(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác thu hồi đất của một số dự án phát triển kinh tế xã hội tại thị xã sông cầu, tỉnh phú yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (13.19 MB, 113 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐỖ THỊ THOA
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2016
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐỖ THỊ THOA
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM KHÓA LUẬN
HUẾ - 2016
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nguyên cứu của riêng tôi
Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được cơng
bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được cho phép và chỉ rõ nguồn
gốc.
Thừa Thiên Huế, ngày 23 tháng 5 năm 2016
Tác giả luận văn
Đỗ Thị Thoa
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Trước hết tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Huỳnh Văn Chương là
thầy hướng dẫn tơi tận tình trong suốt q trình hồn thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, khoa Tài ngun và
Mơi trường Nơng nghiệp, phịng Đào tạo Sau đại học - trường Đại học Nông Lâm
Huế, xin gửi tới q Thầy, Cơ lịng biết ơn và tình cảm trân trọng nhất.
Để hồn thành luận văn này ngồi sự cố gắng của bản thân, tơi đã nhận được sự
giúp đỡ, góp ý nhiệt tình của các cấp lãnh đạo UBND thị xã Sông Cầu, lãnh đạo,
chuyên viên các cơ quan chuyên môn, đồng nghiệp và UBND xã phường có liên quan,
nhất là các hộ gia đình, cá nhân xin được phỏng vấn, điều tra đã tạo điều kiện giúp đỡ
tơi trong q trình nghiên cứu thu thập thơng tin để tơi hồn thành đề tài này.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn gia đình, nhất là chồng tôi đã động viên, tạo điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt q trình tơi học tập và thực hiện luận văn
này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thừa Thiên Huế, ngày 23 tháng 5 năm 2016
Tác giả luận văn
Đỗ Thị Thoa
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TĨM TẮT
1. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá tình hình quản lý, làm rõ một số vấn đề về công tác thu hồi đất của một số
dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất nhằm giải quyết tốt hơn mối quan hệ hài hịa giữa
lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và lợi ích người bị thu hồi đất.
2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, chủ yếu các thông tin, tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu kiểm kê, thống kê đất đai, về dân số thu nhập
việc làm và tình hình thu hồi đất các dự án từ các cơ quan của Ủy ban nhân dân thị xã
Sơng Cầu (phịng Tài ngun Mơi trường, chi cục Thống kê, Trung tâm phát triển quỹ đất,
phòng Kinh tế, phòng Lao động Thương binh và Xã hội, Ban quản lý Đầu tư xây dựng cơ
bản,...) và Ủy ban nhân dân các phường, xã nơi đến phỏng vấn, điều tra thực hiện đề tài.
Qui định từ Luật, văn bản dưới luật, của cơ quan Nhà nước cấp trung ương, địa phương về
chính sách thu hồi đất, cơng tác quản lý sử dụng đất, sách giao khoa, giáo trình, bài giảng,
tạp chí, báo có nội dung liên quan. Các cơng trình khoa học, các nghiên cứu liên quan đến
công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong nước.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, điều tra, khảo sát thực địa về công tác thu
hồi đất của một số cơng trình dự án có thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã
Sông Cầu. Lấy phiếu điều tra theo bảng hỏi tự thiết kế sẵn, chụp ảnh thực tế, thu thập
thông tin cần nguyên cứu về thực trạng thu nhập, đời sống của các hộ gia đình ảnh hưởng
dự án; các cơ chế chính sách đã áp dụng, vấn đề giải quyết cơng ăn việc làm, chuyển đổi
nghề nghiệp đối với hộ gia đình ảnh hưởng dự án phải thu hồi đất và hộ gia đình tự thỏa
thuận phần đất của mình với nhà đầu tư.
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, sử dụng phần mềm Excel, PowerPoint để
tổng hợp, xử lý số liệu thu thập được qua đó thiết lập các bảng, hình để phân tích sự tác
động, đánh giá và đề xuất các hướng giải quyết.
3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
3.1. Quản lý đất đai và thực hiện chính sách thu hồi đất
Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất lâu dài đối với đất ở và có
thời hạn sử dụng vào mục đích nơng nghiệp; Nhà nước có quyền thu hồi quyền sử
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
dụng đất và người sử dụng đất sẽ được đền bù theo qui định của pháp luật khi Nhà nước đã
giao sử dụng hay đất đang sử dụng ổn định. Riêng đối với nhà đầu tư cần đất để đầu tư dự
án thuần túy vì mục tiêu lợi nhuận, vì mục đích kinh tế thì dứt khốt phải thỏa thuận giá
đất với người có quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư và người dân thỏa thuận được về giá
thì thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khơng thì thơi, Nhà nước khơng
can thiệp.
