều 746, bao gồm những nội dung chính sau đây:
-
Khái niệm và đặc điểm của thế chấp
Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng
một tại sản cho một người khác khác, gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm để
thi hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho người thế chấp.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên
trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được
chuyển nhượng cho người thứ ba hay chưa [14] .
Qua khái niệm thế chấp được quy định Điều 715 BLDS & TM Thái lan có thể
nhận thấy thế chấp theo pháp luật Thái Lan có những đặc điểm sau:
Thứ nhât, thế chấp là một hợp đồng, tức là có sự thỏa thuận và thống nhất ý chí
giữ các bên là bên có quyền và bên có nghĩa vụ.
Thứ hai, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vì thế chấp có
chức năng bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ. Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền cưỡng chế thi hành
hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thứ ba, tài sản là đối tượng của thể chấp vẫn do bên bảo đảm giữ. Quy định này
thể hiện đặc điểm riêng biệt của thế chấp ó với cầm cố theo pháp luật Thái Lan, vì theo
quy định tại Điều 747 thì cầm cố là một hợp đồng qua đó một người gọi là người cầm
cố giao cho một người khác gọi là người nhận cầm cố một động sản, để đảm bảo cho
việc thi hành một nghĩa vụ.
-
Đối tượng thế chấp [14]
Theo quy định của pháp luật Thái Lan thì đối tượng của thế chấp bao gồm cả bất
động sản và động sản. Trong hợp đồng thế chấp các bên phải chỉ rõ tài sản thế chấp.
Bất cứ loại bất động sản nào cũng có thể được thế chấp. Cịn đối với động sản
thì về ngun tắc chỉ những động sản có đăng ký quyền sở hữu mới trở thành đối
tượng của thế chấp. Theo quy định tại Điều 703 BLDS & TM Thái Lan thì những loại
động sản dưới dây có thể được thế chấp, miễn là những động sản đó đã được đăng ký
đúng luật:
Theo quy định tại Điều 2114 BLDS Pháp thì thế chấp là một quyền tài sản đối
với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Qua khái niệm thế
chấp được ghi nhận trong BLDS Pháp có thể nhận thấy thế chấp có đặc điểm sau:
- Thứ nhất, thế chấp là một quyền tài sản. Quyền thế chấp ở đây được hiểu là
khi bên có nghĩa vụ vi phạm hoặc khơng thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có
quyền trên bất động sản của chủ thể vi phạm và khi chủ thể mang quyền đó thực hiện
việc đăng ký thế chấp theo đúng thủ tục và trình tự do pháp luật quy định thì chủ thể
mang quyền đó sẽ được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản của bên có
nghĩa vụ. Đây là một điểm rất khác biệt trong pháp luật của Pháp với pháp luật của các
quốc gia khác trên thế giới cũng như pháp luật của Việt Nam. Theo quy định của pháp
luật Việt Nam thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân
sự. Biện pháp thế chấp phải được sự thỏa thuận của bên có quyền và bên có nghĩa vụ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
và thông thường được xác lập ngay từ khi phát sinh nghĩa vụ chính. Cịn nếu khi bên
có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mà giữa hai bên khơng có một thỏa thuận bảo đảm nào
thì bên có quyền khơng thể xử lý tài sản của bên có nghĩa vụ mà phải khởi kiện ra tịa
án và khi đó nếu bên có nghĩa vụ có tài sản thì tịa án sẽ ra phán quyết và sẽ thi hành
án trên khối tài sản của bên có nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ.
- Thứ hai, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Pháp chỉ là bất
động sản.
Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì chỉ quyền đối với bất động sản
của bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới được hiểu là thế chấp,
còn quyền trên động sản sẽ được coi là một quyền năng khác. Đây là điểm khác biệt
lớn so với pháp luật Việt Nam hiện hành, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam thì
đối tượng của thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản. Trước đây, theo quy định
của BLDS 1995 thì pháp luật Việt Nam cũng quy định đối tượng của thế chấp là bất
động sản để phân biệt với cầm cố. Tuy nhiên, đến nay điểm khác biệt của thế chấp và
cầm cố theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành được thể hiện ở cách thức
thực hiện là chuyển giao tài sản hoặc không chuyển giao tài sản.
Trong đời sống thực tiễn, tài sản do cá nhân làm ra thuộc sở hữu của riêng họ.
Pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân đối với tài sản. Điều này có nghĩa
là chủ sở hữu có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình; họ có
thể đem tài sản đó sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, pháp luật
gọi chung là các giao dịch bảo đảm và một trong số đó là thế chấp tài sản. Khái niệm
này được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta.
1.1.2.2. Bản chất của thế chấp
Thứ nhất, chúng được sinh ra trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã xác lập từ trước.
