Luận văn thạc sĩ đánh giá tình hình quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng bảo vệ ở một học vị nào khác.
Tôi xin cam đoan mọi thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ ra rõ
ràng và có nguồn gốc.
Tơi xin cam đoan và chịu trách nhiệm về đề tài của mình.

Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2015
Người thực hiện luận văn

Trần Thị Diệu Linh

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ii
LỜI CẢM ƠN

Luận văn đã hoàn thành dưới sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của PGS. TS.
Huỳnh Văn Chương, tơi xin chân thành bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến thầy, người
đã thường xuyên động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện đề
tài.
Để hồn thành luận văn này, tơi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các
thầy giáo, cô giáo trong khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, khoa
Nơng học, khoa Lâm nghiệp, phịng Khoa học - Đối ngoại, Khoa Đào tạo sau Đại
học thuộc trường Đại học Nông lâm Huế cũng như các thầy cô giáo ở trường Đại
học Nơng nghiệp Hà Nội.
Trong q trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ và
chia sẻ của các cơ quan: Phòng Tài ngun và Mơi trường thành phố Đồng Hới,

Phịng Thống kê thành phố Đồng Hới, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Đồng Hới, Trung tâm kỹ thuật địa chính tỉnh Quảng Bình, Trung tâm quy hoạch
Tài ngun thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Quảng Bình và các cán bộ địa
chính xã, phường thành phố Đồng Hới.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các anh chị đồng nghiệp, bạn bè và
gia đình đã ln quan tâm, động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi thực
hiện đề tài này.

Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2015
Người thực hiện luận văn

Trần Thị Diệu Linh

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................................... ii
MỤC LỤC............................................................................................................................................ iii
DANH MỤC VIẾT TẮT.............................................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG...................................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH.......................................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU................................................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài................................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................................................ 2

3.2. Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................................ 2
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 3
4.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................... 3
4.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu...................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm đất đai........................................................................................................ 4
1.1.2. Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý về đất đai................................ 4
1.1.3. Các quy định về hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai........................... 6
1.1.3.1. Khái niệm, thành phần, nội dung hồ sơ địa chính................................ 6
1.1.3.2. Khái niệm, thành phần, nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và
yêu cầu cơ bản của việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở
dữ liệu đất đai.................................................................................................................. 11

1.2. Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu........................................................................ 20
1.2.1. Tình hình hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại một số nước trên thế
giới.............................................................................................................................................. 20

1.2.1.1. Tại Ôxtrâylia.................................................................................................... 20

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iv
1.2.1.2. Tại Malaysia

22

1.2.1.3. Tại Thụy Điển

23

1.2.2. Lịch sử xây dựng và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam qua các
thời kỳ....................................................................................................................................... 25

1.2.2.1. Các hệ thống địa chính của Nhà nước phong kiến

25

1.2.2.2. Hệ thống địa chính thời thuộc Pháp

25

1.2.2.3. Hệ thống địa chính thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (từ năm 1945 đến nay) 28
1.2.3. Tình hình xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại
tỉnh Quảng Bình.................................................................................................................... 30

1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan...................................................................... 34
CHƯƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 37

2.1. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu........................................................................................................... 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................... 37
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu............................................................. 37
2.3.1.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 37
2.3.1.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 38
2.3.2. Phương pháp thống kê toán học......................................................................... 38
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 39
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Đồng Hới..........39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................................... 39

3.1.1.1. Vị trí địa lý 39
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình 40
3.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết

40

3.1.1.4. Đặc điểm thủy văn, thủy triều

41

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng.................................................... 41
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội 41
3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng
3.1.2.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

43
43

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mơi trường.......46
3.2. Tình hình sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới...47
3.3. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn thành
phố Đồng Hới................................................................................................................................. 56

