(Luận văn thạc sĩ) đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện quảng ninh, tỉnh quảng bình
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.87 MB, 116 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Ngọc Tuyết
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông
Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo sau Đại
học của trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lịng biết ơn chân thành và tình
cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đối với Thầy giáo PGS. TS. Hồ Kiệt,
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi trong suốt
q trình nghiên cứu và hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài nguyên và Môi trường huyện Quảng Ninh,
Chi cục Thống kê huyện Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quảng Ninh, Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Bình đã giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đông đảo bạn bè và các đồng
nghiệp đã góp ý, giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được sự góp ý của q thầy, cơ giáo, cùng những người quan tâm để đề tài
được hoàn thiện tốt hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn./.
Huế, ngày 25 tháng 6 năm 2015
Học viên thực hiện
Nguyễn Thị Ngọc Tuyết
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................................. ii
MỤC LỤC.................................................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH.................................................................................................................... vii
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................................................ 1
2. Mục đích của đề tài............................................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.......................................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................................................ 2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................................................... 2
4.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................................... 2
4.2. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU........................................................................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu............................................................................................ 3
1.1.1. Các khái niệm về đất đai............................................................................................................. 3
1.1.2. Phân loại đất theo mục đích sử dụng...................................................................................... 6
1.1.4.Vai trị quản lý của Nhà nước về đất ở................................................................................. 10
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu................................................................................... 11
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới................................................. 11
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam................................................................................. 13
1.2.3. Một số nghiên cứu có liên quan............................................................................................. 20
Chương 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................29
2.3.2. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu..................................... 29
2.3.3. Phương pháp biểu đồ và hình ảnh......................................................................................... 30
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................................................... 31
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội......................................................................................................... 33
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế – xã hội.......................................... 42
3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Ninh năm 2013.............................44
3.3. Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh................................................. 47
3.3.1. Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh.............................................. 47
3.3.2. Công tác định giá đất ở............................................................................................................. 66
3.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất ở trong những năm qua tại huyện Quảng
Ninh.............................................................................................................................................................. 71
3.4.1. Tổ chức bộ máy quản lý đất đai............................................................................................. 71
3.4.2. Kết quả thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất ở........................................ 72
3.4.3.Đổi mới công nghệ thông tin trong quản lý nhà nước về đất ở................................. 74
3.4.4. Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong việc quản lý và sử dụng đất
ở...................................................................................................................................................................... 74
3.5. Các giải pháp tăng cường công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh .................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................................ 80
1. Kết luận.................................................................................................................................................. 80
2. Kiến nghị............................................................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................... 82
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
CHỮ CÁI VIẾT
1
BĐS
2
CNTB
3
CNH
4
GPMB
5
HĐH
6
QSDĐ
7
TTCN
8
THCS
9
THPT
10
UBND
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội của huyện 2009 - 2013 .............34
Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013.......................... 34
Bảng 3.3. Một số chỉ tiêu về sản xuất nông nghiệp 2009 - 2013.......................................... 36
Bảng 3.4: Diện tích, dân số và mật độ dân số năm 2013 huyện Quảng Ninh..................38
Bảng 3.5. Thành phần dân cư đô thị và nông thôn tại huyện Quảng Ninh........................39
giai đoạn 2009 – 2013............................................................................................................................ 39
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Ninh - Năm 2013...................................... 44
Bảng 3.7. Diện tích tự nhiên, đất ở của các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện
Quảng Ninh năm 2013........................................................................................................................... 50
Bảng 3.8. Số lượng, diện tích các bản đồ Địa chính huyện Quảng Ninh........................... 51
Bảng 3.9. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn
2009 – 2013............................................................................................................................................... 53
Bảng 3.10. Kết quả cho thuê đất của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013...........53
Bảng 3.11. Quỹ đất ở thu hồi phục vụ các mục đích phát triển kinh tế xã hội.................54
huyện từ năm 2009 - 2013.................................................................................................................... 54
Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 31/12/2013...................................................................................... 56
Bảng 3.13. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2013 với năm 2010 .. 57
Bảng 3.14. Kết quả thu ngân sách đất ở giai đoạn 2009 – 2013............................................ 60
Bảng 3.15: Kết quả thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật đất đai trên địa bàn
huyện Quảng Ninh trong thời gian 2009 - 2013.......................................................................... 64
Bảng 3.16. Kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất ở................................... 65
Bảng 3.17. Giá đất ở tại thị trấn Quán Hàu................................................................................... 67
Bảng 3.18. Giá đất ở tại nông thôn................................................................................................... 68
Bảng 3.19. Thống kê số giao dịch QSDĐ tại các nhóm điều tra........................................... 69
Bảng 3.20. Đánh giá thực trạng công tác QLNN về đất đai ở huyện Quảng Ninh ........75
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2013......................................... 35
Hình 3.2. Số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực điều tra............................ 70
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, là cơ sở
xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định
trong khơng gian. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp lý, tiết kiệm và
bền vững.