Theo quy định hiện hành, có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự án. Một là Nhà
nước thu hồi khi dự án thuộc diện vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hai là chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng,
thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
3.2. Đánh giá công tác thu hồi đất của 2 dự án
Nhà nước thu hồi đất dư án I cơ bản thực hiện theo đúng trình tự quy định, việc thu
hồi đất bằng quyết định hành chính ít nhiều khơng hợp lòng các chủ thể bị ảnh hưởng với
nhiều nguyên nhân. Tuy việc bồi thường đúng qui định và tương đối thỏa đáng nhưng cùng
phường, cùng thời điểm giá bồi thường đất nông nghiệp, đất ở tại dự án I thấp, chưa phù
2
hợp với giá chuyển nhượng thực tế; 1m giá đất các hộ dự án II thực nhận gấp 3 lần các hộ
ảnh hưởng dự án I.
Thu hồi đất ở dự án I bằng quyết định hành chính, kéo dài nhiều năm, từ lúc các hộ
ảnh hưởng nhận quyết định thu hồi đất đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để
người dân được nhận tiền bồi thường kéo dài tới hơn 2 năm. Khi đó, giá đất tại thời điểm
nhận tiền đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Trong khi đó dự án
II, để có đất đầu tư Doanh nghiệp tư nhân Việt Linh tự thỏa thuận bồi thường với 39 hộ có
đất ảnh hưởng, việc GPMB giao đất cho chủ đầu tư thực hiện xong trong vòng 3 tháng sau
khi nhận bồi thường.
3.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi đất đến cuộc sống của
các hộ dân có đất bị thu hồi
Nhà nước thu hồi đất dẫn đến những thay đổi về cuộc sống của người dân, đặc biệt
là những người sống nguồn thu nhập phụ thuộc vào các ngành nghề phi nông nghiệp như
hoạt động kinh doanh, buôn bán.
-
Thay đổi về nguồn vốn con người
-
Thay đổi về nguồn vốn tài chính
-
Thay đổi về nguồn vốn xã hội.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
3.4. Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chính sách thu hồi đất đạt hiệu
quả cao hơn
Nhà nước phải đơn giản hóa trình tự, thủ tục vì theo quy định của pháp luật hiện
hành đang có quá nhiều khâu trung gian, nhiều thủ tục, thời gian giữa các thủ tục còn dài
để thu hồi đất thực hiện dự án. Từ khâu thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư; tổ chức điều tra, đo đạc, điểm đếm tài sản; xác định nguồn gốc đất, xác nhận nhân hộ
khẩu, sưu tra hồ sơ, niêm yết lấy ý kiến phương án bồi thường; thẩm định phương án, ban
hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án; tổ chức chi trả tiền, bố trí tái
định cư; tổ chức vận động, thuyết phục; tổ chức cưỡng chế thu hồi đất.
Điều chỉnh bằng việc bổ sung qui định pháp luật Nhà nước tơn trọng sự thoả
thuận bình đẳng giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất, công nhận sự thoả thuận giữa các
bên. Xong cần phải giải quyết được sự bế tắc trong cơ chế thỏa thuận bồi thường, khi mà
chủ đầu tư đã thỏa thuận được một tỷ lệ phần trăm nhất định nhưng vẫn cịn một phần đất
khơng thể thỏa thuận được với người sử dụng đất thì Nhà nước nên ra quyết định thu hồi
đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư và người sử dụng đất.
Để chặc chẻ hơn cần đưa ra thời hạn thỏa thuận tối đa là bao nhiêu tháng thì Nhà
nước quyết định thu hồi dự án và giấy chứng nhận đầu tư, hạn chế thấp nhất tình trạng chủ
đầu tư khơng có năng lực tài chính nhưng vẫn được cho phép đầu tư dự án. Hiện nay đang
diễn ra trường hợp ở nhiều dự án, không phải người dân không chịu chuyển nhượng đất mà
là chủ đầu tư khơng đủ khả năng tài chính để đền bù cho dân, mặc dù giá chuyển nhượng
đã ở mức hợp lý.
Làm rõ khái niệm thu hồi đất vì mục đích kinh tế so với các trường hợp thu hồi
đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nên tách bạch
phạm trù kinh tế ra khỏi phạm trù xã hội trong các dự án mà chúng ta vẫn quen gọi là dự
án kinh tế-xã hội. Bởi nếu để hai phạm trù này liên kết với nhau bởi một dấu gạch nối, dể
dẫn đến cách hiểu tùy tiện, nhận diện không rõ ràng và đánh đồng hai phạm trù này làm
một, dẫn đến thực hiện sai vấn đề.
Để hạn chế thiệt hại và tình trạng khơng hợp tác của người bị thu hồi đất, cơ quan
có thẩm quyền cần triệt để áp dụng phương pháp xác định giá đất có lợi nhất cho người
dân sao cho tiền nhận bồi thường thấp nhất cũng đủ để nhận chuyển nhượng một thửa đất
mới với cùng diện tích tại địa phương để sinh sống.
Tạo quỹ đất sạch theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo hình thức
xã hội hóa, chọn nhà đầu tư giải phóng mặt bằng, sau đó thực hiện giao đất, cho thuê đất
chủ yếu thơng qua hình thức đấu giá, Nhà nước sẽ điều tiết được phần giá trị tăng thêm từ
đất không phải do người sử dụng đất tạo ra, tạo nguồn thu để thực hiện bồi thường, hỗ trợ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm hài hịa lợi ích của Nhà nước,
của người sử dụng đất và của nhà đầu tư.
