Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện phú hòa, tỉnh phú yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.26 MB, 107 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
NGUYỄN THỊ NHẤT SƠN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ HÒA,
TỈNH PHÚ YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ -2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
NGUYỄN THỊ NHẤT SƠN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ HÒA,
TỈNH PHÚ YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS.TRẦN THANH ĐỨC
HUẾ -2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng bản thân tôi. Tất cả các số
liệu trong đề tài nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và
tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Học viên
Nguyễn Thị Nhất Sơn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài này, ngoài sự cố gắng hết mình trong quá trình học tập và
nghiên cứu, tôi luôn nhận được sự quan tâm quý báu của gia đình, thầy cơ và bạn bè.
Trước hết, tơi xin gởi lời cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm
Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp và các thầy cô giáo đã truyền
đạt những kinh nghiệm, kiến thức vô cùng quý báu cho tôi.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS. Trần Thanh
Đức, người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và ln tạo điều kiện để cho tơi
hồn thành được luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ: UBND huyện Phú Hịa,
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện, Chi cục thống kê huyện, Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai huyện đã luôn tạo điều kiện thuận lợi để cho tôi trong việc thu
thập số liệu phục vụ cho đề tài và đã luôn tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt
q trình học tập cũng như thực hiện luận văn.
Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên nội dung đề tài không tránh
khỏi những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận được sự giúp đỡ, góp ý, chỉ
dẫn của các thầy cơ giáo và các bạn để luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Huế, ngày tháng năm 2018
Học viên
Nguyễn Thị Nhất Sơn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
i
DANH MỤC BẢN
Bảng 3.1.
Giá trị sản xuất trên
................................
Bảng 3.2.
Thống kê diện tích m
Bảng 3.3.
Tăng trưởng ngành sản xuất nơng - lâm - ngư nghiệp bình qn huyện Phú
Hịa giai đoạn 2014-2017 ..........................................................................
Bảng 3.4.
Giá trị tăng trưởng ngành Sản xuất Công nghiệp – TTCN huyện Phú Hòa
giai đoạn 2014-2017 .................................................................................
Bảng 3.5. Tăng trưởng ngành sản xuất thương mại - dịch vụ huyện Phú Hòa giai đoạn
2014-2017.................................................................................................28
Bảng 3.6.
Lũy kế cấp giấy chứng quyền sử dụng đất đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại
các xã, thị trấn, huyện Phú Hòa năm 2017.................................................
Bảng 3.7.
Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nai, tố cáo về lĩnh vực đất đai huyện Phú
Hòa giai đoạn 201
Bảng 3.8.
Hiện trạng diện tíc
2017......................
Bảng 3.9.
Biến động sử dụng
2017......................
Bảng 3.10. Biến động sử dụng đất đất ở giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 của
huyện Phú Hịa..........................................................................................
Bảng 3.11. Tình hình đăng ký biến động đất đai đối với đất ở của huyện Phú Hòa giai
đoạn từ năm 2014 - 2017 ..........................................................................
Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với đất ở của huyện Phú Hòa từ năm 2014 đến năm
2017..........................................................................................................56
Bảng 3.13. Bảng thống kế các trường hợp chưa cấp GCNQSDĐ huyện Phú Hòa năm
2017..........................................................................................................59
Bảng 3.14. Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về cấp GCNQSDĐ tại huyện
Phú Hòa ....................................................................................................
Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại huyện Phú Hòa .....
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Hình 3.1.
Vị trí địa lý huyện Phú Hịa................................................................................... 18
Hình 3.2.
Cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên của huyện Phú Hịa năm 2017 . 40
Hình 3.3.
Cơ cấu diện tích đất nơng nghiệp của huyện Phú Hịa năm 2017................43
Hình 3.4.
Cơ cấu diện tích đất phi nơng nghiệp của huyện Phú Hịa năm 2017.........44
Hình 3.5.
Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ tại huyện Phú
Hòa.............................................................................................................................. 53
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TĨM TẮT LUẬN VĂN
Trong thời gian qua cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên đã
đạt được những kết quả nhất định. Tuy vậy hiện nay tình hình cấp giấy trong tỉnh Phú
n nói chung và tại huyện Phú Hịa nói riêng vẫn gặp nhiều khó khăn, phức tạp, số
lượng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm sau tăng hơn năm
trước; Tính chất một số hồ sơ phức tạp, kéo dài anh hưởng đến lòng tin của người dân.
Đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Phú Hịa, tỉnh Phú n” nhằm góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của việc áp
dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn công tác cấp giấy chứng quyền sử dụng đất
góp phần bổ sung để hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai, chính sách liên quan đến
công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng quyền sử dụng đất tại huyện Phú Hòa,
cũng như trên địa bàn tỉnh Phú Yên.
Với phương pháp nghiên cứu thu thập số liệu thứ cấp từ các phòng, ban chức năng
liên quan;Thu thập số liệu sơ cấp bằng các bảng hỏi điều tra phỏng vấn hộ dân; Phân tích,
thống kê và xử lý số liệu;.... từ đó đánh giá đúng thực tế khách quan trong việc
quản lý nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên.
Kết quả nghiên cứu đã cho thấy:
Công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai của huyện Phú Hòa giai đoạn
từ 2014 - 2017 đã được quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên một đơn
vị diện tích, đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của địa phương.
Công tác cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Hòa
giai đoạn từ năm 2014 - 2017 đã đảm bảo pháp lý và đạt kết quả khá cao. Tỷ lệ cấp
giấy đạt trên 96,5%.
Vẫn còn một số hạn chế, bất cập và tồn tại trong việc lãnh đạo, điều hành và
thực hiện công tác này, dẫn đến một số vụ việc giải quyết chậm, hiệu quả giải quyết
chưa đạt yêu cầu; Việc thi hành một số quy định của cấp trên về cơng tác này cịn một
số vướng mắc, khó khăn…
Kết quả nghiên cứu đã đưa ra được các giải pháp về tăng cường năng lực quản
lý hành chính nhà nước; đổi mới và thực hiện tốt các chính sách pháp luật đất đai; giải
quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách chính xác,
nhanh gọn từ cơ sở; phát huy sức mạnh tổng hợp từ cấp xã đến cấp huyện để nâng cao
hiệu quả cấp giấy chứng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Hòa trong thời
gian tới.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT
ATGT
An toàn giao thông
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
ĐKQSDĐ
Đăng ký quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
Hồ sơ địa chính
TDTT
Thể dục thể thao
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VLXD
Vật liệu xây dựng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài.................................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung.......................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể.......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận........................................................................................................................... 4
1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai......................................................................................... 4
1.1.1.1. Khái niệm:.................................................................................................................. 4
1.1.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai...................5
1.1.2. Đăng ký đất đai................................................................................................................ 5
1.1.2.1. Khái niệm................................................................................................................... 5
1.1.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai........................................................................ 5
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................................................................... 6
1.1.3.1. Khái niệm................................................................................................................... 6
1.1.3.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................ 6
1.2. Cơ sở thực tiễn..................................................................................................................... 11
1.2.1. Tình hình cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam........................................................................................................................................ 11
1.2.2. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nước ta.12
1.3. Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài................................................ 13
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU................................................................................................................................................ 15
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................................... 15
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................. 15
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................................... 15
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
2.1.2.1. Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại huyện Phú Hòa.................15
2.1.2.2. Thời gian nghiên cứu: Các số liệu nghiên cứu được thu thập từ năm 2014
đến tháng 12 năm 2017.............................................................................................................. 15
2.1.2.3. Thời gian thực hiện đề tài: đề tài được thực hiện từ tháng 6/2017 đến tháng
02 năm 2018................................................................................................................................. 15
2.2. Nội dung nghiên cứu:......................................................................................................... 15
2.3. Phương pháp nghiên cứu:.................................................................................................. 15
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu........................................................ 15