Có thể khẳng định việc xác định một giao dịch thế chấp tài sản dựa trên hai yếu
tố cốt lõi, không tách rời nhau bao gồm nghĩa vụ phải trả một khoản nợ được bảo đảm
bằng tài sản và quyền lợi của chủ nợ đối với tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ. Trong đó, khoản nợ là khởi nguồn, là nguyên nhân để bên có nghĩa vụ phải
mang những tài sản thuộc quyền sở hữu của mình lệ thuộc vào bên có quyền để làm cơ
sở cho việc thực hiện nghĩa vụ; tài sản trong mối quan hệ thế chấp thể hiện trách
nhiệm của bên có nghĩa vụ và chỉ được đưa ra xem xét và xử lý khi nghĩa vụ trước
đó khơng được thực hiện. Việc ký kết một hợp đồng thế chấp tài sản có thể được thực
hiện đồng thời hoặc thực hiện sau khi ký kết một hợp đồng tín dụng (hợp đồng xác
định khoản vay), nhưng rõ ràng quyền lợi và nghĩa vụ của các bên đối với tài sản thế
chấp phải được xác định và ràng buộc bởi một quan hệ nghĩa vụ cụ thể (hợp đồng về
khoản vay) phát sinh từ trước đó. Thứ hai, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm mang
tính đối vật và có ý nghĩa hạn chế cho bên có quyền.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
Trong mối quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp bắt buộc phải có một vật, tài
sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình; trên cơ sở đó,
bên thế chấp thực hiện xác lập trực tiếp quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản cụ
thể đó. Đây là lợi thế của thế chấp tài sản so với hình thức bảo lãnh là biện pháp thực
hiện nghĩa vụ mang tính đối nhân, trong đó khơng có đối tượng tài sản cụ thể mà chữ
tín được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu dựa trên khả năng, uy tín và sự cam kết của
một chủ thể khác bên cạnh chủ thể có nghĩa vụ. Bên cạnh đó, quyền của bên nhận thế
chấp đối với tài sản bảo đảm tồn tại trong tồn bộ thời gian có hiệu lực của hợp đồng
và có vị trí ưu tiên hơn so với các chủ thể khác trong quan hệ nghĩa vụ khơng có bảo
đảm, ví dụ: quyền ưu tiên thanh tốn trước, quyền được nhận chính tài sản bảo đảm…
khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trong trường hợp nghĩa vụ chính khơng được
thực hiện. Thực tế cho thấy, đây là biện pháp được đánh giá bởi tính hiệu quả trong
việc thu hồi vốn vay trong trường hợp tuân thủ, thực hiện nghiêm túc pháp luật về thế
chấp.
1.1.3. Tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn
định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các
hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005,
tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty Cổ phần, Công ty trách nhiệm
hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo
Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [12]. Trong phạm vi
nghiên cứu của đề tài không nghiên cứu chứng nhận tài sản gắn liền với đất cho các tổ
chức kinh tế là hợp tác xã.
- Doanh nghiệp tư nhân:
Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ
tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Chủ sở hữu duy nhất của doanh
nghiệp tư nhân là một cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề
nghiệp của chủ doanh nghiệp. Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các
hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân khơng có tư cách pháp
nhân. Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp [12].
- Công ty Cổ phần:
Là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc
lập đối với những chủ thể sở hữu nó. Cơng ty cổ phần là doanh nghiệp trong đó vốn
điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần. Những người nắm giữ cổ
phiếu gọi là cổ đơng; cổ đơng có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng cổ đông tối thiểu là
ba và không hạn chế số lượng tối đa; cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và
nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
nghiệp. Cổ đơng có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, có
quyền phát hành chứng khốn ra cơng chúng theo qui định của pháp luật về chứng
khốn, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh. Đối với công ty cổ phần, chủ sở hữu tức là các cổ đông không quản lý các hoạt
động hàng ngày của công ty. Họ bầu ra Hội đồng quản trị và Hội đồng quản trị sẽ thuê
giám đốc để quản lý. Một điều thuận lợi cơ bản của loại hình cơng ty này là ở chỗ
cổ phiếu có thể dễ dàng được mua bán trên thị trường chứng khoán, dễ tăng vốn
chủ sở hữu vì ln có những cổ đơng tiềm tàng và nó có thể tồn tại lâu dài vì ngay
cả khi cổ phiếu của công ty được chuyển từ tay người này sang tay người khác, có
nghĩa là thay đổi chủ sở hữu, thì đời sống của cơng ty vẫn tiếp diễn. Cơng ty có
quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác và có quyền phát
hành chứng khoán các loại để huy động vốn. Tuy nhiên, có một bất lợi, đó là cơng
ty phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời các cổ đông phải trả thuế thu
nhập cá nhân trên phần cổ tức nhận được [12].