3.3.1. Tình hình xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính tại thành phố Đồng Hới

56

3.3.1.1. Bản đồ địa chính............................................................................................. 56
3.3.1.2. Hệ thống sổ mục kê đất đai........................................................................ 64
3.3.1.3. Sổ địa chính...................................................................................................... 66
3.3.1.4. Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................................... 69
3.3.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới.......69
3.3.2.1. Cơ sở dữ liệu địa chính................................................................................ 69
3.3.2.2. Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất...................................................... 70
3.3.2.3. Cơ sở dữ liệu giá đất..................................................................................... 71
3.3.2.4. Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai................................................ 73
3.4. Đánh giá thực trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai
tại thành phố Đồng Hới.............................................................................................................. 75
3.4.1. Đánh giá công tác tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức, viên chức
và cơ sở vật chất của cơ quan quản lý đất đai tại thành phố Đồng Hới...........75

3.4.1.1. Quy định chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm và quyền hạn của cơ
quan quản lý đất đai tại xã, phường và thành phố............................................. 75
3.4.1.2. Thực trạng tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức của cơ quan
quản lý đất đai tại thành phố...................................................................................... 78

3.4.1.3. Đánh giá thực trạng cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật phục vụ cho
công tác quản lý đất đai của cơ quan quản lý đất đai thuộc thành phố Đồng
Hới....................................................................................................................................... 80
3.4.2. Phân tích thuận lợi, khó khăn về một số mặt của hệ thống hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới...................................................... 83

3.4.2.1. Hệ thống hồ sơ địa chính............................................................................ 83
3.4.2.2. Nội dung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.............................................. 87
3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình trong thời gian tới.............91

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vi
3.5.1. Thiết lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu
đất đai của thành phố.......................................................................................................... 92

3.5.2. Nâng cao trình độ chun mơn, trách nhiệm của đội ngũ làm công tác
quản lý đất đai....................................................................................................................... 94
3.5.3. Tin học hóa hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại địa bàn
thành phố Đồng Hới............................................................................................................ 96

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ....................................................................................................... 101
1. Kết luận..................................................................................................................................... 101
2. Đề nghị...................................................................................................................................... 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................................... 103

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vii
DANH MỤC VIẾT TẮT

STT
1
2
3

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

viii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới - Năm 2013........................
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2013 phân theo địa giới
hành chính .................................................................................................................
Bảng 3.3. Bảng biến động diện tích theo mục đích sử dụng .....................................
Bảng 3.4. Kết quả thống kê bản đồ 299 của thành phố Đồng Hới ...........................
Bảng 3.5. Kết quả thống kê bản đồ địa chính của thành phố Đồng Hới ...................
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính tại thành phố Đồng Hới
đến năm 2014 ............................................................................................................
Bảng 3.7. Bảng thống kê Sổ mục kê đất đai của thành phố Đồng Hới .....................
Bảng 3.8. Sổ địa chính thành phố Đồng Hới ............................................................
Bảng 3.9. Kết quả thống kê đất đai thành phố Đồng Hới .........................................
Bảng 3.10. Thực trạng nhân lực phục vụ cho công tác quản lý đất đai đến tháng
4/2015 ........................................................................................................................
Bảng 3.11. Thực trạng cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý
đất đai của cơ quan quản lý đất đai thuộc thành phố Đồng Hới ...............................

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ix
DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Đồng Hới .....................................................
Hình 3.2. Bản đồ 299 tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, năm 1991 ...........
Hình 3.3. Bản đồ địa chính tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, năm đo vẽ

1997 ...........................................................................................................................
Hình 3.4. Sổ mục kê tại phường Bắc Lý, thành phố Đồng Hới, năm 1998 ..............
Hình 3.5. Sổ địa chính của phường Hải Thành, thành phố Đồng Hới, năm 2008 ....