2.3.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp:....................................................................................... 15
2.3.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp:......................................................................................... 15
2.3.2. Phương pháp so sánh …............................................................................................... 16
2.3.3. Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu:.................................................. 16
2.3.4. Phương pháp thống kê số liệu..................................................................................... 16
2.3.5. Phương pháp minh họa bằng bản đồ và hình ảnh.................................................. 16
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................... 17
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội liên quan đến quản lý và sử dụng đất
tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên............................................................................................. 17
3.1.1. Điều kiện tự nhiên:....................................................................................................... 17
3.1.1.1. Vị trí địa lý:.............................................................................................................. 17
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo................................................................................................... 18
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn................................................................................................... 19
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên............................................................................................ 20
3.1.1.5. Thực trạng môi trường.......................................................................................... 23
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................................ 25
3.1.2.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế................................................................................... 25
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................................ 25
3.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập............................................................ 28
3.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và nông thôn....................................................... 29
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng........................................................................... 29
3.1.3.1. Giao thông................................................................................................................. 29
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
3.1.3.2. Hệ thống thủy lợi, đê kè...................................................................................... 29
3.1.3.3. Giáo dục, đào tạo.................................................................................................. 30
3.1.3.4. Y tế............................................................................................................................ 30
3.1.3.5. Văn hóa - thể thao................................................................................................. 31
3.1.3.6. Năng lượng............................................................................................................. 31
3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Phú Hòa ………………33
3.2.1. Khái quát chung về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Hòa………....33
3.2.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
triển khai thực hiện các văn bản…………………………………………………….33
3.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính………………………………………………………….. ……….33
3.2.1.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất………………………….34
3.2.1.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…………………..34
3.2.1.5. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất…………………………………………………….35
3.2.1.6. Thống kê, kiểm kê đất đai…………………………………………..36
3.2.1.7. Quản lý tài chính về đất đai............................................................................ 37
3.2.1.8. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sả………………………………………………………………………………………….37
3.2.1.9. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
37
3.2.1.10. Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai................................................................................................................................ 38
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động về sử dụng đất ở........................................ 39
3.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.......................................................................................... 39
3.2.2.2. Nhóm đất phi nơng nghiệp................................................................................... 43
3.2.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng:....................................................................................... 44
3.2.3. Phân tích biến động về sử dụng đất ở:..................................................................... 44
3.3. Đánh giá tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất ở tại huyện Phú Hòa giai
đoạn 2014-2017............................................................................................................................ 46
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
3.3.1. Bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai huyện Phú Hịa...................................................................................................................... 46
3.3.2. Số lượng và trình độ chun mơn của viên chức, người lao động hiện tại.....47
3.3.3. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện giai đoạn 2014-2017................. 47
3.3.3.1. Tình hình chung...................................................................................................... 47
3.3.3.2. Quy trình thực hiện................................................................................................ 47
3.3.3.3. Kết quả đạt được.................................................................................................... 49
3.3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đất ở tại huyện Phú Hịa.............................................................. 50