Nhất thiết dự án thu hồi đất nào cũng phải thành lập đoàn thanh tra, tổ giám sát để
kịp thời chấn chỉnh ngay những thiếu sót sai phạm, hạn chế thấp nhất mọi hành vi có yếu
tố tham nhũng. Như, cán bộ có thể cấu kết với người thu hồi đất trong q trình kiểm đếm,
thẩm định; làm bỏ ngỏ sau đó hướng dẫn khiếu nại, kiến nghị.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................................................... xi
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGUYÊN CỨU........................................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu chung........................................................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................................................ 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN................................................................................ 3
3.1. Ý nghĩa khoa học..................................................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn..................................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................... 4
1.1.1. Các khái niệm cơ bản......................................................................................................... 4
1.1.2. Quan hệ trong thu hồi đất............................................................................................... 10
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................................... 12
1.2.1. Thực tiễn công tác thu hồi đất trên thế giới ............................................................... 12
1.2.2. Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Việt Nam................................................................. 14
1.2.3. Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Phú Yên................................................................... 16
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGUN CỨU CĨ LIÊN QUAN................................................ 16
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................. 18
2.1. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU........................................................................... 18
2.1.1. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................................... 18
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................................... 18
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.................................................................................................... 18
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................................... 19
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu........................................................................................ 19
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu........................................................ 20
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGUYÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................................... 20
3.1. ĐẶC ĐIỂM VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN........................................................................... 20
3.1.1.Vị trí địa lý........................................................................................................................... 20
3.1.2. Địa hình................................................................................................................................ 22
3.1.3. Khí hậu................................................................................................................................. 22
3.1.4. Các nguồn tài nguyên....................................................................................................... 23
3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên.......................................................................... 24
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
3.1.6. Dân số lao động và việc làm............................................................................................ 25
3.2. QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT.................. 26
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai ............................................................. 26
3.2.2. Qui định pháp luật về quản lý, sử dụng và thu hồi đất. .......................................... 31
3.2.3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội .......................................... 36
3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT CỦA HAI DỰ ÁN PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TẠI THỊ XÃ SÔNG CẦU.............................................................................................. 41
3.3.1. Các dự án thu hồi đất tại thị xã Sông Cầu.................................................................. 41
3.3.2 Đánh giá chung về việc thực hiện công tác thu hồi đất trên địa bàn thị xã Sông
Cầu giai đoạn 2011-2015............................................................................................................. 45
3.3.3. Thực trạng thu hồi đất hai dự án nghiên cứu ........................................................... 50
3.3.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi đất đến cuộc sống của các hộ
dân có đất bị thu hồi.................................................................................................................... 57
3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI
ĐẤT ĐẠT HIỆU QUẢ CAO HƠN............................................................................................... 62
3.4.1. Điều chỉnh bằng việc bổ sung qui định pháp luật về thu hồi đất. ......................... 62
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp................................................................................................. 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................................. 66
1. Kết luận:...................................................................................................................................... 66
2. Kiến nghị......................................................................................................................................... 68
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
Viết tắt
BTNMT
ĐVT
GPMB
GCNQSDĐ
NĐ-CP
NN
QĐ-UBND
TĐC
TT-BTNMT
UBND
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
x
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tỉ lệ dân số của Thị xã Sông Cầu............................................................................................. 25
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Sông Cầu năm 2015............................................................... 26
Bảng 3.3. Biến động sử dụng các loại đất thời kỳ 2011, 2013, 2015. ................................................... 28
Bảng 3.4. Các văn bản pháp lý.................................................................................................................... 31
Bảng 3.5. Tổng hợp các dự án thực hiện từ các năm 2011-2014 ........................................................... 41
Bảng 3.6. Tổng hợp các dự án nhóm I thực hiện theo Luật Đất đai 2013............................................ 44
Bảng 3.7. Tổng hợp các dự án nhóm II thực hiện theo Luật Đất đai 2013 .......................................... 45
Bảng 3.8. Tổng hợp công tác cấp giấy chứng nhận 02 dự án................................................................. 51
Bảng 3.9. Tổng hợp về loại đất, vị trí và diện tích thu hồi đất của 2 dự án ......................................... 52
Bảng 3.10. Kết quả phỏng vấn chi tiết thu hồi đất của các hộ dân tại 02 dự án .................................. 57
Bảng 3.11. Thay đổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án ........................................................... 60
Bảng 3.12. Ý kiến của người dân về sự thay đổi thu nhập ở 2 dự án .................................................... 60
Bảng 3.13. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất,GPMB ....................................... 61
Bảng 3.14. Tình hình đời sống tinh thần sau khi thu hồi đất, GPMB ................................................... 61
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
xi
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thị xã Sơng Cầu.................................................................................. 21
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất thị xã Sơng Cầu năm 2015............................................................. 28
Hình 3.3. Cơ cấu diện tích đất thu hồi Dự án I.................................................................................. 50
Hình 3.4. Cơ cấu diện tích đất thu hồi Dự án II................................................................................ 51
Hình 3.5. Độ tuổi lao động bị thu hồi đất........................................................................................... 59
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
xii
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1.