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng
cho con người. Đối với mỗi quốc gia, đất đai luôn gắn liền với ranh giới lãnh thổ,
với lịch sử đấu tranh hình thành, xây dựng và phát triển quốc gia đó. Vai trị to lớn
của đất đai đã được khẳng định rõ ràng là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn tập trung khu dân cư, các cơ sở
kinh tế - văn hóa - xã hội, an ninh quốc phòng. Việc phân bố và sử dụng đất đai như
thế nào cho hợp lý, hiệu quả, bền vững là vấn đề đặt ra cho mọi thời đại
Ngày nay, khi mà đất đai đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của của tất
cả các ngành. Nhu cầu đất đai tăng cao do nhu cầu tăng trưởng kinh tế - xã hội cao
dẫn đến tình trạng đất đai không được sử dụng hay sử dụng nhưng khơng đúng mục
đích và dẫn đến hiệu quả sử dụng đất còn thấp kém. Việc sử dụng đất đai hiện nay ở
nước ta còn rất nhiều bất cập và hạn chế. Trước năm 1993 do chưa có những quy
định cụ thể cho người sử dụng đất thì những giao dịch, mục bán đất đai và những tài
sản trên đất vẫn chủ yếu diễn ra theo những “ kênh ngầm”. Từ khi Luật đất đai ra
đời thì Nhà nước quy định rỏ về các quyền của người dân trong việc sử dụng đất và
từ đó cơng tác quản lý nhà nước về đất đai đóng một vai trị hết sức quan trọng.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực hết sức phức tạp, vừa mang
tính kinh tế - kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và pháp lý; nó địi hỏi mỗi cấp, mỗi
ngành khi thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai phải thật chính xác và

thận trọng, trong đó cơng tác đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những
nội dung quan trọng thiết yếu của công tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ
hữu hiệu giúp cho nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất, là cơ sở pháp lý
đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất.
Thành phố Đồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh
Quảng Bình, là một trong những khu đơ thị đang có xu hướng phát triển lớn nhất
của vùng Bắc Trung Bộ. Với vị trí thuận lợi để phát triển ngành du lịch, hành hải,
tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học công nghệ, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài
nước để phát triển một nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Do vậy, ngày
16/8/2014 thành phố Đồng Hới đã được Chính phủ cơng nhận đơ thị loại II thuộc
tỉnh Quảng Bình, tạo tiền đề cho việc phát triển thành phố Đồng Hới thành trung
tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung Bộ là trọng điểm của thương mại - du lịch. Vì
thế, trong những năm qua tốc độ đơ thị hóa ở thành phố Đồng Hới diễn ra khá mạnh
mẽ, những dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn thành phố như xây dựng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2
các khu cơng nghiệp, khu đơ thị, cơng trình giao thông công cộng, đặc biệt các giao
dịch về đất đai hoạt động sơi nổi với nhiều hình thức và có xu hướng tiếp tục tăng
trong những năm tới.
Hiện nay việc xây dựng mới các cơng trình dân dụng, chỉnh trang đô thị, mở
đường, mở hẻm, phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư v.v. ngày càng nhiều,
điều đó đồng nghĩa với việc làm thay đổi hoặc biến dạng hình thể các thửa đất, tách,
hợp thửa, chuyển nhượng, thay đổi tên đường, số nhà… diễn ra khá phổ biến làm
cho các thơng tin của bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính bị thay
đổi, gây ra sự biến động đất đai ngày càng tăng. Mặt khác các quy định về loại đất
trên bản đồ địa chính trước đây, nay khơng cịn phù hợp với phân loại theo mục đích

sử dụng đất của Luật Đất đai và các văn bản dưới Luật mới ban hành.
Do vậy vấn đề đặt ra là nắm rỏ thực trạng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ diệu
đất đai để khẩn trương chỉnh lý, cập nhật bản đồ và sổ bộ địa chính kịp thời và đồng
bộ để hồ sơ địa chính khơng trở nên q lạc hậu với thực tế.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự phân công của khoa Tài nguyên đất
và Môi trường Nông nghiệp trường Đại học Nông lâm Huế, dưới sự hướng dẫn trực
tiếp của thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá tình hình quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành
phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”
2. Mục đích của đề tài
Đánh giá thực trạng quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại địa
bàn thành phố Đồng Hới, từ đó đưa ra những kiến nghị với các cấp ban hành chính
sách, văn bản hướng dẫn thi hành, đề xuất một số giải pháp để hồn thiện và thúc
đẩy cơng tác quản lý đất đai. Từng bước đưa hệ thống hồ sơ quản lý đất đai trở
thành một hệ thống thống nhất, đầy đủ, chính xác giúp Nhà nước quản lý tốt về đất
đai, giúp người sử dụng đất thực hiện thuận lợi, đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quá
trình sử dụng đất.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1.

Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở lý luận và tổng hợp thực tiễn để lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai trên phạm vi địa bàn thành phố Đồng Hới.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Giúp cơ quan quản lý nhà nước kịp thời cập nhật, nắm bắt đầy đủ các thông
tin liên quan đến đất đai, phục vụ quản lý tốt các biến động đất đai, nâng cao hiệu
quả quản lý nhà nước về đất đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3
Giúp người sử dụng đất dễ dàng tra cứu thông tin đất đai, giảm thiểu các
khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc sử dụng đất, góp phần xây dựng thị trường đất
đai lành mạnh.
Đề xuất phương hướng, giải pháp hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước về đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng sử dụng đất.

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Nội dung thơng tin trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành
phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi khơng gian: chỉ nghiên cứu tại địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình.
Phạm vi thời gian:
Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 6 năm 2014 đến tháng
6 năm 2015.
Số liệu sử dụng trong đề tài có từ khoảng năm 1990 đến năm 2015.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm đất đai

Theo Brinkman và Smyth: “đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt
của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được trong
khu vực sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: khơng
khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt
động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai”.
Đất thuộc tài nguyên phục hồi, tài nguyên đất được hiểu theo quan điểm kinh
tế học (Đất đai = Lands) và quan điểm phát sinh học thổ nhưỡng (Đất = Soils) theo
quan điểm này đất (Soils) là thể tự nhiên đặc biệt, hình thành do tác động tổng hợp
của các yếu tố: đá mẹ, khí hậu, địa hình, sinh vật, thời gian và tác động của con
người. Đây là định nghĩa của nhà thổ nhưỡng học lỗi lạc người Nga V.V. Đacutraev
(1879) [27].
Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, thì đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng thì
xác định đất đai là “diện tích có thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với
nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để
lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường sá, nhà cửa,...) (UN,
1994; FAO, 1993) [11].
Đối với Việt Nam, từ 01/7/2004 theo quy định của Luật đất đai 2003, đất đai
được chia thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng [18].

Luật đất đai năm 2013 của Việt Nam có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất [14].
1.1.2. Vai trị của nhà nước trong cơng tác quản lý về đất đai
Đất đai là một thị trường có giá trị lớn và ln biến động cùng với q trình phát
triển kinh tế, xã hội do đó cơng tác quản lý nhà nước về đất đai càng có ý nghĩa quan
trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Trên thế giới hiện nay đất đai đang

tồn tại các quan hệ sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư
nhân chiếm đại đa số các quốc gia. Ở nước ta, tồn tại một hình thức sở hữu

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


5
đất đai duy nhất đó là sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thực hiện
nhiệm vụ thống nhất nhà nước về đất đai. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện
quyền làm chủ của mình thơng qua việc Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất. Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu của mình bằng việc xác lập các chế độ pháp lý nhằm quản
lý và sử dụng một cách hiệu quả phù hợp với những đặc điểm của đất nước.

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua các
chính sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng
thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Theo Điều 22, Luật Đất đai năm 2013 thì nội dung quản lý nhà nước về đất
đai gồm có các nội dung:
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó;
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính;
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ
quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất, điều tra xây dựng giá đất;

Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thống kê, kiểm kê đất đai;
Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai;
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;
Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai;
Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6
1.1.3. Các quy định về hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai
1.1.3.1. Khái niệm, thành phần, nội dung hồ sơ địa chính
a) Khái niệm
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan [6].
Hồ sơ địa chính phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất do đó
được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử dụng đất theo từng đơn vị hành
chính cấp xã. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự,
thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai. Nội dung thơng tin trong hồ
sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và
phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.