3.3.4.1. Tình hình chung về cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hịa........................50
3.3.4.2.Quy trình thực hiện cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hiện nay........................................................................................... 50
3.3.4.3. Kết quả đạt được.................................................................................................... 56
3.3.4.4. Thống kê các trường hợp tồn đọng, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đất ở chuyển sang năm 2018.................................................................................... 59
3.3.5. Đánh giá tiến độ trong quá trình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa 60
3.3.6. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân về tình hình đăng ký
đất đai và cấp GCNQSDĐ......................................................................................................... 61
3.3.6.1. Thông tin về thời điểm hộ dân đăng ký đất đai............................................... 61
3.3.6.2. Thông tin về quy trình, thủ tục và thời gian giải quyết................................. 61
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đất ở tại huyện Phú Hòa...................................................................................................... 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................................. 67
KẾT LUẬN................................................................................................................................... 67
KIẾN NGHỊ.................................................................................................................................. 68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 70
PHỤ LỤC...................................................................................................................................... 73
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trước hết ta phải khẳng định, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài
sản quan trọng của quốc gia, nó khơng những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần
thiết hàng đầu của môi trường sản xuất và hoạt động đời sống. Ở nước ta, người dân sống
nhờ vào sản xuất nông nghiệp, nên giá trị đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng đối
với đời sống xã hội, sự phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc
phịng an ninh đóng vai trị quan trọng trong nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội. Đối với
nước ta hiện nay trong điều kiện hịa nhập kinh tế quốc tế thì sức ép về dân số phát triển,
tốc độ cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công
nghiệp, thương mại và dịch vụ. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên nóng bỏng nhưng
quỹ đất thì có hạn. Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ
đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, khai thác, bảo vệ và cải tạo đất đai để
đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển và nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo
đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài để phát triển
bền vững đất nước. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để xác định
mối quan hệ pháp luật giữa người sử dụng đất và Nhà nước, thông qua việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu tồn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Địi hỏi phải có sự thống nhất từ cấp Trung ương
đến cấp tỉnh, huyện và xã, chúng ta phải sử dụng hợp lý, sáng tạo, tiết kiệm đem lại hiệu
quả kinh tế cao nhưng vẫn bảo vệ được đất đai, bảo vệ mơi trường, ổn định tình hình
chính trị, giữ vững quốc phịng, an ninh là điều ln được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt
quan tâm.
Trong những năm qua, việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai 2013 và
các văn bản thi hành Luật liên quan, huyện đã quan tâm, tổ chức phối hợp với các
ngành có liên quan từ cấp Tỉnh đến cấp xã để tổ chức triển khai thực hiện trên địa bàn
gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất và cấp cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (viết tắt GCNQSDĐ) từng bước đi vào nền nếp, bước đầu đạt được một
số kết quả tích cực góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai và phát triển
kinh tế - xã hội; đặc biệt là sau khi được cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất thực
hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng tranh chấp,
khiếu nại về đất đai.
Phú Hịa là 01 huyện nằm ở phía Tây của tỉnh Phú Yên, có 08 xã và 01 thị trấn,
với tổng diện tích tự nhiên là 25.875,80 ha, dân số 1.068 triệu người. Trong những năm
gần đây được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước cùng với q trình cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế - xã hội của huyện đang từng ngày phát triển, đời
sống nhân dân được cải thiện đáng kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện đang trở thành một vấn
đề cấp thiết. Người dân xem đất đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất
đai để thực hiện các giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp....Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý
duy nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Song hiện nay cơng tác cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn huyện trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn trong việc
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Huyện Phú Hòa thực tế hiện nay đối
với đội ngũ cán bộ quản lý đất đai, tuy được củng cố kiện toàn về biên chế, nhưng
thiếu về số lượng chưa đảm bảo yêu cầu, thiếu ổn định, trình độ chun mơn cịn hạn
chế, nhất là cán bộ địa chính cấp xã, thị trấn thường xuyên thay đổi, kiêm nhiệm
nhiều việc; trình tự thủ tục hành chính rườm rà, cơng dân khó tiếp cận, hiệu quả thấp,
dẫn đến thời gian giải quyết hồ sơ cho công dân chậm so với quy định; công tác tuyên
truyền về pháp luật đất đai còn hạn chế nên người dân chưa nắm rõ các quy định về
pháp luật đất đai của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đạt mục tiêu đề ra; tình trạng
lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép chưa được ngăn chặn kịp thời, cơng tác
quản lý đất đai cịn bng lỏng ở một số địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác
đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú
Hịa, tỉnh Phú Yên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Phân tích, làm rõ được những ưu điểm và hạn chế của công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Phú Hòa, tỉnh Phú Yên giai đoạn 2014-2017.
Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện trong thời gian tới.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1) Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Hòa,
tỉnh Phú Yên.
2) Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài giúp cho tỉnh Phú Yên nói chung và huyện Phú Hịa nói riêng đánh giá
lại cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó
có biện pháp chấn chỉnh kịp thời, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để
nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN
CỨU 1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm:
Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt
động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt được mục tiêu đề
ra, đúng ý chí của con người quản lý và bao gồm 5 yếu tố quản lý: xã hội, chính trị, tổ
chức, quyền uy và thông tin [8].
Quản lý Nhà nước về đất đai là một dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà nước
đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai. Đó là nghiên cứu tồn bộ những đặc trưng của
đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất của từng vùng, từng địa
phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp. Từ đó thống nhất về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước, từ trung ương
đến địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân
tán đất, sử dụng khơng đúng mục đích hoặc bỏ hoang làm cho đất bị thối hóa [8].
Hiến pháp nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định tại
Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”;
Khoản 1, Điều 54 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về
đất đai”. Điều này đã khẳng định tính chất quan trọng của đất đai, đồng thời đây là cơ sở
pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng
đất đúng đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
bao gồm 15 nội dung tại Điều 22, Luật đất đai năm 2013 bao gồm: (1) Ban hành các văn
bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó,
(2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính, (3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, (4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, (5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, (6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi; (7) Đăng ký đất đai, lập
và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; (8)Thống kê, kiểm kê đất đai, (9) Xây dựng hệ thống
thông tin đất đai;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
(10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; (11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất, (12) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; (13) Phổ biến, giáo dục pháp
luật về đất đai; (14) Giải quyết tranh chấp về đất đai giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai và (15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai... [19].
1.1.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là tồn
bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng
biển đến từng chủ sử dụng đất.
Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng.
Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước.
Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.
Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để nhà
nước nắm chắc được tồn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính từ
cơ sở đến trung ương [14].
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất
xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động đất đai.
Giai đoạn 1: đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập [8].
Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ
thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, trước hết đòi hỏi phải triển khai
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính
sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định
giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [17].
1.1.3.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một
mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất.
Phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại
diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
*Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2017 Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận do Bộ Tài ngun và Mơi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng
nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao
gồm các nội dung theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp [3].
1.1.3.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ
sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Nhà
nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và người sử dụng đất được hưởng các
quyền lợi và có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin
một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo
vệ khi có xảy ra tranh chấp.
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao nhất.
Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: tên
chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý của
những thay đổi đó.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thơng tin như
là: vị trí, diện tích, hạng đất.
c. Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính.
Thơng qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định
được ranh giới giữa các huyện, thành phố và giữa các xã, thị trấn trong huyện.
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao
giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng.
Cơng tác giao đất, cho th đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo
lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau
khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức
có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc
đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao.
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ.
Đồng thời, cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn
đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho cơng tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, thế chấp…[3].
1.1.3.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.1.3.5. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
*. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận kết
quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính
thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và
đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
*. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ
về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường
trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là
người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* . Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại Mục b của thẩm quyền này.
b) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
c) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
Điểm a, b thẩm quyền này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp giải
quyết nhưng Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất [17].
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở Việt Nam
Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước thực hiện đó là “Chính sách cải
cách ruộng đất” ra đời ngày 04/12/1953. chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ
sở hữu của bọn thực dân Pháp và địa chủ phong kiến. thực hiện chế độ sở hữu ruộng
đất của nhân dân lao động. sau khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất, đời sống của
nhân dân dần dần đi vào ổn định.
Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công tác cấp
GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả
cao nhất từ đất. Vì vậy, cơng tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất
là từ năm 1997. Tuy nhiên, cơng tác cấp GCNQSDĐ vẫn cịn nhiều vướng mắc dù
Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã
khơng hồn thành theo u cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số
18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hồn thành cấp GCNQSDĐ cho nông
thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy
quản lý Tài nguyên và Môi trường tới cấp xã, các địa phương trong cả nước đã tổ chức
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai), Trung tâm Phát triển quỹ đất, nên các nguồn thu từ đất tăng lên, giúp địa phương
tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa hồn thiện trong cơng tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn cịn một số sai sót cần khắc phục và sữa
chữa như: Về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đôi lúc chưa đảm bảo đúng thời gian
quy định, một số trường hợp cấp xong cịn sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất, …
Luật đất đai sửa đổi năm 2013 (sau đây được gọi tắt là Luật đất đai 2013) ra đời đã
thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TW
tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
1.2.2. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của nước ta
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định giá đất;
- Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất;
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTN&MT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai.
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 06/11/2014 của UBND tỉnh Phú
Yên về việc ban hành Quy định diện tích, kích thước, cạnh thửa đất tối thiểu được
phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên;
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 14/10/2014 của UBND tỉnh Phú
Yên về việc ban hành Quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Yên.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
- Quyết định số 34/2015/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Phú Yên
“Ban hành quy chế phối hợp thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn tỉnh Phú n”.
1.3. Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Hiện nay có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến cơng tác cấp giấy
chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có thể
kể ra đây một số cơng trình:
*Theo tác giả Vũ Minh Toàn (2013), từ năm 2010 đến năm 2012, thị xã Thái
Hòa, tỉnh Nghệ An tiếp nhận 2.233 bộ hồ sơ xin cấp GCNQSD đất và đã cấp được
1.852 GCNQSD đất. Như vậy tỷ lệ cấp GCNQSDĐ so với hồ sơ đăng ký cấp giấy tại
thị xã Thái Hòa giai đoạn 2010-2012 đạt 83%. Kết quả nghiên cứu của tác giả Vũ
Minh Tồn (2013) cũng đã chỉ ra một số khó khăn trong việc cấp GCNQSDĐ tại thị
xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An đó là:
- Việc lập hồ sơ do cán bộ địa chính của các xã, thị trấn hướng dẫn cho cơng
dân cịn sai sót như trên mẫu đơn, hợp đồng, giấy xác nhận nguồn gốc đất.., phiếu ý
kiến khu dân cư còn chưa thống nhất nên hồ sơ phải trả lại nhiều lần, việc thẩm tra hồ
sơ tại thực địa của cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có lúc cịn chưa kịp
thời nên làm chậm thời gian so với quy định, quá trình thẩm định hồ sơ giữa các cơ
quan liên quan đôi lúc chưa kịp thời, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất như nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân vào ngân
sách nhà nước theo thông báo của Chi cục Thuế một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện
chưa đúng thời gian quy định.
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây theo Nghị định 64/CP
chủ yếu thực hiện theo hình thức người dân tự kê khai, khơng kiểm tra thực tế nên cịn
một số hạn chế đó là khơng đảm bảo tính chính xác về tên, họ, số thửa, diện tích, hình
thể, loại đất, hiện nay các hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, chuyển mục
đích sử dụng đất qua kiểm tra phần lớn đều tăng diện tích so với giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã được cấp nên phải xử lý cấp đổi lại Giấy chứng nhận mới.
* Theo tác giả Bùi Thị Thúy Hường (2015), tại huyện Thanh Oai, TP.Hà Nội.
Huyện Thanh Oai đã cấp được 10.057 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với tổng
diện tích cấp là 7.569 ha đạt 88,6%, chất lượng hồ sơ đạt 87,5% so với hồ sơ kê khai,
được tiếp nhận tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy từ năm 2009 đến năm 2015,
huyện Thanh Oai trung bình mỗi năm cấp được 1.436 giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất với diện tích là 1.081 ha. Theo tác giả này thì tại huyện Thanh Oai, cơng tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một ưu điểm và hạn chế như sau:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