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai trong giai đoạn bảo hòa người sử dụng đất chỉ xem là nơi ở, là tư liệu sản
xuất, là môi trường sống. Xong khi Nhà nước, nhà đầu tư cần đến để thực hiện một dự án
nào đó thì đất đai lập tức mang tính chất là loại hàng hóa đặc biệt.
Gần đây văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI nêu rõ “Hồn chỉnh hệ thống
pháp luật, chính sách về đất đai nhằm đảm bảo hài hịa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của
người sử dụng đất, lợi ích của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả
nguồn đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai”.
Tại khoản 3 điều 54 Hiến pháp 2013, điều này qui định như sau: “Nhà nước thu hồi
đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục
đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Việc
thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Trong những năm qua, để đẩy mạnh sự nghiệp cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa nước
ta đã và đang nỗ lực triển khai thực hiện nhiều dự án đầu tư nhằm xây dựng, hoàn thiện cơ
sở hạ tầng làm nền tảng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tất cả những cơng
trình này địi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng, do đó nhu cầu về đất cho xây dựng là rất
lớn. Để có đất cho mục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân, theo
quy định tại Điều 62, Mục 1, Chương VI của Luật đất đai 2013. Khi thu hồi đất theo Mục
1, Chương VI của Luật đất đai 2013, Nhà nước phải bồi thường, tái định cư cho người có
đất bị thu hồi.
Như vậy, công tác thu hồi đất bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng là điều
kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Việc làm này cịn có ảnh
hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật
chất, tinh thần của người bị thu hồi đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 quy định cụ thể hóa về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất áp dụng chung cho tất cả các dự án trong cả nước hoặc cho từng dự
án cụ thể với tình hình thực tế tại địa phương.
Cùng với sự phát triển của đất nước, Phú Yên - một thành phố được xem là thành
phố trẻ của miền Trung đang bước vào giai đoạn tăng trưởng kinh tế trong đó có sự đóng
góp phát triển của thị xã Sơng Cầu nói riêng. Năm 2009, Sơng Cầu được công nhận đô thị
loại 4, là Thị xã duy nhất của tỉnh Phú Yên, trong khi trước đây là một huyện nhỏ, thiếu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
sót về mọi mặt, cần phải sát nhập chung với huyện Đồng Xuân để phát triển. Song việc
hiện nay đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, hiệu quả, đang phấn đấu đuổi kịp, vượt
qua mức trung bình cả Tỉnh. Tiếp tục xây dựng Sông Cầu từng bước trở thành một thị xã
du lịch-dịch vụ; phát triển kinh tế biển; trọng tâm kinh tế - xã hội khu vực phía Bắc của
Tỉnh và phấn đấu đến năm 2020, cơ bản đạt các tiêu chí của một đơ thị loại III.
Với định hướng phát triển Kinh tế - Xã hội nêu trên thì cơng tác thu hồi giải phóng
mặt bằng, phải diễn ra liên tục, không tránh những vướng mắc và tồn tại. Chính vì vậy,
việc nghiên cứu đánh giá công tác thu hồi đất diễn ra trong thời gian qua, nhằm điều tra,
tìm hiểu thực trạng, tình hình quản lý và nguyên nhân gây khó khăn cản trở, để đề xuất
một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
đồng thời để đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú
Yên là việc làm rất cần thiết.
Xuất phát từ những lý do trên, chúng tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác thu hồi đất của một số dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu,
tỉnh Phú Yên”.
2.
2.1.
MỤC TIÊU NGUYÊN CỨU
Mục tiêu chung
Đánh giá tình hình quản lý, làm rõ một số vấn đề về công tác thu hồi đất của một số
dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất nhằm giải quyết tốt hơn mối quan hệ hài hịa giữa
lợi ích nhà nước và lợi ích người bị thu hồi đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu việc thực hiện chính sách thu hồi đất, tình hình quản lý nhà nước về đất
đai.
Làm rõ các hình thức thực hiện pháp luật về thu hồi đất của một số dự án phát
triển kinh tế, xã hội tại thị xã Sông Cầu.
Đánh giá thực trạng pháp luật đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
thu hồi đất nhằm giải quyết tốt hơn mối quan hệ hài hòa giữa lợi ích nhà nước và lợi ích
người bị thu hồi đất và lợi ích nhà đầu tư trên địa bàn thị xã Sông Cầu trong thời gian tới.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
3.
3.1.
Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ và bước đầu hồn thiện những chính sách của nhà nước và địa
phương về công tác thu hồi đất để đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng khi
thực hiện dự án phát triển kinh tế -xã hội.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thấy rõ thực trạng cơng tác thu hồi đất từ đó góp phần đưa ra những chính sách
hợp lý, đề xuất giải pháp hồn thiện quy định của pháp luật đất đai về cơ chế thu hồi đất,
đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất với bên kia là nhà đầu tư.
Là cơ sở nghiên cứu cho các dự án khác trên địa bàn thị xã Sơng Cầu nói riêng và
tỉnh Phú Yên nói chung.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Đất đai
a) Khái niệm về đất đai
Đất đai (land) là bề mặt của trái đất, vật chất ở phía dưới, khơng khí ở bên trên và
mọi vật gắn với đất [10].