Tại Điều 96 Luật Đất đai năm 2013 quy định hồ sơ địa chính bao gồm các tài
liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được
giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền
và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh lý, quản lý
hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính
dạng số.
b) Thành phần hồ sơ địa chính:
Theo Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ địa chính được lập
dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu đó là tài liệu
điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; Sổ địa chính
và bản lưu Giấy chứng nhận. Trong đó:
Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh giới,
diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; được
lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý nhà
nước về đất đai.
Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng
hợp các thơng tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo
thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên
người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất
đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7
Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định
tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy

định của pháp luật đất đai.
Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản lưu Giấy chứng nhận dạng
số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để
lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu
Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có thẩm
quyền ký để lưu theo quy định tại QĐ số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11
năm 2004 và QĐ số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu
xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP
ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu cơng trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục
đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan
đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao Giấy chứng nhận để lưu [7].
c) Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:
Nhóm dữ liệu về số hiệu thửa đất, dữ liệu địa chỉ thửa đất, dữ liệu ranh giới
thửa đất được thể hiện trên bản đồ địa chính, dữ liệu diện tích thửa đất, dữ liệu về
tài liệu đo đạc gồm: Tên tài liệu đo đạc đã sử dụng (bản đồ địa chính hoặc bản trích
đo địa chính,...), ngày hồn thành đo đạc.

Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất được xác
định và thể hiện theo quy định như sau: Dữ liệu tên gọi đối tượng chiếm đất không

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8
tạo thành thửa đất được xác định và thể hiện theo tên thường gọi ở địa phương (nếu
có). Ví dụ: “Kênh Ba bị”, "Sơng Sét".
Dữ liệu số hiệu đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất gồm: Số
tờ bản đồ có đối tượng chiếm đất khơng tạo thành thửa đất; Số hiệu của đối tượng
chiếm đất trên từng tờ bản đồ, được đánh số theo quy định về thành lập bản đồ địa
chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Dữ liệu ranh giới của đối tượng được xác định và thể hiện trên bản đồ theo
quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Mơi trường.
Dữ liệu diện tích được xác định và thể hiện cho từng đối tượng trên từng tờ
bản đồ theo đơn vị m².
Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất,
người quản lý đất bao gồm các loại dữ liệu được xác định và thể hiện theo quy định
như sau:
Dữ liệu mã đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu tài sản gắn liền với đất,
đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất được thể hiện trên sổ mục kê đất đai theo
quy định về thống kê, kiểm kê đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Dữ liệu tên người sử dụng đất, tên chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tên
người quản lý đất.
Dữ liệu giấy tờ pháp nhân (đối với tổ chức) hoặc giấy tờ nhân thân (đối với
cá nhân, người đại diện hộ gia đình).
Dữ liệu địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất,
người quản lý đất. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế
hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phải thể hiện hạn chế quyền sử
dụng đất theo quy định.
- Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất bao
gồm: Dữ liệu hình thức sử dụng đất riêng, chung.
Dữ liệu loại đất bao gồm tên gọi loại đất và mã (ký hiệu) của loại đất. Dữ
liệu thời hạn sử dụng đất thể hiện thống nhất với Giấy chứng nhận.