Trong thời đại ngày nay, khi quy mô dân số tăng nhanh cùng với sự phát triển sản xuất
của con người đã gây sức ép không nhỏ đối với quá trình sử dụng đất, đặc biệt là đất ở, làm
cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng, nhu cầu về mọi mặt
của cuộc sống con người ngày càng tăng lên, trong khi đó đặc điểm hạn chế về đất
ở ngày càng thể hiện rõ nét. Điều đó địi hỏi cơng tác quản lý đất ở phải mang tính
khoa học cao, nhằm sắp xếp và bố trí dân cư một cách hợp lý, từng bước đưa công tác
quản lý đất đi vào ổn định theo khuôn khổ của Pháp Luật.
Đối với nước ta là một nước “đất chật người đông”, mật độ dân số cao tác động
nhiều đến mọi mặt của đời sống, sinh hoạt của nhân dân, việc sử dụng đất ở tại các
tỉnh, thành phố hiện nay ngày càng trở nên bức xúc, đặc biệt là các thành phố lớn, các
tỉnh ven biển Miền Trung trong đó có tỉnh Quảng Bình. Việc bố trí, sắp xếp các thửa
đất còn nhiều bất hợp lý giữa các khu vực, nguồn gốc thửa đất phức tạp gây nhiều khó
khăn cho công tác quản lý. Mặt khác, công tác quản lý đất ở cịn lỏng lẻo, khơng kiểm
sốt kịp thời các biến động do cịn thiếu cơ sở thơng tin chính xác. Bên cạnh đó, hệ
thống các văn bản quy định nhiều nhưng chưa kịp thời điều chỉnh với thay đổi của
thực tiễn và chồng chéo, việc thực thi các quy định không nghiêm.
Với sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiện nay, đất đai thể hiện vai trò rất
quan trọng trong đời sống xã hội. Ở tỉnh Quảng Bình nói chung và huyện Quảng Ninh
nói riêng thì q trình đơ thị hố đã diễn ra rất rõ rệt, cùng với các chính sách phát
triển kinh tế xã hội và những tác động trực tiếp của người sử dụng đất đã làm cho tình
hình quản lý đất đai, đặc biệt là đất ở càng phải chặt chẽ hơn. Ở huyện Quảng Ninh
qua thực tế cho thấy công tác quản lý đất đai cịn nhiều tồn động, yếu kém. Vì vậy
cơng tác đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh ngày nay càng trở nên
rất quan trọng và hết sức cần thiết nhằm nắm bắt được tình hình quản lý đất ở. Từ đó
đề xuất những biện pháp chính sách nhằm đưa cơng tác quản lý đất ở trở nên hợp lý và
hiệu quả hơn. Đồng thời là cơ sở bước đầu cho công tác quy hoạch sử dụng đất nói
chung và quy hoạch đơ thị và khu dân cư nơng thơn nói riêng, cũng như phục vụ cho
các chiến lược phát triển kinh tế xã hội lâu dài.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
Xuất phát từ cơ sở thực tiễn đó, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình
hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”.
2. Mục đích của đề tài
Nghiên cứu hiện trạng cơng tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn
2009 - 2013. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý
đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp cơ sở khoa học để xây dựng các quy
định và chính sách hợp lý về quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh nói riêng và tỉnh
Quảng Bình nói chung.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung về công tác quản lý
đất ở tại huyện Quảng Ninh, từ đó lựa chọn phương pháp quản lý đất phù hợp.
4.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Quỹ đất ở và tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 – 2013.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi thời gian: Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 9/2014 đến tháng
6/2015. Đề tài nghiên cứu công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009
đến 2013.
Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên địa bàn huyện Quảng Ninh, trong đó
chọn các xã Võ Ninh, Gia Ninh, Lương Ninh và thị trấn Quán Hàu để điều tra nghiên
cứu và đánh giá.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Các khái niệm về đất đai
a. Khái niệm về đất
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình
thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian.
2
Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha, km ) và độ phì nhiêu,
màu mỡ.
Theo quan điểm của C. Mac: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông lâm nghiệp [1].
"Đất đai" về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "Đất đai
là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng,
dạng địa hình, mặt nước (sơng, suối, hồ, đầm lầy,...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng
với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(đường sá, nhà cửa, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,...)". Như vậy, đất đai
là một khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, theo chiều nằm ngang trên mặt đất - giữ vai trị quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất
cũng như trong cuộc sống.
Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần cụ thể
của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và
dưới bề mặt đất [25].
Các nhiệm vụ và nội dung sử dụng đất đai:
Sử dụng đất hợp lý về khơng gian, hình thành hiệu quả kinh tế không gian sử
dụng đất.