Theo V.V Đôccutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách
tự nhiên dưới tác động của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi
địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nơng hóa Liên Xơ (cũ) - V.R Villiam (1863-1939) thì cho
rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản
phẩm của cây trồng [3].
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất về đất đai như sau: “Đất đai là một phần diện
tích cụ thể của bề mặt Trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay
trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện
tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa,....). Luật
Đất đai 2003 của Việt Nam qui định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hang đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng” [11].
Xong về mặt thuật ngữ khoa học “Đât” và “Đất đai” có sự phân biệt nhất định. Đất
(soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng. Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động
lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thủy quyển), sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ
(thạch quyển) qua thời gian lâu dài. Khái niệm đất theo nghĩa đất đai (land) có thể được
hiểu theo nhiều cách khác nhau, đất như là khơng gian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý,
nguồn vốn, môi trường, tài sản [11]. Trong quản lý Nhà nước về đất đai người ta thường đề
cập đến đất đai theo khái niệm đất (land) [2].
b) Đặc điểm của đất đai
Đất đai có đặc tính khác biệt so với các tư liệu sản xuất khác như
Đặc điểm tạo thành: đất đai là một vật thể tự nhiên mang tính lịch sử. Đất đai là
một sản phẩm tự nhiên, xuất hiện và tồn tại ngồi ý chí và sự nhận thức của con người.
Song song với quá trình hình thành loài người, đất đai vẫn tuân thủ các quy luật mà con
người không thể can thiệp được. Đất đai gắn liền với con người ngay từ buổi đầu sơ khai
do quá trình con người sử dụng sức lao động của mình tác động vào đất đai nhằm thu lại
sản phẩm. Và chính trong q trình tác động này con người đã chuyển tải vào đất đai giá
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
trị sức lao động của mình và làm cho đất đai tham gia vào các mối quan hệ xã hội. Do vậy,
lúc này từ một vật thể tự nhiên đất đai đã chuyển dần sang thành vật thể lịch sử [11]
Đất đai có độ phì nhiêu: với hai loại độ phì là độ phì tự nhiên và độ phì kinh tế
khiến cho đất đai khác hẳn với các tư liệu sản xuất khác, có thể cung cấp cho cây trồng
thức ăn, nước và những điều kiện khác cần thiết cho sự sinh trưởng và phát triển của cây
trồng [11].
Tính giới hạn về số lượng: cùng với sự phát triển của sức sản xuất, đất đai có tính
ngun thủy là khơng thể gia tăng về số lượng, diện tích do kích thước của quả đất quyết
định, kích thước của đất đai được xác định từ khi mới hình thành. Do vậy, cùng với sự phát
triển của khoa học kỹ thuật con người cũng khơng thể làm tăng thêm được diện tích đất
đai[11].
Tính cố định về khơng gian: đất đai là tư liệu sản xuất có vị trí khơng thể thay đổi
trong khơng gian. Đây là một tính chất rất đặc thù của đất đai, làm cho những mảnh đất ở
những vị trí khác nhau có giá trị là khơng giống nhau[11]
Tính khơng thay thế: trong q trình sản xuất, con người có thể thay thế tư liệu
sản xuất này bằng tư liệu sản xuất khác, nhưng đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế
đặc biệt trong nông lâm nghiệp[11].
Đất đai có khả năng tăng tính sản xuất: Nếu xét về mặt khơng gian (diện tích) thì
đất đai là tư liệu vĩnh cửu, không chịu sự phá hủy của thời gian. Hơn nữa, nếu sử dụng
đúng và hợp lý, độ phì nhiêu của đất đai khơng những khơng bị mất đi mà cịn được nâng
cao, cải thiện, do đó đất đai sẽ tốt lên về chất lượng[11].
c)
Vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội và trong sản
xuất.
Với vai trị là vị trí và không gian để con người xây dựng nhà ở đã góp phần quan
trọng trong việc phân bố dân cư trên lãnh thổ của các quốc gia. Bên cạnh đó sự phát triển
kinh tế xã hội đã làm xuất hiện nhu cầu xây dựng khu dân cư, xây dựng các cơng trình
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh-quốc phịng. Để xây dựng những cơng trình này địi hỏi
phải có đất đai để đáp ứng nhu cầu về diện tích và vị trí phân bố[11].
Trong nền sản xuất đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng, đất đai là điều kiện vật chất
mà tất cả hoạt động sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Trong quá trình phát triển của xã hội
lồi người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh
thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đề được xây dựng trên nền tảng cơ
bản là đất đai[11].
1.1.1.2. Phân loại đất đai.
Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục đích phân loại mà có nhiều cách phân loại đất
khác nhau. Ở Việt Nam, đất thường được phân loại theo hai cách: Phân loại đất theo thổ
nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng.