Dữ liệu nguồn gốc sử dụng đất được xác định, thể hiện bằng tên gọi và bằng
mã theo quy định.
Dữ liệu nghĩa vụ tài chính được thể hiện theo quy định.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9
Dữ liệu về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện phạm vi đất bị hạn chế
và nội dung hạn chế quyền sử dụng đất.
Dữ liệu quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được thể hiện đối với
cả thửa đất được hưởng quyền sử dụng hạn chế và thửa đất cung cấp quyền sử dụng
hạn chế.
Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất thể hiện loại nhà là nhà ở riêng lẻ,
nhà chung cư, cơng trình xây dựng, trường hợp cơng trình xây dựng thì thể hiện tên
cơng trình theo dự án đầu tư hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc giấy phép đầu
tư hoặc giấy phép xây dựng của cấp có thẩm quyền. Trường hợp cơng trình có nhiều
hạng mục khác nhau thì lần lượt thể hiện tên từng hạng mục chính của cơng trình
theo QĐ phê duyệt dự án, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc giấy phép
xây dựng hoặc QĐ đầu tư hoặc giấy phép đầu tư. Trường hợp rừng sản xuất là rừng
trồng thì thể hiện “Rừng sản xuất là rừng trồng”; Trường hợp tài sản là cây lâu năm
thì thể hiện “Cây lâu năm”.

Đặc điểm của tài sản, được thể hiện như sau: Đối với nhà ở riêng lẻ thì thể
hiện các thơng tin gồm: diện tích xây dựng, số tầng, diện tích sàn, kết cấu nhà ở,
cấp hạng.
Trường hợp chủ đầu tư đăng ký để cấp Giấy chứng nhận cho riêng từng căn
hộ thì đăng ký cho từng căn hộ vào phần đăng ký căn hộ chung cư theo quy định.
Tại phần đăng ký thửa đất làm nhà chung cư chỉ thể hiện phần diện tích sàn mà chủ
đầu tư giữ lại sử dụng và diện tích các hạng mục mà chủ đầu tư có quyền sử dụng
chung với các chủ căn hộ;
Đối với cơng trình xây dựng khác khơng phải là nhà ở thì thể hiện các thơng
tin theo từng hạng mục cơng trình chính như sau:
Chủ sở hữu: Thể hiện các thơng tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất như
quy định tại Điều 15 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014
của Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính
Hình thức sở hữu được thể hiện như sau: thể hiện hình thức “Sở hữu riêng”
đối với trường hợp tài sản thuộc sở hữu của một chủ; thể hiện hình thức “Sở hữu
chung” đối với trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp tài
sản có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì thể hiện lần lượt từng hình
thức sở hữu và diện tích tương ứng với từng hình thức sở hữu đó
Thời hạn sở hữu được thể hiện như sau: trường hợp mua nhà ở hoặc tài sản
khác có thời hạn theo quy định của pháp luật thì thể hiện ngày tháng năm hết hạn
được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
Trường hợp sở hữu tài sản gắn liền với đất trên đất thuê, mượn của người sử dụng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10
đất khác thì thể hiện ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn; Các trường hợp
khác không xác định thời hạn sở hữu tài sản thì thể hiện: “-/-”.
Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất,

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm:
Dữ liệu về tình hình đăng ký: Số thực tự của hồ sơ thủ tục đăng ký, thời điểm
nhận hồ sơ đăng ký và thời điểm đăng ký vào sổ địa chính: thể hiện ngày tháng năm
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp (sau đây gọi là cơ quan đăng ký đất đai)
ghi nội dung đăng ký vào sổ địa chính.
Dữ liệu giấy tờ pháp lý về nguồn gốc và sự thay đổi quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện các thông tin như sau: các loại giấy tờ
pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sở hữu tài sản gắn
liền với đất, các giấy tờ pháp lý gồm tên loại giấy tờ, số, ký hiệu và ngày ký, tên cơ
quan ký đối với giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp hoặc một trong các bên liên quan
là cơ quan nhà nước ký. Trường hợp đăng ký có nhiều loại giấy tờ pháp lý về nguồn
gốc sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thể hiện loại tài liệu làm căn
cứ trực tiếp để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động. Trường hợp
khơng có giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất thì thể hiện “Khơng có giấy tờ
pháp lý về nguồn gốc”.
Dữ liệu Giấy chứng nhận được thể hiện đối với Giấy chứng nhận đã cấp cho
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp Giấy chứng
nhận đã thu hồi. Trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì thể hiện theo
Giấy chứng nhận mới cấp đổi, cấp lại. Nội dung dữ liệu gồm số phát hành (số seri
của Giấy chứng nhận) và số vào Sổ cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp không được
cấp Giấy chứng nhận thì thể hiện: “Khơng đủ điều kiện cấp giấy”. Trường hợp
người sử dụng đất chưa có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì thể hiện: “Chưa đề
nghị cấp giấy”. Trường hợp đất được giao quản lý thì thể hiện: “Khơng thuộc
trường hợp cấp Giấy chứng nhận”.
Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản
gắn liền với đất bao gồm các loại dữ liệu được xác định và thể hiện theo quy định
như sau:
Dữ liệu thời điểm đăng ký biến động thể hiện: Ngày tháng năm cập nhật,
chỉnh lý biến động vào sổ địa chính.