- Công ty Trách nhiệm hữu hạn:
Bao gồm Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn có 2 thành viên trở lên và Cơng ty
Trách nhiệm hữu hạn có một thành viên. Ý nghĩa của chữ hữu hạn ở đây là hữu hạn
về trách nhiệm nợ của chủ sở hữu trong loại hình cơng ty này. Cơng ty trách nhiệm
hữu hạn có 2 thành viên trở lên là một doanh nghiệp trong đó các thành viên chịu
trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong
phạm vi số vốn đã cam kết góp vào doanh nghiệp. Thành viên có thể là tổ chức, cá
nhân, số lượng thành viên không vượt quá 50. Công ty TNHH loại này khơng được
phát hành cổ phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh [12].
Công ty TNHH Một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức làm chủ sở
hữu, gọi tắt là chủ sở hữu công ty. Chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản
nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn điều lệ của
doanh nghiệp. Chủ sở hữu cơng ty có quyền chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần
vốn điều lệ của công ty cho tổ chức, cho các cá nhân khác, không được quyền phát
hành cổ phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh. Đối với công ty TNHH, chủ sở hữu thường đồng thời là nhà quản lý các
hoạt động thường ngày của công ty [12].
- Cơng ty hợp danh:
Là doanh nghiệp trong đó phải có ít nhất hai thành viên hợp danh, ngồi các
thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn. Thành viên hợp danh phải là cá
nhân có trình độ chun mơn, uy tín nghề nghiệp và phải chịu trách nhiệm bằng tồn
bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của cơng ty. Thành viên góp vốn chỉ chịu trách
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi số vốn đã góp vào cơng ty. Trong
cơng ty hợp danh, những người đồng sở hữu thường cũng đồng thời là những nhà quản
lý các hoạt động hàng ngày của cơng ty. Cơng ty hợp danh khơng có tư cách pháp
nhân và không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào để huy động vốn. Trên
thực tế loại hình doanh nghiệp này có số lượng chưa nhiều do mức độ rủi ro cao [12].
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Thực tiễn quản lý đất đai và đăng ký giao dịch bảo đảm một số nước
trên thế giới
1.2.1.1. Nước Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, với diện tích 449.964 km², Thuỵ Điển
là nước lớn thứ ba trong Liên minh Châu Âu với dân số 9,4 triệu người.
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất
đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiện sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát
là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp
luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
- Về chính sách đất đai
Việc quản lý đất đai tai Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng
đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao
dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, các tịa án địa
phương là thể chế chính thực hiện những cơng việc quản lý đó [9].
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo
đảm quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho
các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa
chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ
người sử dụng đất [9].
- Về sở hữu đất đai
Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Luật Đất đai từ năm 1970.
Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia nhỏ thành những lô nhỏ. Quyền sở
hữu đất quy định quyền hạn của các đối tượng, thửa đất hay khoảng không gian trên
mặt đất, cả trong nhà và trên không [9]. Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
+ Thuê không gian của lô đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
+ Quyền địa dịch và quyền xây cất, quyền hữu hạn sử dụng lơ đất khác cho
những mục đích liên quan tới lơ đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu khơng có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, đất đai, có thể bị thay đổi trong q trình
hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Quyền sử dụng có thể
được chuyển nhượng, cho tặng, thừa hưởng hay những hình thức thỏa thuận khác (thu
hồi, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính cơng.
- Thủ tục đăng ký bất động sản:
+ Phần bất động sản với các thơng tin địa chính về lơ đất và các đối tượng khác.
+ Phần đăng ký đất với các quyền hợp pháp đối với tài sản
+ Phần địa chỉ với các địa chỉ của từng thửa đất
+ Phần nhà, căn hộ với thông tin về việc nhà trên từng thửa đất
+ Quy hoạch sử dụng đất và các quy định sử dụng đất khác
+ Phần thuế
+ Bản đồ chỉ dẫn địa chính
Hệ thống đăng ký bất động sản được kết nối tới các Cơ sở dữ liệu địa lý của
Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ. Các Cơ sở dữ liệu địa lý có chứa các thơng tin
về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật...