+
Phân loại đất theo thổ nhưỡng (soil classification): mục đích nhằm xây dựng bản
đồ thổ nhưỡng. Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu[7][11]:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
•
Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh
•
Phân loại đất theo định lượng các tầng đất
•
Phân loại đất theo FAO - UNESCO
Ở
Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp đã xây dựng bản đồ đất tỉ lệ 1/1.000.000,
bảng phân loại đất chia đất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại đất theo phát sinh. Từ
những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta đã sử dụng hệ thống phân loại đất
theo định lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại đất theo phương pháp FAO - UNESCO
gồm 19 nhóm và 54 loại đất [3].
+
Phân loại đất theo mục đích sử dụng (land classification)
Ở
Việt Nam, Luật Đất đai đầu tiên (năm 1987) quy định đất đai được phân làm 5
loại theo mục đích sử dụng, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất
chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Luật Đất đai 1993 quy định đất đai được phân thành 6
loại theo mục đích sử dụng, gồm đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông
thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng[21].
Cách phân loại đất theo Luật Đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 vừa theo mục đích
sử dụng, lại vừa theo địa bàn gây nên sự chồng chéo. Để khắc phục tình trạng này, Luật
Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 quy định căn cứ theo
mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: Nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi
nơng nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng[21].
1.1.1.3. Dự án
a) Khái niệm về dự án
Các nhà khoa học trong lĩnh vực kinh tế cũng như các nhà quản lý đã đưa ra nhiều
quan niệm khác nhau về dự án. Mỗi một quan niệm nhấn mạnh về một số khía cạnh của
một dự án cùng các đặc điểm quan trọng của nó trong từng hồn cảnh cụ thể.
Nếu xét về hình thức, dự án là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và
có hệ thống một dự kiến đầu tư trong tương lai[20].
Nếu xét ở góc độ nội dung, dự án được hiểu là một ý đồ để tiến hành một cơng việc
cụ thể nào đó nhằm đạt mục tiêu xác định trong khuôn khổ nguồn lực nhất định và khoảng
thời gian nhất định.
Nếu xét về góc độ kế hoạch, dự án được hiểu là một kế hoạch chi tiết về đầu tư phát
triển, là đơn vị kế hoạch độc lập nhỏ nhất trong hệ thống kế hoạch hóa, làm cơ sở cho việc
ra quyết định về đầu tư phát triển.
Luật Đấu thầu năm 2005 tại khoản 7 Điều 4 đưa ra khái niệm về dự án như sau: Dự
án là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay tồn bộ cơng việc nhằm đạt được mục
tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa trên nguồn vốn xác định [18].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
Luật Đầu tư năm 2014 tại khoản 2 Điều 3 đưa ra khái niệm về dự án đầu tư như
sau: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt
động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định [20].
Như vậy, một dự án có thể được xem xét như là một chuỗi các cơng việc và nhiệm
vụ: Có mục tiêu cụ thể được hoàn thành trong những điều kiện nhất định; được xác định rõ
thời gian bắt đầu và kết thúc; có hạn chế nhất định về tài chính; sử dụng các nguồn lực
nhất định về phương tiện, thiết bị, con người.
b)
Đặc điểm của dự án
Một dự án thường có 4 bộ phận:
Một là: Mục tiêu của dự án gồm có hai cấp mục tiêu: Mục tiêu phát triển và mục
tiêu trực tiếp. Mục tiêu phát triển là mục tiêu dự án góp phần thực hiện, được xác định
trong kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của vùng. Mục tiêu
trực tiếp là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong khuôn khổ nguồn lực nhất định
và trong khoảng thời gian nhất định[18].
Hai là: Kết quả dự án là những đầu ra cụ thể của dự án được tạo ra từ các hoạt động
của dự án, kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự án [18].
Ba là: Các hoạt động của dự án là những cơng việc do dự án tiến hành nhằm chuyển
hóa các nguồn lực thành các kết quả của dự án. Mỗi hoạt động dự án đều đem lại kết quả
tương ứng[18].
Bốn là: Nguồn lực cho dự án là các đầu vào về vật chất, tài chính, sức lao động cần
thiết để tiến hành các hoạt động của dự án. Nguồn lực là tiền đề để tạo nên dự án [18].
Tầm quan trọng của Dự án phát triển kinh tế - xã hội là công cụ để triển khai thực
hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình phát triển một cách
hiệu quả nhất.
1.1.1.4. Thu hồi đất
a)
Khái niệm về thu hồi đất.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu [8].
Từ điển Tiếng Việt phổ thông định nghĩa:“Thu hồi là việc thu về lại, lấy lại cái
trước đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác” [26]. Từ đó, ta có thể hiểu thu
hồi đất là việc Nhà nước lấy lại đất đã giao, đã cho th vì lý do nào đó. Thu hồi đất thể
hiện quyền lực Nhà nước, người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời nó
cũng thể hiện tính mệnh lệnh, hành chính, bắt buộc đối với người đang chiếm giữ, sử dụng
đất.
Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm thu hồi đất: “Thu hồi đất
là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã
giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật
này” [17].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đưa ra khái niệm:“Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai” [19].
Các khái niệm nêu trên, thu hồi đất xét về mặt hình thức là văn bản hành chính,
nhưng xét về mặt nội dung là việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu lại quyền sử dụng
đất để phục vụ cho các mục tiêu của Nhà nước. Việc thu hồi đất do cơ quan quản lý hành
chính nhà nước tiến hành theo một thủ tục, trình tự nhất định. Thẩm quyền thu hồi đất
được xác định theo thẩm quyền giao đất, cơ quan có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền
thu hồi đối với loại đất đó. Thu hồi đất được thực hiện thơng qua quyết định thu hồi đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Xác định rõ chủ thể bị thu hồi, lý do thu hồi, diện
tích thu hồi, mục đích thu hồi làm căn cứ cho việc chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Phương pháp mệnh lệnh được dùng trong mọi trường hợp
thu hồi đất. Đây là quan hệ một bên là Nhà nước với một bên là người sử dụng đất, hai chủ
thể này khơng có sự bình đẳng với nhau về mặt pháp lý.
b)
Các trường hợp thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất gồm các trường hợp sau đây:
Một là, thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước. Đây là biện pháp quản lý nhà nước về
đất đai. Khi có nhu cầu đất đai phục vụ quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội…
Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất. Vì lợi ích của quốc gia, của xã hội, những người đang
sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hai là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Việc thu hồi đất giống như chế tài
tước đi quyền sử dụng đất của những người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai (như sử
dụng khơng sử dụng đúng mục đích, cố ý huỷ hoại đất, để hoang hóa đất đai sẽ bị thu hồi
đất). Theo khoản 3, 4, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003, đất trồng cây hàng năm
không sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử
dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời
hạn hai bốn tháng liền; đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn
hai bốn tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên
thực địa..sẽ bị thu hồi.
Ba là, thu hồi đất vì lý do đương nhiên: Nhà nước thu hồi đất không xuất phát từ
nhu cầu của Nhà nước, cũng không phải do lỗi của người sử dụng đất mà vì lý do đương
nhiên như: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá
sản; cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế, người sử dụng đất tự nguyện trả
lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà khơng được gia hạn khi hết hạn.
Ngồi ra, Nhà nước cũng có thể ra quyết định thu hồi trong trường hợp giao đất
không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền. Trong quá trình sử dụng đất, người sử
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
dụng do vơ ý hoặc cố ý có hành vi vi phạm pháp luật đất đai [19].
c)
Nguyên tắc thu hồi đất
Thu hồi đất phải thể hiện bằng quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Đây là căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người bị thu hồi đất. Thu
hồi đất phải có lý do rõ ràng, chính đáng. Đặc biệt, thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng, vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội phải đúng qui hoạch do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đất phải tuân thủ đúng theo qui định
của pháp luật. Trước khi thu hồi đất, cơ quan thu hồi đất phải thông báo cho người có đất
bị thu hồi biết lý do thu hồi, thời gian thu hồi. Cơ quan thu hồi đất phải đúng thẩm quyền
và không được phép uỷ quyền.
d)
Mục đích thu hồi đất.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, vì vậy Nhà nước có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Do đó, thu hồi đất là một biện pháp để
thực hiện quyền sở hữu về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Thứ nhất, thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng mặt bằng, phân phối lại quỹ đất
để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục tiêu
phát triển kinh tế.
Thứ hai, thu hồi đất giúp cho việc ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp
luật đất đai như lấn, chiếm đất, đất được giao không đúng thẩm quyền, đất sử dụng khơng
đúng mục đích, người sử dụng đất khơng thực hiện đúng nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Thứ ba, Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp khác như tổ chức kinh tế được
nhà nước giao đất không thu tiền mà giải thể, phá sản, người sử dụng đất tự nguyện trả lại
đất khi khơng có nhu cầu sử dụng nhằm đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả.
e)
Sự cần thiết phải thu hồi đất.
Thu hồi đất chỉ trong các trường hợp cần thiết để triển khai các dự án lớn để phát
triển kinh tế - xã hội. Thông qua hoạt động thu hồi đất, quyền lực của Nhà nước được thể
hiện nhằm mục đích đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội, thiết lập kỷ cương trong
quan lý nhà nước về đất đai.
Thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây
dựng đô thị làm thay đổi bộ mặt đô thị theo hướng văn minh hiện đại.
f)
Pháp luật về thu hồi đất
Trong thu hồi đất tuân thủ pháp luật thu hồi đất được thể hiện qua việc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ban hành một quyết định hành chính về việc thu hồi một thửa đất cụ
thể. Quyết định này phải được ban hành phù hợp với Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn
thi hành. Đối với người có quyền sử dụng đất khi nhận được quyết định phải nghiêm chỉnh
chấp hành theo đúng quyết định đó. Nếu người có quyền sử dụng đất chống lại quyết định
thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
chế thi hành quyết định thu hồi đất theo đúng pháp luật.
g)
Cơ chế thực hiện thu hồi đất
Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế tương tự như việc thu hồi, bồi thường,
giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, vì mục đích
an ninh, quốc phịng. Tuy nhiên, đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui hoạch,
kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư khơng nhất thiết phải thực hiện theo
qui trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê
lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân khác. Đây là
một điểm mới đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội (khoản 2
Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013.) [17] [19].
Theo quy định hiện hành, tại Việt Nam có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự án.
Một là Nhà nước thu hồi khi dự án thuộc diện vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Hai là chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển
nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh
doanh.
1.1.2. Quan hệ trong thu hồi đất
1.1.2.1. Lợi ích của Nhà nước
Nhà nước có vai trị rất lớn trong quản lý xã hội. Lợi ích của Nhà nước trong quan
hệ thu hồi đất thể hiện trực tiếp thơng qua tiền đóng thuế của chủ đầu tư khi thực hiện các
dự án này và tiền đóng thuế của dân khi chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước
cịn có các lợi ích kinh tế - xã hội khác do dự án thu hồi đất mang lại như có thêm hạ tầng
kỹ thuật, các khu cơng nghiệp, khu đơ thị. Tuy nhiên trong khơng ít trường hợp, chủ đầu tư
thường tìm cách để càng nộp ít thuế cho Nhà nước càng tốt. Thậm chí họ cịn đưa ra các lý
do, dây dưa nợ đọng thuế nhiều năm liền.
1.1.2.2. Lợi ích của chủ đầu tư
Chủ đầu tư khi đầu tư vào các dự án ln có mong muốn tạo ra lợi nhuận, bằng
cách làm tăng giá trị của đất, tạo ra điều kiện cơ sở hạ tầng mới để đầu tư kinh doanh.
1.1.2.3. Lợi ích của người sử dụng đất
Người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ việc trao trả lại đất cho nhà nước là nhận
đền bù, hỗ trợ tái định cư và một số cơ chế khác do các địa phương quy định trên cơ sở
pháp luật. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ các dự án như được hỗ trợ
tạo điều kiện về chuyển đổi nghề nghiệp, được tạo công ăn việc làm.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
Tuy nhiên, vấn đề đảm bảo lợi ích cho người dân còn nhiều bất cập, việc thu hồi đất
đã đẩy một số người lao nông nghiệp trở thành những người nơng dân khơng có đất.
Ở những nơi đất đai bị thu hồi, chỉ một số con em nơng dân có thể chuyển đổi nghề, trở
thành cơng nhân có thu nhập. Những người có tuổi, người ít được học hành, cơ hội tìm
kiếm việc làm khác gần như khơng có. Khơng ít con em nông dân đã được nhận vào làm ở
các nhà máy trên mảnh đất quê mình, nhưng khi nhà máy khóa khăn, giải thể, khơng thích
ứng với cơng việc, họ lại bị mất việc làm lần thứ hai, những người nơng dân này vì lợi ích
chung của đất nước mà lâm vào hồn cảnh khơng có việc làm.
1.1.2.4. Cơ chế đảm bảo lợi ích các bên
Để đảm bảo lợi ích của các bên trong quan hệ thu hồi đất vì mục đích kinh tế, cần
xác định rõ quyền, lợi ích của các bên. Hiện nay lợi ích đó được xác định thông qua Cơ
chế xác định giá đất (thông qua bảng giá đất Nhà nước quy định). Bảng giá đất là bảng giá
quy định hàng năm do UBND tỉnh qui định sau khi đã được HĐND tỉnh phê duyệt. Tuy
nhiên, trong các dự án cụ thể, pháp luật đất đai quy định giá đền bù phải sát giá thị trường.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chủ đầu tư được đứng ra thỏa thuận với
người dân về giá đất, mức hỗ trợ, bồi thường. Đối với những dự án như vậy Nhà nước sẽ
không tiến hành thu hồi đất nữa. Tuy nhiên, với cơ chế này dường như Nhà nước đã bng
hồn tồn, khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận với dân về giá đền bù. Cuối
cùng, Nhà nước lại phải đứng ra thu hồi đất. Để các chủ đầu tư không bị làm khó, nên quy
định khi chủ đầu tư thỏa thuận với đa số hộ dân và khi chỉ còn một số ít hộ khơng đồng
tình thì Nhà nước phải ra quyết định hành chính [9]. Xong Luật Đất đai 2013, qui định cụ
thể hơn đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được phê duyệt thì nhà đầu tư khơng nhất thiết phải thực hiện theo qui trình thu hồi đất mà
được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân khác. Đây là một điểm mới đối với
các dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội (khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai
2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013) [19].
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, trong quan hệ thu hồi đất các chủ thể đều hướng
đến những lợi ích cụ thể. Qui định thu hồi đất phục vụ mục đích kinh tế - xã hội hiện nay
cịn bất cập, người dân ln bị thiệt thịi vì đây là một khái niệm khơng thật rõ ràng, cần
được làm rõ nhằm tránh lợi dụng và tạo ra các bất bình xã hội. Ngay cả trong cơ chế thỏa
thuận, khi các bên không tự thỏa thuận được về giá đền bù, Nhà nước sẽ đứng ra chủ trì
việc thỏa thuận một gốc nào đó cũng sẽ khơng thỏa mãn theo tiêu chí bảo đảm quyền lợi
cho người dân với cơ chế góp đất, cụ thể là hộ gia đình, cá nhân được chuyển
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