Phân phối hợp lý cơ cấu đất đai trên diện tích đất được sử dụng hình thành cơ
cấu kinh tế sử dụng đất.
Quy mơ sử dụng đất cần có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô kinh tế
sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
Giữ mật độ sử dụng đất đai thích hợp, hình thành việc sử dụng đất một cách
kinh tế, tập trung.
Đất đai có các tính chất đặc biệt như sau:
Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động.
Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất bị giới
hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu. Các tư liệu sản xuất khác có thể tăng về
số lượng, chế tạo tùy theo nhu cầu của xã hội.
Tính khơng đồng nhất: Đất đai khơng đồng nhất về chất lượng, hàm lượng chất
dinh dưỡng, các tính chất lý, hóa,... Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về chất
lượng, quy cách, tiêu chuẩn.
Tính khơng thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu sản xuất khác là việc khơng thể
làm được, cịn các tư liệu sản xuất khác tùy thuộc vào mức độ phát triển của lực lượng
sản xuất có thể được thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hồn thiện hơn, có hiệu quả
hơn.
Tính cố định vị trí: Đất đai hồn tồn cố định vị trí trong sử dụng, nghĩa là khi
sử dụng khơng thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác. Các tư liệu sản xuất khác được
sử dụng ở mọi chỗ mọi nơi, di chuyển tùy theo sự cần thiết.
Tính vĩnh cửu: Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu. Nếu biết sử dụng hợp lý,
đặc biệt là trong sản xuất nông - lâm nghiệp, đất sẽ không bị hư hỏng ngược lại có thể
tăng tính chất sản xuất cũng như hiệu quả sử dụng. Khả năng tăng tính sản xuất của đất
tùy thuộc vào phương thức sử dụng, là tính chất có giá trị đặc biệt, khơng tư liệu sản
xuất nào có được.
Trong q trình sử dụng đất, con người là nhân tố chi phối chủ yếu, ngoài ra,
việc sử dụng đất còn chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố sau:
- Nhân tố điều kiện tự nhiên:
Khi sử dụng đất đai, ngồi bề mặt khơng gian cần chú ý việc thích ứng với điều
kiện tự nhiên và quy luật sinh thái của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như
nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, khơng khí và các khống sản dưới lịng đất. Trong
nhóm nhân tố này thì điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng
đất.
- Nhân tố kinh tế - xã hội:
Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách mơi trường và chính sách đất đai, u cầu quốc phịng, sức sản xuất và trình
độ phát triển của nền kinh tế hàng hóa, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp,
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
thương nghiệp,... Mặc dù nhóm nhân tố này xếp sau nhân tố nhân tố điều kiện tự nhiên
nhưng thường có ý nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất đai. Thật vậy, phương
hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và mục tiêu kinh tế trong
từng thời kỳ nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định khả năng
thích ứng về phương thức sử dụng đất. Còn sử dụng như thế nào phụ thuộc vào sự
năng động của con người và các điều kiện kinh tế - xã hội, kỹ thuật hiện có, tính khả
thi về kỹ thuật và mức độ đáp ứng của chúng, quyết định bởi nhu cầu của thị trường.
- Nhân tố không gian:
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đến đất đai
như điều kiện không gian đề hoạt động. Khơng gian bao gồm cả vị trí và mặt bằng.
Không gian là một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất. Vị
trí và không gian của đất đai không bị mất đi hay tăng thêm trong quá trình sử dụng
dẫn đến hạn chế khả năng mở rộng không gian sử dụng đất và chi phối giới hạn thay
đổi của cơ cấu đất đai.
Vậy đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai
bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng
nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm:
yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự
nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người.
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng q giá,
là tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố và an ninh quốc phịng. Nhưng đất đai lại là tài
nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong khơng gian.
b. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập
và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những
lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết
những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là quá trình điều tra mơ tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác
định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ, cập nhật và
cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông
tin khác liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối
tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất,
giám sát, quản lý và sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
Nhà nước phải đóng vai trị chính trong việc hình thành chính sách đất đai và
các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và pháp luật
liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác định một số nội
dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản lý;
vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trị của lĩnh vực cơng và tư nhân; quản lý các tài
liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo
dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Điều 1, Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định: Nhà nước đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Quản lý nhà nước về đất đai thống nhất trong cả nước là thống nhất về đường
lối, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước, thể hiện cụ thể ở Luật Đất đai, những
văn bản dưới luật phải được triển khai đồng bộ và thống nhất từ Trung ương đến địa
phương, làm cho người sử dụng đất hiểu được pháp luật và thực hiện đúng pháp luật
về đất đai. Quản lý nhà nước về đất đai nhằm cung cấp các hồ sơ, tài liệu số liệu liên
quan đến đất đai trong cả nước, giúp cho Chính phủ và các ngành, các địa phương có
kế hoạch sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, là cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất hợp lý.