Dữ liệu nội dung biến động thể hiện đối với từng trường hợp cụ thể cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11
đất bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn đối với
tồn bộ thửa, phân chia quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn
quyền sử dụng đất [7].
d) Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được
Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau. Trường
hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải
thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng
ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính.
Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc
đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau:
Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác
định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác
định như sau:
Các thơng tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được xác
định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không thể
hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận;

Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ đỉnh
thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường hợp
đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với
ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thơng tin pháp lý về đường ranh giới
và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp [7].

1.1.3.2. Khái niệm, thành phần, nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và yêu
cầu cơ bản của việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở dữ liệu
đất đai
a) Các khái niệm
Dữ liệu là thông tin dưới dạng ký hiệu, chữ viết, chữ số, hình ảnh, âm thanh
hoặc dạng tương tự [4].
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để
truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử [14].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12
Nội dung quản lý cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm: thực hiện các biện pháp bảo
đảm an toàn hệ thống hạ tầng kỹ thuật thông tin; Quản lý hệ thống phần mềm để
bảo đảm ổn định, an toàn cho toàn bộ hệ thống; Quản lý, lưu trữ cơ sở dữ liệu đất
đai bảo đảm an tồn thơng tin dữ liệu, dữ liệu truy cập và dữ liệu trên đường truyền.
Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu, dữ liệu trên đường truyền và trong các bản sao lưu phục
hồi phải được bảo vệ với các giải pháp mã hóa và che giấu dữ liệu. Dữ liệu trên
đường truyền sử dụng giải pháp mã hóa dữ liệu. Hệ thống phần mềm quản trị và cập
nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu phải có các giải pháp để kiểm soát việc truy
cập vượt quá mức cho phép của ứng dụng hoặc người dùng vào cơ sở dữ liệu, theo
dõi hoạt động của người sử dụng.
b) Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là:

Cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng tập trung thống nhất từ Trung ương đến
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và các
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi tắt là cấp huyện).
Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã) là đơn
vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai.
Cơ sở dữ liệu đất đai của cấp huyện là tập hợp dữ liệu đất đai của các xã
thuộc huyện; đối với các huyện khơng có đơn vị hành chính xã trực thuộc thì cấp
huyện là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai.
Cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh được tập hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất cả
các huyện thuộc tỉnh.
Cơ sở dữ liệu đất đai cấp Trung ương được tổng hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai
của tất cả các tỉnh trên phạm vi cả nước.
Việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật sử dụng dữ liệu đất đai
phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện theo quy
định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
chung là Giấy chứng nhận).
Thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cung cấp thì có giá trị pháp lý như trong hồ sơ dạng giấy.
Cơ sở dữ liệu đất đai là tài sản của Nhà nước phải được bảo đảm an ninh, an
toàn chặt chẽ; nghiêm cấm mọi hành vi truy cập trái phép, phá hoại, làm sai lệch
thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