Thông tin cơ bản trong Hệ thống đăng ký bất động sản được cập nhật hàng
ngày bởi Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chính. Ngồi ra, các cơ quan khác chịu
trách nhiệm về các hoạt động xã hội sẽ cập nhật các vấn đề có liên quan đến lĩnh vực
của họ. Các chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc lập bản đồ địa hình tỉ lệ
lớn, về địa chỉ, quy hoạch sử dụng đất và các cơ quan này cũng sẽ cập nhật các thông
tin vào hệ thống trên. Cơ quan quản lý hệ thống đường sẽ cập nhật tin tức về các
đường công cộng, Cơ quan bảo vệ môi trường chịu trách nhiệm về các quy định sử
dụng đất dành cho môi trường, Cơ quan Thuế chịu trách nhiệm về mức thuế và các
thơng tin có liên quan đến dân số, Cơ quan đăng ký nhà nước về các thông tin của các
nhân viên làm thủ tục pháp lý... Việc cập nhật tuân theo luật pháp, được bổ sung trên
cơ sở thống nhất giữa Lantmateriet (Cơ quan đăng ký đất đai) và các cơ quan có thẩm
quyền khác về việc cập nhật và sử dụng thông tin cho mỗi cấp chính quyền. [9]
- Về thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về
thế chấp, có ba thủ tục để thực hiện thế chấp như sau[9]:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
+ Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa
án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế
được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như
chỉ có ở Thụy Điển.
+ Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, Tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn
(tức là chỉ xem xét đến bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là
chủ sở hữu bất động sản, bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người cho vay; bên
đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế
chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và
gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển
lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tịa án mới chuyển
tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
+ Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và
bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được
tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có
đơn xin bán đấu giá.
1.2.1.2.Nước Hà Lan
Hà Lan là một quốc gia với 16,4 triệu dân, có diện tích 41.528 km2 (81% diện
tích đất đai, 9% diện tích sơng ngịi ao hồ, 10% là diện tích biển).
- Chính sách đất đai
Chính sách đất đai được mơ tả là hệ thống những quy định kinh tế - xã hội và
pháp lý chỉ ra cách thức phân bổ đất và những nguồn lợi từ đất, nhưng khơng được
xem như chính sách của Nhà nước ở Hà Lan. Một hệ thống những qui định và văn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
15
bản chính sách tạo thành cái gọi là ‘chính sách đất đai’. Ở đây, có một Chính sách
chính thống về đất đai liên quan đến sự phân chia giữa các bên ở khía cạnh tài
chính về qui hoạch, sở hữu, phát triển và đóng góp của đất đai trong sự phát triển
của địa phương [32].
- Sở hữu đất
Sở hữu đất được hiểu là ‘cách thức xác định quyền đối với đất’ được qui định
trong Bộ Luật Dân sự (1992). Bộ luật điều chỉnh một hệ thống đóng những quyền thực
sự, bao gồm những qui định về thiết lập, chuyển nhượng và xóa bỏ những quyền này.
Nhà nước cũng được coi là một chủ sở hữu cá nhân, và cũng phải thể hiện như một cá
nhân bình thường, vì vậy mà khơng có trường hợp đặc biệt về đất đai theo Bộ Luật
này. Việc đăng ký là bắt buộc nếu muốn có có được quyền sở hữu hợp pháp. Hiện tại
Nhà nước cũng khơng ban hành chính sách nào về sở hữu đất [32].
- Những bài học thực tiễn đạt được ở Hà Lan:
+ Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà lan là sự kết hợp việc đăng ký đất với địa
chính. Những chức năng này đã được sát nhập ở thế kỷ XIX. Các sơ đồ địa chính
được hợp nhất năm 2004.
+ Có sự chú trọng vào chất lượng của dữ liệu. Cần phải có sự hợp tác và thống
nhất hơn nữa, nhưng những dữ liệu như sự trải dài của đất nước nên được duy trì và
định dạng ở dạng số.
+ Việc lấy lại vị thế độc lập của người dân trong đăng ký đất, sổ địa chính và sơ
đồ hóa đất năm 1994 đã làm giảm chi phí hơn 50% trong vịng chưa đầy 6 năm.
+ Trong vòng 30 năm lại đây, Kadaster (cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ
sơ địa chính ở Hà Lan) đã được tự động hóa và số hóa hồn tồn. Điều đó thể hiện ở
việc sử dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet, chuyển nhượng, mua bán điện tử, xử lý
điện tử, tìm kiếm dữ liệu nhanh, và phát triển sản phẩm mới mẻ. Tất cả những điều đó
sẽ làm cho chi phí tiết kiệm nhất, và chi phí chuyển nhượng bất động sản và thế chấp
thấp. Những chương trình số hóa qui mơ lớn được tiến hành làm cho mọi hoạt động
liên quan đến đất được diễn ra mà khơng phụ thuộc vào giấy tờ hành chính.
+ Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếunhư dữ liệu địa chính, điều tra dân số,
dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp của Phịng Cơng thương, và
bản đồ địa chính, địa giới. Tất cả đều có được nhờ vào đăng ký mã hóa theo một khẩu
hiệu: Một lần làm, sử dụng nhiều lần.
+ Kadaster là cơ quan nhà nước và độc quyền. Trong vịng 15 năm lại đây, đã
cơng khai dần, và hướng thẳng tầm nhìn tới xã hội và ngày càng trở nên lấy khách
hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết và đóng vai trị trung gian trong giải quyết thông
tin liên quan đến bất động sản.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