Tóm lại, thực chất của quản lý đất đai là quản lý con người sử dụng đất: mỗi
loại đất ở mỗi vùng khác nhau được nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các
chủ sử dụng với mục đích được luật pháp quy định, do đó việc quản lý đất đai được
thực hiện nhằm giúp người sử dụng đất phát huy hiệu quả của việc sử dụng đất và đảm
bảo thực hiện theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt. Quản lý nhà nước về
đất đai được xây dựng trên nền tảng học thuyết Mác-Lê nin: “Đất là đối tượng lao
động và tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được”.
1.1.2. Phân loại đất theo mục đích sử dụng
Phân loại đất theo mục đích sử dụng nhằm nắm được hiện trạng đất đai đang
được sử dụng vào mục đích khác nhau như thế nào, số lượng, cơ cấu của mỗi loại
trong tổng số là bao nhiêu, cũng như biến động của các loại đất này ra sao.
Theo Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam năm 1987 quy định đất đai được phân
thành 5 loại, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng
và đất chưa sử dụng. Luật Đất đai năm 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loại,
gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất
chuyên dùng và đất chưa sử dụng [22].
Để khắc phục những hạn chế trong cách phân loại đất theo Luật Đất đai năm
1987 và Luật đất đai năm 1993 do sự chồng chéo phân loại đất vừa theo mục đích sử
dụng, vừa theo địa bàn, Luật đất đai năm 2003 ra đời quy định phân loại đất thành 3
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
nhóm: đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp và đất chưa sử dụng. Việc xác định loại
đất trên thực địa được căn cứ theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất hoặc tính pháp lý về quyền sử dụng đất.
Nhóm đất nơng nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí
nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo
vệ, phát triển rừng. Nhóm đất nơng nghiệp được phân làm các phân nhóm: đất sản xuất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nơng nghiệp
khác. Các phân nhóm lại được chia thành nhiều loại đất khác nhau.
Nhóm đất phi nông nghiệp là đất đang được sử dụng không thuộc nhóm đất
nơng nghiệp. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm: đất ở, đất chun dùng, đất tơn
giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sơng ngịi, kênh, rạch, suối và mặt
nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác. Các phân nhóm trên được chia thành
nhiều loại đất khác nhau.
Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng; bao gồm đất
bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây [23].
Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, đất đai được phân loại 3 nhóm như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau: Đất trồng cây hàng năm;
đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất
ni trồng thủy sản; đất làm muối và nhóm đất nơng nghiệp khác.
Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất: đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ
quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất xây dựng cơng trình sự
nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng
cộng; đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà
hỏa táng; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng; đất phi nơng
nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng[ 24].
Khái niệm về đất ở
Tại điều 143 và điều 144 của Luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở như sau:
* Đất ở tại nông thôn
1.
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nơng thôn gồm đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa
đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyêt.
2.
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nơng thơn; diện
tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa
phương.
3.
Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải
đồng bộ với quy hoạch các cơng trình cơng cộng, cơng trình sự nghiệp bảo đảm thuận
tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh mơi trường và theo hướng hiện đại
hóa nơng thơn.
4.
Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nơng thơn có
chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng
khu dân cư trên đất phi nông nghiệp [24].
* Đất ở tại đô thị
1.
Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ
đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đơ thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
2.
Đất ở tại đơ thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng
các cơng trình cơng cộng, cơng trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh
quan đô thị hiện đại.
3.
Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đơ thị, có chính
sách tạo điều kiện để những người sống ở đơ thị có chỗ ở.
4.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo
dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
5.
Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an tồn, bảo vệ
mơi trường đơ thị [24].
1.1.3. Vai trị của đất ở đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó
khơng được đáp ứng đầy đủ thì con người khơng thể làm khoa học, văn hóa và hoạt
động chính trị. Vấn đề thiếu chỗ ở kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội
phát sinh gây ra ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước.
Trong những năm đổi mới, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích
cực, người dân đã có những nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở và đất ở do đó
cũng tăng lên. Có nhiều yếu tố làm tăng nhu cầu về đất ở nhưng tập trung có 4 yếu tố
cơ bản [21].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
Yếu tố quan trọng nhất là sự gia tăng về kinh tế. Sau thời gian đổi mới, thu
nhập của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí
Minh, Bình Dương… tăng lên, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu không chỉ là ăn, mặc
mà còn cả ở. Đối với các đối tượng dân cư có thu nhập tăng lên tại các khu vực thành
thị, việc gia tăng nhu cầu về đất ở là rất lớn. Đây là một sự gia tăng đúng xu hướng.
Tuy nhiên, việc tăng nhu cầu đất ở trong những năm vừa qua rõ ràng có nguyên nhân
từ việc tăng thu nhập từ dân cư.
Yếu tố thứ hai, đó là sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. Sau khi Luật đầu tư
nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngồi đã chảy vào các khu đơ thị
lớn. Nhu cầu đầu tư về nhà ở và đất ở tại các tỉnh này tăng lên. Cùng với luồng tiền
nước ngoài chảy vào, một lực lượng người nước ngoài cũng đã đến cư trú tại các thành
phố này. Nhu cầu về đất ở của các đối tượng này lại cao hơn khả năng đáp ứng của các
địa phương này. Việc tạo ra các chỗ ở cho đối tượng này được đặt ra đã làm xuất hiện
một nhu cầu khá đa dạng về nhà đất.
Yếu tố thứ ba tác động mạnh mẽ đến nhu cầu về đất ở, đó là sự gia tăng phát
triển cơng nghiệp hóa (CNH) - hiện đại hóa (HĐH) tại địa bàn các tỉnh, thành phố.
Hàng loạt nhà máy, công trường, đường sá được xây dựng, đưa vào sử dụng đã tạo ra
đồng thời hai tác động. Thứ nhất, làm tăng nhu cầu đất ở qua các lượng tài chính đầu
tư vào cơng trình. Thứ hai, cũng như tác động của luồng tiền nước ngoài, các khoản tài
chính phát sinh từ các q trình này cũng tạo ra nhữ ng nhu cầu thực tế về đất ở của
các đối tượng như chủ đầu tư, người làm cơng ăn lương có liên quan đến các luồng
tiền này.
Yếu tố thứ tư, đó là sự hấp dẫn của đơ thị là rất lớn trong giai đoạn vừa qua, đặc
biệt đối với các thành phố đã nêu trên.
Ngoài 4 yếu tố trên, một yếu tố nữa cũng ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu về đất
ở, đó là cơng tác giải phóng mặt bằng để triển khai các cơng trình xây dựng cơ sở hạ
tầng, phát triển kinh tế xã hội.
Đất ở là điều kiện vật chất cho mọi sản xuất, sinh hoạt đều cần tới. Hoạt động
sử dụng đất ở của con người đã trở thành nội dung chủ yếu nhất của hoạt động kinh tế
- xã hội của nhân loại. Nó chính là mơi trường phát triển của con người cả về nhân
cách, hình thể. Vấn đề đất ở này nó liên quan trực tiếp đến hoạt động sống của con
người vì nó gắn bó chặt chẽ với cả cuộc đời đối với tâm lý con người. Đồng thời đất ở
tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế - xã hội của con người và còn quyết định
yếu tố phát triển của mỗi cá nhân con người và hộ gia đình trong xã hội [21].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
1.1.4.Vai trò quản lý của Nhà nước về đất ở
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trị rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội, và đời sống nhân dân. Cụ thể là:
Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có
cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế - xã hội của đất nước; bảo đảm sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ
đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng
đất đai có hiệu quả.
Thơng qua cơng tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai
về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ
thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật
và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của hộ gia đình, các tổ
chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như
chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư... Nhà nước kích thích các tổ chức,
các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng
cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước
và bảo vệ môi trường sinh thái.
Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý đất, Nhà nước nắm chắc tình hình
sử dụng đất đai, phát hiện những hành vi phạm pháp về đất đai.
Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định rõ: Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, đất đai phải được quản lý từ
Trung ương đến địa phương và đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất nhằm sử dụng
đất theo quy hoạch và kế hoạch.
Quản lý Nhà nước về đất đai là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng cơ bản của
đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất ở từng vùng, từng địa
phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp, đồng thời làm cho người sử dụng đất hiểu
được pháp luật và thực hiện đúng pháp luật về đất đai. Để thống nhất về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước từ
Trung ương đến cơ sở thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình
trạng phân tán đất, sử dụng đất khơng đúng mục đích hoặc bỏ hoang, bỏ hóa làm cho
đất xấu đi. Việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm xóa bỏ tình trạng phân chia
đất đai cho nhiều ngành quản lý để tập trung quyền lực thống nhất vào hội đồng Chính
phủ và Ủy ban nhân dân các cấp.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, mơi
trường, khí tượng thủy văn, đo đạc và bản đồ trong phạm vi cả nước; quản lý nhà nước
các dịch vụ công cộng và thực hiện đại diện chủ sở hữu phần vốn của Nhà nước tại
doanh nghiệp có vốn Nhà nước các lĩnh vực trên theo quy định của Pháp luật.
Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân
tỉnh, giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài
nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khống sản, mơi trường, khí tượng thủy văn,
đo đạc và bản đồ trên địa bàn tỉnh theo quy định của Pháp luật.
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban
nhân dân huyện quản lý nhà nước về lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường. Chịu sự chỉ
đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Uỷ ban nhân dân huyện, chịu sự chỉ
đạo, hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài ngun và Mơi trường.
Từ khi có luật đất đai 1993 ra đời, công tác quản lý nhà nước về đất đai ở huyện
Quảng Ninh đã từng bước đi vào nề nếp. Hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn huyện Quảng Ninh cơ bản hoàn thành được những nhiệm vụ của
ngành, của tỉnh đề ra.
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Tình hình quản lý đất ở Thụy Điển
Ở
Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý đất đai
là mối quan tâm chung của tồn xã hội. Vì vậy, tồn bộ pháp luật và chính sách đất đai
ln đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và
lợi ích chung của Nhà nước.
Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hồn
chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã
hội với 36 đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất
đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất
đai và đều được luật hoá. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa
trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của
xã hội.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân. Quy định
các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử
dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký…[11].
1.2.1.2. Tình hình quản lý đất ở Trung Quốc
Ở
Trung Quốc đang thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là
chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Mọi đơn vị,
cá nhân không được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai. Vì lợi
ích cơng cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai
thuộc sở hữu tập thể.
Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách
cơ bản của Trung Quốc.
Đất đai ở Trung Quốc được phân thành 3 loại:
Đất dùng cho nông nghiệp là đất trực tiếp sử dụng vào sản xuất nông nghiệp
bao gồm đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất dùng cho các cơng trình thuỷ lợi và đất
mặt nước nuôi trồng.
Đất xây dựng gồm đất xây dựng nhà ở đô thị và đất ở tại nông thôn, đất dùng
cho mục đích cơng cộng, đất dùng cho khu cơng nghiệp, cơng nghệ, khống sản và đất
dùng cho cơng trình quốc phịng.
-
Đất chưa sử dụng là đất khơng thuộc hai loại đất trên [11].
1.2.1.3. Tình hình quản lý đất ở Pháp
Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hoà Pháp được xây dựng trên một số
nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý đất đai và hình
thành các cơng cụ quản lý đất đai.
Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian tư
nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và
tập thể địa phương. Tài sản cơng cộng được đảm bảo lợi ích cơng cộng và có đặc điểm
là khơng thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán được. Không gian công cộng gồm
các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng…
Khơng gian tư nhân song song tồn tại với không gian cơng cộng và đảm bảo lợi
ích song hành. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, khơng ai có
quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Chỉ có lợi ích cơng cộng
mới có thể u cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó, lợi ích cơng
cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết với lợi ích tư nhân.
Việc mua bán đất đai khơng thể tự thực hiện giữa người bán và người mua,
muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán đất nông nghiệp
phải nộp thuế đất và thuế trước bạ. Đất này được ưu tiên bán cho những người láng
giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
Ở
Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua bán,
chuyển nhượng đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực
tiếp tham gia quá trình mua bán đất. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Tồ án
Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi.
Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phảo nộp 30% chi phí cho
các cơng trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do kinh phí địa phương chi trả.
Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy định
của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quản lý đô thị, quy hoạch
vùng lãnh thổ và đầu tư phát triển [11].
1.2.1.4. Tình hình quản lý đất ở Australia
Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, nhờ vậy Australia có được
cơ sở và hệ thống pháp luật quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng từ rất
sớm. Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc địa đến khi trở thành quốc gia độc lập,
pháp luật và chính sách đất đai của Australia mang tính kế thừa và phát triển một cách
liên tục, khơng có sự thay đổi và gián đoạn do sự thay đổi về chính trị. Đây là điều
kiện thuận lợi làm cho pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất quán và ngày
càng hoàn thiện, được xếp vào loại hàng đầu của thế giới, vì pháp luật đất đai của
Australia đã tập hợp và vận dụng được hàng chục luật khác của đất nước.
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia là đất thuộc sở hữu Nhà
nước và đất thuộc sở hữu tư nhân. Australia công nhận nhà nước và tư nhân có quyền
sở hữu đất đai và bất động sản trên mặt đất. Phạm vi sở hữu đất đai theo luật định là
tính từ tâm trái đất trở lên, nhưng thơng thường Nhà nước có quyền bảo tồn đất ở từng
độ sâu nhất định, nơi có những mỏ khống sản q như vàng, bạc, thiếc, than, dầu
mỏ…
Luật đất đai Australia bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất
đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà
khơng có sự cản trở, kể cả việc tích lũy đất đai. Tuy nhiên, luật cũng quy định Nhà
nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích cơng cộng, phục vụ phát
triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu do gắn liền với Nhà nước phải thực hiện bồi
thường thỏa đáng [11].
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
1.2.2.1. Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993
Khi con người xuất hiện thì đã có đất đai, đó chính là nơi để con người ở và tiến
hành các hoạt động phục vụ cho sự tồn tại của mình. Dưới góc độ chính trị pháp lý đất
đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ gắn liền với chủ quyền quốc gia.
Điều này cho thấy Nhà nước với tư cách là người đại diện cho chủ quyền quốc gia,
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
14
luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai tránh sự xâm lược của bên
ngoài. Lịch sử đấu tranh của loài người từ xưa đến nay đều nhằm bảo vệ đất đai trước
sự tàn phá của thiên nhiên và sự xâm lược của nước khác.
Trong chế độ cộng sản nguyên thủy, khi Nhà nước và pháp luật chưa xuất hiện thì
đất đai thuộc về chung một cộng đồng. Khi chế độ cộng sản nguyên thủy tan rã, các chế
độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản phát triển cùng với với sự chiếm hữu tư nhân về
đất đai. Trong các xã hội này, đất đai trở thành cơng cụ bóc lột hữu hiệu của giai cấp thống
trị, đất có giá trị thương mại, được tính thành tiền nằm trong vịng lưu thơng dân sự. Điều
này lý giải tại sao pháp luật của các Nhà nước bóc lột này lại bảo vệ chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai và các quy định về đất đai được quy định trong luật dân sự [11].
Ngày sau khi cách mạng tháng 8 giành thắng lợi, Nhà nước ta đã ban hành
nhiều văn bản chính sách nhằm quản lý đất đai, xóa bỏ dần chế độ bóc lột của thực dân
phong kiến do sự chiếm hữu đất đai mang lại. Nhà nước ta chỉ xác lập và thừa nhận sở
hữu đất đai của Nhà nước và sở hữu của người nông dân. Trước khi Luật Đất đai năm
1993 ra đời, cùng với các địa phương khác trong cả nước, Đảng bộ và nhân dân huyện
Quảng Ninh đã thực hiện các chủ trương lớn trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai.
Thực hiện Nghị quyết 169/CP năm 1977 của Thủ tướng Chính phủ về cơng tác
đo đạc, điều tra thống kê tình hình cơ bản đất đai cả nước.
Thực hiện Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý đất
đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị 299/TTg ngày
10/11/1980 của thủ tướng Chính phủ về cơng tác đo đạc phân hạng, đăng ký, thống kê
đất đai (1981-1985). Tổ chức tuyên truyền thực hiện Luật Đất đai năm 1988 được
Quốc hội khóa VIII thơng qua ngày 29/12/1987; Nghị định 30/NĐ-HĐBT ngày
23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai.
Từng bước thực hiện Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 và Thông tư
hướng dẫn 302/TT-ĐKTK của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn hiện này, hiện tượng mua chui, bán chui đất
ở thường xảy ra, chính quyền địa phương không thể quản lý được do các chủ trương
chính sách của Nhà nước chưa phản ánh được tính phức tạp trong thực tiễn và chưa có
các quy định chặt chẽ do đó hiện tượng này vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức khác
nhau nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước. Cũng trong thời kỳ này, hiện tượng lấn
chiếm tranh chấp đất đai rất ít khi xảy ra.. Ngày 14/7/1993, Luật đất đai mới đã được
Quốc hội thông qua. Đây là dấu mốc quan trọng chuyển quan hệ đất đai sang giai đoạn
mới, tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ trong công tác quản lý đất đai [11].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
15
1.2.2.2. Thời kỳ sau Luật đất đai năm 1993 đến nay
Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành từ
ngày 15/10/1993 là một trong những đạo Luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới
của Đảng và Nhà nước ta. Việc thực hiện Luật đất đai năm 1993 đã có tác động tích
cực giải quyết kịp thời những vấn đề thiết thực trong công tác quản lý, sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. Hệ thống quản lý nhà nước về pháp
luật đất đai cũng hệ thống tổ chức của ngành Địa chính ngày càng được kiện tồn từ
Trung ương đến địa phương đã góp phần hữu hiệu trong việc quản lý đất đai nói chung
và đất ở nói riêng. Tuy nhiên việc triển khai thi hành Luật đất đai chưa thường xuyên
nên tình trạng vi phạm pháp luật đất đai xảy ra khá phổ biến: lấn chiếm đất đai, làm
nhà trái phép, mua bán, chuyển nhượng trái phép không qua cơ quan Nhà nước. Công
tác quản lý đất đai ở các địa phương còn nhiều sơ hở do cán bộ Địa chính cấp phường,
xã thiếu chun mơn nghiệp vụ, lại bị thay đổi thường xuyên nên ảnh hưởng đến q
trình thực hiện Luật đất đai.
Có thể nói từ sau Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất đã có 5 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, đáp ứng
được nguyện vọng của nhân dân và nhu cầu của xã hội. Ngày nay, sự phát triển nhanh
chóng của tình hình kinh tế - xã hội làm nảy sinh những vấn đề mới xuất phát từ thực
tế cuộc sống gây khơng ít khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc giải quyết
những mâu thuẫn, những quan hệ liên quan đến lĩnh vực đất ở. Do đó, Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 ra đời đã kịp thời điều chỉnh
các quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới, nhất là khi vị thế của đất ở ngày
càng được nâng cao, có giá trị lớn về mặt kinh tế [11].
Theo Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 có 07 nội dung về quản lý nhà nước về
đất đai gồm:
-
Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính.
-
Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất.
Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện
các văn bản đó.
-
Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai.
Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai [22].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
16
Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu một mốc quan trọng về
sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọng như: Đất
đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nơng lâm nghiệp được giao ổn định lâu dài
cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được hưởng các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất….và quy định 7 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 quy định về việc
giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích
sản xuất nơng nghiệp.
Bên cạnh đó là hàng loạt các chính sách liên quan trực tiếp hoặc hỗ trợ gián tiếp
đến vấn đề đất đai.
Theo Luật Đất đai năm 1993, hộ nông dân được giao quyền sử dụng đất lâu dài
với 5 quyền: quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, quyền cho thuê, quyền thừa kế
và quyền thế chấp. Thời hạn giao đất đối với cây hàng năm và ngư nghiệp là 20 năm,
50 năm đối với cây lâu năm. Luật cũng quy định mức hạn điền đối với hộ nông dân, cụ
thể đối với cây hàng năm là 2 hecta ở miền Bắc và các tỉnh miền Trung, 3 hecta đối
với các tỉnh phía nam; đối với cây lâu năm quy định tối đa là 10 hecta đối với các xã
đồng bằng và 30 hecta đối với các xã vùng trung du và miền núi.
Cùng với việc giao đất cho các hộ nơng dân thì giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cũng được các cơ quan chức năng xem xét và cấp cho các hộ nông dân. Đến năm
1998, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho 71% hộ nông dân, đến cuối
năm 2000, con số này là trên 90%.
Năm 1998, người nơng dân được có thêm 2 quyền nữa đó là quyền cho thuê lại
và quyền góp vốn đầu tư kinh doanh bằng đất đai. Năm 2001, những sửa đổi bổ sung
Luật đất đai năm 1993 cho phép người sử đụng đất được tặng đất đai họ hàng, bạn bè
của họ và được đền bù khi thu hồi đất.
Ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai
năm 2003, Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Điều này chứng tỏ đây là
một lĩnh vực đầy phức tạp, nóng bỏng và cực kỳ nhạy cảm, do đó chúng ta cần phải có
biện pháp quản lý đất đai nói chung và đất ở nói riêng theo đúng chủ trương, chính
sách của Nhà nước. Luật Đất đai 2003 và hệ thống pháp luật về đất đai sau này đã vận
dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến bộ của hệ thống
pháp Luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những chính sách pháp Luật
đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội, chính trị của đất nước.
Luật đất đai năm 2003, quyền của người sử dụng đất đã được bổ sung thêm, theo điều
106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất có các quyền: quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
17
hồi đất. Ngồi ra người sử dụng đất cịn có các quyền chung được quy định cụ thể tại điều
105 Luật đất đai năm 2003. Đối với đất nông nghiệp khơng có sự thay đổi về thời hạn sử
dụng và hạn mức so với Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, lần đầu tiên đất đai được
chính thức xem là “hàng hóa đặc biệt” có giá trị và chính vì thế có quyền chuyển nhượng.
Cùng với Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định, Thông
tư, Chỉ thị… đã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý đất đai. Hệ thống
văn bản pháp luật đất đai được đánh giá là tương đối hoàn chỉnh với những nội dung
quy định cụ thể: về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất; về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất; về thu tiền sử dụng đất; về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng
đất; hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; hướng dẫn lập, điều chỉnh và
thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai. Đây được coi là Nghị định mang tính đột phá, giải quyết được
nhiều tồn tại, bất cập trong quá trình quản lý sử dụng đất [8].
Để khắc phục những hạn chế trong quá trình quản lý đất đai, tại điều 6 Luật Đất
đai năm 2003 ra đời đã quy định cụ thể hơn về các nội dung quản lý nhà nước về đất
đai, gồm 13 nội dung sau:
Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính;
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
-
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
-
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
-
Thống kê, kiểm kê đất đai;
-
Quản lý tài chính về đất đai;
-
Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
18
-
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai;
Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
-
Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay, các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai đã được cụ thể hóa bằng các văn bản hướng dẫn chuyên ngành và được triển
khai áp dụng ở khắp các địa phương trên cả nước, đã giúp cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai dần đi vào nề nếp hơn [23].
Đánh giá tình hình quản lý theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật có
hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Cụ thể, tại điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định 15 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai, bao gồm:
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
-
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
-
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
-
Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-
Thống kê, kiểm kê đất đai.
-
Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
-
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
-
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
-
Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
-
Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