13
Tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thơng tin, dữ liệu đất đai được khai thác, sử
dụng qua cổng thông tin đất đai ở trung ương, địa phương và phải nộp phí; khi thực

hiện khai thác thơng tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện đúng quy định của pháp luật
[4].
c) Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai:
Cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần đó là: cơ sở dữ
liệu địa chính; Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất; Cơ sở dữ liệu giá đất; Cơ sở dữ
liệu thống kê, kiểm kê đất đai [4].
Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm
cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác.
Nội dung thu thập cơ sở dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư số
09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài ngun và Mơi trường. Cơ sở dữ liệu địa chính
được xây dựng phải tuân thủ các yêu cầu về nội dung thông tin quy định trong
Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT và quy đinh kỹ thuật về nội dung thu thập và xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính do Bộ Tài ngun và Mơi trường ban hành
Dữ liệu địa chính: là dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa
chính và các dữ liệu khác có liên quan.
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.

Dữ liệu khơng gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi; hệ
thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa giới;
dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy
hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ cơng trình.
Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên
quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng
sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và
nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [2].

Dữ liệu khơng gian địa chính được xây dựng trên cơ sở thu nhận kết quả của
quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính và các nguồn dữ liệu khơng gian địa chính
khác có liên quan.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


14
Dữ liệu thuộc tính địa chính được xây dựng trên cơ sở thu nhận kết quả đo
đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính và các nguồn dữ liệu thuộc tính địa chính
khác có liên quan.
Nội dung dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:
Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của
thửa đất;
Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của
thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử
dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu thuộc tính về hệ
thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;
Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
về hệ thống đường giao thơng;
Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc

tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp;

Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu
thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển
đảo và các ghi chú khác;
Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu khơng gian
và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ đo
vẽ lập bản đồ địa chính;
Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về
đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch
giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an tồn bảo vệ cơng trình
[2].
Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


15
Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định của
Thông tư này;
-

Từ cơ sở dữ liệu địa chính in ra được:

+ Giấy chứng nhận;
+
Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định;
+ Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định tại Thơng tư này;

+
Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng
nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Mơi trường
quy định;
+
Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một
khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
Tìm được thơng tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất, tìm
được thơng tin về người sử dụng đất khi biết thơng tin về thửa đất; tìm được thơng
tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính
thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị trí thửa đất trên
bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu
thuộc tính địa chính thửa đất;
Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu
chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích thước, hình
thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng, thời hạn
sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền của
người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những biến động về sử
dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào Sổ cấp Giấy chứng nhận;

Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất
đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:
Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với tồn bộ dữ
liệu địa chính theo quy định tại Thông tư này;
Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa
chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với
quyền truy nhập thông tin trong cơ sở dữ liệu;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


16
-

Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;

Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến
động về sử dụng đất trong lịch sử;
Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thơng tin đất
đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng
thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng
chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;
Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác,
phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.
Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu địa chính được thực hiện
theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Đa số các phần mềm hiện nay muốn xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính
đều kết hợp với một phần mềm sẵn có nào đó hoặc kế thừa nguồn dữ liệu sẵn có.
Dữ liệu địa chính nó bao gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu phi khơng gian vì vậy
để tạo được hai loại dữ liệu này rất phức tạp và tốn nhiều thời gian, dung lượng lại
lớn vì vậy phải có các phần mềm chuyên dụng. Hiện nay các phần mềm dùng để tạo
dữ liệu khơng gian có rất là nhiều như: Microstation, Autocad, Mapinfo... hay các
phần mềm tạo hồ sơ địa chính như: Vilis, Cesdata, Elis, Ecadas...Việc xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính sẽ do các cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện, có thể là
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, thành phố, các đơn vị tư nhân
hay các đơn vị thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Các bước cơ bản xây dựng cơ
sở dữ liệu đất đai được quy định cụ thể tại Điều 8, Điều 9 và Điều 10 Thông tư số

04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất được thực hiện gắn với
quy trình xây dựng quy hoạch sử dụng đất ở các cấp theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất được thực hiện gắn với quy trình xây dựng
bảng giá đất theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giá đất - giá trị đất là
giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một
thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất
định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy
nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị
của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm